KHO:2003:65

Rakennuksen kunnossapitovelvollisuus - Valmisteilla olevan asemakaavan vaikutus

Asuinrakennus oli kaupunginvaltuuston hyväksymässä yleiskaavassa osoitettu säilytettäväksi rakennukseksi tai alueeksi (SR-2), jonka säilyttäminen tutkitaan ja määritetään asemakaavassa. Se, että alueen asemakaavoitus oli vireillä, ei vapauttanut rakennuksen omistajaa maankäyttö- ja rakennuslain 166 §:n 1 momentin mukaisesta kunnossapitovelvollisuudesta.

Maankäyttö- ja rakennuslaki 166 §

Kort referat på svenska

Kuopion kaupungin rakennuslautakunnan päätös

Kuopion kaupungin rakennuslautakunta on 13.12.2001 velvoittanut Kuopiosta olevan Kiinteistöyhtymä Kuopion Minna Canthinkatu 12:n korjaamaan 1. kaupunginosan korttelin 6 tontilla 2 sijaitsevan Malmbergin talon julkisivut (ulkoseinät ja vesikaton) ja kunnostamaan rakennuksen muutoinkin niin, ettei lisävaurioita tapahdu, 30.8.2002 mennessä 20 000 euron sakon uhalla.

Päätöksen perustelujen mukaan rakennuksen omistaja on laiminlyönyt rakennuksen kunnossapitämisen. Rakennus rumentaa huonokuntoisena ympäristöään. Omistaja ei ole huolehtinut maankäyttö- ja rakennuslain 166 §:n mukaisesta rakennuksen kunnossapitovelvoitteesta.

Asian käsittely Kuopion hallinto-oikeudessa

Kiinteistöyhtymä Kuopion Minna Canthinkatu 12 on valittanut rakennuslautakunnan päätöksestä Kuopion hallinto-oikeudelle ja vaatinut, että julkisivun kunnostustyön vaatimuksesta uhkasakkoineen luovutaan, kunnes asemakaava kohteen osalta on vahvistettu. Suojeltavaksi esitetyn talon lopullinen kohtalo liittyy olennaisesti uuteen kaavaan. Ennen päätöksen tekoa hallinto-oikeus voisi tutustua kohteeseen saadakseen konkreettisen käsityksen kohteen nykytilasta ja kunnosta.

Kuopion kaupungin rakennuslautakunta on valituksen johdosta antamassaan lausunnossa todennut muun ohella, että kiinteistön haltija on rakennusvalvonnan useista kehotuksista huolimatta laiminlyönyt rakennuksen kunnossapitovelvollisuutensa. Lisävaurioiden estämiseksi rakennuksen kunnostusta ei tule siirtää. Nykyisessä kunnossa ilman pikaista korjausta rakennus vaurioituu koko ajan lisää. Korjaustöiden ajoitusta ei tule kytkeä asemakaavan valmistumiseen. Asemakaavan vahvistumisen ajankohtaa ei kukaan pysty varmasti tietämään. Se saattaa kestää useita vuosia. Rakennuksen kunnostaminen sen jälkeen voi olla mahdotonta, mikäli kiinteistön haltija jatkuvasti laiminlyö rakennuksen kunnossapitovelvollisuutensa. Vahvistetussa yleiskaavassa rakennus on määrätty säilytettäväksi. Alue on rakennuskiellossa asemakaavan laatimista varten. Asemakaavatyön perustana on uusi yleiskaava, jossa rakennus on merkitty säilytettäväksi. Valitus tulee hylätä.

Kiinteistöyhtymä Kuopion Minna Canthinkatu 12:lle on varattu tilaisuus vastaselityksen antamiseen.

Kuopion hallinto-oikeus on toimittanut paikalla katselmuksen 25.6.2002.

Kuopion hallinto-oikeuden ratkaisu

Hallinto-oikeus on kumonnut rakennuslautakunnan päätöksen.

Perustelut

Kaupunginvaltuuston 11.12.2000 hyväksymässä keskeisen kaupunkialueen yleiskaavassa kysymyksessä oleva Malmbergin talo on merkitty säilytettäväksi kohteeksi kaavamerkinnällä sr-2. Kaavamerkintöjen mukaan kysymys on kulttuurihistoriallisesti, rakennustaiteellisesti tai kaupunkikuvallisesti arvokas alue, alueen osa tai kohde, joka tulee ainakin arvokkaimmilta osiltaan säilyttää. Säilyttäminen tutkitaan ja määritellään asemakaavassa. Alue on rakennuskiellossa asemakaavan laatimista varten. Kaavoitus on edelleen kesken.

Kuopion kulttuurihistoriallisista rakennuskohteista 30.6.1990 tehdyn inventoinnin mukaan Malmbergin talo muodostaa yhdessä Snellmanin talon ja J. Hyvärisen talon kanssa historiallisen katuristeyksen. Inventointiselvityksen mukaan talon suojelusuunnitelmat perustuisivat vuonna 1989 tehtyyn valtuuston periaatepäätökseen. Rakennuksen sisällä on tehty muutoksia ja rakennusta on jatkettu. Julkisivu on välillä ollut rapattu.

Hallinto-oikeuden suorittamassa katselmuksessa todettiin rakennuksen olevan kunnostuksen tarpeessa. Talo olisi peruskorjattava. Talon julkisivun ja katon kunto oli myös huono. Ne eivät ole korjattavissa pelkällä pintakäsittelyllä. Talon julkisivua ja sen ulkomaalausta ei kuitenkaan voida pitää niin huonona, että se olisi välittömästi maalattava uudelleen.

Kiinteistön omistajat ovat vuosikausia olleet epätietoisia lopullisesta kaavoitusratkaisusta. Kiinteistöllä ei käytännössä ole vakuusarvoa. Rahoituksen järjestäminen mittavimpiin korjaustöihin, välttämätöntä ylläpitoa lukuunottamatta, ei ole ollut mahdollista. Julkisivun korjaus olisi hyödytöntä, koska säilytettävän talon peruskorjauksen yhteydessä jouduttaisiin nämä korjaukset purkamaan. Valituksen mukaan pelkästään julkisivun kunnostustöiden alustava kustannusarvio on noin 35 000 euroa.

Hallinto-oikeus katsoo, että rakennus ei ole välittömän kunnostuksen tarpeessa. Kun rakennuksen suojeleminen lopullisesti määritellään vasta valmisteilla olevassa asemakaavassa, ei ottaen huomioon pitkään jatkunut epäselvä tilanne rakennuksen suojelussa sekä se, että alueen kaavoitus on valmisteilla ole perusteltua vaatia kiinteistönomistajaa tässä vaiheessa välittömästi kunnostamaan rakennuksen vesikaton ja ulkoseinät.

Sovelletut oikeusohjeet

Maankäyttö- ja rakennuslaki 166 § ja 182 §

Asian käsittely korkeimmassa hallinto-oikeudessa

Kuopion kaupungin rakennuslautakunta on valituksessaan vaatinut, että Kuopion hallinto-oikeuden päätös kumotaan ja että rakennuslautakunnan päätös saatetaan voimaan tai asia palautetaan hallinto-oikeudelle uudelleen käsiteltäväksi. Kunnostuksen määräajaksi rakennuslautakunta on esittänyt enintään kuutta kuukautta päätöksen antamisesta.

Kuopion hallinto-oikeuden suorittamassa katselmuksessa ei käyty rakennuksen sisätiloissa, ullakolla eikä vesikatolla. Katselmuksen laajuutta ei siten voida pitää riittävänä rakennuksen kuntoa arvioitaessa.

Rakennustarkastaja on ennen asian käsittelyä lautakunnassa tutustunut rakennukseen myös sisäpuolelta ja ullakolta. Kaikissa huoneistoissa asuttiin. Asunnot olivat sisäpuolelta kohtuullisessa kunnossa. Vesikatolla oli vaurioita, räystäskourut, syöksytorvet ja vesipellit olivat pääosin rikkonaisia, ja ulkopuolen maalipinnoissa oli vaurioita varsinkin vuotavien pellitysten kohdilla.

Rakennustarkastajalla on ollut käytössään kaavatyötä varten laadittu kuntoarvio (2.12.1998) muun muassa tästä kiinteistöstä. Siinä todetaan rakennuksen huonokuntoisuus vesikaton, pellityksen, alapohjan ja syöksytorvien osalta.

Jollei tällaisia rakennuksen vedenpitävään vaippaan kohdistuvia puutteita korjata lähiaikoina, tuhoutuu rakennus korjauskelvottomaksi.

Maankäyttö- ja rakennuslain 166 §:n mukaan rakennus ympäristöineen on pidettävä sellaisessa kunnossa, että se jatkuvasti täyttää terveellisyyden, turvallisuuden ja käyttökelpoisuuden vaatimukset eikä aiheuta ympäristöhaittaa tai rumenna ympäristöä. Maankäyttö- ja rakennuslain 166 §:n 2 momentin mukaan kaavassa suojelluksi määrätyn rakennuksen kunnossa pitämisessä on otettava huomioon rakennussuojelun tarkoitus.

Rakennus on oikeusvaikutteisessa yleiskaavassa (hyväksytty kaupungin- valtuustossa 11.12.2000) merkitty säilytettäväksi kohteeksi (sr-2), jonka säilyttäminen tutkitaan ja määritellään asemakaavassa. Alueen asemakaavan laatiminen on kesken, samassa vaiheessa kuin tämän asian tullessa vireille vuonna 2001. Kaavatyön eteneminen riippuu myös tontin haltijan aktiivisuudesta asiaan.

Asemakaavan voimaantulon ajankohtaa ei kukaan pysty varmuudella tietämään. Suojelukaavojen, joissa tontille usein esitetään myös lisärakentamisoikeutta, laatiminen on hidasta. Tontin haltijalla, naapurilla ja yleisellä edulla saattaa olla ristiriitaisia tarpeita. Mikäli rakennusta ei tänä aikana pidetä kunnossa, ei säilyttämistä enää voida harkita; rakennus tuhoutuu. Maankäyttö- ja rakennuslain 166 §:n 2 momentin tavoite ei hallinto-oikeuden päätöksellä toteudu.

Rakennus on rakennusvalvonnan useista kehotuksista (1993, 1994, 1995, 1996 ja 1999) huolimatta laskettu huonoon kuntoon. Rakennuslain 124 §:n sekä nykyisen maankäyttö- ja rakennuslain 166 §:n mukainen kunnossapitovelvollisuus on laiminlyöty. Alueen kaavallinen tilanne ei vaikuta rakennuksen kunnossapitovelvollisuuteen.

Se, että korjaaminen on kallista, koska rakennusta ei ole pidetty kunnossa, ei voi olla perusteena kunnossapidon eikä korjaamisen lykkäämiselle. Rakennuslautakunnan ja rakennustarkastajan käsityksen mukaan rakennus on pikaisen korjaamisen tarpeessa.

Kiinteistöyhtymä Kuopion Minna Canthinkatu 12 on antanut selityksen.

Kiinteistön omistajat ovat jo pitkän aikaa pyrkineet osaltaan hakemaan ratkaisua epäselvään kaavoitustilanteeseen. Tilanne on ollut etenkin pienomistajille vaikea, koska kaavoitus vaikuttaa kiinteistöjen vakuusarvoihin ja myytävyyteen. Sen sijaan kiinteistöjen ylläpito edes tyydyttävässä asumiskunnossa on vaatinut ja vaatii paljon varoja ja omatoimi- suutta. Rahoituksen järjestäminen mittavimpiin korjaustöihin, välttämätöntä ylläpitoa lukuun ottamatta, ei tästä syystä ole mahdollista.

Kiinteistön kehno kunto etenkin perustusten osalta on perua vuosikymmenten takaa silloin tehtyjen väärien rakenneratkaisujen vuoksi, eikä pelkästään julkisivukorjauksella hoideta säilytettävän talon kunnostusta. Vaadittava julkisivukorjaus menisi hukkaan ja talon mahdollisen peruskorjauksen yhteydessä jouduttaisiin nämä korjaustyöt purkamaan. Julkisivun kunnostustöiden alustava kustannusarvio on noin 35 000 euroa.

Suojeltavaksi esitetyn talon lopullinen kohtalo liittyy olennaisesti uuteen kaavaan, joten rakennuslautakunnan vaatimus näin avoimena olevassa tilanteessa on kohtuuton.

Selitykseen on liitetty raportti kiinteistön rakennusteknisestä tarkastuksesta (Väinö Hallikainen 18.11.2002).

Kuopion kaupungin rakennuslautakunta on antanut vastaselityksen.

Maankäyttö- ja rakennuslain 166 §:ssä velvoitetaan omistaja/haltija pitämään rakennus kunnossa jatkuvasti. Kaavoitustilanteella ei lain mukaan ole kunnossapitovelvoitteen osalta merkitystä. Rakennus on aina pidettävä kunnossa. Hallinto-oikeuden perustelut ovat siten virheelliset ja lainvastaiset. Rakennus on pikaisen korjaamisen tarpeessa.

Kiinteistön omistajien esittämä tarkastusraportti (Väinö Hallikainen) osoittaa, että rakennuksen yleiskunto on heikko ja paikoittain erittäin heikko. Keskeisimpinä syinä on mainittu puuttuvat peruskorjaukset, tapahtuneiden vaurioiden korjaamattomuus ja puuttuvat tason parannukset. Raportti osoittaa selkeästi, ettei kiinteistön omistaja ole huolehtinut rakennuksen kunnossapitovelvollisuudestaan. Esimerkiksi vesikaton kunto on erittäin heikko, mutta katon runkorakenteet tyydyttävät.

Raportin mukaan vesikatossa on vuotokohtia. Jollei vesikaton vuotokohtia pikaisesti korjata, katon alapuoliset rakenteet tuhoutuvat lopullisesti. Rakennuksen pikainen korjaaminen on raportinkin perusteella tarpeellista.

Kuopion hallinto-oikeus on ilman rakennuksen kunnon selvitystä ja perusteilla, jotka eivät ole maankäyttö- ja rakennuslain mukaisia, päätynyt kumoamaan rakennuslautakunnan päätöksen.

Kiinteistön omistajan teettämän tarkastusraportin mukaan rakennuksesta on tosiasiallisesti "säästettävissä" hirsirakenteinen runko ja osa pystymallisista tulisijoista taloudellisin ja teknisin perustein. Tutkimusraportti tukee rakennuslautakunnan päätöstä rakennuksen pikaisesta korjaamistarpeesta lautakunnan esittämin osin.

Korkeimman hallinto-oikeuden ratkaisu

Korkein hallinto-oikeus on tutkinut asian.

Maankäyttö- ja rakennuslain 166 §:n 1 momentin mukaan rakennus ympäristöineen on pidettävä sellaisessa kunnossa, että se jatkuvasti täyttää terveellisyyden, turvallisuuden ja käyttökelpoisuuden vaatimukset eikä aiheuta ympäristöhaittaa tai rumenna ympäristöä. Säännös vastaa pääsisällöltään aikaisemmin voimassa olleen rakennuslain 124 §:n 1 momenttia.

Malmbergin talo on Kuopion kaupunginvaltuuston 11.12.2000 hyväksymässä Kuopion keskeisen kaupunkialueen yleiskaavassa osoitettu säilytettäväksi rakennukseksi tai alueeksi (SR-2), joka kaavamääräyksen mukaan on kulttuurihistoriallisesti, rakennustaiteellisesti tai kaupunkikuvallisesti arvokas alue, alueen osa tai kohde, joka tulee ainakin arvokkaimmilta osilta säilyttää. Säilyttäminen tutkitaan ja määritetään asemakaavassa.

Se, että asemakaava on parhaillaan laadittavana, ei vapauta rakennuksen omistajaa maankäyttö- ja rakennuslain 166 §:n 1 momentissa tarkoitetusta kunnossapitovelvollisuudesta. Kun rakennusta ei ole pidetty tuon säännöksen mukaisesti kunnossa ja kun vielä otetaan huomioon, että Asunto Oy Kuopion Minna Canthinkatu 12:lle on jo 1990-luvulla lähetetty useita muistutuksia rakennuksen korjaamiseksi, sekä Kiinteistöyhtymä Kuopion Minna Canthinkatu 12:n tänne toimittamasta rakennusteknisestä tarkastuksesta (18.11.2002) ilmenevä kunnostustarve, rakennuslautakunnan on tullut ryhtyä maankäyttö- ja rakennuslain 182 §:n mukaisiin toimenpiteisiin rakennuksen julkisivujen (ulkoseinät ja vesikatto) korjaamiseksi.

Tämän vuoksi korkein hallinto-oikeus kumoaa Kuopion hallinto-oikeuden valituksenalaisen päätöksen ja saattaa voimaan Kuopion kaupungin rakennuslautakunnan 13.12.2001 tekemän päätöksen. Korkein hallinto-oikeus pidentää kuitenkin velvoitteen täyttämiseksi asetetun määräajan päättymään 31.5.2004.

Asian ovat ratkaisseet presidentti Pekka Hallberg sekä hallintoneuvokset Pekka Vihervuori, Marjatta Kaján, Niilo Jääskinen ja Irma Telivuo. Asian esittelijä Marja Leena Kemppainen.