Muu päätös 611/2016

Rantayleiskaavaa koskeva asia (Savitaipale)

Antopäivä: 29.2.2016
Taltionumero: 611
Diaarinumero: 3981/1/14 ja 4049/1/14

Asia Yleiskaavaa koskeva valitukset

Valittajat 1. A

2. B

Päätös, jota valitukset koskevat

Itä-Suomen hallinto-oikeus 20.11.2014 nro 14/5235/3

Asian aikaisempi käsittely

Savitaipaleen kunnanvaltuusto on 21.5.2012 (§ 16) hyväksynyt Virmajärven – Säänjärven alueen rantayleiskaavan (osa-alue 2).

Hallinto-oikeuden ratkaisu

Itä-Suomen hallinto-oikeus on valituksenalaisella päätöksellään, siltä osin kuin nyt on kysymys, hylännyt B:n valituksen ja A:n valituksen enemmälti hyläten kumonnut kunnanvaltuuston päätöksen tilan Korsaari RN:o 4:67 osalta.

Hallinto-oikeus on perustellut päätöstään tältä osin seuraavasti:

B:n valitus

Sovelletut oikeusohjeet

Maankäyttö- ja rakennuslain 73 §:n 1 momentin 2 kohdan mukaan laadittaessa yleiskaavaa tai asemakaavaa (ranta-asemakaava) pääasiassa loma-asutuksen järjestämiseksi ranta-alueelle on sen lisäksi, mitä yleis- tai asemakaavasta muutoin säädetään katsottava, että muun muassa virkistystarpeet otetaan muutoinkin huomioon.

Maankäyttö- ja rakennuslain 35 §:n 2 momentin mukaan yleiskaavassa osoitetaan tarpeelliset alueet yksityiskohtaisen kaavoituksen ja muun suunnittelun sekä rakentamisen ja muun maankäytön perustaksi.

Maankäyttö- ja rakennuslain 39 §:n 3 momentin mukaan yleiskaava ei saa aiheuttaa maanomistajalle tai muulle oikeuden haltijalle kohtuutonta haittaa.

Asiassa saatu selvitys ja johtopäätökset

Valituksenalaisessa kaavassa B:n omistamalle tilalle Koivisto RN:o 2:200 on osoitettu venevalkama/kyläranta (LV-k). Sitä koskevan kaavamääräyksen mukaan alue varataan venevalkama-alueeksi, jolle voi sijoittua käytön kannalta tarpeellisia rakennelmia. Tila ja venevalkama sijaitsevat Virmajärven rannalla. Venevalkama/kyläranta on osoitettu paikalle, jonne on aikaisemmin kiinteistötoimituksella perustettu ja toteutettu rasiteoikeus venevalkamaan ja sinne johtavaan tiehen. Koiviston tilan päärakennus sijaitsee lähimmillään noin 75 metrin päässä ja rantasauna noin 50 metrin päässä venevalkama/kylänrannaksi osoitetun alueen reunasta.

Kaavaan liittyvän ympäristöselvityksen mukaan Virmajärvi on pinta-alaltaan Savitaipaleen suurimpia järviä. Hallinto-oikeus arvioi, että järvellä on kokonsa vuoksi merkitystä vesillä liikkumiseen liittyvän virkistyksen kannalta laajemminkin kuin vain ranta-asukkaille. Lisäksi kaavakartasta ilmenee, että Virmajärven Mikinsalmen rajaamalla Ristiselän ja Haudanselän sekä Valkosenlammen rannoilla on runsaasti jo toteutunutta loma-asutusta, jonka lisäksi alueelle on osoitettu myös uusia rakennuspaikkoja. Näiden seikkojen ja sen vuoksi, että alue on jo aikaisemmin ollut samantyyppisessä käytössä rasiteoikeuden perusteella, hallinto-oikeus katsoo että kaavassa on voitu osoittaa venevalkama/kyläranta B:n omistamalle tilalle Koivisto RN:o 2:200, vaikka Virmajärven edellä yksilöidylle alueelle on osoitettu kolme muutakin vastaavaa aluetta. Tilan päärakennuksen ja rantasaunan sijainti ei anna aihetta arvioida asiaa toisin. Venevalkama/kylärannan sijainnista ei ole katsottava aiheutuvan maanomistajalle kohtuutonta haittaa.

Selvyyden vuoksi hallinto-oikeus toteaa, että venevalkama/kylärantaa ei voida perustaa ilman maanomistajan suostumusta. Jos asiaa ei saada sovittua, kunnan on lunastettava alue ennen kuin sille voidaan perustaa venevalkama/kyläranta yleiseen käyttöön. Alueelle ei ole myöskään yleistä tietä, joten kulkuyhteyden järjestäminen edellyttää joko sopimusta tai rasitetoimitusta.

---

A:n valitus

Hallinto-oikeuden toimivaltaan ei kuulu kaavan sisällön muuttaminen lukuun ottamatta maankäyttö- ja rakennuslain 203 §:ssä tarkoitettuja oikaisunluonteisia korjauksia, joista ei ole nyt kysymys. Hallinto-oikeus ei siis voi esimerkiksi poistaa tai lisätä rakennuspaikkoja kaavaan. Hallinto-oikeuden toimivaltaan kuuluu arvioida, onko kaavaratkaisu valituksen perusteena olevat seikat huomioon ottaen lainmukainen. Jos kaavaratkaisu ei ole lainmukainen, on kaavapäätös kumottava tilanteesta riippuen joko kokonaan tai osittain. Hallinto-oikeus on tutkinut A:n valituksen valituksenalaisen kaavaratkaisun lainmukaisuutta koskevana.

Asiassa saatu selvitys ja johtopäätökset

Korsaaren tilasta RN:o 4:67 on valituksessa todetuin tavoin käytetty muistutukseen annetussa vastineessa virheellistä rekisterinumeroa. Tällä ei ole ollut laajempaa merkitystä valituksenalaisen päätöksen tekemiselle.

Rakentamisen mitoitukseen ja kaavan muuhun sisältöön vaikuttaa osaltaan myös maanomistajien yhdenvertaisen kohtelun vaatimus, jota on vakiintuneen kaavoituskäytännön mukaisesti tarkasteltava ranta-alueilla emäkiinteistökohtaisesti. Emäkiinteistö määräytyy tällöin kiinteistönmuodostamisketjussa lähinnä joko rakennuslain voimaantulon (vuosi 1958, oikeastaan vuosi 1959) tai saman lain rantakaavasäännösten (vuosi 1969) voimaantulon ajankohdan kiinteistöjaotuksen mukaan ottaen huomioon myös ranta-alueen olosuhteet, rakentamisen laatu ja tiheys sekä tapahtunut kiinteistönmuodostus.

Nyt puheena olevassa yleiskaavassa emätila on määräytynyt 1.1.1969 voimassa olleen tilajaon mukaisesti, jolloin emätila on 23.3.1966 muodostunut tila RN:o 4:55. Tästä tilasta on lohkomistoimituksessa 29.3.1976 erotettu omiksi tiloikseen tilat Selkäpää RN:o 4:66, Korsaari RN:o 4:67 ja Rätäkkä RN:o 4:68.

Tilat Selkäpää RN:o 4:66 ja muutoksenhakijan omistama tila Korsaari RN:o 4:67 sijaitsevat Korsaaressa. Saaressa on jo rakennettuna kolme rakennuspaikkaa, joista yksi on lohottu Rätäkän emätilasta. Koska Rätäkän emätila sijaitsee osittain mantereella ja osittain Korssaaressa, on rakennusoikeus määriteltävä erikseen Korsaareen pinta-alaperusteisesti ja mantereelle rantaviivan pituuden perusteella.

Rätäkän emätilan mantereella sijaitsevan rantaviivan pituus on kaavan mitoitustaulukon mukaan 1 085 metriä, joka muunnettuna rantaviivana on 903 metriä. Muunnetulla rantaviivalla tarkoitetaan oikeuskäytännössä yleisesti hyväksyttyä menetelmää, jossa rantaviivan pituutta määritettäessä otetaan sitä vähentävänä tekijänä huomioon muun muassa kapeat niemet ja lahdet, vastarannan läheisyys ja rantojen rakennettavuus. Mitoitustaulukon mukaan tilan RN:o 4:68 rakennusoikeus on 4,49 rakennuspaikkaa. Yleiskaavakarttaan Rätäkän tilalle on merkitty kaksi olemassa olevaa ja kaksi uutta rakennuspaikkaa eli yhteensä neljä rakennuspaikkaa. Näin ollen muutoksenhakijan omistama tila ei ole lisännyt Rätäkän tilan rakennuspaikkojen lukumäärää.

A:n omistama Korsaari RN:o 4:67 sijaitsee Korsaaressa. Saaren koko on 1,6 hehtaaria ja siellä on jo ennestään kolme rakennettua rakennuspaikkaa. Kaavaan liittyvän asiakirjan "Perustiedot ja tavoitteet" mukaan 1–2 hehtaarin saarten osalta rakennusoikeus määräytyy pinta-alan mukaan ja sitä suuremmilla saarilla mitoitus määräytyy rantaviivan mukaan. Mitoitus 1–2 hehtaarin saarilla on enintään yksi rakennuspaikka.

Kaavan mitoitusperiaatteiden mukaan mitoitusperusteista voidaan poiketa, jos ne johtavat ilmeiseen kohtuuttomuuteen tai maankäytön tarkoituksenmukaisuus puoltaa poikkeamista.

A on kaavaehdotuksesta tekemässään muistutuksessa ilmoittanut, että hän on hyvässä uskossa ostanut tilan RN:o 4:67 vuonna 1996 ja että tilalla tuolloin oli voimassa oleva rakennuslupa. Tilan lohkominen on tapahtunut samanaikaisesti Selkäpään tilan RN:o 4:66 kanssa. Lohkomistoimituskirjan mukaan nyt kyseessä olevalle tilalle, joka lohkomispöytäkirjan mukaan oli jm 4:55 b oli myönnetty ennakkopäätös 13.10.1974. Tilaa ei siis tuolloin voimassa olleen kaavoitusalueiden jakolain mukaan ollut tarkoitettu ei-rakennuspaikaksi.

Savitaipaleen kunnanhallituksen A:n valituksen johdosta antaman lausunnon, jonka on laatinut aluearkkitehti, mukaan luonnonarvot tai yleinen virkistys eivät ole olleet esteenä uuden rakennuspaikan osoittamiselle Korsaareen. Sen sijaan lausunnon mukaan muutoksenhakijan tilalle kuuluu pinta-alaperusteisesti 0,43 rakennuspaikkaa. Lausunnon mukaan muutoksenhakija ei ole toimittanut kaavoittajalle sellaista kirjallista dokumenttia, että Korsaaren tila olisi tarkoitettu lohkoa rakennuspaikaksi tai että Rätäkän kantatila olisi luopunut rakennuspaikasta Korsaaren tilan hyväksi.

Hallintolain 31 §:n mukaan viranomaisen on huolehdittava asian selvittämisestä. Kaavan laatija ei kuitenkaan ole selvittänyt tilan lohkomishistoriaa, tilalle aikoinaan mahdollisesti myönnetyn rakennusluvan olemassaoloa eikä hankkinut tilan kauppakirjaa. Sinänsä rakennuslain aikaiset vanhentuneet rakennusluvat eivät ole peruste uuden rakennuspaikan osoittamiselle rantayleiskaavaan. Kaavanlaatija on virheellisin perustein katsonut, ettei Korsaaren tilalle kuulu rakennuspaikkaa. Korsaaren tilalle rakentaminen olisi pitänyt ratkaista mitoitusperusteiden mukaisesti arvioimalla, voidaanko mitoitusperusteissa mainittu enintään yksi rakennuspaikka ylittää, kun kyseessä on 1,6 hehtaarin suuruinen saari. Koska edellä mainituilla tiedoilla näissä olosuhteissa olisi saattanut olla vaikutusta harkittaessa rakennuspaikan osoittamista Korsaareen ja kun vielä otetaan huomioon kaavan mitoitusperiaatteisiin sisältyvä kohtuuttomuuden merkitys, hallinto-oikeus katsoo, että valituksenalainen kaava on kumottava Korsaaren tilan alueelta.

Hallinto-oikeuden soveltamat oikeusohjeet

Perusteluissa mainitut

Kuntalaki (365/1995) 90 § 2 momentti

Asian ovat ratkaisseet hallinto-oikeuden jäsenet Riikka Tiainen, Helena Asikainen ja Jaana Malinen, joka on myös esitellyt asian.

Käsittely korkeimmassa hallinto-oikeudessa

1. A on valituksessaan vaatinut, että hallinto-oikeuden ja kunnanvaltuuston päätökset kumotaan siltä osin kuin A:n valitus hallinto-oikeudelle on hylätty tilalle Rätäkkä RN:o 4:68 osoitetun kahden uuden rakennuspaikan osalta.

A on perustellut vaatimuksiaan viittaamalla asiassa aikaisemmin esittämäänsä ja lausunut lisäksi muun ohella seuraavaa:

Hallinto-oikeus on aivan oikein kumonnut kunnanvaltuuston kaavan hyväksymistä koskevan päätöksen siltä osin kuin päätös koskee A:n omistamaa tilaa Korsaari. Päätöksen perusteluissa on muun ohella todettu, että kaavan laatija on virheellisin perustein katsonut, ettei Korsaaren tilalle kuulu rakennuspaikkaa.

Päätöksellään hallinto-oikeus kuitenkin hylkäsi A:n valituksen siltä osin kuin siinä oli vaadittu emätilalle Rätäkkä osoitettujen kahden uuden rakennuspaikan kumoamista. Päätös sulkee pois mahdollisuuden korjata tilaa Korsaari koskeva virhe emätilakohtaiseen rakennusoikeustarkasteluun nojautuen ja sulkee pois mahdollisuuden osoittaa toinen emätilan uusista rakennuspaikoista Korsaareen.

Tila Korsaari RN:o 4:67 on muodostettu rakennuspaikaksi tilasta Rätäkkä 29.03.1976 rekisteröidyllä lohkomistoimituksella. Samassa maanmittaustoimituksessa Rätäkän tilasta muodostettiin Korsaareen myös toinen rakennuspaikka Selkäpää RN:o 4:66, joka on sittemmin rakennettu. Samanaikaisesti saareen muodostettiin lisäksi vielä kaksi muuta rakennuspaikkaa (RN:o 4:54 ja RN:o 4:53), jotka on myöhemmin rakennettu. Tila Korsaari RN:o 4:67 on saaren ainoa rakentamaton tila. Tilan Korsaari oikeutusta rakennuspaikkaan osoittaa myös se, että tilalla oli voimassa oleva rakennuslupa silloin, kun A osti tilan vuonna 1996. Korsaaressa sijaitsevat tilat ovat muodostumishistoriansa sekä niille myönnettyjen rakennuslupien perusteella samanarvoisia. Myös maanomistajien tasapuolisen kohtelun perusteella tilalle Korsaari kuuluu rakennuspaikka.

Emätilalle Rätäkkä on yleiskaavassa on osoitettu kaksi uutta loma-asunnon rakennuspaikkaa (RA). Toinen näistä rakennuspaikoista olisi tullut osoittaa tilalle Korsaari RN:o 4:67. Kun tilasta Rätäkkä on myyty rakennuspaikka (tila Korsaari) 29.3.1976 rekisteröidyllä lohkomisella, on myyjä on saanut sen mukaisen taloudellisen hyödyn. On kohtuutonta, että tätä ei yleiskaavassa ole otettu huomioon ja tilalle Rätäkkä on osoitettu uudelleen tilasta jo kertaalleen myyty rakennusoikeus. Tämä kaksinkertainen hyöty saavutetaan tilan Korsaari rakennuspaikan ostajan kustannuksella. Ratkaisu ei toteuta emätilaperiaatetta eikä maanomistajien tasapuolisen kohtelun vaatimusta maankäyttö- ja rakennuslain tarkoittamalla tavalla. Kunta ei ratkaisuissaan ole kohdellut kuntalaisia tasapuolisesti.

Valituksessa tarkoitettu rakennuspaikka Korsaareen voitaisiin hallinto-oikeuden päätöksen mukaan osoittaa vain päätöksessä todetun kohtuuttomuusharkinnan perusteella. Tällöin yleiskaavan mukainen mitoitusperuste ylittyisi emätilan Rätäkkä alueella. Ratkaisu vaarantaisi maanomistajien tasapuolisen kohtelun ja olisi ristiriidassa emätilaperiaatteen kanssa.

Hallinto-oikeuden päätöksen lopputulos merkitsee, että saareen ei lähtökohtaisesti voitaisi osoittaa enempää kuin yleiskaavan mitoitusperusteilla muodostuu. Yleiskaavan tai rantayleiskaavan sisältövaatimuksia koskevista säännöksistä ei löydy tukea sille perustelulle, että tietylle vesistön osa-alueelle kuten saareen voidaan sijoittaa vain se rakennusoikeus, mikä tältä alueelta muodostuu yleiskaavan mitoitusperusteilla. Myöskään yleiskaavan mitoitusperusteissa ei ole esitetty tällaista perustetta. Rakennusoikeutta ei kuulu hajauttaa niille alueille, joista se kertyy. Vapaan yhtenäisen rannan säästäminen päinvastoin puoltaa rakennusoikeuden osoittamista olemassa olevien rakennuspaikkojen yhteyteen.

Rantojen suunnittelua koskeva vakiintunut oikeuskäytäntö osoittaa, että rakennusoikeus lasketaan emätilakohtaisesti. Emätilan rakennusoikeus kuuluu osoittaa kokonaisuuden kannalta tarkoituksenmukaiseen paikkaan. Oikeutus tilan Korsaari rakennuspaikkaan muodostuu emätilan Rätäkkä mitoitusperusteilla. Koska emätilalle on osoitettu kaksi uutta rakennuspaikkaa, ei emätilan rakennusoikeus ole esteenä rakennuspaikan osoittamiselle tilalle Korsaari.

Emätilasta muodostetuilta rakennuspaikoilta itsessään ei kaavan mitoituslogiikan perusteella tarvitse eikä yleensä voikaan kertyä rakennuspaikan rakennusoikeutta. Tilalta Korsaari tosin kertyy sen koon perusteella peräti 0,43 rakennuspaikkaa. Tämä käy ilmi lausunnosta, jonka kunnanhallitus on antanut A:n valituksen johdosta hallinto-oikeudelle. Tavanomaiselta kyseisen vesistön rakennuspaikalta, 55 metriä rantaviivaa, kertyy rakennusoikeutta noin 0,3 rakennuspaikkaa.

Kunnanhallituksen hallinto-oikeudelle antaman lausunnon mukaan luonnonarvot tai yleinen virkistys eivät ole olleet esteenä uuden rakennuspaikan osoittamiselle Korsaareen. Kun saaren muita rakennuspaikkoja suurempi tila Korsaari RN:o 4:67 maasto-olosuhteiden, maiseman ja muiden rakentamisolosuhteiden perusteella soveltuu hyvin rakennuspaikaksi, ei rakennuspaikan epäämiseen ole myöskään ollut maankäytön tarkoituksenmukaisuuteen tai luontoarvoihin nojautuvia perusteita.

Kaavan laadinnassa tilaa Korsaari RN:o 4:67 on virheellisesti käsitelty itsenäisenä emätilana, vaikka tila on muodostettu tilasta Rätäkkä 29.3.1976 rekisteröidyllä lohkomisella. Hallinto-oikeudelle antamassaan lausunnossa kunta myöntää, että emätilaselvitys on tehty virheellisesti, mutta toteaa tekemäänsä virhettä vähätellen, että kysymyksessä on tulkintavirhe. Kysymys ei ole tulkintavirheestä vaan puutteelliseen emätilaselvitykseen perustuvasta vakavasta virheestä, jota kunta ei ole oikaissut edes silloin, kun A jätti kaavaehdotusta koskevan muistutuksen.

Virheellinen emätilaselvitys on ilmeisesti vaikuttanut myös hallinto-oikeuden päätökseen. Vakiintuneesta oikeuskäytännöstä poiketen hallinto-oikeus ei ole tilan Korsaari rakennusoikeutta koskevassa päätöksessään tukeutunut emätilaperiaatteeseen.

2. B on valituksessaan vaatinut, että hallinto-oikeuden ja kunnanvaltuuston päätökset kumotaan siltä osin kuin ne koskevat tilan Koivisto RN:o 2:200 alueelle osoitettua LV-k-kaavamerkintää.

B on perustellut vaatimuksiaan viittaamalla asiassa aikaisemmin esittämäänsä ja lausunut lisäksi muun ohella seuraavaa:

Alue on harvaan asuttua haja-asutusaluetta, minkä vuoksi pakottavaa tarvetta käyttää LV-k kaavamerkintää yksityisen maanomistajan ranta-alueella ei ole. Kaavamerkinnästä aiheutuu haittaa maanomistajalle ja rasiteoikeuden haltijalle. Ranta ja sinne johtava tie on rakennettu vähäistä käyttöä varten. LV-k kaavamerkinnän aiheuttama lisääntynyt liikenne aiheuttaisi ongelmia esimerkiksi liikkumisen kannalta.

Alue sijaitsee lähellä tilan rakennuksia ja keskellä tilan pääpalstaa. Tämän vuoksi lisääntyvä käyttö aiheuttaisi haittaa.

Kaavamerkinnällä on vaikutuksia Koiviston tilan maankäyttöön laajemminkin. Saunarakennuksen ja LV-k merkityn alueen väliin jää rakennusoikeutta yhden rantarakennuspaikan verran. Alueen toiselle puolelle on kaavaan merkitty vakituisen asumisen rakennuspaikka. Vaikka rakennuspaikka ei ole aivan LV-k merkinnän vieressä, sillä on vaikutusta alueeseen.

Kaavaselostuksessa todetaan, että kaavakarttaan merkityt yhteiskäyttöalueet ovat muidenkin kuin alueiden oikeutettujen käyttäjien käytössä. Kunta toteaa muistutusvaiheen vastineessa, että tilalla RN:o 2:200 on kiinteistönmuodostamislain mukainen LV-k kylärantarasite. Kaavoitusprosessissa on siten harhaanjohtavasti esitetty virheellistä tietoa.

Hallinto-oikeus perustelee päätöstään sillä, että Virmajärven Mikinsalmen rajaamalla Ristiselän ja Haudanselän sekä Valkosenlammen rannoilla on runsaasti jo toteutunutta loma-asutusta. Lisäksi alueelle on osoitettu uusia rakennuspaikkoja. Alueella oleva loma-asutus ja rakennuspaikat ovat kuitenkin omarantaisia ja niillä on omat kulkuyhteydet. Muu asutus on alueella erittäin vähäistä. Alueella ei tule soveltaa maankäyttö ja rakennuslain 73 §:n 1 momentin 2 kohtaa, jossa mainitaan virkistystarpeiden huomioon ottamisesta.

Noin yhden kilometrin etäisyydellä kyseessä olevasta LV-k-alueesta sijaitsee olemassa oleva kyläranta, jossa on kunnan ylläpitämä laituri ja muita rakennelmia. Alue on helposti saavutettavissa. Kunnan tulee kehittää olemassa olevaa LV-k-aluetta maankäyttö- ja rakennuslain 73 §:n 1 momentin 2 kohdan mukaisesti.

Savitaipaleen kunnanhallitus on antanut selityksen, jossa se on esittänyt, että A:n valitus hyväksytään ja B:n valitus hylätään. Kunnanhallitus on A:n valituksen osalta lausunut muun ohella seuraavaa:

Kaavoittajan laatimassa ehdotusvaiheen muistutusvastineessa on ollut virhe tilojen rekisterinumeroissa ja kantatilatulkinnassa. Tila Rätäkkä on tulkittavissa emätilaksi. Näillä tulkintavirheillä ei kuitenkaan ole ollut vaikutusta arvioitaessa tilan RN:o 4:67 mahdollista rakennusoikeutta.

Hallinto-oikeuden päätös on epäselvä ja kohtuuton siltä osin kuin se koskee valituksen osittaista hylkäämistä ja hyväksymistä hallinto-oikeudessa.

A on antanut vastaselityksen.

B on antanut vastaselityksen.

Korkeimman hallinto-oikeuden ratkaisu

Korkein hallinto-oikeus on tutkinut asian. Valitukset hylätään. Hallinto-oikeuden päätöksen lopputulosta ei muuteta.

Perustelut

A:n valitus

A:n valitus hallinto-oikeudessa on koskenut 1,6 hehtaarin suuruisessa saaressa sijaitsevaa Korsaaren tilaa RN:o 4:67 ja mannerrannalla sijaitsevaa Rätäkän tilaa RN:o 4:68. Hallinto-oikeus on A:n valituksen enemmälti hyläten kumonnut kaavan hyväksymistä koskevan päätöksen Korsaaren tilan osalta. Kunnanhallitus ei ole hakenut muutosta hallinto-oikeuden päätökseen siltä osin kuin kunnanvaltuuston päätös on kumottu Korsaaren tilan osalta. Hallinto-oikeuden päätös on siten tältä osin lainvoimainen. Asiassa on korkeimmassa hallinto-oikeudessa A:n valituksen johdosta siten kysymys ainoastaan sen arvioimisesta, olisiko kaavan hyväksymistä koskeva päätös tullut kumota myös siltä osin kuin Rätäkän tilalle on osoitettu kaksi uutta rantarakennuspaikkaa.

Rantayleiskaavassa rakennusoikeudet osoitetaan kaavan laatimista varten hyväksyttyjen yleisten mitoitusperusteiden mukaan. Kiinteistön kauppaa koskevilla sopimuksilla tai muillakaan yksityisoikeudellisilla toimilla ei ole sellaista merkitystä, että rakennusoikeus olisi yksinomaan niiden perusteella osoitettava yleisistä mitoitusperusteista poiketen. Asiakirjoista myös ilmenee, että nyt kysymyksessä olevassa yleiskaavassa rakennusoikeus 1–2 hehtaarin suuruisten saarten osalta on määräytynyt pinta-alan mukaan niin, että mitoitus tällaisilla saarilla on enintään yksi rakennuspaikka.

Hallinto-oikeuden päätöksen perustelujen mukaan kaavan laatija ei ole huolehtinut riittävästi asian selvittämisestä ja virheellisin perustein katsonut, ettei Korsaaren tilalle kuulu rakennuspaikkaa. Korsaaren tilalle rakentaminen olisi hallinto-oikeuden perustelujen mukaan pitänyt ratkaista mitoitusperusteiden mukaisesti arvioimalla, voidaanko mitoitusperusteissa mainittu enintään yksi rakennuspaikka ylittää. Hallinto-oikeus on tältä osin viitannut kaavan mitoitusperusteisiin sisältyvän kohtuuttomuuden merkitykseen.

Kun otetaan huomioon, että kaavapäätöksen kumoaminen Korsaaren tilan osalta on hallinto-oikeuden perustelujen mukaan johtunut vain siitä, että asiassa ei ole katsottu riittävästi selvitetyn sitä, olisiko puheena olevaan saareen osoitettavissa rakennuspaikkaa Korsaaren tilalle niin sanotun kohtuusperiaatteen perusteella, kaavapäätöksen kumoamiseen myös Rätäkän tilalle osoitettujen rakennuspaikkojen osalta ei ole ollut perusteita. Korkein hallinto-oikeus myös selvyyden vuoksi toteaa, että hallinto-oikeuden päätöksellä ei ole otettu oikeudellisesti sitovalla tavalla kantaa siihen, kuuluuko Korsaaren tilalle kaavan yleiset mitoitusperiaatteet huomioon ottaen rakennuspaikka.

Tämän vuoksi ja kun otetaan huomioon korkeimmassa hallinto-oikeudessa esitetyt vaatimukset ja asiassa saatu selvitys, hallinto-oikeuden päätöksen lopputuloksen muuttamiseen ei A:n valituksen johdosta ole perusteita.

B:n valitus

Kun otetaan huomioon edellä ilmenevät hallinto-oikeuden päätöksen perustelut ja perusteluissa mainitut oikeusohjeet sekä korkeimmassa hallinto-oikeudessa esitetyt vaatimukset ja asiassa saatu selvitys, hallinto-oikeuden päätöksen muuttamiseen ei B:n valituksen johdosta ole perusteita.

Asian ovat ratkaisseet hallintoneuvokset Kari Kuusiniemi, Riitta Mutikainen, Hannu Ranta, Tuomas Lehtonen ja Janne Aer. Asian esittelijä Esa Hakkola.

 
Julkaistu 29.2.2016