Muu päätös 477/2016

Yleiskaavan hyväksymistä koskevat valitukset (Lohja)

Antopäivä: 12.2.2016
Taltionumero: 477
Diaarinumero: 2070/1/14, 2092/1/14, 2147/1/14 ja 2200/1/14

Asia Yleiskaavan hyväksymistä koskevat valitukset

Valittajat 1) Uudenmaan elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskus (ELY-keskus)

2) A ja B

3) Lohjan Seudun Ympäristöyhdistys ry

4) C

Päätös, jota valitukset koskevat

Helsingin hallinto-oikeus 28.5.2014 nro 14/0404/5

Asian aikaisempi käsittely

Lohjan kaupunginvaltuusto on 10.10.2012 tekemällään päätöksellä (§ 84) hyväksynyt Lohjan taajamaosayleiskaavan.

Uudenmaan ELY-keskus on tehnyt kaupunginvaltuuston päätöksestä oikaisukehotuksen, jossa se on vaatinut osayleiskaavassa Lempolaan osoitettujen KM- ja KMT-alueiden poistamista tai alueen osoittamista selvitysalueeksi.

Lohjan kaupunginvaltuusto on 17.4.2013 tekemällään päätöksellä (§ 63) hyväksynyt Lohjan taajamaosayleiskaavan. Osayleiskaavan yleisiin määräyksiin on lisätty määräys, jonka mukaan vähittäistavaran kauppa, joka kaupan laatu huomioon ottaen on perusteltua sijoittaa keskustatoimintojen alueiden ulkopuolelle tarkoittaa kauppaa, joka vaatii paljon tilaa, kuten auto-, rauta-, huonekalu-, puutarha- ja maatalouskauppaa.

Hallinto-oikeuden ratkaisu

Helsingin hallinto-oikeus on, siltä osin kuin nyt on kysymys, valituksenalaisella päätöksellään hylännyt Uudenmaan ELY-keskuksen, A:n ja B:n, Lohjan Seudun Ympäristöyhdistys ry:n sekä C:n valitukset Lohjan kaupunginvaltuuston päätöksestä ja A:n ja B:n oikeudenkäyntikuluvaatimuksen.

Hallinto-oikeus on perustellut päätöstään tältä osin seuraavasti:

(---)

2. Pääasia

2.1 Sovellettuja oikeusohjeita

Maankäyttö- ja rakennuslain 9 §:n mukaan kaavan tulee perustua riittäviin tutkimuksiin ja selvityksiin. Kaavaa laadittaessa on tarpeellisessa määrin selvitettävä suunnitelman ja tarkasteltavien vaihtoehtojen toteuttamisen ympäristövaikutukset, mukaan lukien yhdyskuntataloudelliset, sosiaaliset, kulttuuriset ja muut vaikutukset. Selvitykset on tehtävä koko siltä alueelta, jolla kaavalla voidaan arvioida olevan olennaisia vaikutuksia.

Maankäyttö- ja rakennusasetuksen 1 §:n 1 momentin mukaan maankäyttö- ja rakennuslain (132/1999) 9 §:ssä tarkoitettuja kaavan vaikutuksia selvitettäessä otetaan huomioon kaavan tehtävä ja tarkoitus, aikaisemmin tehdyt selvitykset sekä muut selvitysten tarpeellisuuteen vaikuttavat seikat. Selvitysten on annettava riittävät tiedot, jotta voidaan arvioida suunnitelman toteuttamisen merkittävät välittömät ja välilliset vaikutukset:

1) ihmisten elinoloihin ja elinympäristöön;

2) maa- ja kallioperään, veteen, ilmaan ja ilmastoon;

3) kasvi- ja eläinlajeihin, luonnon monimuotoisuuteen ja luonnonvaroihin;

4) alue- ja yhdyskuntarakenteeseen, yhdyskunta- ja energiatalouteen sekä liikenteeseen;

5) kaupunkikuvaan, maisemaan, kulttuuriperintöön ja rakennettuun ympäristöön.

Maankäyttö- ja rakennuslain 32 §:n 1 momentin mukaan maakuntakaava on ohjeena laadittaessa ja muutettaessa yleiskaavaa.

Maankäyttö- ja rakennuslain 35 §:n 1 momentin mukaan yleiskaavan tarkoituksena on kunnan tai sen osan yhdyskuntarakenteen ja maankäytön yleispiirteinen ohjaaminen sekä toimintojen yhteen sovittaminen. Yleiskaava voidaan laatia myös maankäytön ja rakentamisen ohjaamiseksi määrätyllä alueella. Pykälän 2 momentin mukaan yleiskaavassa esitetään tavoitellun kehityksen periaatteet ja osoitetaan tarpeelliset alueet yksityiskohtaisen kaavoituksen ja muun suunnittelun sekä rakentamisen ja muun maankäytön perustaksi.

Maankäyttö- ja rakennuslain 36 §:n mukaan kunnan tulee huolehtia tarpeellisesta yleiskaavan laatimisesta ja pitää se ajan tasalla.

Maankäyttö- ja rakennuslain 39 §:n 1 momentin mukaan yleiskaavaa laadittaessa on maakuntakaava otettava huomioon siten kuin siitä edellä säädetään.

Pykälän 2 momentin mukaan yleiskaavaa laadittaessa on otettava huomioon:

1) yhdyskuntarakenteen toimivuus, taloudellisuus ja ekologinen kestävyys;

2) olemassa olevan yhdyskuntarakenteen hyväksikäyttö;

3) asumisen tarpeet ja palveluiden saatavuus;

4) mahdollisuudet liikenteen, erityisesti joukkoliikenteen ja kevyen liikenteen, sekä energia-, vesi- ja jätehuollon tarkoituksenmukaiseen järjestämiseen ympäristön, luonnonvarojen ja talouden kannalta kestävällä tavalla;

5) mahdollisuudet turvalliseen, terveelliseen ja eri väestönryhmien kannalta tasapainoiseen elinympäristöön;

6) kunnan elinkeinoelämän toimintaedellytykset;

7) ympäristöhaittojen vähentäminen;

8) rakennetun ympäristön, maiseman ja luonnonarvojen vaaliminen; sekä

9) virkistykseen soveltuvien alueiden riittävyys.

Pykälän 3 momentin mukaan edellä 2 momentissa tarkoitetut seikat on selvitettävä ja otettava huomioon siinä määrin kuin laadittavan yleiskaavan ohjaustavoite ja tarkkuus sitä edellyttävät. Pykälän 4 momentin mukaan yleiskaava ei saa aiheuttaa maanomistajalle tai muulle oikeuden haltijalle kohtuutonta haittaa.

Maankäyttö- ja rakennuslain 41 §:n 1 momentin mukaan yleiskaavassa voidaan antaa määräyksiä, joita kaavan tarkoitus ja sen sisällölle asetettavat vaatimukset huomioon ottaen tarvitaan yleiskaava-aluetta suunniteltaessa tai rakennettaessa taikka muutoin käytettäessä (yleiskaavamääräykset). Yleiskaavamääräykset voivat muun ohessa koskea maankäytön ja rakentamisen erityistä ohjausta tietyllä alueella sekä haitallisten ympäristövaikutusten estämistä tai rajoittamista. Pykälän 2 momentin mukaan jos jotakin aluetta tai rakennusta on maiseman, luonnonarvojen, rakennetun ympäristön, kulttuurihistoriallisten arvojen tai muiden erityisten ympäristöarvojen vuoksi suojeltava, yleiskaavassa voidaan antaa sitä koskevia tarpeellisia määräyksiä (suojelumääräykset).

Maankäyttö- ja rakennuslain 42 §:n 1 momentin mukaan yleiskaava on ohjeena laadittaessa ja muutettaessa asemakaavaa sekä ryhdyttäessä muutoin toimenpiteisiin alueiden käytön järjestämiseksi. Pykälän 3 momentin mukaan yleiskaava korvaa samaa aluetta koskevan aikaisemmin hyväksytyn yleiskaavan, jollei kaavassa toisin määrätä. Yleiskaava ei ole asemakaava-alueella voimassa muutoin kuin 1 momentissa tarkoitetun asemakaavan muuttamista koskevan vaikutuksen osalta.

Suomen perustuslain 6 §:stä ilmenevää yhdenvertaisuusperiaatetta on sovellettava myös maankäyttö- ja rakennuslain mukaisessa kaavoituksessa. Periaate edellyttää muun ohella, ettei alueiden omistajia aseteta asemakaavassa toisistaan poikkeavaan asemaan, ellei siihen kaavan sisältöä koskevat säännökset huomioon ottaen ole maankäytöllisiä perusteita.

2.2 Kaavan lähtökohdat, kaava-alue ja kaavan pääasiallinen sisältö

Alueella on voimassa Uudenmaan maakuntakaava, joka on saanut lainvoiman vuonna 2007, ja Uudenmaan 1. vaihemaakuntakaava vuodelta 2010. Uudenmaan maakuntavaltuusto on hyväksynyt 20.3.2013 Uudenmaan 2. vaihemaakuntakaavan, jossa Lempolaan on osoitettu aluevaraus osittain rakentuneelle merkitykseltään seudulliselle vähittäiskaupan suuryksikölle. Toinen vaihemaakuntakaava ei ole lainvoimainen.

Kaavaselostuksen mukaan Lohjan kaupungissa ei ole voimassa yhtenäistä oikeusvaikutteista yleiskaavaa. Taajamarakenteen muotoutumista on ohjattu oikeusvaikutuksettomalla entisen Lohjan kunnan aluetta koskevalla Lohjan kunnan yleiskaavalla, joka on hyväksytty vuonna 1992, ja Lohjan yleiskaavalla vuodelta 1970 sekä yksittäisillä osayleiskaavoilla, jotka koskevat pieniä osia taajama-alueesta.

Taajamaosayleiskaava käsittää kaavaselostuksen mukaan kaupungin asemakaavoitetut ja asemakaavoitettaviksi tarkoitetut taajama-alueet sekä niihin liittyvät virkistysalueet ja maaseutumaiset lievealueet. Yhdyskuntarakenne perustuu nauhataajamarakenteeseen, tiivistyvään kevyen liikenteen mittakaavaiseen kaupunkikeskustaan ja alakeskuksiin, joukkoliikennevyöhykkeisiin ja saavutettavaan viheralueverkostoon. Suunnittelualue on jaettu neljään osa-alueeseen, jotka ovat Keskustaajama eli järvikaupunki, Länsitaajama eli maisemakaupunki, Pohjoistaajama eli harjukaupunki ja Etelätaajama eli puutarhakaupunki. Taajamaosayleiskaava on luonteeltaan yhdyskuntakehitystä ohjaava laaja-alainen osayleiskaava, jonka tarkoitus on ohjata taajama-alueiden asemakaavoitusta ja maankäytön kehitystä. Taajamaosayleiskaavan rakenne perustuu ns. Länsiradan (Espoo–Vihti–Lohja) taajamaliikenneradan ennakoimiseen. Kaavan aluevaraukset on mitoitettu 1,5 prosentin vuotuiselle väestönkasvulle vuoteen 2035 saakka.

Kaavaselostuksen mukaan tehokkain asuinrakentaminen sijoitetaan asemien ja joukkoliikennepainotteisen tien/kadun hyvin saavutettaville alueille. Keskustatoimintojen alueille voi sijoittua tehokasta täydennysrakentamista. Uusista asuntoalueista tiiveimmät alueet sijoittuvat Hiidensalmeen keskustan tuntumaan sekä taajamaradan suunniteltujen asemien yhteyteen ja Paloniemeen. Asuntoalueiden tehokkuus laskee taajaman reunaa kohti. Asuinrakentamisalueista osa on luonteeltaan reservialueita, koska kaavassa on varauduttu todennäköisesti toteutuvaa kehitystä suurempaan kasvuun.

3. Perustelut yksittäisiin valituksiin

(---)

3.2 Lohjan Seudun Ympäristöyhdistys ry:n valitus (jäljempänä ympäristöyhdistys)

Ympäristöyhdistys on vaatinut, että kaavan mitoitus muutetaan vastaamaan asukasmäärän yhden prosentin kasvuodotusta.

Kaavaselostuksen mukaan taajamaosayleiskaava on yhdyskuntakehitystä ohjaava laaja-alainen yleiskaava, jolla ohjataan asemakaavoitusta ja maankäytön kehitystä. Kaavaselostuksessa on todettu, että ikärakenteen ja huoltosuhteen tasapainoisena pitämiseksi varsinaiseksi kasvutavoitteeksi asetettiin 1,5 prosentin kasvu vuosittain. Hallinto-oikeus on todennut, että kunta kaavoitusta valmisteltaessa päättää harkintansa mukaan maankäytön lähtökohdista, kuten kaavoituksen perusteeksi asetettavasta kunnan asukasluvun kasvutavoitteesta. Kasvutavoitteessa on kysymys arviosta ja kaavan toteuttaminen on mahdollista, vaikka tavoite ei täyttyisikään. Taajamayleiskaavassa on myös otettu pienempi väestönkasvu huomioon määräämällä osa alueesta asemakaavoituksen reservialueeksi. Kaavapäätös ei ole lainvastainen sillä perusteella, että kunta on asettanut kaavasuunnittelun yhdeksi lähtökohdaksi arvion mainitunlaisesta väestönkasvusta.

Ympäristöyhdistys on vaatinut, että rannoille ja rantojen loma-asuntoalueille ei osoiteta erillispientalojen asuntoalueita (AO) ja että Karnaistentien luoteispuolelle luonnonsuojelualueen viereen osoitettu AO-alue osoitetaan lähivirkistysalueeksi (VL).

Lohjanjärven ja Hormajärven rantavyöhykkeille on osoitettu erillispientalojen asuntoalueita (AO1 ja AO2). Kaavamerkinnän mukaan AO1-alue on tarkoitettu pääasiassa olemassa olevalle erillispientaloasutukselle. Alueelle ei ole tarkoitus laatia asemakaavaa. Erityisestä syystä alueelle voidaan sallia asuinrakentaminen ja lomarakennusten käyttötarkoituksen muutos. Olemassa olevilla rakennuspaikoilla sallitaan asuin- ja lomarakennusten laajentaminen ja niihin liittyvien talousrakennusten rakentaminen. AO2-alueeksi osoitetut alueet on tarkoitettu asemakaavoitettavaksi pääasiassa erillispientalojen rakentamiseen. Kaavamerkinnän mukaan asemakaavoituksen yhteydessä on varmistettava riittävät viheralueet ja -yhteydet sekä toimivat kevyen liikenteen yhteydet joukkoliikennepainotteiselle kadulle/tielle. Osayleiskaavassa rantavyöhykkeille on osoitettu myös AO3-alueita, jotka on tarkoitettu asemakaavoituksen reservialueeksi erillispientalojen asuntoalueena. Kaavamerkinnän mukaan AO3-alueen asemakaavoitus aloitetaan siinä tapauksessa, että muita käyttötarkoitukseen soveltuvia alueita ei ole käytettävissä. Ilman asemakaavaa alueella voidaan erityisestä syystä sallia asuinrakentaminen ja lomarakennusten käyttötarkoituksen muutos. Olemassa olevilla rakennuspaikoilla sallitaan asuin- ja lomarakennusten laajentaminen ja niihin liittyvien talousrakennusten rakentaminen.

Hormajärven rannalla Karnaistentien luoteispuolella sijaitsevat Karnaisten ja Helenannokan rantalehdot, jotka on osayleiskaavassa osoitettu luonnonsuojelualueiksi (SL), sekä Setolan kedot, joka on osoitettu luonnon monimuotoisuuden kannalta erityisen tärkeäksi alueeksi (luo). Taajamaosayleiskaavassa ranta-alueet Karnaistentien luoteispuolella kyseiseltä kohtaa on osoitettu luonnonsuojelualueen pohjoispuolella erillispientalojen asuntoalueiksi (AO1, AO2, AO3), sekä matkailupalvelujen alueeksi (RM). Lisäksi osa alueesta on osoitettu maisemallisesti arvokkaaksi peltoalueeksi (MA).

Taajamaosayleiskaavassa on osoitettu Hormajärven ja Lohjanjärven ranta-alueille sekä saariin useita virkistysalueita (V), retkeily- ja ulkoilualueita (VR) sekä lähivirkistysalueita (VL).

Maankäyttö- ja rakennuslain 72 §:n 1 momentin mukaan rakentamisen rantavyöhykkeellä tulee perustua joko asemakaavaan tai sellaiseen maankäyttö- ja rakennuslain 73 §:ssä tarkoitetut erityiset sisältövaatimukset täyttävään oikeusvaikutteiseen yleiskaavaan, jossa on erityisesti määrätty yleiskaavan tai sen osan käyttämisestä rakennusluvan myöntämisen perusteena. Hallinto-oikeus on todennut, että taajamaosayleiskaava ei ole mainitunlainen yleiskaava. Mittakaavaan 1:20 000 laadittua taajamaosayleiskaavaa voidaan pitää niin sanottuna yleispiirteisenä aluevarausyleiskaavana, jossa on esitetty alueiden pääkäyttötarkoitukset. Taajamaosayleiskaava ei oikeuta rakennuslupien myöntämiseen, vaan uusien asuinrakennusten rakentaminen ja lomarakennusten käyttötarkoituksen muuttaminen vakituisiksi asunnoiksi rantavyöhykkeellä sijaitsevilla AO-alueilla edellyttää maankäyttö- ja rakennuslain 171 §:n mukaista poikkeamista 72 §:ssä säädetystä rakentamisrajoituksesta. AO-alueiden kaavamääräyksiin otetut maininnat erityisestä syystä sallittavasta rakentamisesta ilman asemakaavaa eivät muuta tilannetta tässä suhteessa. Valituksessa tarkoitetuilla Lohjanjärven ja Hormajärven rannoilla olevilla AO-alueilla sanottu poikkeaminen voidaan 171 §:ssä tarkoitetusta erityisestä syystä myöntää ainoastaan, mikäli myös 172 §:ssä säädetyt oikeudelliset edellytykset täyttyvät. Alueita on sijaintinsa perusteella pidettävä asemakaava-alueiden lievealueina. Se, millä tavoin niille voidaan lisätä taajamaosayleiskaavassa osoitettua asutusta, edellyttää asemakaavallista tarkastelua. Yksityiskohtaisemmassa suunnittelussa voidaan arvioida myös valituksessa tarkoitetun suojelualueen puskurivyöhykkeen tarve. Nämä seikat huomioon ottaen hallinto-oikeus on katsonut, että kyseisiä AO-alueita ei ole pidettävä yleiskaavan sisältövaatimusten vastaisina niillä yhdistyksen valituksessa esitetyillä perusteilla, että ne lisäävät rantaluonnon kulumista ja muuttavat maisemaa.

Valittaja on edelleen vaatinut, että Porlan aluetta kehitetään järviluontokeskuksena ja että alueelta poistetaan muut aluevaraukset. Lisäksi Pappilanpellon alueelta on poistettava taajaman laajenemisalue -merkintä.

Hallinto-oikeus on todennut, että valituksessa mainittu Porla on ollut lähteikköalue Lohjanjärven rannalla. Porlassa on toiminut tutkimus­kalanviljelylaitos vuoteen 1995 saakka, jonka jälkeen alueella on ollut pienimuotoista kalan- ja ravunviljelytoimintaa. Alueelle on ollut vireillä Uudenmaan järvikeskushanke. Alueella sijaitsee valtakunnalliseen lehtojensuojeluohjelmaan kuuluva Porlan lehto, joka on yleiskaavassa osoitettu luonnonsuojelualueeksi (SL). Muilta osin Porlan alue sisältyy yleiskaavassa osoitettuun laajaan keskustatoimintojen alueeseen (C1). Kaavamerkinnän mukaan alue on tarkoitettu kaupunkikeskustan toiminnoille, kuten asumiseen, hallinto-, toimisto-, palvelu- ja myymälätiloille sekä keskustaan liittyville viheralueille.

Hallinto-oikeus on todennut, että Porlan alueen maankäyttö tullaan osoittamaan tarkemmin yksityiskohtaisemmassa kaavoituksessa. Sellaisia syitä ei ole esitetty, joiden mukaan yleiskaavan sisältövaatimukset edellyttäisivät alueen kehittämistä nimenomaan järviluontokeskuksena. Tältä osin asiassa on katsottava olevan kysymys kaavapäätöksen tarkoituksenmukaisuudesta. Alue on voitu kaupunginvaltuuston harkinnan mukaan osoittaa C1-alueeksi. Kaavapäätös ei ole tältä osin lainvastainen valituksessa esitetyillä perusteilla.

Pappilanpellon alue Tytyrin kaivosalueen ja Moision pientaloalueen välissä on osayleiskaavassa osoitettu yhdyskuntarakenteen mahdolliseksi laajenemisalueeksi (1). Kaavamääräyksen mukaan alueen yksityiskohtaisempi kaavoitus aloitetaan aikaisintaan, kun valtion sitova päätös Espoo–Salo -oikoradan tai aseman toteuttamisesta on tehty. Alueelle on tarkoitus sijoittaa monipuolinen rautatieasemaan tukeutuva taajamanosa. Ennen alueen yksityiskohtaisempaa suunnittelua alueen maankäyttö on ratkaistava maakuntakaavoituksessa. Alue on lisäksi merkitty ruuturasterilla kaupunkikuvallisesti arvokkaaksi alueeksi, jonka yksityiskohtaisemmassa kaavoituksessa ja suunnittelussa on otettava huomioon alueen kuuluminen valtakunnallisesti ja/tai seudullisesti merkittävään kulttuurihistorialliseen ympäristöön ja varmistettava kaupunkikuvallisten ja kulttuurihistoriallisten arvojen säilyminen. Yksittäisten alueeseen sisältyvien arvokkaiden rakennettujen kohteiden säilyttämismahdollisuudet selvitetään ja osoitetaan asemakaavassa. Yksittäisten arvokkaiden kohteiden muutoksista sekä muista muutoksista, joilla on suuri vaikutus kaupunkikuvaan, on suunnittelun yhteydessä pyydettävä lausunto museoviranomaisilta.

Pappilanpellon alue on Uudenmaan maakuntakaavassa taajamatoimintojen aluetta, joka on merkitty kulttuuriympäristön tai maiseman vaalimisen kannalta arvokkaaksi alueeksi. Keskustan tuntumassa oleva alue on voitu valtuuston harkinnan mukaan osoittaa yhdyskuntarakentamisen mahdolliseksi laajenemisalueeksi. Kaavamääräyksissä on riittävällä tavoin otettu huomioon alueen edellä mainittujen arvojen vaaliminen. Hallinto-oikeus on katsonut, ettei kaavapäätös ole valituksessa esitetyillä perusteilla lainvastainen.

Valittaja on edelleen todennut, että kaavaan on puutteellisesti merkitty valtakunnallisesti arvokkaat kulttuurimaisema-alueet kuten Pappilanpelto ja rakennussuojelukohteet Virkkalassa, Moisionpellolla ja Hiidensalmessa sekä osa virkistysreiteistä ja puroista. Lisäksi luonto-, muinaisjäännös- ja historiallisen ajan kohteiden selvitykset ovat puutteelliset.

Kaavavalmistelun yhteydessä on laadittu kaavaselostusta täydentävänä liitteenä selvitys Taajamaosayleiskaava, Kulttuurihistoriallisesti merkittävät alueet ja kohteet (28.11.2011), jonka perustana on ollut Museoviraston luettelo valtakunnallisesti merkittävistä rakennetuista kulttuuriympäristöistä (2009) ja Uudenmaan liiton maakuntakaavan liitekartta 25 maakunnallisesti merkittävistä kulttuuriympäristöistä (2006). Lisätietoja selvitykseen on kerätty myös muista lähteistä. Valtakunnallisesti merkittävät rakennetut kulttuuriympäristöt ja maakunnallisesti merkittävät kulttuuriympäristöt on kaavakartalla osoitettu ruuturasterilla (kaupunkikuvallisesti arvokas alue) kaikkialla muualla paitsi keskustan alueella, jolle laaditaan Keskustan osayleiskaava.

Kaavavalmistelun yhteydessä on laadittu kaavaselostusta täydentävänä liitteenä selvitys Taajamaosayleiskaava, Arvokkaat luontokohteet (28.11.2011), jonka tiedot on saatu Hiiden ympäristökartastosta sekä raportista Luontoselvitys eräillä Lohjan taajamaosayleiskaavan alueilla. Näitä tietoja on päivitetty tai tarkistettu maastossa kaavatyön yhteydessä. Jokaisesta kohteesta ilmenee kohteen tai alueen suojelun toteuttamistapa, arvoluokka, suojelun peruste ja alueen kuvaus lyhyesti.

Hallinto-oikeus on katsonut, että molempia edellä mainittuja selvityksiä voidaan pitää kattavina etenkin taajamaosayleiskaavan mittakaavaan nähden.

Osayleiskaavan yleisten määräysten mukaan uusilla asemakaavoitettavilla alueilla on selvitettävä alueen historiallisen ajan muinaisjäännökset ja turvattava niiden säilyminen. Suunnittelun yhteydessä on kuultava museoviranomaisia. Rakennuskannan suojelua koskevat kysymykset ratkaistaan yksityiskohtaisemmalla kaavalla. Yksityiskohtaisemmassa kaavoituksessa on arvioitava rakennuskannan inventointien päivitystarve ja turvattava kulttuurihistoriallisesti arvokkaan rakennetun kulttuuriympäristön säilyminen. Suunnittelun yhteydessä on kuultava museoviranomaisia.

Hallinto-oikeus on todennut, että kaavaselostuksesta ilmenevän mukaan kaavakarttaan on merkitty 6 Natura 2000 -verkostoon kuuluvaa aluetta (nat), 30 luonnonsuojelualuetta (SL), 13 luonnonsuojelulain nojalla suojeltua tai suojeltavaksi tarkoitettua kohdetta tai luonnonmuistomerkkiä, 6 suojelualuetta (S1), 7 suojelualuetta (S2), 11 suojelualuetta (S3), 52 luonnon monimuotoisuuden kannalta erityisen tärkeää aluetta (luo), 7 geologisesti arvokasta muodostelmaa (ge), 56 muinaiskohdetta (sm), 1 rakennussuojelulailla suojeltu rakennus (srs) ja yhteensä 40 kulttuurihistoriallisesti merkittävää rakennettua ympäristöä (sr). Purot on merkitty kaavaan siltä osin kuin se sisältyvät Arvokkaat luontokohteet -selvitykseen.

Taajamaosayleiskaava on yleispiirteinen kaava, mikä vaikuttaa arviointiin siitä, millä tarkkuudella kaavan perustana olevat selvitykset on laadittava. Hallinto-oikeus on katsonut, että kaavapäätös on valituksessa esitetyiltä osin perustunut riittäviin selvityksiin. Kun edelleen otetaan huomioon kaavan suunnittelutarkkuus sekä kaavakartalla osoitetut edellä mainitut alueet ja kohteet, kaavapäätös ei ole valituksessa kaavamerkintöjen ja selvitysten puutteellisuutta koskevalla esitetyllä perusteella lainvastainen.

Valittaja on esittänyt, että viheralueverkosto Ojamolta Nummen taakse tukkeutuu AP- ja TP-aluevarausten vuoksi.

Ojamon alueelta kaakkoon on osoitettu viheryhteystarve pientalovaltaisen alueen (AP1) yli lähivirkistysalueelle (VL). Lähivirkistysalue jatkuu edelleen pientalovaltaisten alueiden (AP1) ja (AP2) välitse urheilu- ja virkistyspalvelujen alueelle (VU) ja edelleen M-alueen kautta kaava-alueen rajalle saakka. Mainituilta VU- ja VL-alueilta on osoitettu toinen viheryhteystarve TP-alueen vierestä lännen suuntaan VL-alueelle. Hallinto-oikeus on katsonut, että kaavaratkaisussa on edellä esitetyin tavoin osoitettu katkeamattomat viheralueyhteydet Ojamon alueelta.

Valittaja on vaatinut, että PKT-aluevaraus Karnaistentien, Hossantien ja moottoritien liittymän läheisyydestä ABC-aseman aluetta lukuun ottamatta poistetaan, koska se pilaa maisemallisesti arvokkaan peltomaiseman, alue sijaitsee kaukana taajamarakenteesta, alueelle ei ole julkista liikennettä eikä vaatimus virkistysalueiden riittävyydestä toteudu alueiden välisten yhteyksien katkeamisen vuoksi.

Uudenmaan maakuntakaavassa Karnaistentien liittymän lähialue on merkitty maankäytön kehittämisen kohdealueeksi liikenteellisessä solmukohdassa (kmk). Taajamaosayleiskaavassa liittymän eteläpuolelle on osoitettu kaksi kaupallisten palvelujen ja työpaikkojen aluetta (PKT1). Kaavamerkinnän mukaan PKT1-alue on tarkoitettu merkitykseltään paikallisen vähittäiskaupan ja monipuolisten työpaikkojen alueeksi. Alueen suunnittelussa on varmistettava, että rakentaminen soveltuu maisemaan ja edistää korkeatasoista kaupunkikuvaa näkyvillä tienvarsi- ja liittymäalueilla. Kaupan suuryksiköitä sijoitettaessa on varmistettava, että ne eivät merkittävästi haittaa keskustatoimintojen alueen (C1) ja alakeskusten (C2) kaupan kehittämistä.

Mainitut PKT1-alueet rajoittuvat muun ohella maisemallisesti arvokkaaseen peltoalueeseen (MA), matkailupalvelujen alueeseen (RM) ja työpaikka-alueeseen (TP) sekä moottoritien alueeseen ja maa- ja metsä­talousvaltaiseen alueeseen, jolla on erityistä ulkoilun ohjaamistarvetta (MU). Toisen PKT1-alueen ja MA-alueen kautta on osoitettu moottoritien ylittävä viheryhteystarve. Alueelle on osoitettu PKT1-alueiden välistä kulkeva joukkoliikennepainotteinen katu/tie, joka on kaavamerkinnän mukaan tarkoitettu koko taajamaosayleiskaavan alueen kattavaksi joukkoliikenneyhteydeksi. Yksityiskohtaisemmassa kaavoituksessa sekä kadun/tien suunnittelussa on kaavamääräyksen mukaan erityisesti otettava huomioon joukkoliikenteen sekä kevyen liikenteen tilatarve ja järjestelyt.

Taajamaosayleiskaavaprosessin aikana laaditun selvityksen (Taajamaosayleiskaava, selvitykset, Kaupunkisuunnittelukeskus, Maankäyttö 2007) suunnittelualueen maisemaa koskevassa kohdassa 12 on todettu muun ohella, että tyypillinen vahva maisematila syntyy kohtiin, joissa maiseman perustasoa rajaa voimakkaat reunat, esimerkkinä metsäselänteiden rajaamat peltoaukeat. Selvityksen mukaan läntisempi PKT1-alue sijoittuu avoimeen maisematilaan (pääasiassa peltoa) ja itäisempi suljettuun maisematilaan (pääasiassa metsää). Läntisempi PKT1-alue, kuten myös kaavassa osoitettu maisemallisesti arvokas peltoalue (MA), sijoittuvat selvityksessä merkitylle vahvan maisematilan alueelle.

Kaavavalmistelun yhteydessä on laadittu selvitys (Kaupallinen selvitys, Tuomas Santasalo Ky, 22.2.2007) ja sen päivitys (Kaupallisen selvityksen päivitys, Santasalo, 28.2.2011). Selvitysten mukaan Lohjan kaupallinen rakenne koostuu useasta keskittymästä. Karnaisiin on rakentunut uusi liikennepalveluasema lukuisine oheispalveluineen. Karnaisten kauppakeskittymä luo kaupunkiin vaihtoehtoisen sijaintipaikan tilaa vaativalle kaupalle. Karnainen ei vaikuta suuresti Lohjan keskittymiin, sillä se on kaikkein pienin ja kauimpana asutuksesta. Karnaisten myötä palveluja saattaa tulla lähemmäksi haja-asutusalueen asukkaita. Alueen kehittyminen ei näytä heikentävän oleellisesti muiden kauppakeskittymien tarjontaa, joten asiointimatkat eivät pidentyisi.

Kaupunginhallituksen antaman lausunnon mukaan PKT1-aluevaraukset perustuvat muun ohella kaavan tavoitteeseen Lohjan työpaikkaomavaraisuuden säilyttämisestä ja lausunnossa on tältä osin myös viitattu edellä mainittuun Kaupalliseen selvitykseen päivityksineen.

Kyseiselle alueelle on taajamaosayleiskaavassa osoitettu joukkoliikenteelle sopiva yhteys ja myös viheryhteystarve. Läntisempi PKT1-alue sijaitsee alueella, jolla on maisemallista arvoa. Se on otettu huomioon PKT1-alueiden kaavamääräyksissä. Alue on erillään esimerkiksi Lohjan keskustasta, mutta alueelle sijoittuvien kaupallisten palveluiden ei ole tehdyssä selvityksessä todettu vaikuttavan haitallisesti Lohjan muihin kaupan keskittymiin. Hallinto-oikeus on katsonut nämä seikat huomioon ottaen, että taajamaosayleiskaavaa ei voida valituksessa esitettyjen syiden perusteella pitää PKT1-alueiden osalta yleiskaavan sisältövaatimusten vastaisena. Kaupunginvaltuusto on voinut sisältövaatimusten puitteissa päättää PKT1-alueiden osoittamisesta Karnaisten liittymän lähistölle harkintansa mukaan.

Valituksen mukaan rakentamista on taajamaosayleiskaavassa osoitettu maaperältään tai kosteuden ja tulvavaaran takia epäsuotuisille alueille, ja kaivoksen aiheuttama tärinä on kohtuuton haitta Hiidensalmeen suunnitellulle uudelle asutukselle. Kaavan yleisissä määräyksissä on annettu määräykset muun ohella hulevesien ja tulvien osalta. Hallinto-oikeus on todennut, että alueiden tarkempi soveltuvuus rakentamiseen selvitetään yksityiskohtaisemmassa kaavoituksessa. Taajamaosayleiskaavassa on Hiidensalmen alueelle tehty ek-merkinnällä rajaus, joka osoittaa kaivospiiri- tai louhintasopimusaluetta. Merkinnän osoittamalla alueella toiminnan vaikutusalueella tulee yksityiskohtaisemmissa kaavoissa ottaa huomioon mahdollisista ympäristöhäiriöistä kuten melusta, pölystä ja tärinästä aiheutuvien haittojen ehkäiseminen. Hallinto-oikeus on katsonut, että valituksessa ei ole osoitettu sellaisia seikkoja, joiden mukaan kaavan hyväksymistä koskevaa päätöstä edellä mainituista syistä voitaisiin pitää yleiskaavan sisältövaatimusten vastaisena tai muutoinkaan lainvastaisena.

Valituksen mukaan taajamaosayleiskaavassa tulisi Keskustan ja Hanko–Hyvinkää -tien alueella harjulla korostaa virkistyspainotteisuutta eikä rakentaa lisää. Valituksessa on katsottu myös, että ratayhteyttä ei tarvita keskustassa kirkolle saakka. Hallinto-oikeus on todennut, että tällaiset valinnat koskevat kaavan tarkoituksenmukaisuutta eivätkä sellaisenaan osoita kaavapäätöstä lainvastaiseksi. Asiassa ei myöskään ole tullut ilmi, ettei taajamaosayleiskaava-alueella olisi maankäyttö- ja rakennuslain 39 §:ssä tarkoitetulla tavalla riittävästi virkistykseen soveltuvia alueita.

(---)

3.4 A:n ja B:n valitus

A ja B ovat vaatineet, että päätös kumotaan Vohloisten ranta-alueelle ja Saarikon saarelle osoitettujen matkailupalvelujen (RM) aluevarauksen osalta sekä A:n omistaman kiinteistön 444-460-1-245 ranta-alueen osalta, joka on kaavassa osoitettu osin puutarhaviljelyalueeksi (MP) ja osin lähivirkistysalueeksi (VL).

Taajamaosayleiskaavassa on Vohloisten ranta-alueelle ja Saarikon saarelle osoitettu matkailupalvelujen alue (RM). Alue on tarkoitettu matkailua palveleville toiminnoille. Alueelle voi yksityiskohtaisemmassa kaavoituksessa osoittaa majoitusrakennuksia ja muita matkailua palvelevia rakennuksia lukuun ottamatta asuntovaunualuetta.

Taajamaosayleiskaavan selvityksistä ilmenee, että yhtenä tavoitteena on ollut osoittaa aluevaraukset matkailu- ja majoituspalveluita varten (Kaupunkisuunnittelukeskus, maankäyttö 14.4.2008). Kaavaselostuksen mukaan matkailupalveluja on osayleiskaavassa osoitettu Karnaisiin, Ojamon kartanolle, Vohloisiin, Virkkalaan, Nälköönlammen eteläpuolelle ja Nummenkylään. Vohloisiin on kaavaselostuksen mukaan mahdollista syntyä loma-asumisen, matkailupalvelujen ja siirtolapuutarhan muodostama virkistyspainotteinen alue.

Hallinto-oikeus on todennut siltä osin kuin valituksessa on viitattu korkeimman hallinto-oikeuden 24.9.2012 antamaan ranta-asemakaavaa koskevaan päätökseen, että nyt kysymyksessä oleva asia koskee yleiskaavaa ja sen hyväksymisen edellytyksiä. Maankäyttö- ja rakennuslain 73 §:ssä säädetyt erityiset sisältövaatimukset eivät koske yleiskaavaa, jota ei ole laadittu pääasiassa loma-asutuksen järjestämiseksi ranta-alueella, eikä siis nyt kysymyksessä olevaa taajamaosayleiskaavaa. Eri tasoiset kaavat edellyttävät eritasoisia selvityksiä paitsi erilaisten sisältövaatimusten vuoksi, niin myös erilaisesta suunnittelutarkkuudesta johtuen.

Mittakaavaan 1:20 000 laadittu taajamaosayleiskaava on niin sanottu yleispiirteinen aluevarausyleiskaava, jossa on osoitettu alueiden pääkäyttötarkoitukset. Taajamaosayleiskaavassa ei ole osoitettu rakennusoikeuden määriä eikä sitä voida käyttää suoraan rakennusluvan perusteena. Kaavalla ei ole yksityiskohtaisesti ratkaistu, minkälaisia matkailupalveluja alueelle tulisi. Kaavan yleisten määräysten mukaan maankäyttö­varaukset voivat sisältää pääasiallisen käyttötarkoituksen lisäksi muun ohella liikenne- ja katualueita sekä virkistys- ja puistoalueita. Yksityiskohtaisemmassa kaavassa on mahdollista osoittaa lisäksi muita käyttötarkoituksia, jotka eivät ole ristiriidassa alueen pääkäyttötarkoituksen ja kaavamääräysten kanssa.

Kaupunginhallitus on valituksen johdosta antamassaan lausunnossa todennut, että taajamaosayleiskaava ohjaa koko Lohjan kaupungin nauhataajaman maankäyttöä ja selvitykset on tehty koko kaava-alueelle ja kaavan mittakaavan edellyttämässä tarkkuudessa. Taajamaosayleiskaava osoittaa tavoitteellisen maankäytön kokonaisrakenteen ja ohjaa yksityiskohtaisempaa kaavoitusta. Vohloisten kohdalla taajaman asuntorakentaminen täydentyy ja laajenemisalueet jatkuvat valituksen kohdealueena puutarhaviljelyalueeseen saakka. Lausunnossa viitatun taajamaosayleiskaavan selostuksen mukaan Vohloisten asuntoalueella voi uudisrakentaa puutarhakaupunkiteemaan sopivia erillispientalojen alueita ja omenapuutarha on osoitettu puutarha-alueeksi. Puutarhaviljelyalueen jälkeen niemen ranta-alueiden maankäyttö on kaavaselostuksessa profiloitu seuraavasti: "Vohloisten rannan virkistys-, matkailu- ja loma-asutusalue. Alueella on olevaa loma-asutusta ja matkailuyrittämistä. Alueelle on osoitettu uusi ryhmäpuutarha-alue." Lausunnon mukaan Vohloisten matkailupalvelualueella (RM) on olemassa olevaa pienimuotoista matkailuyrittämistä. Matkailupalvelujen kehittäminen sopii hyvin alueen profiiliin; palvelu tukeutuu Lohjanjärveen sekä Vohloisten kartanon päärakennuksen arvokkaaseen kulttuuriympäristöön ja omenatarhaan.

Kaupunginhallitus on valituksen johdosta antamassaan lausunnossa todennut edelleen, että valittajan rantaviivasta noin puolet on osoitettu puutarha-alueeksi (MP) ja puolet lähivirkistysalueeksi (VL). Lähivirkistysalue on tarkoitettu sen takana välittömästi sijaitsevan erillispientaloalueen (AO2) käyttöön, joka sijoittuu myös valittajan omistamalle maalle. Lausunnossa on katsottu, että valittajan alueelle on osoitettu monipuolisesti maankäyttöä ja myös uudisrakentamismahdollisuuksia kahdelle eri alueelle, talouskeskuksen lähelle sekä Härkähaan uuden asuntoalueen reunaan. Vaikka halkomalla muodostetuille kiinteistön osille on osoitettu erilaista maankäyttöä, kumpaakin aluetta voidaan lausunnon mukaan kehittää ja alueille on osoitettu korttelialueita alueen edellytyksistä ja sijainnista käsin.

Hallinto-oikeus on katsonut edellä esitetyn huomioon ottaen, että Vohloisten ranta-alueen ja Saarikon saaren osoittamiselle RM-alueeksi kaavan mukaisella tavalla on ollut asianmukaiset maankäytölliset perusteet. Kaupunki on harkintansa mukaan nähnyt tarpeelliseksi varata yleiskaavassa alueita myös matkailupalveluja varten ja tämän tyyppinen valinta kuuluu tavanmukaiseen kaavalliseen suunnitteluun. Kaavan suunnittelutarkkuus huomioon otettuna sen perustana RM-alueen osalta olevia selvityksiä ei ole pidettävä puutteellisina. RM-alueen maankäyttö poikkeaa lähialueille osoitetusta maankäytöstä, mutta sillä ei lähtökohtaisesti voida katsoa olevan sellaisia vaikutuksia, etteikö se olisi yksityiskohtaisemmassa kaavoituksessa riittävällä tavoin sovitettavissa yhteen muiden alueiden käytön kanssa. Yksityiskohtaisemmassa kaavoituksessa on myös mahdollista huolehtia siitä, että alue täyttää maisemaan ja muuhun ympäristöön sopeutuvuutta koskevat vaatimukset. Voidaan katsoa, että asianmukaiset perusteet myös kyseisille MP- ja VL-alueille on esitetty. Maankäyttö- ja rakennuslaki sallii sen, että eri käyttötarkoituksiin varatuille alueille osoitetaan eri määrä rakennusoikeutta. Kaavan valmistelua ei siten ole pidettävä puutteellisena myöskään sillä A:n ja B:n valituksessa esitetyllä perusteella, että rakennusoikeuksien jakautumista eri alueille ei ole erikseen tarkasteltu siltä kannalta, että valituksessa mainitut halkomisosapuolet saisivat alueilleen tasapuoliset rakennusoikeudet.

Edellä lausutun huomioon ottaen hallinto-oikeus on katsonut, ettei taajamaosayleiskaavan hyväksymistä koskeva päätös ole lainvastainen valituksessa esitetyllä selvityksen puutteellisuutta koskevalla perusteella. Kun otetaan huomioon valittajan kiinteistön alueelle taajamaosayleiskaavassa osoitettu asuntoalue sekä maankäyttö- ja rakennuslain 101 §:ssä säädetty muuhun kuin yksityiseen rakennustoimintaan osoitettuja alueita koskeva kunnan lunastusvelvollisuus, kaavasta ei aiheudu maanomistajille kohtuutonta haittaa eikä vaatimusta maanomistajien yhdenvertaisesta kohtelusta ole syrjäytetty. Valituksessa ei ole esitetty syitä, joiden mukaan kaavaratkaisua olisi pidettävä sisällöltään muutoinkaan lainvastaisena.

3.5 C:n valitus

C on vaatinut, että hänen omistamansa kiinteistö 444-405-1-453 osoitetaan ainakin osittain erillispientalojen asuntoalueeksi (AO2).

Valittajan omistama pinta-alaltaan noin yhden hehtaarin suuruinen kiinteistö sijaitsee Hiittisten kylässä Karstuntien pohjoispuolella. Kiinteistö sijaitsee alueella, joka on osayleiskaavassa osoitettu maisemallisesti arvokkaaksi peltoalueeksi (MA). Kaavamääräyksen mukaan alue on tarkoitettu pääasiassa viljelykäytössä säilyväksi peltoalueeksi. Olemassa olevilla rakennuspaikoilla sallitaan asuin- ja lomarakennusten laajentaminen ja niihin liittyvien talousrakennusten rakentaminen. MA-alue, joka jatkuu kysymyksessä olevan kiinteistön länsipuolelle ja edelleen etelään Karstuntielle ja kiinteistön itäpuolella Hossantielle, muodostaa yhtenäisen kapeahkon alueen. MA-alue on osoitettu sen länsiosaa lukuun ottamatta kaupunkikuvallisesti arvokkaaksi alueeksi (alue numero 9, Hiiden kartano ja puisto). Kiinteistön eteläpuolella sijaitsee lähivirkistysalueeksi osoitettu alue (VL) ja pohjoispuolella erillispientalojen asuntoalue (AO2).

Kaupunginhallituksen lausunnon mukaan kiinteistö rajautuu Rajaportin asemakaava-alueeseen. Asemakaavaehdotukseen tehdyn muistutuksen johdosta annetun vastineen mukaan maaperätutkimusten perusteella perustamisolosuhteet ovat niin huonot, ettei kaavoitusta voida laajentaa kysymyksessä olevalle alueelle. Lausunnon mukaan muistutuksen tekijät ovat itsekin todenneet, että kiinteistölle ei ole mahdollista rakentaa tie­yhteyttä ja vesi- ja viemäröintiyhteyksiä.

Hallinto-oikeus on todennut, että kunnan maankäytön suunnittelu on maakuntakaavan ohjausvaikutus ja yleiskaavan sisältövaatimukset huomioon ottaen kunnan harkintavallassa eikä maanomistajalla ole oikeutta saada maitaan kaavoitetuiksi haluamallaan tavalla.

Maankäyttö- ja rakennuslain 39 §:ssä säädetyt yleiskaavan sisältövaatimukset eivät edellytä, että kaikille alueille osoitetaan rakentamista. C:n kiinteistö on ennestään rakentamaton ja saadun selvityksen mukaan se on rakentamiskelpoisuudeltaan epäedullinen. Valituksessa mainittu naapurikiinteistö RN:o 1:348 on rakennettu ja rakennus sijaitsee kaavan AO2-alueella. Kun otetaan lisäksi huomioon, että valittajan kiinteistö on osa laajempaa maisemallisesti arvokasta peltoaluetta ja että se rajautuu kaupunkikuvallisesti arvokkaaseen Hiiden kartanon ja puiston alueeseen, MA-kaavamerkinnälle on ollut asianmukaiset maankäytölliset perusteet. Kaavasta ei aiheudu C:lle kohtuutonta haittaa eikä vaatimusta maanomistajien yhdenvertaisesta kohtelusta ole syrjäytetty. Hallinto-oikeus on katsonut, että kaavapäätös ei ole lainvastainen valittajan esittämillä perusteilla.

(---)

3.6 Uudenmaan elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskuksen (jäljempänä ELY-keskus) valitus

ELY-keskus on oikaisukehotuksessaan kaupunginvaltuuston päätöksestä 10.10.2012 § 84 ja valituksessaan kaupunginvaltuuston oikaisukehotuksen johdosta tekemästä päätöksestä 17.4.2013 § 63 vaatinut, että Lempolaan osoitetut vähittäiskaupan suuryksikön alue (KM) ja kaupallisten palvelujen ja työpaikkojen alue (KMT) -kaavamerkinnät kumotaan.

KM-kaavamerkinnän mukaan alue on tarkoitettu merkitykseltään seudullisille vähittäiskaupan suuryksiköille. Alueelle voidaan yksityiskohtaisella kaavalla sijoittaa sellaista uutta vähittäistavaran kauppaa, joka kaupan laatu huomioon ottaen on perusteltua sijoittaa keskustatoimintojen alueiden ulkopuolelle sekä merkitykseltään paikallista vähittäiskauppaa. Olemassa olevalle merkitykseltään seudulliselle muun erikoistavaran kaupan ja päivittäistavarakaupan suuryksikölle voidaan yksityiskohtaisemmassa kaavoituksessa osoittaa tilavaraus ja turvata palveluverkon tarpeiden perusteella sen kehittämisedellytykset.

KMT-kaavamerkinnän mukaan alue on tarkoitettu merkitykseltään seudullisen vähittäiskaupan ja monipuolisten työpaikkojen alueeksi. Alueelle voidaan sijoittaa sellaista uutta merkitykseltään seudullista vähittäis­tavaran kauppaa, joka kaupan laatu huomioon ottaen on perusteltua sijoittaa keskustatoimintojen alueiden ulkopuolelle sekä monipuolisia työpaikka-alueita, joissa voi olla toimisto- ja palvelutyöpaikkoja, ympäristöhäiriöitä aiheuttamatonta teollisuutta ja siihen liittyvää myymälätilaa sekä varastointia.

Sekä KM- että KMT-alueen kaavamääräyksen mukaan suunnittelussa on varmistettava, että kaupan suuryksiköt eivät merkittävästi haittaa keskustatoimintojen alueen (C1) kaupan kehittämistä.

Kaupunginvaltuuston ELY-keskuksen maankäyttö- ja rakennuslain 195 §:n mukaisen oikaisukehotuksen johdosta tekemässä päätöksessä osayleiskaavan yleisiin kaavamääräyksiin on tehty lisäys: "Vähittäis­tavaran kauppa, joka kaupan laatu huomioon ottaen on perusteltua sijoittaa keskustatoimintojen alueiden ulkopuolelle tarkoittaa kauppaa, joka vaatii paljon tilaa, kuten auto-, rauta-, huonekalu-, puutarha- ja maa­talouskauppa."

Maankäyttö- ja rakennuslain muuttamisesta annetulla lailla 319/2011 on kumottu maankäyttö- ja rakennuslain 114 §:n säännös (132/1999), jonka perusteella vähittäiskaupan suuryksiköllä on tarkoitettu yli 2 000 kerrosneliömetrin suuruista vähittäiskaupan myymälää, ei kuitenkaan paljon tilaa vaativan erikoistavaran kauppaa.

Maankäyttö- ja rakennuslain 71 a §:n (319/2011) mukaan vähittäiskaupan suuryksiköllä tarkoitetaan yli 2 000 kerrosneliömetrin suuruista vähittäiskaupan myymälää.

Maankäyttö- ja rakennuslain muutos 319/2011 on tullut voimaan 15.4.2011. Lain voimaantulosäännöksen mukaan 71 a §:ää sovelletaan paljon tilaa vaativaan erikoistavaran kauppaan kuitenkin vasta neljän vuoden kuluttua lain voimaantulosta.

Hallituksen esityksen (HE 309/2010 vp) voimaantulo- ja siirtymäsäännöksiä koskevien perustelujen mukaan ehdotettua 71 a §:ää koskisi siirtymäsäännöksen mukaan neljän vuoden siirtymäkausi. Ennen lain voimaantuloa hyväksytyt kaavat olisivat siten voimassa aikaisemman sääntelyn mukaisin oikeusvaikutuksin vähittäiskaupan suuryksikön määritelmän osalta. Tämä merkitsisi sitä, että kunta voi hyväksyä yleiskaavan, jossa osoitetaan merkitykseltään seudullinen tilaa vaativan erikoistavaran kaupan yksikkö alueelle, jota ei ole maakuntakaavassa osoitettu vähittäiskaupan suuryksikölle.

Hallinto-oikeus on todennut edellä mainitun huomioon ottaen, että Lohjan kaupunginvaltuuston taajamaosayleiskaavan hyväksymistä koskevan päätöksen 17.4.2013 lainmukaisuutta arvioitaessa ei tule sovellettavaksi maankäyttö- ja rakennuslain 71 a §. Siten päätöksen lainmukaisuutta arvioitaessa paljon tilaa vaativaa erikoistavaran kauppaa ei ole pidettävä vähittäiskaupan suuryksikkönä, vaikka myymäläkoko ylittäisikin 2 000 kerrosneliömetriä.

Uudenmaan maakuntakaavassa, joka on vahvistettu ympäristöministeriössä 8.11.2006, Lempolan alue on osoitettu osittain taajamatoimintojen alueeksi ja osittain valkoiseksi alueeksi. Alueelle ei ole osoitettu merkitykseltään seudullisen vähittäiskaupan suuryksikön mahdollistavaa kaavamerkintää. Maakuntakaavan valkoisia alueita koskevan kehittämissuosituksen mukaan alueilla, joille maakuntakaavakartalla ei ole osoitettu erityistä käyttötarkoitusta, voidaan yksityiskohtaisemmassa suunnittelussa kunnan tarpeiden mukaan osoittaa merkitykseltään paikallisena kaikkia maankäyttömuotoja. Taajamatoimintojen aluetta koskevalla merkinnällä osoitetaan yksityiskohtaista suunnittelua edellyttävät asumiseen, palvelu- ja työpaikka- sekä muihin taajamatoimintoihin varattavat rakentamisalueet.

Uudenmaan liitto on taajamaosayleiskaavan ehdotuksesta antamassaan lausunnossa 30.3.2012 katsonut, että Lempolan osalta osayleiskaavan merkinnät ovat vahvistetun maakuntakaavan mukaisia, mikäli ne ohjaavat pääasiassa niin sanottua tilaa vaativaa kauppaa eivätkä mahdollista merkitykseltään seudullista muuta erikoiskauppaa tai päivittäistavarakauppaa.

Uudenmaan maakuntavaltuusto on 20.3.2013 hyväksynyt Uudenmaan 2. vaihemaakuntakaavan, jossa Lempolaan on osoitettu osittain rakentunut merkitykseltään seudullinen vähittäiskaupan suuryksikkö -merkintä. Vaihemaakuntakaava ei ole lainvoimainen.

Kun otetaan huomioon osayleiskaavan yleisiin kaavamääräyksiin oikaisukehotuksen johdosta tehty selventävä lisäys, Lempolan KM- ja KMT-aluevaraukset on tarkoitettu osoittaa paljon tilaa vaativan seudullisen erikoistavaran kaupan tarpeisiin. Hallinto-oikeus on katsonut, että niihin ei ole sovellettava maankäyttö- ja rakennuslain 71 a §:ää eikä siis myöskään lain 71 b §:ää vähittäiskaupan suuryksiköitä koskevista erityisistä sisältövaatimuksista ja 71 c §:ää vähittäiskaupan suuryksiköiden sijoittumisesta. Paljon tilaa vaativan kaupan suuryksikön aluevarauksen edellytyksenä ei tähän asiaan sovellettavien maankäyttö- ja rakennuslain säännösten perusteella ole, että alue on keskusta-aluetta tai maakuntakaavassa vähittäiskaupan suuryksikölle tarkoitettua aluetta. Kun otetaan huomioon myös Uudenmaan maakuntaliiton edellä mainittu lausunto, ELY-keskuksen ei voida katsoa esittäneen valituksessaan myöskään sellaisia syitä, joiden mukaan taajamaosayleiskaavaa laadittaessa maakuntakaavaa ei olisi otettu vaaditulla tavalla huomioon. Näin ollen päätös ei ole valituksessa esitetyillä perusteilla lainvastainen.

4. Asian lopputulos

Hallinto-oikeus on tutkinut valitusten johdosta vain sen, onko osayleiskaavan hyväksymistä koskevassa päätöksessä kuntalain 90 §:ssä tarkoitettuja virheellisyyksiä siltä osin kuin päätöksestä on valitettu. Hallinto-oikeuden toimivaltaan ei kuulu tutkia kaavapäätöksen tarkoituksenmukaisuutta, kuten sitä, olisiko jokin muu maankäyttö parempi kuin tehty kaavaratkaisu.

Yhteenvetona hallinto-oikeus on todennut, ettei osayleiskaava ole valituksissa esitetyillä perusteilla vastoin maankäyttö- ja rakennuslaissa säädettyjä yleiskaavan sisältövaatimuksia eikä se aiheuta maanomistajille tai muulle oikeudenhaltijalle kohtuutonta haittaa. Maanomistajia ei ole asetettu osayleiskaavassa toisistaan poikkeavaan asemaan ilman, että siihen on ollut kaavan sisältöä koskevat säännökset huomioon ottaen maankäytölliset perusteet. Muutoinkaan asiassa ei ole ilmennyt, että osayleiskaavan hyväksymistä koskeva kunnanvaltuuston päätös olisi syntynyt virheellisessä järjestyksessä, valtuusto olisi ylittänyt toimivaltansa tai päätös olisi muuten lainvastainen.

Valitukset tulee siten hylätä.

5. Oikeudenkäyntikulut

Hallintolainkäyttölain 74 § huomioon ottaen ei ole kohtuutonta, että A ja B joutuvat pitämään oikeudenkäyntikulunsa vahinkonaan.

(---)

Hallinto-oikeuden soveltamat oikeusohjeet

Perusteluissa mainitut

Maankäyttö- ja rakennuslaki 188 §

Kuntalaki 93 §

Asian ovat ratkaisseet hallinto-oikeuden jäsenet Markku Setälä, Ilkka Hartikainen ja Riikka Valli-Jaakola, joka on myös esitellyt asian.

Käsittely korkeimmassa hallinto-oikeudessa

1) Uudenmaan ELY-keskus on valituksessaan vaatinut, että Helsingin hallinto-oikeuden ja Lohjan kaupunginvaltuuston päätökset kumotaan osayleiskaavassa Lempolaan osoitettujen KM- ja KMT-merkintöjen osalta.

Vaatimuksensa tueksi ELY-keskus on uudistanut asiassa hallinto-oikeudessa lausumansa ja esittänyt lisäksi muun ohella seuraavaa:

Voimassa olevassa maakuntakaavassa Lempolan alue on osoitettu osittain taajamatoimintojen alueeksi ja osittain valkoiseksi alueeksi, jolle ei saa osoittaa seudullista toimintaa. Alueelle ei ole osoitettu merkitykseltään seudullisen vähittäiskaupan suuryksikön mahdollistavaa kaavamerkintää. Osayleiskaavassa Lempolaan on osoitettu kaupallisten palvelujen alue, jolle saa sijoittaa vähittäiskaupan suuryksikön (KM), ja kaupallisten palvelujen ja työpaikkojen alue, jolle myös saa sijoittaa vähittäiskaupan suuryksikön (KMT).

Ympäristöministeriön ohjekirjeessä 4.4.2012 maankäyttö- ja rakennuslain 9 a luvun vähittäiskauppaa koskeviin erityisiin säännöksiin liittyvien siirtymäsäännösten tulkinnasta todetaan, että siirtymäkausi antaa kunnille mahdollisuuden uudistaa yleis- ja asemakaavojaan nykyisillä paljon tilaa vaativan erikoistavaran kaupan alueilla. Mikäli selvitysten ja vaikutusten arviointien avulla voidaan osoittaa, että paljon tilaa vaativan erikoistavaran vähittäiskaupan suuryksiköillä ei ole seudullista merkitystä, voidaan yleis- ja asemakaavoissa varautua siirtymäkauden jälkeiseen aikaan osoittamalla paljon tilaa vaativan erikoistavaran kaupan suuryksikkö KM-merkinnällä ja esimerkiksi kaupan laatua osoittavalla indeksillä. Siirtymäkauden aikana merkitykseltään seudullisen paljon tilaa vaativan erikoistavaran kaupan osoittaminen KM-merkinnällä maakuntakaavan keskustatoimintojen alueen ulkopuolelle kuitenkin edellyttää, että alue on maakuntakaavassa erityisesti osoitettu vähittäiskaupan suuryksikköä varten km-merkinnällä tai muulla vähittäiskaupan suuryksikön sijoittamisen mahdollistavalla merkinnällä.

Osayleiskaavan KM-kaavamääräyksessä todetaan, että alue on tarkoitettu merkitykseltään seudullisille vähittäiskaupan suuryksiköille. KMT-kaavamääräyksessä todetaan myös, että alue on tarkoitettu merkitykseltään seudullisen vähittäiskaupan ja monipuolisten työpaikkojen alueeksi.

Hallinto-oikeuden päätös on vastoin ympäristöministeriön ohjekirjettä ja murentaa siirtymäkauden merkityksen. KM-merkintää ei voi käyttää, vaan merkinnän tulee olla KL. Jos KM-merkintä sallittaisiin, annettaisiin valtuutus siirtymäkauden jälkeiseen aikaan seudulliselle vähittäiskaupan suuryksikölle, jota ei ole voimassa olevassa maakuntakaavassa osoitettu. Maankäyttö- ja rakennuslain suunnittelujärjestelmän hierarkkisuus ei häviä siirtymäkauden aikana.

2) A ja B ovat valituksessaan vaatineet, että Helsingin hallinto-oikeuden ja Lohjan kaupunginvaltuuston päätökset kumotaan A:n omistamien tilojen RN:ot 1:218 ja 1:245 naapurissa ja Saarikon saaressa sijaitsevan matkailupalvelujen alueen (RM) osalta sekä tilan RN:o 1:245 ranta-alueen osalta, joka on osayleiskaavassa osoitettu osin puutarhaviljelyalueeksi (MP) ja osin lähivirkistysalueeksi (VL). Lohjan kaupunki on velvoitettava korvaamaan A:n ja B:n oikeudenkäyntikulut hallinto-oikeudessa ja korkeimmassa hallinto-oikeudessa laillisine korkoineen.

Vaatimustensa tueksi A ja B ovat uudistaneet asiassa hallinto-oikeudessa lausumansa ja esittäneet lisäksi muun ohella seuraavaa:

Osayleiskaavan RM-varauksen alueella sijaitsevat kiinteistöt on lohkottu D:n omistamasta tilasta RN:o 1:244. Mainittu tila on muodostunut 16.9.2003 rekisteröidyn halkomisen seurauksena tilasta RN:o 1:226, joka oli tuolloin D:n ja A:n yhteisomistuksessa omistusosin ½ ja ½. Pidettäessä emätilatarkastelun lähtökohtana rakennuslain voimaantulovuotta, A:n tilat ovat olennainen osa tätä emätilatarkastelua. Keskeinen kysymys on halkomisosapuolten, joiden tuli toimituksessa saada vastaavanlaiset jako-osuudet silloisesta emätilasta, tasapuolisen kohtelun mahdollisuus ranta-alueiden rakennusoikeutta myös tulevaisuudessa jaettaessa. Rantakiinteistöjen edustalla sijaitsi myös yhteinen vesialue, josta puolet kuului A:n omistamalle tilalle RN:o 1:245 ja puolet D:n omistamille tiloille. Vesialue on jaettu siten, että kummankin jako-osakkaan vesialueet on sijoitettu heidän omistamiensa rantakiinteistöjen edustalle.

Osayleiskaavan RM-varaus perustuu maanomistajan samalle alueelle laatimaan ranta-asemakaavaan, jonka korkein hallinto-oikeus kuitenkin 24.9.2012 juuri ennen osayleiskaavan hyväksymistä kumosi ratkaisullaan KHO 2012:80. Keskeinen peruste kumoamiselle oli, että kaikki selvitykset oli tehty koskien vain kaavoitettua aluetta. Ranta-asemakaava on otettu Vohloisten alueen suunnittelussa sellaisenaan osayleiskaavan lähtökohdaksi. Samalla A:n halkomisessa saaman kiinteistön rannat on osoitettu palvelemaan yleistä virkistyskäyttöä osoittamalla ne pääosin VL-alueeksi ja osin MP-alueeksi, eikä miltään osin rakentamiseen. Osayleiskaavan valmistelun yhteydessä ei ole enää tehty erillisiä selvityksiä RM-alueeseen liittyen eikä RM-alue siten myöskään perustu riittäviin selvityksiin.

Korkeimman hallinto-oikeuden aikaisempi päätös tarkoittaa Vohloisten ranta-alueiden maankäytön suunnittelun osalta sitä, että koko alueen maankäyttö tulee suunnitella rantaosayleiskaavalla uudelleen niin, että mahdollinen matkailukäyttö voidaan edes tyydyttävällä tavalla sovittaa sitä ympäröivien alueiden tulevaan maankäyttöön ja liikennejärjestelyihin. Vaikka korkeimman hallinto-oikeuden päätös ranta-asemakaavan kumoamisesta on annettu vain hieman yli kaksi viikkoa ennen taajamaosayleiskaavan hyväksymistä, kaupunginhallituksella olisi ollut velvollisuus muuttaa valtuustolle tehtyä kaavaesitystä.

Osayleiskaavalla on sitovalla tavalla sovitettu yhteen RM-alue muiden maanomistajien ranta-alueiden maankäytön kanssa. Yleiskaavan sitovan ohjausvaikutuksen kautta osayleiskaava johtaa siihen, ettei A:n omistaman tilan ranta-alueille tulisi lainkaan rakennusoikeutta, vaan se keskitettäisiin naapurikiinteistölle osoitetulle RM-alueelle. Osayleiskaavan seurauksena alueen arvokkain rantarakennusoikeus ei jakaudu tasapuolisesti maanomistajien kesken. Osayleiskaava on tältä osin sille maankäyttö- ja rakennuslain 39 §:ssä asetettujen sisältövaatimusten vastainen siten kuin aikaisemmassa korkeimman hallinto-oikeuden päätöksessä koskien ranta-asemakaavaa on todettu, ja aiheuttaa A:lle maanomistajana kohtuutonta haittaa.

3) Lohjan Seudun Ympäristöyhdistys ry on valituksessaan vaatinut, että Helsingin hallinto-oikeuden ja Lohjan kaupunginvaltuuston päätökset kumotaan.

Vaatimuksensa tueksi yhdistys on esittänyt muun ohella seuraavaa:

Osayleiskaavan mitoitus perustuu epärealistiseen asukasluvun kasvuun. Lohjan väkiluvun kasvu on ollut keskimäärin alle prosentin vuodessa. Tulevaisuudennäkymät Lohjasta työpaikkojen kaupunkina ovat murenemassa paperiteollisuuden globalisaation vuoksi. On oletettavaa, että väkiluvun kasvu vähenee tai väkiluku kääntyy laskuun. Osayleiskaavasta ei ole tehty demografista selvitystä, jonka pitäisi olla yleiskaavan lähtökohtana.

Pohjoistaajamassa lähes kaikki Lohjanjärven ja Hormajärven rannalla olevat nykyiset loma-asuntoalueet on merkitty AO-alueiksi. Tämä lisää huomattavasti rantaluonnon kulumista ja muuttaa merkittävästi maisemaa. Rannat ovat arvokkaita luonnon vaihettumisvyöhykkeitä, joita Lohjalla on muutenkin vähän rakentamatta. AO-merkintä luonnonsuojelualueen vieressä Karnaistentien luoteispuolella pitää muuttaa VL-alueeksi, koska SL-alue tarvitsee puskurivyöhykkeen.

Taajamaosayleiskaavasta puuttuu paljon paikallisesti arvokkaita suojelukohteita. Valtakunnallisesti arvokkaat kulttuurimaisema-alueet, kuten Pappilanpelto, on merkittävä selkeästi ja poistettava taajaman laajenemisalue -merkintä. Rakennussuojelukohteista puuttuu pääosa, muun muassa kaikki kohteet Virkkalasta, Moisionpellolta ja Hiidensalmesta. Luontoselvityksiä ei ilmeisesti ole tehty tätä kaavaa varten, vaan se on koostettu aikaisemmista selvityksistä. Luontoselvitys on tehtävä siltä osin kuin ajantasaista tietoa ei ole. Muinaismuistojakaan ei ole tässä vaiheessa selvitetty. Kaikki muinaismuistot ovat suojelukohteita ja se on selvitettävä kaavoituksen yhteydessä. Kartoitusta uusien kohteiden löytämiseksi ei ole tehty.

Viheralueverkosto Ojamon kaivoksen rannasta harjulle ja sieltä Nummen taakse lähes tukkeutuu laajojen AP- ja TP-varausten vuoksi. Toinen TP-alueista on luo-alueen vieressä, mikä on huono asia hulevesien mahdollisesti tuomien epäpuhtauksien vuoksi. Virkistysreitit katkeilevat paikoitellen ja jo olemassa olevat reitit on osin jätetty merkitsemättä muun muassa rantaraitin osia. Virkistykseen soveltuvien alueiden riittävyys ei toteudu kaikilta osin.

Purot esimerkiksi Moisionpellolta ja Pappilanpellon alueelle pitää merkitä siten, ettei niitä päästä tuhoamaan. Niitä pitäisi kaavassa kohdella arvokkaina luontokohteina.

Keskustan ja Hanko–Hyvinkää -tien alue harjulla on merkitty keskustatoimintojen alueeksi. Merkinnän pitäisi korostaa alueen virkistyspainotteisuutta. Alueelle ei ole syytä rakentaa lisää. Alueella on luontoarvoja ja se kuuluu harjujensuojeluohjelmaan. Natura-alueet pitää merkitä selkeästi kaavakarttaan.

Rakentamisaluevarauksia on epäsuotuisilla alueilla etenkin huonon maaperän vuoksi. Osa AP-alueista on merkitty suoraan suolle ja alaville paikoille. Tällaisia ovat Vienolan Nybackan viereen radan kaakkoispuolelle ja osin radan toiselle puolelle osoitettu AP-alue. Turve- ja savimaalle rakentaminen on kosteusongelmariski. Hiidensalmen pohjoisosan perustamisolosuhteet ovat vaikeat maaperän paksun savikerroksen vuoksi eikä pohjoisrannalle ole syytä rakentaa myöskään tulvariskin vuoksi.

Kaivoksen räjäytysten aiheuttama tärinä on kohtuuton haitta Hiidensalmen pohjoisosaan suunnitellulle uudelle asutukselle. Toinen ongelma on kaivoksen hiukkaspäästöt.

Ratayhteyttä Lohjalla ei tarvita keskustasta kirkolle asti, vaan nykyiset maakuntakaavan varaukset ja olemassa oleva Hanko–Hyvinkää -rata riittävät.

Karnaisten liittymään on osoitettu PKT-varaus. Toiselle puolelle tietä on merkitty maisemallisesti arvokas peltoalue. Arvokas maisema on pilalla, jos sen viereen tulee tilaa vaativia myymälöitä. Toinen PKT-varaus on MU-alueen eteläpuolella Hossantien varressa. Pelkkä moottoritien liittymä ei ole hyväksyttävä peruste tällaisen liikekeskuksen perustamiselle, koska sinne ei pääse julkisilla liikennevälineillä. PKT-merkintä on poistettava muualta paitsi ABC-aseman tontilta.

4) C on valituksessaan vaatinut, että Helsingin hallinto-oikeuden ja Lohjan kaupunginvaltuuston päätökset kumotaan C:n omistaman Kultalehdon tilan RN:o 1:453 osalta.

Vaatimuksensa tueksi C on esittänyt muun ohella seuraavaa:

Kultalehdon tila on osayleiskaavassa merkitty arvokkaaksi peltoalueeksi. Tilalla ei ole viljelty vuosikymmeniin. Metsittynyt tila ei muistuta peltoa. Viranhaltijat ovat virheellisin tiedoin ja selvityksin tuoneet asian lautakuntien kautta kaupunginvaltuustoon.

C:lle on vuonna 2000 annettu suunnittelutarveratkaisulla oikeus rakentaa tilalle talo. Kaavapäätös on ristiriitainen ja virheellinen, kun sama kaupunkisuunnittelulautakunta, jonka mukaan kyseessä on arvokas peltoalue, on antanut oikeuden rakentaa. Osayleiskaava aiheuttaa C:lle kohtuutonta taloudellista haittaa muihin maanomistajiin nähden.

Lohjan kaupunginhallitus on valitusten johdosta antamissaan selityksissä esittänyt, että valitukset hylätään.

Uudenmaan ELY-keskus, A ja B, Lohjan Seudun Ympäristöyhdistys ry ja C ovat antaneet vastaselitykset.

Korkeimman hallinto-oikeuden ratkaisu

1. Korkein hallinto-oikeus on tutkinut asian. Valitukset hylätään. Hallinto-oikeuden päätöksen lopputulosta ei muuteta.

2. A:n ja B:n oikeudenkäyntikulujen korvaamista koskeva vaatimus hylätään.

Perustelut

1. Lohjan kaupunginvaltuuston päätöksen lainmukaisuus

1.1 Uudenmaan ELY-keskuksen valitus

Maankäyttö- ja rakennuslain 206 §:n 2 momentin mukaan asianomainen ministeriö voi antaa säännöksiä kaavoissa käytettävistä merkinnöistä.

Ympäristöministeriön asetuksen maankäyttö- ja rakennuslain mukaisissa kaavoissa käytettävistä merkinnöistä (jatkossa kaavamerkintäasetus) 1 §:n mukaan maankäyttö- ja rakennuslain nojalla laadittavissa maakunta-, yleis- ja asemakaavoissa käytetään mainitun asetuksen liitteen mukaisia merkintöjä. Kaavoissa voidaan tarvittaessa käyttää muitakin merkintöjä. Kun kaavassa käytetään mainitun asetuksen mukaista merkintää, sitä tulee käyttää asetuksessa esitetyssä tarkoituksessa. Merkintää voidaan täsmentää kaavamääräyksillä.

Kaavamerkintäasetuksen liitteen mukaan yleiskaavoissa käytettäviä merkintöjä on muun muassa alueen käyttötarkoitusta osoittava merkintä KM, jonka selityksenä on kaupallisten palvelujen alue, jolle saa sijoittaa vähittäiskaupan suuryksikön.

Lohjan taajamaosayleiskaavassa osoitetaan Lempolan alueelle KM-merkinnällä alue, joka on tarkoitettu merkitykseltään seudullisille vähittäiskaupan suuryksiköille, ja KMT-merkinnöillä alueet, jotka on tarkoitettu muun ohella merkitykseltään seudullisen vähittäiskaupan alueiksi. Kaavamääräysten mukaan alueille voidaan sijoittaa sellaista uutta vähittäistavaran kauppaa, joka kaupan laatu huomioon ottaen on perusteltua sijoittaa keskustatoimintojen alueiden ulkopuolelle. Osayleiskaavan yleisten määräysten mukaan vähittäistavaran kauppa, joka kaupan laatu huomioon ottaen on perusteltua sijoittaa keskustatoimintojen alueiden ulkopuolelle, tarkoittaa kauppaa, joka vaatii paljon tilaa, kuten auto-, rauta-, huonekalu-, puutarha- ja maatalouskauppaa.

Korkein hallinto-oikeus toteaa, että yleiskaavamerkintä KM on kaavamerkintäasetuksessa varattu sellaisia kaupallisten palvelujen alueita varten, joille saa sijoittaa vähittäiskaupan suuryksikön. Kaavamerkintäasetuksen mukaan kaavoissa voidaan tarvittaessa käyttää muitakin kuin mainitun asetuksen mukaisia merkintöjä ja merkintöjä voidaan täsmentää kaavamääräyksillä. Osayleiskaavassa Lempolan alueelle osoitettujen KM- ja KMT-alueiden käyttötarkoitukseksi on yksityiskohtaisempaa suunnittelua ohjaavilla kaavamääräyksillä rajattu merkitykseltään seudullisen vähittäiskaupan osalta ainoastaan paljon tilaa vaativa kauppa. Osayleiskaavan KM- ja KMT-merkinnät niitä täsmentävine kaavamääräyksineen ovat oikeusvaikutuksiltaan riittävän selkeitä. Näin ollen osayleiskaavaa ei ole Lempolan alueen osalta syytä kumota myöskään kaavassa käytetyn merkintätavan perusteella.

Tämän vuoksi ja kun muutoin otetaan huomioon edellä ilmenevät hallinto-oikeuden päätöksen perustelut ja siinä mainitut oikeusohjeet sekä korkeimmassa hallinto-oikeudessa esitetyt vaatimukset ja asiassa saatu selvitys, hallinto-oikeuden päätöksen lopputuloksen muuttamiseen ei ole perusteita.

1.2 A:n ja B:n, Lohjan Seudun Ympäristöyhdistys ry:n ja C:n valitukset

Kun otetaan huomioon edellä ilmenevät hallinto-oikeuden päätöksen perustelut ja perusteluissa mainitut oikeusohjeet sekä korkeimmassa hallinto-oikeudessa esitetyt vaatimukset ja asiassa saatu selvitys, hallinto-oikeuden päätöksen muuttamiseen ei ole perusteita.

2. Oikeudenkäyntikulut

Asian näin päättyessä ja kun otetaan huomioon hallintolainkäyttölain 74 §, A:lle ja B:lle ei ole määrättävä maksettavaksi korvausta oikeudenkäyntikuluista korkeimmassa hallinto-oikeudessa.

Asian ovat ratkaisseet hallintoneuvokset Matti Pellonpää, Riitta Mutikainen, Hannu Ranta, Tuomas Lehtonen ja Mika Seppälä. Asian esittelijä Jukka Reinikainen.

Asiaa ratkaistaessa on toimitettu äänestys.

Äänestyslausunto

Eri mieltä olleen hallintoneuvos Mika Seppälän äänestyslausunto, johon hallintoneuvos Hannu Ranta yhtyi:

"Olen samaa mieltä enemmistön kanssa päätöksen lopputuloksesta. C:n valituksen johdosta totean päätöksen perusteluissa kohdassa 1.2 kuitenkin seuraavaa:

Osayleiskaavan mukaan C:n kiinteistö RN:o 1:453 on osoitettu kokonaisuudessaan MA-alueeksi. Asiassa on C:n valituksesta arvioitava, aiheutuuko tästä hänelle kohtuutonta haittaa.

Maankäyttö- ja rakennuslain 39 §:n 4 momentin mukaan yleiskaava ei saa aiheuttaa maanomistajalle tai muulle oikeuden haltijalle kohtuutonta haittaa. Maankäyttö- ja rakennuslain 43 §:n 1 momentin mukaan lupaa rakennuksen rakentamiseen ei saa myöntää siten, että vaikeutetaan yleiskaavan toteutumista. Lupa on kuitenkin myönnettävä, jos yleiskaavasta johtuvasta luvan epäämisestä aiheutuisi hakijalle huomattavaa haittaa eikä kunta tai milloin alue on katsottava varatuksi muun julkisyhteisön tarkoituksiin, tämä lunasta aluetta tai suorita haitasta kohtuullista korvausta (ehdollinen rakentamisrajoitus).

MA-merkintä tarkoittaa merkinnän selityksen mukaan maisemallisesti arvokasta peltoaluetta. Kaavamääräyksen mukaan alue on tarkoitettu pääasiassa viljelyskäytössä säilytettäväksi peltoalueeksi. Olemassa olevilla rakennuspaikoilla sallitaan asuin- ja lomarakennusten laajentaminen ja niihin liittyvien talousrakennusten rakentaminen. Kaavamääräyksellä ei ole määrätty, että alueelle ei saa rakentaa niin, että vaikeutetaan yleiskaavan toteutumista. Siten MA-merkintään liittyy vain ehdollinen rakentamisrajoitus.

Kiinteistön sisältymiselle MA-alueeseen on ollut sinänsä maankäytölliset perusteet tilan liittyessä laajempaan avoimeen peltoaluekokonaisuuteen. Toisaalta ainakin vähäinen osa kiinteistöstä on asiakirjoista saatavan selvityksen mukaan metsittynyt ja siten maisemalliselta arvoltaan mahdollisesti muuttunut. Yleiskaavan luonne yleispiirteisenä kaavana, ei kuitenkaan edellytä, että MA-alueen raja olisi tullut määrittää yksityiskohtaisesti tilan osalla, kun raja on voitu määrittää suurpiirteisesti kiinteistön rajaa noudattaen.

MA-aluetta ei ole osoitettu yleiskaavassa sillä tavoin yhdyskuntarakentamiseen, että merkintä voisi perustaa kunnalle lunastusoikeuden alueeseen. Varaus ei siten aiheuta alueen menettämisuhkaa. Merkintään liittyvä rakentamisrajoitus on lain sanamuodon mukaan ehdollinen myös suunnittelutarvealueilla. C:llä on siten yleiskaavan estämättä oikeus mahdollisella suunnittelutarvealueella maakäyttö- ja rakennuslain 43 §:n 1 momentin mukaisesti saada joko lunastuskorvaus alueen toteuttajalta tai, jollei korvausta makseta, rakennuslupa. Tämä edellyttää kuitenkin, että suunnittelutarveratkaisu olisi muutoin myönteinen.

Kun otetaan huomioon edellä mainituin tavoin yleiskaavan yleispiirteisyys ja joustavuus sekä maankäyttö- ja rakennuslain 43 §:n 1 momentissa säädetyn rakentamisrajoituksen ehdollisuus, yleiskaavasta ei aiheudu C:lle maankäyttö- ja rakennuslain 39 §:n 4 momentissa tarkoitettua kohtuutonta haittaa."

 
Julkaistu 12.2.2016