KHO:2018:82

Maankäyttö ja rakentaminen – Rakennuslupa – Rakennusluvan hakeminen – Rakennuspaikan hallinta – Yhteisomistus – Tontin osaomistajan suostumus luvan hakemiseen – Hallinnanjakosopimus

Vuosikirjanumero: KHO:2018:82
Antopäivä: 30.5.2018
Taltionumero: 2583
Diaarinumero: 3166/1/17 ja 3250/1/17
ECLI-tunniste: ECLI:FI:KHO:2018:82

A, B ja C omistivat tontin ja sillä sijaitsevan kaksiasuntoisen rakennuksen yhteisesti määräosin siten, että A:n osuus oli ¼, B:n osuus ¼ ja C:n osuus ½. Tontilla sijaitsevan rakennuksen asuntoa 2 hallinneet A ja B hakivat rakennuslupaa rakennuksen vaipan sisällä ilman lupaa tehdyille toimenpiteille, joihin kuului muun ohella asuntojen välisen seinän siirtäminen. Asiassa oli ratkaistavana, edellyttikö rakennusluvan myöntäminen kaikilta osin tai ainakin osaksi myös C:n hakemusta tai suostumusta. Jos rakennusluvan myöntämisen katsottiin edellyttävän vähintäänkin C:n suostumusta, asiassa oli edelleen arvioitava, miten suostumus voitiin katsoa annetuksi.

Luvanhakijat A ja B omistivat tontista määräosan eivätkä he siten yhdessä hallinneet koko rakennuspaikkaa. Tilanteessa, jossa rakennuspaikka oli yhteisomistuksessa, rakennusluvan myöntäminen edellytti lähtökohtaisesti kaikkien yhteisomistajien suostumusta rakennushankkeeseen.

Tonttia ja rakennusta koskevalla hallinnanjakosopimuksella ja siihen tehdyllä muutoksella oli yhteisomistajien kesken sovittu muun ohella tontilla sijaitsevan rakennuksen hallinnan jakamisesta. Hallinnanjakosopimuksen muutoksen liitteenä olevasta pohjapiirustuksesta ilmeni, että asuntojen 1 ja 2 välistä seinää ja samalla yhteisomistajien aikaisemmin hallitsemien rakennuksen osien välistä rajaa oli tuossa yhteydessä siirretty. Hallinnanjakosopimus ja sen muutos oli kirjattu lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin.

D:n, joka oli hallinnanjakosopimuksen muutosta allekirjoitettaessa omistanut ½ määräosan tontista ja sillä sijaitsevasta rakennuksesta, oli A:n ja B:n ohella katsottava sopimuksen hyväksymisellä antaneen suostumuksensa asuntojen 1 ja 2 välisen seinän siirtämiselle. C:n oli ostaessaan D:n osuuden tontista ja rakennuksesta tullut olla tietoinen lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin kirjatusta hallinnanjakosopimuksesta ja sen muutoksesta. Hallinnanjakosopimus ja sen muutos sitoivat siten C:tä tontin ja rakennuksen määräosan luovutuksensaajana.

Kun otettiin huomioon edellä hallinnanjakosopimuksesta ja sen muutoksesta lausuttu, asuntojen 1 ja 2 välisen seinän siirtämiseen oli ollut kaikkien yhteisomistajien suostumus ja C oli määräosan luovutuksensaajana myös tähän suostumukseen sidottu. Kun tämän lisäksi otettiin huomioon, että muut rakennusluvalla hyväksytyt suhteellisen vähäiset muutostoimenpiteet olivat tapahtuneet rakennuksen vaipan sisällä A:n ja B:n hallinnanjakosopimuksen nojalla hallitsemissa tiloissa, rakennusluvan hakeminen ei ollut edellyttänyt hallinnanjakosopimuksen lisäksi C:n erillistä suostumusta.

Maankäyttö- ja rakennuslaki 131 § 1 momentti

Maakaari 14 luku 3 §

Ks. ja vrt. KHO 2013:43

Päätös, josta valitetaan

Turun hallinto-oikeus 29.5.2017 nro 17/0169/1

Asian aikaisempi käsittely

Turun rakennuslautakunta on 4.5.2016 tekemällään päätöksellä (§ 208) Turun kaupungin Pohjolan kaupunginosan (71.) korttelin X tontista Y ¼ määräosan omistavan A:n ja tontista ¼ määräosan omistavan B:n hakemuksesta myöntänyt rakennusluvan tontilla sijaitsevan paritalon toisessa huoneistossa (asunto 2) ilman lupaa tehdyille muutostöille. Rakennuslupa on myönnetty seuraaville muutoksille:

- wc- ja suihkutilojen rakentaminen

- porrasaukkojen rakentaminen

- asuntojen välisen väliseinän rakentaminen

- käyttötarkoituksen muutos kellarissa

- öljysäiliötilan rakentaminen

- sisäpuolinen saneeraus, uusi kattoikkuna.

Päätöksessä on muun ohella todettu, että paritalon toiseen huoneistoon (asunto 1) on myös vireillä lupahakemus muutostöille.

Vaatimukset ja asian käsittely hallinto-oikeudessa

C, joka omistaa mainitusta tontista ½ määräosan, on valittanut hallinto-oikeudelle rakennuslautakunnan päätöksestä. C on valituksessaan vaatinut, että rakennuslautakunnan päätös kumotaan.

Vaatimuksensa tueksi C on esittänyt muun ohella seuraavaa:

Rakennuslautakunnan päätös on syntynyt virheellisessä järjestyksessä, koska päätöksenteon yhteydessä noudatettavia menettelyllisiä sääntöjä ei ole noudatettu. Asianosaisen kuuleminen on laiminlyöty. Rakennuslupia ei ole haettu yhdessä. Päätös on säännösten ja määräysten vastainen. Asiaan on tullut uutta selvitystä, joka olisi voinut olennaisesti vaikuttaa päätökseen, eikä hakijasta johdu, että uutta selvitystä ei ole aikanaan esitetty.

Rakennusluvan myöntämiselle ei ole ollut edellytyksiä. Luvan myöntäminen on ollut ristiriidassa sen kanssa, että rakennusvalvonta on määrännyt palauttamaan ilman lupaa suoritetut rakennustyöt ennalleen. Rakennuslupa on ristiriidassa tontin omistajien välisen hallinnanjakosopimuksen kanssa. Hallinnanjakosopimuksen muutosta ei ole kirjattu lain edellyttämällä tavalla, sillä vain A on allekirjoittanut hakemuksen erityisen oikeuden kirjaamista varten. Rakennuslupa on paloturvallisuusmääräyksien ja ympäristöterveydenhuollon määräyksien vastainen. Lautakunnan kokouksessa ei ollut esitetty kaikkia asiaan liittyviä asiakirjoja eikä kaikkia C:n vastineita otettu huomioon. C ei ole saanut mahdollisuutta tutustua seikkoihin, joihin viranomaisen päätös perustuu.

Rakennuslupa on myönnetty virheellisten ja puutteellisten piirustuksien perusteella. Väliseinä, jolle nyt on annettu lupa, on aiemmin rakennettu väärään paikkaan. Talossa oli tehty yhteiset lasermittaukset, joiden tuloksia ei kuitenkaan päivitetty A:n ja B:n rakennuslupapiirustuksiin. A ja B ovat ilman asianmukaista lupaa rakentaneet huoneistojen väliset seinät keskimäärin 35–40 senttimetriä C:n puolelle koko yläkerroksen pituuden osalta. Portaikko yläkertaan, tasanteet ja eteistilat on luvatta purettu ja portaikon tilalle on luvatta rakennettu vessa. Näille muutostoimenpiteille tai huoneistojen välisen seinän siirtämiselle ei ole ollut toisen yhteisomistajan suostumusta.

Asemapiirustuksen mukaan muutostöillä on lisätty A:n ja B:n asunnon kerrosalaa. On ilmeistä, että C:n edut ja oikeudet ovat vaarantuneet.

Rakennuslautakunta on antanut lausunnon.

A ja B ovat antaneet selityksen.

C on erikseen toimittamassaan kirjelmässä vaatinut suullisen käsittelyn toimittamista, koska asianosaisten, viranomaisten ja asiantuntijan asiakirjat ja todisteet ovat asiassa ristiriidassa. Asian selvittämiseksi on toimitettava katselmus, jossa todetaan naapurin luvattoman vessan aiheuttamat kosteusvauriot sekä putkiston, vesieristyksen- ja äänieristyksen puutteet. Katselmuksen yhteydessä on todettava myös, että huoneistojen väliset seinät eivät täytä ääni- ja paloturvallisuusvaatimuksia, palo-osastointi puuttuu, yläkerran huoneistojen välinen seinä on rakennettu C:n puolelle luvatta ja että muitakin luvanvaraisia rakennusmuutoksia on toteutettu.

C on antanut vastaselityksen, jossa hän on vaatinut, että hallinto-oikeus:

- velvoittaa A:n ja B:n palauttamaan luvattomasti tekemänsä muutokset voimassa olevan luvan edellyttämään tilanteeseen,

- velvoittaa ympäristötoimialan korvaamaan C:lle käsittelyn viivästymisestä ja virheellisestä menettelystä aiheutuneet kulut,

- velvoittaa A:n ja B:n korvaamaan C:lle ylimääräisistä kuluista ja vaivasta aiheutuneet kustannukset sekä

- vapauttaa C:n oikeudenkäyntikuluista.

C on vastaselityksessään ja siihen toimittamissaan täydennyksissä esittänyt selvitystä liittyen muun ohella samaa rakennusta koskevaan rakennusvalvonta-asiaan, terveydensuojelulain mukaiseen valvonta-asiaan, palo- ja pelastusviranomaisten antamiin määräyksiin ja C:n itsensä tekemään rakennuslupahakemukseen sekä kiinteistöllä tehtyihin rakennustöihin, joita valituksenalainen päätös ei ole koskenut. C on lisäksi muun ohella esittänyt lupapäätöksen olevan epäselvä ja tasapuolisen kohtelun vastainen. Asiaan on lautakunnan kokouksen jälkeen tullut uutta selvitystä paloturvallisuuden ja palo-osastoinnin sekä ääni- ja vesieristyksen puutteista. Tämä selvitys olisi voinut olennaisesti vaikuttaa päätökseen. C:n mukaan asian käsittely rakennusvalvonnassa on ollut epäasiallista ja yhdenvertaisuusperiaatteen vastaista. Lisäksi C on vaatinut rangaistusta A:lle ja B:lle luvattomasta rakentamisesta sekä rakennusvalvonnan ja ympäristöterveydenhuollon viranhaltijoille rangaistusta osallistumisesta virheelliseen ja lainvastaiseen toimintaan.

Hallinto-oikeuden ratkaisu

Turun hallinto-oikeus on valituksenalaisella päätöksellään, siltä osin kuin nyt on kysymys, jättänyt tutkimatta C:n vaatimukset asian rikosoikeudellisesta tutkimisesta, vahingonkorvausvaatimusten osalta, rangaistusten määräämistä koskevalta osalta, A:n ja B:n velvoittamista palauttamaan rakennustyöt aiemman rakennusluvan mukaiseen tilaan koskevalta osalta sekä siltä osin kuin valituksessa on esitetty sellaisia seikkoja koskevia vaatimuksia, joita ei ole ratkaistu valituksenalaisella päätöksellä.

Pääasian osalta hallinto-oikeus on C:n valituksen johdosta kumonnut rakennuslautakunnan päätöksen ja hylännyt rakennuslupahakemuksen, koska hakijat eivät hallitse rakennuspaikkaa maankäyttö- ja rakennuslaissa edellytetyllä tavalla. Antamaansa ratkaisuun nähden hallinto-oikeus ei ole lausunut muista valitusperusteista.

Hallinto-oikeus on hallintolainkäyttölain 74 §:ään viitaten hylännyt C:n oikeudenkäyntikuluvaatimuksen.

Hallinto-oikeus on perustellut päätöstään muutoin näiltä osin seuraavasti:

Tutkimatta jäävät vaatimukset

Tuomioistuinlain 4 luvun 1 §:n mukaan hallinto-oikeus käsittelee ja ratkaisee ne hallinto-oikeudelliset valitukset, hallintoriita-asiat ja muut asiat, jotka säädetään kuuluviksi sen toimivaltaan hallintolainkäyttölaissa tai muussa laissa.

Hallinto-oikeudella ei ole toimivaltaa käsitellä vahingonkorvausvaatimuksia eikä rikosoikeudelliseen vastuuseen liittyviä vaatimuksia.

Hallinto-oikeus on muutoksenhakuviranomainen eikä sen toimivaltaan myöskään kuulu velvoitepäätösten tekeminen eikä tutkia sellaisia asioita, joita ei ole ratkaistu valituksenalaisella päätöksellä.

Rakennuslupapäätöstä koskeva valitus

Asiassa saatu selvitys

Rakennuspaikka ja hallinnanjakosopimus

Rakennuspaikkana oleva tontti Y on 440 m²:n suuruinen ja sijaitsee vuonna 1938 voimaan tulleen asemakaavan 3/1937 mukaisella korttelialueella, jolla on voimassa sitova tonttijako. A, B ja C omistavat tontin ja sillä sijaitsevan rakennuksen yhteisesti siten, että A:n osuus on ¼, B:n osuus ¼ ja C:n osuus ½.

Tontilla sijaitsee kaksi huoneistoa käsittävä vuonna 1936 rakennettu asuintalo, jonka kerrosala asemapiirroksen mukaan on 178,7 m². Asunnon 1 kerrosala on 84,7 m² ja asunnon 2 kerrosala on 94 m². Rakennuksessa on kellarikerros, ja sen asuintilat ovat kahdessa kerroksessa.

Tontin Y aiemmat omistajat ovat 3.3.1999 tehneet tonttia koskevan hallinnanjakosopimuksen, joka on kirjattu lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin. Sopimus on tehty 50 vuoden määräajaksi. Hallinnanjakosopimuksen mukaan tontista tuolloin puoliosuuden omistanut D hallitsee paritalon itäpuolta eli asuntoa 1. E ja F, jotka kumpikin omistivat yhden neljänneksen tontista, hallitsevat paritalon länsipuolta, eli asuntoa 2. Sopimuksen mukaan asunto 2 sisältää myös keskiosassa olevan portaikon sekä portaikon yläosassa olevan tasanteen. Hallinnanjakosopimuksen mukaan saunarakennus sekä piha-alue ovat omistajien yhteisessä käytössä. Sopimuksen liitteenä on rakennuksen pohjapiirros, jossa on osoitettu rakennuksen tilojen hallinnanjako kellari- ja asuinkerrosten osalta kerroskohtaisesti siten, että jakolinja kulkee eri kerroksissa osin eri kohdissa.

A ja B ovat 16.7.2004 ostaneet E:n ja F:n osuuden tontista, minkä jälkeen he ovat 8.5.2008 sopineet hallinnanjakosopimuksen muuttamisesta D:n kanssa. Tämän muuttamista koskevan sopimuksen mukaan A ja B hallitsevat paritalon länsipuolta, eli asuntoa 2 kuten E ja F hallitsivat sitä aiemman 3.3.1999 allekirjoitetun sopimuksen mukaan. Lisäksi muutoksena aiemmin tehtyyn sopimukseen osapuolet ovat sopineet, että "paritalon länsipuoli/as 2 hallitsee portaikon yläosassa olevan tasanteen sekä tasanteelta johtavat eteistilat ja niiden jatkona olevan vinttitilan." Muutosta koskeva sopimus on tehty 50 vuoden määräajaksi, ja se on kirjattu lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin aiempaa hallinnanjakosopimusta koskevana muutoskirjauksena. C on 15.2.2012 ostanut D:n puoliosuuden tontista.

Rakennushanke, lupahakemus ja rakennuslupapäätös

A:n ja B:n hallitsemaan asuntoon 2 on asemapiirroksen mukaan tehty seuraavia muutoksia vuosina 1990–2008:

- wc- ja suihkutilojen rakentaminen

- porrasaukkojen rakentaminen

- asuntojen välisen väliseinän rakentaminen

- käyttötarkoituksen muutos kellarissa

- öljysäilytystilan rakentaminen

- sisäpuolinen saneeraus

- kattoikkuna

Edellä mainitut muutostyöt on toteutettu ilman rakennuslupaa. Valituksenalaisella päätöksellä on A:n ja B:n hakemuksesta myönnetty rakennuslupa näille jo tehdyille muutostöille. Asemapiirroksen mukaan muutos paritalon/asunnon 2 kerrosalaan on 44 m².

Asunnon 2 muutostöitä koskevaa rakennuslupaa ovat hakeneet ainoastaan A ja B. Tontin yhteisomistajat eivät siten ole hakeneet rakennuslupaa yhdessä. Lautakunnan valitukseen antaman lausunnon mukaan rakennuslupa on myönnetty hallinnanjakosopimuksen perusteella vain asunnon 2 omistajille, koska hakemus on koskenut ainoastaan tiloja, jotka hallinnanjakosopimuksen mukaan ovat A:n ja B:n hallinnassa.

Sovellettavat säännökset ja oikeudellinen arviointi

Maankäyttö- ja rakennuslain 116 §:n 1 momentin mukaan asemakaava-alueella rakennuspaikan sopivuus ratkaistaan asemakaavassa. Lain 78 §:n 1 momentin mukaan rakennuskortteliin kuuluva alue jaetaan asemakaavassa tontteihin, milloin se on maankäytön järjestämiseksi tarpeen (tonttijako). Tonttijako voi olla sitova tai ohjeellinen.

Maankäyttö- ja rakennuslain 81 §:n 1 momentin mukaan rakennusta ei saa rakentaa vastoin sitovaa tonttijakoa. Pykälän 3 momentin mukaan rakennuslupaa ei saa myöntää, jollei rakennusluvan hakija hallitse koko rakennuspaikkaa. Lain 131 §:n 1 momentin mukaan rakennuslupahakemukseen on muun ohella liitettävä selvitys siitä, että hakija hallitsee rakennuspaikkaa.

Rakennuspaikka tarkoittaa rakentamiseen käytettävää aluetta. Maankäyttö- ja rakennuslaki ei kuitenkaan sisällä rakennuspaikan tarkkaa määritelmää, eikä rakennuspaikka välttämättä tarkoita samaa kuin kiinteistö. Edellä mainitut säännökset huomioon ottaen asemakaavassa osoitetun sitovan tonttijaon alueella rakennuspaikka tarkoittaa tonttijaon mukaista tonttia.

Tilanteessa, jossa rakennuspaikka on yhteisomistuksessa, rakennusluvan myöntäminen edellyttää lähtökohtaisesti kaikkien yhteisomistajien suostumusta rakennushankkeeseen.

Korkein hallinto-oikeus on vuosikirjaratkaisussaan 2013:43 todennut, että maankäyttö- ja rakennuslain 131 §:n 1 momentissa edellytettynä selvityksenä rakennuspaikan hallinnasta voidaan ottaa huomioon myös yhteisomistajien kesken tehty hallinnanjakosopimus. Päätöksessään korkein hallinto-oikeus katsoi luvanhakijan määräosaisen omistuksensa sekä hallinnanjakosopimukseen sisältyneen muiden yhteisomistajien suostumuksen perusteella hallitsevan rakennuspaikkana olevaa tonttia mainitun säännöksen edellyttämällä tavalla.

Nyt käsiteltävässä tapauksessa tontin määräosan omistusta ei ole hallinnanjakosopimuksessa täsmennetty tietyksi alueeksi tontilla. Sen sijaan rakennuspaikkana olevaa tonttia koskevassa hallinnanjakosopimuksessa on sovittu asuinrakennuksen kellari- ja asuinkerrosten hallinnan jakamisesta sekä siitä, että tontilla oleva saunarakennus sekä piha-alue ovat omistajien yhteisessä käytössä. Tontin asemakaavan mukainen rakennusoikeus kohdistuu koko kiinteistöön. Hallinnanjakosopimuksessa ei ole sovittu rakennusoikeuden jakamisesta eikä muutoinkaan nimenomaisesti osapuolten rakentamistarkoituksesta. Hallinnanjakosopimuksella ei ole myöskään sovittu siitä, voivatko osapuolet hakea rakennuslupaa erikseen, vai onko tontin kaikkien omistajien haettava rakennuslupaa yhdessä.

A ja B omistavat kumpikin tontista ainoastaan määräosan eivätkä he edellä selostetun hallinnanjakosopimuksen sisältö huomioon ottaen hallitse koko rakennuspaikkaa maankäyttö- ja rakennuslain 131 §:n 1 momentissa edellytetyllä tavalla. Lautakunta ei siten ole voinut myöntää rakennuslupaa ilman tontin kaikkien yhteisomistajien yhdessä tekemää hakemusta tai näiden rakennushankkeeseen antamaa suostumusta.

Hallinto-oikeuden soveltamat oikeusohjeet

Tuomioistuinlaki 4 luku 1 §

Maankäyttö- ja rakennuslaki 78 § 1 momentti, 81 § 1 ja 3 momentti, 116 § 1 momentti ja 131 § 1 momentti

Asian ovat ratkaisseet hallinto-oikeuden jäsenet Hannamaija Falck, Kari Hartzell ja Veronica Storträsk (eri mieltä). Esittelijä Teemu Hirvonen.

Käsittely korkeimmassa hallinto-oikeudessa

1) A ja B ovat valituksessaan vaatineet, että hallinto-oikeuden päätös kumotaan ja rakennuslautakunnan päätös saatetaan voimaan. Vaihtoehtoisesti asia on palautettava hallinto-oikeudelle uudelleen käsiteltäväksi. C on velvoitettava korvaamaan A:n ja B:n oikeudenkäyntikulut korkeimmassa hallinto-oikeudessa viivästyskorkoineen.

Vaatimustensa tueksi A ja B ovat esittäneet muun ohella seuraavaa:

A:n ja B:n rakennuslupahakemus koskee vain rakennuksen sisätiloja ja näistäkin tiloista vain heidän omistamaansa osaa rakennuksesta. Rakennushanke ei loukkaa C:n etuja ja oikeuksia. C on ollut asunnon ostaessaan tietoinen hallinnanjakosopimuksesta ja hyväksynyt sen. Aikaisemmat kiinteistönomistajat ovat jo vuonna 2008 sopineet, että yläkerran kylmä eteistila ja sen jatkona oleva vinttitila muutetaan asuntoon 2 kuuluvaksi lämpimäksi asuintilaksi.

Hallinto-oikeuden päätös on perustuslaissa säädetyn yhdenvertaisuusperiaatteen vastainen, koska C on saanut rakennuslupia oman asuntonsa muutostöihin, vaikka hän on hakenut rakennuslupia yksin. Hallinto-oikeuden päätös on ristiriidassa ratkaisun KHO 2013:43 kanssa.

2) Turun rakennuslautakunta on valituksessaan vaatinut, että hallinto-oikeuden päätös kumotaan ja rakennuslautakunnan päätös saatetaan voimaan.

Vaatimustensa tueksi rakennuslautakunta on esittänyt muun ohella seuraavaa:

Maankäyttö- ja rakennuslain 131 §:n mukaisen rakennuspaikan hallintaa koskevan selvityksen riittävyys arvioidaan tapauskohtaisesti. Hallinto-oikeuden päätöksestä ei ilmene, minkä vuoksi rakennusoikeuden jakautumista ja osapuolten rakentamistarkoitusta koskevan maininnan puuttuminen hallinnanjakosopimuksesta on tässä tapauksessa ratkaisevaa. Luvassa hyväksytyt muutokset on tehty hallinnanjakosopimuksen puitteissa ja olevan rakennuksen vaipan sisällä.

Kyseessä on pääosin noin 20 vuotta sitten tehtyjen asuinhuoneiston sisäisten muutostöiden luvittaminen jälkikäteen. Hallintaselvityksen arvioinnissa ja hallinnanjakosopimuksen tulkinnassa on otettava huomioon rakennushankkeen laatu, laajuus ja rakentamishankkeen merkitys kokonaisuudessaan. Lisäksi on otettava huomioon se, mikä voidaan katsoa olleen sopimuksen tarkoitus.

Hallinnanjakosopimuksen tarkoituksena on mitä ilmeisimmin ollut osoittaa toisaalta kiinteistön ne osat, joita kumpikin sopimuspuoli yksin hallitsee ja toisaalta ne kiinteistön osat, jotka jäävät yhteishallintaan ja joihin kohdistuvat oikeustoimet kiinteistön omistajien pitää tehdä yhdessä. Sopimuksesta puuttuva merkintä rakennusoikeudesta ei muuta sopimuksen tarkoitusta eikä sopimuksen sisällön muuta tulkintaa.

Oikeuskäytännön mukaan rakennuslupapäätöksellä ratkaistaan vain rakennushankkeen maankäyttö- ja rakennuslain mukaisuus eikä sitä, onko hanke hallinnanjakosopimuksen mukainen.

Arvioitaessa selvitystä rakennuspaikan hallinnasta hallinnanjakosopimusta on tulkittava myös siitä näkökulmasta, millaista rakentamistoimenpidettä lupahakemus koskee. Sopimuksessa on ilmiselvästi ollut tarkoitus sallia, että kummankin huoneiston omistajat hallitsevat omaa huoneistoaan itsenäisesti. Kysymys on noin 20 vuotta sitten toteutetuista paritalohuoneiston sisämuutoksista. Asuinhuoneiston sisällä tehtävien rakentamistoimenpiteiden yksilöinti hallinnanjakosopimuksessa ei liene tarkoituksenmukaista.

Rakennusluvan myöntämistä puoltaa se, että toinen hallinnanjakosopimuksen osapuoli on saanut lausua rakennuslupahakemuksen sisällöstä. Mikäli hallinto-oikeuden päätös jää lainvoimaiseksi, paritalon asuntojen lupatilanteet jäävät erilaisiksi. Asunnolle 1 on myönnetty rakennuslupa, kun taas asunnon 2 lupa on nyt kumottu. Molempien asuntojen muutokset on tehty yli 10 vuotta sitten.

C on antanut selityksen ja lisäselityksiä. Korkeimman hallinto-oikeuden on tutkittava, ovatko Turun rakennusvalvontaviranomaiset menetelleet lainmukaisesti.

Rakennuslautakunta on toimittanut lisäselvityksenä C:n vireille panemaan rakennusvalvonta-asiaan liittyvän lautakunnan päätöksen 21.9.2017 (§ 427).

A ja B ovat antaneet vastaselityksen. C:n selityksensä liitteenä korkeimpaan hallinto-oikeuteen toimittama G:n laatima englanninkielinen selvitys on jätettävä tutkimatta, koska A ja B eivät ymmärrä sitä ja koska Suomessa tuomioistuimessa oikeudenkäyntikieli on suomi tai ruotsi.

Rakennuslautakunta on antanut vastaselityksen.

C on toimittanut lisäselvitystä, jossa hän on vastannut muun ohella rakennuslautakunnan vastaselityksessä esitettyihin näkökohtiin.

Korkeimman hallinto-oikeuden ratkaisu

1. C:n selityksessään esittämää vaatimusta Turun rakennusvalvontaviranomaisten menettelyn lainmukaisuuden selvittämisestä ei tutkita.

2. A:n ja B:n vastaselityksessään esittämä vaatimus siitä, että C:n selityksen liitteenä oleva G:n englannin kielellä laatima selvitys jätetään tutkimatta tai käännetään suomen kielelle, hylätään.

3. Hallinto-oikeuden päätös kumotaan A:n ja B:n sekä rakennuslautakunnan valituksista.

C:n valitus hallinto-oikeudelle otetaan korkeimmassa hallinto-oikeudessa viivästyksen välttämiseksi ja asian selvitettyyn tilaan nähden välittömästi käsiteltäväksi.

C:n vaatimukset, jotka liittyvät asian rikosoikeudelliseen tutkimiseen, vahingonkorvausvaatimuksiin, rangaistusten määräämiseen sekä A:n ja B:n velvoittamiseen palauttamaan rakennustyöt aikaisemman rakennusluvan mukaiseen tilaan, jätetään tutkimatta. C:n vaatimukset, jotka liittyvät sellaisiin seikkoihin, joita ei ole ratkaistu kysymyksessä olevalla rakennuslautakunnan päätöksellä, jätetään myös tutkimatta.

C:n vaatimukset suullisen käsittelyn ja katselmuksen toimittamisesta hylätään.

C:n valitus rakennuslautakunnan päätöksestä hylätään. A:lle ja B:lle myönnetty rakennuslupa saatetaan siten voimaan.

C:n vaatimus oikeudenkäyntikulujen korvaamisesta hallinto-oikeudessa hylätään.

4. A:n ja B:n vaatimus oikeudenkäyntikulujen korvaamisesta korkeimmassa hallinto-oikeudessa hylätään.

Perustelut

1. Vaatimus rakennusvalvontaviranomaisten menettelyn lainmukaisuuden selvittämisestä

Kanteluluonteisen vaatimuksen tutkiminen ei korkeimmasta hallinto-oikeudesta annetun lain 2 §:n 1 momentin nojalla kuulu korkeimman hallinto-oikeuden toimivaltaan. Tämän vuoksi vaatimus on jätettävä tutkimatta.

2. Englanninkieliseen selvitykseen kohdistuva vaatimus

Kielilain 2 §:n mukaan lain tarkoituksena on turvata perustuslaissa säädetty jokaisen oikeus käyttää tuomioistuimessa ja muussa viranomaisessa omaa kieltään, joko suomea tai ruotsia.

Kielilain 9 §:n mukaan oikeudesta käyttää viranomaisissa muita kieliä kuin suomen, ruotsin ja saamen kieltä säädetään oikeudenkäyntiä, hallintomenettelyä ja hallintolainkäyttöä koskevassa lainsäädännössä, koulutusta koskevassa lainsäädännössä, terveydenhuolto- ja sosiaalilainsäädännössä sekä muussa eri hallinnonaloja koskevassa lainsäädännössä.

Hallintolainkäyttölakia sovelletaan lainkäyttöön yleisissä hallintotuomioistuimissa. Lain 42 §:n mukaan valitusviranomaiselle voidaan esittää todisteena asiakirja tai esine.

Mainitun lain 77 §:n 1 momentin mukaan viranomaisen on huolehdittava tulkitsemisesta ja kääntämisestä, jos henkilö ei osaa viranomaisessa kielilain mukaan käytettävää kieltä taikka aisti- tai puhevian vuoksi ei voi tulla ymmärretyksi ja:

1) asian aikaisemmassa käsittelyvaiheessa sitä käsitelleen viranomaisen on tullut huolehtia tulkitsemisesta tai kääntämisestä hallintolain 26 §:n 1 momentin tai muun säännöksen nojalla;

2) lainkäyttöasiaa käsittelevä viranomainen toimii ensi asteena asiassa, joka on tullut vireille viranomaisen aloitteesta; tai

3) henkilöä kuullaan suullisesti.

Mainitun pykälän 2 momentin mukaan erityisestä syystä viranomainen voi huolehtia tulkitsemisesta ja kääntämisestä muussakin kuin 1 momentissa tarkoitetussa tapauksessa.

Sille, että selityksen liitteenä toimitetaan korkeimmalle hallinto-oikeudelle selvitystä muulla kielellä kuin suomeksi tai ruotsiksi, ei ole lainsäädännöstä johtuvaa estettä. Vaatimus G:n englannin kielellä laatiman selvityksen tutkimatta jättämisestä on siten hylättävä.

Mikäli korkeimpaan hallinto-oikeuteen toimitettu, muulla kuin suomen tai ruotsin kielellä laadittu selvitys on asian ratkaisun kannalta merkityksellinen, korkein hallinto-oikeus voi huolehtia sen kääntämisestä suomeksi tai ruotsiksi. Koska A ja B ovat todenneet, etteivät he ymmärrä kysymyksessä olevaa englanninkielistä selvitystä, korkein hallinto-oikeus on tulkinnut heidän vaatineen myös selvityksen kääntämistä suomen kielelle. Kun otetaan huomioon G:n laatiman selvityksen sisältö ja merkitys asian ratkaisun kannalta sekä asiakirjoista saatava laaja suomenkielinen selvitys, korkein hallinto-oikeus ei katso G:n selvityksen kääntämisen olevan tarpeen.

3. Pääasia

3.1 A:n ja B:n sekä rakennuslautakunnan valitukset korkeimmalle hallinto-oikeudelle

3.1.1 Kysymyksenasettelu

Hallinto-oikeus on valituksenalaisessa päätöksessään todennut, että A ja B, jotka omistavat tontista Y ainoastaan määräosan, eivät hallinnanjakosopimuksen sisältö huomioon ottaen ole hallinneet rakennuspaikkaa. Hallinto-oikeus on tämän johdosta katsonut, että rakennuslautakunta ei ole voinut myöntää heille rakennuslupaa tontilla sijaitsevan paritalon toisen asunnon korjaus- ja muutostöihin ilman tontin kaikkien yhteisomistajien yhdessä tekemää hakemusta tai näiden rakennushankkeeseen antamaa suostumusta. Hallinto-oikeus on tästä syystä kumonnut rakennuslautakunnan rakennuslupapäätöksen.

Tontin omistavat määräosin A, B ja C. Asiassa on ensin A:n ja B:n sekä rakennuslautakunnan valituksista ratkaistava, edellyttääkö puheena olevan rakennusluvan myöntäminen kaikilta osin tai ainakin osaksi myös C:n hakemusta tai suostumusta. Jos rakennusluvan myöntämisen katsotaan edellyttävän vähintäänkin C:n suostumusta, asiassa on edelleen arvioitava, miten suostumus voidaan katsoa annetuksi.

3.1.2 Sovellettavat oikeusohjeet

Maankäyttö- ja rakennuslain 131 §:n 1 momentin 1 kohdan mukaan rakennuslupahakemukseen on liitettävä selvitys siitä, että hakija hallitsee rakennuspaikkaa.

Maakaaren 14 luvun 3 §:n mukaan kirjata saadaan kiinteistön yhteisomistajien keskinäinen sopimus kiinteistön hallinnasta.

Hallituksen esityksessä maakaareksi ja siihen liittyviksi laeiksi (HE 120/1994 vp) todetaan mainittua säännöstä koskevissa yksityiskohtaisissa perusteluissa seuraavaa: "Ehdotettu pykälä poistaa eräitä yhteisomistussuhteeseen liittyviä ongelmia sallimalla sellaisen hallintasopimuksen kirjaamisen, jossa sovitaan kunkin osaomistajan käyttöön tulevasta kiinteistön alueesta tai sillä olevasta rakennuksesta. Kirjaamisen jälkeen hallintasopimus sitoo määräosan luovutuksensaajaa samalla tavalla kuin sopimuksen alkuperäistä osapuolta. Tällöin koko kiinteistöä ei voida yhteisomistuslain nojalla myydä määräosan erottamiseksi. Kirjaaminen ei kuitenkaan ole esteenä sopimuksen muuttamiselle tai purkamiselle silloin, kun kiinteistön käyttöön liittyvät olosuhteet ovat muuttuneet."

3.1.3 Tontin ja rakennuksen omistus ja hallinta

Kysymyksessä olevalla sitovan tonttijaon mukaisella tontilla Y sijaitsee vuonna 1936 rakennettu asuintalo, jossa on kaksi huoneistoa (asunto 1 ja asunto 2). A, B ja C omistavat tontin ja sillä sijaitsevan rakennuksen yhteisesti siten, että A:n osuus on ¼, B:n osuus ¼ ja C:n osuus ½.

Tontin aikaisemmat omistajat D sekä E ja F ovat 3.3.1999 allekirjoittaneet tonttia ja sillä sijaitsevaa rakennusta koskevan hallinnanjakosopimuksen. Sopimus on tehty 50 vuoden määräajaksi ja se on kirjattu lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin. Hallinnanjakosopimuksen mukaan D, jonka omistusosuus on ollut ½, on hallinnut paritalon itäpuolta eli asuntoa 1 ja E ja F, joiden kummankin omistusosuus on ollut ¼, ovat hallinneet paritalon länsipuolta eli asuntoa 2. Sopimuksen mukaan asunto 2 sisältää myös talon keskiosassa olevan portaikon sekä portaikon yläosassa olevan tasanteen. Saunarakennus sekä piha-alue ovat sopimuksen mukaan omistajien yhteisessä käytössä. Sopimuksen liitteenä on rakennuksen pohjapiirros, jossa on määritelty, mitkä osat paritalosta kuuluvat kunkin sopimusosapuolen hallintaan.

A ja B ovat ostaneet E:n ja F:n osuudet tontista ja rakennuksesta 16.7.2004. D sekä A ja B ovat 8.5.2008 allekirjoittaneet sopimuksen hallinnanjakosopimuksen muuttamisesta. Uusi sopimus on tehty 50 vuoden määräajaksi ja kirjattu lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin aikaisempaa hallinnanjakosopimusta koskevana muutoskirjauksena. Uudessa sopimuksessa todetaan, että A ja B hallitsevat samaa paritalon asuntoa kuin E ja F eli asuntoa 2. Uuden sopimuksen mukaan osapuolet ovat sopineet, että "paritalon länsipuoli/as 2 hallitsee portaikon yläosassa olevan tasanteen sekä tasanteelta johtavat eteistilat ja niiden jatkona olevan vinttitilan." Uuden sopimuksen liitteenä olevaan rakennuksen pohjapiirustukseen on merkitty asuntojen välisen seinän siirto ullakkokerroksessa.

C on ostanut D:n osuuden tontista ja rakennuksesta 15.2.2012.

3.1.4 Rakennusluvalla sallitut toimenpiteet

Rakennuslautakunta on myöntänyt A:lle ja B:lle rakennus­luvan heidän hallinnassaan olevassa asunnossa 2 tehtäviin korjaus- ja muutostöihin. Rakennuslupa on myönnetty wc- ja suihkutilojen, porrasaukkojen, uuden kattoikkunan, öljysäiliötilan ja asuntojen välisen väliseinän rakentamiseen sekä käyttötarkoituksen muutokseen kellarissa ja rakennuksen sisäpuoliseen saneeraukseen. Asemapiirustuksen mukaan näiden rakennustoimenpiteiden kohteena olevaksi kerrosalaksi on merkitty 44 neliömetriä.

Asiakirjoista ilmenee, että edellä mainitut korjaus- ja muutostyöt on jo tehty ilman lupaa. Rakennuslupahakemuksen johdosta on kuultu C:tä.

3.1.5 Oikeudellinen arviointi ja johtopäätös

Rakennuspaikka tarkoittaa rakentamiseen käytettävää aluetta. Maankäyttö- ja rakennuslain 131 §:n 1 momentissa rakennuspaikalla tarkoitetaan sekä sitovan tonttijaon mukaisia tontteja että muita rakennuspaikkoja. A ja B omistavat kysymyksessä olevasta sitovan tonttijaon mukaisesta tontista Y yhdessä määräosan eivätkä he siten yhdessä hallitse koko rakennuspaikkaa. Tilanteessa, jossa rakennuspaikka on yhteisomistuksessa, rakennusluvan myöntäminen edellyttää lähtökohtaisesti kaikkien yhteisomistajien suostumusta rakennushankkeeseen.

Tonttia ja rakennusta koskevalla hallinnanjakosopimuksella ja siihen tehdyllä muutoksella on yhteisomistajien kesken sovittu muun ohella tontilla sijaitsevan rakennuksen hallinnan jakamisesta. Se, miten rakennuksen hallinta on hallinnanjakosopimuksen muutoksella jaettu, ilmenee tarkemmin mainitun sopimuksen liitteenä olevasta pohjapiirustuksesta. Piirustuksen mukaan asuntojen 1 ja 2 välistä seinää ja samalla yhteisomistajien aikaisemmin hallitsemien rakennuksen osien välistä rajaa on tuossa yhteydessä siirretty.

D:n, joka on hallinnanjakosopimusta allekirjoitettaessa omistanut ½ määräosan tontista ja sillä sijaitsevasta rakennuksesta, on A:n ja B:n ohella katsottava sopimuksen hyväksymisellä antaneen suostumuksensa asuntojen 1 ja 2 välisen seinän siirtämiselle. C:n on ostaessaan D:n osuuden tontista ja rakennuksesta tullut olla tietoinen kiinteistörekisteriin kirjatusta hallinnanjakosopimuksesta ja sen muutoksesta. Hallinnanjakosopimus ja sen muutos sitovat siten C:tä tontin ja rakennuksen määräosan luovutuksensaajana.

Rakennushankkeessa on kysymys muun ohella asuntojen 1 ja 2 välisen seinän siirtämisestä. Kun otetaan huomioon, mitä edellä on lausuttu hallinnanjakosopimuksesta ja sen muutoksesta, tähän rakennustoimenpiteeseen on ollut kaikkien yhteisomistajien suostumus ja C on määräosan luovutuksensaajana myös tähän suostumukseen sidottu. Kun tämän lisäksi otetaan huomioon, että muut rakennusluvalla hyväksytyt suhteellisen vähäiset muutostoimenpiteet ovat tapahtuneet rakennuksen vaipan sisällä A:n ja B:n hallinnanjakosopimuksen nojalla hallitsemissa tiloissa, rakennusluvan hakeminen ei ole edellyttänyt hallinnanjakosopimuksen lisäksi C:n erillistä suostumusta.

Rakennuslautakunnan lupapäätöstä ei ole edellä lausuttu huomioon ottaen voitu kumota lainvastaisena hallinto-oikeuden päätöksessä esitetyillä perusteilla. Tästä syystä hallinto-oikeuden päätös on kumottava.

Antamaansa ratkaisuun nähden hallinto-oikeus ei ole lausunut muista valitusperusteista. Korkein hallinto-oikeus ottaa C:n valituksen ja siinä esitetyt vaatimukset hallinto-oikeudelle tästä syystä viivästyksen välttämiseksi ja asian selvitettyyn tilaan nähden muilta osin välittömästi käsiteltäväkseen.

3.2 C:n valitus hallinto-oikeudelle

3.2.1 Tutkimatta jättäminen

Vahingonkorvausvaatimusten ja rikosoikeudelliseen vastuuseen liittyvien vaatimusten tutkiminen ei korkeimmasta hallinto-oikeudesta annetun lain 2 §:n mukaan kuulu korkeimman hallinto-oikeuden toimivaltaan. Tämän vuoksi nämä vaatimukset on jätettävä tutkimatta.

Korkeimman hallinto-oikeuden toimivaltaan muutoksenhakutuomio­istuimena ei kuulu valituksessa tarkoitettujen velvoitepäätösten tekeminen.

3.2.2 Vaatimus suullisen käsittelyn ja katselmuksen toimittamisesta

Hallintolainkäyttölain 37 §:n 1 momentin mukaan asian selvittämiseksi toimitetaan tarvittaessa suullinen käsittely. Kun otetaan huomioon perusteet, joiden vuoksi C on pyytänyt suullisen käsittelyn toimittamista sekä asiakirjoista saatava selvitys, suullisen käsittelyn toimittaminen ei ole tarpeen asian selvittämiseksi.

3.2.3 Vaatimus katselmuksen toimittamisesta

Hallintolainkäyttölain 41 §:n mukaan asian selvittämiseksi voidaan toimittaa katselmus. Kun otetaan huomioon perusteet, joiden vuoksi C on pyytänyt katselmuksen toimittamista, sekä asiakirjoista saatava selvitys, katselmuksen toimittaminen ei ole kysymyksessä olevan rakennuslupa-asian selvittämiseksi tarpeen.

3.2.4 Rakennuslupapäätöksen lainmukaisuus

Maankäyttö- ja rakennuslain 133 §:n 1 momentin mukaan rakennuslupahakemuksen vireilletulosta on ilmoitettava naapurille, jollei ilmoittaminen hankkeen vähäisyys tai sijainti taikka kaavan sisältö huomioon ottaen ole naapurin edun kannalta ilmeisen tarpeetonta.

Maankäyttö- ja rakennuslain 135 §:n 1 momentin mukaan rakennus­luvan myöntämisen edellytyksenä asemakaava-alueella on, että:

1) rakennushanke on voimassa olevan asemakaavan mukainen;

2) rakentaminen täyttää sille 117 §:ssä säädetyt sekä muut tämän lain mukaiset tai sen nojalla asetetut vaatimukset;

3) rakennus soveltuu paikalle;

4) rakennuspaikalle on käyttökelpoinen pääsytie tai mahdollisuus sellaisen järjestämiseen;

5) vedensaanti ja jätevedet voidaan hoitaa tyydyttävästi ja ilman haittaa ympäristölle; sekä

6) rakennusta ei sijoiteta tai rakenneta niin, että se tarpeettomasti haittaa naapuria tai vaikeuttaa naapurikiinteistön sopivaa rakentamista.

C on valituksessaan esittänyt, että häntä ei ole päätöstä tehtäessä kuultu, hänen kirjelmiään ei ollut otettu huomioon ja asiaan on tullut uutta selvitystä. C:n mukaan päätös on tehty virheellisten piirustusten pohjalta ja se on ollut epäselvä.

Rakennuslupapäätöksestä ilmenee, että naapureita ja C:tä tontin toisena osaomistajana on kuultu. Päätöksen liitteenä on ollut yksi C:n useista huomautuksista. Pelkästään se, että kaikkia C:n huomautuksia ei ole ollut päätöksen liitteenä, ei merkitse, että kuulemismenettely olisi ollut lainvastainen. Rakennuslautakunnan kokouksessa ei ole myöskään ollut tarpeen esittää kaikkea asiaan liittyvää materiaalia, vaan asian ratkaisun kannalta olennaiset asiakirjat. C:n esittämällä, rakennuslautakunnan päätöksen jälkeen tulleella uudella selvityksellä ei ole merkitystä rakennusluvan myöntämistä koskevassa asiassa.

Rakennuslautakunnan päätöksestä ja sen liitteenä olevasta asemapiirustuksesta ilmenee, mihin toimenpiteisiin rakennuslupa on myönnetty ja missä kohden toimenpidealueet sijaitsevat. Päätös ei siten ole epäselvä. Rakennusluvalla hyväksyttyjen toimenpiteiden laatu huomioon ottaen asemapiirustuksen tarkkuus on riittävä eikä sitä voida asiakirjoista saatavan selvityksen perusteella pitää virheellisenä.

3.3 Lopputulos ja oikeudenkäyntikulut hallinto-oikeudessa

Kun otetaan huomioon mitä edellä kohdissa 3.1 ja 3.2 on lausuttu, rakennusluvan myöntämisen edellytykset ovat täyttyneet. Rakennuslupapäätöstä ei ole C:n valituksessa esitettyjen näkökohtien johdosta syytä muuttaa.

C:n rakennuslupapäätökseen kohdistuvien vaatimusten tultua kokonaisuudessaan hylätyiksi A:lle ja B:lle myönnetty rakennuslupa saatetaan voimaan.

Asian näin päättyessä ja kun otetaan huomioon hallintolainkäyttölain 74 §, C:lle ei ole määrättävä maksettavaksi korvausta oikeudenkäyntikuluista hallinto-oikeudessa.

4. A:n ja B:n oikeudenkäyntikuluvaatimus korkeimmassa hallinto-oikeudessa

Asian laatuun nähden ja kun otetaan huomioon hallintolainkäyttölain 74 §, A:lle ja B:lle ei ole määrättävä maksettavaksi korvausta oikeudenkäyntikuluista korkeimmassa hallinto-oikeudessa.

Asian ovat ratkaisseet oikeusneuvokset Riitta Mutikainen, Hannu Ranta, Mika Seppälä, Kari Tornikoski ja Jaakko Autio. Asian esittelijä Joonas Ahtonen.

 
Julkaistu 30.5.2018