Annat beslut 2287/2015

Besvär i ett ärende som gäller förköpslagen (Jakobstad)

Givet: 1.9.2015
Liggarnummer: 2287
Diarienummer: 2386/1/14
ECLI: ECLI:FI:KHO:2015:T2287

Ärende Besvär i ett ärende som gäller utnyttjande av kommunens förköpsrätt

Ändringssökande Stadsstyrelsen i Jakobstad

Beslut som överklagas

Vasa förvaltningsdomstol 12.6.2014 nr 14/0336/3

Ärendets tidigare handläggning

Stadsstyrelsen i Jakobstad har 25.2.2013 (§ 143) beslutat att staden utnyttjar sin förköpsrätt i det fastighetsköp med vilket C 20.12.2012 har sålt lägenheten Ny-Nygård RN:r 7:67 (598-404-7-67) till A och B. Lägenhetens areal är cirka 7,55 hektar.

Enligt protokollet ligger objektet strategiskt i anslutning till Kållbyvägen och nära Åminne vattenverk. Hanteringen av råvatten samt eventuellt byggande av tryckavlopp för avloppsvatten från Pedersöre kräver vissa nya anläggningar, men för deras placering och utforming finns ännu bara grova ritningar.

Förvaltningsdomstolens avgörande

Vasa förvaltningsdomstol har med det överklagade beslutet 12.6.2014 med anledning av A:s besvär upphävt stadsstyrelsens beslut.

Förvaltningsdomstolen har i motiveringen till sitt beslut anfört följande:

Enligt 1 § 1 mom. i förköpslagen har kommunen förköpsrätt vid köp som gäller fastigheter i kommunen. Enligt 3 mom. i samma paragraf kan förköpsrätten utnyttjas för förvärv av mark för samhällsbyggande samt för rekreations- och skyddsändamål.

Enligt 6 § 1 mom. i förköpslagen föreligger inte förköpsrätt, om dess nyttjande, med beaktande av förhållandet mellan köparen och säljaren, överlåtelsevillkoren eller andra omständigheter, bör anses uppenbart oskäligt.

För att utnyttja sin förköpsrätt ska kommunen förete en utredning över de planer som kommunen har för området och som kommunen avser förverkliga inom en skälig tid. Förköpslagen innehåller inte närmare bestämmelser angående utredningen, utan varje utredning ska bedömas för sig.

Enligt den allmänna motiveringen i regeringens proposition med förslag till lag om ändring av förköpslagen (RP 104/1989 rd.) ska avsiktsbestämmelsen i 1 § 3 mom. förbli i kraft. Förköpsrätten kan således utnyttjas endast om området inom skälig tid behövs för i momentet uppräknade ändamål.

I staden Jakobstads generalplan 2020, som stadsfullmäktige i Jakobstad har godkänt 28.1.2008 § 9, finns lägenheten Ny-Nygård 7:67 på ett område med landsbygdskaraktär. Det finns även ett värdefullt naturområde nära lägenheten (egentligen finns en del av lägenheten på ett värdefullt naturområde). Vattenverket ligger på ett område med landsbygdskaraktär (egentligen på ett område för samhällsteknisk försörjning). Generalplanen saknar rättsverkan. Det finns ingen detaljplan uppgjord för området. Lägenheten består mestadels av skogsmark. Lägenhetens västra del, som ligger nära Purmo å, består av öppet kärr. Staden Jakobstad äger lägenheten Åminne 7:70 och säljaren C äger lägenheten Ny-Norrgård 7:68, vilka är belägna mellan försäljningsobjektet och vattenverket. Även lägenheten Norrbacka 7:66 ligger mellan objektet och vattenverket.

Som motivering för utövandet av förköpsrätt har i det överklagade beslutet angetts att lägenheten ligger strategiskt i anslutning till Kållbyvägen och nära Åminne vattenverk samt att hanteringen av råvatten samt eventuellt byggande av tryckavlopp för avloppsvatten kräver vissa nya anläggningar, men att för dessas placering och utformning ännu bara finns grova ritningar.

Förvaltningsdomstolen konstaterar att stadsstyrelsen inte har anfört vilka konkreta planer staden har angående vattenverket och dess verksamhet eller på vilket sätt lägenheten inom skälig tid skulle användas för vattenverkets behov.

Med beaktande av det ovannämnda anser förvaltningsdomstolen att förutsättningarna som ställs i 1 § 3 mom. i förköpslagen inte har varit uppfyllda då stadsstyrelsen har fattat beslut om utnyttjande av förköpsrätt. Stadsstyrelsens beslut ska därför upphävas.

Ärendet har avgjorts av förvaltningsdomstolens ledamöter Johan Hagman, Päivi Jokela och Heikki Huhta. Föredragande Hanna Nieminen-Finne.

Handläggning i högsta förvaltningsdomstolen

Stadsstyrelsen i Jakobstad har i sina besvär yrkat att Vasa förvaltningsdomstols beslut ska upphävas samt att stadsstyrelsens beslut ska sättas i kraft.

Som motivering till sina yrkanden har stadsstyrelsen upprepat de argument som framgår av stadsstyrelsens utlåtande till förvaltningsdomstolen och därtill anfört följande:

Generalplanen för Jakobstad ger inte en fullständig bild av Åminneområdets strategiska betydelse, eftersom området snävt betraktat ur ett Jakobstadsperspektiv ligger mycket perifert. Därför måste också den regionala dimensionen tas med i resonemanget. Oberoende av idag existerande kommungränser blir gemensamma infraprojekt allt viktigare för regional utveckling.

Jakobstad har redan idag ett omfattande samarbete med grannkommunerna i vattenförsörjnings- och avloppsreningsfrågor. Konkreta planer finns redan för nybyggnad och förnyande av överföringsledningar från Kållby via Åminne till Jakobstad.

Bestämmelserna gällande avloppsreningen för bostäder på landsbygden har skärpts. Eftersom Esse å utgör en viktig råvattenkälla, måste dess vattenkvalitet absolut tryggas. Detta skapar inom en övergångstid ett större tryck på att leda avloppsvatten från berörda byar inom Pedersöre kommun (och även delar av Kronoby), vilket görs till det befintliga avloppsreningsverket i Jakobstad. Granskat i ett större geografiskt perspektiv kommer överföringsledningarna naturligt att följa bosättningen längs stränderna och ådalarna, varvid Åminne blir knutpunkten.

Åminne vattenverk härstammar ursprungligen från 1940-talet och den senaste större saneringen gjordes år 1990. Det innebär att den återstående tekniska livslängden är i högsta grad osäker. Eftersom vattenkonsumtionen kontinuerligt växer är också kapaciteten ett problem.

Eftersom ersättande vattentillförsel inte idag finns i tillräcklig omfattning, förutsätter en nybyggnad eller tillbyggnad av vattenverket att nuvarande anläggningar kan hållas i drift under hela byggnadstiden. Detta skulle direkt innebära behov av tilläggsområde, vilket det idag inte finns tillräckligt av i stadens ägo.

Motiveringar till markpolitiska beslut ska hellre sökas i framtiden än i det förgångna. Inom Åminneområdet finns potential även för kompletterande markanvändningsformer. Eftersom en stark expansion av företag har skett både i Pirilö (Jakobstad) och i Edsevö (Pedersöre) är det inte längre långsökt att utgå från att strukturen längs Kållbyvägen utvecklas och blir ännu mera sammanhängande. I fråga om Åminne underlättas eventuell exploatering av att behövlig infrastruktur redan finns på området. Till denna del finns dock ännu inga konkreta planer som kan åberopas med tanke på förköpet. Ett effektivt utnyttjande förutsätter givetvis att även den mellanliggande fastigheten Ny-Norrgård RNr 7:68 kan inkluderas i planerna.

Förvaltningsdomstolen har i sina domskäl inte i tillräcklig mån beaktat det omfattande allmännyttiga och strategiska intresse som riktar sig till verksamheten i Åminneområdet.

Ett av förköpslagens grundsyften är att trygga kommunens tillgång till rätt prissatta markområden och att förebygga markspekulation. Om kommunen generellt förväntas planera sina byggnadsprojekt i förväg på ännu privatägda marker, skapar detta ett direkt pristryck, vilket resulterar i en oförtjänt värdestegring för markägaren och större kommunala utgifter. Ett tillräckligt stort markinnehav hos kommunen tryggar å andra sidan möjligheterna till både flexibel markanvändning och optimalt utnyttjande av tillbudsstående tekniska lösningar. Byggandet kan i dylika fall göras mera kostnadseffektivt med inbesparade offentliga medel som följd.

Gällande tolkningen av 1 § 3 mom. i förköpslagen utgår staden från att ordnandet av samhällsteknisk försörjning i form av vatten och avlopp utgör en omistlig del av samhällsbyggandet och att kriteriet för utnyttjande av förköpsrätten därmed är uppfyllt.

I domskälen hänvisas bland annat till förköpslagen 6 § 1 mom. gällande oskälighet. Objektet har såsom skogsmark, och är därför inte unikt. Den ursprungliga köparen A idkar ingen sådan näring som skulle omöjliggöras eller oskäligt försvåras av att staden köper det aktuella markområdet. A har inte heller i sina besvär uppgett någon sådan verksamhet. I A:s ägo kommer området därför sannolikt att förbli skogsmark. Paragrafen om oskälighet kan inte åberopas som motivering i detta fall.

Såsom även konstateras i förvaltningsdomstolens domskäl, finns det i lagen inga bestämmelser om hurudan utredning som ska ges om markområdets användning eller exakt vad som ska betraktas som skälig tid. Den utredning som har getts i stadsstyrelsens utlåtande är i detta fall tillräcklig.

Som jämförelse kan nämnas handläggningen av Nykarleby stads förköp gällande oljehamnen i Kanäs (Vasa förvaltningsdomstol 25.8.2008, dnr 01743/07/4302). I inledningsskedet var planerna i fallet Kanäs betydligt mera diffusa än i fallet Åminne. I utgångsläget hade Nykarleby stad överhuvudtaget ingen egen verksamhet i närområdet. Markanvändningen konkretiserades betydligt senare genom planläggning av nya bostads- och fritidstomter.

A har i sin förklaring yrkat att besvären förkastas. Han har anfört bland annat följande:

Av stadsstyrelsens besvär framgår egentligen ingenting nytt. Industriell utbyggnad passar illa i vattenverkets närhet. Tryckavloppsledningen från Edsevöområdet, som är planerad att dras under Esse å norr om Åminneverket, kan fortsättningsvis utan problem dras utefter DN-400 vattenledningen. Lägenheten Ny-Nygård är ett objekt för skogsbruk. Den är strategiskt belägen cirka 500 meter från fastigheten Stenbacka RN:r 7:155, där boningshuset uppvärms med solfångare och vedeldning.

B har i sin skrivelse yrkat att besvären förkastas. Han har anfört bland annat följande:

Ur ett ekologiskt perspektiv lämpar sig lägenheten Ny-Nygård överhuvudtaget inte för någon form av samhällsutbyggnad, speciellt inte industriell sådan. Det är fråga om skogsmark som kräver skogsskötsel med särskild naturhänsyn.

Stadsstyrelsens yttrande om expansion av småföretag/-industrier längs Kållbyvägen är ren spekulation. Det finns redan två dylika områden längs Kållbyvägen; väletablerade Granholmen och expanderande Pirilö längs Ekoroskvägen.

Stadsstyrelsen i Jakobstad har beretts tillfälle till genmäle.

Högsta förvaltningsdomstolens avgörande

Högsta förvaltningsdomstolen har prövat ärendet och avslår besvären. Förvaltningsdomstolens beslut ändras inte.

Skäl till högsta förvaltningsdomstolens avgörande

Med beaktande av de skäl som förvaltningsdomstolen har anfört till stöd för sitt beslut samt 1 § 1 mom. och 1 § 3 mom. i förköpslagen, yrkandena i högsta förvaltningsdomstolen och utredningen i ärendet finns det inte skäl att ändra förvaltningsdomstolens beslut.

Ärendet har avgjorts av förvaltningsråden Kari Kuusiniemi, Riitta Mutikainen, Hannu Ranta, Tuomas Lehtonen och Mika Seppälä. Föredragande Mikko Rautamaa.

 
Publicerad 1.9.2015