8.4.2020/1604

Kunnallisasia – Vuokrasopimus liiketilakäyttöön – Vuokrasopimuksen kesto – Viisi vuotta ja viisi optiovuotta – Taloudellinen etu – Vuokran markkinaehtoisuuden määrittely

Antopäivä: 8.4.2020
Taltionumero: 1604
Diaarinumero: 3738/3/18
ECLI-tunniste: ECLI:FI:KHO:2020:T1604

Kunnanhallitus päätti vuokrata osuuskunnalle entisestä kunnanvirastosta 370 neliömetrin suuruiset tilat kaupalliseen toimintaan päätöksen liitteenä olleen vuokrasopimuksen mukaisesti. Kaavassa alue oli yleisten rakennusten korttelialuetta, jossa kaavamääräysten mukaan enintään yksi kolmasosa saatiin käyttää asuin-, liike- ja toimistotilaksi. Hanke edellytti poikkeamisluvan hakemista.

Liiketilan vuokrasopimus oli voimassa viisi vuotta, ja vuokralaisella oli optio jatkaa seuraavaksi viideksi vuodeksi yksi vuosi kerrallaan. Kunta katsoi, että vuokrasopimuksen kesto ei ylittänyt kuntalain 130 §:n 1 momentissa tarkoitettua kymmentä vuotta, joten vuokrauksesta ei ollut tarpeen järjestää avointa tarjouskilpailua. Kunta ei ollut myöskään pyytänyt kuntalain 130 §:n 2 momentissa tarkoitettua kirjallista arviota markkinaperusteisesta vuokratasosta ennen päätöksentekoa.

Sopimuksen mukaan vuokra oli 1,35 euroa neliömetriltä kuukaudessa. Vuokra ei sisältänyt hoito- ja kunnossapitokustannuksia. Vuokrattavan tilan kunnostaminen vähittäiskaupan tarpeisiin edellytti vuokralaiselta muutostöitä, joista kunta ei ollut vastuussa.

Asiassa oikaisuvaatimuksen ja valituksen tehnyt A esitti muun ohella, että asiassa tuli soveltaa kuntalain 130 §:ää ja että vuokra oli alihintainen. Vuokran markkinaehtoisuutta ei ollut selvitetty ennen päätöksentekoa. Laillistetun kiinteistönvälittäjän lausunto oli hankittu vasta päätöksenteon jälkeen, eikä siinäkään ollut asianmukaisesti arvioitu vuokran markkinaehtoisuutta.

Hallinto-oikeus hylkäsi A:n valituksen katsoen, että kuntalain 130 § ei tullut asiassa sovellettavaksi. Muutoin hallinto-oikeus katsoi, että kysymys ei ollut myöskään kielletystä valtiontuesta.

A:n valituksesta korkein hallinto-oikeus kumosi hallinto-oikeuden päätöksen, kunnanhallituksen oikaisuvaatimuksen johdosta antaman päätöksen ja kunnanhallituksen päätöksen vuokrauksesta.

Korkein hallinto-oikeus katsoi, toisin kuin hallinto-oikeus, että kunnan ja osuuskunnan välisen vuokrasopimuksen pituus optioehto mukaan lukien oli 10 vuotta. Kysymys oli siten kuntalain 130 §:ssä tarkoitetusta tilanteesta, jossa kunta antaa vuokralle vähintään 10 vuodeksi omistamastaan kiinteistöstä liiketilat. Koska kunta ei ollut toiminut kuntalain 130 §:n 1 ja 2 momentissa edellytetyllä tavalla, ei voitu myöskään sulkea pois EU:n valtiotukisäännösten ja -määräysten soveltuvuutta. Vasta hallinto-oikeudessa esitettyä laillistetun kiinteistönvälittäjän arviota ei voitu pitää riittävänä korjaamaan sitä menettelyllistä puutetta, että kunnanhallituksen päätöstä valmisteltaessa ei ollut selvitetty vuokran markkinaehtoisuutta.

Kuntalaki 130 §

Euroopan unionin toiminnasta tehty sopimus (SEUT) 107 ja 108 artikla

Komission tiedonanto 19.7.2016 Euroopan unionin toiminnasta tehdyn sopimuksen 107 artiklan 1 kohdassa tarkoitetusta valtiontuen käsitteestä (2016/C 262/01)

Hallituksen esitys kuntalaiksi ja eräiksi siihen liittyviksi laeiksi (HE 268/2014 vp)

Päätös julkaistu lisäksi muuna päätöksenä.

Asian ovat ratkaisseet oikeusneuvokset Eija Siitari, Outi Suviranta, Toomas Kotkas, Antti Pekkala ja Ari Wirén. Asian esittelijä Riitta Hämäläinen.

 
Julkaistu 8.4.2020