Muu päätös 5084/2016

Suunnittelutarveratkaisuja sivuasunnolle koskevat valitukset (Kirkkonummi)

Antopäivä: 1.12.2016
Taltionumero: 5084
Diaarinumero: 3750 ja 3753/1/15

Asia Suunnittelutarveratkaisuja koskevat valitukset

Valittajat 1. A ja B

2. Kirkkonummen rakennus- ja ympäristölautakunta

Päätös, jota valitukset koskevat

Helsingin hallinto-oikeus 11.11.2015 nro 15/0970/5

Asian aikaisempi käsittely

Kirkkonummen rakennus- ja ympäristölautakunta on 21.10.2014 (§ 133) tekemällään päätöksellä myöntänyt A:lle ja B:lle suunnittelutarveratkaisun 85 k-m²:n suuruisen sivuasunnon, yhden auton autokatoksen ja enintään 10 k-m²:n varaston rakentamiseen Kirkkonummen Haapajärven kylän kiinteistölle Majtorp 5:83. Päätöksellä on myönnetty poikkeaminen rakennusjärjestyksen vaatimuksesta, jonka mukaan sivuasunnon tulee käyttää yhteistä tieliittymää omakotitalon kanssa. Päätöksen ehtojen mukaan asuinrakennusten välinen etäisyys saa olla korkeintaan 39 metriä ja rakennuksen sovittamiseen maisemaan, olevaan rakennuskantaan ja luonnonolosuhteisiin tulee kiinnittää erityistä huomiota.

Kirkkonummen kunnan rakennusvalvonnan lupa-arkkitehti on 2.2.2015 (§ 42) tekemällään päätöksellä myöntänyt A:lle ja B:lle suunnittelutarveratkaisun sivuasunnon rakentamiseksi. Hanke erosi aiemmin haetusta siten, että kulku sivuasunnolle oli samaa tieyhteyttä pitkin kuin omakotitalolle. Päätöksellä on rauetettu rakennus- ja ympäristölautakunnan päätös 21.10.2014 (§ 133).

Rakennus- ja ympäristölautakunta on 14.4.2015 (§ 74) tekemällään päätöksellä hylännyt Uudenmaan elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskuksen (ELY-keskus) oikaisuvaatimuksen lupa-arkkitehdin päätöksestä ja päättänyt suostua hakemukseen. Päätöksen ehtojen mukaan asuinrakennusten välinen etäisyys saa olla korkeintaan 39 metriä, rakennuksen sovittamiseen maisemaan, olevaan rakennuskantaan ja luonnonolosuhteisiin tulee kiinnittää erityistä huomiota ja rakennuspaikan tieyhteys tulee hoitaa yhdessä omakotitalon tieyhteyden kanssa.

Lupa-arkkitehti on 9.3.2015 (§ 85) tekemällään päätöksellä myöntänyt A:lle ja B:lle suunnittelutarveratkaisun sivuasunnon rakentamiseksi. Hanke erosi aiemmin haetusta siten, että sivuasunto oli sijoitettu hakemuksessa 19 metrin päähän omakotitalosta. Päätöksellä on rauetettu rakennus- ja ympäristölautakunnan päätös 21.10.2014 (§ 133) ja lupa-arkkitehdin päätös 2.2.2015 (§ 42).

Rakennus- ja ympäristölautakunta on 14.4.2015 (§ 75) tekemällään päätöksellä hylännyt ELY-keskuksen oikaisuvaatimuksen lupa-arkkitehdin päätöksestä ja päättänyt suostua hakemukseen. Päätöksen ehtojen mukaan omakotitalon ja sivuasunnon tulee käyttää yhteistä tieliittymää, piha-aluetta sekä mahdollisuuksien mukaan talousrakennuksia ja -tiloja, asuinrakennusten välinen etäisyys saa olla korkeintaan 35 metriä ja rakentaminen on sovitettava maisemaan, olevaan rakennuskantaan ja luonnonolosuhteisiin.

Hallinto-oikeuden ratkaisu

Helsingin hallinto-oikeus on valituksenalaisella päätöksellään Uudenmaan ELY-keskuksen valituksesta kumonnut Kirkkonummen rakennus- ja ympäristölautakunnan päätökset 21.10.2014 § 133 sekä 14.4.2015 § 74 ja § 75.

Hallinto-oikeus on perustellut päätöstään seuraavasti:

Sovellettavat oikeusohjeet

Maankäyttö- ja rakennuslain 16 §:n 1 momentin mukaan suunnittelutarvealueella tarkoitetaan aluetta, jonka käyttöön liittyvien tarpeiden tyydyttämiseksi on syytä ryhtyä erityisiin toimenpiteisiin, kuten teiden, vesijohdon tai viemärin rakentamiseen taikka vapaa-alueiden järjestämiseen. Pykälän 3 momentin mukaan kunta voi oikeusvaikutteisessa yleiskaavassa tai rakennusjärjestyksessä osoittaa suunnittelutarvealueeksi myös alueen, jolla sen sijainnin vuoksi on odotettavissa suunnittelua edellyttävää yhdyskuntakehitystä tai jolla erityisten ympäristöarvojen tai ympäristöhaittojen vuoksi on tarpeen suunnitella maankäyttöä.

Maankäyttö- ja rakennuslain 137 §:n 1 momentin mukaan sen lisäksi, mitä rakennusluvan edellytyksistä muutoin säädetään, rakennusluvan myöntäminen lain 16 §:ssä tarkoitetulla suunnittelutarvealueella, jolle ei ole hyväksytty asemakaavaa, edellyttää muun ohessa, että rakentaminen:
1) ei aiheuta haittaa kaavoitukselle tai alueiden käytön muulle järjestämiselle;
2) ei aiheuta haitallista yhdyskuntakehitystä; ja
3) on sopivaa maisemalliselta kannalta eikä vaikeuta erityisten luonnon- tai kulttuuriympäristön arvojen säilyttämistä eikä virkistystarpeiden turvaamista.

Oikeudellinen arviointi

A ja B ovat hakeneet suunnittelutarveratkaisua 85 k-m²:n suuruisen asuinrakennuksen ja 80 m2:n suuruisen kellarin, yhden auton autokatoksen ja enintään 10 k-m²:n suuruisen varaston rakentamiseksi Kirkkonummen Haapajärven kylässä sijaitsevalle 1,4458 hehtaarin suuruiselle kiinteistölle Majtorp 5:83. Kiinteistöllä on ennestään 211 k-m²:n suuruinen omakotitalo sekä talousrakennuksia. A:n ja B:n ensimmäisessä, 24.2.2014 saapuneessa suunnittelutarveratkaisuhakemuksessa uusi asuinrakennus on esitetty sijoitettavaksi 39 metrin etäisyydelle kiinteistöllä ennestään olevasta asuinrakennuksesta siten, että sillä on oma tieyhteys Forsdalintielle. Heidän 19.1.2015 saapuneessa hakemuksessaan suunnitelmaa on muutettu siten, että tieyhteys on yhteinen kiinteistöllä ennestään olevan asuinrakennuksen kanssa ja asuinrakennusten välinen etäisyys on 35 metriä. Viimeisessä, 2.3.2015 saapuneessa hakemuksessa asuinrakennusten väliseksi etäisyydeksi on esitetty 19 metriä.

Kun otetaan huomioon asiakirjoista ilmenevä rakennuspaikan lähistöllä jo tapahtunut rakentaminen, aluetta on pidettävä maankäyttö- ja rakennuslain 16 §:n 1 momentissa tarkoitettuna suunnittelutarvealueena. Rakennuspaikka sijaitsee lisäksi Kirkkonummen kunnan rakennusjärjestyksen 26 §:n mukaisella suunnittelutarvealueella. Hanke edellyttää suunnittelutarveratkaisua.

Suunnittelutarveratkaisua asuinrakennukselle on haettu kiinteistöllä olevaan omakotitaloon liittyvänä sivuasuntona.

Kirkkonummen rakennusjärjestyksen 20 §:n 3 kohdan mukaan vähintään 5 000 m²:n rakennuspaikalle saa lisäksi rakentaa sen pääkäyttötarkoitusta vastaavan niin sanotun sivuasunnon. Sivuasunto saa olla omakotitalon rakennuspaikalla enintään 85 k-m²:n suuruinen. Sivuasunto tulee rakennusjärjestyksen mukaan sijoittaa pääasunnon yhteyteen tai sen pihapiiriin siten, että käytetään hyödyksi rakennuspaikan tieliittymää, piha-aluetta sekä mahdollisuuksien mukaan talousrakennuksia ja -tiloja. Omakotitalon sivuasunto voidaan toteuttaa päärakennuksen yhteydessä tai erillisenä rakennuksena.

Maankäyttö- ja rakennuslaissa ei ole sivuasuntoa koskevia säännöksiä. Hallinto-oikeus toteaa, että sivuasunto edellyttää rakennusjärjestyksen edellä mainitun kohdan mukaan päärakennusta, johon se liittyy. Sivuasunnolla ei voi olla omaa rakennuspaikkaa. Oikeuskäytännössä sivuasuntona on pidetty asuinrakennusta, jolla on esimerkiksi rakennusten yhteisten teknisten ratkaisujen, piha-alueen ja ajotien perusteella nähtävissä selkeä yhteys päärakennukseen, ja joka sijoittuu päärakennukseen nähden siten, että sen voidaan katsoa sijaitsevan yhteisellä rakennuspaikalla päärakennuksen kanssa. Sääntelyn ja sen tulkinnan tarkoituksena on estää rakennuspaikkojen lukumäärän kaksinkertaistaminen rakentamalla samalle rakennuspaikalle kaksi erillistä omakotitaloyksikköä.

A:n ja B:n muutetussa suunnitelmassa asuinrakennuksilla on yhteinen tieyhteys. Rakennuspaikalla on rakennuslautakunnan päätöspöytäkirjan 14.4.2015 § 75 mukaan rakennuspaikkakohtainen vesi- ja jätevesihuolto, mutta asiakirjoissa ei ole selvitystä siitä, onko tarkoitus tältä osin käyttää yhteisiä vai erillisiä järjestelmiä. Päärakennuksen yhteydessä sijaitsee jo autotalli-varastorakennus, mutta nyt rakennettavan sivuasunnon yhteyteen on myös esitetty rakennettavaksi oma autokatos-varasto. Asiakirjoista ei siis voida todeta, että rakennuksilla olisi – lautakunnan vaatiman yhteisen tieliittymän lisäksi – mitään sellaisia yhteisiä teknisiä ratkaisuja, jotka puoltaisivat sitä, että kyseessä olisi rakennusjärjestyksessä tarkoitettu sivuasunto.

Rakennuslautakunnan päätöspöytäkirjan 14.4.2015 § 75 mukaan sivuasunnon määräalan lohkomista erilliseksi tilaksi ei voida estää. Sivuasunnon rakennuspaikaksi esitetty alue onkin ennen valituksenalaisen päätöksen tekemistä 1.4.2015 merkitty kiinteistörekisteriin erottamattomana määräalana. Määräalan saannon saajina ovat eri henkilöt kuin tilan omistajat ja suunnittelutarveratkaisun hakijat.

Edellä esitetyn vuoksi ja kun otetaan huomioon valituksenalaisissa päätöksissä sallitut uuden asuinrakennuksen sijoituspaikat 35–39 metrin etäisyydellä kiinteistöllä entuudestaan olevasta asuinrakennuksesta, uusi rakennus ei sijoittuisi rakennusjärjestyksessä tarkoitetulla tavalla pääasunnon yhteyteen tai edes sen pihapiiriin. Hankkeeseen suostuminen merkitsisi uuden asuinrakennuspaikan muodostumista kiinteistölle, eikä kyse olisi sivuasunnosta. Sillä, että kunnassa rakennus- ja ympäristölautakunnan mukaan on ollut käytäntönä sallia sivuasunnon rakentaminen enintään 35 metrin päähän omakotitalosta, ei ole asian arvioinnissa merkitystä. Asiassa ei myöskään ole syntynyt A:lle ja B:lle sellaisia luvan myöntämistä edellyttäviä oikeutettuja odotuksia kuin lautakunnan lausunnossa on esitetty.

Hakemuksen hyväksyminen valituksenalaisissa päätöksissä määrätyin ehdoin lisäisi paineita sallia myös muille maanomistajille vastaavanlainen, siis kokonaan uusia rakennuspaikkoja muodostava rakentaminen. Tämä johtaisi suunnittelemattomaan asutuksen lisääntymiseen kunnassa, mikä aiheuttaisi haittaa kaavoitukselle ja alueiden käytön muulle järjestämiselle. Hankkeen toteuttamiselle ei ole edellytyksiä ilman alueen tarkempaa kaavoitusta, jossa otetaan huomioon myös alueen muiden maanomistajien rakentamistarpeet ja muu maankäyttö. Edellytyksiä päätösten mukaisille myönteisille suunnittelutarveratkaisuille ei siten ole ollut. Tämän vuoksi rakennus- ja ympäristölautakunnan päätökset 21.10.2014 § 133 ja 14.4.2015 § 74 on kumottava ja niihin liittyvät hakemukset hylättävä.

Rakennus- ja ympäristölautakunnan päätöksessä 14.4.2015 § 75 määrätyn ehdon mukaan hakemuksen mukaisen asuinrakennuksen ja kiinteistöllä ennestään olevan asuinrakennuksen välinen etäisyys saa olla korkeintaan 35 metriä. Edellytyksiä tällaiselle suunnittelutarveratkaisulle ei edellä todetuin syin ole. Sillä, että A ja B ovat hakemuksessaan esittäneet sijoittavansa rakennuksen 19 metrin etäisyydelle olemassa olevasta päärakennuksesta, ei ole asiassa sellaista merkitystä, että asiaa olisi sen vuoksi arvioitava toisin kuin mihin hallinto-oikeus on edellä päätynyt.

Asian ovat ratkaisseet hallinto-oikeuden jäsenet Markku Setälä, Ilkka Hartikainen ja Taina Pyysaari. Esittelijä Joonas Ahtonen.

Käsittely korkeimmassa hallinto-oikeudessa

1. A ja B ovat valituksessaan vaatineet, että hallinto-oikeuden päätös kumotaan ja lupapäätös saatetaan voimaan.

Vaatimuksensa tueksi A ja B ovat esittäneet muun ohella seuraavaa:

Hallinto-oikeuden perusteluissa on virheellisyyksiä ja vääriä tulkintoja. Kunnan verkostoon rakennettava vesi- ja viemäriliittymä on yhteinen päärakennuksen kanssa. Liittymäsopimus tehdään kunnan käytännön mukaisesti vain päärakennuksen omistajien kanssa ja päävesimittari asennetaan vain päärakennukseen. Puutarha, lasten leikkikenttä ja pää­rakennuksen oleskelualueet sijaitsevat yhteisessä pihapiirissä.

Asemapiirustuksessa on esitetty pää- ja sivurakennuksen väliseksi etäisyydeksi 19 metriä. Lupaehdoissa sallittu 35 metrin etäisyys tarkoittaisi rakentamista suoraan sähkölinjan alle, mikä ei ole mahdollista.

2. Kirkkonummen rakennus- ja ympäristölautakunta on valituksessaan vaatinut, että hallinto-oikeuden päätös kumotaan ja lautakunnan päätös 14.4.2015 § 75 saatetaan voimaan.

Vaatimuksensa tueksi lautakunta on viitannut asiassa aiemmin lausumaansa sekä esittänyt lisäksi muun ohella seuraavaa:

Rakentaminen sijoittuu yleiskaavan maaseutumaiselle asuntoalueelle (A-1) kunnan vesihuoltolaitoksen toiminta-alueelle, ja kiinteistö rajoittuu yleiseen tiehen. Rakennuspaikka ei sijaitse yhdyskuntarakenteellisesti epäedullisemmin sellaisiin kiinteistöihin verrattuna, joihin kunnassa on aiemmin hyväksytty sivuasunnon rakentaminen.

Kunnan voimassa olevan rakennusjärjestyksen mukaan rakennuspaikalle voidaan sallia rakennettavan talousrakennuksia sekä autokatoksia. Sivuasunnolle voidaan myöntää lupa myös kellarille sekä vain sen omaan käyttöön olevalle enintään 30 k-m²:n talousrakennukselle. Rakentamisen määrässä tai laadussa ei ole kyse poikkeuksesta.

Hakemuksessa sivuasunto on esitetty noin 19 metrin päähän omakoti­talosta. Yleisenä käytäntönä on kirjata päätökseen ehto 35 metrin enimmäisetäisyydestä, vaikka suunnittelutarveratkaisun asemapiirustuksessa olisi esitetty lyhyempi etäisyys. Tämä johtuu suunnittelutarveratkaisun yleispiirteisyydestä verrattuna rakennuslupahakemukseen.

Kiinteistön omistussuhteilla ei ole merkitystä suunnittelutarveratkaisun myöntämisedellytyksiä arvioitaessa.

Uudenmaan elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskus on antanut valitusten johdosta lausunnon, jossa se on esittänyt valitusten hylkäämistä.

Kirkkonummen rakennus- ja ympäristölautakunta on antanut ELY-keskuksen lausunnon johdosta vastaselityksen, jota on vielä täydennetty. Rakennus- ja ympäristölautakunnalle on annettu tiedoksi myös A:n ja B:n valitus.

A:lle ja B:lle on varattu tilaisuus vastaselityksen antamiseen rakennus- ja ympäristölautakunnan valituksen ja ELY-keskuksen lausunnon johdosta. Vastaselitystä ei ole annettu.

Korkeimman hallinto-oikeuden ratkaisu

Korkein hallinto-oikeus on tutkinut asian. Valitukset hylätään. Helsingin hallinto-oikeuden päätöstä ei muuteta.

Perustelut

Kun otetaan huomioon edellä ilmenevät hallinto-oikeuden päätöksen perustelut ja perusteluissa mainitut oikeusohjeet sekä korkeimmassa hallinto-oikeudessa esitetyt vaatimukset ja asiassa saatu selvitys, hallinto-oikeuden päätöksen muuttamiseen ei ole perusteita.

Asian ovat ratkaisseet hallintoneuvokset Kari Kuusiniemi, Tuomas Lehtonen, Mika Seppälä, Kari Tornikoski ja Elina Lampi-Fagerholm. Asian esittelijä Petri Hellstén.

 
Julkaistu 1.12.2016