Muu päätös 1409/2015

Viljavarastorakennusta koskeva purkamislupa-asia Salosta

Antopäivä: 29.5.2015
Taltionumero: 1409
Diaarinumero: 2642/1/14 ja 2687/1/14

Asia Purkamislupaa koskevat valitukset

Valittajat

1. Suur-Seudun Osuuskauppa SSO

2. Salon rakennus- ja ympäristölautakunta

Päätös, jota valitukset koskevat

Turun hallinto-oikeus 7.7.2014 nro 14/0195/1

Asian aikaisempi käsittely

Salon rakennus- ja ympäristölautakunta on 13.11.2013 tekemällään päätöksellä (§ 169) myöntänyt Suur-Seudun Osuuskauppa SSO:lle (jäljempänä Osuuskauppa) luvan purkaa Salon kaupungin 3. kaupunginosan korttelissa 21 olevalla tontilla 2 sijaitsevan varastorakennuksen.

Hallinto-oikeuden ratkaisu

Turun hallinto-oikeus on valituksenalaisella päätöksellään A:n ja Varsinais-Suomen elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskuksen valituksista kumonnut ympäristölautakunnan päätöksen ja hylännyt purkamislupahakemuksen.

Hallinto-oikeus on perustellut päätöstään seuraavasti:

Sovellettavien säännösten sisältö

Maankäyttö- ja rakennuslain mukaan purkamisluvan myöntämisen edellytyksenä on, ettei purkaminen merkitse rakennettuun ympäristöön sisältyvien perinne-, kauneus- tai muiden arvojen hävittämistä eikä haittaa kaavoituksen toteuttamista.

Asiassa saatu selvitys

Alueella on voimassa 31.1.1994 vahvistettu asemakaava, jossa kortteliin 21 ei kohdistu suojelumerkintöjä. Tontti sijaitsee asemakaavan liike- ja toimistorakennusten sekä ympäristöhäiriöitä aiheuttamattomien teollisuusrakennusten korttelialueella (KTY).

Kysymyksessä oleva rakennus sijaitsee Salon yleiskaavassa 2020 keskustan kulttuuriympäristön alueella Asemanseutu ja jokivarsi. Kaavamerkinnän mukaan kysymyksessä on arvoltaan maakunnallinen kohde (sr2 50).

Salon keskustan osayleiskaavaluonnoksessa 2035, joka on ollut nähtävillä 12.11.–21.12.2012, tontin kumpaankin viljavarastorakennukseen kohdistuu merkintä sr 50, jonka sisältö on seuraava: "Rakennus- tai kulttuurihistoriallisin tai maisemallisin perustein suojeltava rakennus. Merkinnällä osoitettua kohdetta ei saa purkaa eikä sen ulkoasua muuttaa siten, että kohteen arvokkaat ominaispiirteet tuhoutuvat. Korjaus- ja uudisrakentaminen tulee sopeuttaa kohteen historiallisiin ja maisemallisiin arvoihin. Museoviranomaiselle tulee varata tilaisuus lausunnon antamiseen ennen ympäristöön voimakkaasti vaikuttaviin toimenpiteisiin ryhtymistä."

Rakennus sijaitsee ympäristöministeriön vuonna 2008 vahvistamassa Salon seudun maakuntakaavassa merkittävän kulttuuriympäristön alueen sra 67, Salon rautatieasema ja lähiasutus, tuntumassa. Rakennus sijaitsee valtakunnallisesti merkittävällä rakennetun kulttuuriympäristön alueella (RKY 2009) Salon rautatieasemanseutu ja vanha kauppalamiljöö, jonka aluekuvauksessa on todettu, että rautatieaseman kokonaisuuteen liittyy Salon seudun osuuskaupan viljavarasto. Aluekuvauksen mukaan Salon keskustan maamerkkinä toimiva varasto on suunniteltu Keskusliike Hankkijan suunnittelutoimistossa 1935, 1941 ja 1950. Korkeat viljasiilot on rakennettu 1951.

Varsinais-Suomen maakuntamuseon purkamislupahakemuksesta antamassa lausunnossa 4.6.2013 on muun ohella todettu, että kyseinen rakennusten kokonaisuus on kaupunkikuvallisesti erittäin merkittävä, ja että maakuntamuseo vastustaa valtakunnallisesti merkittävään rakennettuun ympäristöön ja Salon kaupunkikuvaan kiinteästi kuuluvien rakennusten purkua.

Insinööritoimisto Salon Rakennustekniikka Oy:n luvanhakijan toimeksiannosta 5.2.2014 laatimassa kuntoarviossa on muun ohella todettu, että rakennuksen rakenteet vaativat laajoja korjaustoimenpiteitä ja lisäksi muutostöitä uudelleenkäytön vaatimukset täyttäväksi. Koska käytettävissä ei ole liikenne- ja piha-alueita, kuntoarviossa on katsottu, ettei rakennukselle ole kohtuukustannuksin löydettävissä hyödyllistä uudelleen käyttöä.

ELY-keskus on omasta aloitteestaan pannut vireille 26.2.2014 rakennusperinnön suojelemisesta annetun lain nojalla tontilla 2 sijaitsevien mylly- ja viljavarastorakennuksen sekä viljasiilojen suojeluasian.

Hallinto-oikeuden johtopäätökset

Maankäyttö- ja rakennuslain purkamislupajärjestelmä liittyy läheisesti rakennussuojeluun. Purkamislupajärjestelmän tarkoituksena ei ole ollut uudentyyppisen rakennusten purkamista rajoittavan lupajärjestelmän luominen vaan sen varmistaminen, että rakennuksen suojelua koskeva asia voidaan ratkaista kohtuullisessa ajassa joko maankäyttö- ja rakennuslain vaatimukset täyttävällä kaavaratkaisulla tai rakennusperinnön suojelemisesta annetun lain mukaisella suojelupäätöksellä.

Purkamisluvan kohteena olevan rakennuksen suojelu on pantu rakennusperinnön suojelemisesta annetun lain nojalla vireille. Asiassa esitetyn selvityksen perusteella kysymyksessä oleva rakennus saattaa olla edellä todetun lain 3 §:n 1 momentissa tarkoitettu suojelukohde. Purkamisluvan myöntäminen tässä vaiheessa saattaisi näin ollen merkitä laissa tarkoitettujen rakennettuun ympäristöön sisältyvien perinne- ja muiden arvojen hävittämistä. Purkamisluvan myöntämisen edellytyksiä ei näin ollen ole olemassa.

Hallinto-oikeuden soveltamat oikeusohjeet

Maankäyttö- ja rakennuslaki 118 §, 127 § 1 momentti ja 139 § 1 momentti

Laki rakennusperinnön suojelemisesta 3 § 1 momentti ja 5 § 1 momentti

Asian ovat ratkaisseet hallinto-oikeuden jäsenet Hannamaija Falck ja Tuire Nurmio. Esittelijä Timo Saarinen.

Käsittely korkeimmassa hallinto-oikeudessa

1. Suur-Seudun Osuuskauppa SSO on valituksessaan vaatinut, että hallinto-oikeuden päätös kumotaan ja rakennus- ja ympäristölautakunnan päätös saatetaan voimaan.

Osuuskunta on perustellut vaatimuksiaan muun ohella seuraavasti:

Kyseessä oleva rakennus on erittäin huonokuntoinen. Se aiheuttaa vaaraa ympäristölle rikkoutuneen julkisivun takia. Rakennus ei ole voimassa olevan yleiskaavan mukaan suojeltu, eikä sitä ole myöskään arvotettu 1994 vahvistetun asemakaavan hyväksymisen jälkeen laaditun selvityksen maisemainventoinnissa suojeltavaksi.

Osuuskunta on teettänyt DI Matti Rytöllä selvityksen rakennuksen teknisestä kunnosta sekä myös kustannusarvion rakennuksen säilytettävyyskustannuksista. Arviossa ovat mukana ainoastaan ne rakennustekniset toimenpiteet, joilla rakennus voidaan turvallisesti säilyttää ilman käyttöä. Kustannusarvio ei sisällä mitään sellaisia töitä, jotka mahdollistaisivat rakennuksen käytön hyötytarkoituksessa. Valtaosin lämmittämättömässä rakennuksessa ei ole talotekniikkaa lukuun ottamatta vanhaa poistettavaa valaistusta ja viemäröintiä.

ELY-keskus on ilmoittanut, että asemakaavan vahvistamisen jälkeen on ilmennyt uutta tietoa rakennuksen arvosta. Tätä tietoa ei kuitenkaan ole yksilöity. Alueesta tehdyn selvityksen mukaan ei kyseinen taho kuitenkaan 2000–2004 tehdyssä laajassa selvityksessä ole nähnyt siinä suojeltavaa arvotettavuutta.

Maamerkiksi mainittu kokonaisuus koostuu nyt kyseessä olevasta huonokuntoisesta varastorakennuksesta sekä sen vieressä olevasta edelleen käytössä olevasta korkeasta viljasiilorakennuksesta. Viljasiilorakennus kuvaa ja kattaa kaiken sen toiminnallisen historian, joka kertoo myös purettavaksi aiotun varaston toimintahistorian.

Osuuskauppa on ollut halukas myymään rakennuksen nimelliseen hintaan taholle, joka olisi valmis sen kunnostamaan ja ylläpitämään. Halukkuutta ei ole ilmaantunut.

Ränsistyneen rakennuksen purkaminen parantaisi kaupunkikuvaa ja näkymää rautatieaseman suunnasta. Samalla se mahdollistaisi todellisen maamerkin, eli viljasiilon näkyvyyden ja maisemoinnin. Osayleiskaavassa 2035 onkin yhteisellä näkemyksellä kyseinen korkea viljasiilo merkitty suojeltavaksi ja sen mukaisesti kaavallisesti ajateltu muuta ympäristöä siihen luontevasti sopivaksi. Purkamisessa ei olisi kysymys historian häviämisestä, vaan sen paremmasta näkyvyydestä. Korkea viljasiilo on noin vuosikymmenen uudempi kuin kyseessä oleva purettavaksi esitetty rakennus. Molemmat rakennukset ovat aivan eri aikakaudelta kuin ELY-keskuksen viittaamat asemanseudun vanhat, sinällään hyväkuntoiset puurakennukset.

Molemmat rakennukset liittyvät vahvasti paikallisen osuuskaupan historiaan ja toimintaan, ja purkamista on organisaation elimissä käyty tarkoin läpi. Kyseisen rakennuksen historia on osuuskaupalle tärkeämpi kuin sen arvo on yhteiskunnallisesti. Purkamishakemuksen taustalla on jo pitkään jatkunut yleinen painostus ja ihmettely rakennuksen säilyttämisestä.

Rakennuksen jatkokäyttöä ei ole mahdollista suunnitella ilman jatkuvia suuria ylläpito- ja tukikustannuksia. Kustannusarvion mukaan korjauskustannukset tilanteeseen, jossa rakennusta olisi mahdollista ylläpitää seuraavat 30–40 vuotta jatkuvilla pienemmillä korjauksilla, ovat noin 2,3 miljoonaa euroa.

Mikäli rakennukselle suunniteltaisiin hyötykäyttöä, olisi siihen toteutettava myös LVIS-tekniset järjestelmät sekä toiminnan tarpeiden aiheuttamat muutostyöt. Nämä kustannukset ylittäisivät moninkertaisesti edellä esitetyt kustannukset.

2. Salon rakennus- ja ympäristölautakunta on valituksessaan vaatinut, että hallinto-oikeuden päätös kumotaan ja rakennus- ja ympäristölautakunnan päätös saatetaan voimaan.

Lautakunta on perustellut vaatimuksiaan viittaamalla asiassa aikaisemmin esittämäänsä ja lausunut lisäksi muun ohella seuraavaa:

Edellytykset purkamisluvan myöntämiselle ovat olleet olemassa. Vuoden 1994 asemakaavassa varastorakennusta ei suojeltu. Tuolloin voimassa olleet rakennuslain säännökset vastaavat nykyisen maankäyttö- ja rakennuslain sisältöä. Asemakaava ei ole tältä osin vanhentunut.

Salon kaupunginvaltuusto on 7.4.2014 hyväksynyt keskustan osayleiskaavan. ELY-keskuksen annettua oikaisukehotuksen on valtuusto 9.6.2014 pysyttänyt päätöksensä alkuperäisessä muodossaan. Hyväksytyssä osayleiskaavassa ei ole suojelumerkintää varastorakennukselle. Purkamisluvan kumoavaa päätöstä ei siten voida perustella osayleiskaavan valmisteluvaiheessa olleella suojelumerkinnällä. Osayleiskaava ei ole lainvoimainen.

Salon seudun kunnissa on vuosien 2000–2004 aikana toteutettu kulttuuriympäristöninventointi (Salon seudun rakennettu kulttuuriympäristö ja maisema -projekti, SARAKUM). Tässä inventoinnissa ei ole mainintaa nyt kysymyksessä olevasta varastosta. Inventointia on hallinnoitu Varsinais-Suomen liitosta ja mukana on ollut Museoviraston edustus. Varastorakennus on rakennettu 1930-luvulla.

Varsinais-Suomen ELY-keskus on hallinto-oikeuden päätöksen perustelujen mukaan saattanut vireille varastorakennuksen suojelun rakennusperinnön suojelemisesta annetun lain nojalla. Tämän vuoksi hallinto-oikeus on katsonut, että kyseinen rakennus saattaa olla mainitun lain mukainen suojelukohde. Päätös on perusteltu samoin argumentein kuin korkeimman hallinto-oikeuden ratkaisu KHO 2002:74.

Nyt esillä oleva tapaus poikkeaa tilanteesta siten, että vuoden 1994 asemakaavaa laadittaessa on ollut voimassa rakennusten kulttuuriperinnön vaalimista koskeva säännöstö käytännössä saman sisältöisenä kuin nykyisinkin. Vuoden 1994 asemakaavassa tai tuoreessa osayleiskaavassa Salon kaupunki ei ole nähnyt varastorakennuksella olevan sellaista kulttuuriarvoa, että suojelu olisi kaavoituksessa toteutettu.

Tehtyjen selvitysten mukaan rakennuksen rakenteet ovat laajoja korjaustoimenpiteitä vaativia. Lisänä tulevat muutostyöt uudelleenkäytön vaatimusten täyttäviksi. Selvityksen laatija diplomi-insinööri Matti Rytö toteaa loppulausumanaan, että kun rakennuspaikalla käytännössä ei ole liikenne- ja piha-alueita, ei rakennukselle ole kohtuullisin kustannuksin saatavissa hyödyllistä uudelleenkäyttöä.

Maankäyttö- ja rakennuslain mukaiset edellytykset purkamiselle ovat olemassa.

A on antanut selityksen.

Varsinais-Suomen elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskus on antanut selityksen.

Suur-Seudun Osuuskauppa SSO on antanut vastaselityksen.

Salon rakennus- ja ympäristölautakunta on antanut vastaselityksen.

Korkeimman hallinto-oikeuden ratkaisu

Korkein hallinto-oikeus on tutkinut asian. Valitukset hylätään. Hallinto-oikeuden päätöksen lopputulosta ei muuteta.

Perustelut

Hallinto-oikeus on valituksenalaisen päätöksensä perustelujen kohdassa "Johtopäätökset" todennut, että kysymyksessä oleva rakennuksen suojelua koskeva asia on vireillä rakennusperinnön suojelemisesta annetun lain mukaisena asiana Varsinais-Suomen ELY-keskuksessa. Perustelujen mukaan kysymyksessä saattaa olla mainitun lain 3 §:n 1 momentissa tarkoitettu suojelukohde. Purkamisluvan myöntäminen tässä vaiheessa saattaisi merkitä maankäyttö- ja rakennuslain 139 §:n 1 momentissa tarkoitettujen arvojen häviämistä. Hallinto-oikeus on tähän nähden katsonut purkamisluvan myöntämisen edellytysten puuttuvan.

Hallinto-oikeus on 7.7.2014 antamansa päätöksen perusteluissa kohdassa "Asiassa saatu selvitys" todennut, että Salon keskustan osayleiskaavaluonnoksessa 2035, joka on ollut nähtävillä 12.11.–21.12.2012, purkamislupahakemuksen kohteena olevan tontin kumpaankin viljavarastorakennukseen kohdistuu suojelumerkintä sr 50. Tältä osin korkein hallinto-oikeus toteaa, että Salon keskustan yleiskaava 2035 on kaupunginvaltuuston 7.4.2014 tekemällä päätöksellä (§ 39) hyväksytty. Kaavaan ei sisälly suojelumerkintöjä nyt purkamisluvan kohteena olevan rakennuksen osalta. Turun hallinto-oikeus on kuitenkin 21.4.2015 antamallaan päätöksellä nro 15/0098/1 muun ohella Varsinais-Suomen ELY-keskuksen valituksesta kumonnut kaupunginvaltuuston päätöksen muun ohella siltä osin kuin päätös on koskenut rakennussuojelumerkintöjen puut­tumista nyt kysymyksessä olevan viljavarastorakennuksen osalta.

Kun otetaan huomioon edellä mainittujen rakennussuojelu- ja kaava-asioiden keskeneräisyys, ei edellytyksiä purkamisluvan myöntämiselle tässä vaiheessa ole ollut. Tämän vuoksi ja kun muutoin otetaan huomioon edellä ilmenevät hallinto-oikeuden päätöksen perustelut ja perusteluissa mainitut oikeusohjeet sekä korkeimmassa hallinto-oikeudessa esitetyt vaatimukset ja asiassa saatu selvitys, hallinto-oikeuden päätöksen lopputuloksen muuttamiseen ei ole perusteita.

Asian ovat ratkaisseet hallintoneuvokset Kari Kuusiniemi, Hannu Ranta, Tuomas Lehtonen, Liisa Heikkilä ja Janne Aer. Asian esittelijä Esa Hakkola.

 
Julkaistu 29.5.2015