Muu päätös 2178/2015

Asia Maankäyttö- ja rakennuslain mukaista lunastuslupaa koskevat valitukset

Valittajat 1) A, B, C, D, E ja F

2) G

3) H ja I

Päätös, jota valitus koskee

Ympäristöministeriö 27.3.2014 nro YM8/541/2012

Asian aikaisempi käsittely

Ympäristöministeriö on valituksenalaisella päätöksellään myöntänyt Järvenpään kaupungille maankäyttö- ja rakennuslain 99 §:n 3 momentin nojalla lunastusluvan hakemuksen mukaisesti Järvenpään kaupungin Tuomalan kylässä sijaitseviin kiinteistöihin:

Tila/tilan määräala Pinta-ala

402-1-67, m-ala noin 30 175 m²

402-1-68 noin 20 976 m²

402-3-51 noin 19 099 m²

402-3-89 noin 44 622 m²

402-3-93 noin 23 937 m²

402-4-106 noin 72 920 m²

402-4-107 m-ala noin 67 958 m²

402-5-27 noin 36 291 m²

402-5-35 m-ala noin 39 547 m²

402-5-66 noin 3 620 m²

402-5-69 M601 noin 3 200 m²

402-5-69 noin 180 848 m²

Ympäristöministeriö on perustellut päätöstään seuraavasti:

Maankäyttö- ja rakennuslain 99 §:n 3 momentin mukaan ympäristöministeriö voi myöntää kunnalle luvan lunastaa alueen, joka on yleiskaavassa osoitettu liikenneväyläksi, asuntorakentamiseen tai siihen liittyvään yhdyskuntarakentamiseen ja jota tarvitaan kunnan suunnitelmanmukaiseen yhdyskuntakehitykseen, sekä alueen, joka on tarkoitettu kunnan tai kuntayhtymän laitokselle tai muihin näiden tarpeisiin. Asuntorakentamiseen ja siihen liittyvään yhdyskuntarakentamiseen lunastettavaan alueeseen voi sisältyä myös virkistys- ja suojelualuetta.

Asuntorakentamiseen liittyvällä yhdyskuntarakentamisella tarkoitetaan tässä yhteydessä asuntoalueen yhteyteen rakennettavia työpaikkoja, sen tarvitsemia palveluja ja muuta senkaltaista rakentamista (HE 103/1989 vp).

Maankäyttö- ja rakennuslain 103 §:ssä säädetään, että jollei siitä, mitä muualla maankäyttö- ja rakennuslaissa säädetään, muuta johdu, maankäyttö- ja rakennuslain nojalla tapahtuvaa lunastusta toimeenpantaessa taikka mainitussa laissa tarkoitettuun luovutukseen tai maankäytön rajoitukseen perustuvaa korvausta määrättäessä on noudatettava kiinteän omaisuuden ja erityisten oikeuksien lunastuksesta annettua lakia (603/1977), jäljempänä lunastuslaki.

Hakemuksen kohteena olevat alueet on näin ollen osoitettu maankäyttö- ja rakennuslain 99 §:n 3 momentissa edellytetyllä tavalla asuntorakentamiseen tai siihen liittyvään yhdyskuntarakentamiseen. Asuntorakentamiseen tai siihen liittyvään yhdyskuntarakentamiseen lunastettavaan alueeseen voi mainitun lainkohdan mukaan sisältyä myös virkistysaluetta. Kun otetaan huomioon kaupungin esittämä selvitys alueiden sijainnista, kaupungin tontti- ja raakamaavarannosta, tonttien kysynnästä ja riittävyydestä sekä alueen kaavoitustilanteesta, alueita tarvitaan maankäyttö- ja rakennuslain 99 §:n 3 momentissa tarkoitetulla tavalla kunnan suunnitelmanmukaiseen yhdyskuntakehitykseen.

Kiinteän omaisuuden ja erityisten oikeuksien lunastuksesta annetun lain (603/1977) 4 §:n 1 momentin toisen virkkeen mukaan lunastusta ei saa panna toimeen, jos lunastuksen tarkoitus voidaan yhtä sopivasti saavuttaa jollain muulla tavalla. Kaupungin asian käsittelyn yhteydessä esittämän selvityksen mukaan alueiden hankkimisesta vapaaehtoisin kaupoin ei ole päästy sopimukseen. Lunastuslain edellä mainittu periaate ei näin ollen ole esteenä lunastusluvan myöntämiselle.

Maanomistajat eivät lausunnoissaan ole esittäneet sellaisia seikkoja, jotka olisivat lunastusluvan myöntämisen esteenä.

Käsittely korkeimmassa hallinto-oikeudessa

1) A, B, C, D, E ja F ovat valituksessaan vaatineet, että korkein hallinto-oikeus kumoaa ympäristöministeriön lunastuslupaa koskevan päätöksen kokonaisuudessaan. Toissijaisesti valittajat ovat vaatineet, että tila Länsirinne RN:o 5:66 ja tilan Kaunissaari RN:o 5:69 talouskeskuksen alue rajataan kokonaisuudessaan lunastuksen ulkopuolelle.

A ja hänen asiakumppaninsa ovat valituksensa perusteluissa esittäneet muun ohella, että kaupungin tekemät tarjoukset ovat käräjäoikeuden muissa vastaavissa tilanteissa antamien tuomioiden perusteella useita kymmeniä prosentteja liian alhaisia. Tähän nähden kaupungin ei voida katsoa pyrkineen saavuttamaan tavoitetta jollain muulla hyväksyttävällä tavalla.

Lunastuslupa koskee yhteensä yli 54 hehtaarin suuruista maa-aluetta. Tähän nähden esitetty alle kahden prosentin suuruisen alueen rajaaminen lunastuksen ulkopuolelle ei vaikeuta lunastukselle esitettyjen tavoitteiden toteutumista. Tila Länsirinne on hankittu rakennustarkoituksiin ja myös rakennuspaikaksi lohottu. Maanomistaja on vuosikausia pyrkinyt rakentamaan tontille asuinrakennusta eli ottamaan sen lunastushakemuksen mukaiseen käyttöön. Kaupunki ei ole tarjouksissaan käsitellyt tilaa rakennuspaikkana, joten epäsuhta todellisen arvoon on vieläkin räikeämpi kuin muiden tilojen osalta. Omistajalle aiheutuva haitta on suurempi kuin yleiselle edulle saatava hyöty.

Tilan Kaunissaari talouskeskuksen määräala (M601) on lunastuslupahakemuksen mukaisessa käytössä. Sen kokonaispinta-ala on 1,4 hehtaaria ja sitä muodostettaessa on pyritty optimaalisen kokoiseen alueeseen, johon kuuluu pihapiirin lisäksi pieni kasvimaa-alue. Kahden yhteensä 3 200 neliömetrin suuruisen alueen jättäminen siitä lunastuksen ulkopuolelle ei vaikeuttaisi alueen tulevaa kaavoitusta. Maatilan pihapiiristä ja kasvimaasta muodostuvalla alueella on jokapäiväisessä käytössä oleva talousvesikaivo ja kotieläinaitaus. Määräalan omistajalle aiheutuva haitta on suurempi kuin yleiselle edulle saatava hyöty.

2) G on valituksessaan vaatinut, että korkein hallinto-oikeus kumoaa lunastuslupaa koskevan päätöksen tilan RN:o 5:35 osalta.

G on valituksensa perusteluissa esittänyt muun ohella, että kaupunginvaltuuston käsitellessä 10.12.2012 ympäristöministeriöön lähetettävää lunastuslupahakemusta tilan omistajaksi oli merkitty yksin G:n poika. G:hen ei ole otettu yhteyttä. Kaupungin hakemusasiakirjojen täydennyksen jälkeenkään ympäristöministeriön valmistelussa ei ole selvitetty tilan oikeaa omistajaa, vaan tilan omistajiksi on G:n lisäksi merkitty hänen veljensä. Myöskään yhteisomistuksessa olevien alueiden osalta häneen ei ole otettu yhteyttä. Toisin kuin kaupunki toteaa, tilaa koskien on lähetetty vain pari ostotarjouskirjettä.

Kaupungin edustajat ovat 2000-luvun alkupuolella yleiskaavaa valmisteltaessa luvanneet, että G:n neljä lasta voivat saada tontin alueelta.

Järvenpään kaupungin esittämä maantarve perustuu suurempaan väkiluvun vuosittaiseen kasvuun kuin tilastot osoittavat. Esitetty maantarve on ylimitoitettu. Järvenpään raakamaaomistus on tällä hetkellä noin 700 hehtaaria. Tästä vain pieni osa on aluetta, jolle ei voi rakentaa. Epäselvää onkin, miksi kaupunki ei kaavoita jo omistamiaan maita. Valtuutetut ovat arvioineet ennen lunastusluvan hakemista koskevaa päätöstä, että kaupunki omistaisi raakamaata vain 50–100 hehtaaria.

Yleisesti kuntien maapoliittisissa ohjelmissa on pidetty tavoitteena 10 vuoden maavarantoa. Järvenpään kaupungin nykyiset alueet riittävät Lepolan alueelle tulossa olevat noin 1 900 asukasta huomioon ottaen moneksi kymmeneksi vuodeksi. Tänä aikana myös yhdyskuntarakentamisen tarpeet voivat muuttua.

3) H ja I ovat valituksessaan vaatineet, että korkein hallinto-oikeus kumoaa ympäristöministeriön lunastuslupaa koskevan päätöksen tilan Kannisto RN:o 4:107 osalta.

H ja I ovat valituksensa perusteluissa esittäneet muun ohella, että yleisesti kuntien maapoliittisissa ohjelmissa on pidetty tavoitteena 10 vuoden maavarantoa. Kaupungin aiemmin lunastamalle niin sanotulle Lepolan alueen asukasmääräksi on kaavailtu 1 900 henkilöä. Osa jo rakennetuista taloista on tyhjillään.

Kaupungin esittämä maantarve perustuu todellisuutta suurempaan asukasmäärän kasvuun. Tilastojen perusteella voidaan arvioida, että väkiluku kasvaisi noin 2 000 henkilöllä vuoteen 2020 mennessä. Jo Lepolan alue riittää kattamaan asukasluvun kasvusta johtuvan rakennustarpeen. Naapurikunnissa ei ole ollut tarvetta turvautua lunastukseen, vaan ratkaisuun on päästy maankäyttösopimuksilla.

Epäselvää on, miksi lunastusta ei ole haettu pelloille, jotka sijaitsevat lunastettavien alueiden keskellä, kuten myös se, miksi kaupunki ei kaavoita jo omistamiaan raakamaita. Kaupungin raakamaaomistus on tällä hetkellä noin 700 hehtaaria ja tästä vain pieni osa on aluetta, jolle ei voi rakentaa. Valtuutetut ovat arvioineet ennen lunastusluvan hakemista koskevaa päätöstä, että kaupunki omistaisi raakamaata vain 50–100 hehtaaria.

Järvenpään kaupunki ei ole ottanut yhteyttä I:hin kysymyksessä olevaa tilaa koskien. Kaupungin olisi tullut selvittää alueen omistajat ennen lunastusluvan hakemista.

Ympäristöministeriö on lausunnossaan viitannut valituksenalaisen päätöksen perusteluihin ja esittänyt valitusten hylkäämistä. Lisäksi ympäristöministeriö on esittänyt muun ohella, että lunastettavat alueet on voimassa olevassa yleiskaavassa osoitettu maankäyttö- ja rakennuslain 99 §:n 3 momentissa tarkoitetulla tavalla asuntorakentamiseen ja virkistysalueeksi. Kaupunki on lisäksi esittänyt selvityksen maapoliittisista toimintaperiaatteistaan, asuntotuotantoa ohjaavasta Helsingin seudun kuntien välisestä aiesopimuksesta vuosille 2008–2017, väestösuunnitteestaan ja asuntopoliittisesta ohjelmastaan, asuntotuotanto-ohjelmasta ja tontinluovutusohjelmasta sekä raakamaan tarpeesta.

Lunastusmenettelyssä korvausten määrääminen tapahtuu lunastusluvan myöntämisen jälkeen lunastustoimituksessa kiinteän omaisuuden ja erityisten oikeuksien lunastuksesta annetussa laissa (603/1977) säädettyjen periaatteiden mukaisesti. Kaupungin ja maanomistajien erilainen käsitys lunastuksen kohteena olevien alueiden arvosta ei ole esteenä lunastamiselle.

Tilasta Kaunissaari RN:o 5:69 lunastettavat alueet on yleiskaavassa osoitettu merkinnällä väljäksi pientalovaltaiseksi alueeksi (Amin), minkä mukaisesti tilasta muodostettavan tontin käyttötarkoitus ja rajaus määrittyvät laadittavassa asemakaavassa. Tämä huomioon ottaen lunastettavan alueen rajauksesta ei voida katsoa aiheutuvan tilan omistajille haittaa, joka olisi suurempi kuin lunastamisesta yleiselle edulle aiheutuva hyöty. Kun otetaan huomioon lunastettavien alueiden merkitys hakemuksessa selvitetylle kaupungin yhdyskuntakehitykselle, lunastuksesta yksityiselle edulle koituvan haitan ei valituksissa ole osoitettu olevan suurempi kuin siitä yleiselle edulle saatava hyöty.

Koska ostotarjoukset on saadun selvityksen mukaan toimitettu toisen tilan osalta G:n pojalle, joka on lainhuutotodistuksen mukaan tilan lohkomattoman määräalan omistaja, ja toisen tilan osalta muille yhteisomistajille, ympäristöministeriö on katsonut, että lunastuslain niin sanottu vaihtoehtoedellytys ei ollut lunastusluvan myöntämisen esteenä. G:tä on kuultu asianmukaisesti kaupungin hakemuksen johdosta.

Lainhuutotodistuksen mukaan tilan RN:o 4:107 omistavat J ja H (huudattamaton saanto). Näin ollen I:n huomautus siitä, ettei kaupunki ole ollut häneen yhteydessä alueen hankkimiseksi, on aiheeton.

Järvenpään kaupunginhallitus on selityksessään esittänyt valitusten hylkäämistä sekä esittänyt lisäksi muun ohella seuraavaa:

Kaupunki on lähettänyt useita maanostotarjouksia tilojen RN:ot 5:66 ja 5:69 maanomistajille, viimeisen maaliskuussa 2010. Osapuolten käsityserot maan arvosta eivät voi olla perusteena väitteelle, että kaupunki ei ole pyrkinyt hankkimaan maa-alueita vapaaehtoisin kaupoin. Kaupunki on korottanut tarjoustaan ja muuttanut hinnoitteluperusteitaan Lepolan aluetta koskevan maaoikeuden päätöksen jälkeen.

Järvenpään kaupunki ei laadi niin sanottuja 1. asteen asemakaavoja yksityisten omistamille maa-alueille vaan pyrkii ensisijaisesti vapaaehtoisin kaupoin hankkimaan alueet ensin omistukseensa. Länsirinteen tilaa RN:o 5:66 ei voida pitää rakennuspaikkana, eikä sen arvoa kuvaavaa rakennusoikeutta ole olemassa. Lunastettavaa aluetta rajattaessa periaate on ollut, että rakennetut kiinteistöt on jätetty lunastusalueen ulkopuolelle ja kaavan laadintaa haittaavat rakentamattomat yksittäiset kiinteistöt on liitetty lunastettavaan alueeseen.

Kaunissaaren tilan RN:o 5:69 rakennettu ympäristö on rajattu lunastustoimituksen maastotöiden yhteydessä uudelleen ja jätetty lunastettavan alueen ulkopuolelle.

Kaupunki on lähettänyt G:lle ostotarjouksen hänen omistamistaan tiloista maaliskuussa 2010. Tarjous ei ole kuitenkaan johtanut yksityiskohtaisempaan neuvotteluun eikä maanomistaja ole ollut aktiivinen kaupunkiin päin. Yhteisomistuksessa olevien alueiden osalta kaupunki on yrittänyt olla yhteydessä, mutta huonoin tuloksin. Neuvottelu- ja yhteydenottopyyntöihin ei ole vastattu. Neuvottelujen periaate on ollut, että mikäli maanomistajaan saadaan kontakti, käydään neuvottelut kaikista maanomistajan alueella omistamista maista.

Kaupungin väkiluvun alhainen kasvu viimeisen kuuden vuoden aikana kertoo kaupungin käsityksen mukaan vallinneesta maapulasta. Uusien alueiden kaavoittaminen ja rakentuminen nostaa väkilukua viiveellä. Mikäli meneillään olevat kuntaliitosneuvottelut toteutuvat, ovat radanvarsialueet, kuten myös eteläinen Ristinummi avainasemassa uusien asuntoalueiden rakentamiseksi.

Kaupunginvaltuuston 12.11.2012 § 78 hyväksymän maapoliittisen ohjelman mukaan maapolitiikan päätavoitteena on raakamaan saaminen kaupun³gin omistukseen riittävän aikaisessa vaiheessa, oikealla hinnalla oikeilta alueilta riittävän suurina kokonaisuuksina. Ongelmana on, että kaupungin omistamat alueet sijaitsevat hajallaan eri puolilla kaupunkia ja kaupunkirakenteen eheyttämisen kannalta keskeisillä, keskustasta etelään sijaitsevilla alueilla kaupungin maanomistus on melko vähäistä. Kyseessä olevan lunastuksen avulla kaupungin yhdyskuntarakennetta voidaan kehittää järjestelmällisesti, mikä taas mahdollistaa kunnallistekniikan kustannustason pysymisen kohtuullisena sekä palvelujen tehokkaan hyödyntämisen.

Kaupungin hallussa olevista maa-alueista on suuri osa sellaisia, jotka eivät sovellu rakentamiseen. Käytännössä suurimmat rajoitteet ovat yleiskaavan suojelu- ja virkistysaluevaraukset. Paloheimo-yhtiön kanssa kaupunki on tehnyt peltoalueista vapaaehtoiset maakaupat 28.1.2010, kuten hakemuksen liitteistä ilmenee. Lännempänä ja lähellä Tuusulanjärven rantaa olevat alueet on puolestaan merkitty yleiskaavassa maisemallisesti arvokkaiksi peltoalueiksi (MA), jotka tulee suositusten mukaan säilyttää avoimina viljelyskäytössä.

Tilan RN:o 4:107 omistavat J ja H. Näin ollen I:n huomautus siitä, ettei kaupunki ole ollut häneen yhteydessä alueen hankkimiseksi, on aiheeton. Maanhankintaan tähtäävissä neuvotteluissa on pyritty saamaan yhteisomistuksessa olevien alueiden omistajiin edes yksi kontakti. Jos palaute on ollut kielteinen, kuten tässä tapauksessa, ei yhteydenottoja muihin osakkaisiin ole pidetty tarkoituksenmukaisina.

A ja hänen asiakumppaninsa ovat antaneet vastaselityksen.

G on antanut vastaselityksen.

H:lle ja I:lle on varattu tilaisuus vastaselityksen antamiseen.

Korkeimman hallinto-oikeuden ratkaisu

Valitukset hylätään.

Perustelut

Sovellettavat säännökset ja periaatteet

Maankäyttö- ja rakennuslain 99 §:n 3 momentin mukaan asianomainen ministeriö voi myöntää kunnalle luvan lunastaa alueen, joka on yleiskaavassa osoitettu liikenneväyläksi, asuntorakentamiseen tai siihen liittyvään yhdyskuntarakentamiseen ja jota tarvitaan kunnan suunnitelmanmukaiseen yhdyskuntakehitykseen, sekä alueen, joka on tarkoitettu kunnan tai kuntayhtymän laitokselle tai muihin näiden tarpeisiin. Asuntorakentamiseen tai siihen liittyvään yhdyskuntarakentamiseen lunastettavaan alueeseen voi sisältyä myös virkistys- ja suojelualuetta.

Maankäyttö- ja rakennuslain 103 §:n mukaan, jollei siitä, mitä muualla maankäyttö- ja rakennuslaissa säädetään, muuta johdu, maankäyttö- ja rakennuslain nojalla tapahtuvaa lunastusta toimeenpantaessa taikka mainitussa laissa tarkoitettuun luovutukseen tai maankäytön rajoitukseen perustuvaa korvausta määrättäessä on noudatettava kiinteän omaisuuden ja erityisten oikeuksien lunastuksesta annettua lakia (603/1977), jäljempänä lunastuslaki.

Kysymyksessä olevassa lunastuslain 4 §:n 3 momentissa tarkoitettuun erityiseen lunastusperusteeseen perustuvassa lunastuslupa-asiassa on lisäksi sovellettava sitä lunastuslain 4 §:n 1 momentin toisesta virkkeestä ilmenevää yleistä lunastusoikeudellista periaatetta, jonka mukaan lunastusta ei kuitenkaan saa panna toimeen, jos lunastuksen tarkoitus voidaan yhtä sopivasti saavuttaa jollain muulla tavalla taikka jos lunastuksesta yksityiselle edulle koituva haitta on suurempi kuin siitä yleiselle edulle saatava hyöty.

Kunnan maapolitiikka ja maankäyttö- ja rakennuslain lunastusta koskevan sääntelyn tausta

Kunnan maapolitiikka käsittää kunnan maanhankintaan ja kaavojen toteuttamiseen liittyvät tavoitteet ja toimenpiteet. Kunnan maapolitiikan tueksi laadittavan maapoliittisen ohjelman sisällöstä tai hyväksymisestä ei ole nimenomaisia säännöksiä. Kunnan maapoliittiseen ohjelmaan sisältyvistä erilaisista maapolitiikan keinoista on sen sijaan säännöksiä maankäyttö- ja rakennuslaissa ja muissa laeissa.

Vapaaehtoisen maanhankinnan lisäksi kunnilla on vanhastaan ollut mahdollisuus käyttää maanhankintaan laissa kulloinkin säädetyin edellytyksin myös etuostolaissa tarkoitettua etuosto-oikeutta ja maan lunastamista. Lunastamalla tapahtuvasta maan hankkimisesta säädetään maankäyttö- ja rakennuslain 99 §:ssä. Mainittu lainkohta sisältää useita eri lunastusperusteita, joiden nojalla kunta voi tarvittaessa saada ympäristöministeriöltä luvan yhdyskuntarakentamista varten tarvittavan alueen lunastamiseen.

Kaavojen toteuttamiseen liittyviin maapoliittisiin keinoihin kuuluvat myös maankäyttö- ja rakennuslaissa tarkoitetut rakentamiskehotukset ja maankäyttösopimukset. Maankäyttö- ja rakennuslaki mahdollisti voimaan tullessaan 1.1.2000 kunnan rajatun alueen nimeämisen kehittämisalueeksi. Lisäksi maankäyttö- ja rakennuslain 1.7.2003 voimaan tulleen muutoksen johdosta kunnalla on mahdollisuus periä yhdyskuntarakentamisesta aiheutuvat kustannukset kehittämiskorvauksena niiltä maanomistajilta, jotka saavat kaavasta merkittävää hyötyä ja joiden kanssa kustannusten korvaamisesta ei ole päästy sopimukseen.

Hallituksen esityksessä laiksi maankäyttö- ja rakennuslain muuttamisesta (HE 167/2002 vp, Yleisperustelut, kohta 2.1. Lainsäädäntö ja käytäntö, Nykytila) on lausuttu seuraavaa: “Maankäyttö- ja rakennuslaki, kuten rakennuslakikin aikaisemmin, antaa kunnalle verraten laajat mahdollisuudet hankkia maa-alueita omistukseensa ennen kaavoitusta. Lakiin sisältyy useita lunastusperusteita, joiden nojalla ympäristöministeriö voi myöntää kunnalle luvan asumista ja muuta yhdyskuntarakentamista varten tarvittavan maan lunastamiseen. Kiinteän omaisuuden ja erityisten oikeuksien lunastuksesta annetun lain (603/1977), jäljempänä lunastuslaki, mukaan ei lunastuskorvausta määrättäessä oteta huomioon kaavan laatimis- tai muuttamispäätöksen jälkeen tapahtunutta maan arvonnousua. Luovuttajan eduksi luetaan se osa kiinteistön arvonnoususta, joka vastaa yleisen hintatason kohoamista tai joka on muutoin aiheutunut muista syistä kuin siitä kaavoituksesta, jonka toteuttamista varten lunastaminen toimeenpannaan. Myös etuostolain (608/1977) nojalla kunta voi hankkia maata yhdyskuntarakentamista varten. Etuosto-oikeudella tarkoitetaan kunnan oikeutta tulla ostajan sijaan kiinteistön kaupassa. Vaikka kuntien maanhankinta perustuu useimmiten vapaaehtoisiin kauppoihin tai vaihtoihin eikä siten yleensä lunastus- tai etuostomenettelyyn, näiden käyttömahdollisuuden olemassaolo tukee kuntien maanhankintaa. Aktiivinen maapolitiikka ja siitä seuraava kunnan maanomistus ovat omiaan luomaan hyvät edellytykset kunnan järjestelmälliselle kaavoitukselle ja kaavojen toteuttamiselle."

Lunastuksen kohteesta saatu selvitys

Ympäristöministeriö on valituksenalaisella päätöksellään myöntänyt Järvenpään kaupungille luvan lunastaa päätöksestä tarkemmin ilmenevät yhteensä noin 54,3 hehtaarin suuruiset alueet, jotka sijaitsevat Järvenpään kaupungin Tuomalan kylässä.

Alueet sijoittuvat Ristinummen kaupunginosaan Järvenpään kaupungin keskustan eteläpuolelle noin kolmen kilometrin etäisyydelle rautatieasemalta pääradan molemmin puolin.

Järvenpään oikeusvaikutteinen yleiskaava 2020 on tullut voimaan radan länsipuolisten alueiden osalta 16.10.2005 ja itäpuolisten alueiden osalta 10.4.2006. Radan länsipuolella sijaitsevia lunastuksen kohteena olevia alueita on yleiskaavassa osoitettu tiiviiksi pientalovaltaiseksi asuntoalueeksi (Amid), väljäksi pientalovaltaiseksi asuntoalueeksi (Amin), pientalovaltaiseksi asuntoalueeksi (AP) sekä virkistysalueeksi (V). Radan itäpuoliset alueet on yleiskaavassa osoitettu tiiviiksi pientalovaltaiseksi asuntoalueeksi (Amid), väljäksi pientalovaltaiseksi asuntoalueeksi (Amin) sekä virkistysalueeksi (V).

Alueilla ei ole voimassa asemakaavaa. Järvenpään kaupunginhallitus on 13.5.2002 tehnyt päätöksen kaikkien silloisten asemakaavan ulkopuolisten maa-alueiden asemakaavan laatimisesta.

Järvenpään kaupunki on esittänyt selvitystä kaupungin tonttitarjonnasta ja raakamaavarannoista sekä alueen merkityksestä kaupungin suunnitelmanmukaisen kehityksen kannalta.

Asiakirjoissa on lisäksi selvitystä siitä, että lunastettavien alueiden os³tamisesta kaupungille on neuvoteltu useaan otteeseen vuodesta 2003 alkaen. Kaupungin ja maanomistajien esittämän selvityksen mukaan lunastettavien alueiden hankkimisesta kaupungin omistukseen vapaaehtoisin kaupoin ei hintaerimielisyyden ja maanomistajien myyntihaluttomuuden vuoksi ole ollut mahdollista päästä sopimukseen.

Ratkaistava kysymys ja oikeudellinen arviointi

Ympäristöministeriö on valituksenalaisella päätöksellään myöntänyt Järvenpään kaupungille luvan lunastaa päätöksestä tarkemmin ilmenevät maa-alueet, jotka sijaitsevat Ristinummen alueella. Asiassa on arvioitavana se, onko lunastusluvan myöntämiseen ollut laissa säädetyt edellytykset.

Kunnalle kuuluu maankäyttö- ja rakennuslain 20 §:n 1 momentin mukaisesti maapolitiikan harjoittaminen alueellaan. Maankäyttö- ja rakennuslailla ja siihen myöhemmin tehdyllä muutoksella (222/2003) on lisätty kuntien käytettävissä olevia keinoja niiden maapolitiikan harjoittamisessa. Uudella sääntelyllä ei ole tarkoitettu rajoittaa kunnan valintamahdollisuuksia maapolitiikan eri keinojen käyttämisessä eikä supistaa kunnan mahdollisuutta käyttää lunastusta maanhankintaan.

Lunastuksen kohteena olevat maa-alueet on osoitettu alueella voimassa olevassa oikeusvaikutteisessa yleiskaavassa asuntorakentamiseen tai siihen liittyvään yhdyskuntarakentamiseen ja vähäiseltä osin virkistysalueeksi. Alueet liittyvät kaupungin kehityksen kannalta keskeiseen alueeseen. Asiassa on alueiden sijaintiin ja kaavoitustilanteeseen nähden selvitetty, että alueita tarvitaan edellä mainitussa lainkohdassa tarkoitetulla tavalla kunnan suunnitelmanmukaiseen yhdyskuntakehitykseen.

Tämän vuoksi ja kun myös otetaan huomioon, että lunastuslupa on myönnetty lunastuslain 4 §:n 3 momentissa tarkoitetun erityisen lunastusperusteen sisältävän maankäyttö- ja rakennuslain 99 §:n 3 momentin nojalla, ympäristöministeriön päätös ei ole lainvastainen sillä perusteella, että yleistä tarvetta ei ole erikseen perusteltu. Suomen perustuslain 15 §:n 2 momentissa tarkoitettu yleinen tarve ilmenee niistä aluevarauksista, jotka alueelle on mainittujen kaupungin maankäytön suunnitelmien perusteella yleiskaavassa osoitettu.

Asiassa saadun selvityksen mukaan alueiden ostamisesta kaupungille on neuvoteltu jo vuodesta 2003 lähtien. Alueiden hankkimisesta vapaaehtoisin kaupoin ei ole kuitenkaan päästy sopimukseen. Kuten edellä on todettu, lailla ei ole rajoitettu kunnan valintamahdollisuuksia maapolitiikan eri keinojen käyttämisessä. Se valituksissa esitetty peruste, jonka mukaan kaupungin olisi tullut käyttää lunastuksen sijasta muita maapoliittisia keinoja kuten vapaaehtoista kauppaa, ei lunastuslain 4 §:n 1 momentin toisesta virkkeestä ilmenevästä lunastusoikeudellisesta periaatteesta huolimatta ole ollut esteenä lunastusluvan myöntämiselle.

Siltä osin kuin kysymys on Kaunissaaren tilan RN:o 5:69 yleiskaavassa merkinnällä Amin osoitettujen lunastettavien alueiden ulkopuolelle rajatun tilakeskuksen alueen laajuudesta, lunastuspäätöksen mukaisesta rajauksesta valittajalle aiheutuvaa haittaa arvioitaessa on voitu ottaa huomioon myös se, että lunastusluvasta voidaan lunastustoimituksessa vähäisessä määrin poiketa ja että asianosaisten sopiessa poikkeama voi olla suurempikin. Näin ollen ja kun otetaan huomioon asiassa saatu selvitys lunastuksen kohteena olevien alueiden merkityksestä kaupungin suunnitelmalliselle kehitykselle, lunastuksesta valittajille koituvaa haittaa ei ole pidettävä suurempana kuin siitä yleiselle edulle saatavaa hyötyä. Lunastuslain 4 §:n 1 momentin toisesta virkkeestä myös ilmenevä niin sanottu intressivertailua koskeva lunastusoikeudellinen periaate ei siten ole ollut esteenä lunastusluvan myöntämiselle.

Kun otetaan huomioon, että lunastusta maanhankintakeinona käytettäessä maan käypään arvoon otetaan kantaa ensimmäisen kerran vasta lunastustoimituksessa, lunastushakemuksen käsittelyn esteenä ei ole ollut eikä voinutkaan olla se, että neuvotteluissa tarjottu hinta ei vastannut maanomistajien käsitystä alueiden käyvästä arvosta tai se, että lähialueiden osalta määrätty korvaus on lopulta voinut muodostua suuremmaksi kuin neuvotteluissa on aikanaan tarjottu.

Lopputulos

Edellä lausutun perusteella ympäristöministeriö on voinut myöntää Järvenpään kaupungille luvan valituksessa tarkoitettujen maa-alueiden lunastamiseen. Ministeriön päätös ei ole hallintolainkäyttölain 7 §:n 1 momentissa tarkoitetulla tavalla lainvastainen. Tämän vuoksi valitus on hylättävä.

Asian ovat ratkaisseet hallintoneuvokset Riitta Mutikainen, Hannu Ranta, Mika Seppälä, Liisa Heikkilä ja Janne Aer. Asian esittelijä Petteri Leppikorpi.