KHO:2015:59

Julkinen hankinta – Vuokrasopimus maanalaisen pysäköintilaitoksen tiloista – Pääomavuokra – Keva vuokranantajana – Hankintalain soveltamisala – Sijoitusomaisuuden hankinta – Markkinaoikeuden toimivalta – Oikeudenkäyntikulut

Vuosikirjanumero: KHO:2015:59
Antopäivä: 15.4.2015
Taltionumero: 978
Diaarinumero: 2208/3/13
ECLI-tunniste: ECLI:FI:KHO:2015:59

Keva ja X Oy olivat tehneet vuokrasopimuksen Helsingin ydinkeskustassa sijaitsevan kolmen maanalaisen pysäköintilaitoksen vuokraamisesta. Sopimuksen mukaan X Oy maksoi Kevalle merkittävän määräistä pääomavuokraa, jonka tarkistaminen oli sidottu sopimuksessa tarkemmin määritellyllä tavalla indeksiin. Kaikki vuokralaisen vuokrauskohteessa harjoittamasta pysäköintitoiminnasta ja siihen liittyvästä toiminnasta kertyvät tuotot kuuluivat vuokralaiselle.

Markkinaoikeus katsoi, että Kevan ja X Oy:n välisessä sopimuksessa oli kysymys pysäköintilaitosten hallinnointia koskevasta sopimuksesta, jossa X Oy oli sitoutunut hoitamaan ja ylläpitämään kyseessä olevia pysäköintilaitoksia saaden vastikkeeksi oikeuden periä pysäköintimaksuja. Kysymys oli siten palveluja koskevasta käyttöoikeussopimuksesta. Markkinaoikeus jätti sille asiassa tehdyn valituksen kuitenkin tutkimatta myöhässä tehtynä ja hylkäsi Kevan oikeudenkäyntikuluvaatimuksen.

Korkein hallinto-oikeus katsoi, toisin kuin markkinaoikeus, ettei Kevan ja X Oy:n välisessä sopimuksessa ollut kyse hankinnasta eikä palveluja koskevasta käyttöoikeussopimuksesta. Keva oli ostanut kyseessä olevat pysäköintilaitosten hallintaan oikeuttavat osakkeet sijoitusomaisuudekseen. Sopimuksessa oli kysymys olemassa olevien tilojen vuokraamisesta ulkopuoliselle niinikään sijoitustarkoituksessa.

Korkein hallinto-oikeus kumosi markkinaoikeuden päätöksen Kevan valituksessa tarkoitetuilta osin ja velvoitti markkinaoikeudessa valittajina olleet yhtiöt yhteisvastuullisesti korvaamaan Kevan oikeudenkäyntikulut markkinaoikeudessa ja korkeimmassa hallinto-oikeudessa.

Laki julkisista hankinnoista (348/2007) 5 § 1 momentti, 8 § 1 momentti

Hallintolainkäyttölaki 74 § 1 momentti

Päätös, josta valitetaan

Markkinaoikeus 6.6.2013 nro 250/2013

Asian aikaisempi käsittely

Keva ja X Oy (jäljempänä myös vuokralainen) ovat 16.12.2011 allekirjoittaneet vuokrasopimuksen kolmen Helsingin ydinkeskustassa sijaitsevan maanalaisen pysäköintilaitoksen vuokraamisesta 20 vuoden ajaksi siten, että vuokrasopimukset alkavat aikavälillä 1.2.2012–31.12.2014. Sopimuksen mukaan vuokralaisella on oikeus tämän jälkeen vuokrata kohde samoin ehdoin 10 vuoden vuokra-ajaksi.

Sopimuksen mukaan vuokralaisen maksama vuokra on pääomavuokraa. Vuokra on sidottu sopimuksessa tarkemmin määritellyllä tavalla indeksiin. Kaikki vuokralaisen vuokrauskohteessa harjoittamasta pysäköintitoiminnasta ja siihen liittyvästä toiminnasta kertyvät tuotot kuuluvat vuokralaiselle

Sopimuksen voimaantulon edellytyksenä on ollut, että Kevan hallitus hyväksyy Y Oy:n, Z Oy:n ja Oy Å Ab:n koko osakekantojen ostamisen. Sopimus raukeaa, mikäli Keva ei ole saanut edellä mainittuja osakekantoja omistukseensa viimeistään 29.2.2012.

Kevan hallitus on 20.12.2011 tehnyt päätöksen mainittujen osakekantojen ostamisesta.

Keva on 16.2.2012 allekirjoitetuilla kauppakirjoilla saanut mainittujen osakekantojen omistusoikeuden kokonaan itselleen.

Markkinaoikeuden ratkaisu

Markkinaoikeus, jossa A Oy ja B Oy ovat olleet valittajina ja Keva vastapuolena, on valituksenalaisella päätöksellään jättänyt A Oy:n ja B Oy:n yhteisen valituksen tutkimatta ja hylännyt muutoksenhakijoiden sekä Kevan vaatimukset oikeudenkäyntikulujen korvaamisesta.

Markkinaoikeus on lausunut ratkaisunsa perusteluina seuraavaa:

Valituksen tutkiminen

Hankintayksikön mukaan valitus tulee ensisijaisesti jättää tutkimatta markkinaoikeuden toimivaltaan kuulumattomana, koska valitus ei kohdistu julkiseen hankintaan. Toissijaisesti valitus tulee hankintayksikön mukaan jättää tutkimatta myöhässä saapuneena.

Julkisista hankinnoista annetun lain (hankintalaki) 5 § sisältää hankintasopimuksen määritelmät. Pykälän 1 kohdan mukaan hankintasopimuksella tarkoitetaan kirjallista sopimusta, joka on tehty yhden tai usean hankintayksikön ja yhden tai usean toimittajan välillä ja jonka tarkoituksena on rakennusurakan toteuttaminen, tavaran hankinta tai palvelun suorittaminen taloudellista vastiketta vastaan. Pykälän 4 kohdan mukaan palveluhankintasopimuksella tarkoitetaan muuta kuin julkista rakennusurakkaa tai julkista tavarahankintaa koskevaa sopimusta, jonka kohteena on palvelujen suorittaminen. Pykälän 6 kohdan mukaan käyttöoikeussopimuksella taas tarkoitetaan muuten samanlaista sopimusta kuin palveluhankintasopimus, mutta palvelujen vastikkeena on joko oikeus hyödyntää palvelua tai tällainen oikeus ja maksu yhdessä. Säännöksen esitöiden (HE 50/2006 vp s. 51) mukaan käyttöoikeussopimuksen vastikkeena voi olla esimerkiksi oikeus periä maksuja palveluja käyttäviltä asiakkailta.

Hankintalain 5 §:n 13 kohdan mukaan suorahankinnalla tarkoitetaan hankintamenettelyä, jossa hankintayksikkö julkaisematta hankintailmoitusta valitsee menettelyyn mukaan yhden tai usean toimittajan, jonka kanssa hankintayksikkö neuvottelee sopimuksen ehdoista.

Hankintalain 6 §:n 1 momentin mukaan laissa tarkoitettuja hankintayksiköitä ovat:

1) valtion, kuntien ja kuntayhtymien viranomaiset;

2) evankelis-luterilainen kirkko ja ortodoksinen kirkko sekä niiden seurakunnat ja muut viranomaiset;

3) valtion liikelaitoksista annetun lain (1185/2002) mukaiset liikelaitokset;

4) julkisoikeudelliset laitokset; julkisoikeudellisella laitoksella tarkoitetaan oikeushenkilöä, joka on nimenomaisesti perustettu tyydyttämään sellaisia yleisen edun mukaisia tarpeita, joilla ei ole teollista tai kaupallista luonnetta ja:

a) jota rahoittaa pääasiallisesti 1–4 kohdassa tarkoitettu hankintayksikkö;

b) jonka johto on 1–4 kohdassa tarkoitetun hankintayksikön valvonnan alainen; taikka

c) jonka hallinto-, johto- tai valvontaelimen jäsenistä 1–4 kohdassa tarkoitettu hankintayksikkö nimeää yli puolet; sekä

5) mikä tahansa hankinnan tekijä silloin, kun se on saanut hankinnan tekemistä varten tukea yli puolet hankinnan arvosta 1–4 kohdassa tarkoitetulta hankintayksiköltä.

Kevan toiminta perustuu lakiin. Kunnallisen eläkelain 2 §:n mukaan Kevan jäsenyhteisöjä ovat kunnat ja kuntayhtymät sekä osa kunnallisista yhdistyksistä ja osakeyhtiöistä. Kevan toiminnan yleinen valvonta kuuluu valtiovarainministeriölle. Rahoitustoiminnan suunnittelua ja sijoitustoimintaa valvoo Finanssivalvonta. Markkinaoikeus katsoo, että Keva on hankintalain 6 §:n 1 momentissa tarkoitettu julkisoikeudellinen laitos, joka on nimenomaisesti perustettu tyydyttämään sellaisia yleisen edun mukaisia tarpeita, joilla ei ole teollista tai kaupallista luonnetta ja jonka johto on edellä mainitun lainkohdan 1–4 kohdassa tarkoitetun hankintayksikön valvonnan alainen. Keva on siten hankintalaissa tarkoitettu hankintayksikkö.

Keva on 16.12.2011 tehnyt X Oy:n kanssa sopimuksen kolmen maanalaisen pysäköintilaitoksen pysäköintiin tarkoitetuista tiloista muun muassa niihin liittyvine ajoväylineen. Vuokrasopimukseksi otsikoidun sopimuksen mukaan "Kaikki vuokralaisen vuokrauskohteessa harjoittamasta pysäköinti- ja siihen liittyvästä toiminnasta kertyvät tuotot kuuluvat vuokralaiselle."

Sopimuksessa todetaan edelleen seuraavaa:

"Vuokralainen vastaa vuokrauskohteen hoidosta ja ylläpidosta, kuten sähkönkulutuksesta, lämmityksestä, vesi- ja jätevesimaksuista, mahdollisesta kaasusta, vuokrauskohteen sekä sen katualueen siivouksesta ja puhtaanapidosta."

Edelleen vuokrasopimuksessa todetaan vuokranantajan vastuusta muun muassa seuraavaa:

"Vuokranantaja vastaa vuokrauskohteesta kaikilta muilta osin paitsi siltä osin kuin vastuu on vuokranjakotaulukon mukaisesti vuokralaisella".

Euroopan unionin tuomioistuimen oikeuskäytännössä on katsottu, että kun viranomainen tekee palvelujen tarjoajan kanssa maksullisen yleisen pysäköintialueen hallinnointia koskevan sopimuksen, josta vastikkeena tälle palvelujen tarjoajalle maksetaan korvaus kolmansien kyseisen pysäköintialueen käytöstä maksamista määristä, kyse on julkisia palveluja koskevasta käyttöoikeussopimuksesta (asia C-458/03, Parking Brixen GmbH v. Gemeinde Brixen ja Stadtwerke Brixen AG, tuomio 13.10.2005, 43 kohta, julkaistu oikeustapauskokoelmassa 2005 I-08585).

Palveluja koskevassa käyttöoikeussopimuksessa palvelujen tarjoamisen vastikkeena on joko palvelujen hyödyntämisoikeus yksinään tai tällainen oikeus ja maksu yhdessä. Sopimuksen määritteleminen palveluja koskevaksi käyttöoikeussopimukseksi edellyttää lisäksi, että palveluntarjoaja ottaa kantaakseen kyseisten palvelujen hyödyntämiseen liittyvän riskin.

Markkinaoikeus katsoo, että Kevan ja X Oy:n välisessä sopimuksessa on ollut kysymys pysäköintilaitosten hallinnointia koskevasta sopimuksesta, jossa X Oy on sitoutunut hoitamaan ja ylläpitämään kyseessä olevia pysäköintilaitoksia saaden vastikkeeksi oikeuden periä pysäköintimaksuja. Hankintalain 5 §:n 6 kohdassa säädetty vastiketta koskeva edellytys on siten täyttynyt. Järjestelyssä X Oy on myös ottanut kantaakseen pysäköintitoimintaan liittyvän taloudellisen riskin. Kevan tekemää sopimusta on siten pidettävä hankintalain 5 §:n 6 kohdassa tarkoitettuna palveluja koskevana käyttöoikeussopimuksena, johon sovelletaan hankintalain 15 §:n 1 kohdan ja 21 §:n 2 momentin mukaisesti kansallisia hankintoja koskevia hankintalain I, III ja IV osan säännöksiä, ja jota koskevan valituksen osalta markkinaoikeus on siten toimivaltainen tuomioistuin.

Markkinaoikeus toteaa vielä, että palveluja koskeviin käyttöoikeussopimuksiin ei Euroopan parlamentin ja neuvoston direktiivin 2007/66/EY 1 artiklan 1 kohdan ja Euroopan parlamentin ja neuvoston direktiivin 2004/18/EY 17 artiklan mukaan sovelleta sanottujen direktiivien säännöksiä lukuun ottamatta direktiivin 2004/18/EY 3 artiklan mukaista syrjimättömyyslauseketta.

Asiassa tulee vielä ottaa kantaa siihen, onko valitus jätettävä hankintayksikön esittämällä tavalla myöhässä saapuneena tutkimatta.

Valituksen kohteena olevassa Kevan tekemässä vuokrasopimuksessa on ollut kysymys siitä, että Keva on ilman hankintailmoituksen julkaisemista ja sitä seurannutta tarjousmenettelyä tehnyt käyttöoikeussopimuksen suorahankintana.

Asiassa esitetyn selvityksen mukaan vuokrasopimus eli pysäköintitiloja koskeva käyttöoikeussopimus on allekirjoitettu 16.12.2011. Vuokrasopimuksen voimaantulon ehtona on kuitenkin ollut, että Keva saa omistukseensa kaikkien kolmen pysäköintitilan koko osakekannat 29.2.2012 mennessä. Asiassa saadun selvityksen mukaan Keva on saanut osakekannat omistukseensa 16.2.2012.

Valittaja on 16.4.2012 tiedustellut (oikeammin: valittajat ovat 16.4.2012 tiedustelleet) Kevalta, milloin Keva aikoo järjestää kyseessä olevien pysäköintitilojen operoinnin kilpailutuksen. Keva on 26.4.2012 vastannut, että tarjouskilpailua ei järjestetä, koska Keva on jo sopinut kaikkien pysäköintilaitosten vuokrauksesta erään operaattorin kanssa. Kirjeessä on vielä ilmoitettu, ettei laki julkisista hankinnoista tule sovellettavaksi, koska kyseessä on sijoitustoimintaan liittyvä vuokrasopimus, jonka ehtojen mukaan liiketoimintavastuu tulee olemaan vuokralaisella.

Valittaja (oikeammin: B Oy) on vielä 8.10.2012 tiedustellut Kevalta, milloin sopimus toisen operaattorin kanssa on tehty. Keva on 10.10.2012 vastannut, että sopimus on tehty 16.12.2011.

Valituksen määräajoista on säädetty hankintalain 87 §:ssä. Suorahankintaan sovelletaan pykälän 4 ja 5 momentin mukaisia määräaikoja. 4 momentin mukaan, jos hankintayksikkö on toimittanut julkaistavaksi suorahankintaa koskevan ilmoituksen Euroopan unionin virallisessa lehdessä, valitus on tehtävä 14 päivän kuluessa ilmoituksen julkaisemisesta. Pykälän 5 momentin 1 kohdan mukaan, jollei 4 momentissa tarkoitettua ilmoitusta ole julkaistu, suorahankintaa koskeva valitus on tehtävä 30 päivän kuluessa siitä, kun suorahankinnasta on julkaistu jälki-ilmoitus Euroopan unionin virallisessa lehdessä. Momentin 2 kohdan mukaan valitus on tehtävä viimeistään kuuden kuukauden kuluessa siitä, kun hankintasopimus on tehty.

Asiassa esitetyn selvityksen perusteella hankintayksikkö ei ole julkaissut asiassa suorahankintaa koskevaa ilmoitusta tai sitä koskevaa jälki-ilmoitusta. Edellä mainitusta lainkohdasta ilmenevät lyhyemmät määräajat valituksen tekemiselle eivät siten tule sovellettavaksi.

Nyt sovellettavan 87 §:n 5 momentin 2 kohdan säätämiseen johtaneissa lain esitöissä (HE 190/2009 vp s. 62) on todettu, että hankintasopimuksella aikaansaadun oikeustilan suojaaminen korostuu ajan kulumisen myötä ja että hankintasopimuksen tehottomuuden sisällön määrittäminen vaikeutuu; sen vuoksi suorahankinnoissa vaatimusten esittäminen rajoitettaisiin enimmillään kuuteen kuukauteen hankintasopimuksen tekemisestä.

Hankintalain 87 §:n 3 momentin, jossa säädetään valitusajasta tilanteessa, jossa hankintayksikön tekemä ja tarjoajalle tiedoksiannettu hankintapäätös tai valitusosoitus on ollut olennaisesti puutteellinen, esitöissä (HE 190/2009 vp s. 61) on todettu, että ehdotettu säännös merkitsee poikkeusta hallintolainkäyttölain sääntelystä. Hallintolainkäyttölain lähtökohtana on, että valitusta ei jätetä tutkimatta, jos valitusosoitukseen sisältyy virheellisyys, joka on voinut vaikuttaa valituksen saapumiseen myöhässä. Hankintapäätöksen tiedokseen saanut asianosainen on puutteellisesti perustellusta päätöksestä tai puutteellisesta valitusosoituksesta huolimatta tullut tietoiseksi hankintayksikön ratkaisusta ja ainakin osittain oikeussuojan tarpeestaan. Hankinta-asioiden luonteen ja oikeussuojakeinojen tehokkaan käytön näkökulmasta tällaisissa tilanteissa voitaisiin kilpailun hävinneeltä tarjoajalta edellyttää, että tarjoaja ottaa ratkaisun tarkemmasta sisällöstä ja valitusosoituksesta selkoa kohtuullisessa ajassa. Kohtuulliseksi ajaksi on ehdotettu kuutta kuukautta hankintapäätöksen tekemisestä. Määräajalla suojattaisiin syntynyttä oikeustilaa. Hankintayksikkö on käytännössä lähes aina kuuden kuukauden kuluessa hankintapäätöksen tekemisestä tehnyt hankintasopimuksen ja toteuttanut hankinnan osittain tai jopa kokonaan.

Markkinaoikeus toteaa, ettei hankintalaissa tai sen esitöissä ole tarkemmin määritelty, mitä suorahankintojen valitusajan alkamisen osalta tarkoitetaan hankintasopimuksen tekemisellä. Markkinaoikeus katsoo, että Kevan ja X Oy:n välisen sopimuksen ehdollisuus on lakannut ja sopimus on tullut molempia osapuolia sitovaksi 16.2.2012 Kevan saatua sopimuksen kohteena olevien pysäköintilaitosten omistajina olevien kiinteistöyhtiöiden koko osakekannat omistukseensa. Näin ollen käyttöoikeutta koskeva hankintasopimus on hankintayksikön ja X Oy:n välillä syntynyt viimeistään 16.2.2012, josta on myös alkanut hankintalain 87 §:n 5 momentin 2 kohdan mukainen kuuden kuukauden määräaika valituksen tekemiselle markkinaoikeuteen.

Markkinaoikeus toteaa lisäksi, että julkista hankintaa koskevassa asiassa määräaika valituksen tekemiselle markkinaoikeuteen on luonteeltaan materiaalinen määräaika, jonka osalta oikeuskirjallisuudessa (Havansi, Erkki, Määräajat oikeudenkäynnissä, WSOY Lakitieto 2004, s. 251) on katsottu valituksen määräajan pidentämisen tuomioistuimen toimesta esimerkiksi laillisen esteen tai muun hyväksyttävän syyn perusteella edellyttävän nimenomaista lain säännöstä.

Hankintalain 87 §:n esitöissä todetulla tavalla sille taholle, joka haluaa valittaa hankintayksikön julkiseen hankintaan liittyvästä menettelystä, voidaan hankinta-asioiden luonteen vuoksi asettaa tietynlainen selonottovelvollisuus liittyen hankintapäätökseen ja hankintasopimukseen.

Markkinaoikeus katsoo, että hankintalain 87 §:n 5 momentin 2 kohdan mukaisella kuuden kuukauden määräajalla on lain esityöt huomioon ottaen haluttu nimenomaisesti rajata mahdollisuutta valittaa hankintayksikön tekemästä suorahankinnasta, vaikka suorahankinnasta, jossa hankintaa ei lainkaan kilpailuteta julkisesti, ei usein tiedoteta mahdollisesti hankinnasta kiinnostuneille alan elinkeinonharjoittajille. Perusteena tälle rajoitukselle on esitöissä todetulla tavalla ollut jo syntyneiden sopimussuhteiden sopimusoikeudellisen sitovuuden ja hankintayksikön sopijapuolen suojaaminen.

Valittaja on edellä kuvatulla tavalla saanut (oikeammin: valittajat ovat edellä kuvatulla tavalla saaneet) 26.4.2012, eli valitusajan kuluessa, Kevalta tiedon siitä, että Keva on jo tehnyt asiassa hankintasopimuksen ja että se ei ole kilpailuttanut hankintaa hankintalain säännösten mukaisesti. Saamastaan suorahankintaa koskevasta tiedosta huolimatta valittaja ei ole tehnyt (oikeammin: valittajat eivät ole tehneet) valitusta markkinaoikeuteen, vaan on ottanut uudelleen yhteyttä hankintayksikköön vasta 8.10.2012. Näin ollen markkinaoikeus katsoo, että tässä asiassa ei ole perusteita poiketa hankintalaissa säädetystä suorahankintojen valitusajasta.

Määräaika valituksen toimittamiselle markkinaoikeuteen on edellä todetulla tavalla alkanut 16.2.2012 ja se on hankintalain 87 §:n 5 momentin 2 kohdan mukaan päättynyt 16.8.2012. Näin ollen 22.10.2012 markkinaoikeuteen saapunut valitus on jätettävä myöhässä saapuneena tutkimatta.

Oikeudenkäyntikulujen korvaaminen

Hankintalain 89 §:n 2 momentin mukaan hankinta-asiassa oikeudenkäyntikulujen korvaamiseen sovelletaan, mitä hallintolain­käyttölain 74 §:n 1 ja 2 momentissa säädetään.

Hallintolainkäyttölain 74 §:n 1 momentin mukaan asianosainen on velvollinen korvaamaan toisen asianosaisen oikeudenkäyntikulut kokonaan tai osaksi, jos erityisesti asiassa annettu ratkaisu huomioon ottaen on kohtuutonta, että tämä joutuu pitämään oikeudenkäyntikulunsa vahinkonaan. Harkittaessa julkisen asianosaisen korvausvelvollisuutta on pykälän 2 momentin mukaan otettava erityisesti huomioon, onko oikeudenkäynti aiheutunut viranomaisen virheestä.

Asiassa annettu ratkaisu ja hankintayksikön menettely huomioon ottaen ei ole kohtuutonta, jos asianosaiset saavat pitää oikeudenkäyntikulunsa vahinkonaan.

Asian ovat ratkaisseet markkinaoikeuden jäsenet Ville Parkkari, Reima Jussila (eri mieltä) ja Olli Wikberg.

Käsittely korkeimmassa hallinto-oikeudessa

Keva on valituksessaan vaatinut, että markkinaoikeuden päätös kumotaan siltä osin kuin Kevan vaatimus oikeudenkäyntikulujen korvaamisesta on hylätty. Keva on vaatinut, että B Oy ja A Oy velvoitetaan korvaamaan Kevan arvonlisäverolliset oikeudenkäyntikulut markkinaoikeudessa 6 085,80 eurolla ja korkeimmassa hallinto-oikeudessa 9 209,80 eurolla, molemmat määrät viivästyskorkoineen.

Keva on perustellut vaatimuksiaan muun ohella seuraavasti:

Markkinaoikeus on katsonut päätöksessään, että Kevan tekemää vuokrasopimusta olisi pidettävä hankintalain 5 §:n 6 kohdassa tarkoitettuna palveluja koskevana käyttöoikeussopimuksena ja että markkinaoikeus olisi toimivaltainen tuomioistuin tutkimaan vuokrasopimusta koskevan valituksen.

X Oy on ottanut kesällä 2011 yhteyttä Kevan sijoitustoimintoon ja ehdottanut yhteistyötä liittyen käynnissä olleeseen Helsingin keskustassa sijaitsevan kolmen pysäköintihallin myyntiä koskeneeseen tarjouskilpailuun.

Myytävinä olivat yhdellä kaupalla keskinäiset kiinteistöyhtiöt Oy Å Ab (useita osakkeenomistajia, joista suurimpina Helsingin kaupunki, Oy Ä Ab), Y Oy (omistajana Ö Oy) ja Z Oy (omistajana Helsingin kaupunki). Yhden kohteen pysäköintioperaattorina oli toiminut X Oy. Kahden muun operaattorina oli toiminut A Oy, jonka vuokrasopimus oli päättymässä vuoden 2013 lopussa.

Keva ryhtyi valmistelemaan tarjouksen tekoa ja neuvottelemaan X Oy:n kanssa operaattoriyhteistyöstä. Neuvottelujen tuloksena saatiin aikaan 16.12.2011 vuokrasopimus, jonka voimaantulon edellytyksenä oli se, että Keva saa kyseessä olevien pysäköintiyhtiöiden osakekannat omistukseensa 29.2.2012 mennessä.

Myyjät hyväksyivät Kevan tarjouksen ja Kevan hallitus hyväksyi sijoitusesityksen 20.12.2011. Osakkeet siirtyivät Kevan omistukseen osakekaupan vahvistumispäivänä 16.2.2012, jolloin vuokrasopimus tuli voimaan.

Keva ei olisi osallistunut tarjouskilpailuun ilman luotettavaa, riittävät resurssit ja referenssit omaavaa operaattorikumppania. Operaattorikumppanin hankinta julkista hankintamenettelyä käyttäen ei olisi käytännössä tullut kysymykseen osakekaupan tarjouskilpailun aikana.

Mikäli hankintalakia sovellettaisiin nyt kysymyksessä olevaan tapaukseen, lopputuloksena olisi, että Keva ei pystyisi muiden eläkevakuutusyhtiöiden kanssa tasapuolisesti hankkimaan sijoitusomaisuutta. Koko prosessissa on ollut kyse tavanomaiseen sijoitustoimintaan kuuluvasta sijoituskohteen hankinnasta, ei siis hankintamenettelystä.

Kevan suoraan omistama kiinteistösijoitusomaisuus käsittää 128 sijoituskohdetta Suomessa. Kaikki kohteet ovat keskinäisiä kiinteistöyhtiöitä, joiden osakkeenomistajana Keva vuokraa hallinnassaan olevia huoneistoja. Nyt kysymyksessä oleva vuokrasopimus on ehdoiltaan täysin verrattavissa esimerkiksi hotellikiinteistöjen tiloista tehtyihin Kevan ja hotellioperaattoreiden välisiin vuokrasopimuksiin.

Keva ei pääsääntöisesti lähde tekemään kiinteistökauppoja, ellei kohteessa ole tai siihen ole sitovasti tulossa vuokralaista. Vuokralaisen (pysäköintioperaattorin) olemassaolo on ollut myös tämän kaupan edellytys. Ennen kauppaa ei käytännössä olisi ollut mitenkään edes mahdollista kilpailuttaa vuokralaista hankintalain mukaisesti. Esimerkiksi ilmoitus Hilmassa olisi ilman muuta sulkenut Kevan pois koko tarjouskilpailusta.

Keva kilpailee sijoittajana muun muassa kiinteistömarkkinoilla yksityisten toimijoiden kanssa. Kilpailuneutraliteetin näkökulmasta olisi todellinen ongelma, jos suunnitellut sijoitukset pitäisi etukäteen kilpailuttaa. Julkisyhteisöjen kilpailuneutraliteetti on tunnustettu muun muassa viranomaisten toiminnan julkisuudesta annetun lain 24 §:n 1 momentin 17 kohdassa.

Vuokrasopimuksessa vuokralaisen maksettavaksi määrätty vuokra on niin sanottu pääomavuokra. Tällainen vuokra on kiinteistöliiketoiminnassa yleisesti käytössä silloin, kun vuokrauskohde on vuokrattu kokonaan yhdelle käyttäjälle. Pääomavuokrasopimukselle on tyypillistä, että vuokralainen ottaa sopimuksella pääasiallisen kustannusvastuun vuokrauskohteen ylläpidosta ja hoidosta. Poikkeuksena voivat olla kiinteistön ja sen laitteiden peruskorjauksen luontoiset työt sekä kiinteistövakuutuksen ottaminen ja kiinteistöveron maksaminen, jotka useasti sovitaan vuokranantajan vastattaviksi.

Vuokra on markkinaehtoinen ja vuokrauskohde täyttää Kevan sijoitustoiminnassa kiinteistösijoituksille asettamat vaatimukset. Keva ei aseta mitään rajoituksia vuokralaisen vuokrauskohteessa harjoittaman liiketoiminnan palvelujen hinnoittelulle, vaan tämä on vuokralaisen vapaassa harkinnassa.

Keva on vuokrannut 16.12.2011 allekirjoitetulla vuokrasopimuksella omistamansa tilat X Oy:lle. Vuokrasopimuksessa todetaan vuokrauskohteesta muun ohella seuraavaa:

"Vuokrauskohteena on kolmen kiinteistöyhtiön hallitsemien Helsingin keskustassa sijaitsevien pysäköintilaitosten pysäköintiin tarkoitetut tilat niihin liittyvine ajoväylä-, jalankulkuväylä-, porrashuone-, huolto-, teknisine ja kaikkine muine tiloineen kohdassa 12 mainittuja väestönsuojatiloja lukuun ottamatta sekä niissä olevine laitteineen ja kalustoineen (Inventaariolista liitteenä 1). Kaikki pysäköintipaikat ovat vuokralaisen vapaassa vuokrauskäytössä ilman rajoituksia."

(- - -)

"Kaikki vuokralaisen vuokrauskohteessa harjoittamasta pysäköinti- ja siihen liittyvästä toiminnasta kertyvät tuotot kuuluvat vuokralaiselle."

Euroopan unionin tuomioistuin on todennut oikeuskäytännössään (muun ohella yhdistetyt asiat C-145/08 ja C-149/08), että sopimuksen pääasiallinen kohde ratkaisee sen, tuleeko sopimukseen sovellettavaksi julkisia hankintoja koskevat oikeusohjeet. Sopimukseen liitännäisesti liittyvät palvelut eivät tee sopimuksesta julkista hankintaa, jos sopimuksen pääasiallinen kohde ei ole julkinen hankinta.

Euroopan unionin tuomioistuin on asiassa C-458/03 katsonut, että kysymyksessä oli julkisia palveluja koskeva käyttöoikeussopimus, kun kunta antoi kahden yleisen pysäköintialueen hallinnoinnin erään yhtiön tehtäväksi. Kysymys oli yleisistä pysäköintialueista, joita kunta oli aikaisemmin itse suoraan hallinnoinut 10 vuoden ajan.

Korkein hallinto-oikeus ja markkinaoikeus ovat katsoneet oikeuskäytännössään (korkeimman hallinto-oikeuden päätös 8.4.2010 taltionumero 750), ettei kysymyksessä ole julkinen hankinta, kun julkisen sektorin yksikkö vuokraa omistamaansa kiinteistöä tai toimitilaa yksityiselle yritykselle liiketoiminnan harjoittamista varten.

Käsillä olevassa asiassa ei ole kysymys julkisesta hankinnasta eikä Keva myöskään hanki mitään palveluja. Keva on asiassa vuokranantaja ja Keva vuokraa omistamaansa sijoitusomaisuutta osana normaalia sijoitustoimintansa.

Kevalla ei ole lakisääteistä tehtävää eikä velvollisuutta järjestää pysäköintitilaa tai tuottaa pysäköintipalveluja. Kevaa ei voida rinnastaa pysäköintihallien omistajana esimerkiksi kuntaan tai kaupunkiin, joiden tehtäviin saattaa kuulua pysäköintitilan järjestäminen ja pysäköintipalveluiden tuottaminen. Kevalle pysäköintihallien omistaminen on yksinomaan sijoitustoimintaa vastaavalla tavalla kuin esimerkiksi muiden kiinteistöjen tai arvopapereiden omistaminen.

Markkinaoikeuden päätöksessään viittaama Euroopan yhteisöjen tuomioistuimen tuomio 13.10.2005 (asia C-458/03, Parking Brixen GmbH v. Gemeinde Brixen ja Stadtwerke Brixen AG) ei tule sovellettavaksi asiassa.

EY:n tuomioistuimen tuomion kohteena olleessa asiassa vuokranantajana oli kunta. Vuokrauksen kohteena oli yleinen uimahalli, joka todennäköisesti myös oli kunnallista toimintaa, ja yleinen pysäköintialue, jota kunta oli aikaisemmin itse hoitanut 10 vuoden ajan. Kunnan lakisääteisiin tehtäviin todennäköisesti kuului järjestää yleisiä pysäköintitiloja ja tarjota niihin liittyviä palveluita.

Nyt käsillä olevassa asiassa vuokranantajana on eläkeyhteisö ja vuokrauksen kohteena arvokas sijoitusomaisuus. Pysäköintitilojen omistus on Kevalle yksinomaan sijoitus.

Sopimuksen pääasiallinen kohde on selvästi Kevan arvokkaan sijoitusomaisuuden vuokraaminen sopimuskumppanille liiketoiminnan harjoittamista varten. Vuokran tarkoituksena on tuottaa tuottoa Kevan merkittävälle sijoitukselle.

Vuokralaisen vastattavaksi tulevat vuokrauskohteen hoito ja ylläpito, kuten sähkönkulutuksesta, lämmityksestä, vesi- ja jätevesimaksuista, mahdollisesta kaasusta, vuokrauskohteen sekä sen katualueen siivouksesta ja puhtaanapidosta vastaaminen, ovat ainoastaan liitännäisiä ja toisarvoisia verrattuna Kevan sijoituksen arvoon ja vuokralaisen liiketoiminnan arvoon.

Vuokrasopimuksessa ei ole kyse siitä, että Keva antaisi pysäköintilaitostensa hoitamisen ja ylläpitämisen X Oy:n tehtäväksi, joka vastineena tästä saisi periä maksuja pysäköitsijöiltä. Jo sijoitusomaisuuden arvo itsessään osoittaa, että kysymys on erittäin arvokkaasta sijoitusomaisuudesta ja että vuokra maksetaan tuottona tälle.

Asia ei kuulu markkinaoikeuden toimivaltaan. Markkinaoikeuden olisi tullut jättää valitus tutkimatta ja velvoittaa valittajat korvaamaan Kevan oikeudenkäyntikulut.

B Oy ja A Oy ovat valituksen johdosta antamassaan yhteisessä selityksessä vaatineet, että valitus hylätään ja Keva velvoitetaan korvaamaan yhtiöiden arvonlisäverottomat oikeudenkäyntikulut korkeimmassa hallinto-oikeudessa viivästyskorkoineen.

Yhtiöt ovat perusteluina vaatimuksilleen esittäneet muun ohella seuraavaa:

Hankintalain 5 §:n 6 kohdan mukaan palveluja koskevalla käyttöoikeussopimuksella tarkoitetaan muuten samanlaista sopimusta kuin palveluhankintasopimus, mutta palvelujen vastikkeena on joko oikeus hyödyntää palvelua tai tällainen oikeus ja maksu yhdessä. Käyttöoikeussopimukselle on tyypillistä, että sen vastikkeena on esimerkiksi oikeus periä maksuja palveluja käyttäviltä asiakkailta. Korvaustapa on yksi palvelukonsession tunnusmerkeistä.

Lisäksi oikeuskäytännöstä ilmenee, että palvelukonsessio edellyttää, että konsessionsaaja ottaa kantaakseen kyseisiin palveluihin liittyvän liiketoiminnallisen riskin. Mikäli palvelutoimintaan liittyvää riskiä ei siirretä palvelun suorittajalle, kyseinen toimenpide on palveluhankintaa koskeva sopimus eikä palvelukonsessio. Myös Euroopan komission tulkitsevassa tiedonannossa käyttöoikeussopimuksista todetaan, että palvelun suorittajan tulee vastata toimintaan liittyvistä riskeistä.

Toisin kuin valittuja valituksessaan esittää, käyttöoikeussopimuksia käytetään usein viranomaisen omistuksessa olevien kiinteistöjen hyödyntämiseen. Näissä tapauksissa viranomainen myöntää yritykselle oikeuden johonkin kiinteistöön, jossa tämä voi harjoittaa toimintaa. Konsessionsaajalla on yleensä oikeus periä käyttäjiltä asiakasmaksuja. Käyttöoikeuksien kilpailuttaminen voi koskea yksittäistä palvelua tai se voi liittyä ulkoistukseen. Käyttöoikeussopimuksia on käsitelty laajalti oikeustapauskäytännössä, ja konsession käsite on siten ajan myötä vakiintunut.

Markkinaoikeuden päätöksessä viitatussa Euroopan yhteisöjen tuomioistuimen tuomiossa asiassa C-458/03 tuomioistuin katsoi, että kyseessä oli käyttöoikeussopimus, koska pysäköintialueen hallinnoinnista vastaava yritys sai palvelustaan korvauksen asiakkaiden maksamien maksujen muodossa. Tällainen hyvitystapa merkitsi tuomioistuimen mukaan sitä, että palvelujen tarjoaja otti vastatakseen kyseiseen palvelutoimintaan liittyvästä riskistä ja että kyseessä oli siten julkisia palveluja koskeva käyttöoikeussopimus.

Käsillä olevassa asiassa on kiistatonta, että Keva on luovuttanut omistamansa tilat X Oy:lle siinä tarkoituksessa, että tiloja hyödynnetään X Oy:n palvelun tarjonnassa ja käytetään siten pysäköintialueen hallinnointiin. X Oy on sitoutunut hoitamaan ja ylläpitämään kyseessä olevia pysäköintilaitoksia saaden vastikkeeksi oikeuden periä pysäköintimaksuja. Kyseisissä pysäköintitiloissa harjoitettu pysäköinti- ja siihen liittyvä muu toiminta on nimenomaisesti kirjattu Kevan ja X Oy:n väliseen sopimukseen, eivätkä tilat nykyisessä muodossaan edes soveltuisi muuhun toimintaan. Lisäksi on otettava huomioon, että kyseistä tilaa koskeva ja 31.1.2065 asti voimassa oleva maanvuokrasopimus määrää, että pysäköintilaitosta on käytettävä nimenomaan yleiseen maksulliseen pysäköintiin.

Liiketoiminnallinen riski kuuluu yksinomaan X Oy:lle.

Edellä esitetystä seuraa, että kaikki konsession tunnusmerkit täyttyvät. Markkinaoikeus on siten perustellusti katsonut päätöksessään kyseessä olevan käyttöoikeussopimus, joka kuuluu hankintalain soveltamisalaan. Vuokrasopimukseksi nimetyn sopimuksen sisältö vastaa täsmälleen oikeustapauskäytännössä esitettyjä konsession tunnusmerkkejä ja se on siten tosiasiassa käyttöoikeussopimus.

Keva on voittanut asian markkinaoikeudessa eikä sillä ole siten enää oikeussuojan tarvetta.

Valittajan vaatimus oikeudenkäyntikulujen korvaamisesta on perusteeton.

Keva on antanut vastaselityksen.

Korkein hallinto-oikeus on katsonut vuosikirjaratkaisussaan KHO 2002:19, ettei jää-/monitoimihallin vuokrauksessa yrittäjälle ollut kysymys julkisesta hankinnasta, koska sopimuskokonaisuuden pääasialliseen osaan ei voitu soveltaa tuolloin voimassa ollutta julkisista hankinnoista annettua lakia.

Korkein hallinto-oikeus on katsonut päätöksessään 25.11.2002 taltionumero 3065, ettei liikehuoneiston vuokrasopimuksessa ollut kyse julkisesta hankinnasta, koska järjestelyn pääasialliseen osaan ei voitu soveltaa voimassa ollutta hankintalakia.

Korkein hallinto-oikeus on todennut päätöksessään 1.12.1999 taltionumero 3887, että hankinnalla ei tarkoiteta toimintaa, joka tuottaa hankintalaissa tarkoitetulle hankintayksikölle tuloa.

Maanvuokrasopimus ei ole julkinen hankinta. Pääsääntöisesti kaikkien kiinteistöjen käyttöä koskee muun muassa kaavoituksesta johtuen erilaisia käyttötarkoituksia ja käyttörajoituksia.

Jotta kysymyksessä olisi palveluja koskeva käyttöoikeussopimus, hankintayksikön tulee hankkia jotain palvelua. Kun kysymyksessä on sekamuotoinen sopimus, hankintayksikön hankkiman palvelun tulisi olla sopimuksen pääasiallinen tarkoitus, jotta sopimuksessa olisi kyse julkisesta hankinnasta.

Hankintalain 5 §:n 1 momentin 6 kohdassa todetaan, että palvelujen vastikkeena voi olla joko oikeus hyödyntää palvelua tai tällainen oikeus ja maksu yhdessä. Hankintalain 5 §:n 1 momentin 6 kohdassa ei mainita lainkaan maksumenettelynä sitä, mistä tässä asiassa on kyse, eli että vuokralainen maksaa vuokranantajalle erittäin huomattavaa vuokraa.

Tämä johtuu siitä, että hankintalaki ja palveluja koskevat käyttöoikeussopimukset koskevat järjestelyjä, joiden pääasiallinen tarkoitus on se, että hankintayksikkö hankkii jotain palvelua. Hankintalaki ja palveluja koskevat käyttöoikeussopimukset eivät koske järjestelyjä, joiden pääasiallinen tarkoitus on se, että kiinteistön omistaja vuokraa toiselle yrittäjälle sijoitusomaisuuttaan.

Sopimuksen pääasiallinen kohde on Kevan arvokkaan sijoitusomaisuuden vuokraaminen sopimuskumppanille tämän liiketoiminnan harjoittamista varten.

Valituksen kohteena olevan järjestelyn kanssa vastaavalla tavalla markkinoilla vuokrataan esimerkiksi hotellikiinteistöjä ja kauppakeskuksia. Myös näissä vuokrasopimuksissa vuokralainen voi sitoutua huolehtimaan kiinteistöstä. Kysymyksessä ei tuolloinkaan ole kiinteistönhoitopalveluiden hankinta vaan arvokkaan sijoitusomaisuuden vuokraus liiketoiminnan harjoittamista varten.

B Oy:lle ja A Oy:lle on lähetetty tiedoksi Kevan vastaselitys.

B Oy ja A Oy ovat ilmoittaneet oikeudenkäyntikuluvaatimuksensa määrän, joka on lähetetty tiedoksi Kevalle.

Keva on ilmoittanut oikeudenkäyntikuluvaatimuksensa määrän, joka on lähetetty tiedoksi B Oy:lle ja A Oy:lle.

Korkeimman hallinto-oikeuden ratkaisu

1. Markkinaoikeuden päätös kumotaan siltä osin kuin markkinaoikeus on hylännyt Kevan oikeudenkäyntikulujen korvaamista koskevan vaatimuksen. Asia otetaan oikeudenkäyntikulujen korvaamista koskevilta osin korkeimmassa hallinto-oikeudessa välittömästi ratkaistavaksi.

B Oy ja A Oy määrätään yhteisvastuullisesti korvaamaan Kevan oikeudenkäyntikulut markkinaoikeudessa 6 085,80 eurolla viivästyskorkoineen. Viivästyskorko määräytyy korkolain 4 §:n 1 momentissa tarkoitetun korkokannan mukaisesti siitä lukien, kun kuukausi on kulunut korkeimman hallinto-oikeuden päätöksen antamisesta.

B Oy ja A Oy:n vaatimus oikeudenkäyntikulujensa korvaamisesta hylätään.

Markkinaoikeuden päätöksen lopputulosta ei muutoin muuteta.

2. Korkein hallinto-oikeus velvoittaa B Oy:n ja A Oy:n yhteisvastuullisesti korvaamaan Kevan oikeudenkäyntikulut korkeimmassa hallinto-oikeudessa 9 209,80 eurolla viivästyskorkoineen. Viivästyskorko määräytyy korkolain 4 §:n 1 momentissa tarkoitetun korkokannan mukaisesti siitä lukien, kun kuukausi on kulunut korkeimman hallinto-oikeuden päätöksen antamisesta.

B Oy:n ja A Oy:n korkeimmassa hallinto-oikeudessa aiheutuneiden oikeudenkäyntikulujen korvaamista koskevat vaatimukset hylätään.

Perustelut

1. Kevan vaatimuksen tutkiminen

1.1 Sovellettavat säännökset

Julkisista hankinnoista annetun lain (hankintalaki) 2 §:n 1 momentin mukaan lain tavoitteena on tehostaa julkisten varojen käyttöä, edistää laadukkaiden hankintojen tekemistä sekä turvata yritysten ja muiden yhteisöjen tasapuolisia mahdollisuuksia tarjota tavaroita, palveluita ja rakennusurakointia julkisten hankintojen tarjouskilpailuissa.

Hankintalain 5 §:n 1 momentin 4 kohdan mukaan palveluhankintasopimuksella tarkoitetaan muuta kuin julkista rakennusurakkaa tai julkista tavarahankintaa koskevaa sopimusta, jonka kohteena on palvelujen suorittaminen; palveluhankintasopimukseksi katsotaan myös sellainen hankintasopimus, jonka kohteena on palvelujen ohella tavaroita, jos palvelujen arvo on suurempi kuin tavaroiden arvo; lisäksi palveluhankintasopimukseksi katsotaan hankintasopimus, johon palvelujen ohella sisältyy hankintalain liitteessä C tarkoitettuja rakennustöitä. Sanotun momentin 6 kohdan mukaan palveluja koskevalla käyttöoikeussopimuksella tarkoitetaan muuten samanlaista sopimusta kuin palveluhankintasopimus, mutta palvelujen vastikkeena on joko oikeus hyödyntää palvelua tai tällainen oikeus ja maksu yhdessä.

Hankintalain 8 §:n 1 momentin 1 kohdan mukaan hankintalakia ei sovelleta palveluhankintoihin, jotka koskevat maan, olemassa olevien rakennusten tai muun kiinteän omaisuuden hankintaa tai vuokrausta millä tahansa rahoitusmuodolla taikka näihin liittyviä oikeuksia. Momentin 4 kohdan mukaan hankintalakia ei sovelleta palveluhankintoihin, jotka koskevat keskuspankkipalveluja taikka arvopaperien tai muiden rahoitusvälineiden liikkeeseen laskemiseen, ostoon, myyntiin tai siirtoon liittyviä rahoituspalveluja, kuten liiketoimia, joilla hankintayksikkö hankkii rahaa tai pääomaa.

Hankintalailla on pantu täytäntöön muun ohella julkisia rakennusurakoita sekä julkisia tavara- ja palveluhankintoja koskevien sopimusten tekomenettelyjen yhteensovittamisesta annettu direktiivi 2004/17/EY (hankintadirektiivi).

Hankintadirektiivin johdanto-osan 24 kappaleen mukaan palvelujen osalta on kiinteän omaisuuden hankintaa tai vuokrausta taikka siihen liittyviä oikeuksia koskevilla sopimuksilla erityispiirteitä, joiden vuoksi julkisia hankintoja koskevien sääntöjen soveltaminen niihin ei ole tarkoituksenmukaista. Johdanto-osan 27 kappaleen mukaan julkisia palveluja koskevan sopimuksen mukaisesti direktiivissä tarkoitettuina rahoituspalveluina ei pidetä raha- ja valuuttakurssipolitiikan tai julkista velkaa tai varantojen hallintaa koskevan taikka muun politiikan keinoja, joihin sisältyy arvopapereihin tai muihin rahoitusvälineisiin liittyviä suorituksia, erityisesti liiketoimia, joilla hankintaviranomainen hankkii rahaa tai pääomaa. Sen vuoksi johdanto-osan 27 kappaleen mukaan direktiivi ei koske arvopapereiden tai muiden rahoitusvälineiden liikkeeseenlaskua, ostoa, myyntiä tai siirtoa koskevia sopimuksia eikä keskuspankkien palveluja.

Hankintadirektiivin 16 artiklan a kohdan mukaan mainittua direktiiviä ei sovelleta palveluhankintoja koskeviin sopimuksiin, jotka koskevat maan, olemassa olevien rakennusten tai muun kiinteän omaisuuden hankintaa tai vuokrausta millä tahansa rahoitusmuodolla taikka näihin liittyviä oikeuksia koskevia sopimuksia. Mainitun kohdan mukaan direktiiviä sovelletaan kuitenkin missä tahansa muodossa tehdyn osto- tai vuokrasopimuksen kanssa samanaikaisesti, ennen sitä tai sen jälkeen tehtäviin rahoituspalveluja koskeviin sopimuksiin.

Hankintadirektiivin 16 artiklan d kohdan mukaan direktiiviä ei sovelleta palveluhankintoja koskeviin sopimuksiin, jotka koskevat arvopaperien tai muiden rahoitusvälineiden liikkeeseenlaskuun, ostoon, myyntiin tai siirtoon liittyviä rahoituspalveluja, erityisesti liiketoimia, joilla hankintayksiköt hankkivat rahaa tai pääomaa, sekä keskuspankkien palveluja koskevia sopimuksia.

1.2 Unionin tuomioistuimen oikeuskäytäntö

Unionin tuomioistuin (aikaisemmin yhteisöjen tuomioistuin) on asiassa C-458/03, Parking Brixen GmbH vastaan Gemeinde Brixen ja Stadtwerke Brixen AG antamassaan tuomiossa (ECLI:EU:C:2005:605, tuomion 43 kohta) todennut, että kun viranomainen tekee palvelujen tarjoajan kanssa maksullisen yleisen pysäköintialueen hallinnointia koskevan sopimuksen, josta vastikkeena tälle palvelujen tarjoajalle maksetaan korvaus kolmansien kyseisen pysäköintialueen käytöstä maksamista määristä, kyse on julkisia palveluja koskevasta käyttöoikeussopimuksesta.

Edellä viitatussa tuomiossa asiassa C-458/03 hankintayksikkönä toiminut viranomainen eli Brixenin kunta oli omistanut kiinteistön, jolla sijaitsi maksullinen yleinen pysäköintipaikka ja jossa oli lisäksi eräitä muita yleisiä toimintoja. Brixenin kunta oli itse hallinnoinut kyseistä pysäköintipaikkaa yli kymmenen vuoden ajan. Brixenin kunta oli antanut sopimuksella kyseisen pysäköintialueen hallinnoinnin yhtiön tehtäväksi ja vastikkeena toiminnastaan yhtiö peri pysäköintimaksuja. Sopimuksen perusteella yhtiö lisäksi maksoi Brixenin kunnalle vuosittaista korvausta, jonka määrä oli sidottu pysäköintilippujen hintaan.

1.3 Kevan asema

Keva on itsenäinen julkisoikeudellinen yhteisö, jonka toiminta perustuu kunnalliseen eläkelakiin. Keva huolehtii kunta-alan, valtion, kirkon ja Kansaneläkelaitoksen henkilöstön eläkeasioista. Keva vastaa kunta-alan henkilöstön eläkkeiden rahoituksesta ja eläkevarojen sijoittamisesta.

Keva rahoittaa eläkkeet kuntatyönantajilta ja -työntekijöiltä perittävillä eläkemaksuilla, joista suurin osa käytetään nykyisten eläkkeiden maksamiseen ja osa varoista siirretään eläkevastuurahastoon. Keva tavoittelee sijoitustuottoja, joiden avulla se voi rahoittaa osan tulevaisuuden eläkkeiden maksamisesta. Keva rahastoi myös sijoitustoiminnan tuotot.

Kunnallisen eläkelain 135 §:n 2 momentin mukaan eläkevastuurahaston varoja sijoitettaessa on huolehdittava sijoitusten varmuudesta, tuotosta ja rahaksi muutettavuudesta sekä hajauttamisesta.

Kevan toimintaa valvoo valtiovarainministeriö ja Finanssivalvonta.

Keva on hankintalain 6 §:n 1 momentin 4 kohdassa tarkoitettu hankintayksikkö.

1.4 Kevan tekemät sopimukset

Keva ja X Oy ovat 16.12.2011 allekirjoittaneet sopimuksen kolmen Helsingin ydinkeskustassa sijaitsevan maanalaisen pysäköintilaitoksen vuokraamisesta 20 vuoden ajaksi. Vuokrasopimusta on lisäksi mahdollisuus pidentää vielä 10 vuodella.

Sopimuksen mukaan kaikki vuokralaisen vuokrauskohteessa harjoittamasta pysäköinti- ja siihen liittyvästä toiminnasta kertyvät tuotot kuuluvat vuokralaiselle. Vuokralainen vastaa vuokrauskohteen hoidosta ja ylläpidosta, kuten sähkönkulutuksesta, lämmityksestä, vesi- ja jätevesimaksuista, mahdollisesta kaasusta, vuokrauskohteen sekä sen katualueen siivouksesta ja puhtaanapidosta. Sopimuksen mukaan vuokranantaja vastaa vuokrauskohteesta kaikilta muilta osin paitsi siltä osin kuin vastuu on vuokranjakotaulukon mukaisesti vuokralaisella.

Sopimuksen mukaan X Oy maksaa Kevalle pääomavuokraa. Kevan asiassa esittämän mukaan pääomavuokrasopimukselle on tyypillistä, että vuokralainen ottaa sopimuksella pääasiallisen kustannusvastuun vuokrauskohteen ylläpidosta ja hoidosta. Kevan mukaan X Oy:n maksama vuokra on markkinaehtoinen sekä määrältään erittäin huomattava. Kevan mukaan vuokraussuhde täyttää Kevan sijoitustoiminnassa kiinteistösijoituksille asettamat vaatimukset. Asiassa esitetyn selvityksen mukaan Keva ei aseta mitään rajoituksia vuokralaisen vuokrauskohteessa harjoittaman liiketoiminnan palvelujen hinnoittelulle, vaan hinnoittelu on vuokralaisen vapaassa harkinnassa.

Sopimuksen voimaantulon edellytyksenä on ollut, että Kevan hallitus hyväksyy Y Oy:n, Z Oy:n ja Oy Å Ab:n koko osakekantojen ostamisen. Sopimuksen mukaan se raukeaa, mikäli Keva ei ole saanut mainittuja osakekantoja omistukseensa viimeistään 29.2.2012.

Kevan hallitus on 20.12.2011 tehnyt päätöksen mainittujen osakekantojen ostamisesta. Keva on 16.2.2012 allekirjoitetuilla kauppakirjoilla saanut mainittujen osakekantojen omistusoikeuden.

1.5 Asian oikeudellinen arviointi ja lopputulos

Eräiden maanalaisten pysäköintitilojen hallintaan oikeuttavien kiinteistöyhtiön osakkeiden ostoa koskevassa sopimuksessa on ollut kysymys Kevan sijoitusomaisuuden hankkimisesta. Kyseisessä jo olemassa olevien rakennusten hallintaan oikeuttavien osakkeiden ostossa ei ole ollut kyse hankintalain mukaisesta hankinnasta.

Kevan ja X Oy:n 16.12.2011 allekirjoittamassa sopimuksessa on puolestaan kysymys Kevan omistamien maanalaisten pysäköintitilojen vuokraamisesta. Sopimuksella Keva ei hanki mitään palvelua, vaan se saa vuokrasopimuksen perusteella merkittävän määräistä pääomavuokraa vuokralaiselta, joka harjoittaa itsenäisesti pysäköintitoimintaa vuokraamissaan tiloissa. Pääomavuokran lisäksi vuokralainen ei suorita mitään muuta korvausta vuokranantajalle. Vuosittaisen pääomavuokran määrä on sovittu tilojen vuokrasopimuksessa. Vuokran tarkistus on sopimuksen mukaan indeksiin perustuvaa, joten vuokralaiselle kertyvät tulot eivät vaikuta vuokran tarkistamiseen.

Edellä lausuttu sekä Kevan toimiala ja sen toiminta eläkevarojen sijoittajana huomioon ottaen järjestelyssä on katsottava olevan kysymys Kevan omistamien olemassa olevien tilojen vuokraamisesta ulkopuoliselle sijoitustarkoituksessa. Korkein hallinto-oikeus katsoo siten, toisin kuin markkinaoikeus, ettei asiassa ole kysymys miltään osin julkisesta hankinnasta eikä palveluja koskevasta käyttöoikeussopimuksesta.

1.6 Markkinaoikeuden ratkaisun muuttaminen oikeudenkäyntikulujen korvausvelvoitteiden osalta

Korkeimman hallinto-oikeuden edellä mainitut perustelut olisivat johtaneet valituksen tutkimatta jättämiseen markkinaoikeudessa toisella perusteella kuin mihin markkinaoikeus on päätynyt.

Keva on hakenut muutosta markkinaoikeuden päätökseen vain siltä osin kuin markkinaoikeus on hylännyt Kevan oikeudenkäyntikulujen korvaamista koskevan vaatimuksen. Markkinaoikeuden virheelliset perustelut, joilla on ollut vaikutusta Kevan oikeusasemaan, huomioon ottaen olisi kohtuutonta, jos Keva joutuisi pitämään oikeudenkäyntikulunsa markkinaoikeudessa vahinkonaan. Tämän vuoksi B Oy ja A Oy on hallintolainkäyttölain 74 §:n 1 momentin ja oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 9 §:n nojalla määrättävä korvaamaan Kevan oikeudenkäyntikulut markkinaoikeudessa edellä ratkaisuosasta ilmenevällä tavalla.

B Oy:n ja A Oy:n oikeudenkäyntikulujen korvaamista koskevat vaatimukset markkinaoikeudessa on vastaavasti hylättävä.

2. Oikeudenkäyntikulut korkeimmassa hallinto-oikeudessa

Korkeimman hallinto-oikeuden ratkaisun lopputulos huomioon ottaen olisi kohtuutonta, jos Keva joutuisi pitämään oikeudenkäyntikulunsa vahinkonaan. Tämän vuoksi B Oy ja A Oy on hallintolainkäyttölain 74 §:n 1 momentin ja oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 9 §:n nojalla määrättävä yhteisvastuullisesti korvaamaan Kevan oikeudenkäyntikulut korkeimmassa hallinto-oikeudessa edellä ratkaisuosasta ilmenevällä tavalla.

Asian näin päättyessä ja kun otetaan huomioon hallintolainkäyttölain 74 §:n 1 momentti, B Oy:lle ja A Oy:lle ei ole määrättävä maksettavaksi korvausta oikeudenkäyntikuluista korkeimmassa hallinto-oikeudessa.

Asian ovat ratkaisseet presidentti Pekka Vihervuori sekä hallintoneuvokset Sakari Vanhala, Eija Siitari, Alice Guimaraes-Purokoski ja Outi Suviranta. Asian esittelijä Saija Laitinen.

 
Julkaistu 15.4.2015