Muu päätös 1153/2017

Rakennusrasitteen perustamista koskeva valitus (Tapiola, Espoo)

Antopäivä: 14.3.2017
Taltionumero: 1153
Diaarinumero: 2251/1/16

Asia Rakennusrasitteen perustamista koskeva valitus

Valittaja Tapiola Center Oy

Päätös, jota valitus koskee

Helsingin hallinto-oikeus 30.5.2016 nro 16/0478/5

Asian aikaisempi käsittely

Asunto-osakeyhtiö Raitinlinna on pyytänyt hakemuksessaan, että sille perustetaan ja rekisteröidään rakennusrasitteena pysyvä oikeus sijoittaa ja pitää Espoon kaupungin 12. kaupunginosan korttelin 12002 tontille 16 (kiinteistötunnus 49-12-2-16) rakennetussa pysäköintirakennuksessa 64 kappaletta autojen pysäköintipaikkoja autojen säilytystä ja pysäköintiä varten.

Espoon rakennuslautakunta on 20.11.2014 tekemällään päätöksellä (§ 179) hyväksynyt hakemuksen ja päättänyt perustaa rakennusrasitteena seuraavan rasitteen:

Espoon kaupungin 12. kaupunginosan korttelin 12002 tontilla 8 on asemakaavan edellyttämänä rakennusrasitteena pysyvä oikeus käyttää 12. kaupunginosan korttelin 12002 tontilla 16 sijaitsevassa rakennuksessa (rakennustunnus 49-12-2-16-1) olevaa 64 autopaikkaa päätöksen liitteenä olevan paikkakartan mukaisesti.

Hallinto-oikeuden ratkaisu

Helsingin hallinto-oikeus on valituksenalaisella päätöksellään hylännyt Tapiola Center Oy:n valituksen Espoon rakennuslautakunnan päätöksestä.

Hallinto-oikeus on perustellut päätöstään seuraavasti:

Sovellettavat oikeusohjeet

Maankäyttö- ja rakennuslain 158 §:n 1 momentin mukaan tonttia tai rakennuspaikkana olevaa kiinteistöä varten voidaan perustaa toista kiinteistöä rasittava pysyvä oikeus rakennuksen tai rakennelman käyttämiseen tai niihin verrattavaan toimenpiteeseen (rakennusrasite). Rasitteen perustaminen edellyttää, että asianosaiset sopivat siitä kirjallisesti. Rakennusrasite voidaan perustaa kunnan tai sen laitoksen tarpeita varten taikka yhdyskuntateknistä rakentamista varten siinäkin tapauksessa, että rasiteoikeus ei liity tonttiin tai rakennuspaikkana olevaan kiinteistöön.

Mainitun pykälän 2 momentin mukaan rakennusrasite saadaan perustaa, jos sillä edistetään tarkoituksenmukaista rakentamista tai kiinteistön käyttöä, rasite on tarpeellinen rasiteoikeuden haltijalle eikä siitä aiheudu huomattavaa haittaa rasitetulle kiinteistölle. Asemakaavan edellyttämä rasite voidaan perustaa, jollei sen perustaminen ole kaavan voimaantulon jälkeen muuttuneiden olosuhteiden vuoksi ilmeisen tarpeetonta tai rasitetulle kiinteistölle kohtuutonta.

Maankäyttö- ja rakennuslain 159 §:n 1 momentin mukaan asemakaavassa edellytetty rakennusrasite voidaan perustaa, vaikka asianosaiset eivät siitä sovikaan, muun ohella autopaikoituksen järjestämiseksi rakennukseen.

Maankäyttö- ja rakennuslain 160 §:n 3 momentin mukaan jollei rakennusrasitteesta taikka sen muuttamisesta tai poistamisesta johtuvasta korvauksesta sovita, asia ratkaistaan lunastuslain mukaisessa järjestyksessä.

Maankäyttö- ja rakennusasetuksen 80 §:n mukaan tonttia tai rakennuspaikkana olevaa kiinteistöä varten voidaan perustaa maankäyttö- ja rakennuslain 158 tai 159 §:ssä tarkoitettuna rakennusrasitteena toista kiinteistöä pysyvästi tai määräajan rasittava oikeus muun ohella rasitetulla kiinteistöllä sijaitsevassa rakennuksessa olevan autopaikan käyttämiseen (käyttörasite).

Oikeudellinen arviointi

Espoon kaupungin 12. kaupunginosan korttelin 12002 tontin 8 omistaja Asunto-osakeyhtiö Raitinlinna on asiassa hakenut rasitteen perustamista autopaikoituksen järjestämiseksi korttelin 12002 tontilla 16 (entinen tontti 4) sijaitsevaan pysäköintirakennukseen.

Tontilla 16 sijaitsevan pysäköintirakennuksen rakennuslupapäätöksessä 25.9.1980 § 1106 ja sen liitteissä on yksilöity ne yhtiöt, joiden autopaikkoja rakennukseen sijoitetaan. Asiakirjojen mukaan hakijalle on tällä tavoin osoitettu 64 autopaikkaa.

Pysäköintirakennuksen rakentamisajankohtana voimassa olleessa, vuonna 1974 vahvistetussa asemakaavassa korttelin 12002 tontti 16 oli osoitettu autopysäköinti- ja huoltorakennuksen korttelialueeksi (Ap) ja asemakaavamääräyksen mukaan pysäköinti oli varattu muun ohella korttelin 12002 käyttöön. Voimassa olevassa asemakaavassa tontti 16 on varattu autopaikkojen korttelialueeksi (LPA) ja asemakaavamääräyksen mukaan tontille saa sijoittaa muun ohella korttelin 12002 autopaikkoja.

Asemakaavassa on siten edellytetty, että korttelin 12002 rakennustonttien velvoiteautopaikat sijoitetaan mainitulle LPA-korttelialueelle, jolla Tapiola Center Oy:n pysäköintirakennus sijaitsee. Kyse on maankäyttö- ja rakennuslain 159 §:n 1 momentissa tarkoitetusta asemakaavassa edellytetystä rasitteesta, joka voidaan perustaa vaikka asianosaiset eivät siitä sovikaan, mikäli maankäyttö- ja rakennuslain 158 §:n 2 momentissa säädetyt edellytykset täyttyvät.

Korkein hallinto-oikeus on päätöksessään 3.10.2011 T 2802 todennut samassa korttelissa 12002 sijaitsevien Kiinteistö Oy Raitinkartanon, Kiinteistö Oy Raitinlukon ja Tapiolan Toimitalo Oy:n hakemuksesta Tapiola Centerin tiloihin perustettujen autopaikkarasitteiden osalta seuraavaa:

"Kyseessä olevassa asiassa ei ole ilmennyt, että alueen olosuhteet olisivat asemakaavan voimaantulon jälkeen sillä tavoin muuttuneet, että rasitteiden perustaminen autopaikkoja varten olisi siitä syystä ilmeisen tarpeetonta. Rasitetun rakennuksen käyttöä kaavan mukaiseen tarkoitukseen ei vaikeuteta rasitteen perustamisella. Kyseessä olevan tontin ja pysäköintirakennuksen omistussuhteiden muutokset ja kiinteistön nykyisen omistajan Tapiola Center Oy:n kiinteistöä koskevat kehityssuunnitelmat eivät myöskään ole sellaisia syitä, joiden perusteella käyttörasitteiden perustaminen olisi Tapiola Center Oy:lle kohtuutonta. Kohtuuttomuutta arvioitaessa on myös otettava huomioon, että rasitetun rakennuksen omistajalla on oikeus saada rasitteesta korvaus, joka määrätään tarvittaessa maankäyttö- ja rakennuslain 160 §:n 3 momentin mukaisesti. Asemakaavan edellyttämän autopaikoituksen järjestämistä koskevan rasitteen perustamiselle maankäyttö- ja rakennuslain 158 §:n 2 momentissa ja 159 §:n 1 momentissa säädetyt edellytykset ovat siten täyttyneet."

Hallinto-oikeus toteaa, että nyt käsillä olevassa asiassa on kyse oikeudellisesti samanlaisesta asiasta kuin mainitussa korkeimman hallinto-oikeuden päätöksessä. Hallinto-oikeudella ei ole aihetta arvioida asiaa tässä yhteydessä eri tavoin pelkästään sen vuoksi, että Asunto-osakeyhtiö Raitinlinnalla ei ole ollut autopaikkoja pysäköintirakennuksessa toisin kuin korkeimman hallinto-oikeuden ratkaisemassa asiassa hakijoina olleilla yhtiöillä. Olennaista asiassa on, että kyse on asemakaavassa edellytetystä rasitteesta eivätkä olosuhteet asemakaavan laatimisen jälkeen ole sillä tavoin muuttuneet, että rasitteen perustaminen olisi ilmeisen tarpeetonta tai rasitetulle kiinteistölle kohtuutonta. Maankäyttö- ja rakennuslain 158 §:n 2 momentin mukaiset rasitteen perustamista koskevat edellytykset ovat siten täyttyneet. Rasite pysäköintipaikkojen sijoittamiseksi on voitu perustaa. Rasitteesta johtuvan korvauksen määräämistä lunastuslain mukaisessa järjestyksessä ei ole asetettu maankäyttö- ja rakennuslain 159 §:n 1 momentin mukaisen rasitteen perustamisen edellytykseksi. Rakennuslautakunnan päätöstä ei näin ollen ole syytä muuttaa.

Asian ovat ratkaisseet hallinto-oikeuden jäsenet Markku Setälä, Ilkka Hartikainen ja Elena Feldman. Esittelijä Joonas Ahtonen.

Käsittely korkeimmassa hallinto-oikeudessa

Tapiola Center Oy on valituksessaan vaatinut, että Helsingin hallinto-oikeuden ja rakennuslautakunnan päätökset kumotaan ja Asunto-osakeyhtiö Raitinlinnan hakemus hylätään.

Vaatimustensa tueksi yhtiö on esittänyt muun ohella seuraavaa:

Alueen asemakaava ei määrää vaan sallii vaihtoehtoisen mahdollisuuden autopaikkojen sijoittamiselle oman tontin ulkopuolelle. Pakkorasitteen perustamiseen pitää olla enemmän perusteita kuin pelkkä asemakaavan sallivuus rasitteen perustamiselle. Haettavat rasitteet eivät ole maankäyttö- ja rakennuslain 159 §:n mukaisina pakkorasitteina perustettavia, koska niiltä puuttuvat maankäyttö- ja rakennuslain 158 §:n 2 momentissa tarkoitetut yleiset edellytykset. Pakkorasitteita ei voida perustaa pelkästään asemakaavaan vedoten.

Vuonna 2002 muutetussa asemakaavassa autopaikkojen sijoittamista koskevassa kaavamääräyksessä sanotaan, että autopaikat tulee sijoittaa likimääräisen korkeusaseman osoittaman tason alapuolisiin tasoihin tai LPA-alueille. Kaavamääräys lähtee siitä, että ensisijainen vaihtoehto on autopaikkojen sijoittaminen omalle tontille.

Asunto-osakeyhtiö Raitinlinnalla ei ole ollut autopaikkoja sijoitettuna, eikä yhtiö ole autopaikkoja hallinnut Tapiola Center Oy:n pysäköintilaitoksessa. Hakijalla ei ole ollut mitään tarvetta näihin autopaikkoihin yli 30 vuoteen, joten tilanne poikkeaa Asunto-osakeyhtiö Raitinkartanon ja muiden asunto-osakeyhtiöiden lähtökohdista. Nämä yhtiöt olivat alusta alkaen käyttäneet autopaikkoja osakeomistuksensa perusteella.

Pysäköintitalossa ei ole vapaita paikkoja hakijan vaatimille rasitepaikoille. Rasitteiden perustaminen vaarantaa Tapiola Center Oy:n uudistussuunnitelmien toteuttamisen. Haitta rasitteesta on Tapiola Center Oy:lle kohtuuton. Rasitteet vievät yhtiön liiketoiminnan.

Rasitepaikkojen perustamiselle hakijalle ei ole pakottavaa tarvetta. Tapiolan keskustan alle on rakennettu jo osittain valmiiksi kaksikerroksinen pysäköintilaitos ja sitä varten perustettu yhtiö Tapiolan Keskuspysäköinti Oy. Tämän yhtiön osakkaina on ja tulee olemaan velvoitepaikkojen haltijat. Asunto-osakeyhtiö Raitinlinnakin tulee olemaan tämän yhtiön osakkaana velvoitepaikkojensa määrällä.

Espoon rakennuslautakunta on antanut selityksen.

Asunto-osakeyhtiö Raitinlinna on antamassaan selityksessä vaatinut Tapiola Center Oy:n valituksen hylkäämistä ja oikeudenkäyntikulujensa korvaamista.

Tapiola Center Oy on antanut vastaselityksen.

Korkeimman hallinto-oikeuden ratkaisu

Korkein hallinto-oikeus on tutkinut asian.

1. Valitus hylätään. Hallinto-oikeuden päätöstä ei muuteta.

2. Asunto-osakeyhtiö Raitinlinnan oikeudenkäyntikulujen korvaamista koskeva vaatimus hylätään.

Perustelut

1. Kun otetaan huomioon edellä ilmenevät hallinto-oikeuden päätöksen perustelut ja perusteluissa mainitut oikeusohjeet sekä korkeimmassa hallinto-oikeudessa esitetyt vaatimukset ja asiassa saatu selvitys, hallinto-oikeuden päätöksen muuttamiseen ei ole perusteita.

2. Asian laatuun nähden ja kun otetaan huomioon hallintolainkäyttölain 74 §, Asunto-osakeyhtiö Raitinlinnalle ei ole määrättävä maksettavaksi korvausta oikeudenkäyntikuluista korkeimmassa hallinto-oikeudessa.

Asian ovat ratkaisseet presidentti Pekka Vihervuori sekä oikeusneuvokset Hannu Ranta, Tuomas Lehtonen, Kari Tornikoski ja Taina Pyysaari. Asian esittelijä Marko Nurmikolu.

 
Julkaistu 14.3.2017