KHO:2004:66

Maankäyttö ja rakentaminen - Ranta-asemakaava - Pysyvä asuminen - Selvitysten riittämättömyys

Ranta-asemakaava-alueen muunnetun rantaviivan pituus oli noin 10 800 metriä, ja sille oli osoitettu 71 rakennuspaikkaa. Kaavaselostuksen mukaan todellisesta rantaviivasta noin puolet oli varattu maa- ja metsätalouskäyttöön ja noin viisi prosenttia yleiseen virkistyskäyttöön. Rakentamiseen oli osoitettu noin 43 prosenttia rantaviivasta.

Rakennuspaikoista 60 oli lomarakennuspaikkoja ja 11 erillispientalon rakennuspaikkoja. Kaavassa olevat 10 erillispientalokorttelia (AO) sijaitsivat hajallaan, osin loma-asuntokortteleiden välissä. AO-rakennuspaikoista seitsemän oli rantaa varaavia. AO-rakennuspaikoista kahdella oli jo asuinrakennus. Neljää AO-rakennuspaikkaa käytettiin loma-asuntona.

Kaavaselostukseen ei sisältynyt selvitystä AO-kortteleiden vaikutuksista. Kaava-alue oli laajahko ja se koostui useista eri alueista, joiden väliin jäi kyseessä olevaan kaavaan kuulumattomia ranta-alueita. Alueella ei ollut voimassa oikeusvaikutteista yleiskaavaa. Korkein hallinto-oikeus katsoi, erityisesti ottaen huomioon, että rakennuspaikkoja oli osoitettu pysyvään asumiseen, että ranta-asemakaavaa laadittaessa ei ollut riittävästi selvitetty kaavan vaikutuksia kaava-alueen yhdyskuntarakenteeseen ja vesi- ja viemärihuollon järjestämiseen eikä kaavan vaikutuksia kaava-alueen ulkopuolelle jäävien alueiden tulevaan maankäyttöön.

Maankäyttö- ja rakennuslaki 9 §, 39 § 2 ja 3 mom., 54 § 2, 3 ja 4 mom., 73 §

Kort referat på svenska

Oriveden kaupunginvaltuuston päätös

Oriveden kaupunginvaltuusto on päätöksellään 3.12.2001 § 104 hyväksynyt Vesijärven ja Myllyjärven itäosan ranta-asemakaavan. Ranta-asemakaava-alueen pinta-ala on noin 168 hehtaaria ja se käsittää noin 14,5 kilometriä Vesijärven rantaa ja noin 1,2 kilometriä Myllyjärven rantaa. Rakennuspaikkoja kaavassa on yhteensä 71, joista noin puolet on uusia. Rakennuspaikoista 60 on lomarakennuspaikkoja ja 11 omakotitalon rakennuspaikkoja.

Asian käsittely Hämeenlinnan hallinto-oikeudessa

Pirkanmaan ympäristökeskus on valituksessaan vaatinut, että kaupunginvaltuuston päätös kumotaan. Vaatimuksen perusteluina ympäristökeskus on lausunut muun ohella, että alueen mitoitus ja rakentamisen määrä on merkittävästi liian korkea ottaen huomioon myös sen, että alueella ei ole oikeusvaikutteista rantaosayleiskaavaa. Maanomistajien tasapuolisesta kohtelusta lähialueilla tai laajemmin koko kunnan alueella ei ole voitu varmistua rantaosayleiskaavan ja sen myötä yhtenäisten mitoitusvyöhykkeiden ja mitoitusarvojen puuttuessa. Mikäli nyt hyväksytty kaava jäisi voimaan, se vaikeuttaisi myös muiden alueiden suunnittelua ja rantaosayleiskaavan laatimista korkeilla mitoitusarvoillaan. Ranta-alueiden suunnittelun tulee perustua alueen ympäristöarvoista ja rakennettavuuteen vaikuttavista muista olosuhteista johdettuun mitoitukseen ja rakentamisen määrään.

Ympäristökeskus on lausunut myös, että kaavaratkaisu pirstoo rantaviivaa siten, että yhtenäisen vapaan rantaviivan osuus jää vähäiseksi suhteessa koko kaavoitetun rantaviivan pituuteen. Erityisesti rakentamiseen huonosti soveltuvilla alueilla rakentamisen määrää tulee porrastaa ja rakentamisen sijoittumista selvittää tarkemmin Jäniänlahden korkeilla kalliorannoilla ja avoimilla peltoalueilla sekä muilla luontoselvityksen mukaan aroilla alueilla.

Ympäristökeskus on lausunut lisäksi muun ohella, että vaikka pysyvän asutuksen rakennuspaikkojen lukumäärä ei ole suuri, olisi maanomistajien tasapuolisen kohtelun, vedenhankinnan, palveluiden ja muiden sellaisten seikkojen kannalta ollut syytä selvittää perusteita näille erityisesti ranta-alueille osoitetuille suurille rakennusoikeuksille. Ranta-asemakaavalla ei tule sallia pysyvän asutuksen rakennuspaikkoja selvittämättä kaavoituksen yhteydessä myös vastaavanlaisten muiden alueiden mahdollisuuksia pysyvään asumiseen ja tästä johtuvia ympäristövaikutuksia.

A on valituksessaan esittämillään perusteilla vaatinut, että kaupunginvaltuuston päätös kumotaan korttelia 42/RA-1 koskevalta osalta ja Kalasaareen merkityistä lomarakennuspaikoista yksi siirretään Pöykkysaareen.

Oriveden kaupunginhallitus on lausunnossaan vaatinut, että valitukset hylätään. Pirkanmaan ympäristökeskuksen valituksen johdosta kaupunginhallitus on lausunut muun ohella seuraavaa:

Rakennusoikeutta määrättäessä on lähtökohtana pidetty 3.10.1983 hyväksytyn Vesijärven osayleiskaavan mitoitusta eräin poikkeuksin. Mitoitusta laskettaessa on otettu huomioon nyt kaavoitetun alueen väliin jäävät voimassa olevan ranta-asemakaavan mukaiset rakennuspaikat sekä emätilojen kaava-alueen ulkopuolelle jäävät rakennuspaikat.

Rakentamisen sijoittelu ja sallittujen kerrosten lukumäärä perustuvat yksityiskohtaiseen maastossa suoritettuun tarkasteluun, jossa on erityisesti kiinnitetty huomiota rakennusten soveltumiseen maasto- ja luonnonolosuhteisiin.

AO-korttelialueella rakennuspaikkojen keskimääräinen pinta-ala on noin 8 600 neliömetriä, joten tonttitehokkuusluku on varsin alhainen ja rakentamisen järjestely oheistoimintoineen voidaan hoitaa erinomaisesti. Rantavyöhykkeen AO-rakennuspaikoista vain yksi on kokonaan uusi.

Rakentamisesta vapaata rantaa ja muutoin yleiseen virkistystoimintaan varattua ranta-aluetta suunnittelualueella on 57 prosenttia todellisesta rantaviivan pituudesta. Rakentamisesta vapaitten rannanosien sijoittelua ovat osaltaan vaikeuttaneet jo rakennetut rakennuspaikat. Muun muassa siirtämällä saarista kolme rakennuspaikkaa mantereelle on kaavassa kuitenkin voitu osoittaa rakentamisesta vapaita rantaosuuksia yleisen virkistyskäytön kannalta erittäin merkityksellisiltä paikoilta.

Pirkanmaan ympäristökeskus ja A ovat antaneet vastaselitykset.

Hämeenlinnan hallinto-oikeuden päätös

Hämeenlinnan hallinto-oikeus on päätöksellään 23.1.2003 hylännyt Pirkanmaan ympäristökeskuksen ja A:n valitukset kaupunginvaltuuston päätöksestä.

Hallinto-oikeuden päätöksen perustelujen johtopäätöksinä Pirkanmaan ympäristökeskuksen valituksen hylkäämisen osalta on lausuttu seuraavaa:

Kaavan mitoitus

Ranta-asemakaava on laadittu alueelle, jolla ei ole oikeusvaikutteista yleiskaavaa. Kaavaa laadittaessa on siten otettava soveltuvin osin huomioon, mitä yleiskaavan sisältövaatimuksista säädetään.

Kaava-alue muodostuu useasta erillisestä alueesta, joiden väliset alueet on jätetty kaava-alueen ulkopuolelle. Osalla näistä alueista on voimassa oleva ranta-asemakaava. Kaava-alueella on myös 13 erikokoista saarta tai niiden osaa. Kaava-alueen ulkopuolelle jätetyistä alueista osalla on yhteinen emätila ranta-asemakaavaan sisältyvien tilojen kanssa. Näiden ulkopuolelle jätettyjen tilojen rantaviivan pituus kuten myös niillä mahdollisesti olevat rakennuspaikat on otettu huomioon kaavaselostuksen emätilatarkastelun mitoituslaskelmassa. Kaupunginhallituksen hallinto-oikeudelle antamasta lausunnosta ilmenee, että myös saarten rantaviivat on muunnettu.

Luontoselvityksen mukaan Vesijärveen kuuluvalla kaavan alueella ei ole Hohkakorven kallioaluetta lukuun ottamatta alueita, jotka sisältäisivät merkittäviä maisema- ja luontoarvoja. Myllyjärvellä osa kaava-alueesta kuuluu arvokkaaksi kulttuuriympäristöksi merkittyyn alueeseen. Kaavan alueella ei ole sellaisia alueita, jotka eivät soveltuisi rakentamiseen lainkaan.

Ranta-asemakaava-alueella on todellista rantaviivaa noin 15 700 metriä ja muunnettua rantaviivaa 10 800 metriä. Alueella on yhteensä 71 rakennuspaikkaa. Rakennuspaikkoja on siten todellista rantaviivan kilometriä kohti 4,5 kappaletta ja muunnettua rantaviivaa kohti 6,6 kappaletta. Mitoitusrantaviivaa laskettaessa pienten saarien rantaviivaa ei ole laskelmassa huomioitu kokonaan. Isosaari on voitu ottaa kokonaan huomioon, kun otetaan huomioon saaren koko noin 20 hehtaaria ja muoto sekä muunnetun rantaviivan pituus 1 551 metriä.

Asemakaavassa on osoitettu 11 erillispientalon rakennuspaikkaa AO-kortteleihin. Niistä seitsemän on rantaa varaavia rakennuspaikkoja. Kaupunginhallituksen lausunnon mukaan rakennuspaikoista viisi on uusia ja niistä neljä sijaitsee taustamaastossa. Vanhoista rakennuspaikoista kahdella on jo omakotitalo ja muilla loma-asunto. AO-korttelit sijaitsevat hajallaan RA-kortteleiden välissä. Rakennuspaikat ovat pääasiassa kooltaan suuria. Niiden vesi- ja jätevesihuolto on järjestettävissä paikallisesti. Omakotirakentamisen suhteen ei ole ollut tarpeen ryhtyä rakentamisen vaikutusten laajempaan selvittämiseen.

Luontoselvityksessä on selvitetty rakentamatta säilytettävät, rakentamiseen välttävästi soveltuvat alueet ja rakentamiseen hyvin soveltuvat ranta-alueet. Selvityksen mukaan Hohkakorven kalliot sisältävät maa-ainesten ottamisen kannalta merkittäviä maisema- ja luonnonarvoja. Keskeinen osa kallioalueesta on selvityksessä varattu rakentamatta säilytettäväksi ranta-alueeksi. Kallioiden itäreunan alueet on arvioitu rakentamiseen välttävästi soveltuviksi alueiksi. Luontoselvitys on otettu ranta-asemakaavassa huomioon varaamalla kallioiden keskeiset alueet rakentamisesta vapaiksi alueiksi ja vähemmän rakentamiseen soveltuvat alueet enimmäkseen vapaiksi rannan osiksi. Myös seutukaavassa arvokkaaksi kulttuuriympäristöksi osoitettua aluetta koskeva suositus on otettu asemakaavassa huomioon osoittamalla alueelle vain kaksi rakennuspaikkaa. Muutoin rakentaminen on sijoitettu enimmäkseen hyvin rakentamiseen soveltuville alueille. Ranta-asemakaavan alueella ei kokonaisuutenaan ole merkittäviä luontoarvoja. Alueella on jo tapahtunut huomattavasti loma-asuntorakentamista ja vähän omakotirakentamista. Ranta-asemakaava-alue muodostuu useasta pienemmästä alueesta. Alueella on useita erikokoisia saaria. Alueen rannat ovat pääasiassa rinnemaastoa. Asemakaavaa laadittaessa on nämä seikat otettu riittävässä määrin huomioon, eikä alueelle ole osoitettu liikaa rakentamista.

Rakennuspaikkojen kerrosalaa koskevat määräykset

Lomarakennuksia (RA) koskevien määräysten mukaan rakennusten enimmäiskerrosala vaihtelee rakennuspaikoittain 60 neliömetristä (RA-1) 160 neliömetriin (RA-4). Lomarakennusten tulee sijaita vähintään 20 metrin etäisyydellä rantaviivasta. Erillispientalojen (AO) korttelialueen asuinrakennusten enimmäiskerrosala on 240 neliömetriä ja rakennuspaikan enimmäiskerrosala 400 neliömetriä. Asuinrakennuksen ja yli 80 neliömetrin suuruisen talousrakennuksen tulee sijaita vähintään 40 metrin etäisyydellä rantaviivasta. Kerrosalaltaan enintään 20 neliömetrin suuruisten saunarakennusten tulee sijaita vähintään 10 metrin etäisyydellä rantaviivasta ja sitä suurempien vähintään 15 metrin etäisyydellä.

Saariin sijoitetuilla rakennuspaikoilla määräykset vaihtelevat RA-1 ja RA-2 välillä. Vittanen-saareen on merkitty näiden lisäksi yksi RA-3 rakennuspaikka. Mannerrannalla määräykset vaihtelevat RA-2 - RA-4 välillä. Rakennuspaikat ovat varsin suuria, joten rakennuspaikan koko ei haittaa rakennusoikeuden toteuttamista.

Ranta-asemakaavan loma-asuntojen ja asuinrakennusten rakennuspaikoille osoittama rakennusoikeuden määrä ei ole, kun otetaan huomioon rakennuspaikkojen koko, sijoittuminen ja rakentamista koskevat määräykset, pidettävä liian suurena.

Rakennusten kerroslukua koskevat määräykset

Ranta-asemakaavan rannat ovat pääasiallisesti rinnemaastoa, jonne soveltuu puolitoistakerroksinen rakennus. Rakennettaessa jäävät maastoa muuttavat pengerrystyöt vähäisemmiksi. Kaupunginhallituksen lausunnon mukaan rakennusten sijoittaminen ja kerrosten lukumäärä perustuu maastossa suoritettuun tarkastukseen, jossa on otettu huomioon maaston ja luonnon olosuhteet.

Asemakaavan mukaan rakennukset saadaan sijoittaa vähintään 20 metrin etäisyydelle rantaviivasta. Kaavan rakentamista koskevien määräysten mukaan rakennusten sijainnin tulee olla sellainen, että rantamaiseman luonnonmukaisuus säilyy.

Rakennuspaikkojen maaston muoto ja asemakaavassa rakentamiselle annetut määräykset huomioon ottaen rakentaminen soveltuu rakennusoikeuden määrän ja rakennustavan puolesta ympäristöön ja alueen rantamaisemaan.

Rakentamisesta vapaat alueet

Vesijärven länsirannan eteläosassa olevalla kaava-alueella on rantaviivan pituuteen nähden rakennuspaikkoja tavanomaista enemmän. Alueella on jo rakennettuja rakennuspaikkoja seitsemän. Uusia rakennuspaikkoja on neljä, joista kolme on siirretty Isosaaresta. Saaren rantaviiva on siten voitu säilyttää suurimmalta osaltaan rakentamattomana. Alueen mannerrannan rantaviivalla on vain kolme 70 - 100 metrin pituista vapaan rannan osuutta.

Kun otetaan huomioon Vesijärven itärannalla, Jäniänlahden rannalla ja saarissa olevat vapaan rannan osuudet, on kaava-alueen mantereen ja saarien ranta-alueille jäänyt siitä huolimatta, että osa vapaista rannan osuuksista on pirstoutunut lyhyiksi jaksoiksi, kokonaisuudessaan riittävästi yhtenäistä rakentamatonta aluetta.

Yhteenveto

Ranta-asemakaava on laadittu pääasiassa loma-asutuksen järjestämiseksi ranta-alueelle. Kaavaa laadittaessa on otettu huomioon mitä yleiskaavan sisältövaatimuksista on säädetty. Suunnitellun rakentamisen osalta on katsottu, että rakentaminen sopeutuu rantamaisemaan ja muuhun ympäristöön. Alueen maisema-arvot ja virkistystarpeet, vesihuollon järjestäminen sekä vesistön, maaston ja luonnon ominaispiirteet on otettu huomioon. Suunnittelussa on myös katsottu, että ranta-alueille jää riittävästi yhtenäistä rakentamatonta rantaviivaa. Kaupunginvaltuuston päätös ei ole lainvastainen.

Hallinto-oikeuden päätöksen perustelujen johtopäätöksinä A:n valituksen hylkäämisen osalta on lausuttu seuraavaa:

Kaavaselostuksen liitteenä olevasta kantatiloittaisesta, oikeastaan emätiloittaisesta, rantaviivatarkastelusta ilmenee, että Pöykkysaari on kooltaan 1,48 hehtaaria. Rakentaminen näin pienelle saarelle ei sopeudu ympäristöön eikä saarelle siten ole tullut osoittaa rakennuspaikkaa. Maanomistajan tasapuolinen kohtelu on voitu ottaa huomioon Kalasaareen osoitettujen rakennuspaikkojen määrässä. Kaavassa on näin ollen otettu huomioon rakentamisen sopeutuminen luonnonolosuhteisiin ja muuhun ympäristöön eikä kaupunginvaltuuston päätös ole lainvastainen A:n valituksessa mainitulla perusteella.

Sovellettuina oikeusohjeina hallinto-oikeuden päätöksessä on mainittu kuntalain 90 §, maankäyttö- ja rakennuslain 54 §:n 2, 3 ja 4 momentti sekä 73 §:n 1 ja 2 momentti.

Käsittely korkeimmassa hallinto-oikeudessa

1. Pirkanmaan ympäristökeskuksen valitus

Pirkanmaan ympäristökeskus on valituksessaan vaatinut, että Hämeenlinnan hallinto-oikeuden ja Oriveden kaupunginvaltuuston päätökset kumotaan. Vaatimuksen perusteluina on uudistettu hallinto-oikeudelle esitetyt perustelut ja lausuttu muun ohella seuraavaa:

Kaava ei täytä ranta-asemakaavalle asetettavia maankäyttö- ja rakennuslain 54 §:n ja 73 §:n sisältövaatimuksia. Kaavatyölle asetetut hyvät tavoitteet eivät ole toteutuneet kaavan sisällöllisessä lopputuloksessa luonnonympäristön vaalimisen, maisema-arvojen, yleisen virkistyskäytön, maaston ja luonnon ominaispiirteiden huomioon ottamisen ja rakentamisen rantamaisemaan sopeutumisen osalta. Kaava-alueelle on osoitettu niin paljon rakentamista, että rakennuspaikkoja on myös maisemallisesti aroilla kallioalueilla ja mannerrannan yhtenäiset rakentamattomat rantaosuudet ovat riittämättömiä ja eräin osin niin pieniä ja pirstaleisia, ettei niillä yleisen virkistyskäytön kannalta ole enää todellista merkitystä.

Muunnetun rantaviivan periaate on asianmukainen, mutta kapeiden vesistöjen ja niemialueiden tai vaihtelevan pienipiirteisen rantojen huomioon ottamisen lisäksi tulee vielä ottaa huomioon erilaisten alueiden luonnonarvot ja -olosuhteet osoittamalla maisemallisesti aroille alueille vähemmän rakennuspaikkoja kuin rakentamiseen hyvin sopiville alueille. Laaditussa ranta-asemakaavassa rakennusoikeutta ei ole arvioitu mitoittaen rakennusoikeus erilaisten osa-alueiden olosuhteiden mukaisesti, vaikka se kaavoitusta varten tehtyjen luontoselvitysten ja siihen liitettyjen rakennettavuutta koskevien aluerajausten perusteella olisi ollut tehtävissä ja erityisesti kaavan sisällöllisiä tavoitteita ajatellen olisi ollut tarpeen.

Kaavaratkaisu ei täytä tyydyttävästi ranta-asemakaavalle asetettuja vaatimuksia erityisesti jyrkkien rinne- ja kalliorantojen sekä avoimen peltoalueen rakentamisen osalta. Kaavan ei myöskään sisälly maisemaselvitystä, jonka perusteella voitaisiin varmistua rakentamisen sopeutumisesta rantamaisemaan. Vesijärven itärannalla olevalle peltoalueelle on osoitettu rakennuspaikkoja ja Hohkakorven kalliorannoille Jäniänlahden eteläpuolella on osoitettu rakennuspaikkoja jopa keskimääräistä tehokkaammin.

Yleisen virkistyskäytön ja loma-asumista häiritsemättömän rantaan pääsyn kannalta merkitykselliset yhtenäiset vapaat rannanosuudet ovat supistuneet vähäisiksi. Erityisesti Vesijärven mannerrannan vapaat rantaosuudet ovat riittämättömiä ja suurin osa niistä niin lyhyitä, että niillä ei yleisen virkistyskäytön kannalta ole todellista merkitystä.

Ranta-asemakaavassa ei ole selvitetty pysyvän asumisen merkitystä ja vaikutuksia, eikä kaavaselostuksessakaan ole esitetty perusteita pysyvän asumisen sijoittumiselle rantaan tai rannan käyttöön tukeutuen rantasuunnittelualueelle. Paikoin jo tiiviisti loma-asumiseen rakennetun Vesijärven rantojen käyttö suunnitellulla tavalla hajanaisestikin pysyvään asumiseen olisi edellyttänyt ainakin yleispiirteisen selvityksen tekemistä.

Koska kunnan alueella ei ole oikeusvaikutteista rantaosayleiskaavaa, tulee ranta-asemakaavoituksessa ottaa huomioon myös yleiskaavan sisältövaatimukset ja katsoa, että keskeisiä mitoitukseen, rakentamisen määrään ja riittäviin yhtenäisiin vapaisiin rannanosuuksiin liittyviä suunnitteluperiaatteita ja maankäyttö- ja rakennuslain mukaisia kaavan sisältövaatimuksia noudatetaan niin, että ratkaisut ovat yhdenvertaisesti toteutettavissa myös muilla olosuhteiltaan samanlaisilla vielä kaavoittamattomilla rannoilla.

Oriveden kaupunginhallitus on selityksessään vaatinut, että valitus hylätään ja lausunut muun ohella seuraavaa:

Rakennusoikeuden mitoituksessa on tarkoin otettu huomioon maanomistajien tasapuolinen kohtelu maasto- ja luonnonolosuhteiden lisäksi. Rakentaminen voidaan sijoittaa maastoon hyvin myöskin alueen jyrkimmillä osilla luonnonarvot huomioon ottaen. Mitoitus ei ylitä Vesijärven muiden maankäytön suunnitelmien mitoitusta miltään osin. Luontoselvityksessä esitetyt luontoarvot ja luontokartoittajan mielipiteet alueiden rakennettavuudesta on otettu huomioon kohtuullisen hyvin. Kaava-alueeseen sisältyvissä saarissa on runsaasti rantautumispaikkoja. Manneralueilla on rakentamista vapaat rannanosat sijoitettu niille alueille, joita on perinteisesti käytetty tai mihin kulku on kohtuudella mahdollista. Pysyvän asutuksen rakennuspaikkojen kaavoittaminen tukee olemassa olevaa pysyvää asutusta Tollionmaan ja Siitaman kyläyhteisöissä. Pysyvien asuntojen rakentamista voidaan pitää ranta-asemakaavan mukaan niin vähäisenä, ettei sillä ole merkitystä ajatellen pysyvän asumisen sijoittumista koko kunnan tai vaikkapa vain Vesijärven ja Myllyjärven tai kyläkunnan alueella.

Pirkanmaan ympäristökeskus on antanut vastaselityksen.

2. A:n valitus

A on valituksessaan vaatinut, että Hämeenlinnan hallinto-oikeuden ja Oriveden kaupunginvaltuuston päätökset kumotaan ja Kalasaareen merkityistä lomarakennuspaikoista yksi siirretään Pöykkysaareen. Vaatimuksen perusteluina on lausuttu muun ohella seuraavaa:

Hyväksytyssä muodossaan ranta-asemakaavalla aiheutetaan elinympäristön merkityksellistä heikkenemistä ja asetetaan rajoituksia maanomistajalle, koska vuosien ajan suunniteltu rakentaminen kielletään ja Pöykkysaari osoitetaan maa- ja metsätalouskäyttöön. Vesistön ympäröimänä Pöykkysaari ei ole tähän sopiva. Pelkästään jokamiehen virkistyskäyttöön jätettäväksi määrätty saari aiheuttaa omistajalleen pelkkiä kustannuksia.

Pöykkysaaren rannan jyrkänteisyys ei ole rakennettavuuden esteenä ja lomarakennus voidaan sijoittaa siten, että se ei muuta maisemaa. Vaikka A:n esittämä rakennuspaikan siirto toteutettaisiin, jäisi myös Pöykkysaareen vaadittava noin 250 metriä pitkä rannanosuus jokamiehenoikeuden turvaamiseksi.

Oriveden kaupunginhallitus on selityksessään vaatinut, että valitus hylätään.

A on antanut selityksen ympäristökeskuksen valituksen ja vastaselityksen kaupunginhallituksen selityksen johdosta.

Korkeimman hallinto-oikeuden ratkaisu

1. Pirkanmaan ympäristökeskuksen valitus

Korkein hallinto-oikeus on tutkinut asian.

Maankäyttö- ja rakennuslain 73 §:n 1 momentin mukaan laadittaessa yleiskaavaa tai asemakaavaa (ranta-asemakaava) pääasiassa loma-asutuksen järjestämiseksi ranta-alueelle on sen lisäksi, mitä yleis- tai asemakaavasta muutoin säädetään, katsottava, että: 1) suunniteltu rakentaminen ja muu maankäyttö sopeutuu rantamaisemaan ja muuhun ympäristöön; 2) luonnonsuojelu, maisema-arvot, virkistystarpeet, vesiensuojelu ja vesihuollon järjestäminen sekä vesistön, maaston ja luonnon ominaispiirteet otetaan muutoinkin huomioon; sekä 3) ranta-alueille jää riittävästi yhtenäistä rakentamatonta aluetta.

Saman pykälän 2 momentin mukaan ranta-asemakaavasta on muutoin voimassa, mitä asemakaavasta säädetään.

Maankäyttö- ja rakennuslain 54 §:n 2 momentin mukaan asemakaava on laadittava siten, että luodaan edellytykset terveelliselle, turvalliselle ja viihtyisälle elinympäristölle, palvelujen alueelliselle saatavuudelle ja liikenteen järjestämiselle. Rakennettua ympäristöä ja luonnonympäristöä tulee vaalia eikä niihin liittyviä erityisiä arvoja saa hävittää. Kaavoitettavalla alueella tai sen lähiympäristössä on oltava riittävästi puistoja tai muita lähivirkistykseen soveltuvia alueita.

Saman pykälän 3 momentin mukaan asemakaavalla ei saa aiheuttaa kenenkään elinympäristön laadun sellaista merkityksellistä heikkenemistä, joka ei ole perusteltua asemakaavan tarkoitus huomioon ottaen. Asemakaavalla ei myöskään saa asettaa maanomistajalle tai muulle oikeuden haltijalle sellaista kohtuutonta rajoitusta tai aiheuttaa sellaista kohtuutonta haittaa, joka kaavalle asetettavia tavoitteita tai vaatimuksia syrjäyttämättä voidaan välttää.

Saman pykälän 4 momentin mukaan jos asemakaava laaditaan alueelle, jolla ei ole oikeusvaikutteista yleiskaavaa, on asemakaavaa laadittaessa soveltuvin osin otettava huomioon myös mitä yleiskaavan sisältövaatimuksista säädetään.

Maankäyttö- ja rakennuslain 39 §:n 2 momentin mukaan yleiskaavaa laadittaessa on otettava huomioon: 1) yhdyskuntarakenteen toimivuus, taloudellisuus ja ekologinen kestävyys; 2) olemassa olevan yhdyskuntarakenteen hyväksikäyttö; 3) asumisen tarpeet ja palveluiden saatavuus; 4) mahdollisuudet liikenteen, erityisesti joukkoliikenteen ja kevyen liikenteen, sekä energia-, vesi- ja jätehuollon tarkoituksenmukaiseen järjestämiseen ympäristön, luonnonvarojen ja talouden kannalta kestävällä tavalla; 5) mahdollisuudet turvalliseen, terveelliseen ja eri väestöryhmien kannalta tasapainoiseen elinympäristöön; 6) kunnan elinkeinoelämän toimintaedellytykset; 7) ympäristöhaittojen vähentäminen; 8) rakennetun ympäristön, maiseman ja luonnonarvojen vaaliminen; sekä 9) virkistykseen soveltuvien alueiden riittävyys.

Pykälän 3 momentin mukaan 2 momentissa tarkoitetut seikat on selvitettävä ja otettava huomioon siinä määrin kuin laadittavan yleiskaavan ohjaustavoite ja tarkkuus sitä edellyttävät.

Maankäyttö- ja rakennuslain 9 §:n mukaan kaavan tulee perustua riittäviin tutkimuksiin ja selvityksiin. Kaavaa laadittaessa on tarpeellisessa määrin selvitettävä suunnitelman toteuttamisen ympäristövaikutukset, mukaan lukien yhdyskuntataloudelliset, sosiaaliset, kulttuuriset ja muut vaikutukset. Selvitykset on tehtävä koko siltä alueelta, jolla kaavalla voidaan arvioida olevan olennaisia vaikutuksia.

Kaavaselostuksen mukaan ranta-asemakaava-alueen pinta-ala on noin 168 hehtaaria ja se käsittää noin 14,5 kilometriä Vesijärven rantaa ja noin 1,2 kilometriä Myllyjärven rantaa. Rakennuspaikkoja kaavaselostuksen mukaan on yhteensä 72, joista noin puolet on uusia. Rakennuspaikkojen määrään sisältyy Pöykkysaareen alustavasti suunniteltu rakennuspaikka, jota ei ole hyväksytyssä kaavassa. Kaavan mukaisia rakennuspaikkoja on siten 71. Kaavan mukaisista rakennuspaikoista 60 on lomarakennuspaikkoja ja 11 erillispientalon rakennuspaikkoja. Kaavan rakennuspaikoista kuudella ei ole omaa rantaa.

Kaavaselostuksen mukaan Vesijärven kaava-alueeseen kuuluvan muunnetun rantaviivan pituus on noin 9 700 metriä. Kaavassa sille on osoitettu 67 rakennuspaikkaa. Myllyjärven kaava-alueen muunnetun rantaviivan pituus on 1 100 metriä. Sille on osoitettu neljä rakennuspaikkaa.

Kaavaselostuksen mukaan todellisesta rantaviivasta noin puolet on varattu maa- ja metsätalouskäyttöön ja noin viisi prosenttia yleiseen virkistyskäyttöön. Rakentamiseen on osoitettu noin 43 prosenttia rantaviivasta. Lisäksi kaavaan on varattu kolme venevalkama-aluetta.

Kaavamerkinnällä AO on osoitettu erillispientalojen korttelialue, jolle saa rakentaa kullekin rakennuspaikalle yhden yksiasuntoisen asuinrakennuksen, jonka kerrosala saa olla enintään 240 kerrosneliömetriä ja yhden enintään 20 kerrosneliömetrin suuruisen saunarakennuksen sekä kolme muuta talousrakennusta, joista yksi voi olla enintään 15 kerrosneliömetrin suuruinen savusauna. Rakennuspaikan enimmäiskerrosala on 400 kerrosneliömetriä. Kaavassa olevat 10 AO-korttelia sijaitsevat hajallaan, osin RA-kortteleiden välissä. Asiakirjoista saatavan selvityksen mukaan AO-rakennuspaikoista seitsemän on rantaa varaavia. AO-rakennuspaikoista kahdella on jo asuinrakennus. Neljää AO-rakennuspaikkaa käytetään nykyisin loma-asuntona. Kaavaselostukseen ei sisälly selvitystä AO-kortteleiden vaikutuksista.

Ranta-asemakaava laaditaan alueiden yksityiskohtaista järjestämistä, rakentamista ja kehittämistä varten. Jos kaava-alueella ei ole oikeusvaikutteista yleiskaavaa, on myös yleiskaavan sisältövaatimukset otettava soveltuvin osin huomioon. Nyt kysymyksessä olevalla kaava-alueella ei ole voimassa oikeusvaikutteista yleiskaavaa. Maankäyttö- ja rakennuslain 9 §:n mukaan lainkohdassa tarkoitetut vaikutusselvitykset on tehtävä koko siltä alueelta, jolla kaavalla voidaan arvioida olevan olennaisia vaikutuksia.

Vesijärven ja Myllyjärven itäosan ranta-asemakaavan alue on laajahko ja se koostuu useista eri alueista, joiden väliin jää mainittuun kaavaan kuulumattomia ranta-alueita. Kaavalla on osoitettu edellä selostetut erillispientalojen rakennuspaikat. Erityisesti ottaen huomioon, että rakennuspaikkoja on osoitettu pysyvään asumiseen, ranta-asemakaavaa laadittaessa ei ole riittävästi selvitetty kaavan vaikutuksia kaava-alueen yhdyskuntarakenteeseen ja vesi- ja viemärihuollon järjestämiseen eikä rakentamisen vaikutusta ympäröivään alueeseen. Kaavaan ei liity riittäviä vaikutusselvityksiä, jotta voitaisiin arvioida, miten kaava vaikuttaa ympäröivien alueiden tulevaan maankäyttöön. Näistä syistä ja ottaen huomioon edellä tässä päätöksessä selostetut lainkohdat ja erityisesti maankäyttö- ja rakennuslain 54 §:n 4 momentin sekä siinä edellytetyin tavoin soveltuvin osin mitä yleiskaavan sisältövaatimuksista säädetään korkein hallinto-oikeus kumoaa Hämeenlinnan hallinto-oikeuden ja Oriveden kaupunginvaltuuston päätökset.

2. A:n valitus

Kun Oriveden kaupunginvaltuuston päätös, jolla Vesijärven ja Myllyjärven itäosan ranta-asemakaava on hyväksytty, on korkeimman hallinto-oikeuden päätöksellä kumottu, raukeaa lausunnon antaminen A:n valituksesta.

Asian ovat ratkaisseet presidentti Pekka Hallberg sekä hallintoneuvokset Esa Aalto, Lauri Tarasti, Marjatta Kaján ja Jukka Mattila. Asian esittelijä Mikko Rautamaa.