Muu päätös 3472/2015

Kunnallisasiaa koskeva valitus (maanvuokrasopimukset Oulun Raksilassa)

Antopäivä: 30.11.2015
Taltionumero: 3472
Diaarinumero: 896/3/14

Asia Kunnallisasiaa koskeva valitus

Valittaja Asunto Oy Oulun Puutarhakatu 20

Päätös, jota valitus koskee

Oulun hallinto-oikeus 18.2.2014 nro 14/0064/1

Asian aikaisempi käsittely

Oulun kaupunginhallitus on 20.12.2011 (§ 673) päättänyt uudistaa Raksilan kaupunginosan kortteleissa 29–34 (pois lukien korttelin 30 tontti 206) voimassa olevat maanvuokrasopimukset seuraavilla ehdoilla:

1. Vanha maanvuokrasopimus korvataan uudella samasta tontista tehtävällä maanvuokralain (258/1966) 3 luvun mukaisella maanvuokrasopimuksella.

2. Vuokra-aika on 35 vuotta.

3. Vuokra sidotaan elinkustannusindeksiin 1951:10=100.

4. Vyöhykkeellä I (ks. liitekartta) sijaitsevien tonttien perusvuokra, joka vastaa elinkustannusindeksin pistelukua 100, on 0,757 euroa kerrosneliömetriltä vuodessa. Vuosivuokra on siten vuoden 2011 tasossa noin 13,25 euroa kerrosneliömetriltä vuodessa.

5. Vyöhykkeellä II (ks. liitekartta) sijaitsevien tonttien perusvuokra, joka vastaa elinkustannusindeksin pistelukua 100, on 0,714 euroa kerrosneliömetriltä vuodessa. Vuosivuokra on siten vuoden 2011 tasossa noin 12,5 euroa kerrosneliömetriltä vuodessa.

6. Vuokra perustuu vuokraushetkellä voimassa olevaan asemakaavan mukaiseen rakennusoikeuteen.

7. Ehtojen 4 ja 5 mukaista vuokranmaksua porrastetaan seuraavasti:

7.1 Ensimmäiseltä viideltä vuokravuodelta vuotuisesta vuokranmak­susta peritään 23 % (mikä vastaa I-vyöhykkeellä 3,05 euroa kerrosneliömetriltä vuodessa ja II-vyöhykkeellä 2,88 euroa kerrosneliömetriltä vuodessa).

7.2 Kuudennelta, seitsemänneltä, kahdeksannelta ja yhdeksänneltä vuokravuodelta vuokrasta peritään 53 % (mikä vastaa I vyöhykkeellä 7,02 euroa kerrosneliömetriltä vuodessa ja II-vyöhykkeellä 6,63 euroa kerrosneliömetriltä vuodessa).

7.3 Kymmenennestä vuokravuodesta eteenpäin vuokra peritään täysimääräisenä.

8. Vuokrauksessa noudatetaan kaupunginhallituksen hyväksymää vuokrasopimusmallia.

9. Nämä vuokraehdot tulevat voimaan voimassa olevan maanvuokrasopimuksen päättymistä seuraavan kalenterikuukauden alusta. Mikäli uusi maanvuokrasopimus allekirjoitetaan yli yhtä vuotta ennen voimassa olevan maanvuokrasopimuksen vuokra-ajan päättymistä, tulevat tämän päätöksen mukaiset vuokraehdot voimaan allekirjoitusvuotta seuraavan vuoden alusta ja vuokra pysyy kuluvan vuoden loppuun saakka entisten ehtojen mukaisena.

Oulun kaupunginhallitus on 3.12.2012 (§ 514) hylännyt muun ohella Asunto Oy Oulun Puutarhakatu 20:n oikaisuvaatimuksen kaupunginhallituksen päätöksestä 20.12.2011.

Hallinto-oikeuden ratkaisu

Oulun hallinto-oikeus on, siltä osin kuin nyt on kysymys, valituksenalaisella päätöksellään jättänyt tutkimatta Asunto Oy Oulun Puutarhakatu 20:n valituksen vuokran suuruutta ja muita vuokraehtoja koskevilta osin. Muulta osin hallinto-oikeus on tutkinut valituksen ja hylännyt sen.

Hallinto-oikeus on perustellut päätöstään tältä osin seuraavasti:

1. Perustelut tutkimatta jätetyiltä osin

Valituksenalaiset kaupunginhallituksen 20.12.2011 ja 3.12.2012 tekemät päätökset koskevat vuokratason määrittämistä nyt voimassa olevia sopimuksia uudistettaessa. (---)

Hallintolainkäytön järjestyksessä voidaan tutkia vain julkisoikeudelliseen oikeussuhteeseen liittyvä asia. Tontinvuokran määrää ja muita vuokraehtoja koskevassa asiassa kysymys on yksityisoikeudellisesta oikeussuhteesta. Asia voidaan tältä osin saattaa yleisen alioikeuden ratkaistavaksi. Tällaista riitaa ei siten voida ratkaista hallintolainkäytön järjestyksessä.

2. Perustelut siltä osin kuin valitukset on tutkittu

2.1. Tosiseikasto

Kaupunginhallituksen 20.12.2011 tekemän päätöksen johdanto-osasta ilmenee, että Raksila on keskustan välittömässä läheisyydessä sijaitseva noin kahden tuhannen asukkaan kaupunginosa. Raksilan keskellä sijaitseva 1930-luvulla rakentunut puutaloalue Puu-Raksila edustaa tyyliltään puutaloklassismia. Raksilassa sijaitsevat puutaloalueen lisäksi kerrostaloalue Ratakadun varressa, Välkkylän opiskelija-asuntoalue, linja-autoasema, uimahalli, paloasema, oikeustalo, areena ja jäähalli. Raksilan kaupalliset palvelut ovat keskittyneet Market-alueelle.

Oulun yleiskaavan 2020 mukaan Raksilan keskellä sijaitseva Puu-Raksila on pientalovaltainen asuntoalue. Alue on varattu pääasiassa asuinpientaloille, kuten erillispientaloille, kytketyille pientaloille, rivitaloille ja pienkerrostaloille. Alueelle saa lisäksi sijoittaa ympäristöhäiriöitä aiheuttamattomia palvelu- ja työpaikkatoimintoja. Raksilan puutaloalue on yleiskaavassa osoitettu rakennusperinnön, kulttuuriympäristön ja kaupunkikuvan kannalta arvokkaaksi alueeksi. Alueella oleva rakennustaiteellisesti tai kulttuurihistoriallisesti arvokas rakennuskanta tulee yleiskaavamääräysten mukaan säilyttää ja aluetta hoitaa hoitosuunnitelman mukaisesti. Rakennus- ja muutostoimenpiteissä tulee huolehtia erityisten arvojen säilymisestä. Raksilassa on voimassa useita eri aikaan vahvistettuja asemakaavoja. Puu-Raksilan alueen korttelit ovat suurelta osin 2.3.1965 vahvistetussa asemakaavassa sekä muissa tonttikohtaisissa voimassa olevissa asemakaavoissa osoitettu asuntokerrostaloalueiksi sekä yhdistettyjen liike- ja asuntokerrostalojen korttelialueiksi. Rakennusoikeutta tonteille on osoitettu keskimäärin 408 kerrosneliömetriä. Alueen kerrosluku vaihtelee I ja II välillä.

Kaupunginvaltuusto on 23.8.2010 hyväksynyt Oulun kaupungin omistaja­poliittiset linjaukset, jotka ovat maanvuokraamisen osalta seuraavat: "Oulun kaupungin asemakaavoitetun maaomaisuuden ensisijainen luovutusmuoto on vuokraaminen. Omaisuutta, josta saadaan tasaista ja varmaa maanvuokratuloa, ei myydä ilman perusteellista harkintaa. Suhdannevaihteluissa ja varsinkin laskusuhdanteessa tällainen vuokratulo on usein ainoa, varma ja helposti ennakoitavissa oleva tulolähde, jolle kaupunki voi budjettinsa rakentaa."

Oulun kaupungin Raksilan kaupunginosassa omistamat tontit on vuokrattu maanvuokralain (258/1966) mukaisilla pitkäaikaisilla maanvuokrasopimuksilla. Vuokralaiset omistavat tonteilla sijaitsevat rakennukset.

Raksilassa kortteleissa 29–34 on voimassa tällä hetkellä yhteensä 75 maanvuokrasopimusta. Puu-Raksilassa vuokralaiset ovat pääosin asunto-osakeyhtiöitä ja yksityisiä henkilöitä. Voimassa olevien maanvuokrasopimusten vuokra-ajat ovat alkaneet vuosina 1945, 1967, 1985–1987 sekä 2002–2003. Vuokrasopimukset päättyvät vuosien 2017–2023 aikana. Vuosivuokrien tasot vaihtelevat alueen sisällä 122 euron vuosivuokrasta 2 890 euroon. Keskimääräinen vuosivuokrien taso on noin 614 euroa vuodessa. Kaupunginhallitus on päätöksellään 17.10.2011 vahvistanut Raksilan kaupunginosan korttelin 30 tontille 206 vuokrausperusteet. Kaupunginhallituksen päätöksellä tontille on vahvistettu vuokratasoksi 13,25 euroa kerrosneliömetriltä vuodessa. Kaupunginhallitus on 23.1.2007 päättänyt, että Raksilan kaupunginosan asuntotonttien maanvuokrasopimuksia jatketaan 35 vuotta voimassa olevien maanvuokrasopimusten päättymisestä. Samalla kaupunginhallitus päätti, että vuokrataso määrätään alueelle myöhemmin. Valtuusto on 17.9.1984 päättänyt, että Raksilan kaupunginosan kortteleiden 29–34 vuokrasopimuksia, jotka päättyvät ennen vuotta 2002, jatketaan 31.12.2020 saakka ja että 1-kerroksisen rakennuksen tonteille vuokrataso on 0,050 euroa neliömetriltä vuodessa (0,876 euroa neliömetriltä vuodessa vuoden 2011 tasossa) ja 2-kerroksisten rakennusten tonteille 0,076 euroa neliömetriltä vuodessa (1,331 euroa neliömetriltä vuodessa vuoden 2011 tasossa) elinkustannusindeksin pisteluvulla 100.

Oulun kaupungissa asuntotonttien vuokratasot ja vuokra-ajat vaihtelevat alueittain sijainnin sekä käyttötarkoituksen mukaan. Sijainnin ja käyttötarkoituksen lisäksi vuokratasoon voivat vaikuttaa hintarajoitettu asuntotuotanto ja maksettu etukäteisvuokra. Maan hinnan nousu on johtanut siihen, että uusilla asemakaavoitetuilla alueilla, jotka sijaitsevat reuna-alueilla, vuokrataso on korkeampi kuin keskustan lähialueilla.

Asuntotontin keskeisin hintaan vaikuttava tekijä on sijainti. Muita asuntotontin arvoon vaikuttavia seikkoja ovat muun muassa etäisyys vesistöihin ja liikenneyhteydet. Oulussa omakotitontin vuokra perustuu pinta-alaan, koska se on omakotitontin keskeisin ominaisuuteen liittyvä hintatekijä. Kerros-, rivi- ja pientalotonttien vuokra perustuu rakennusoikeuteen, koska se on kerros-, rivi- ja pientalotontin keskeisin ominaisuuteen liittyvä hintatekijä.

Vuokratason määrittämiseksi Oulun kaupunki on tilannut Raksilan asuntotonttien rakennusoikeuksien markkina-arvosta ulkopuolisen asiantuntijan Newsec Valuation Oy:n arvion, jossa tonttien rakennusoikeuksien markkina-arvoa on arvioitu hintasuhdemenetelmällä ja kauppa-arvomenetelmällä. Hintasuhde­menetelmä perustuu uusien velattomien asuinhuoneistojen hintapyyntöihin ja toteutuneisiin kauppahintoihin sekä arvioon tonttien ja asuntojen välisestä hintasuhteesta. Kauppa-arvomenetelmä on vertailumenetelmä, jossa kohteen markkina-arvo johdetaan samankaltaisten kohteiden toteutuneista kauppahinnoista. Newsec Valuation Oy on arviossaan arvottanut Teuvo Pakkalankadun, Tehtaankadun, Ratakadun ja Kainuuntien välisen alueen neljään hintavyöhykkeeseen. Vyöhykekohtaisia markkina-arvoja ovat arviossa nostaneet imago, viihtyisyys ja keskustan läheisyys sekä alentaneet suojelumääräykset. Oulussa maanvuokrat on sidottu elinkustannusindeksiin 1951:10=100. Arviossa on otettu huomioon melun vaikutus alueen rakennusoikeuksien markkina-arvoon siten, että Teuvo Pakkalankatuun ja Kainuuntiehen rajoittuvien tonttien arvo on arvioitu alemmaksi.

Oulun kaupungin Newsec Valuation Oy:ltä tilaaman arvion lisäksi vuokrien hinnoittelussa on Raksilan kaupunginosan osalta otettu huomioon maanhinta- ja elinkustannusindeksien kehitys, muiden alueiden vuokraehdot, lainsäädäntö ja kuulemistilaisuuden palaute. Vertailua on suoritettu ajallisesti yhteensopivien ja sijainniltaan sekä ominaisuuksiltaan mahdollisimman samankaltaisten alueiden välillä.

(---)

2.3. Asian valmistelua koskevat väitteet

Kuntalain 27 §:n 1 momentin mukaan valtuuston on pidettävä huolta siitä, että kunnan asukkailla ja palvelujen käyttäjillä on edellytykset osallistua ja vaikuttaa kunnan toimintaan.

Saman pykälän 2 momentin mukaan osallistumista ja vaikuttamista voidaan edistää erityisesti muun muassa tiedottamalla kunnan asioista ja järjestämällä kuulemistilaisuuksia ja selvittämällä asukkaiden mielipiteitä ennen päätöksentekoa.

Kuntalain 29 §:n mukaan kunnan on tiedotettava asukkailleen kunnassa vireillä olevista asioista, niitä koskevista suunnitelmista, asioiden käsittelystä, tehdyistä ratkaisuista ja niiden vaikutuksista. Kunnan on laadittava tarvittaessa katsauksia kunnan palveluja, taloutta, ympäristönsuojelua ja maankäyttöä koskevista asioista. Asukkaille on myös tiedotettava, millä tavoin asioista voi esittää kysymyksiä ja mielipiteitä valmistelijoille ja päättäjille.

Hallintolain 31 §:n 1 momentin mukaan viranomaisen on huolehdittava asian riittävästä ja asianmukaisesta selvittämisestä hankkimalla asian ratkaisemiseksi tarpeelliset tiedot sekä selvitykset.

Asiakirjoista ilmenee, että asiaa valmisteltaessa vuokraoikeuden haltijoille on pidetty kuulemistilaisuus 12.5.2011 ja järjestetty Raksilan asukasyhdistys ry:n edustajille keskustelutilaisuus 4.10.2011. Yksittäiset vuokraajat ovat myös jättäneet valmistelun kuluessa vastineita, joihin tekninen keskus on vastannut. Muun muassa Raksilan vuokralaisille ja Raksilan asukasyhdistys ry:lle on toimitettu Newsec Valuation Oy:n tekemä arvio rakennusoikeuksien arvonmäärityksestä sellaisenaan. Arviosta on poistettu Kaukovainion kaupunginosan hinnanmääritystä koskevat osuudet. Päättäjille jaettu tonttikohtainen vuokra­taulukko on ollut ohjeellinen oheismateriaali, jonka tarkoituksena on selvittää taulukossa esitetyillä arvoilla lasketut vuokrien suuruudet. Valmisteluvaiheessa ei ole tarkasti selvitetty rakennusoikeuksia tai talousrakennusten osuutta, vaan tonttikohtainen vuokran suuruus määritetään tarkasti, kun vuokrasopimus uusitaan ja rakennusoikeus tarkistetaan vuokraushetkellä voimassa olevalta kaavakartalta ja vuokralaiselta saatavista selvityksistä.

Edellä lausutusta ilmenee, että asianosaisille on varattu lain mukaiset riittävät osallistumis- ja vaikuttamismahdollisuudet. (---)

Päätös ei ole syntynyt virheellisessä järjestyksessä asian valmistelua ja tiedottamista koskevan väitteen perusteella.

2.4. Yhdenvertaisen kohtelun periaatteen noudattaminen

Suomen perustuslain 6 §:n 1 momentin mukaan ihmiset ovat yhdenvertaisia lain edessä.

Saman pykälän 2 momentin mukaan ketään ei saa ilman hyväksyttävää perustetta asettaa eri asemaan sukupuolen, iän, alkuperän, kielen, uskonnon, vakaumuksen, mielipiteen, terveydentilan, vammaisuuden tai muun henkilöön liittyvän syyn perusteella.

Kaupunginhallitus on päättänyt uudistaa Raksilan kaupunginosan kortteleissa 29–34 (pois lukien korttelin 30 tontti 206) voimassa olevat maanvuokrasopimukset. Uusien vuokrasopimusten ehtojen mukaan tonttien perusvuokra vastaa elinkustannusindeksin vuodelta 1951 olevaa pistelukua 100. Alue on jaettu eri vyöhykkeisiin. Vyöhykkeellä I sijaitsevien tonttien perusvuokra on 0,757 euroa kerrosneliömetriltä vuodessa. Vuosivuokra on siten vuoden 2011 tasossa noin 13,25 euroa kerrosneliömetriltä vuodessa. Vyöhykkeellä II sijaitsevien tonttien perusvuokra on 0,714 euroa kerrosneliömetriltä vuodessa. Vuosivuokra on siten vuoden 2011 tasossa noin 12,5 euroa kerrosneliömetriltä vuodessa. Vuokra perustuu vuokraushetkellä voimassa olevaan asemakaavan mukaiseen rakennusoikeuteen. Asiaa valmisteltaessa on tutkittu muun muassa asuntotonttien ja elinkustannusten hintakehitystä ja aluekohtaisia hinnoittelupäätöksiä vuosilta 1992–2011, valtion tukeman asuntotuotannon maanvuokratasoa, asuntotonttien hintatekijöitä, vuokratasoa ja vuokratonteille asetettua tuottovaatimusta kaupungissa sekä Newsec Valuation Oy:n laatimaa arviota Raksilan alueen asuntotonttien rakennusoikeuksien markkina-arvosta.

Kaupunginhallituksen valituksenalaisista päätöksistä ilmenee, että kaupunki on pyrkinyt yhdenvertaisuuteen käsiteltävässä asiassa selvittämällä edellä selostetulla tavalla Raksilan alueen vuokratonttien vuokratason määräytymiseen vaikuttavia seikkoja. Aiempia kaupungin vuokratonttien hinnoittelupäätöksiä on tehty eri aikoina, ja vuokratasot vaihtelevat alueittain. Maan hinnan nousun takia eri aikana tehtyjen vuokrasopimusten uudistamispäätösten vuokratasot ovat jääneet jälkeen hintakehityksestä, eikä nyt uudistettavien Raksilan alueen tonttien vuokratasoa voi verrata niihin.

Pelkästään se seikka, että kaupungin vuokraamien tonttien vuokrataso ja vuokra-aika ovat kaupungin eri alueilla ja eri aikoina tehdyissä vuokrasopimuksissa erilaisia, ei aseta kaupunkilaisia valituksessa tarkoitetulla tavalla eriarvoiseen asemaan. Tonttien vuokratasoa määritettäessä on yhdenvertaisen kohtelun periaatetta loukkaamatta huomioon voitu ottaa myös alueelle kaavoituksessa osoitettu käyttötarkoitus ja rakennusoikeus. Valituksenalaiset päätökset eivät ole valituksissa esitetyillä yhdenvertaisuutta koskevilla perusteilla lainvastaisia, eikä niitä ole syytä tehtyjen valitusten johdosta kumota.

Hallinto-oikeuden soveltamat oikeusohjeet

Perusteluissa mainitut

Kuntalaki (365/1995) 90 §

Hallinto-oikeuslaki 3 §

Hallintolainkäyttölaki 51 § 2 momentti

Asian ovat ratkaisseet hallinto-oikeuden jäsenet Aino Oksala, Martti Raunio ja Anne-Mari Keskitalo. Asian esittelijä Kaarina Kemppainen.

Käsittely korkeimmassa hallinto-oikeudessa

Asunto Oy Oulun Puutarhakatu 20 on valituksessaan vaatinut, että Oulun hallinto-oikeuden ja Oulun kaupunginhallituksen päätökset kumotaan ja kaupunginhallituksen päätös palautetaan uudelleen valmisteltavaksi.

Vaatimuksensa tueksi yhtiö on uudistanut asiassa aikaisemmin lausumansa ja esittänyt lisäksi muun ohella seuraavaa:

Yhtiö ei ole vaatinut hallinto-oikeutta muuttamaan kaupunginhallituksen päätöstä vuokran suuruuden tai vuokraehtojen osalta, vaan esitetyt vaatimukset ovat koskeneet kaupunginhallituksen päätöksen kumoamista ja palauttamista uudelleen valmisteltavaksi. Vaatimuksen perusteena ovat olleet hallintolain noudattamiseen päätöksenteossa liittyvät näkökohdat eli yhdenvertaisuusperiaate ja suhteellisuusperiaate sekä päätösten perusteleminen. Yhtiö on valituksessaan hallinto-oikeudelle perustellut vaatimustaan eritellen kaupunginhallituksen päätöksen sisältöä, mutta muutosta on haettu ainoastaan laillisuusperusteella. Hallinto-oikeus on perusteetta jättänyt osan valituksesta tutkimatta.

Kaupunginhallituksen päätös maanvuokrien korottamisesta rikkoo suhteellisuusperiaatetta. Kaupungin taloudellisen tilanteen aiheuttamat paineet varojen hankkimiseen vuokrankorotuksilla eivät saa rikkoa yleisiä hallinnollisia oikeusperiaatteita. Kaupunginhallitus on perustellut Raksilan maanvuokrien korottamista sillä, että maanvuokrakehitys on jäänyt jälkeen todellisesta arvosta, mutta päätöksen perustaminen lähinnä taloudellisiin tekijöihin ei ole asianmukaista.

Kaupunginhallituksen päätös vaikuttaa suoraan kaupungin asukkaiden omaisuuden ja asumisen suojaan. Vuokratonteilla sijaitsevien asuinrakennusten omistajat ovat riippuvaisia vuokranantajana toimivasta virallistahosta. Suhteettomat 400–1 700 prosentin vuokrankorotukset eivät vastaa viimeisten vuosikymmenten aikana perustettua oikeustilaa Raksilan alueella ja tasapuolista kohtelua lähialueiden vuokrankorotusten kanssa. Tällaista perusoikeuksiin vaikuttavaa päätöstä ei tule perustaa yksin rahallisten argumenttien varaan. Päätösten tulee kokonaisuudessaan vastata hyvän hallintotavan, hallintolain ja muiden oikeussääntöjen ilmentäviä periaatteita.

On suhteellisuusperiaatteen vastaista moninkertaistaa asuintontin vuokra vastaamaan 20 prosenttia normaalin palkansaajan vuosituloista. Asuminen Puu-Raksilassa on valtaosin paritalomuotoiseen asumiseen verrattavaa ja asuinkustannusten nostaminen pelkän maanvuokran osalta useisiin tuhansiin euroihin on suhteetonta.

Kaupunginhallituksen päätös rikkoo kaupunkilaisten yhdenvertaisen kohtelun periaatetta määrittämällä Raksilan maanvuokran tason merkittävästi muita alueita korkeammaksi. Vuokrataso verrokkialueilla, kuten Nuottasaaressa tai Karjasillalla, on 0,88 euroa neliömetriltä tontin pinta-alan mukaan. Raksilan alueen arvottaminen kymmenenkertaisesti kalliimmaksi on suhteetonta ja epäjohdonmukaista hallintotoimintaa. Karjasillan ja Nuottasaaren vuokrasopimuksia on jatkettu huomattavan edullisilla ehdoilla vuoteen 2040, eikä Raksilan osalta voida menetellä epäedullisemmalla tavalla, vaikka päätökset onkin tehty hieman aikaisemmin.

Kaupungin strategian mukaan kaupungin päämääränä on toimia niin, että Oulussa on tarjolla hallintamuodoiltaan monipuolisia ja kohtuuhintaisia vaihtoehtoja kaupunkilaisten asumiseen. Vuokrankorotukset ovat tämän periaatteen vastaisia. Raksilan asukkailla on ollut perusteltu oikeus odottaa, että heitä kohdellaan samalla tavalla kuin verrokkialueiden asukkaita tai ainakin sitä, ettei vuosikymmenien aikana muodostunutta vakiintunutta tilaa täysin järkytetä. Alueella asuvien eläkeläisten, lapsiperheiden ja normaalituloisten henkilöiden asumisen suojan kannalta on kestämätöntä, että alueen vuokrat nousevat jopa tuhannella prosentilla odottamattomasti suhteellisen lyhyen porrastuksen aikana. Nykyisin suuritonttisia yksityisasuntoja ei rakennettaisi keskustan läheisyyteen tavalla, jolla Puu-Raksila on rakennettu. On siis kohtuutonta verrata vuokrankorotuksia uusien asuntoalueiden vuokriin.

Kaupunki on määrittänyt uudet tontinvuokrat Newsec Oy:n arvioon nojaten. Kaupunki ei ole avannut tarpeeksi päätöksen perustana ollutta hinta-arviota. Näin ollen julkista valtaa on käyttänyt epäsuorasti konsulttiyritys, jonka arviota kaupunki ei ole kyseenalaistanut. Kaupungin järjestämässä vuokralaisten kuulemistilaisuudessa 12.5.2011 kerrosalan laskentaperusteita koskevaan kysymykseen vastattiin, että kerrosala on saatu kaavamuutoskartasta ja ettei vuokran perusteena olevaan kerrosalaan lasketa talousrakennuksia. Yhtiön kohdalla vuokran perusteena olevaan kerrosalaan sisältyy kuitenkin myös talousrakennuksen 45 kerrosneliömetriä. Tämä osoittaa, ettei kaupunki ole perillä tekemänsä päätöksen sisällöstä, vaan julkinen valta on tosiasiallisesti perustunut konsulttien laskelmiin.

Oulun kaupunginhallitus on valituksen johdosta antamassaan selityksessä esittänyt, että valitus hylätään.

Asunto Oy Oulun Puutarhakatu 20 on antanut vastaselityksen.

Korkeimman hallinto-oikeuden ratkaisu

Korkein hallinto-oikeus on tutkinut asian. Valitus hylätään. Hallinto-oikeuden päätöksen lopputulosta ei muuteta.

Perustelut

Hallintolain 6 §:n mukaan viranomaisen toimien on oltava oikeassa suhteessa tavoiteltuun päämäärään nähden.

Hallintolain 45 §:n 1 momentin mukaan päätös on perusteltava. Perusteluissa on ilmoitettava, mitkä seikat ja selvitykset ovat vaikuttaneet ratkaisuun sekä mainittava sovelletut säännökset.

Oulun kaupunginhallitus on tehnyt päätöksen Raksilan kaupunginosan asuntotonttien maanvuokrasopimusten jatkamisen ja uusimisen perusteista. Kaupunginhallituksen pöytäkirjoissa 20.12.2011 ja 3.12.2012 on selostettu päätöksen valmistelua ja perusteita. Pöytäkirjassa 3.12.2012 on todettu, että alueen tonttien vuokrataso on pitkän vuokra-ajan kuluessa jäänyt jälkeen asuntotonttien hintakehityksestä, vaikka vuokrat ovat olleet sidottuna elinkustannusindeksiin. Kun otetaan lisäksi huomioon, että uusittu vuokra peritään täysimääräisenä vasta kymmenennestä vuokravuodesta eteenpäin, kunnanhallituksen päätös ei ole lainvastainen valituksessa esitetyillä suhteellisuusperiaatetta koskevilla perusteilla.

Kaupunki on osana asian valmistelua teettänyt Newsec Valuation Oy:llä selvityksen Raksilan kaupunginosan asuntotonttien markkina-arvoista. Kaupunginhallituksen päätös ei kuitenkaan ole perustunut yksinomaan tähän selvitykseen, vaan kaupunginhallituksen pöytäkirjassa 20.12.2011 on todettu, että päätöksessä on lisäksi otettu huomioon maanhinta- ja elinkustannusindeksien kehitys, muiden alueiden vuokraehdot, lainsäädäntö ja kuulemistilaisuuden palaute. Kun muiltakin osin otetaan huomioon kunnanhallituksen pöytäkirjoissa 20.12.2011 ja 3.12.2012 esitetty selvitys päätöksen valmistelusta ja perusteista, kunnanhallituksen päätös ei ole lainvastainen valituksessa esitetyillä päätöksen perustelemista koskevilla perusteilla.

Tämän vuoksi ja kun muutoin otetaan huomioon edellä ilmenevät hallinto-oikeuden päätöksen perustelut ja siinä mainitut oikeusohjeet sekä korkeimmassa hallinto-oikeudessa esitetyt vaatimukset ja asiassa saatu selvitys, hallinto-oikeuden päätöksen lopputuloksen muuttamiseen ei ole perusteita.

Asian ovat ratkaisseet hallintoneuvokset Niilo Jääskinen, Riitta Mutikainen, Hannu Ranta, Tuomas Lehtonen ja Janne Aer. Asian esittelijä Jukka Reinikainen.

 
Julkaistu 30.11.2015