Muu päätös 3760/2016

Asemakaavan hyväksymistä koskevat valitukset (Kytölä, Lahti)

Antopäivä: 8.9.2016
Taltionumero: 3760
Diaarinumero: 1863/1/15 ja 1962/1/15

Asia Asemakaavan hyväksymistä koskevat valitukset

Valittajat 1. A, 20 muuta yksityishenkilöä sekä Salpausselän luonnonystävät ry

2. Päijät-Hämeen lintutieteellinen yhdistys ry

Päätös, jota valitus koskee

Itä-Suomen hallinto-oikeus 22.5.2015 nro 15/0155/3

Asian aikaisempi käsittely

Lahden kaupunginvaltuusto on päätöksellään 10.3.2014 (§ 20) hyväksynyt Kytölän (10.) kaupunginosaa koskevan asemakaavan ja asemakaavan muutoksen.

Hallinto-oikeuden ratkaisu

Itä-Suomen hallinto-oikeus on valituksenalaisella päätöksellään valitusten johdosta kumonnut kaupunginvaltuuston päätöksen korttelialueiden 10319, 10320 ja 10321 osalta. Muilta osin hallinto-oikeus on, siltä osin kuin nyt on kysymys, hylännyt valitukset.

Hallinto-oikeus on perustellut päätöstään näiltä osin seuraavasti:

Kaava-alue

Suunnittelualue sijaitsee Kytölän kaupunginosassa noin neljä kilometriä Lahden keskustasta. Laajuudeltaan noin 90 hehtaarin suunnittelualue on pääosin rakentamatonta metsää ja peltoa. Alueella on ennestään 16 omakotitaloa. Alue muuttuu hajarakentamisalueesta uudeksi pientaloalueeksi. Alueen asukasluku kasvaa noin 800 asukkaalla. Asemakaavan aluevarauksista noin 67 prosenttia on osoitettu lähivirkistysalueeksi.

Yleiskaavan ohjausvaikutus

Valituksenalainen suunnittelualue on Päijät-Hämeen maakuntakaavassa osoitettu asuinalueeksi (A) ja eteläosastaan työpaikka-alueeksi (TP). Lisäksi alueella on luonnonsuojelukohde (SL) Kiiliäisvuoren koillispuolisella jyrkänteellä.

Kaavahierarkiassa yleispiirteisissä kaavoissa tehdyt maankäytölliset ratkaisut on otettava yksityiskohtaisessa kaavoituksessa kaavan laatimisen perustaksi. Yleiskaavan ensisijainen tehtävä on ohjata asemakaavan laatimista ja muuttamista. Maankäyttö- ja rakennuslain järjestelmässä yleispiirteisten kaavojen oikeusvaikutukset alemmanasteiseen kaavaan nähden, ja näin myös ohjausvaikutus, alkavat kuitenkin vasta, kun yleispiirteisen kaavan hyväksymispäätös on lainvoimainen ja asianmukaisesti voimaan saatettu.

Valituksenalainen asemakaava on hyväksytty 10.3.2014. Lahden yleiskaava 2025 on hyväksytty 14.5.2012. Yleiskaava ei ole kuitenkaan asemakaavaa hyväksyttäessä ollut vielä voimassa. Tämän johdosta sen arvioiminen, onko yleiskaava ollut asemakaavaa laadittaessa maankäyttö- ja rakennuslain 54 §:n 1 momentissa tarkoitetulla tavalla riittävästi ohjeena, olisi tullut tehdä tuolloin voimassa olleeseen yleiskaavaan ja siinä osoitettuihin maankäyttöratkaisuihin nähden. Korkein hallinto-oikeus on kuitenkin 3.10.2014 antamallaan päätöksellä taltionumero 2963 hylännyt Lahden yleiskaava 2025 koskevasta päätöksestä tehdyt valitukset ja päätös on tullut lainvoimaiseksi. Tämän vuoksi arvioitaessa sitä, onko yleiskaava ohjannut valituksenalaisen asemakaavan laatimista, ohjaavana yleiskaavana otetaan huomioon Lahden yleiskaava 2025.

Lahden yleiskaava 2025 on kaavaselostuksen mukaan koko kaupungin kattava yleispiirteinen suunnitelma, jossa osoitetaan alueiden pääasiallinen käyttö kaupungin asemakaavoituksen ja maanhankinnan pohjaksi. Yleiskaava on yleispiirteinen suunnitelma, eikä siinä esitetä yksityiskohtaisesti kaikkea. Kaavaselostuksen mukaan esimerkiksi ruskeat asumisen alueet (A) sisältävät paljon muutakin kuin asumista: yritystoimintaa, viheralueita ja palveluita. Niiden tarkat sijainnit tulevat esiin asemakaavoissa. Yleiskaavan strategiset periaatteet eivät aina saumattomasti välity yksityiskohtaisempaan suunnitteluun.

Lahden oikeusvaikutteisessa yleiskaavassa 2025 on valituksenalaisella suunnittelualueella asuinalueita A-33 ja A-36, elinkeinoelämän aluetta T-15 ja lähivirkistysaluetta VL-34. Lähivirkistysaluetta koskevan kaavamääräyksen mukaan merkinnällä osoitetaan rakennettujen alueiden läheisyydessä sijaitsevat viheralueet ja laajat rakennetut puistot, jotka on tarkoitettu ulkoiluun, virkistykseen ja luonnon kokemiseen. Maiseman ja luonnonympäristön ominaispiirteitä tulee vaalia hoidettaessa metsää ja rakennettaessa virkistysalueita ja -reittejä. Virkistysreitit tulee liittää toisiinsa ja kevyen liikenteen verkostoon. Alueella on voimassa maankäyttö- ja rakennuslain 128 §:n mukainen toimenpiderajoitus ja maankäyttö- ja rakennuslain 43 §:n mukainen rakentamisrajoitus.

Kaupunginhallituksen hallinto-oikeudelle antaman lausunnon mukaan asemakaavoituksen valmistelussa on tullut ilmi, että maankäyttö- ja rakennuslain 5 §:n mukaiseen yhdyskuntarakenteen ja alueiden käytön taloudellisuuteen, yhdyskuntarakentamisen taloudellisuuteen ja elinkeinoelämän toimintaedellytyksien turvaamiseen ei ole Kytölässä mahdollista päästä ilman poikkeamisia yleiskaavan aluerajoista. Tämän on todettu johtuvan pääasiassa alueen hyvin vaihtelevista maasto- ja maaperäolosuhteista, joita yleiskaavassa ei ole voitu ottaa huomioon.

Kaupunginhallituksen lausunnossa on todettu, että asuintonttien sijoittelussa on paikoin tietoisesti poikettu yleiskaavan aluerajoista. Näihin poikkeamiin on ollut perustellut syyt. Piikkokadun asuinalueen sijoittamista Uudentorpan etelä-lounaispuolelle yleiskaavan A-36 -alueelle on tutkittu, mutta alueen maasto laskee niin, että viemäröinnin järjestäminen normaaleilla toimenpiteillä todettiin mahdottomaksi. Lisäksi kaupunginmuseon mukaan kulttuurihistoriallisesti arvokasta Uudentorpan länteen päin avautuvaa pihapiiriä ei pitäisi visuaalisesti peittää uudisrakentamisella. Tontit on sijoitettu A-3-alueen, oikeastaan A-36 alueen, itäreunaan ja osittain VL-34-alueen puolelle yhden kadun varteen niin, että tontit pystytään liittämään sen eteläpuolella olemassa olevaan Savupirtin viemäriin.

Vuorenrinteentien eteläpään tonttien sijoittelussa yleiskaavasta on poikettu, koska Vuorenrinteentie on joka tapauksessa rakennettava kaduksi ja sen varteen vesi- ja viemäriputkistot tien pohjoispäässä olevaa asutusta varten. Yli kilometrin mittaisen tien päässä oleva erillinen loma-asunto- ja asuinalue on vaatinut asemakaavan, jotta sen ajankohtaiseksi tullutta korjaus- ja lisärakentamista on voitu kaavallisesti ohjata. Kunnallistekniikan ja katurakentamisen kalliiden kustannusten tasaamiseksi kadun alkupäähän on osoitettu uusia asuintontteja yleiskaavan VL-34 -alueelle. Siirtämällä kadun alkupää nykyisestä paikasta itään pellon reunaan on saatu säästettyä nykyisen Vuorenrinteentien varressa olevaa vanhaa puustoa sekä kalliota. Tonttien sijoittelussa on huomioitu ekologisen käytävän säilymisestä Potilanjoelta Kiiliäisvuorelle, maisemapellon säilyminen sekä Potilanjoen tulvaraja.

Löylykadun pään ja Kippokadun itäpuoliset tontit ovat yleiskaavan VL-34 -alueen puolella. Tämän poikkeamisen syynä on kaupunginhallituksen mukaan ollut tarkoituksenmukaisen aluerakenteen saavuttaminen ja yhdyskuntarakenteen taloudellisuuden parantaminen. Suunnittelun aikana on todettu, että ainoa mahdollinen suunta länsiosan asuinalueen pääviemärille on luonnollisen virtaamasuunnan mukainen, itään viettävä reitti Kiiliäisvuoren ja Vuorenrinteen mäkien välissä. Viemärin varteen rakennettavalle alueelle on pyritty osoittamaan mahdollisimman tehokkaasti tontteja, jotta kokonaistaloudellisuus paranisi. Maastossa on tutkittu, että asuintontteja on mahdollista vähäisessä määrin osoittaa myös mäkien välissä olevalle vanhalle peltoalueelle luontoarvojen vaarantumatta. Laakson pohjalla oleva oja ei ole tällä kohdalla luonnontilainen puro. Oja on osoitettu asuinalueen kohdalla virkistysalueelle niin, että se toimii hulevesijärjestelmän osana. Näin on saatu turvattua veden riittävyys myös itäiselle, luonnontilaiselle puro-osuudelle.

Kaupunginhallituksen lausunnossa on todettu, että yleiskaavassa elinkeinoelämän alueeksi osoitetulle alueelle (T-15) Kytölänkadun pohjoispuolelle ei ollut tarkoituksenmukaista osoittaa toimitila-aluetta, sillä se olisi tullut yksityisen maanomistajan asuintilan viereen. Tämän vuoksi yleiskaavan T-15-alueen osa on kaavoitettu asumiseen ja palvelurakentamiseen. Kytölänkadun eteläpuolelle jäänyt yleiskaavan T-15-alueen osa on alueellisesti toimitilarakentamiseen liian pieni ja maaperältään huono. Toimitilarakentamiselle on ollut alueella silti tarvetta ja sopiva paikka on haettu yleiskaavan T-15-alueen länsireunalta, osin VL-34 -alueen puolelta. Tämä alue on liikenteellisesti lähellä Holman-Kymijärven maantietä, uuden kokoojakadun varressa ja riittävän kaukana asutuksesta. Toimitila-alueen länsipuolelle on osoitettu lähivirkistysaluetta ja sille ulkoilureitti ulkoilijoiden ja eläinten liikkumisen turvaamiseksi.

Oikeudellinen arviointi

Yleiskaavan tulee olla ohjeena asemakaavaa laadittaessa ja muutettaessa. Valituksenalaisessa asemakaavassa asuinalueita ja toimitilarakennusten korttelialue on osittain osoitettu yleiskaavassa virkistysalueeksi osoitetuille alueille.

Kaavajärjestelmän perusperiaatteena on, että yleispiirteisempää maankäyttösuunnitelmaa täsmennetään yksityiskohtaisemmassa suunnitelmassa. Yleiskaavassa esitetty maankäyttöratkaisu täsmentyy siten asemakaavoituksessa.

Yleiskaavan oleminen ohjeena kaavaa laadittaessa tai muutettaessa ei merkitse sitä, että kaavaa olisi aina välttämätöntä noudatettava sellaisenaan, mikä johtuu osaksi siitä, että yksityiskohtaisempi asemakaava perustuu tarkempaan tutkimukseen ja suunnitteluun. Tästä syystä yleiskaavasta on mahdollista jossain määrin perustellusti poiketa, mikäli poikkeaminen ei johda yleiskaavan perusteena olevien tavoitteiden heikentymiseen. Lahden yleiskaava 2025 on koko kaupungin kattava yleispiirteinen suunnitelma, jossa on osoitettu alueiden pääasiallinen käyttö kaupungin asemakaavoituksen pohjaksi. Kyseinen yleiskaava on yleispiirteinen suunnitelma eikä siinä esitetä yksityiskohtaisesti kaikkea. Yleiskaavassa aluevaraukset on osoitettu yleispiirteisesti ja aluevaraukset ovat tarkentuneet yksityiskohtaisemmassa kaavoituksessa. Asuinalueiden ja toimitilanrakennusten korttelialueen osoittamiselle osittain yleiskaavan mukaisille virkistysalueille on esitetty perustellut syyt. Vastaavasti asemakaavassa on jätetty lähivirkistysalueeksi yleiskaavassa rakennettavaksi osoitettuja alueita. Valituksenalainen asemakaava ei katkaise viheryhteyttä Pesäkallion ja Alasenjärven välillä. Edellä mainittujen asuinalueiden ja toimitilanrakennusten korttelialueen osoittaminen ei tarkoita poikkeamista yleiskaavan keskeisistä periaatteista eikä vaaranna kaavan tavoitteita. Yleiskaava on ollut ohjeena asemakaavaa laadittaessa siten kuin maankäyttö- ja rakennuslain 42 §:n 1 momentissa säädetään. Valituksenalainen asemakaava ei ole myöskään maakuntakaavan vastainen.

Valtakunnalliset alueidenkäyttötavoitteet

Maankäyttö- ja rakennuslain 24 §:n 2 momentin mukaan maakunnan suunnittelussa ja muussa alueiden käytön suunnittelussa on huolehdittava valtakunnallisten alueidenkäyttötavoitteiden huomioon ottamisesta siten, että edistetään niiden toteuttamista. Yksittäisen asemakaavan sisällön lainmukaisuutta arvioitaessa ratkaisun on kuitenkin perustuttava viime kädessä maankäyttö- ja rakennuslain 54 §:ssä säädettyihin asemakaavan sisältövaatimuksiin. Asiassa on jäljempänä ilmenevin tavoin arvioitu, täyttyvätkö maankäyttö- ja rakennuslaissa asemakaavalle asetetut sisältövaatimukset valituksenalaisessa kaavassa.

Selvitysten riittävyys, vaikutukset luontoon ja luonnonympäristöön

Kaavan tulee perustua riittäviin tutkimuksiin ja selvityksiin, jotka on tehtävä koko siltä alueelta, jolla kaavalla voidaan arvioida olevan olennaisia vaikutuksia. Kaavan vaikutuksia selvitettäessä otetaan huomioon kaavan tehtävä ja tarkoitus, aikaisemmin tehdyt selvitykset sekä muut selvitysten tarpeellisuuteen vaikuttavat seikat.

Maankäyttö- ja rakennuslain edellyttämä selvitysten riittävyys liittyy olennaisena osana kaavan sisältövaatimusten täyttymisen arviointiin. Selvitysten riittävyyttä arvioitaessa olennaista on, että asiakirjoissa on riittävän laajasti selvitetty alueen olosuhteet niin, että voidaan arvioida, täyttääkö valittu kaavaratkaisu siltä osin maankäyttö- ja rakennuslaissa edellytetyt sisältövaatimukset. Jäljempänä on asemakaavan sisältövaatimuksista lausuttujen perustelujen yhteydessä arvioitu myös selvitysten riittävyyttä.

Linnusto

Lahden kaupungin pesimälinnuston kartoitus eli lintuatlas II on tehty toisen kerran vuosina 2009-2011. Hanke on toteutettu yhteistyössä Lahden Teknisen ja ympäristötoimialan sekä Päijät-Hämeen lintutieteellisen yhdistyksen kanssa. Hankkeen tavoitteena on ollut kerätä kattava ja ajantasainen tieto lintulajien levinneisyydestä Lahden kaupungin alueella. Aineisto on kerätty kolmella eri käynnillä touko-kesäkuun aikana. Lahden II lintuatlaksen 2009-2011 mukaan Kiiliäisvuoren-Potilanjoen ympäristö kuuluu Lahden merkittävimpiin pesimälinnustoalueisiin. Lintuatlaksen selvityksessä ei havaittu valkoselkätikkaa.

Hämeen ympäristökeskuksen vuonna 2001 laatiman Lahden kaupungin tikka-alueita koskevan selvityksen mukaan Herrasmanni-Alasenjärven alue kuuluu valkoselkätikan suojeluohjelman II-alueisiin, joilla on havaittu valkoselkätikan pesintöjä vuosina 1977-1980. Selvityksessä on esitetty ehdotukset alueen hoitotoimista valkoselkätikan elinympäristön parantamiseksi. Selvityksessä olevan kartan perusteella Kiiliäisvuoren ympäristö ja Alasenjärven etelärannan metsät on suojeltu tikkojen elinympäristönä.

Valituksenalaisessa asemakaavassa Alasenjärven rantaan Vuorenrinteentien itäpuolelle on osoitettu asuinalueita ja venevalkama (LV/s), jonka kaavamääräyksen mukaan alueen ympäristökuva säilytetään. Alueelle saa sijoittaa kuusi autopaikkaa. Alueen puusto tulee pääosin säilyttää ja metsää hoitaa tikka-alueen osana. Vuorenrinteentien länsipuolelle on merkitty lähivirkistysalue, maisema- ja luontoarvoiltaan tärkeä metsä (VL/s), jonka kaavamääräyksen mukaan olemassa olevat luontoarvot säilytetään, virkistys- ja ulkoilureittien rakentaminen sallitaan. Tien länsipuolelle on osoitettu myös luonnonsuojelualue (SL-1), jonka kaavamääräyksen mukaan alueella sijaitsee luonnonsuojelulain mukainen luonnonsuojelualue tai -kohde. Alue on luontotyyppinä rauhoitettu. Alueella on arvokas lehto, luonnonmuoto ja kalliojyrkänne. Lisäksi tien länsipuoliset alueet on merkitty luonnonmonimuotoisuuden alueina (luo-1-5). Alasenjärven rannassa on olemassa oleva pientaloalue.

Lahden yleiskaavassa 2025 Vuorenrinteentien itäpuolelle Alasenjärven rantaan on osoitettu asuinalue (A-33) ja sen länsipuolelle lähivirkistysalue (VL) sekä luonnonsuojelulain nojalla suojeltu luontotyyppi.

Oikeudellinen arviointi

Kaava-alueelta on tehty Lahden kaupungin pesimälinnuston kartoitus eli lintuatlas vuosina 2009-2011, josta ilmenee lintulajien levinneisyys Lahden kaupungin alueella. Valkoselkätikan pesintää ei kaava-alueella ole havaittu. Lahden kaupungin tikka-alueita koskevan selvityksen perusteella valituksenalaisessa kaavassa on osoitettu tikka-alueet luonnonsuojelualueeksi, lähivirkistysalueeksi ja kaavamerkinnällä luo-2, jonka kaavamääräyksen mukaan kyseessä on luonnon monimuotoisuuden alue, jolla on arvokas kallioalue, kangasmetsä ja vanhaa metsää ja alue on maisemakohde. Lisäksi tikka-alueelle on osoitettu venevalkama. Tikka-alueet ovat siten venevalkama-aluetta lukuun ottamatta merkitty luonnonsuojelualueeksi ja lähivirkistysalueeksi. Tikka-alueen sijoittuminen venevalkaman alueelle on otettu huomioon aluetta koskevassa kaavamääräyksessä. Pintavesien imeytykseen ja viivytykseen soveltuva viheralue (hv) on kaavaa merkitty ainoastaan ohjeellisena.

Huomioon ottaen lintuatlaksesta ja tikka-alueita koskevasta selvityksestä ilmenevä lintulajien levinneisyys kaava-alueella sekä kaavassa osoitetut laajat lähivirkistysalueet, luonnonsuojelualue sekä luonnon monimuotoisuuden alueet, linnustoa koskevaa selvitystä on pidettävä riittävänä. Huolimatta siitä, että asemakaavassa olevat asuinalueet ulottuvat jossain määrin tärkeäksi pesimälinnustoalueeksi arvioidulle alueelle asemakaavassa on kaavan aluevaraukset ja selvitykset huomioon ottaen otettu maankäyttö- ja rakennuslain 54 §:n 2 momentissa tarkoitetulla tavalla riittävästi huomioon linnuston vaaliminen luonnonympäristön osana.

Liito-orava

Lahden valvonta- ja ympäristökeskus on vuonna 2003 tehnyt Lahden kaupungin liito-oravakartoituksen. Selvityksen perusteella kaava-alueelle sijoittuu Kiiliäisvuoren liito-orava-alue. Kaupunginhallituksen lausunnon mukaan liito-oravakartoitusta on edellä mainitun kartoituksen jälkeen jatkuvasti täydennetty lisäämällä paikkatietoihin yksittäisiä uusia havaintoja. Edelleen lausunnon mukaan Lahden seudun ympäristöpalvelut on tilannut vuoden 2003 kokonaiskartoituksen tarkistuksen. Keväällä 2014 laaditussa liito-oravakartoituksen tarkistuksessa Kytölän alueen kaakkoisosasta on havaittu uusi esiintymä, joka on osittain päällekkäin kaavassa osoitetun Piikkokadun asuinalueen kanssa. Muut havainnot ovat samoilla alueilla kuin vanhat havainnot lukuun ottamatta yhtä Vuorenrinteen virkistysalueella olevaa uutta havaintoa.

Oikeudellinen arviointi

Liito-orava on sekä luontodirektiivin liitteessä II että liitteessä IV mainittu laji, jonka lisääntymis- ja levähdyspaikan hävittäminen ja heikentäminen on luonnonsuojelulaissa kielletty.

Liito-oravakartoituksen tarkistuksessa on keväällä 2014 tehty liito-oravasta havaintoja alueella, joka on osittain päällekkäinen kaavassa osoitetun Piikkokadun asuinalueen kanssa. Kun valituksenalaisessa asemakaavassa asuinrakentamiseen osoitetulla alueella on tehty liito-oravahavaintoja, edellyttää alueen osoittaminen asuinrakentamiseen selvitystä siitä, miten liito-oravan lisääntymis- ja levähdyspaikkojen säilyminen kaavaa toteutettaessa voidaan turvata ja sovittaa yhteen liito-oravan suojelu muiden maankäyttötarpeiden kanssa. Lisäksi on selvitettävä liito-oravalle tarpeelliset kulkureitit. Asemakaavaa laadittaessa ei ole kuitenkaan voitu selvittää edellä tarkoitettuja seikkoja, kun uusi liito-oravan esiintymä on havaittu asemakaavaa koskevan päätöksen jälkeen. Tämän vuoksi asiassa ei voida arvioida sitä, täyttyykö maankäyttö- ja rakennuslain 54 §:n 2 momentin mukainen sisältövaatimus liito-oravan vaalimisesta luonnonympäristön osana. Hallinto-oikeus on kumonnut valituksenalaisen päätöksen Piikkokadun erillispientalojen korttelialueiden 10319, 10320 ja 10321 osalta.

Lepakko

Lahden kaupungin lepakkokartoitus on tehty yleiskaavaa varten vuonna 2009. Kartoituksessa oli yhdeksän rajausaluetta, joista yksi on ollut Kytölä. Selvityksellä pyrittiin saamaan täsmentävää lisätietoa Lahden alueen lepakoiden elämästä yleiskaavaa varten. Tavoitteena oli selvittää kunkin osaselvitysalueen lepakkolajisto ja niiden suosimat alueet. Kartoitustyö on tehty kuudella vähintään viiden yön käynnillä toukokuun alun ja lokakuun lopun välillä lepakoiden vuodenkierron piirteitä noudatellen. Selvityksessä on todettu, että lepakkokartoitus on tehty harvinaisen väljällä aikabudjetilla sekä hyvin kattavasti koko vuosittaisen sulanmaan kauden eli lepakoiden lentoaktiivisuuskauden suhteen. Siten suurempia virhelähteitä ei ole. Ainoaksi virhelähteeksi on arvioitu lepakoiden käyttämien piilojen ja niiden etsimisen rajaaminen pois kartoituksen piiristä. Selvityksen perusteella Kytölän havainnot ovat olleet hyvin vähäiset. Selvityksessä on todettu, että Kytölässä tulisi varmistaa pohjois-eteläsuuntaisen ekologisen käytävän säilyminen turvaamalla yhteydet Joenpohjanlahden rannoilta ja Myllypohjasta Kotiniemen kautta aina Savontien läheisyyteen saakka. Myös Potilanjoen reheväkasvuinen alue Joenpohjanlahden eteläreunalta lähtien tulisi säästää radikaaleilta muutoksilta.

Lepakkokartoituksen laatija Mikko Erkinaro on 8.4.2014 antanut lausunnon tarkennetun lepakkoselvityksen tarpeellisuudesta asemakaavoituksen yhteydessä. Lausunnon mukaan asemakaava-alueen merkitys lepakoille on syytä tutkia tarkemman selvitystason kartoituksessa ennen kuin kohdealueen maisemaelementteihin ehditään koskea. Tarkennettujen maastokartoitusten ohella tärkeällä sijalla ovat piilotutkimukset sekä ihmisperäisissä piilorakenteissa että luonnonpiiloissakin.

Oikeudellinen arviointi

Kaikki Suomessa esiintyvät lepakkolajit ovat sekä luontodirektiivin liitteessä II että liitteessä IV mainittuja lajeja, joiden lisääntymis- ja levähdyspaikan hävittäminen ja heikentäminen on luonnonsuojelulaissa kielletty.

Asemakaava mahdollistaa pohjois-eteläsuuntaisen ekologisen käytävän säilymisen Joenpohjanlahden rannoilta ja Myllypohjasta Kotiniemen kautta Savontielle. Potilanjoen alue Joenpohjanlahden eteläreunalta on asemakaavassa osoitettu lähivirkistysalueeksi (VL-1) ja luonnon monimuotoisuuden alueeksi (luo-2), joten kaava säilyttää alueen ympäristön kuten lepakkokartoituksessa on esitetty. Kaupunginhallitus ei ole lausunnossaan hallinto-oikeudelle pitänyt asemakaavan laadinnassa oleellisena piilopaikkojen kartoitusta lepakkoesiintymän vähäisyyden vuoksi ja sen vuoksi, että tiheimmän esiintymän alueella Potilanjoen suulle ei ole osoitettu maankäytöllisiä tai maisemallisia muutoksia. Lausunnossa on lisäksi todettu, että kaavan toteuttaminen ei edellytä kuin yhden asuinrakennuksen ja pihapiirin purkamista eikä niiden läheisyydessä ole selvityksessä havaittu lepakoita.

Kun otetaan huomioon, että yleiskaavaa varten laadittu lepakkokartoitus on tehty kattavasti lukuun ottamatta piilopaikkojen kartoitusta ja kun kartoituksessa todetut lepakkojen alueet on osoitettu valituksenalaisessa asemakaavassa lähivirkistysalueina ja luonnon monimuotoisuuden alueina, lepakkokartoitusta on pidettävä riittävänä selvityksenä. Kaava täyttää maankäyttö- ja rakennuslain 54 §:n 2 momentissa kaavan sisällölle asetetut vaatimukset lepakkojen osalta luonnonympäristön vaalimisen ja erityisten arvojen säilyttämisen osalta.

Maisema

Kytölän vuonna 2010 laaditun maisemaselvityksen tavoitteena on ollut laatia selvitys maiseman ja luonnon ominaispiirteistä sekä paikallistaa ja rajata alueen arvokkaat kohteet. Tulosten pohjalta on esitetty suosituksia alueen maankäytölle ja alueiden hoidolle.

Kaupunginhallituksen lausunnossa on todettu, että maisemaselvityksessä selvitetyt maisema- ja luontoarvot on pyritty ottamaan huomioon kaavoituksessa.

A:n ja hänen asiakumppaneidensa valituksessa on vain todettu, että maisemaselvitystä ei ole keskeiseltä osin huomioitu päätöksessä. Hallinto-oikeus on todennut, että valituksessa ei ole yksilöity, millä perusteella ja miltä osin maisemaselvitystä ei ole huomioitu. Kaavan osallistumis- ja arviointisuunnitelman selvityksissä on mainittu maisemaselvitys, joten se on ollut ollut kaavaa laadittaessa vuorovaikutuksen kohteena. Se, että maisemaselvitys ei ole ollut päätösasiakirjojen liitteenä, ei tee valituksenalaista päätöstä lainvastaiseksi. Kaavapäätöksen ei ole osoitettu olevan lainvastainen maisemasta esitetyn perusteella.

Melu

A:n ja hänen asiakumppaneidensa valituksessa on todettu, että alueella ei ole tehty riittäviä meluselvityksiä.

Kaavaselostuksen mukaan Holman-Kymijärven maantien, Heilammintien ja Kymijärven voimalaitoksen aiheuttamat meluhaitat on selvitetty asemakaavan 1. vaiheen yhteydessä tehdyssä meluselvityksessä vuonna 2011. Selvityksen perusteella melun ohjearvot ylittävä melualue ei ulotu valituksenalaiselle kaava-alueelle. Kaupunginhallituksen lausunnon mukaan Lahdessa vuonna 2012 tehdyn koko kaupungin alueen kattavan EU-meluselvityksen mukaan kaava-alueelle ei myöskään tule raja-arvot ylittävässä määrin liikenteen, raideliikenteen tai teollisuuden aiheuttamaa melua nykyisessä tilanteessa.

Kaupunginhallituksen lausunnossa on todettu, että melukartat tehdään pääasiassa maastomallin pohjalle. Kasvillisuuden vaimentava vaikutus huomioidaan meluselvityksessä, mutta laskennallisesti suurempi vaikutus on maastomuodoilla, etäisyydellä melulähteestä ja kiinteillä rakenteellisilla esteillä, kuten rakennuksilla ja aidoilla.

Hallinto-oikeus on arvioinut, että edellä mainitut meluselvitykset ovat riittäviä. Kaupunginhallituksen lausunnon perusteella asiaa ei ole syytä arvioida toisin, vaikka autopurkamon pohjoispuolelta olisikin kaadettu metsää. Valituksenalaisen päätöksen ei ole osoitettu olevan lainvastainen melusta esitetyn perusteella.

Liikenne

A:n ja hänen asiakumppaneidensa valituksen mukaan liikenneselvityksessä esitetyt liikenteen jakautumisarvot ovat virheelliset. Selkätielle ohjautuu myös Vitikantien liikenne, mistä johtuen liikennemäärä Selkätiellä tulee olemaan huomattavasti korkeampi.

Asemakaavaa varten laaditussa liikenneselvityksessä 19.12.2012 on otettu huomioon myös alueen 3. vaiheen kaava. Liikenneselvityksessä oleva liikennejakautuma on tutkittu sen koko Kytölän aluetta koskevan kaavarunkovaihtoehdon pohjalta, jossa oli esitetty katuyhteys Vitikankadulle. Kaavaselostuksessa on myös arvioitu kaavan vaikutuksia liikenteeseen. Kaupunginhallituksen lausunnossa on todettu, että katuyhteys Vitikankadulle tullaan todennäköisesti osoittamaan kaavan 3. vaiheessa pelkästään kevyen liikenteen yhteydeksi. Tästä vaiheesta ei kuitenkaan ole vielä tarkempaa suunnitelmaa tai kaavaluonnosta olemassa. Kytölän Selkätie on kaavassa mitoitettu länsiosan katualueeltaan kokoojakaduksi, jolle suunniteltu uusi liikenne mahtuu. Katu tullaan peruskorjaamaan kokoojakadun mukaiseksi päällystetyksi kaduksi muun alueen rakentumisen yhteydessä. Alueen keskiosassa, Lihtakadun ja Kudekadun väliseltä osalta nykyinen Kytölän Selkätie katkaistaan autoliikenteeltä, ja se muutetaan kevyen liikenteen väyläksi. Ahtialasta tuleva läpiajoliikenne ohjataan uudelle Kytölänkadulle ja edelleen Konekadulle.

Hallinto-oikeus on todennut, että Kytölän alue kaavoitetaan useammassa vaiheessa ja nyt kysymyksessä oleva päätös koskee 2. kaavavaiheen aluetta. Valituksenalaista kaavaa varten on tehty liikenneselvitys. Kaavaselostuksessa ja liikenneselvityksessä liikennejärjestelyistä ja liikennemääristä esitetyn perusteella on arvioitavissa, että valituksenalainen asemakaava täyttää maankäyttö- ja rakennuslain 54 §:n 2 momentissa tarkoitetut edellytykset liikenteen järjestämiselle.

Kulttuurihistorialliset kohteet

Lahden kulttuurihistoriallisesti arvokkaat kohteet on inventoitu Lahden kaupunginmuseon vuonna 2000 laatimassa selvityksessä. Selvityksen perusteella kulttuurihistoriallisesti arvokkaita kohteita ovat Uusitorpan asuinrakennus pihapiireineen ja Vuorenrinteentien kesämökkialue. Mäkelän ja Nummi-Paavolan tiloja ei ole arvioitu kulttuurihistoriallisesti arvokkaiksi.

Vuorenrinteentien alueesta on tehty inventointi 13.11.2013. Kaupunginhallituksen lausunnon mukaan selvitys puuttuu kaavan selvitysluettelosta, koska siinä oleva Vuorenrinteentien aluetta koskeva tieto ei ole olennaisesti muuttunut Lahden kulttuurihistoriallisista arvokkaista kohteista vuonna 2000 laaditun selvityksen tiedoista.

Lahden kaupunginmuseon lausunnossa 27.8.2013 on esitetty, että Uudentorpan eteläpuolelle suunnitellut omakotitalot sijoitetaan siten, että talon pihapiiri ja siihen olennaisesti liittyvä peltoaukea jäävät visuaalisesti vapaaksi. Uudisrakennukset on lausunnon mukaan sijoitettava suojapuuston taakse riittävän kauas tilakeskuksesta. Lausunnon mukaan Vuorenrinteentien kesämökkiryhmän tyyppipiirteenä on pienimuotoisuus, vaatimattomuus ja luonnonmukaisuus. Kaavaluonnoksessa esitetyt kohtalaisen mittavat laajennusmahdollisuudet eivät turvaa näiden arvopiirteiden säilymistä. Lisäksi museo on esittänyt, että Kytölän Selkätien perinteinen maisemakuva säilytettäisiin mahdollisimman pitkältä osuudelta. Tie on vanha ja sen linjaus, mittasuhteet, sorapinta ja luonnonmukainen tienvarsikasvillisuus muodostavat kulttuurihistoriallisesti arvokkaan maisemakokonaisuuden.

Kaupunginhallituksen lausunnon mukaan Piikkokadun rakentaminen ei vaaranna Uusitorpan tilan kulttuurihistoriallista arvoa, sillä se jää visuaalisesti tilan takana olevan metsikön taakse eikä näy arvokkaaseen pihapiiriin. Uusitorpan lato ei ole osa tätä pihapiiriä, vaan siitä selvästi erillään. Tontti on tehty ladon paikalle maanomistajan toiveesta, ja se on ainoa paikka, mihin tilan alueelle on mahdollista osoittaa uudisrakennus. Lausunnon mukaan Mäkelän tilan viereen osoitetut tontit ovat joko Kytölän Selkätien kohdalla tai aivan se vieressä, joten niiden LUMO-aluetta pienentävä vaikutus jää vähäiseksi. Nummi-Paavolan tilan asuinrakennus ei ole säilynyt alkuperäisessä asussa, minkä lisäksi siinä on todettu vakavia homevaurioita, ja rakennus on siten asumiskelvoton. Muistopuista ei ole kaavoituksen aikana ollut minkäänlaisia selvitystietoja, sillä ne eivät ole kaupungin toimesta istutettuja eikä niitä ole koskaan inventoitu tai kartoitettu. Jäljellä olevat puut on mahdollista säilyttää tonteilla, sillä ne ovat kadun reunaan osoitetulla istutettavalla alueella.

Valituksenalaisessa kaavassa Uusitorpan tilan alue on osoitettu erillispientalojen korttelialueeksi (AO/s-1), jonka kaavamääräyksen mukaan rakennukset ja ympäristö säilytetään. Korjattavien rakennusten ja uudisrakennusten tulee soveltua mittasuhteiltaan, muodoltaan, materiaaleiltaan ja julkisivujäsentelyiltään perinteiseen ympäristöön. Arvokas pihapuusto ja pihaa rajaava kuusiaita on säilytettävä. Mäkelän tila on kaavassa osoitettu erillispientalojen korttelialueeksi (AO/s-3), jonka kaavamääräyksen mukaan ympäristökuva säilytetään. Korjattavien rakennusten ja uudisrakennusten tulee soveltua mittasuhteiltaan, muodoltaan ja materiaaleiltaan ympäristöön. Vuorenrinteentien kesämökkialue on kaavassa osoitettu erillispientalojen korttelialueeksi (AO/s-2), jonka kaavamääräyksen mukaan ympäristökuva säilytetään. Rakennuksia ei saa purkaa ilman pakottavaa syytä. Korjattavien rakennusten ja uudisrakennusten tulee soveltua sijainniltaan, mittasuhteiltaan, muodoltaan ja materiaaleiltaan perinteiseen ympäristöön siten, että rakennukset noudattavat alueen ominaispiirteitä ja pihapiireistä muodostuu yhtenäisiä. Tontteja ei saa aidata. Rakennukset tulee sovittaa maastoon. Luonnollista maanpinnan korkeutta ei saa oleellisesti muuttaa ja välttämättömät täytöt muotoillaan luontevasti ympäristöön liittyviksi. Lisäksi kaavamääräyksessä on annettu muita uudisrakennuksia koskevia määräyksiä.

Kaavaselostuksessa on arvioitu uuden asemakaava-alueen vaikutuksia muun muassa Selkätien liikenteeseen. Kaupunginhallituksen lausunnossa on todettu, että Kytölän Selkätiellä on historiallista arvoa, mutta liikenneturvallisuudeltaan ja kunnoltaan se ei vastaa nykyajan vaatimuksia. Tie on kapea, mäkinen ja mutkainen, nopeudet nousevat korkeiksi ja hiekkapintaisena se pölyää, mistä alueen asukkaat ovat useaan kertaan huomauttaneet. Tien varressa ei ole kevyen liikenteen väylää. Olevan asutuksen vuoksi kokonaan korvaavaa uutta katua ei voida alueelle rakentaa. Osa Selkätiestä on joka tapauksessa saneerattava vastaamaan nykyisen liikenteen vaatimuksia, jolloin tien historiallinen asu tulee muuttumaan. Parhaana ratkaisuna liikenteellisesti on pidetty kaavan mukaista ratkaisua, jossa läpiajo Kytölän Selkätiellä katkaistaan muuttamalla osa Selkätiestä kevyen liikenteen väyläksi (kaavassa Rohdinraitti). Tällä osalla myös historiallinen hiekkatie voidaan säilyttää.

Oikeudellinen arviointi

Rakennettua ympäristöä tulee vaalia eikä siihen liittyviä erityisiä arvoja saa hävittää.

Valituksenalaisessa kaavassa on osoitettu kulttuurihistoriallisesti arvokkaat kohteet Lahden kaupunginmuseon vuonna 2000 laatiman selvityksen perusteella. Uusitorpan tilan rakennukset ja ympäristö on kaavassa merkitty säilytettäväksi. Piikkokadun rakentamisen ei ole osoitettu vaarantavan Uusitorpan rakennusten ja pihapiirin kokonaisuutta, kun otetaan huomioon uusien tonttien sijoitus ja kaupunginhallituksesta lausunnosta ilmenevä metsikön suojaava vaikutus. Mäkelän tilan ympäristökuva on kaavassa merkitty säilytettäväksi. Kaava ei ole lainvastainen myöskään sillä perusteella, että Mäkelän tilan läheisyydessä tontteja on vähäisissä määrin merkitty LUMO-alueelle.

Nummi-Paavolan tilaa ei ole inventoitu kulttuurihistoriallisesti arvokkaaksi kohteeksi eikä museovirasto ole myöskään lausunnossaan arvioinut sitä kulttuurihistoriallisesti arvokkaaksi. Muistopuut on kaupunginhallituksen lausunnon perusteella mahdollista säilyttää eikä kaava ole lainvastainen, vaikka niiden säilyttämisedellytyksiä ei ole kaavassa arvioitu.

Uuden kokoojatien rakentaminen osittain Selkätien paikalle, osittain kokonaan uuteen paikkaan muuttaa vanhaa Selkätien maisemaa. Kysymyksessä on uuden asuinalueen muodostuminen Kytölän alueelle. Liikennemäärät ja liikenneturvallisuus edellyttävät Selkätien parantamista vastaamaan alueen uutta käyttötarkoitusta.

Selvitystä kulttuurihistoriallisista arvokkaista kohteista on pidettävä riittävänä eikä asiaa muuta toiseksi se, että kaavan selvitysluettelosta puuttuu sisällöltään samansuuntainen Vuorenrinteentien aluetta koskeva uudempi selvitys. Asemakaava täyttää maankäyttö- ja rakennuslain 54 §:n 2 momentissa kaavan sisällölle asetetut vaatimukset rakennetun ympäristön vaalimisen ja sen erityisten arvojen säilyttämisen osalta. Kaupunginhallituksen lausunnon mukaisesti osa Selkätiestä on mahdollista säilyttää historiallisena hiekkatienä. Hallinto-oikeus arvioi, että Selkätien historiallinen arvo ja säilyttämismahdollisuudet on arvioitu valituksenalaisessa kaavassa riittävästi.

Muut valitusperusteet

A:n ja hänen asiakumppaneidensa valituksessa on todettu, että virkistysalueita ei ole riittävästi ja yhdistyksen valituksen mukaan alueen virkistyskäytön lisääntymistä ei ole arvioitu.

Asemakaavan aluevarauksista on osoitettu yli 67 prosenttia lähivirkistysalueiksi. Kaavaselostuksessa on arvioitu noin 800 asukkaan lisäävän Kytölän viheralueiden virkistyskäyttöä merkittävästi. Tämän vuoksi virkistysalueelle on osoitettu ohjeellisena ulkoilureittejä, jotka ohjaavat liikkumista metsäalueilla ja siten vähentävät arimpien alueiden kulumista. Virkistysreitit on pyritty rakentamaan ulkoilijoiden jo käyttämien polkujen paikalle sekä niin, että yleiskaavassa osoitetut jatkuvat ulkoilureittivaraukset toteutuvat. Lisäksi on todettu, että ulkoilureittien rakentaminen tulee ajoittaa niin, että ne ovat käytettävissä heti alueen rakentumisen alkaessa.

Hallinto-oikeus on todennut, että kaavaselostuksessa on arvioitu asemakaavan vaikutuksia luontoon ja luonnonympäristöön sen johdosta, että alue kaavoitetaan uudeksi asuinalueeksi ja alueen virkistyskäyttö lisääntyy. Ottaen huomioon kaavassa osoitettujen virkistysalueiden osuus koko kaava-alueesta asiassa ei ilmene, että kaavassa ei olisi osoitettu riittävästi virkistysalueita.

A:n ja hänen asiakumppaneidensa valituksessa on todettu, että kaavassa ei ole riittävästi tarkasteltu ekologisia tosiasioita kuten purojen ja lähteiden merkitystä ja metsän ja pellon rajavyöhykettä.

Kaupunginhallituksen lausunnossa on todettu, että alueella on yksi puro tai noro, jonka luonnontilainen osa on laajan lähivirkistysalueen keskellä. Sen Löylykadun varressa oleva länsiosa on vanha oja, joka on alueella 1970-luvun loppuun asti olleen, sittemmin metsitetyn pellon reunassa. Kaavoitettavalla alueella on yksi kaivoksi rengastettu lähde, joka on osoitettu lähivirkistysalueelle. Lausunnon mukaan kaava-alueella ei siten ole vesilain mukaisia suojeltavia, luonnonmukaisia lähteitä.

Valituksessa ei ole yksilöity, millä perusteella ja miltä osin kaavassa ei ole riittävästi tarkasteltu puroja, lähteitä, metsiä ja peltoja. Valituksessa ei ole myöskään väitetty, että asemakaavan toteuttaminen tuhoaisi puroja ja lähteitä. Valituksenalaisen päätöksen ei ole osoitettu olevan lainvastainen puroista, lähteistä, metsistä ja pelloista esitetyn perusteella.

A:n ja hänen asiakumppaneidensa valituksen mukaan kaavasta puuttuu vesi- ja viemäröintiselvitys eikä viemäröinnin rakentamisen vaikutuksia arvokkaalle luontoalueelle ole selvitetty.

Kaavaselostuksen mukaan uudet korttelialueet on pyritty sijoittamaan maastollisesti edullisiin paikkoihin siten, että asuintonttien viemäröinti on pääosin mahdollista ilman pumppaamista. Kaupunginhallituksen lausunnossa on todettu, että kunnallistekninen tarkempi suunnittelu tehdään pääsääntöisesti vasta katusuunnittelun yhteydessä ennen alueen rakentamista. Kytölän alueen suunnittelun yhteydessä on kuitenkin tutkittu alustavasti tulevat katukorot ja katujen yhteyteen rakennettavan viemärin korot. Viemärin tarkka paikka selviää tarkemman suunnittelun yhteydessä.

Hallinto-oikeus on todennut, että valituksenalaisella asemakaavalla ei ole ratkaistu kaava-alueen vesi- ja viemäröintiä, minkä vuoksi vesi- ja viemäröintiselvitystä ja vaikutusten arviointia kaavaselostuksessa olevaa tarkemmin ei ole tarvinnut laatia.

A:n ja hänen asiakumppaneidensa valituksen mukaan bussin reittikarttasuunnitelmasta ei selviä joukkoliikenteen reitti ja suunnitelma on sekava ja riittämätön.

Kaupunginhallituksen lausunnon mukaan joukkoliikenteen reittikartta ei ole kaavan selvitys, vaan se on laadittu erikseen joukkoliikennesuunnitelmaa varten. Reittikartta on lisätty kaavaehdotuksen liitteeksi, koska reitin linjauksesta on kysytty ehdotuksesta annetussa muistutuksessa. Reittilinja ei ole pysyvä, vaan se tulee muuttumaan uusien katujen rakentamisen myötä.

Hallinto-oikeus on todennut, että valituksenalaisella asemakaavalla ei ole ratkaistu joukkoliikenteen reittisuunnitelmaa, minkä vuoksi hallinto-oikeus ei voi arvioida reittisuunnitelman lainmukaisuutta tämän päätöksen yhteydessä.

Johtopäätös

Kaupunginvaltuuston asemakaavan hyväksymistä koskeva päätös ei ole lainvastainen valituksissa esitetyillä perusteilla lukuun ottamatta liito-oravasta esitettyä. Tämän vuoksi valitukset hylätään muilta osin.

Hallinto-oikeuden soveltamat oikeusohjeet

Maankäyttö- ja rakennuslaki 9 §

Maankäyttö- ja rakennusasetus 1 § 1 momentti

Luonnonsuojelulaki 49 §

Kuntalaki 90 §

Hallinto-oikeuden muutoksenhakuohje

Hallinto-oikeuden päätöksen muutoksenhakuohjeen mukaan päätökseen saa, siltä osin kuin valitukset on hylätty, hakea muutosta valittamalla korkeimpaan hallinto-oikeuteen, jos korkein hallinto-oikeus myöntää valitusluvan.

Asian ovat ratkaisseet hallinto-oikeuden jäsenet Jaana Malinen, Terhi Helttunen ja Riikka Tiainen, joka on myös esitellyt asian.

Käsittely korkeimmassa hallinto-oikeudessa

1. A ja hänen asiakumppaninsa ovat valituksessaan vaatineet, että hallinto-oikeuden ja kaupunginvaltuuston päätökset kumotaan. Vaatimustensa tueksi A ja hänen asiakumppaninsa ovat viitanneet asiassa aiemmin esitettyyn ja lisäksi lausuneet muun ohella seuraavaa:

Kaava on yleiskaavan ja asemakaavan sisältövaatimusten sekä valtakunnallisten alueidenkäyttötavoitteiden vastainen. Kaavapäätös ei pohjaudu riittäviin selvityksiin ja vaikutusarviointeihin eikä huomioi tehtyjä selvityksiä lain edellyttämällä tavalla. Kaavapäätös sekä hallinto-oikeuden antama ratkaisu ovat ristiriidassa perustuslain 20 §:n kanssa. Väite yleiskaavassa rakennettaviksi osoitettujen alueiden jättämisestä lähivirkistysalueiksi on perusteeton.

Hallinto-oikeudelle tehdyssä valituksessa olemme useassa kohdassa tuoneet esiin purojen, lähteiden, metsien ja peltojen luontoarvojen heikentymisen, esimerkiksi vesi- ja viemäröintisuunnitelmaa koskevassa kappaleessa. Kaava-alueen ollessa monin tavoin arvokkaaksi inventoitua arvokasta luonto- ja virkistysaluetta, on lainvastaista suunnitella asuinalue keskelle arvokasta metsäaluetta ilman, että alueen vesi- ja viemäröintitarpeita on yksilöity eli mietitty, mistä linjaukset kulkevat. Kiiliäisvuoren ja Vuorenrinteen välissä kulkeva puro vaarantuu rakentamisen myötä. Maanmuokkaus tonteilla vaikuttaa vesien virtaamiin. Kun vesi- ja viemäröintisuunnitelma joskus valmistuu ja viemäröinti johdetaan puron viertä Potilanjoen pumppaamolle, on todennäköistä, että luonnontilainen puro kuivuu. Alueella havaittu saukko ei siten pääse nousemaan Vuorelantilan raunioille, jossa on talvella havaittu sen oleskelusta kertovia lumijälkiä. Vuorelantien lähde olisi kriisitilanteissa alueen vesipiste. Rakentaminen heikentää vedenlaatua ja voi tehdä siitä juomakelvotonta.

Hallinto-oikeuden kumoamispäätöksen jälkeen Piikkokadulle jää rakennettavaksi yksi kortteli. Kadun ja talojen rakentaminen vaarantaa liito-oravan lisääntymis- ja levähdyspaikat. Liito-oravahavaintoja on tehty kaikilla tutkittaviksi rajatuilla alueilla. Kaupunki on kuitenkin jättänyt valtaosan kaavoitettavasta alueesta kartoittamatta. On erittäin todennäköistä, ettei liito-orava elä pelkästään kartoitetuilla maa-alueilla vaan sen elinpiiri on huomattavasti laajempi. Uuden liito-oravakartoituksen raportti valmistuu vasta syksyllä 2015. Kaava-alueella on kartoituksen mukaan pesimis- ja elinpiirejä kaavoitetun Piikkokadun lisäksi myös Vuorenrinteentien varrella. Vuorenrinteentielle kaavoitetut rakennukset, tielinjan muuttaminen ja kunnallistekniikan rakentaminen vaarantavat liito-oravan lisääntymis- ja levähdyspaikkojen säilymisen.

Oikeudellisessa arvioinnissa hallinto-oikeus sivuuttaa lepakkokartoituksen laatija Mikko Erkinaron antaman lausunnon, jonka mukaan asemakaava-alueen merkitys lepakoille on syytä tutkia tarkemmin ennen kuin kohdealueen maisemaelementteihin ehditään koskea. Hän pitää tärkeinä lepakkokartoituksen ulkopuolelle rajattujen piilotutkimusten tekoa. Hallinto-oikeus perustaa arvionsa kaupunginhallituksen lausuntoon, jossa todetaan, että kaavan toteuttaminen ei edellytä kuin yhden asuinrakennuksen ja pihapiirin purkamista eikä niiden läheisyydessä ole selvityksessä havaittu lepakoita. Selvityksessä ei ole kyseisten rakennusten läheisyydessä havaittu lepakoita, koska piilot nimenomaan rajattiin tutkimuksen ulkopuolelle eikä selvitystä siten ole tehty rakennusten läheisyydessä.

Kaava-alue on tärkeä pesimälinnustoalue, FINIBA-alue sekä tikka-alue. Hallinto-oikeuden antamassa päätöksessä on linnuston osalta esitetty oikeudellisena arviona, ettei kaava-alueella ole havaittu valkoselkätikan pesintää. Valkoselkätikka on kuitenkin aiemmin tavattu alueella. Asemakaava ei huomioi riittävästi linnustoa.

Kaavapäätöksessä muun muassa luontoselvitykset on rajattu vain kaava-alueelle. Kaavan vieressä on aiemmin kaavoitettu Kytölänmäki I -alue. Tulossa on vielä Kytölänmäki III -alue. Kaikki kolme kaavaa liittyvät kiinteästi toisiinsa. Kokonaisuuden pilkkominen vaikeuttaa kaavoitettavan alueen hahmottamista ja alueen luonto-, virkistys- ja kulttuurihistoriallisten arvojen huomioimista. Myös läheiset, jo rakennetut alueet ja niiden asukkaiden tarpeet pitää huomioida kaavatyössä.

Lahden kaupunginhallituksen lausunnossa mainittu yksi purettava rakennus ja pihapiiri ovat kulttuurihistoriallisesti arvokas Nummi-Paavolan tila, josta on tehty rakennussuojeluesitys. Nummi-Paavolan tilan kulttuurihistoriallista arvoa ei ole tutkittu lain edellyttämällä tai millään muullakaan tavalla. Mäkelän tilan kaavamääräyksen mukainen ympäristökuvan säilyttäminen ei ole mahdollista, jos sen viereen LUMO-alueelle kaavoitetaan tontteja. Uudisrakennuksista annetut kaavamääräykset eivät ole riittävä toimenpide kulttuurihistoriallisesti arvokkaan rakennuskokonaisuuden ja luontoalueen turvaamiseksi.

Hallinto-oikeuden arvio meluselvityksien riittävyydestä perustuu kaupunginhallituksen lausuntoon. Äänekästä teollista toimintaa (Ahtialan autopurkaamo) ja asumista ei tule kaavoittaa vierekkäin. Autojen rutistamisesta syntyvä ääni kuuluu kauas, erityisen kovana se kuuluisi autopurkaamon viereen kaavoitetuille tonteille.

Alueelle kaavoitettujen tonttien määrä on liian suuri. Alueella on sen koko huomioiden liian vähän poistumisteitä.

2. Päijät-Hämeen lintutieteellinen yhdistys ry on valituksessaan vaatinut, että hallinto-oikeuden ja kaupunginvaltuuston päätökset kumotaan. Vaatimustensa tueksi yhdistys on vedonnut asiassa aiemmin esitettyyn ja lisäksi lausunut muun ohella seuraavaa:

Asemakaava on voimassa olevan Lahden yleiskaavan vastainen. Asemakaava ei ota huomioon kaava-alueen merkitystä tärkeänä pesimälinnustoalueena, valtakunnallisesti tärkeänä lintualueena (FINIBA), eikä valkoselkätikan suojeluohjelman II-luokan alueena ja Lahden tikka-alueena. Asemakaavan merkitystä liito-oraville ja lepakoille ei ole selvitetty riittävällä tarkkuudella.

Asemakaavassa on osoitettu pientalovaltaista asuinaluetta metsäalueelle, joka on nykyisin lähinnä virkistyskäytössä. Kaavassa esitetty maankäyttö pirstoisi metsäaluetta tuhoten arvokasta elinympäristöä ja lisäten reunavaikutusta. Alueen merkitys valtakunnallisesti tärkeänä lintualueena (FINIBA), Lahden tärkeänä pesimälinnustoalueena, Lahden tikka-alueena, sekä valkoselkätikan suojeluohjelman Il-luokan alueena ja liito-oravan esiintymisalueena sekä mahdollisena lisääntymis- ja levähdysalueena tulisi heikentymään.

Huolimatta kaava-alueen merkittävistä paikallisista ja valtakunnallisista luontoarvoista sekä asemakaavan yleiskaavan vastaisuudesta, alueella ei ole tehty erillistä luontoselvitystä asemakaavoituksen tarpeita ajatellen. Asemakaavan vaikutusarviointi on valittajan näkemyksen mukaan puutteellinen, sillä se ei perustu riittäviin selvityksiin, eikä siinä yksilöidä kaavan vaikutuksia edes alueen kaikkein merkittävimpiin luontoarvoihin.

Yleiskaavassa asemakaava-alue on osoitettu pääasiassa lähivirkistysalueeksi (VL-34). Yleiskaavassa lähivirkistysalueeksi osoitettu alue on nyt kyseessä olevaa asemakaava-aluetta laajempi. Asemakaava-alueen lounaisosaan sijoitetut toimitilarakennusten korttelialueet sekä sen koillispuolelle osoitettu pientalorakentaminen kaventaisivat huomattavasti suunnitteluohjeessa kuvattua yleiskaavan viheryhteyttä Pesäkallion ja Alasenjärven välillä. Asemakaavan mukainen rakentaminen käytännössä osittain jopa katkaisisi yleiskaavan viheryhteyden Pesäkallion ja Alasenjärven viheralueiden välillä ja heikentäisi merkittävästi kaava-alueen luontoarvoja.

Osa kaava-alueesta sijoittuu valtakunnallisesti tärkeän lintualueen, FINIBA-alueen osa-alueelle. Alue on valittu FINIBA-kohteeksi valkoselkätikan pesimäalueena ja kyseisen Herrasmanni-Alasenjärvi-nimisen FINIBA-alueen rajaus on tehty valkoselkätikan elinympäristövaatimusten perusteella. Kaava-alueelle sijoittuu yksi Lahden kaupungin tikka-alueista. Valituksenalaisessa asemakaavassa FINIBA- ja Lahden kaupungin tikka-alueelle, Joenpohjanlahden rantaan on osoitettu venevalkamavaraus (LV/s), mikä muuttaa rantametsää valkoselkätikalle epäsuotuisammaksi alueeksi, vaikka puusto pääosin säilytettäisiin. FINIBA- ja tikka-alueen eteläosaan on myös kaavoitettu ohjeellinen pintavesien imeytys- ja viivytysalue, hv-alue, joka huonontaa elinympäristön laatua venevalkaman tapaan. Toteutuksesta ja sen vaikutuksesta ei saa kaavasuunnitelmasta selvyyttä.

Kaavan toteuttamisen vaikutuksia FINIBA-alueeseen ja Lahden kaupungin tikka-alueeseen ei ole kaava-aineiston perusteella arvioitu. Huolimatta viimeaikaisesta kannankasvusta valkoselkätikka on yhä uhanalainen laji, joka uusimmassa eliölajien uhanalaisuusluokituksessa (v. 2010) on luokiteltu erittäin uhanalaiseksi. Vuonna 2000 luokka oli pykälää korkeampi eli äärimmäisen uhanalainen.

Kaavoittaja on valkoselkätikan osalta todennut, että lajin pesintä on todettu alueella viimeksi 1980-luvulla. Valittajan tiedossa ei ole, että alueella olisi 1980-luvun jälkeen kartoitettu valkoselkätikan pesintää. Alueella on tehty havaintoja valkoselkätikasta myös lajin soidinaikaan, jolloin laji on helposti havaittavissa. Valkoselkätikan pesinnän havaitsemisen kannalta Lahden II lintuatlaksen kartoitukset tehtiin pääasiassa optimaalisen ajan jälkeen touko-kesäkuussa. Lintuatlaksen perusteella ei vielä voida päätellä, ettei laji alueella pesisi.

Valtaosa kaava-alueesta kuuluu Kiiliäisvuoren-Potilanjoen pesimälinnustoalueeseen. Mainittu lintualue on määritelty yhdeksi Lahden tärkeimmistä pesimälintualueista Lahden II lintuatlaksen yhteydessä. Asemakaavassa on sijoitettu useammassa kohdassa tontteja ja katuja Kiiliäisvuoren-Potilanjoen tärkeälle pesimälinnustoalueelle.

Lahden kaupungin liito-oravakartoituksessa vuodelta 2003 todettiin yhden Lahden tärkeimmistä liito-oravan reviirikeskittymistä sijaitsevan Alasenjärven ympäristössä. Kaava-alueelle sijoittuu Kiiliäisvuoren liito-orava-alue. Tämän yli kymmenen vuotta vanhan selvityksen ja alueen nykyisen maankäytön perusteella voidaan olettaa, että Kiiliäisvuoren alueen merkitys liito-orava-alueena on säilynyt. Tästä huolimatta kaava-alueen merkitystä liito-orava-alueena ei ole kaavan yhteydessä selvitetty vaan kaavoittaja vetoaa Lahden seudun ympäristöpalveluiden ylläpitämään rekisteriin Lahden liito-oravahavainnoista. Lahden seudun ympäristöpalveluiden liito-oravahavaintorekisterin mukaan kaava-alueen liito-oravan havaintopaikat sijoittuvat kaavan virkistysalueille, ja niiden ympärillä on runsaasti vanhoja metsiä. Tämän perusteella kaavoittaja toteaa, että liito-oraville on turvattu sopivia pesäpaikkoja. Lahden seudun ympäristöpalveluiden ylläpitämään rekisteriin tallennetut havainnot ovat hajahavaintoja, jotka kertyvät satunnaisesti. Havainnot eivät korvaa systemaattista selvitystä, jossa tarkistettaisiin kaikki alueen liito-oravalle sopivat puut, eikä tällaisten havaintojen perusteella voida varmistua siitä, ettei asemakaavalla heikennetä liito-oravan käyttämää aluetta, kulkuyhteyksiä ja tuhota sen lisääntymis- ja levähdyspaikkoja.

Lahden kaupungin hallinnoimilla metsäalueilla kartoitetaan liito-oravia keväällä 2014 ja 2015. Kartoitettaviin alueisiin sisältyy myös Kytölän asemakaava-alue. Lahden seudun ympäristöpalvelujen luonnonsuojeluvalvojan mukaan työ on vielä kesken, mutta tähänastisten havaintojen perusteella liito-oravia esiintyy Kytölänmäen II asemakaavassa tonteiksi osoitetuilla alueilla. Kaavan uusilta tontti- ja katualueilta löytyy myös liito-oravan lisääntymis- ja levähdyspaikoiksi tulkittavia kolopuita ja oravanpesiä. Liito-oravakartoituksessa selvinneet havainnot ovat tulleet tietoon vasta kaavan valmistuttua, eivätkä ne voineet olla kaavoittajan tiedossa kaavaa laadittaessa. Kytölänmäen II asemakaavan valmistelun yhteydessä kaavoittajan olisi tullut selvittää koko asemakaava-alueen merkitys liito-oravalle.

Kytölän alueella on tehty lepakkohavaintoja ja kaava-alueella on monia lepakoiden kannalta tärkeitä elementtejä. Asemakaavassa osoitettu maankäyttö muuttaisi monia lepakoille potentiaalisesti tärkeitä alueita huonommiksi ja saattaisi myös heikentää tai tuhota päiväpiiloja. Asemakaavaa varten ei oltu laadittu lepakkokartoitusta, vaan kaavoittaja on perustellut että lepakot on otettu huomioon yleiskaavaa varten laaditun selvityksen avulla. Alueen merkitys lepakoille olisi pitänyt selvittää yksityiskohtaisemmin.

Luontoselvitysten tulee olla tarkkuudeltaan kaavatason mukaisia. Yleiskaavaa varten tehtyä selvitystä ei voida pitää riittävän yksityiskohtaisena asemakaavaa varten, koska kaavan laatija ei osoita lajiryhmälle tärkeitä kohteita kaava-alueella tai arvioi kaavan vaikutuksia lepakoihin perusteellisesti. Yleiskaavaa varten tehdyssä selvityksessä ei ole voitu selvitysalueiden määrän ja suuren pinta-alan vuoksi noudattaa Suomen Lepakkotieteellisen yhdistyksen kartoitusohjeiden mitoitussuosituksia työmääristä, joilla saataisiin luotettavia tuloksia. Yleiskaavan selvityksessä Kytölän asemakaava alueen osalta ei olla inventoitu tonteiksi osoitettuja alueita systemaattisesti, vaan havainnointi on tapahtunut pääasiassa teiltä. Antamassaan vastineessa kaavanlaatija myöntää, että yleiskaavaselvityksen heikkous on, että lisääntymis- ja levähdyspaikkoja ei ole kartoitettu. Lisäksi lepakoita koskevassa raportissa suositellaan jatkotutkimuksia juuri päiväpiiloille, mutta myös lepakoille tärkeille ekologisille käytäville. Arvioitaessa lepakoiden lisääntymis- ja levähdyspaikkojen hävittämis- ja heikentämiskiellon oikeudellista merkitystä on EUROBATS-sopimuksen mukaan otettava huomioon myös lepakoiden kulkuyhteyksien turvaaminen ruokailualueille.

Kaavan vaikutusten arviointi on puutteellinen. Asemakaavassa nykyiselle metsäalueelle osoitettujen tonttien rakentaminen lisäisi metsän reuna-aluetta merkittävästi ja pienentäisi näin metsälinnustolle sopivaa aluetta enemmän kuin pelkkä uusien rakennuspaikkojen perustaminen. Metsälinnut eivät pysty kokonaan käyttämään aluetta, joka kaavassa on osoitettu virkistyskäyttöön. Tätä reunavaikutusta ei kaavan vaikutusten arviointi punnitse lainkaan, vaikka alue on määritelty arvokkaaksi metsälinnustolle. Alueen virkistyskäytön kasvu uhkaa häirinnän kautta linnustoa. Myöskään tämän häirinnän kasvun merkitystä alueen luontoarvoihin ei ole arvioitu huolellisesti. Venevalkamavarauksen (LV/s) ja pintavesien imeytys- ja viivytysalueen (hv) vaikutuksia FINIBA- ja tikka-alueeseen ei ole arvioitu.

Lahden kaupunginhallitus on antanut selityksen, jossa on lausuttu muun ohella seuraavaa:

Kaavatyön aikana ja ennen sitä tehdyt liito-oravahavainnot ovat alueilla, jotka on kaavassa osoitettu lähivirkistysalueiksi. Keväällä 2014 alustavasti laaditussa liito-oravakartoituksen tarkistuksessa alueen kaakkoisosasta havaittiin uusi esiintymä, joka oli osittain päällekkäin kaavassa osoitetun Piikkokadun asuinalueen kanssa. Valtuuston 10.3.2014 (§ 20) tekemän päätöksen yhteydessä tehdyn ponnen mukaisesti alueen tontit voidaan jättää luovuttamatta. Ponnen ja hallinto-oikeuden ratkaisun mukaisesti kaupunki jättää toistaiseksi rakentamatta kaikki Piikkokadun uudisrakentamiseen osoitetut tontit sekä kadun. Kaupungin tavoitteena on kuitenkin asemakaavoittaa Uudentorpan tilan pihapiiri (asemakaavaehdotuksen korttelin 13019 tontti 1), jotta kulttuurihistoriallisesti arvokkaalle pihapiirille saadaan osoitettua tarpeelliset suojelumerkinnät ja mahdollistetaan pihapiirin täydennysrakentaminen suojelunäkökohdat huomioiden. Liito-oravakartoitukset tehdään rajaamalla tutkimusalueelta ensin soveliaat habitaatit eli alueet, joilla esiintyy oraville sopivia pesäpuita ja ruokailupuita, ja sen jälkeen lähinnä papanahavaintojen perusteella arvioidaan eläimen esiintyvyyttä. Myös vanhojen havaintopaikkojen ympäristöt tarkistetaan. Koko Kytölän aluetta ei siten ole ollut tarpeellistakaan inventoida, koska metsätyyppi vaihtelee alueella eikä joka puolella ole liito-oravalle soveliasta habitaattia.

Vuorenrinteentien varren uudet tontit eivät ole selvityksessä esitetyllä liito-oravan esiintymisalueella. Kytölässä tehdyt lepakkohavainnot ovat vuonna 2009 tehdyn yleiskaavaselvityksen mukaan hyvin vähäisiä ja ovat pääosin joko nyt kaavoitettavan alueen ulkopuolella tai kaavan lähivirkistysalueilla.

Lepakkoselvityksessä on todettu muun muassa, että ainoa tutkimuksellinen ja tulkinnallinen virhelähde lienee lepakoiden käyttämien piilojen ja niiden etsimisen rajaaminen pois käsillä olevan kartoituksen piiristä. Mikko Erkinaron tekemässä lepakkokartoituksessa äänihavaintoja tehtiin vain kahdeksan kappaletta koko Kytölän alueella, joten tällä perusteella piilopaikkojen etsiminen ja löytäminen olisi ollut hyvin vaikeaa. Piilopaikkojen kartoitusta ei pidetty Kytölän kaavan teossa oleellisena lepakkoesiintymien vähäisyyden vuoksi ja sen vuoksi, että tiheimmän esiintymän alueella Potilanjoen suulla ei ole tulossa merkittäviä maankäytöllisiä tai maisemaelementtien muutoksia, jotka uhkaisivat lepakoita tai niiden mahdollisia piilopaikkoja tai ruokailualueita.

Asemakaavassa ei ole osoitettu uudisrakentamista linnustoalueelle.

Tehdyissä selvityksissä tai Lahden kaupunginmuseon lausunnoissa Nummi-Paavolan tilaa ei ole arvioitu kulttuurihistoriallisesti arvokkaaksi. Myöskään Mäkelän tilaa ei ole arvioitu kulttuurihistoriallisesti arvokkaaksi. Sille on kuitenkin kaavassa osoitettu AO/s-3 -merkintä, joka turvaa ympäristön säilymisen.

Meluselvitys on tehty 2011 asemakaavan 1. vaiheen alueelle, jonne kohdistuu suurin melu. Selvityksestä ilmenee, että suurimman melun aiheuttajan, Holman-Kymijärven maantien liikenteen, tai Kymijärven voimalaitoksen melu ei ulotu raja-arvot ylittävissä määrin valituksenalaiselle Kytölänmäki II-alueelle. Ahtialan autopurkaamon aiheuttamaa melua ei ole erikseen selvitetty, koska haittaa on pidetty vähäisenä toiminnan pienuuden vuoksi eivätkä muut selvitykset ole antaneet siihen aihetta.

A asiakumppaneineen on antanut vastaselityksen.

Päijät-Hämeen lintutieteellinen yhdistys ry on antanut vastaselityksen.

Korkeimman hallinto-oikeuden ratkaisu

1. Korkein hallinto-oikeus oikaisee hallinto-oikeuden päätökseen liitetyn muutoksenhakuosoituksen kuulumaan siten, että päätöksestä voi valittaa korkeimpaan hallinto-oikeuteen.

Korkein hallinto-oikeus on tutkinut asian.

2. Valitukset hylätään. Hallinto-oikeuden päätöksen lopputulosta ei muuteta.

Perustelut

1. Muutoksenhaku hallinto-oikeuden päätökseen

Maankäyttö- ja rakennuslain 188 §:n 5 momentin mukaan hallinto-oikeuden päätökseen, joka koskee oikeusvaikutteisen yleiskaavan alueella olevaa asemakaavaa ja jolla valitus on jätetty tutkimatta tai jolla ei ole muutettu valituksen kohteena ollutta viranomaisen päätöstä siltä osalta, johon valitus kohdistuu, saa hakea muutosta valittamalla vain, jos korkein hallinto-oikeus myöntää valitusluvan.

Maankäyttö- ja rakennuslain 201 §:n 1 momentin mukaan kunnanhallitus voi valitusajan kuluttua määrätä yleis- ja asemakaavan tulemaan voimaan ennen kuin se on saanut lainvoiman kaava-alueen siltä osalta, johon valitusten tai oikaisukehotuksen ei voida katsoa kohdistuvan.

Valituksenalainen asemakaava on hyväksytty Lahden kaupunginvaltuustossa 10.3.2014. Lahden yleiskaava 2025 on hyväksytty 14.5.2012 ja se on tullut lainvoimaiseksi 3.10.2014. Asemakaavaa hyväksyttäessä alueella ei ole ollut voimassa oikeusvaikutteista yleiskaavaa. Lahden kaupunginhallitus oli 17.9.2012 määrännyt maankäyttö- ja rakennuslain 201 §:n 1 momentin nojalla yleiskaavan tulemaan voimaan siltä osin kuin yleiskaavasta ei ollut valitettu. Valitukset eivät ole kohdistuneet valituksenalaisen asemakaavan alueeseen.

Korkeimman hallinto-oikeuden päätöksestä 20.6.2011 taltionumero 1732 ilmenevän oikeuskäytännön mukaan maankäyttö- ja rakennuslain 188 §:n 5 momenttia on tulkittava siten, että siinä tarkoitettu valituslupajärjestelmä koskee vain lainvoimaisen yleiskaavan alueella sijaitsevaa asemakaava-aluetta. Tämän vuoksi valittaminen hallinto-oikeuden päätöksestä, jolla valitukset on hylätty, ei edellytä maankäyttö- ja rakennuslain 188 §:n 5 momentin perusteella valituslupaa.

2. Valitusten hylkääminen

Lahden yleiskaava 2025 on kaupunginhallituksen päätöksellä 17.9.2012 määrätty tulemaan voimaan siltä osin kuin yleiskaavasta ei ole valitettu. Koska valitukset eivät ole kohdistuneet nyt kysymyksessä olevan asemakaavan alueeseen, Lahden yleiskaavaa 2025 on tullut pitää maankäyttö- ja rakennuslain 54 §:n 1 momentin mukaisesti ohjeena valituksenalaista asemakaavaa laadittaessa.

Tämän vuoksi ja kun muutoin otetaan huomioon edellä ilmenevät hallinto-oikeuden päätöksen perustelut ja siinä mainitut oikeusohjeet sekä korkeimmassa hallinto-oikeudessa esitetyt vaatimukset ja asiassa saatu selvitys, hallinto-oikeuden päätöksen lopputuloksen muuttamiseen ei ole perusteita.

Asian ovat ratkaisseet hallinto-oikeuden jäsenet Riitta Mutikainen, Hannu Ranta, Mika Seppälä, Kari Tornikoski ja Elina Lampi-Fagerholm. Asian esittelijä Tuula Pääkkönen.

 
Julkaistu 8.9.2016