Muu päätös 5480/2016

Kunnan etuosto-oikeuden käyttämistä koskeva valitus (Pöytyä)

Antopäivä: 21.12.2016
Taltionumero: 5480
Diaarinumero: 3357/1/15

Asia Kunnan etuosto-oikeuden käyttämistä koskeva valitus

Valittajat A ja B

Päätös, jota valitus koskee

Turun hallinto-oikeus 28.9.2015 nro 15/0226/1

Asian aikaisempi käsittely

Pöytyän kunnanhallitus on päätöksellään 19.1.2015 (§ 6) päättänyt käyttää etuosto-oikeuttaan 12.12.2014 tehdyssä kiinteistökaupassa, jossa B on myynyt A:lle 28 300 euron kauppahinnalla määräalat Pöytyän kunnassa sijaitsevista kiinteistöistä Helkaviita 636-439-4-446 ja Helkaviita II 636-439-4-532.

Päätöksen mukaan etuosto-oikeutta käytetään maan hankkimiseksi yhdyskuntarakentamiseen. Perusteluina on todettu, että kaupan kohde rajoittuu asemakaavaan ja maakuntakaava tukee taajamarakenteen jatkamista kiinteistökaupan kohteiden alueelle.

Päätöspöytäkirjan selostusosan mukaan kaupan kohteena olevat määräalat muodostavat yhtenäisen noin 3,4 hehtaarin suuruisen alueen, joka on pääosin viljelysmaata. Kaupan kohteen alueella sijaitsee rakennuksia, jotka on kauppakirjassa todettu arvottomiksi. Kaupan kohde rajoittuu osittain Kyrön taajaman asemakaavaan. Maakuntakaavassa kaupan kohde on Kyrön taajama-aluetta. Kunnan tarkoitus on hankkia alue kaavoitettavaksi asuntorakentamiseen, jollaisena se on luonteva jatke jo voimassa olevan asemakaavan asuntoalueisiin.

Hallinto-oikeuden ratkaisu

Turun hallinto-oikeus on valituksenalaisella päätöksellään hylännyt A:n ja B:n valituksen Pöytyän kunnanhallituksen päätöksestä.

Hallinto-oikeuden päätöksen perusteluina on lausuttu seuraavaa:

Sovellettavat oikeusohjeet ja lain esityöt

Etuostolain 1 §:n 1 momentin mukaan kunnalla on etuosto-oikeus kunnassa sijaitsevan kiinteistön kaupassa. Pykälän 3 momentin mukaan etuosto-oikeutta voidaan käyttää maan hankkimiseksi yhdyskuntarakentamista sekä virkistys- ja suojelutarkoituksia varten.

Etuostolain 6 §:n 1 momentin mukaan etuosto-oikeutta ei ole, milloin sen käyttämistä, huomioon ottaen ostajan ja myyjän välinen suhde, luovutuksen ehdot tai muut olosuhteet, on pidettävä ilmeisen kohtuuttomana.

Etuostolain muuttamista koskevan hallituksen esityksen (HE 104/1989 vp) yleisperusteluissa todetaan lain 1 §:n 3 momentin tarkoitusmääreeseen viitaten, että etuosto-oikeutta voidaan käyttää vain, jos aluetta kohtuullisen ajan kuluessa tarvitaan siinä lueteltuihin tarkoituksiin.

Etuostolain hallituksen esityksen (HE 180/1975) yleisperusteluissa todetaan 6 §:n soveltamisen tulevan kysymykseen lähinnä tapauksissa, joissa kiinteistönkaupalla on katsottava olleen voimakkaasti henkilökohtainen luonne. Tällaisesta tapauksesta saattaa olla kysymys myytäessä kiinteistö tai osa siitä pitkäaikaiselle työntekijälle tai kasvattilapselle. Vastaava tilanne voi olla, jos ostajalle on erityisen tärkeätä saada maata juuri kysymyksessä olevalta paikalta. Usein voidaan luovutusehdoista, kuten käypää hintaa huomattavasti alemmasta kauppahinnasta päätellä, onko osapuolten välillä ollut edellä tarkoitettu erityinen suhde.

Asiassa saatu selvitys

Kauppakirjan mukaan kaupan kohteena olevat määräalat muodostavat yhtenäisen maa-alueen, jonka pinta-ala on noin 3,4 hehtaaria. Noin 3 hehtaaria on maatalousmaata ja noin 0,4 hehtaaria on talouskeskuksen rakennuspaikkamaata. Talouskeskukseen kuuluu vain iäkkäitä ja erittäin huonokuntoisia tai purkukuntoisia rakennuksia. Kauppakirjaan on kirjattu, että kunnalla on kaupassa etuosto-oikeus.

Myyty alue sijaitsee Kyrön keskustaajaman reunalla, ja se rajautuu Kyrön keskustan asemakaavan asuinpientalojen korttelialueeseen. Lähimmät asemakaavan mukaiset toteutuneet asuinpientalot ovat karttatarkastelun perusteella noin 120 metrin ja 150 metrin etäisyydellä. Alueella ei ole voimassa yleiskaavaa. Varsinais-Suomen maakuntakaavassa alue kuuluu taajamatoimintojen alueeseen ja raideliikenteeseen tukeutuvan taajamatoimintojen kehittämisen kohdealueeseen.

Valituksenalaisen päätöksen mukaan kunnan on tarkoitus hankkia alue kaavoitettavaksi asuntorakentamiseen, jollaisena se on luonteva jatke jo voimassa olevan asemakaavan asuntoalueisiin. Etuosto-oikeuden kohde rajoittuu asemakaava-alueeseen ja maakuntakaava tukee taajamarakenteen jatkamista kiinteistökaupan kohteiden alueelle.

Kunnanhallituksen lausunnon mukaan Pöytyän asukasluku on kasvanut vuoden 2009 alusta noin 230 henkilöllä. Tammikuun 2015 lopussa Pöytyän asukasluku oli 8 619. Viime vuosikymmenellä omakotitontteja myytiin 20–25 kpl/vuosi ja yhtiömuotoinen asuntotuotanto oli keskimäärin noin 15–20 asuntoa vuodessa. Tämä on edellyttänyt jatkuvaa maanhankintaa ja kaavoitusta. Koska haja-asutusalueen väestö vähenee noin 40:llä vuodessa, on kolmen taajaman kasvu ollut melko voimakasta. Se on myös erittäin tärkeää kunnan kehittymisen kannalta.

Edelleen lausunnon mukaan maanhankinta, kaavoitus ja kunnallistekniikan suunnittelu ja rakentaminen kestävät helposti 2–4 vuotta. Nykyisessä talouden ja asuntorakentamisen matalasuhdanteessa valikoimaa pitää lisätä, jotta se on valmiina seuraavan noususuhdanteen alkuun. Maanhankinta vasta siinä vaiheessa, kun kysyntä alkaa elpyä, on siis jo vuosia myöhässä.

Lausunnossa on vielä todettu, että yhtiömuotoiseen rivi- ja paritalorakentamiseen, johon alue soveltuu, ei ole paljoakaan tarjontaa Kyrössä. Omakotitonttien tarjonnan osalta tilanne on hyvä. Etuoston kohde on lähellä Kyrön ydinkeskustan palveluita sekä vanhusten palvelukeskusta Kotikarpaloa. Kyseisen alueen hankinta tiivistää yhdyskuntarakennetta.

Oikeudellinen arviointi

Etuosto-oikeuttaan käyttääkseen kunnan tulee esittää selvitys alueen tulevasta käytöstä. Siitä, minkälainen tuon selvityksen tulee olla, ei ole etuostolaissa tarkemmin säädetty, vaan asia ratkaistaan kussakin tapauksessa erikseen. Kunta voi kaavoituksen tai muiden riittävän konkreettisten suunnitelmien avulla taikka muulla tavoin osoittaa aikovansa käyttää aluetta lain edellyttämiin tarkoituksiin kohtuullisen ajan kuluessa.

Kunnanhallituksen päätöstä etuoston käyttämisestä on perusteltu sillä, että alue hankitaan kaavoitettavaksi asuntorakentamiseen, jollaisena se on luonteva jatke viereisen asemakaavan asuntoalueeseen. Lisäksi alueen todetaan kuuluvan maakuntakaavan mukaiseen Kyrön taajama-alueeseen. Lausunnossaan kunnanhallitus on esittänyt taajaman kasvun olevan voimakasta ja kysymyksessä olevan alueen soveltuvan yhtiömuotoiseen pientalorakentamiseen, mihin tarkoitukseen kunnalla ei ole juurikaan tonttivarantoa Kyrössä.

Kun otetaan huomioon kaupan kohteena olevien määräalojen sijainti Kyrön keskustaajaman reuna-alueella asumiseen asemakaavoitetun alueen vieressä ja kunnanhallituksen esittämä selvitys yhtiömuotoiseen pientalorakentamiseen tarkoitettujen rakennuspaikkojen määrästä Kyrön taajamassa, kunnanhallitus on osoittanut käyttäneensä etuosto-oikeutta etuostolain 1 §:n 3 momentin mukaisesti maan hankkimiseksi kohtuullisessa ajassa tapahtuvaa yhdyskuntarakentamista varten.

Hallinto-oikeus katsoo, että vaikka ostaja ja myyjä ovat serkuksia, ei asiassa ole tullut esiin sellaisia seikkoja, joiden perusteella voisi päätellä, että osapuolten välillä on ollut etuostolain 6 §:n 1 momentissa tarkoitettu erityinen suhde. Myöskään luovutuksen ehdot tai muut olosuhteet eivät ole sellaiset, että etuoston käyttämistä olisi pidettävä ilmeisen kohtuuttomana.

Kunnanhallituksen päätöstä ei ole syytä muuttaa.

Asian ovat ratkaisseet hallinto-oikeuden jäsenet Ritva Isomoisio, Hannamaija Falck ja Matti Leikkonen (eri mieltä). Esittelijä Elina Nyholm.

Käsittely korkeimmassa hallinto-oikeudessa

A ja B ovat valituksessaan vaatineet, että Turun hallinto-oikeuden ja Pöytyän kunnanhallituksen päätökset kumotaan.

Vaatimuksen perusteluina on esitetty, että hallinto-oikeuden ja kunnanhallituksen päätökset ovat etuostolain 6 §:n vastaisia, ja lausuttu muun ohella seuraavaa:

Lainkohdan perusteluissa on nimenomaisesti viitattu tapauksiin, joilla on voimakkaasti henkilökohtainen luonne. Kaupan kohde, Kroopinsuon tilan (rekisterissä Helkaviita) peltolohko ja tontti, on lohottu Nopolan kantatilasta vuonna 1939. Samalla suvulla vuodesta 1621 ollutta Nopolaa viljelivät tuolloin veljekset C ja D, mutta nuorempi E sai Kroopinsuosta oman tilan. C:n tytär A sekä hänen puolisonsa ja kaksi poikaansa viljelevät kanta-Nopolaa nyt maatalousyhtymänä.

Toinen toistaan seuranneissa perinnönjaoissa tilakeskus ja kyseinen peltomaa on päätynyt C:n ja D:n sisaren F:n tyttärelle, vuonna 1923 syntyneelle B:lle. Myyjä ja ostaja ovat siis serkuksia.

Pelto oli ensin vuokralla kaukaisemman sukulaisen G:n perheellä, sitten vuodesta 2001 Nopolan kantatilalla. Kroopinsuo on mielletty vanhan Nopolan osaksi. Rappeutuneen tontin tilannetta selviteltäessä ilmeni, että A:lla perheineen olisi mahdollisuus ja kiinnostusta ostaa tilakeskus ja peltomaa, purkaa asuinrakennus ja perata tontti. Niinpä B halusi pitää hinnan kohtuullisena eikä ryhtynyt kilpailuttamiseen, mikä kohteen sijainti huomioon ottaen olisi kyllä ollut mahdollista. Myös A:lla oli kaupassa voimakkaasti henkilökohtaiset perusteet. Tilan jatkajaksi aiotun veljen kuoltua hän puolisonsa kanssa otti perinteet vastuulleen.

Lain edellyttämä kauppakirjan maininta kunnan etuosto-oikeudesta käsitettiin pelkäksi muodollisuudeksi. Vastaavanlaisia maanlunastuksia ei ollut asiakirjoja hoitaneen kiinteistönvälittäjän tiedossa ja myös lehdistössä tilannetta pidettiin poikkeuksellisena.

Ostolle oli lisäksi selvät taloudellis-käytännölliset syyt. Nopolan kanta­tilaan kuuluu myös noin kahden hehtaarin suuruinen peltolohko juuri kaupan kohteena olevan pellon vieressä. Nopolan viljely on mitoitettu käsittämään myös kyseinen pelto.

Peltoja ei ole erotettu ojilla eikä niille kulje varsinaista tietä, vaan nykyisin alueelle kuljetaan Tervaojantieltä pitkin H:n omistaman peltolohkon reunaa, joka rajoittuu avo-ojaan. Kaupan myötä tontin läpi vievä tie voidaan kunnostaa ja näin ollen helpottaa huomattavasti peltolohkojen viljelyä. Lisäksi --- on tarkoitus korjata tilalla oleva ulkorakennus maatalouskaluston konevarastoksi.

Pöytyän kunnanhallituskin on lausunnossaan hallinto-oikeudelle myöntänyt ymmärtävänsä kauppaan liittyvän erityisiä tarkoitusperiä. Tähän tilanteeseen verrattavat, erityisen painavat sukulaisuusmotiivit ovat tuskin maakauppatilanteissa niin yleisiä, että kunnan maanhankintamahdollisuudet niiden johdosta rajautuisivat tai hankaloituisivat merkittävällä tavalla. Lisäksi muutoksenhakijat ovat viitanneet korkeimman hallinto-oikeuden ratkaisuun KHO 1984 A II 126, joka koskee etuosto-oikeuden käyttämistä viljelyksessä oleviin peltoihin.

Valituksessaan hallinto-oikeudelle muutoksenhakijat esittivät, että Pöytyän kunnalla on julkisen ilmoittelunsa perusteella Kyrön taajamassa tarjolla runsaasti kaavoitettuja asuntotontteja. Rakennusmaan tarve ja kysyntä ei kiinteistömarkkinoiden ja rakentamisen matalasuhdanteessa ylipäätään ole kovinkaan vilkasta, joten akuuttia tonttimaatarvetta kunnalla tuskin on. Määräalat ovat pehmeää peltomaata ja sijaitsevat hyvin lähellä junarataa, joten niiden soveltumista asuntorakentamiseen ylipäätään on, verrattuna muualta Kyrön taajamaseudulta löytyviin käyttökelpoisempiin alueisiin, pidettävä kyseenalaisena. Etuostolakia ei saa käyttää spekulatiivisen maapolitiikan tai maan varastoimisen välineenä.

Pöytyän kunnalla ei ole ollut eikä ole todellista tarvetta tai käyttösuunnitelmaa, jonka perusteella se kohtuullisen ajan kuluessa voisi ottaa lunastettavan alueen rakennuskäyttöön. Kaavoituskatsaus tai mitkään aiemmin tehdyt päätökset eivät osoita, että kunnalla olisi aikomus laajentaa taajama-aluetta juuri määräalojen suuntaan, eikä tämänkaltaisia asemakaavahankkeita ole tulossa vireillekään. Etuostopäätös on selvästikin tehty vain varmuuden vuoksi sopivan tilaisuuden avauduttua ja edullisen kauppahinnan houkuttelemana.

Vielä valittajat ovat viitanneet hallinto-oikeuden päätökseen liittyvään äänestyslausuntoon ja eriävään mielipiteeseen.

Pöytyän kunnanhallitus on selityksessään uudistanut hallinto-oikeudelle antamansa lausunnon ja esittänyt lisäksi muun ohella seuraavaa:

Etuoston kohteena oleva alue on Varsinais-Suomen maakuntakaavan mukaista taajama-aluetta, mikä osaltaan nopeuttaa alueen kaavoittamista asuntorakentamiseen. Alueen sijainti Tervaojantien päässä parantaa tien tehokkuutta.

Etuostolain mukaisesta perimisjärjestykseen perustuvasta sukulaisluovutuksesta ei ole kysymys. Ostaja on lisäksi luopunut kantatilan omistuksesta vuonna 2014 lahjoitettuaan tilan kahdelle pojalleen.

Kaupan osapuolten voidaan olettaa olleen tietoisia kauppaehtojen ja lisämainintojen oikeudellisesta merkityksestä. Osapuolet ovat lisäksi olleet tietoisia siitä, että kauppahinta on huomattavasti alle alueen ja jopa kunnan haja-asutusalueiden markkinahintojen.

A ja B ovat vastaselityksessään esittäneet muun ohella seuraavaa:

A ja I ovat 14.2.2014 tehneet tavanomaisen maatilan sukupolvenvaihdosluovutuksen lahjoittamalla osan Nopolan kantatilasta kahdelle pojalleen. Maataloustoimintaa on jatkettu maatilayhtymänä. Osa kantatilasta on edelleen A:n henkilökohtaisessa omistuksessa.

Etuoston käyttömahdollisuus ei riipu siitä, mitä kauppakirjaan on asiasta kirjattu tai jätetty kirjaamatta. Sukulaissuhteen vuoksi ja solidaarisuudesta kantatilaa kohtaan hinta määriteltiin kohtuullisen alhaiseksi. A:n perhe on viljellyt peltokappaleita vuokralaisena eikä myyjälle perheineen tullut edes mieleen ajatella maita tonttimaana. Lisäksi hintaa alensi velvollisuus purkaa rappeutuneet rakennukset. Nopolan omistusjärjestelyt osoittavat poikien kiinnostuksen sukutilan jatkamiseen ja ne nähtiin myyjän kannalta myyntihalukkuutta vahvistavana tekijänä. Etuosto-oikeuden käyttäminen on kohtuutonta ostajan ja myyjän välisen erityisen suhteen vuoksi, mitä suhdetta kaupan ehdot osoittavat.

Alhainen hinta ilmeisesti kiinnitti Pöytyän maapolitiikasta vastaavan virkamiehen ja kunnanhallituksen huomiota mahdollisuutena edulliseen maanvarannon hankintaan mahdollista myöhempää käyttöä varten, vaikka mitään pulaa rakennusmaasta ei Kyrössä tunnetakaan.

Tervaojantie on yksityistie, jonka kunnosta ja käyttömahdollisuuksista vastaavat tiekunnan osakkaat. Kunta ei ole milloinkaan ilmaissut aikomusta ottaa tie julkisen ylläpidon piiriin. Kunnalla ei ole mitään konkreettisia suunnitelmia alueen kaavoittamisesta. Maakuntakaava ei ole riittävä osoitus kunnan maanhankintaa koskevista aikomuksista kyseisellä alueella.

Korkeimman hallinto-oikeuden ratkaisu

Korkein hallinto-oikeus on tutkinut asian.

Valitus hylätään. Turun hallinto-oikeuden päätöstä ei muuteta.

Perustelut

Kun otetaan huomioon edellä ilmenevät Turun hallinto-oikeuden päätöksen perustelut ja päätöksessä mainitut oikeusohjeet sekä korkeimmassa hallinto-oikeudessa esitetyt vaatimukset ja asiassa saatu selvitys, hallinto-oikeuden päätöksen muuttamiseen ei ole perusteita.

Asian ovat ratkaisseet hallintoneuvokset Kari Kuusiniemi, Riitta Mutikainen, Hannu Ranta, Kari Tornikoski ja Elina Lampi-Fagerholm. Asian esittelijä Mikko Rautamaa.

 
Julkaistu 21.12.2016