KHO:2017:203

Maankäyttö ja rakentaminen – Rakennuslupa – Valitusoikeus – Rasite – Kiinteistö – Kiinteistön ulottuvuus – Rasitteiden käyttämiselle aiheutuva haitta

Vuosikirjanumero: KHO:2017:203
Antopäivä: 29.12.2017
Taltionumero: 6927
Diaarinumero: 2667/1/16
ECLI-tunniste: ECLI:FI:KHO:2017:203

Saarilla sijaitsevat muutoksenhakijoiden kiinteistöt olivat noin kahden kilometrin etäisyydellä kiinteistöstä, jolle rakennusluvat oli myönnetty. Kiinteistönmuodostamislain 2 §:n 1 kohdan mukaan kiinteistö käsittää siihen kuuluvan alueen lisäksi kiinteistölle kuuluvat, muita kiinteistöjä rasittavat rasiteoikeudet. Muutoksenhakijoiden omistamien kiinteistöjen hyväksi niiden käyttöä varten oli perustettu kiinteistönmuodostamislain mukaisesti hankekiinteistöön kohdistuvia rasitteita, jotka mahdollistivat kulkemisen saarilla sijaitseville kiinteistöille. Rakennushankkeen kohteena olevaa kiinteistöä rasittivat venevalkamarasite, autojen pitämistä koskeva rasite ja tierasite. Suunniteltu rakentaminen rajautui osin näihin rasitealueisiin. Lisäksi rakennuslupiin liittyvän asemapiirustuksen mukaan suunnitelluille rakennuksille johtava pelastustie kulki rasitepysäköintialueen lävitse. Muutoksenhakijoiden rasiteoikeuksien ja siten kiinteistöjen käyttämiselle aiheutui rakennushankkeesta ainakin maankäyttö- ja rakennuslain 192 §:n 1 momentin 2 kohdassa tarkoitettuja vaikutuksia ja momentin 3 kohdassa tarkoitettuja välittömiä vaikutuksia. Muutoksenhakijoilla oli siten ollut oikeus hakea muutosta rakennuslupapäätöksiin.

Mikäli rakentaminen olisi sijoittunut sijainniltaan määriteltyjen rasitteiden kohdalle, rakennusluvan myöntämiselle olisi voinut olla este rakennuspaikan hallinnan puuttumisen vuoksi. Kysymyksessä olevilla rakennusluvilla sallittu rakentaminen ei kuitenkaan sijoittunut kohtiin, joilla muutoksenhakijoiden rasitteet sijaitsivat. Pelkästään se, että pelastustie oli osoitettu rasitepysäköintialueen lävitse, ei ollut esteenä rakennuslupien myöntämiselle. Koska rakentamista ei ollut sijoitettu kohtiin, joissa rasitteet sijaitsivat ja koska rakennuslupiin sisältyi rasitteiden huomioon ottamista rakentamisessa koskeva ehto, rakennuslupien myöntäminen ei maankäyttö- ja rakennuslain 135 §:n 1 momentin 6 kohdassa tarkoitetulla tavalla tarpeettomasti haitannut muutoksenhakijoita. Rasitteet oli siten otettu rakennuslupia myönnettäessä riittävällä tavalla huomioon.

Maankäyttö- ja rakennuslaki 135 § 1 momentti 6 kohta ja 192 § 1 momentti

Kiinteistönmuodostamislaki 2 § 1 kohta

Päätös, jota valitus koskee

Turun hallinto-oikeus 6.7.2016 nro 16/0159/1

Asian aikaisempi käsittely

Kemiönsaaren rakennustarkastaja on 24.6.2015 tekemillään päätöksillä (15-171-R – 15-179-R) myöntänyt G:lle, H:lle ja I:lle rakennusluvat kolmen 88 kerrosneliömetrin suuruisen ja viiden 190 kerrosneliömetrin suuruisen asuinrakennuksen sekä 58 kerrosneliömetrin suuruisen saunarakennuksen rakentamiseen kiinteistölle Bergträsk 322-498-1-84. Olemassa oleva sauna puretaan. Lisäselvityksinä on todettu, että kiinteistöä rasittaa muun muassa venevalkama 20 x 20 metriä, alue autojen pitämiselle 20 x 30 metriä ja 4 metriä leveä rasitetie, joka kulkee rajalinjan 14–4 mukaisesti alueiden välissä.

Rakennuslupiin liitettyjen ehtojen mukaan rakentaminen tai kiinteistöjen käyttö ei saa estää rasitteiden käyttöä eikä rasitealueita saa käyttää asuinalueen parkkipaikkoina. Autojen pitämiselle tarkoitetun rasitealueen läpi sallitaan yksi tieyhteys/pelastustie kiinteistölle asemakaavan mukaan. Pelastustie tulee merkitä alueelle. Rantapuustoa ei saa kaataa ilman pakottavaa syytä.

Kemiönsaaren rakennus- ja ympäristövalvontalautakunta on 25.8.2015 tekemillään päätöksillä (§ 81–§ 89) hylännyt A:n ja hänen asiakumppaneidensa oikaisuvaatimukset.

Hallinto-oikeuden ratkaisu

Turun hallinto-oikeus on valituksenalaisella päätöksellään, siltä osin kuin nyt on kysymys, hylännyt A:n ja hänen asiakumppaneidensa valituksen rakennus- ja ympäristövalvontalautakunnan päätöksestä.

Hallinto-oikeus on perustellut päätöstään tältä osin seuraavasti:

Rakennuspaikka, sen kaavoitustilanne ja rakennushanke

Bergträskin noin 1,3 hehtaarin suuruiselle kiinteistölle on myönnetty rakennusluvat kaikkiaan kahdeksan asuinrakennuksen sekä yhden saunarakennuksen rakentamiseen.

Alueella on voimassa rakennuslain mukaisena rakennuskaavana hyväksytty Kasnäsin asemakaava, joka on tullut voimaan vuonna 1991. Rakennuspaikka on kaavassa asuinpientalojen korttelialuetta (AP). Kysymyksessä olevan korttelin 6 ohjeellisen rakennuspaikan 3 rakennusoikeus on 1 400 k-m² ja sallittu kerrosluku II. Rakennuspaikan keskiosaan on osoitettu laaja rakennusala ja rantaan lisäksi erillinen rakennusala saunarakennukselle. Kaavamääräysten mukaan rakennukset on rakennettava yhtenäisellä ja maisemaan sopivalla tavalla. Rantapuustoa ei saa kaataa ilman pakottavaa syytä. Rakennuspaikan lounaiskulma on kaavassa Backaksenkujaksi nimettyä katualuetta ja ajoneuvoliittymä Kasnäsintieltä on merkitty tähän kohtaan.

Tekninen lautakunta on 15.12.2014 myöntänyt luvan poiketa asemakaavan mukaisesta rakennusalasta ja luvan ylittää 8 k-m²:llä saunarakennuksen kaavan mukainen rakennusoikeus 50 k-m². Poikkeamislupa on lainvoimainen.

Bergträskin kiinteistöä rasittavat kiinteistörekisteriin merkityt autopaikka- ja venevalkamarasitteet, joihin muutoksenhakijoiden omistamat saarikiinteistöt ovat oikeutettuja. Autopaikka-alue on lohkomiskartan ja kiinteistörekisterin karttaotteen mukaan noin 30 x 20 metrin suuruinen ja venevalkama-alue noin 20 x 20 metrin suuruinen. Lisäksi rasitteena on mainittuja alueita yhdistävä noin 4 metriä leveä tie pitkin Bergträskin kiinteistön etelärajaa. Asiakirjoista ilmenee, että tämä kulkuyhteys on järjestetty maarekisteriin merkitystä rasitteesta poikkeavalla tavalla siten, että tie kiertää rajalinjalla olevan kallion ja sijoittuu rajalinjan pohjoispuolelle.

Rakennuslupien asemapiirroksen mukaan rasitealueille ei sijoiteta rakennuksia tai muita rakennelmia. Sen sijaan rakennusten liikenne Kasnäsintieltä on järjestetty asemakaavan mukaisen Backaksenkujan kautta siten, että kulkuyhteydet/pelastustiet kulkevat autopaikkarasitealueen halki.

Valitusoikeus

Maankäyttö- ja rakennuslain 192 §:n 1 momentin mukaan valitusoikeus rakennuslupapäätöksestä muun ohella on:

1) viereisen tai vastapäätä olevan alueen omistajalla ja haltijalla;

2) sellaisen kiinteistön omistajalla ja haltijalla, jonka rakentamiseen tai muuhun käyttämiseen päätös voi olennaisesti vaikuttaa;

3) sillä, jonka oikeuteen, velvollisuuteen tai etuun päätös välittömästi vaikuttaa.

Muutoksenhakijat ovat valitusoikeutensa perusteena vedonneet ensisijaisesti siihen, että heidän omistamiensa saarikiinteistöjen hyväksi on perustettu autopaikka-, tie- ja venevalkamarasitteet, jotka kohdistuvat kiinteistöön Bergträsk. Muutoksenhakijoiden mukaan tälle kiinteistölle myönnetyt rakennusluvat olennaisesti muuttavat ja estävät rasiteoikeuksien käyttöä. Rasiteoikeudet liittyvät saarikiinteistöille kulkemiseen ja vaikuttavat siten näiden kiinteistöjen käyttämiseen.

Muutoksenhakijoiden omistamat kiinteistöt sijaitsevat niin etäällä Bergträskin kiinteistöstä, että ne eivät ole rakennuspaikan viereisiä tai vastapäisiä alueita. Mahdollinen valitusoikeus asiassa tulee siten arvioitavaksi ainoastaan maankäyttö- ja rakennuslain 192 §:n 1 momentin 2 ja 3 kohtien perusteella.

Kulkuyhteys muutoksenhakijoiden omistamille saarikiinteistöille on järjestetty lainvoimaisessa kiinteistötoimituksessa Bergträskin kiinteistölle perustetuilla autopaikka-, tie- ja venevalkamarasitteilla. Rakennuslupiin liitetyn asemapiirroksen mukaan kulku rakennuksille on osoitettu muutoksenhakijoiden rasiteoikeuden nojalla hallitseman autopaikka-alueen halki. Kun lisäksi otetaan huomioon rasitealueen nykyisestä käytöstä esitetty selvitys, rakennuslupien mukainen kulkuyhteyksien järjestäminen rajoittaa muutoksenhakijoiden oikeutta käyttää kiinteistörekisterikarttaan merkittyä autopaikkarasitealuetta. Lupapäätökset vaikuttavat siten välittömästi muutoksenhakijoiden oikeuteen ja etuun. Heillä on näin ollen oikeus saattaa rakennuslupien lainmukaisuus tuomioistuimen tutkittavaksi.

Lupamenettely

Rakennuslupahakemuksen vireilletulosta on ilmoitettava naapurille, jollei ilmoittaminen hankkeen vähäisyys tai sijainti taikka kaavan sisältö huomioon ottaen ole naapurin edun kannalta ilmeisen tarpeetonta. Naapurilla tarkoitetaan viereisen tai vastapäätä olevan kiinteistön tai muun alueen omistajaa ja haltijaa.

Lupahakemuksesta on ilmoitettu osalle rasiteoikeuden haltijoista ja kuulemiskirjeessä pyydetty ilmoittamaan asiasta muille rasitteiden haltijoille. Maankäyttö- ja rakennuslain säännökset eivät edes edellytä, että rasiteoikeuksien haltijoita olisi lupahakemuksesta erikseen kuultava. Kuuleminen asiassa ei siten ole ollut virheellistä.

(= = =)

Rakennuslupien laillisuuden arviointi

Maankäyttö- ja rakennuslain mukaan rakennusluvan myöntämisen edellytyksenä asemakaava-alueella muun ohella on, että rakennushanke on voimassa olevan asemakaavan mukainen, rakennus soveltuu rakennettuun ympäristöön ja maisemaan sekä soveltuu paikalle.

Alueella on voimassa asemakaava, jossa on muun ohella ratkaistu rakennusten sijoittuminen rakennuspaikkana olevalle Bergträskin kiinteistölle sekä niiden kulkuyhteyksien järjestäminen Kasnäsintielle rakennuspaikan lounaisnurkkaan sijoittuvan Backaksenkujan kautta. Rakennuslupien mukaisten asuinrakennusten ja saunarakennuksen kulkuyhteydet ja sijoittuminen ovat voimassa olevan asemakaavan sekä 15.12.2014 myönnetyn poikkeamisluvan mukaiset.

Kiinteistörekisterin karttaotteen mukaan Bergträskin kiinteistöön kohdistuvan autopaikkarasitteen alue on kiinteistön lounaisnurkassa ja venevalkamarasitteen alue kiinteistön kaakkoisnurkassa. Rasitealueet on merkitty asemapiirrokseen ja ne on myös kirjattu rakennuslupiin niihin liittyvällä ehdolla, jonka mukaan rakentaminen tai kiinteistöjen käyttö ei saa estää rasitteiden käyttöä, eikä rasitealueita saa käyttää asuinalueen parkkipaikkoina. Rakennusluvan mukaiset pelastustiet ja muut ajotiet kulkevat autopaikkarasitealueen halki.

Kiinteistönmuodostamislaissa säädetään kiinteistöön kohdistuvan rasitteen poistamisesta, siirtämisestä toiseen paikkaan tai muusta muuttamisesta samassa laissa säädetyin edellytyksin. Edellä mainittu asia käsitellään rasitetoimituksessa tai muun kiinteistötoimituksen yhteydessä. Koska rasitteisiin liittyvät seikat ratkaistaan kiinteistönmuodostamislain mukaisessa järjestyksessä, rakennusluvista rasitteiden käyttämiselle mahdollisesti aiheutuvalla haitalla ei ole merkitystä maankäyttö- ja rakennuslain mukaisessa lupaharkinnassa. Hallinto-oikeudella ei myöskään ole toimivaltaa ratkaista rasitetien sijoittumista tai muita valituksissa vaadittuja rasiteoikeuksien sisältöön tai käyttämiseen liittyviä seikkoja.

Myönnettyjen rakennuslupien mukainen rakentaminen on rakennustavaltaan yhtenäistä ja rakennusluvissa on myös määrätty rantapuuston säilyttämisestä. Rakennusluvissa on siten otettu huomioon asemakaavan rakentamista ohjaavat määräykset. Rakennukset soveltuvat rakennettuun ympäristöön ja maisemaan sekä paikalle. Myös saunarakennuksen tilaratkaisut vastaavat sen pääasiallista käyttötarkoitusta.

Rakennus- ja ympäristövalvontalautakunnan päätöksen muuttamiseen ei ole syytä.

Hallinto-oikeuden soveltamat oikeusohjeet

Maankäyttö- ja rakennuslaki 117 § 1 momentti, 133 § 1 momentti, 135 § 1 momentti 1–3 kohdat, 192 § 1 momentti 3 kohta

Asian ovat ratkaisseet hallinto-oikeuden jäsenet Hannamaija Falck, Tuire Nurmio (eri mieltä) ja Kari Hartzell, joka on myös esitellyt asian.

Käsittely korkeimmassa hallinto-oikeudessa

A ja hänen asiakumppaninsa ovat pyytäneet lupaa valittaa hallinto-oikeuden päätöksestä ja valituksessaan vaatineet, että hallinto-oikeuden ja rakennus- ja ympäristövalvontalautakunnan päätökset kumotaan.

Vaatimustensa tueksi muutoksenhakijat ovat esittäneet muun ohella seuraavaa:

Rakennuslupapäätökset ovat ristiriidassa lupa-asiakirjojen kanssa. Rakennuslupien perustana on asemakaavan mukainen rakennuspaikka, vaikka rakennuslupien saajat eivät omista koko rakennuspaikkaa. Asemakaavan mukaisen rakennuspaikan rakennusoikeus on maakaupan seurauksena jakaantunut kahdelle eri kiinteistölle. Asemakaavan rakennusalaa on lupahakemuksissa muutettu pohjoisosastaan. Tämä ei ole sallittua eikä sitä ole perusteltu.

Koska tilasta on myyty pohjoispuolinen kaistale, suunniteltu rakentaminen sijoittuu asemakaavan ratkaisua lähemmäksi rasitealueita ja myös rasitealueille. Asemakaavan mukaista rakennuspaikkaa pienemmästä alueesta huolimatta rakennuslupien perusteena on rakennuspaikan koko rakennusoikeus. Tätä ei ole perusteltu, ja kasvanut rakentamistehokkuus vaikeuttaa entisestään muutoksenhakijoiden rasitealueiden käyttöä.

Rakennuslupiin lisätyt ehdot ovat ristiriidassa rakennuslupien asemapiirrosten kanssa. Päätösten perusteella tulevasta rakentamisesta ei saa varmaa tietoa, ja runsaasti tulkinnanvaraa jää sille, mitä päätösten perusteella toteutetaan. Koska hakijat eivät ole korjanneet asemapiirrosta päätöksen mukaiseksi, lupapäätöksen ehdoilla ei ole merkitystä.

Alueen suunnitellusta käytöstä syntyy välitöntä haittaa, joka vaikeuttaa olennaisesti rasiteoikeuden käyttöä. Merkittävin haitta koskee autopaikoituksen järjestelyitä, koska nykyisistä 30 autopaikasta jäljelle jäisi suunniteltujen kulku-, pelastustie- ja huoltojärjestelyjen vuoksi vain pieni, riittämätön määrä autopaikkoja. Ainakin kolmasosa autopaikoista tai jopa enemmän poistuu käytöstä rasitealueella, mikäli rakennuslupien sisältämät järjestelyt toteutuvat. Myös kulkuyhteys ja veneiden kuljetus venevalkamaan vaikeutuu tai jopa estyy, koska ranta-alueen rakentamiseen käytetään tämän kulkuyhteyden tarvitsemaa aluetta. Suunniteltu muutos ei vastaa rasitealueiden käytön perusteita. Käyttöoikeuksia ei ole otettu huomioon suunnitellussa rakentamisessa. Suunniteltu rakentaminen vaikeuttaa muutoksenhakijoiden saarikiinteistöjen loma-asumiskäyttöä.

Rakennusten suunniteltu, tuleva käyttö on asemakaavan vastaista. Tilalle on tarkoitus rakentaa vuokrattavia loma-asuntoja. Voimassa oleva kaava sallii vain ympärivuotisen pientaloasumisen (AP), ei suunniteltua loma-asumista. Loma-asumisesta ja jatkuvasti muuttuvista alueen käyttäjistä tuleva haitta lisää tuntuvasti haitan olennaisuutta ja ennakoimattomuutta rasitealueiden käytölle.

Kemiönsaaren rakennus- ja ympäristövalvontalautakunta on antanut selityksen.

Kiinteistö Oy Finnari on rakennusluvilla sallitun rakentamisen toteuttajana antanut selityksen. Valituslupahakemus on jätettävä tutkimatta, koska muutoksenhakijoilla ei ole asiassa valitusoikeutta.

A:lle ja hänen asiakumppaneilleen on varattu tilaisuus vastaselityksen antamiseen. Vastaselitystä ei ole annettu.

Merkitään, että korkein hallinto-oikeus on tänään antamallaan eri päätöksellä (diaarinumero 2710/1/16) hylännyt muutoksenhakijoiden samaan hankkeeseen liittyvään poikkeamispäätökseen kohdistuneen lainvoimaisen päätöksen purkamista koskevan hakemuksen.

Korkeimman hallinto-oikeuden ratkaisu

Korkein hallinto-oikeus myöntää valitusluvan ja tutkii valituksen.

Valitus hylätään. Hallinto-oikeuden päätöksen lopputulosta ei muuteta.

Perustelut

Muutoksenhakijoiden saarilla sijaitsevat kiinteistöt ovat noin kahden kilometrin etäisyydellä kiinteistöstä Bergträsk RN:o 1:84. Kiinteistönmuodostamislain 2 §:n 1 kohdan mukaan kiinteistö käsittää siihen kuuluvan alueen lisäksi kiinteistölle kuuluvat, muita kiinteistöjä rasittavat rasiteoikeudet. Muutoksenhakijoiden omistamien kiinteistöjen hyväksi niiden käyttöä varten on perustettu kiinteistönmuodostamislain mukaisesti kiinteistöön Bergträsk RN:o 1:84 kohdistuvia rasitteita, jotka mahdollistavat kulkemisen muutoksenhakijoiden saarilla sijaitseville kiinteistöille. Hankkeen kohteena olevaa kiinteistöä rasittavat venevalkamarasite, autojen pitämistä koskeva rasite ja tierasite. Suunniteltu rakentaminen rajautuu osin näihin rasitealueisiin. Lisäksi rakennuslupiin liittyvän asemapiirustuksen mukaan suunnitelluille rakennuksille johtava pelastustie kulkee rasitepysäköintialueen lävitse. Muutoksenhakijoiden rasiteoikeuksien ja siten heidän kiinteistöjensä käyttämiselle aiheutuu rakennushankkeesta ainakin hallinto-oikeuden päätöksessä siteeratun maankäyttö- ja rakennuslain 192 §:n 1 momentin 2 kohdassa tarkoitettuja vaikutuksia ja momentin 3 kohdassa tarkoitettuja välittömiä vaikutuksia. Muutoksenhakijoilla on siten ollut oikeus hakea muutosta rakennuslupapäätöksiin.

Mikäli rakentaminen sijoittuisi sijainniltaan määriteltyjen rasitteiden kohdalle, rakennusluvan myöntämiselle voisi olla este rakennuspaikan hallinnan puuttumisen vuoksi. Kysymyksessä olevilla rakennusluvilla sallittu rakentaminen ei kuitenkaan sijoitu kohtiin, joilla muutoksenhakijoiden rasitteet sijaitsevat. Pelkästään se, että pelastustie on osoitettu rasitepysäköintialueen lävitse, ei ole ollut esteenä rakennuslupien myöntämiselle. Koska rakentamista ei ole sijoitettu kohtiin, joissa rasitteet sijaitsevat ja koska rakennuslupiin sisältyy rasitteiden huomioon ottamista rakentamisessa koskeva ehto, rakennuslupien myöntäminen ei maankäyttö- ja rakennuslain 135 §:n 1 momentin 6 kohdassa tarkoitetulla tavalla tarpeettomasti haittaa muutoksenhakijoita. Rasitteet on siten otettu rakennuslupia myönnettäessä riittävällä tavalla huomioon. Mikäli rakennuslupien perusteella toteutettu rakentaminen haittaa rasitteiden käyttöä, asia ratkaistaan rasitetoimituksessa tai riita-asiana käräjäoikeudessa.

Rakennusluvat 15-0171-R–15-0178-R on myönnetty asuinrakennuksille ja rakennuslupa 15-0179-R saunalle. Mainitut rakennukset sijoittuvat olevan asemakaavan asuinpientalojen korttelialueelle (AP). Rakennusluvat on siten myönnetty asemakaavan mukaiseen käyttötarkoitukseen. Mikäli myöhemmin ilmenee, että rakennuksia käytetään rakennusluvassa tai asemakaavassa määritellyn käyttötarkoituksen vastaisesti, asia voidaan panna vireille kunnan rakennusvalvontaviranomaisessa rakennusvalvonta-asiana.

Tämän vuoksi ja kun muutoin otetaan huomioon edellä ilmenevät hallinto-oikeuden päätöksen perustelut ja siinä mainitut oikeusohjeet sekä korkeimmassa hallinto-oikeudessa esitetyt vaatimukset ja edellä hallinto-oikeuden päätöksestä ilmenevä asiassa saatu selvitys, hallinto-oikeuden päätöksen lopputuloksen muuttamiseen ei ole perusteita.

Asian ovat ratkaisseet oikeusneuvokset Kari Kuusiniemi, Hannu Ranta, Mika Seppälä, Kari Tornikoski ja Jaakko Autio. Asian esittelijä Joonas Ahtonen.

 
Julkaistu 29.12.2017