KHO:2004:101

Kunnan etuosto-oikeus - Kiinteistön kauppa - Tarkoitussäännös - Yhdyskuntarakentaminen - Virkistys- ja suojelutarkoitus - Ranta-asemakaava - Rakennukset

Kaupan kohteena olleen yli 31 hehtaarin suuruisen kiinteistön alueesta noin 22 hehtaarin osalla oli ranta-asemakaavana voimassa vuonna 1995 vahvistettu rantakaava. Rantakaavassa aluetta oli varattu muun ohella loma-asuntojen korttelialueeksi ja matkailua palvelevien rakennusten korttelialueeksi sekä erilaisiksi maatalous- ja metsätalousalueiksi. Kaavan mukaisesta rakennusoikeudesta oli käytetty runsas kolmannes. Kiinteistö sijaitsi suojelullisesti ja virkistyskäytön kannalta erityisen merkittävällä Aulangon alueella. Kun lisäksi otettiin huomioon kiinteistön pinta-ala, kiinteistöstä rantakaavassa yhtäältä rakentamiseen ja toisaalta muihin käyttötarkoituksiin varattujen alueiden pinta-alat ja rantakaavassa osoitetun rakennusoikeuden käyttöaste sekä se, että etuosto käsitti samalla luovutuskirjalla myydyn kiinteän ja irtaimen omaisuuden kokonaisuudessaan, etuosto-oikeuden käyttäminen ei ollut etuostolain 1 §:n 3 momentin vastaista sillä perusteella, että osa alueesta oli vahvistetussa rantakaavassa osoitettu yksityiseen rakentamistoimintaan ja että ostajan tarkoituksena oli käyttää aluetta voimassa olevan kaavan mukaiseen tarkoitukseen.

Etuostolaki 1, 2 ja 7 §

Kort referat på svenska

Asian aikaisempi käsittely

A on perustettavan B Oy:n lukuun ostanut 6.6.2002 allekirjoitetulla kauppakirjalla C ry:ltä 470 926,19 euron kauppahinnasta 31,0473 hehtaarin suuruisen Heikkilä-nimisen tilan RN:o 6:18 (Aulangon Heikkilä) rakennuksineen Hämeenlinnan kaupungin Luhtialan kylässä.

Hämeenlinnan kaupunginhallitus on päätöksellään 12.8.2002 § 23 päättänyt käyttää etuosto-oikeutta edellä mainitun tilan hankkimiseksi kaupungin omistukseen yhdyskuntarakentamista sekä virkistys- ja suojelutarkoituksia varten.

Kaupunginhallitus on perustellut päätöstään muun muassa seuraavasti:

Tilalla on rantaviivaa noin 800 metriä. Kaupunki omistaa tilan etelärajaan rajoittuvan Aulangonjärven itäpuolisen ranta-alueen aina järven kaakkoiskulmaan asti.

Alueella on 22 rakennusta: vastaanotto- ja ravintolarakennus, saunarakennus, retkeilymaja, 18 lomamökkiä ja talousrakennus.

Voimassa olevan yleiskaavan mukaan alue on pieneltä osin matkailupalvelujen aluetta RM lopun maan ollessa retkeily- ja ulkoilualuetta VR. Asemakaavaa ei ole. Lääninhallitus on 27.2.1995 vahvistanut noin 22 hehtaarin alueelle rantakaavan, joka on maankäyttö- ja rakennuslain 214 §:n mukaisesti voimassa ranta-asemakaavana.

Etuostolain 1 §:n mukaan kunnalla on etuosto-oikeus kunnassa sijaitsevan kiinteistön kaupassa. Etuosto-oikeutta voidaan käyttää maan hankkimiseksi yhdyskuntarakentamista sekä virkistys- ja suojelutarkoituksia varten. Kauppakirjassa todetaan: "Ostaja on tietoinen, että kunnalla on oikeus käyttää etuosto-oikeuttaan kaupan kohteen osalta."

Koko Aulangon alue muodostaa kansallisesti merkittävän virkistys- ja suojelukokonaisuuden.

Alue kuuluu kokonaan tai osittain muun muassa seuraaviin kokonaisuuksiin: Hämeenlinnan kaupunkipuisto, Natura 2000, kansallismaisema ja valtakunnallisesti arvokas maisema-alue.

Vanajaveden laaksoa koskevassa Hämeen ympäristökeskuksen julkaisussa nro 245 vuodelta 2001 todetaan: "Erämaaluonteinen Aulangonjärvi sijaitsee kapeassa ja jyrkkäpiirteisessä murroslaaksossa. Järven rannat ovat kahta vanhaa tilakeskusta ja yhtä loma-asuntoryhmää lukuun ottamatta lähes rakentamattomat. Linjanmäen, Aulangonjärven, Aulangonvuoren ja kaukana siintävien vanhojen talonpoikaistalojen muodostama jylhä maisema on yksi Suomen merkittävimmistä kansallismaisemista, joka jo viime vuosisadan alussa muodostui tärkeäksi suomalaista identiteettiä muokkaavaksi sielunmaisemaksi."

Hämeenlinnan kansallisen kaupunkipuiston hoito- ja käyttösuunnitelmassa todetaan: "Aulangon Heikkilää kehitetään virkistyskäytössä. Rantakaavan toteuttamisessa tavoitteena on nykyiseen perustuva rakentamistapa ja erityistä huomiota tulee kiinnittää rakennusten sopivuuteen näköalapaikalta avautuvaan maisemaan. Kaavatyöhön on sisältynyt maisema-analyysi uusien rakennusten vaikutuksesta näköalapaikan kaukomaisemaan."

Myös virkistyskäytön kannalta Aulangonjärvellä on huomattava merkitys etenkin itäpuolen kaupunkilaisille.

Kaupunki osti kesällä 2001 Katajiston alueelta vanhan kansakoulurakennuksen, joka kunnostetaan Aulankokeskukseksi sisältäen muun muassa luontokoulutoiminnan. Aulangon Heikkilän alue osana Aulangon kokonaisuutta toisi myös tälle toiminnalle lisämahdollisuuksia.

Kaupunginhallitus päätti 11.3.2002 käyttää etuosto-oikeutta Aulangon leirintäalueen kaupassa liittyen erityisesti Aulangon kansallismaiseman säilyttämiseen, Vanajaveden laakson ranta-alueiden suojelemiseen, Aulankokeskuksen toiminnan käynnistämiseen, kansallisen kaupunkipuiston laajentamiseen ja muihin välttämättömiin virkistys- ja suojelutarkoituksiin. Samalla turvataan Aulangon leirintäalueen toiminnan kehittäminen osana kokonaisuutta.

Asian käsittely Hämeenlinnan hallinto-oikeudessa

B Oy on hakenut muutosta kaupunginhallituksen päätökseen ja valituksessaan vaatinut, että päätös kumotaan. Lisäksi yhtiö on vaatinut, että Hämeenlinnan kaupunki velvoitetaan korvaamaan yhtiön oikeudenkäyntikulut 10 000 eurolla laillisine korkoineen. Jollei yhtiön asiassa esittämiä perusteluita ja asiakirjanäyttöä pidetä riittävänä, yhtiö on vielä vaatinut, että asiassa toimitetaan suullinen käsittely ja katselmus. Suullisessa käsittelyssä yhtiö nimeäisi asiantuntijatodistajan, joka todistaisi etuostolain synnystä, tarpeesta, tarkoituksesta, muutoshistoriasta, oikeuskäytännöstä sekä käyttöalasta.

Valituksen perusteina yhtiö on esittänyt, että kaupunginhallituksen etuosto-oikeuden käyttämistä koskeva päätös on perustelematon, koska pelkkä yleinen lakiviittaus ei ole riittävä eikä asianmukainen. Koska julkisen vallan etuosto-oikeudella puututaan voimakkaasti yksityiseen vaihdantaan ja omistukseen, on edellytettävä, että etuosto-oikeuden käyttämisen peruste on tarkoin perusteltu ja yksilöity. Tarkoitusmääreensä osalta perustelemattomien etuostopäätösten tekemisen salliminen johtaisi siihen, ettei yhtiöllä olisi tosiasiassa minkäänlaista tai ainakaan tehokasta oikeussuojamekanismia käytössään. Etuosto-oikeus on myös menetetty, koska perusteita ei ole ilmoitettu ostajalle etuostolain 9 §:ssä säädetyssä kolmen kuukauden määräajassa.

Muutoinkaan päätöksen tekemisessä ei valituskirjelmästä tarkemmin ilmenevin perustein ole noudatettu hallintomenettelylain 13, 15, 23 ja 24 §:ää, jotka koskevat asian vireilläolosta ilmoittamista, asianosaisten kuulemista, päätöksen selkeyttä ja sen perusteluja.

Etuosto-oikeuden käyttämisessä on kysymys siitä, että Hämeenlinnan kaupunki haluaa korvata Lusin Katajaniemen leirikeskuksen Aulangon Heikkilän kiinteistöllä. Jo olemassa olevan leirikeskuksen siirtäminen paikasta toiseen ei täytä etuostolain 1 §:n 3 momentissa asetettua yhdyskuntarakentamis- tai virkistys- ja suojelutarkoitusmääre-edellytyksiä. Tämä julkilausuttu tarkoitus Lusin leirikeskuksen korvaamiseen voidaan yhtä hyvin saavuttaa käyttämällä rahat leirikeskuksen kunnostamiseen. Tästäkään syystä etuosto ei ole mahdollinen.

Etuosto-oikeuden kohteena oleva alue kuuluu kokonaan tai osittain muun muassa Natura 2000 -verkoston piiriin ja se on jo osa Hämeenlinnan kansallista kaupunkipuistoa. Alueen suojelutarkoitus on, kun otetaan lisäksi huomioon alueella voimassa oleva kaava, jo toteutettu. Näin ollen etuosto-oikeuden käyttäminen ei ole perusteltavissa virkistys- ja suojelutarkoitusten kannalta.

Etuosto-oikeutta ei ole tarkoitettu käytettäväksi tilanteessa, jossa kaupunki häviää vapaaehtoisen panttirealisaation yhteydessä käytävän tarjouskilpailun. Tehty kauppa oli tosiasiassa pakkohuutokaupan vaihtoehtona toteutettu panttirealisaatio, jolloin tulee sovellettavaksi myös etuostolain 5 §:n säännös, jonka mukaan etuosto-oikeutta ei ole, milloin myynti tapahtuu pakkohuutokauppana.

Etuosto-oikeuden käyttäminen puheena olevassa tilanteessa merkitsee myös eurooppaoikeudessa suojeltavan oikeushyvän eli elinkeinon harjoittamisen vapauden loukkausta. Kun Hämeenlinnan kaupunki on etuosto-oikeutta käyttämällä hankkinut aikaisemmin omistukseensa Aulangon leirintäalueen ja tämän jälkeen vuokrannut maapohjan pitkäaikaisella vuokrasopimuksella leirintäalueyrittäjälle, on Hämeenlinnan kaupunki suhteessa matkailupalveluelinkeinotoimintaan B Oy -nimisen perustettavan yhtiön kilpailija. Lisäksi Hämeenlinnan kaupunki on EY:n perustamissopimuksen 90 artiklassa tarkoitettu julkinen yritys. Tapauksessa on sovellettava myös EY:n perustamissopimuksen kilpailuoikeutta, valtion tukea ja veroja ja maksuja koskevia 85, 86, 92 - 94 sekä 95 artikloja. Asiassa on myös rikottu Euroopan ihmisoikeussopimuksen 6(1), 13 ja 14 artikloja, jotka koskevat oikeudenmukaista oikeudenkäyntiä, oikeutta tehokkaisiin oikeussuojakeinoihin ja syrjinnän kieltoa sekä ensimmäisen lisäpöytäkirjan 1 artiklaa, joka koskee omaisuuden suojaa ja oikeutta nauttia rauhassa omaisuudestaan. Koska eurooppaoikeus kansainvälisoikeudellisena normistona on ensisijainen suhteessa Suomen lakiin, etuosto-oikeutta ei tästäkään syystä ole olemassa.

Etuosto-oikeuden käyttäminen on lisäksi B Oy:n kannalta ilmeisen kohtuutonta.

Hämeenlinnan kaupunginhallitus on valituksen ja sen täydennysten johdosta antanut kaksi lausuntoa. Niissä on muun muassa todettu, että etuostopäätös on perusteltu ja yksilöity eikä valituksessa ole esitetty perusteita, joiden johdosta valituksenalainen päätös tulisi kumota.

Kuten kaupunginhallituksen etuostopäätöksestä ilmenee, muodostaa koko Aulangon alue eli hotelli, golf-kenttä, Katajisto, Aulanko-keskus, luonnonsuojelualue, Aulangon Heikkilä sekä niihin rajoittuvat virkistysalueet kansallisesti merkittävän virkistys- ja suojelukokonaisuuden. Vanajaveden laakson perusselvityksessä on tuotu hyvin esille alueen merkitys yhtenä Suomen merkittävimmistä kansallismaisemista ja valtakunnallisesti arvokkaana maisema-alueena, mikä täyttää etuostolain suojelutarkoitusedellytyksen. Aulangon Heikkilä kuuluu pääosaltaan ympäristöministeriön 10.1.2001 perustamaan Hämeenlinnan kansalliseen kaupunkipuistoon ja se rajoittuu Natura 2000 -verkoston Aulangon alueeseen. Virkistyskäytön kannalta Aulangonjärvellä on huomattava merkitys etenkin Hämeenlinnan kaupungin itäpuolen asukkaille, kouluille ja päiväkodeille. Aulangon Heikkilän alue antaa merkittävän lisämahdollisuuden virkistyskäytölle niin rannan, topografian kuin ilmansuunnankin puolesta.

Kaupunki osti kesällä 2001 Aulangon alueelta vanhan kansakoulurakennuksen tontteineen tarkoituksenaan perustaa Aulankokeskus. Keskuksen toiminnan kehittäminen edellyttää ympäröivän alueen käyttämistä erityisesti virkistys- ja suojelutarkoituksiin mutta myös yhdyskuntarakentamiseen.

Etuostopäätöksessä ei ole mainittu käyttötarkoituksena lasten ja nuorten leirikeskustoimintaa. Etuosto-oikeuden käyttäminen liittyy erityisesti Aulangon kansallismaiseman säilyttämiseen, Vanajaveden laakson ja Aulangon ranta-alueiden suojelemiseen, Aulankokeskuksen toiminnan käynnistämiseen, kansallisen kaupunkipuiston kehittämiseen ja muihin välttämättömiin virkistys- ja suojelutarkoituksiin.

B Oy on antanut vastaselityksen. Siinä on muun muassa todettu, että B Oy on merkitty kaupparekisteriin 8.11.2002. Lisäksi yhtiö on todennut, että kaupungin todellinen tarkoitus on ilmeisesti ollut kiinteistöbisneksen harjoittaminen lisäämällä alueen rakennusoikeutta ja siirtämällä joko kiinteistökaupalla tai vuokrasopimuksella alueen käyttöoikeus toiselle yhtiölle.

Vielä B Oy on vaatinut, että Hämeenlinnan kaupunki velvoitetaan korvaamaan sen oikeudenkäyntikulut, määrältään yhteensä 13 000 euroa, laillisine korkoineen.

Hämeenlinnan hallinto-oikeuden ratkaisu

Hämeenlinnan hallinto-oikeus on valituksenalaisella päätöksellään 18.6.2003 hylännyt B Oy:n vaatimukset suullisen käsittelyn ja katselmuksen järjestämisestä.

Hallinto-oikeus on hylännyt yhtiön valituksen oikeudenkäyntikulujen korvaamista koskevine vaatimuksineen.

Perustelut

Suullinen käsittely ja katselmus

Hallintolainkäyttölain 38 §:n 1 momentin mukaan hallinto-oikeuden on toimitettava suullinen käsittely, jos yksityinen asianosainen pyytää sitä. Asianosaisen pyytämä suullinen käsittely voidaan jättää toimittamatta, jos vaatimus jätetään tutkimatta tai hylätään heti tai jos suullinen käsittely on asian laadun vuoksi tai muusta syystä ilmeisen tarpeeton. Saman lain 41 §:n mukaan asian selvittämiseksi voidaan toimittaa katselmus. Katselmuksesta on soveltuvin osin voimassa, mitä tässä laissa säädetään suullisesta käsittelystä.

B Oy on pyytänyt suullista käsittelyä ja katselmusta kuullakseen asiantuntijatodistajaa etuostolain synnystä, tarpeesta, tarkoituksesta, muutoshistoriasta, oikeuskäytännöstä sekä käyttöalasta. Nämä lain tulkintaan vaikuttavat asiat ovat sellaisia, jotka tuomioistuimen on tunnettava viran puolesta ja joista asianosaiset voivat esittää kirjallista selvitystä. Esitetyt todistusteemat ovat sellaisia, joiden selvittämiseksi suullisen käsittelyn tai katselmuksen järjestäminen on ilmeisen tarpeetonta.

Menettelyvirheitä koskevat valitusperusteet

Kaupunginhallituksen päätöksen 12.8.2002 § 23 perustelut ilmenevät sen selostusosasta, jossa on kuvailtu etuosto-oikeuden kohteena olevan alueen luonnetta sekä sen sopivuutta ja edellytyksiä virkistys- ja luonnonsuojelualueeksi. Päätöksen perustelut ovat riittävät ja päätöksestä käy selvästi ilmi, miten asia on ratkaistu. Päätös perusteluineen on ilmoitettu ostajalle säädetyssä kolmen kuukauden määräajassa.

Etuosto-oikeuden käyttäminen ei ole sellainen ratkaisu, jolla voi olla huomattava vaikutus laajalla alueella tai lukuisien henkilöiden oloihin, jollaisen asian vireilläolosta on hallintomenettelylain 13 §:n mukaan ilmoitettava julkisesti. Hallintomenettelylain 15 §:n 2 momentin 4 kohdan mukaan asia saadaan ratkaista asianosaista kuulematta, jos asian ratkaisemista ei voida lykätä. Etuostolain 9 §:n mukaan kunnan on päätettävä etuosto-oikeuden käyttämisestä ja ilmoitettava siitä muun muassa ostajalle kolmen kuukauden kuluessa kaupan oikeaksi todistamisesta. Koska asia on kiireellinen, ei kuuleminen ole mahdollista, vaan ostajan oikeusturvan takaamisen painopiste on etuosto-oikeuden käyttämisen jälkeen käytettävissä oikeussuojakeinoissa. Kaupunki ei ole ollut velvollinen tiedottamaan etuosto-oikeuden käyttämisen vireilletulosta etukäteen eikä myöskään kuulemaan ostajaa ennen kuin se päätti asiasta. Näin ollen päätöstä tehtäessä ei ole tapahtunut menettelyvirhettä eikä päätös ole näillä valituksessa mainituilla perusteilla lainvastainen.

Etuosto-oikeuden käyttäminen

Sovellettavat oikeusohjeet

Etuostolain 1 §:n 1 momentin mukaan kunnalla on etuosto-oikeus kunnassa sijaitsevan kiinteistön kaupassa.

Säännöksen 3 momentin mukaan etuosto-oikeutta voidaan käyttää maan hankkimiseksi yhdyskuntarakentamista sekä virkistys- ja suojelutarkoitusta varten.

Etuostolain 6 §:n mukaan etuosto-oikeutta ei ole, milloin sen käyttämistä, huomioon ottaen ostajan ja myyjän välinen suhde, luovutuksen ehdot tai muut olosuhteet, on pidettävä ilmeisen kohtuuttomana.

Hallinto-oikeuden johtopäätökset

Kunnan etuosto-oikeuden käyttämisen edellytyksenä on, että maata hankitaan yhdyskuntarakentamista tai virkistys- taikka suojelutarkoituksia varten. Etuosto-oikeuttaan käyttääkseen kunnan tulee esittää selvitys alueen tulevasta käytöstä. Siitä, minkälainen tuon selvityksen tulee olla, ei ole laissa tarkemmin säädetty. Minkälainen selvityksen tulee olla, ratkaistaan kussakin tapauksessa erikseen.

Hämeenlinnan kaupunginhallituksen selvityksen mukaan koko Aulangon alue, johon kuuluvat hotelli, golf-kenttä, Katajisto, Aulanko-keskus, leirintäalue, luonnonsuojelualue ja Aulangon Heikkilä, muodostaa kansallisesti merkittävän virkistys- ja suojelukokonaisuuden. Hämeenlinnan kansallisen kaupunkipuiston käyttösuunnitelmassa Aulangon Heikkilä on merkitty vapaa-ajan toimintoja palvelevaksi virkistysalueeksi sekä retkeily- ja maisemametsäksi. Kaupunginhallituksen mukaan Aulangon Heikkilän alue antaa merkittävän lisämahdollisuuden virkistyskäytölle rantansa, topografiansa sekä sijaintinsa puolesta, ja aluetta tullaan käyttämään kaupunkilaisten virkistystarkoituksiin. Hämeenlinnan kaupunki osti kesällä 2001 Aulangon alueelta Katajistosta vanhan kansakoulurakennuksen, joka on tarkoitus kunnostaa Aulankokeskukseksi. Keskuksen toimintaan liittyy myös luontokoulutoimintaa. Aulangon Heikkilän alue toisi suunnitellulle luontokeskukselle ja sen toiminnalle lisämahdollisuuksia.

Tila rajoittuu etelässä Natura 2000 -verkoston Aulangon alueeseen. Myös Aulangonjärven länsipuolella oleva luonnonsuojelualue kuuluu Natura 2000 -verkostoon. Tilan eteläpuolella oleva alue on jo kaupungin omistuksessa. Näin ollen Aulangon Heikkilän siirtyminen kaupungin omistukseen saa aikaan alueiden hoidon kannalta merkittäviä kokonaisuuksia. Aulangon Heikkilän alue kuuluu Hämeenlinnan kansalliseen kaupunkipuistoon ja sitä pidetään merkittävänä osana Aulangon kansallismaisemaa ja Vanajaveden laaksoa. Tilalla on siten suojelullista arvoa sijaintinsa perusteella.

Edellä esitettyä selvitystä on pidettävä riittävänä selvityksenä alueen käyttämisestä etuostolain mukaisiin tarkoituksiin. Se, että alueella on jo kaava ja että alue on otettu Natura 2000 -verkkoon, oikeastaan valtioneuvoston päätöksellä 20.8.1998 hyväksyttyyn Natura 2000 -verkoston Suomen ehdotukseen, ei estä etuosto-oikeuden käyttämistä suojelun toteuttamiseen.

Kaupunginhallituksen etuosto-oikeuden käyttämistä koskevasta päätöksestä ei ilmene, että perusteena etuosto-oikeuden käyttämiselle olisi ollut leirikeskustoiminta. Leirikeskuksen alue on muutoinkin vain pieni osa tilan alueesta ja sen käyttömahdollisuuksista. Etuosto ei edellytä, että alue tulisi nimenomaan kaupungin omaan käyttöön, vaan alue voidaan luovuttaa myös muulle rakentajalle tai käyttäjälle. Asiassa ei ole ilmennyt, että kaupunki olisi käyttänyt etuostolain sille antamaa valtaa hankkiakseen alueen kilpailevaa yritystoimintaa varten tai muutenkaan etuostolaille vieraassa tarkoituksessa. Valituksessa mainitut Euroopan yhteisön perustamissopimuksen artiklat eivät tule sovellettavaksi, koska etuosto-oikeuden käyttämisessä ei ole kysymys yritysten kilpailua eikä valtion tukea koskevasta asiasta. Etuosto-oikeuden käyttämistä ei myöskään voida pitää Euroopan ihmisoikeussopimuksen 6, 13 tai 14 artiklan tai ensimmäisen lisäpöytäkirjan omistusoikeuden suojaa koskevan 1 artiklan nojalla lainvastaisena. Sopimuksen 6 artiklaa sovelletaan lainkäyttöön tuomioistuimissa eikä päätöksen tekoon kunnanhallinnossa. Etuostolaki on voitu säätää tavallisen lain säätämisjärjestyksessä eikä se ole myöskään ristiriidassa Euroopan ihmisoikeussopimuksen kanssa, koska etuosto-oikeuden käyttäminen on laissa rajattu vain maan hankkimiseen rakentamiseen, virkistystarkoituksiin ja muihin yhteiskunnallisen kehityksen edellyttämiin tarkoituksiin.

Kaupungin osallistuminen puheena olevan tilan myyntiä koskevaan tarjouskilpailuun ei ole ollut esteenä etuosto-oikeuden käyttämiselle. Koska kyseessä on ollut vapaaehtoinen panttirealisaatio eikä etuostolain 5 §:n 1 momentin 4 kohdassa tarkoitettu pakkohuutokauppa, kaupunki on voinut käyttää etuosto-oikeuttaan.

Ostajan ja myyjän välillä ei ole sellaista suhdetta eivätkä luovutuksen ehdot tai muutkaan olosuhteet ole sellaisia, että etuosto-oikeuden käyttämistä olisi pidettävä ilmeisen kohtuuttomana.

Hämeenlinnan kaupunki on lain mukaan voinut käyttää kiinteistön kaupassa etuosto-oikeuttaan. Kaupunginhallituksen päätös ei ole lainvastainen.

Oikeudenkäyntikulut

Koska B Oy on hävinnyt muutoksenhakemuksensa, sille ei määrätä korvausta oikeudenkäyntikuluistaan.

Sovelletut oikeusohjeet

Sovellettuina oikeusohjeina hallinto-oikeus on maininnut etuostolain 1, 6, 9 ja 10 §:n, hallintomenettelylain (598/1982) 13 §:n, 15 §:n 2 momentin 4 kohdan, 23 ja 24 §:n, hallintolainkäyttölain 38 ja 41 §:n sekä 74 §:n 1 momentin ja Euroopan ihmisoikeussopimuksen 6 artiklan 1 kappaleen sekä 13 ja 14 artiklan.

Käsittely korkeimmassa hallinto-oikeudessa

B Oy on valituksessaan vaatinut, että korkein hallinto-oikeus kumoaa Hämeenlinnan hallinto-oikeuden ja Hämeenlinnan kaupunginhallituksen päätökset sekä velvoittaa Hämeenlinnan kaupungin korvaamaan yhtiön oikeudenkäyntikulut hallinto-oikeudessa ja korkeimmassa hallinto-oikeudessa laillisine korkoineen.

Jollei päätöksiä voida valituksen nojalla kumota pelkillä oikeudellisilla perusteilla, asiassa tulee järjestää katselmus ja suullinen käsittely, jossa voidaan osoittaa, ettei kaupunki tarvitse aluetta etuostolain mukaisiin käyttötarkoituksiin ja että yhdyskuntarakenteen kehittäminen tapahtuu muutoinkin ilman kaupungin väliintuloa tai rahastusta.

Vaatimusten perusteluina on viitattu yhtiön puolesta aiemmin lausuttuun sekä esitetty muun ohella, ettei kaupunginhallituksen puolesta ole yksilöity, miksi etuosto-oikeuden käyttäminen Heikkilän tilan hankintaan on ollut tarpeellista ja mihin tarkoitukseen aluetta käytettäisiin.

Etuostolaissa tarkoitettuna yhdyskuntarakentamisena ei pidetä ranta-asemakaavan mukaisen loma-asuntojen korttelialueen (RA) eikä myöskään matkailua palvelevien rakennusten korttelialueen (RM) hankkimista ja toteuttamista. Kaupunginhallituksella on ollut ilmeisen virheellinen käsitys etuostolaissa tarkoitetun yhdyskuntarakentamisen sisällöstä.

Kaupunginhallituksen etuostopäätöstä on perusteltu myös maan hankkimisella virkistys- ja suojelutarkoituksiin. Kiinteistön alueella on pääosin voimassa ranta-asemakaava. Tila kuuluu kokonaisuudessaan ympäristöministeriön päätöksellä perustettuun kansalliseen kaupunkipuistoon. Puiston rajauksia ja määräyksiä voidaan muuttaa vain ympäristöministeriön päätöksellä. Hoito- ja käyttösuunnitelmassa on korostettu nimenomaan Aulankojärven itäpuolisen kaukomaiseman säilyttämistä. Kiinteistön maisemallisia suojeluarvoja ei voi tai saa tuhota. Maiseman vaaliminen on myös yhtiön intressissä. Kiinteistön maisemakuva on suojeltu myös asemakaavalla. Maisemakuva on kaupungin kontrollissa ilman, että sen tarvitsee uhrata varojaan etuoston käyttämiseen ja maisemakuvan jatkuvaan kunnossapitoon.

Kansallisen kaupunkipuiston hoito- ja käyttösuunnitelmassa matkailukeskusalueita pidetään kansankielellä virkistysalueina tai virkistystoimintaa tukevina alueina. Suunnitelmassa esitetään kiinteistön osalta tavoitteena ja toimenpide-ehdotuksena seuraavaa: "Aulangon Heikkilää kehitetään virkistyskäytössä. Rantakaavan toteuttamisessa tavoitteena on nykyiseen perustuva rakentamistapa ja erityistä huomiota tulee kiinnittää rakennusten sopivuuteen näköalapaikalta avautuvaan maisemaan. Kaavatyöhön on sisältynyt maisema-analyysi uusien rakennusten vaikutuksesta näköalapaikan kaukomaisemaan. Rannat ovat virkistys- tai maa- ja metsätalousaluetta kahta vanhaa rantarakennusta lukuun ottamatta." Edellä mainitussa suunnitelmassa pidetään siis yleisesti matkailukeskuskäyttöä - lomakylätoimintaa - virkistyskäyttönä. Kysymys ei kuitenkaan ole etuostolaissa tarkoitetusta alueen hankkimisesta virkistystarkoituksiin, millä tarkoitetaan yleiseen (julkiseen) käyttöön tulevien virkistysalueiden hankintaa. Tila on suunniteltu ja kaavoitettu matkailukeskusalueena virkistykseen, mutta ei missään vaiheessa julkiseen virkistyskäyttöön virkistysalueena. Tällaiseen matkailukeskus- ja loma-asuntoalueen hankintaan ei voida soveltaa etuostolakia. Kaupungilla ei myöskään ole tarvetta alueen hankkimiseen, koska yhtiö yhteistyökumppaniensa kanssa muutoinkin huolehtii matkailukeskuksen kehittämisestä ja toteuttamisesta.

Kaupunki on päättänyt siirtää leiri- ja leirikoulutoimintansa Hattulan Lusista Aulangon Heikkilään. Kaupunki on katsonut, että Aulangon Heikkilän alue toisi Aulankokeskukseen suunnitellulle luontokoululle ja sen toiminnalle lisämahdollisuuksia. Yhtiön suunnittelema matkailukeskus palvelisi myös sanottua toimintaa.

Kaupunki ei ole käyttänyt etuosto-oikeutta maan hankkimiseksi virkistys- tai suojelutarkoituksiin. Kaupunki ei tarvitse aluetta, koska se on suojeltu ja sitä käytetään matkailuun, retkeilyyn ynnä muuhun virkistäytymiseen.

Etuosto-oikeuden käyttämisen todellisena syynä on yhtiön käsityksen mukaan ollut se, että Heikkilän aluetta tullaan käyttämään suunnitteilla olevan kylpylän ja golfkentän tukialueena lomarakentamiseen.

Etuostoa käyttäessään kaupunki ei ole esittänyt mitään konkreettista selvitystä tai suunnitelmaa Heikkilän alueen tulevasta käyttötarkoituksesta. Edes kaavoitushankkeita ei ole saatettu Heikkilän osalta vireille. Kaupunki on laiminlyönyt näyttövelvollisuutensa eikä etuosto-oikeutta enää voi olla olemassa, vaikka kaupunki myöhemmin esittäisi yksityiskohtaisia selvityksiä ja suunnitelmia.

Etuoston käyttäminen ei edistäisi yhdyskuntarakenteen kehittämistä, koska B Oy on halukas ja valmis toteuttamaan nopeassa aikataulussa, kylpylän ja golfkentän aikatauluun sopeuttaen, lomarakentamisen sekä majoitus- ja ravitsemuspalvelut. Käyttämätöntä rakennusoikeutta on vain 3 000 kerrosneliömetriä, joten kaupungin väliintulolle ei ole mitään tarvetta.

Etuostolain tarkoituksen, hengen ja kirjaimen vastaista on, että etuostolakia käytetään hyväksi alueen siirtämiseksi yrittäjältä toiselle. Yhtä lainvastaista on, että kaupunki käyttää etuosto-oikeutta kiinteistöliiketoiminnan harjoittamiseen.

Hallinto-oikeus ei ole tutkinut asiaa kaikkien esitettyjen valitusperusteiden osalta eikä myöskään asiakokonaisuutena. Hämeenlinnan kaupunki on samassa yhteydessä, kun se teki päätöksen käyttää etuosto-oikeutta Aulangon Heikkilän kiinteistöön, käsitellyt myös Lusin leirikoulukeskuksen siirtämistä Aulangon Heikkilään. Ainoa ilmoitettu etuosto-oikeuden käyttämisen tosiasiallinen peruste on leirikoulun siirtäminen. Hallinto-oikeus ei ole asianmukaisesti menetellessään voinut tutkia vain niitä perusteita, jotka Hämeenlinnan kaupunki on muodollisesti eri päätöksessä ilmoittanut etuosto-oikeuden käyttämisen perusteeksi, kun samanaikaisesti kaupunginhallituksessa on käsitelty sellainen asiakokonaisuus, jossa kaupunginhallituksen muodollisesti eri päätökset ovat keskenään suorassa ja välittömässä riippuvuussuhteessa toisiinsa.

Asiakirjoista ilmenee, että Hämeenlinnan kaupunki on alunperin etsinyt alueelle yrittäjää eikä käyttäisi etuosto-oikeuttaan, jos alueelle löytyisi sovelias yrittäjä. Yksi Euroopan unionin oikeuden neljästä loukkaamattomasta perusoikeudesta on elinkeinon toiminnan harjoittamisen vapaus, mikä nyt on ainakin vakavasti vaarantunut. Euroopan ihmisoikeussopimuksen kannalta loukkaus kohdistuu suoraan sopimuksen 14 artiklassa tarkoitettuun syrjinnän kieltoon. Lisäksi asiassa tulee tarkasteltavaksi suora ja välitön Euroopan ihmisoikeussopimuksen ensimmäisen lisäpöytäkirjan 1 artiklan loukkaus, koska muutoksenhakijan oikeus harjoittaa omistuksensa kohteella kaavan mukaista liiketoimintaa on pyritty epäämään ilmeisesti vieläpä kolmannen hyväksi. Valituksessa on viitattu myös Euroopan ihmisoikeussopimuksen 6 ja 13 artiklaan.

Kaupunginhallitus on antanut selityksen, jossa se on esittänyt valituksen hylkäämistä. Selityksessä on viitattu asiassa aikaisemmin lausuttuun sekä muutoin esitetty muun ohella seuraavaa:

Valtioneuvoston päätös valtakunnallisista alueidenkäyttötavoitteista tuli voimaan 1.6.2001. Päätöksessä todetaan muun muassa, että alueidenkäytöllä edistetään luonnon virkistyskäyttöä sekä luonto- ja kulttuurimatkailua parantamalla moninaiskäytön edellytyksiä. Suojelualueverkoston ja arvokkaiden maisema-alueiden ekologisesti kestävää hyödyntämistä edistetään virkistyskäytössä, matkailun tukialueina sekä niiden lähialueiden matkailun kehittämisessä suojelutavoitteita vaarantamatta.

Etuoston kohteena oleva alue kuuluu pääosin kansallisen kaupunkipuiston alueeseen, rajoittuu ja kuuluu pieneltä osin Natura 2000 -verkostoon ja kuuluu valtakunnallisesti merkittävään maisema-alueeseen. Rantakaava on laadittu vuonna 1994 ja sen rakennusoikeudesta on toteutettu noin kolmannes. Suuri osa rakennusoikeudesta ei vastaa enää nykyisiä vaatimuksia. Kaupunki on vuonna 2003 tehnyt ehdotuksen ympäristöministeriölle Hämeenlinnan kansallisen kaupunkipuiston laajentamiseksi Aulangon leirintäalueen kohdalla. Kaikki tämä osoittaa suojelutavoitteiden merkityksen korostuneen. Aulangon alue on valtakunnallisestikin niin merkittävä ja herkkä alue, että suojelu-, virkistys- ja muu käyttö tulee harkita erityisellä tarkkuudella vastaamaan muuttuneita tavoitteita ajatellen esimerkiksi vuonna 1994 laaditun rantakaavan ajanmukaisuuden arviointia.

Aulangonjärven rantaviivasta suurin osa kuuluu Natura 2000 -verkostoon. Järven kaakkoispäässä on kaupungilla maanomistusta ja pieni uimaranta, joka ei sovellu maaperän, korkeussuhteiden ja ilmansuunnan takia suureksi rantavirkistysalueeksi, jollaiseksi Aulangon Heikkilän alue hyvin soveltuisi. Virkistys- ja suojelutavoitteiden sovittaminen yhteen edellyttää huolellista harkintaa.

Aulangon alueella on käynnissä golfkenttähanke, jonka toteuttajina ovat paikalliset golfseurat. Kenttä sijoittuu yksityisomistuksessa olevalle maalle. Kaupunki ei ole osallisena hankkeen toteutuksessa, vaan on ainoastaan lupaviranomainen. Kaupunginhallitus on tehnyt kentän rakentamista koskevan myönteisen suunnittelutarveratkaisun 15.4.2002.

B Oy on antanut vastaselityksen ja sen täydennyksen.

Korkeimman hallinto-oikeuden ratkaisu

Korkein hallinto-oikeus on tutkinut asian.

1. Vaatimus katselmuksen ja suullisen käsittelyn toimittamisesta korkeimmassa hallinto-oikeudessa hylätään.

2. Valitus hylätään. Hämeenlinnan hallinto-oikeuden päätöksen lopputulosta ei muuteta.

3. Oikeudenkäyntikulujen korvaamista koskeva vaatimus hylätään.

Perustelut

1. Hallintolainkäyttölain 37 §:n 1 momentin mukaan asian selvittämiseksi toimitetaan tarvittaessa suullinen käsittely. Siinä voidaan kuulla asianosaisia, 36 §:ssä tarkoitettua viranomaista, todistajia ja asiantuntijoita sekä vastaanottaa muuta selvitystä.

Hallintolainkäyttölain 41 §:n mukaan asian selvittämiseksi voidaan toimittaa katselmus. Katselmuksesta on soveltuvin osin voimassa, mitä mainitussa laissa säädetään suullisesta käsittelystä.

Valituksen mukaan suullisen käsittelyn ja katselmuksen toimittamisella on tarkoitus osoittaa, ettei kaupunki tarvitse aluetta etuostolain mukaisiin käyttötarkoituksiin ja että yhdyskuntarakenteen kehittäminen tapahtuu ilman kaupungin väliintuloa. Todistusteemoja on vielä eritelty vastaselityksen täydennyksessä, ja suullisella todistelulla pyrittäisiin muun muassa osoittamaan etuoston todellinen käyttötarkoitus. Kun otetaan huomioon perusteet, joiden vuoksi suullisen käsittelyn ja katselmuksen toimittamista on vaadittu, ja asiakirjoista saatava selvitys, suullisen käsittelyn tai katselmuksen toimittaminen ei ole asian ratkaisemiseksi tarpeen.

2. Etuoston käyttötarkoitusta koskevat perustelut

Sovellettavat säännökset

Etuostolain (608/1977) 1 §:n 1 momentin (654/1990) mukaan kunnalla on etuosto-oikeus kunnassa sijaitsevan kiinteistön kaupassa. Pykälän 3 momentin (289/1989) mukaan etuosto-oikeutta voidaan käyttää maan hankkimiseksi yhdyskuntarakentamista sekä virkistys- ja suojelutarkoituksia varten.

Etuostolain 2 §:n 1 momentin (545/1995) mukaan etuosto-oikeudella tarkoitetaan kunnan oikeutta lunastaa myyty kiinteistö. Etuosto-oikeuden käyttämisellä (etuostolla), sitten kun se on loppuun saatettu, kunnan katsotaan tulleen kaupantekohetkellä luovutuskirjassa ilmoitetun ostajan sijaan kaupassa sovituilla ehdoilla.

Etuostolain 7 §:n mukaan etuosto käsittää samalla luovutuskirjalla myydyn kiinteän ja irtaimen omaisuuden kokonaisuudessaan.

Mainituista säännöksistä käy ilmi, että etuoston kohteena olevalla alueella voi olla myös rakennuksia. Etuoston käyttämisen tarkoituksena voi kuitenkin olla vain maan hankkiminen yhdyskuntarakentamista tai suojelu- ja virkistystarkoituksia varten.

Etuoston käyttötarkoitusta koskevan sääntelyn kehityksestä

Hallituksen esityksessä etuostolaiksi (HE 180/1975 II vp, kohta "Yleistä") lausuttiin muun ohella, että etuosto-oikeutta käyttäen kunnilla on mahdollisuus hankkia omistukseensa aikaisempaa runsaammin maata rakentamiseen käytettäväksi ja edelleen luovutettavaksi, rakennusmaareserviksi, virkistysalueiksi ja muihin yhteiskunnallisen kehityksen edellyttämiin tarkoituksiin. Kunta voi järjestelmää käyttäen suunnata maanhankintansa tietyille alueille joko niiden kehittämisen nopeuttamiseksi tai eräissä tapauksissa rakentamisen tai muun maankäytön ainakin väliaikaiseksi rajoittamiseksi. Kohdassa "Etuosto-oikeus ja sen soveltamisala" todettiin muun ohella, että "maan hankkimista kunnalle tarkoittavana lainsäädäntönä etuostosäännöstön on edellytetty tulevan käytettäväksi lähinnä sellaisissa tapauksissa, joissa kunnan kehittämissuunnitelmien kannalta tärkeällä alueella tapahtuu kiinteistön luovutus, jonka ehtoja muun muassa alueen käyttömahdollisuuksien kannalta on pidettävä kunnalle ostajana edullisina. Etuosto-oikeuden käyttäminen on tarpeen lähinnä taaja-asutuksen muodostamista ja siihen liittyviä tarpeita varten. Etuosto-oikeutta on lisäksi voitava käyttää maan hankkimiseksi muita sellaisia tarkoituksia varten, joiden voidaan katsoa edistävän kunnan suunnitelmallista kehittämistä. Jotta alueet, joilla etuosto-oikeutta voidaan käyttää, olisivat selvästi yksilöitävissä, on etuosto-oikeuden käyttäminen kytketty kaavoituksen valmiusasteeseen." Lisäksi esityksessä lausuttiin, että lakiin on sellaisenaan otettu perustuslakivaliokunnan aikaisemmasta etuostoa koskeneesta esityksestä antamassaan lausunnossa vaatima lisäys, jonka mukaan etuosto-oikeutta voidaan käyttää vain maan hankkimiseksi rakentamiseen, virkistystarkoituksiin ja muihin yhteiskunnallisen kehityksen edellyttämiin tarkoituksiin.

Laki- ja talousvaliokunnan mietinnössä (LtVM 4/1977 vp) mainittua hallituksen esitystä tarkistettiin niin, että etuosto koski yleiskaavan osalta vain aluetta, joka osoitetaan pääasiassa asuntoalueen muodostamista tai siihen välittömästi liittyvää yhdyskuntarakentamista varten. Lisäksi valiokunta muutti etuoston tarkoitusta niin, että sitä voitiin käyttää vain maan hankkimiseksi yhdyskuntarakentamista varten. Laki saatettiin voimaan laki- ja talousvaliokunnan mietinnön mukaisena.

Hallituksen esityksessä laiksi etuostolain 1 §:n muuttamisesta (HE 236/1988 vp) ehdotettiin etuostolakia muutettavaksi niin, että kunnalla olisi etuosto-oikeus myös sellaisella alueella, joka yleiskaavassa on osoitettu tai jota suunnitellaan pääasiassa muuta yhdyskuntarakentamista kuin asuntoalueen muodostamista varten, esimerkiksi teollisuusalueeksi. Samalla lain 1 §:ään sisältynyt ristiriita, jonka mukaan kunnalla oli etuosto-oikeus yleiskaavassa osoitettuihin virkistys- ja suojelualueisiin, mutta se ei voinut käyttää etuosto-oikeutta maan hankkimiseksi virkistys- ja suojelutarkoituksiin, ehdotettiin poistettavaksi lisäämällä pykälän 3 momenttiin maininta virkistys- ja suojelutarkoituksesta. Esityksen perusteluissa lausuttiin muun ohella: "Etuosto-oikeutta ei edelleenkään olisi muun muassa maa- ja metsätalousalueeksi tai loma-asuntoalueeksi kaavoitetulla taikka sellaiseksi suunnitellulla alueella." Ehdotetut muutokset tehtiin etuostolakiin lailla 289/1989.

Hallituksen esityksessä laiksi etuostolain muuttamisesta (HE 104/1989 vp) ehdotettiin, että kunnalla olisi etuosto-oikeus etuostolain 1 §:n 1 ja 2 momenttiin sisältyneiden, kaavoitukseen liittyneiden rajoitusten estämättä. Esityksen yleisperusteluissa muun ohella lausuttiin, että kaavoitukselliset rajoitukset haittaavat "tarpeettomasti niin sanotun raakamaan hankintaa. Koska kuntien olisi pyrittävä hankkimaan maata ennen kuin kaavoitus on päässyt vaikuttamaan sen hintaa nostavasti, ehdotetaan nämä rajoitukset poistettaviksi." "Pykälän 3 momentin tarkoitusmääre jäisi edelleen voimaan. Etuosto-oikeutta voitaisiin siten käyttää vain, jos aluetta kohtuullisen ajan kuluessa tarvitaan siinä lueteltuihin tarkoituksiin." Ehdotetut muutokset tehtiin etuostolakiin lailla 654/1990.

Selvitys kaupan kohteena olevasta alueesta

Hämeenlinnan kaupungin Luhtialan kylässä sijaitsevan Heikkilän tilan RN:o 6:18 pinta-ala on yli 31 hehtaaria. Tilan alueelle on Hämeen lääninhallitus 27.2.1995 antamallaan päätöksellä vahvistanut Aulangon Heikkilän rantakaavan, joka on voimassa maankäyttö- ja rakennuslain 10luvussa tarkoitettuna ranta-asemakaavana. Yhtiön vastaselitykseen oheistetun, kyseiseen rantakaavaan liittyvän, 2.2.1994 päivätyn selostuksen mukaan kaava-alueen kokonaispinta-ala on noin 22 hehtaaria. Pinta-alasta loma-asuntojen korttelialuetta (RA) on noin 3,06 hehtaaria, erillispientalojen korttelialuetta (AO) noin 0,11 hehtaaria, matkailua palvelevien rakennusten korttelialuetta (RM) 2,10 hehtaaria, lomakylän lähivirkistysalueita (VLYK) noin 2,29 hehtaaria, maatalousaluetta noin 5,83 hehtaaria, tiealuetta noin 0,99 hehtaaria, metsätalousaluetta, jolla alueen lehtometsä tulee säilyttää (M/s), noin 0,78 hehtaaria ja metsätalousaluetta, jolla metsänhoitotoimenpiteet tulee suorittaa erityisesti maisemalliset näkökohdat huomioon ottaen ja jolla on ulkoilun ohjaustarvetta (MU), noin 6,84 hehtaaria.

Kaavaselostuksen mukaan rantakaava-alueella oli kaavoitusvaiheessa päärakennus, retkeilymaja ja saunarakennus yhteiseltä kerrosalaltaan noin 716 neliömetriä, 17 mökkiä yhteiseltä kerrosalaltaan 600 neliömetriä sekä noin 150 neliömetriä talousrakennuksia. Rantakaavalla osoitettiin vanhojen mökkien kohdalle säilyviksi 13 mökkiä sekä taustamaastoon yhteensä 17 uutta mökkipaikkaa. Lisäksi osoitettiin päärakennukselle laajentamismahdollisuus (kerrosala 1 500 neliömetriä), rakennusoikeus yhdelle uudelle rantasaunalle, erillispientalolle ja kahdelle talousrakennukselle. Vanhat rantasauna ja retkeilymaja merkittiin kaavaan entisen suuruisina. RA-alueiden yhteinen kerrosala on 2 375 neliömetriä, AO-alueen 200 neliömetriä ja RM-alueiden yhteensä noin 2 352 neliömetriä, minkä ohella kaavassa on osoitettu rakennusalaa kahdelle rantasaunalle yhteensä noin 346 neliömetriä.

Asiakirjojen mukaan alueella on 22 rakennusta: vastaanotto- ja ravintolarakennus, saunarakennus, retkeilymaja, 18 lomamökkiä ja talousrakennus. Kaupunginhallituksen yhtiön valituksen täydennyksestä hallinto-oikeudelle antaman selityksen mukaan käytetty rakennusoikeus on noin 1 800 kerrosalaneliömetriä, kun rantakaavan sallima kokonaisrakennusoikeus on 5 273 neliömetriä. Selityksen mukaan osa rakennuksista on purettavia. Tilaa koskevan, 6.6.2002 allekirjoitetun kauppakirjan mukaan ostaja on tietoinen siitä, että kiinteistöllä sijaitsevat rakennukset ovat huonokuntoisia ja lähes arvottomia. Yhtiön tarkoituksena on sen korkeimpaan hallinto-oikeuteen tekemän valituksen liitteenä olevan, 1.6.2003 päivätyn yhteistyösopimuksen 2. kohdan mukaan rakentaa alueelle 34 lomamökkiä sekä kehittää asianomaiset lomamökkien palvelut.

Oikeudellinen arviointi

Kaupan kohteena oleva kiinteistö sijaitsee hallinto-oikeuden päätöksessä selostetulla tavalla suojelullisesti ja virkistyskäytön kannalta erityisen merkittävällä Aulangon alueella. Kun lisäksi otetaan huomioon kysymyksessä olevalla kaupalla myydyn kiinteistön pinta-ala, kiinteistöstä rantakaavassa yhtäältä rakentamiseen ja toisaalta muihin käyttötarkoituksiin varattujen alueiden pinta-alat ja rantakaavassa osoitetun rakennusoikeuden käyttöaste sekä se, että etuosto etuostolain 7 §:n mukaan käsittää samalla luovutuskirjalla myydyn kiinteän ja irtaimen omaisuuden kokonaisuudessaan, etuosto-oikeuden käyttäminen ei ole ollut etuostolain 1 §:n 3 momentin vastaista sillä perusteella, että osa alueesta on vahvistetussa rantakaavassa osoitettu yksityiseen rakentamistoimintaan ja että ostajan tarkoituksena on käyttää aluetta voimassa olevan kaavan mukaiseen tarkoitukseen.

Pääasian perustelut muilta osin

Kun muutoin otetaan huomioon muutoksenhaun kohteena olevan hallinto-oikeuden antaman päätöksen perustelut ja siinä mainitut oikeusohjeet sekä korkeimmassa hallinto-oikeudessa esitetyt vaatimukset ja asiassa saatu selvitys, hallinto-oikeuden päätöksen lopputuloksen muuttamiseen ei ole perusteita.

3. Asian näin päättyessä ja kun otetaan huomioon hallintolainkäyttölain 74 §, B Oy:lle ei määrätä maksettavaksi korvausta oikeudenkäyntikuluistaan korkeimmassa hallinto-oikeudessa.

Asian ovat ratkaisseet hallintoneuvokset Esa Aalto, Lauri Tarasti, Marjatta Kaján, Kari Kuusiniemi ja Irma Telivuo. Asian esittelijä Marja-Terttu Savolainen.