Muu päätös 3845/2014
Asia Purkamislupaa koskeva valitus
Valittaja Kiinteistö Oy Karihaara
Päätös, jota valitus koskee
Kuopion hallinto-oikeus 13.11.2013 nro 13/0440/3
Asian aikaisempi käsittely
Varkauden rakennustarkastaja on 27.9.2012 (§ 228) tekemällään ja 28.9.2012 julkipanon jälkeen antamallaan päätöksellä myöntänyt Kiinteistö Oy Karihaaralle luvan saada purkaa entinen Lehtoniemen työväentalo, joka sijaitsee Varkauden kaupungissa kiinteistöllä 915-413-5-39 osoitteessa Lehtoniemenraitti 2.
Varkauden teknisen lautakunnan lupajaosto on 28.11.2012 (§ 4) tekemällään ja 30.11.2012 julkipanon jälkeen antamallaan päätöksellä hylännyt muiden ohella A:n oikaisuvaatimuksen rakennustarkastajan päätöksestä.
Hallinto-oikeuden ratkaisu
Kuopion hallinto-oikeus on, toimitettuaan katselmuksen, valituksenalaisella päätöksellään A:n valituksesta kumonnut ja poistanut teknisen lautakunnan lupajaoston ja rakennustarkastajan päätökset.
Hallinto-oikeus on perustellut päätöstään seuraavasti:
Sovelletut oikeusohjeet
Maankäyttö- ja rakennuslain 127 §:n 1 momentin mukaan rakennusta tai sen osaa ei saa ilman lupaa purkaa asemakaava-alueella.
Maankäyttö- ja rakennuslain 139 §:n 1 momentin mukaan purkamisluvan myöntämisen edellytyksenä on, ettei purkaminen merkitse rakennettuun ympäristöön sisältyvien perinne-, kauneus- tai muiden arvojen hävittämistä eikä haittaa kaavoituksen toteuttamista.
Maankäyttö- ja rakennuslain 166 §:n 1 momentin mukaan rakennus ympäristöineen on pidettävä sellaisessa kunnossa, että se jatkuvasti täyttää terveellisyyden, turvallisuuden ja käyttökelpoisuuden vaatimukset eikä aiheuta ympäristöhaittaa tai rumenna ympäristöä. Rakennus ja sen energiahuoltoon kuuluvat järjestelmät on pidettävä sellaisessa kunnossa, että ne rakennuksen rakennustapa huomioon ottaen täyttävät energiatehokkuudelle asetetut vaatimukset. Pykälän 2 momentin mukaan kaavassa suojelluksi määrätyn tai rakennusperinnön suojelemisesta annetun lain nojalla suojellun rakennuksen käytössä ja kunnossapitämisessä on lisäksi otettava huomioon rakennussuojelun tarkoitus. Pykälän 3 momentin mukaan jos rakennuksen kunnossapitovelvollisuus laiminlyödään, kunnan rakennusvalvontaviranomainen voi määrätä rakennuksen korjattavaksi tai sen ympäristön siistittäväksi. Jos rakennuksesta on ilmeistä vaaraa turvallisuudelle, tulee rakennus määrätä purettavaksi tai kieltää sen käyttäminen.
Maankäyttö- ja rakennuslain 171 §:n 1 momentin mukaan kunta voi erityisestä syystä myöntää poikkeuksen tässä laissa säädetyistä tai sen nojalla annetuista rakentamista tai muuta toimenpidettä koskevista säännöksistä, määräyksistä, kielloista ja muista rajoituksista. Pykälän 2 momentin 3 kohdan mukaan kunta ei kuitenkaan saa myöntää poikkeusta, kun kysymys on poikkeamisesta rakennuksen suojelua koskevasta kaavamääräyksestä. Pykälän 3 momentin mukaan poikkeamisen tällaisessa tapauksissa voi myöntää elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskus.
Asiassa saatu selvitys
Asemakaavamerkintä
Lehtoniemen työväentalo sijaitsee voimassa olevassa 3.3.2000 vahvistetussa Lehtoniemen asemakaavassa liike-, toimisto- ja yleisten rakennusten korttelialueella, jolla ympäristö säilytetään (KY-1/s). Työväentalo on merkitty suojeltavaksi rakennukseksi. Taloa koskee kaavamääräys (sr-14, suojeltava rakennus): Kulttuurihistorian kannalta merkittävä rakennus. Rakennusta ei saa purkaa ilman pakottavaa syytä. Rakennuksessa suoritettavien korjaus- ja muutostöiden tulee olla sellaisia, että rakennuksen historiallinen arvo säilyy.
Asemakaava oli hyväksytty 29.11.1999 kaupunginvaltuustossa. Maankäyttö- ja rakennuslaki tuli voimaan 1.1.2000, jolloin rakennuslaki kumoutui. Maankäyttö- ja rakennuslain 209 §:n 1 momentin siirtymäsäännöksen mukaan ennen tämän lain voimaantuloa rakennuslain nojalla hyväksytty kaava voidaan rakennuslain nojalla vahvistaa ja saattaa voimaan tämän lain voimaantulon jälkeenkin.
Asemakaavaselostuksessa sivulla 14 on todettu, että Lehtoniemen työväentalo edustaa vanhinta säilynyttä yhdistysrakentamista Varkaudessa. Työväentalo on rakennettu vuonna 1906 paikallisen työväenyhdistyksen kokoontumistiloiksi. Rakennuksessa on sali näyttämö-, varasto- ja ravintolatiloineen. Yläkertaan on rakennettu lisäksi pieni huone, joka on toiminut sekä asuntona että kokous- ja toimistotilana. Rakennus on säilynyt hyvin alkuperäisessä asussaan, mutta on rapistunut. Työväenyhdistyksen toiminta talon tiloissa on lakannut vuosia sitten. Kaavaa laadittaessa rakennus on ollut huonekaluliikkeen varastona.
Nyt kysymyksessä oleva hakemus
Kiinteistö Oy Karihaara on 18.1.2012 päivätyllä hakemuksella hakenut työväentalolle purkamislupaa. Hakemuksen mukaan rakennusta ei ole järkevää kunnostaa, koska sille ei ole järkevää käyttötarkoitusta. Työväentalo on jäänyt Lehtoniemen Työväenyhdistys ry:n lopettamisen jälkeen tarpeettomaksi. Talon toiminnan tarpeellisuutta on kartoitettu 2000-luvun alkupuolella, jolloin talon kunnon on todettu olevan niin huonon ja korjauskustannusten niin suuria, ettei järjestöillä ole ollut mitään mahdollisuutta talon käytölle. Lehtoniemen Työväenyhdistys ry on lahjoittanut kiinteistön Kiinteistö Oy Karihaaralle, joka on saanut kiinteistöön lainhuudon 2.9.2011.
Kiinteistö Oy Karihaara on pyytänyt Raksystems Anticimex Insinööritoimisto Oy:ltä lausunnon rakennuksen kunnosta. Lausunnon perusteella rakennuksen kunto on niin heikko, ettei sen korjaaminen ole järkevää.
Hakemukseen liitetty kuntoarvio
Hakemukseen on liitetty Raksystems Anticimex Insinööritoimisto Oy:n 2.12.2011 päivätty kuntoarvio 'Asiantuntijan lausunto rakennuksen kunnosta, Varkauden työväentalo, Lehtoniementie, Varkaus'. Lausunnossa on todettu seuraavaa.
Rakennuksen kerrosala on 238 neliömetriä ja tilavuus 1070 kuutiometriä. Rakennus on hirsirakenteinen. Nykyisellään rakennus on ollut useita vuosia käyttämättömänä ja vailla minkäänlaista huoltoa.
Rakennuksen perustuksina ovat luonnonkivilohkareista ja maakivistä ladotut pilarit/osittain sokkelit. Perustukset ovat vaurioituneet ja routimisen johdosta siirtyneet sekä rakennuksen keskiosalta painuneet. Alapohjan rakenteena on puurunko. Ryömintätilan korkeus vaihtelee 20 senttimetristä 40 senttimetriin. Maapohjakosteus pääsee kostuttamaan alapohjarakennetta. Kantavissa hirsissä on rakenteellisia vaurioita, muun muassa katkeamisia ja lahovaurioita. Ulkoseinien hirsirungon ja lautaverhouksen alaosissa on runsaasti kosteus- ja lahovaurioita. Julkisivupinnoilla on havaittavissa perustusten painumista, joka näkyy julkisivujen vinoutumina ja painautumina.
Huonetiloissa on havaittavissa runsaita lattiapintojen painaumia. Ensimmäisen kerroksen lattiarakenteissa on havaittavissa kosteus- ja lahovaurioita.
Ikkunat ovat rikki. Ulko-ovet ovat huonokuntoiset ja rikkonaiset. Vesikatteena on huopa, jonka alla on vanha pärekate. Huopakate on repeillyt ja ylittänyt teknisen käyttöikänsä vuosikymmeniä sitten. Vesikatoissa on runsaasti vuotoja. Pärekate on laho- ja kosteusvaurioitunut. Vesikatteen aluslaudoitus on osittain kosteus- ja lahovaurioitunut ja sen kunto on huono.
Rakennuksen sekä keskuslämmityslaitteisto että vesi- ja viemärijärjestelmä ovat käyttökelvottomat.
Rakennus on rakennustekniikan ja LVI-tekniikan osalta kuntoluokassa heikko (KL 4).
Kuopion kulttuurihistoriallisen museon lausunto
Alueen vuonna 2000 vahvistetussa asemakaavassa rakennus on merkitty selkeällä suojelumerkinnällä. Asemakaavamääräyksen (sr-14) mukaan rakennusta ei saa ilman pakottavaa syytä purkaa. Rakennuksen kunto on hoidon puuttuessa vähitellen rapistunut, mutta olennaista muutosta aiempaan tilanteeseen ei voida katsoa syntyneen. Purkamiselle ei ole edellytyksiä. Asemakaavassa rakennus sijaitsee liike-, toimisto- ja yleisten rakennusten korttelialueella, jolla ympäristö säilytetään (KY-1/s). Työväentalon käyttötarkoituksena voisi olla myös asuinkäyttö.
Rakennustarkastajan päätös
Rakennustarkastaja on myöntänyt työväentalolle purkamisluvan. Päätöksen perustelujen mukaan rakennukselle ei ole löytynyt pitkäaikaisista ja lukuisista yrityksistä huolimatta mitään käyttöä. Näissä olosuhteissa ja huomioiden rakennuksen aikaisemman omistajan heikot mahdollisuudet vaikuttaa asiaan, rakennusta ei ole voitu ilkivallasta ja luonnonvoimien vaikutuksesta johtuen estää rappeutumiselta. Kunnossapitomahdollisuuksia on heikentänyt entisestään se, että ympäristöministeriö ei ollut vahvistanut Pohjois-Savon ympäristökeskuksen 12.7.2007 tekemää rakennussuojelulain mukaista suojelupäätöstä. Kun voimassa oleva asemakaava sallii purkamisen pakottavasta syystä ja kun kysymyksessä katsotaan olevan pakottavan syyn, esitetty toimenpide ei merkitse poikkeamista asemakaavasta. Näin ollen toimivalta on ollut rakennusvalvontaviranomaisella. Rakennuksen purkaminen ei täten haittaa kaavoituksen toteuttamista.
Lehtoniemi ei enää sisälly Museoviraston valtakunnallisesti merkittävien rakennettujen kulttuuriympäristöjen luetteloon (RKY 2009). Kulttuuri- ja rakennushistoriallinen dokumentaatio on käytettävissä ja täydennettävissä käytettäväksi tutkimuksellisiin ja muihin tarkoituksiin. Varkauden kaupungin kaupunkikuvaryhmä on aikaisemman purkamislupakäsittelyn yhteydessä antanut puoltavan lausunnon. Esitettyjen asiantuntijalausuntojen ja suoritettujen katselmusten perusteella rakennuksen korjaaminen merkitsisi suurelta osin uudisrakentamiseen verrattavaa rakentamista, jolloin suojelun tarkoitus ei enää kaikilta osin toteutuisi. Näillä perusteilla ja aikaisemman purkulupahakemuksen yhteydessä laajemmin esitetyin seikoin purkaminen ei merkitse rakennettuun ympäristöön sisältyvien perinne-, kauneus- tai muiden arvojen hävittämistä.
Teknisen lautakunnan lupajaoston päätös
Valittaja ja Pohjois-Savon elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskus ovat hakeneet oikaisua rakennustarkastajan päätökseen. Lupajaosto on hylännyt oikaisuvaatimukset perustellen päätöstään seuraavasti.
Oikaisuvaatimusten perusteet on olennaisilta osiltaan esitetty ja käsitelty perusteellisesti jo aiemman purkamislupaprosessin yhteydessä. Aineisto on liitteenä.
ELY-keskus on esittänyt purkulupahakemuksen kohteena olevalle rakennukselle tai rakennuspaikalle mahdollisena uutena käyttötarkoituksena asuinkäyttöä. Sama käyttötarkoitus on esitetty myös kiinteistön omistajan vastineessa siten, että paikalle rakennettaisiin uusi asuinrakennus. Voimassa olevassa asemakaavassa rakennuspaikan käyttötarkoitus on KY-1/s (Liike-, toimisto- ja yleisten rakennusten korttelialue, jolla ympäristö säilytetään. Liike-, toimisto- ja yleisten tilojen lisäksi alueelle saa sijoittaa harrastustoimintaan liittyviä tiloja sekä vähäisiä käsiteollisuus- ja varastotiloja). Rakennuksen tai rakennuspaikan ottaminen asumiskäyttöön vaatii poikkeuksen hyväksymistä asemakaavaan tai kaavan muuttamista. Ottaen huomioon nykyiset rakentamista koskevat säädökset ja yleiset laatutasovaatimukset käyttöolosuhteille, työväentalon muuttamista ja rakentamista asuinkäyttöön tai johonkin muuhun vastaavia olosuhteita vaativaan käyttötarkoitukseen niin, että suojelua koskevat kulttuurihistorialliset arvot edes joiltakin osin säilyisivät, on pidettävä mahdottomana toteuttaa siitäkin huolimatta, että säädöksiä voidaan soveltaa ottaen huomioon rakennuksen suojelupyrkimys.
Katselmushavainnot
Hallinto-oikeus on suorittamassaan katselmuksessa todennut työväentalon olevan heikkokuntoinen. Rakennusta ei ole pidetty kunnossa. Rakennuksen alahirret olivat paikoin lahonneet. Rakennus oli perustusten painumisen vuoksi osittain notkolla. Rakennuksen ikkunat olivat rikki ja ne oli peitetty levyillä. Katto oli huonokuntoinen ja rikki ainakin kolmesta kohtaa niin, että katolta vuotanut vesi oli lahottanut yläkerran lattian läpi menevät reiät. Rakennuksen lattiat olivat osittain notkolla. Rakennuksen eristeissä todettiin käytetyn tilkkeenä eloperäistä ainetta.
Työväentalon ympäristössä sijaitsee pääosin omakotitaloja, joista osa on suhteellisen uusia ja osa vanhaa rakennuskantaa. Yhteistä rakennuksille mukaan lukien työväentalo on kuitenkin se, että ne kokonsa puolesta sopeutuvat hyvin alueen pienimuotoiseen mittakaavaan.
Asian oikeudellinen arviointi
Rakennuksen purkaminen asemakaava-alueella edellyttää purkamislupaa. Lehtoniemen työväentalo on voimassa olevassa asemakaavassa osoitettu suojeltavaksi rakennukseksi merkinnällä sr-14, kulttuurihistorian kannalta merkittävä rakennus. Rakennusta ei määräyksen mukaan saa purkaa ilman pakottavaa syytä.
Kun otetaan huomioon maankäyttö- ja rakennuslain 127 § ja 139 § sekä 171 §:n 2 momentin 3 kohta ja 3 momentti, kunnan rakennusvalvontaviranomainen ei saa myöntää rakennuksen purkamislupaa, jos asemakaavan suojelumääräys estää rakennuksen purkamisen. Purkamislupa voidaan tällaisessa tapauksessa myöntää vain, jos asemakaavan suojelumääräyksestä on saatu alueellisen ympäristökeskuksen myöntämä poikkeus tai jos suojelumääräys määräyksessä mainituin edellytyksin sallii purkamisen.
Nyt kysymyksessä oleva kaavamääräys kieltää rakennuksen purkamisen ilman pakottavaa syytä. Jollei pakottavaa syytä ole, purkamislupaa ei edellä lausuttuun nähden ole saanut myöntää ilman elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskuksen myöntämää poikkeusta kaavamääräyksestä.
Edellä esitetyn johdosta asiassa on ensin arvioitava, onko purkamiselle pakottava syy.
Kyseessä olevaa asemakaavaa laadittaessa ja kaupunginvaltuustossa hyväksyttäessä voimassa ollut rakennuslaki (370/1958) ei ole sisältänyt yleistä purkamislupajärjestelmää. Rakennuslain 42 a §:n (674/1975) 1 momentin mukaan muun ohella rakennuksen purkaminen alueilla, joilla oli voimassa rakennuskielto asemakaavan laatimista tai muuttamista varten, on edellyttänyt rakennusvalvontaviranomaisen lupaa. Lupa on voitu pykälän 2 momentin mukaan myöntää, milloin toimenpiteen ei ole havaittu tuottavan huomattavaa haittaa kaavoituksen toteuttamiselle tai asutuksen muullekaan järjestämiselle.
Asemakaavan sisältövaatimuksia koskevaan rakennuslain 34 §:n 3 momenttiin (61/1985) on lisätty rakennussuojelulain säätämisen yhteydessä säännös, jonka mukaan asemakaavaa laadittaessa oli huolehdittava, ettei rakennettuun ympäristöön sisältyviä perinne-, kauneus- ja muita arvoja hävitetä. Rakennusasetuksen (266/1959) 32 §:n 2 momentin 18 kohdan mukaan asemakaavaa laadittaessa oli erityisesti kiinnitettävä huomiota siihen, että historiallisesti, kulttuurihistoriallisesti tai rakennustaiteellisesti arvokkaita rakennuksia ja kaupunkikuvaa sekä sellaisia paikkoja, jotka näköalansa, sijaintinsa, kasvullisuutensa tai erikoisten luonnonsuhteidensa vuoksi ovat arvokkaita, on mikäli mahdollista suojeltava ja säilytettävä eikä ilman pakottavaa syytä hävitetä.
Nyt kysymyksessä olevaa asemakaavaa laadittaessa käytössä olleissa rakennuslakiin liittyvissä asemakaavamääräyksiä koskevissa ohjeissa (Asema- ja rakennuskaavamerkinnät ja -määräykset, ympäristöministeriö, kaavoitus- ja rakennusosasto, opas 2/1992) on esitelty erilaisia rakennussuojelua koskevia kaavamääräystyyppejä. Yhdessä määräystyypissä on kielletty suojeltavien rakennusten purkaminen ilman pakottavaa syytä. Määräyksen selityksen mukaan luvan edellytykseksi asetetun "pakottavan syyn" voidaan katsoa olevan olemassa lähinnä silloin, kun rakennus on tullut niin huonokuntoiseksi, ettei se täytä esimerkiksi lujuuden, terveellisyyden tai turvallisuuden vaatimuksia ja rakennuksen korjaaminen asianmukaiseen kuntoon aiheuttaisi rakennuksen käyttömahdollisuuksiin nähden kohtuuttomia kustannuksia. Pakottavana syynä ei sen sijaan voida pitää rakennuksen omistajan taloudelliseen asemaan liittyviä syitä eikä yleensä myöskään hoidon laiminlyöntiä tai tahallisesti aiheutettuja vaurioita.
Lehtoniemi ei enää sisälly Museoviraston valtakunnallisesti merkittävien rakennettujen kulttuuriympäristöjen luetteloon (RKY 2009).
Kiinteistö Oy Karihaara on perustellut työväentalon purkamista sillä, ettei työväentaloa ole järkevää kunnostaa, koska sille ei ole löytynyt järkevää käyttötarkoitusta. Työväentalo on jäänyt Lehtoniemen Työväenyhdistys ry:n lopettamisen jälkeen tarpeettomaksi. Hakemuksessa on myös todettu, että rakennuksen toiminnan tarpeellisuutta on kartoitettu 2000-luvun alkupuolella, jolloin rakennuksen kunnon on todettu olleen niin huonon ja korjauskustannusten niin suuria, ettei järjestöillä ole ollut mitään mahdollisuutta talon käytölle. Kiinteistö Oy Karihaara ei ole esittänyt lupahakemuksessaan mitään arvioita rakennuksen korjattavuudesta eikä korjauskustannuksista. Raksystems Anticimex Insinööritoimisto Oy:n laatimassa 2.12.2011 päivätyssä kuntoarviossa on tuotu esiin rakennuksen heikkokuntoisuutta kuvaavia tekijöitä. Kuntoarviossakaan ei ole otettu kantaa rakennuksen korjattavuuteen eikä siinä ei ole esitetty minkäänlaista arviota korjauksen aiheuttamista kustannuksista.
Rakennustarkastaja on päätöksessään todennut, että rakennuksen korjaaminen merkitsisi suurelta osin uudisrakentamiseen verrattavaa rakentamista, jolloin suojelun tarkoitus ei enää kaikilta osin toteutuisi. Näillä perusteilla ja aikaisemman purkulupahakemuksen yhteydessä laajemmin esitetyin seikoin purkaminen ei merkitse rakennettuun ympäristöön sisältyvien perinne-, kauneus- tai muiden arvojen hävittämistä. Teknisen lautakunnan lupajaoston päätöksen mukaan työväentalon muuttamista ja rakentamista asuinkäyttöön tai johonkin muuhun vastaavia olosuhteita vaativaan käyttötarkoitukseen niin, että suojelua koskevat kulttuurihistorialliset arvot edes joiltakin osin säilyisivät, on pidettävä mahdottomana toteuttaa. Kumpaakaan päätöstä ei näiltä osin ole tarkemmin perusteltu.
Työväentalolle on haettu purkamislupaa jo 7.9.2002, noin 1,5 vuoden kuluttua asemakaavan vahvistamisen jälkeen. Työväentalon korjauksesta on tuolloin esitetty 15.8.2001 päivätty kuntoarviointi ja alustava 22.1.2002 päivätty kustannusarvio. Kuntoarvioinnissa on todettu, ettei talossa ole rakennusteknisessä mielessä mitään erikoista säilyttämisen arvoista. Talon saattaminen nykyaikaiseen kokous- tai juhlakäyttöön edellyttää erittäin suurta investointia, jota ei saatane kannattavaksi. Perusteellisen korjaamisen ja uusimisen lisäksi tulisi rakentaa wc-tilat. Ennen säilyttävien päätöksien tekoa tulisi talon runko ja yläpohja tutkia perusteellisesti aukaisemalla pintarakenteita. Korjauskustannuksiksi on arvioitu hyvin yleispiirteisesti 193 000 euroa ilman arvonlisäveroa. Kuopion hallinto-oikeus on sanottuun purkamislupa-asiaan 23.6.2005 antamassaan päätöksessä todennut muun muassa, ettei asiassa ole käynyt ilmi, ettei rakennus olisi korjattavissa. Korkein hallinto-oikeus ei ole muuttanut hallinto-oikeuden päätöstä.
Työväentalo on kiistatta heikkokuntoinen. Nyt käsiteltävän purkamislupahakemuksen käsittelyn yhteydessä ei tuotu esiin, ettei rakennus sen heikkokuntoisuudesta huolimatta olisi korjattavissa, eikä esitetty kustannusarvioita rakennuksen kuntoon saattamisesta. Asiassa ei siten ilmene, että rakennuksen korjaaminen asianmukaiseen kuntoon aiheuttaisi kohtuuttomia kustannuksia. Pelkästään sitä, että rakennukselle ei ole löydetty järkevää käyttötarkoitusta, ei voida pitää pakottavana syynä purkamiselle. Lisäksi rakennuksen käyttötarkoitusta koskevat selvitykset ovat noin 10 vuoden takaisia. Asiassa ei ole käynyt ilmi, että niitä olisi tehty 2000-luvun alun jälkeen. Viimeaikaista kiinnostusta ei siis ole ainakaan aktiivisesti kartoitettu.
Asemakaavamääräys sallii työväentalon purkamisen ainoastaan pakottavasta syystä. Edellä esitetyn perusteella asiaa kokonaisuutena arvioiden, myös aikaisemmat päätökset ja niiden perusteena olleet selvitykset huomioon ottaen, hallinto-oikeus katsoo, ettei työväentalon purkamiselle ole osoitettu olevan asemakaavamääräyksessä tarkoitettua pakottavaa syytä. Kun pakottavaa syytä ei ole, purkamislupaa ei ole voitu myöntää ennen kuin asemaakaavan suojelumääräyksestä on saatu alueellisen elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskuksen myöntämä poikkeus.
Valittaja on vaatinut työväentalon kunnostamista asumiskäyttöön. Tähän hallinto-oikeus toteaa, että työväentalo sijaitsee asemakaavassa määritellyllä liike-, toimisto- ja yleisten rakennusten korttelialueella, joten työväentalon saattaminen asumiskäyttöön edellyttää asemakaavan muutosta tai poikkeuksen myöntämistä asemakaavamääräyksestä.
Lopputulos
Edellä esitetyn perusteella hallinto-oikeus kumoaa ja poistaa rakennustarkastajan ja teknisen lautakunnan lupajaoston päätökset.
Tässä purkamislupa-asiassa ei ole ollut ratkaistavana rakennuksen omistajan kunnossapitovelvollisuus ja sen laiminlyömistilanteisiin liittyvä rakennusvalvontaviranomaisen valvontavastuu.
Käsittely korkeimmassa hallinto-oikeudessa
Kiinteistö Oy Karihaara on valituksessaan vaatinut, että hallinto-oikeuden päätös kumotaan ja lupajaoston päätös saatetaan voimaan. Yhtiön oikeudenkäyntikulut on korvattava.
Yhtiö on perustellut vaatimuksiaan viittaamalla asiassa aikaisemmin esittämäänsä ja lausunut lisäksi muun ohella seuraavaa:
Työväentalon käyttö on loppunut toiminta-alueen rakennemuutoksen ja toimintatapojen sekä alueelle tulleiden nykyaikaisempien tilojen vuoksi. Taloa on tarjottu Varkauden kaupungille ja paikallisille kulttuuritahoille yhdellä eurolla. Kukaan ei kuitenkaan ole huolinut taloa, koska talon alkuperäiselle käyttötarkoitukselle kokoustilana ei ollut kysyntää eikä tarvetta.
Työväentalon kunnostuksesta 2000-luvun alussa tehdyn arvion mukaan talon kunnostaminen kesäkäyttökuntoon maksaisi vähintään 190 000 €. Mikäli rakennus otettaisiin ympärivuotiseen käyttöön, korjauskustannukset nousisivat teknisten järjestelmien rakentamisen johdosta ainakin 350 000 euroon.
Vuonna 1906 rakennettua hirsirunkoista rakennusta ei ole enää tarkoituksenmukaista kunnostaa ilman järkevää käyttötarkoitusta.
Raksystems Anticimex Insinööritoimisto Oy:n 2.12.2011 päivätyn kuntoarvion mukaan talon kunto on niin heikko, ettei sen korjaaminen ole järkevää. Autio ja osittain vakavasti vahingoittunut rakennus muodostaa suhteellisen tiiviisti rakennetulla vanhalla puutaloalueella ilmeisen palo- ja henkilöturvallisuusriskin. Myös hallinto-oikeus on omassa katselmuksessaan todennut työväentalon olevan heikkokuntoinen.
Asiantuntijoiden mukaan työväentalon käyttötarkoituksen muuttaminen ja korjaaminen nykyvaatimusten mukaisesti merkitsi uudisrakentamiseen verrattavaa rakentamista, jolloin suojelun tarkoitus ei enää kaikilta osin toteutuisi.
Teknisen lautakunnan lupajaoston päätöksen perusteluiden mukaan työväentalon muuttamista ja rakentamista asumiskäyttöön nykyisten rakentamista koskevien säännösten ja laatuvaatimusten mukaisesti niin, että suojelua koskevat kulttuurihistorialliset arvot edes joiltakin osin säilyisivät, on mahdotonta toteuttaa.
Lehtoniemen työväentalo ei enää sisälly museoviraston valtakunnallisesti merkittävien rakennettujen kulttuuriympäristöjen luetteloon (RKY 2009).
Työväentalolla ei ole myöskään suojelu- tai kohdemerkintää ympäristöministeriön 7.12.2011 vahvistamassa Pohjois-Savon maakuntakaavassa. Kaavaselostuksen mukaan Varkauden Lehtoniemen alueen rakennushistoriaan ja maisemaan liittyvät arvot ovat heikentyneet siinä määrin, että aluetta ei esitetä myöskään maakunnallisena alueena.
Varkauden oikeusvaikutukseton yleiskaava 2000 ei sisällä suojelumerkintää Lehtoniemen työväentalon osalta. Työväentalo sisältyy kaupunginvaltuuston 16.6.1997 hyväksymään inventointiin, jossa se on merkitty luokkaan 6 (ei suojelua).
Pohjois-Savon ympäristökeskus teki 12.7.2007 päätöksen työväentalon suojelemisesta rakennussuojelulain perusteella, mutta ympäristöministeriö jätti 10.12.2007 vahvistamatta suojelupäätöksen.
Lehtoniemen työväentalo on voimassa olevassa 3.3.2000 vahvistetussa asemakaavassa osoitettu suojeltavaksi rakennukseksi merkinnällä sr-14, kulttuurihistorian kannalta merkittävä rakennus. Rakennusta ei saa purkaa ilman pakottavaa syytä.
Ympäristöministeriön oppaassa olevan määräyksen selityksen mukaan pakottavan syyn voidaan katsoa olevan olemassa lähinnä silloin, kun rakennus on tullut niin huonokuntoiseksi, ettei se täytä lujuuden, terveellisyyden tai turvallisuuden vaatimuksia ja rakennuksen korjaaminen asianmukaiseen kuntoon aiheuttaisi rakennuksen käyttömahdollisuuksiin nähden kohtuuttomia kustannuksia. Nyt nämä edellytykset ovat olemassa.
Teknisen lautakunnan lupajaostolle on varattu tilaisuus antaa selitysvalituksen johdosta. Varkauden rakennustarkastaja on antanut lupajaoston puolesta selityksen. Selityksessä on vaadittu, että valitus hyväksytään.
A on antanut selityksen. Selityksessään A on vaatinut valituksen hylkäämistä ja vaatinut lisäksi, että korkein hallinto-oikeus toimittaa katselmuksen asiassa.
Yhtiö on antanut vastaselityksen.
Korkeimman hallinto-oikeuden ratkaisu
1. A:n vaatimus katselmuksen toimittamisesta hylätään
2. Korkein hallinto-oikeus on tutkinut asian. Valitus hylätään. Hallinto-oikeuden päätöstä ei muuteta.
3. Kiinteistö Oy Karihaaran oikeudenkäyntikulujen korvaamista koskeva vaatimus hylätään.
Perustelut
1. Hallintolainkäyttölain 41 §:n mukaan asian selvittämiseksi voidaan toimittaa katselmus. Kun otetaan huomioon asiakirjoista saatava selvitys sekä se, että hallinto-oikeus on toimittanut katselmuksen asiassa, katselmuksen toimittaminen korkeimmassa hallinto-oikeudessa ei ole asian selvittämiseksi tarpeen.
2. Kun otetaan huomioon edellä ilmenevät hallinto-oikeuden päätöksen perustelut ja perusteluissa mainitut oikeusohjeet sekä korkeimmassa hallinto-oikeudessa esitetyt vaatimukset ja asiassa saatu selvitys, hallinto-oikeuden päätöksen muuttamiseen ei ole perusteita.
3. Asian näin päättyessä ja kun otetaan huomioon hallintolainkäyttölain 74 §, yhtiölle ei ole määrättävä maksettavaksi korvausta oikeudenkäyntikuluista korkeimmassa hallinto-oikeudessa.
Asian ovat ratkaisseet hallintoneuvokset Hannu Ranta, Tuomas Lehtonen, Mika Seppälä, Liisa Heikkilä ja Janne Aer. Asian esittelijä Esa Hakkola.