Muu päätös 1058/2017

Osayleiskaavaa koskeva valitus (Koivusaari, Helsinki)

Antopäivä: 10.3.2017
Taltionumero: 1058
Diaarinumero: 1183/1/16

Asia Osayleiskaavan hyväksymistä koskeva valitus

Valittaja A

Päätös, jota valitus koskee

Helsingin hallinto-oikeus 17.3.2016 nro 16/0216/5

Asian aikaisempi käsittely

Helsingin kaupunginvaltuusto on 14.1.2015 (§ 18) tekemällään päätöksellä hyväksynyt 31. kaupunginosan (Lauttasaari) Koivusaarta ja sitä ympäröivää vesialuetta koskevan osayleiskaavaehdotuksen 11.12.2012 päivätyn sekä 8.4.2014 ja 28.10.2014 muutetun piirustuksen numero 12180 mukaisena.

Hallinto-oikeuden ratkaisu

Helsingin hallinto-oikeus on valituksenalaisella päätöksellään, siltä osin kuin asiasta on korkeimmassa hallinto-oikeudessa kysymys, hylännyt A:n valituksen ja oikeudenkäyntikulujen korvaamista koskevan vaatimuksen.

Hallinto-oikeus on perustellut päätöstään tältä osin seuraavasti:

Sovellettuja oikeusohjeita

Maankäyttö- ja rakennuslain 9 §:n (202/2005) mukaan kaavan tulee perustua riittäviin tutkimuksiin ja selvityksiin. Kaavaa laadittaessa on tarpeellisessa määrin selvitettävä suunnitelman ja tarkasteltavien vaihto­ehtojen toteuttamisen ympäristövaikutukset, mukaan lukien yhdyskuntataloudelliset, sosiaaliset, kulttuuriset ja muut vaikutukset. Selvitykset on tehtävä koko siltä alueelta, jolla kaavalla voidaan arvioida olevan olennaisia vaikutuksia.

Maankäyttö- ja rakennuslain 32 §:n 1 momentin mukaan maakuntakaava on ohjeena laadittaessa ja muutettaessa yleiskaavaa.

Maankäyttö- ja rakennuslain 35 §:n 1 momentin mukaan yleiskaavan tarkoituksena on kunnan tai sen osan yhdyskuntarakenteen ja maankäytön yleispiirteinen ohjaaminen sekä toimintojen yhteen sovittaminen. Yleiskaava voidaan laatia myös maankäytön ja rakentamisen ohjaamiseksi määrätyllä alueella. Pykälän 2 momentin mukaan yleiskaavassa esitetään tavoitellun kehityksen periaatteet ja osoitetaan tarpeelliset alueet yksityiskohtaisen kaavoituksen ja muun suunnittelun sekä rakentamisen ja muun maankäytön perustaksi.

Maankäyttö- ja rakennuslain 36 §:n mukaan kunnan tulee huolehtia tarpeellisesta yleiskaavan laatimisesta ja pitää se ajan tasalla.

Maankäyttö- ja rakennuslain 39 §:n 1 momentin mukaan yleiskaavaa laadittaessa on maakuntakaava otettava huomioon siten kuin siitä edellä säädetään.

Pykälän 2 momentin mukaan yleiskaavaa laadittaessa on otettava huomioon:

1) yhdyskuntarakenteen toimivuus, taloudellisuus ja ekologinen kestävyys;

2) olemassa olevan yhdyskuntarakenteen hyväksikäyttö;

3) asumisen tarpeet ja palveluiden saatavuus;

4) mahdollisuudet liikenteen, erityisesti joukkoliikenteen ja kevyen liikenteen, sekä energia-, vesi- ja jätehuollon tarkoituksenmukaiseen järjestämiseen ympäristön, luonnonvarojen ja talouden kannalta kestävällä tavalla;

5) mahdollisuudet turvalliseen, terveelliseen ja eri väestönryhmien kannalta tasapainoiseen elinympäristöön;

6) kunnan elinkeinoelämän toimintaedellytykset;

7) ympäristöhaittojen vähentäminen;

8) rakennetun ympäristön, maiseman ja luonnonarvojen vaaliminen; sekä

9) virkistykseen soveltuvien alueiden riittävyys.

Pykälän 3 momentin mukaan edellä 2 momentissa tarkoitetut seikat on selvitettävä ja otettava huomioon siinä määrin kuin laadittavan yleiskaavan ohjaustavoite ja tarkkuus sitä edellyttävät.

Pykälän 4 momentin mukaan yleiskaava ei saa aiheuttaa maanomistajalle tai muulle oikeuden haltijalle kohtuutonta haittaa.

Maankäyttö- ja rakennuslain 41 §:n 1 momentin mukaan yleiskaavassa voidaan antaa määräyksiä, joita kaavan tarkoitus ja sen sisällölle asetettavat vaatimukset huomioon ottaen tarvitaan yleiskaava-aluetta suunniteltaessa tai rakennettaessa taikka muutoin käytettäessä (yleiskaavamääräykset). Yleiskaavamääräykset voivat muun ohessa koskea maankäytön ja rakentamisen erityistä ohjausta tietyllä alueella sekä haitallisten ympäristövaikutusten estämistä tai rajoittamista.

Maankäyttö- ja rakennuslain 42 §:n 1 momentin mukaan yleiskaava on ohjeena laadittaessa ja muutettaessa asemakaavaa sekä ryhdyttäessä muutoin toimenpiteisiin alueiden käytön järjestämiseksi. Pykälän 3 momentin mukaan yleiskaava korvaa samaa aluetta koskevan aikaisemmin hyväksytyn yleiskaavan, jollei kaavassa toisin määrätä. Yleiskaava ei ole asemakaava-alueella voimassa muutoin kuin 1 momentissa tarkoitetun asemakaavan muuttamista koskevan vaikutuksen osalta.

Maankäyttö- ja rakennusasetuksen 1 §:n 1 momentin (895/1999) mukaan maankäyttö- ja rakennuslain 9 §:ssä tarkoitettuja kaavan vaikutuksia selvitettäessä otetaan huomioon kaavan tehtävä ja tarkoitus, aikaisemmin tehdyt selvitykset sekä muut selvitysten tarpeellisuuteen vaikuttavat seikat. Selvitysten on annettava riittävät tiedot, jotta voidaan arvioida suunnitelman toteuttamisen merkittävät välittömät ja välilliset vaikutukset:

1) ihmisten elinoloihin ja elinympäristöön;

2) maa- ja kallioperään, veteen, ilmaan ja ilmastoon;

3) kasvi- ja eläinlajeihin, luonnon monimuotoisuuteen ja luonnonvaroihin;

4) alue- ja yhdyskuntarakenteeseen, yhdyskunta- ja energiatalouteen sekä liikenteeseen;

5) kaupunkikuvaan, maisemaan, kulttuuriperintöön ja rakennettuun ympäristöön.

Osayleiskaava-alue ja kaavan tavoite

Osayleiskaavassa on kysymys uuden noin 5 000 asukkaan asuin- ja työpaikka-alueen rakentamisen mahdollistamisesta Koivusaareen Länsiväylän ja Länsimetron varrelle. Nykyisin Koivusaari on pääasiassa veneilytoiminnan käytössä. Osayleiskaavassa esitetty rakentaminen edellyttää pilaantuneiden maamassojen poistamista, vesialueen ruoppausta ja maantäyttöjä. Maantäyttöjen seurauksena Koivusaari laajenee sekä pohjoiseen että etelään. Länsiväylän osittainen kattaminen mahdollistaa rakentamisen myös liikenneväylän päälle. Länsimetro sijoittuu Koivusaaressa maan alle.

Koivusaaren suunnittelualue sijaitsee Lauttasaaren länsipuolella noin viiden kilometrin etäisyydellä Helsingin ydinkeskustasta. Suunnittelualue rajautuu lännessä Espoon kuntarajaan ja idässä Lauttasaaren Katajaharjun alueeseen. Suunnittelualuetta ympäröi meri. Suunnittelualueen pinta-ala on noin 58 hehtaaria, josta merialuetta on noin 46 ja maa-aluetta noin 12 hehtaaria. Nykyisen Koivusaaren pinta-ala on noin 10 hehtaaria, josta noin puolet on täytemaata. Suunnittelualueella sijaitsevat rakennukset liittyvät enimmäkseen veneilytoimintaan kerho-, verstas- ja varastotiloineen. Maaperätutkimusten perusteella osa täytemaasta on pilaantunut. Lisäksi Länsiväylän pohjoispuolella sijaitsee vuonna 1963 rakennettu Nokia Oyj:n edustushuvila.

Osayleiskaavan tavoitteena on toteuttaa Koivusaari metron käyttöön tukeutuvana, monipuolisena asunto- ja työpaikkapainotteisena kaupunginosana ja näin parantaa seudun asuntotarjontaa. Suunnittelualueen asukasmääräksi on arvioitu noin 5 150 henkilöä ja työpaikkojen määräksi noin 3 700–4 500. Tavoitteena on säilyttää maiseman saaristomainen perus­rakenne. Suunnittelun lähtökohtana on ollut, että Länsiväylä säilyy moottoritienä.

Ympäristöministeriön vuonna 2006 vahvistamassa Uudenmaan maakuntakaavassa Koivusaari on osoitettu taajamatoimintojen alueeksi, jonka halki on linjattu moottoriväylä ja seutuliikenteen rata. Alueen eteläisille ranta-alueille on merkitty viheryhteystarve. Uudenmaan 2. vaihemaakuntakaavassa Koivusaari on tiivistettävää aluetta ja sinne on osoitettu liikennetunneli, joka korvaa ja tarkentaa aikaisempaa seutuliikenteen radan merkintää.

Helsingin yleiskaava 2002:ssa suunnittelualue on selvitysaluetta (S), jonka maankäyttö ratkaistaan yleiskaavalla tai osayleiskaavalla. Alueella on voimassa asemakaavat vuosilta 1977 ja 1982. Asemakaavoissa Länsiväylän eteläpuolinen osa Koivusaarta, vesialue saaren länsipuolella ja Vaskilahden alue on osoitettu venesatama-alueeksi (Uvs). Koivusaaren eteläkärki ja osia saaren keskiosista on osoitettu puistoalueeksi (P). Länsiväylän pohjoispuolinen osa Koivusaaresta on asemakaavoittamatonta. Alueella on lisäksi voimassa Länsimetron rakentamista varten laaditut asemakaavat.

Osayleiskaavan sisältö

Osayleiskaavassa asuntoalueet (A) on osoitettu pääosin suunnittelualueen lounais- ja pohjoisosiin Länsiväylän etelä- ja pohjoispuolelle. Koivusaaren ranta-alueille etelässä, lännessä ja Länsiväylän pohjoispuolella idässä on osoitettu virkistysaluetta (V). Koivusaaren eteläkärjessä sijaitsee suojelualueeksi (S-1) osoitettu merenrantaniitty. Länsiväylän maantiealueelle (LT) on osoitettu liikennealueen osa, jonka yläpuolelle saa sijoittaa työpaikka- ja keskustatoimintojen alueen. Työpaikka-alueet (TP), keskustatoimintojen alueet (C), julkisten palvelujen ja hallinnon alueet (PY) sekä palvelujen ja hallinnon alueet ja asuntoalueet (P/A) on osoitettu pääosin suunnittelualueen keskiosiin. Kaavamääräysten mukaan pilaantuneet maa-alueet on kaavoituksen tai muun suunnittelun yhteydessä selvitettävä ja ennen rakentamiseen ryhtymistä kunnostettava. Pohjasedimentin pilaantuneisuus on selvitettävä alueilla, joilla on kaavan mukaisesta rakentamisesta johtuva merkittävä ruoppaustarve.

Suunnittelualueelle osoitetusta kerrosalasta noin 207 000 k-m² on varattu asuinrakentamiseen. Alueelle on suunniteltu työpaikkarakentamista noin 114 000 k-m² ja kaupallista palvelurakentamista noin 6 000 k-m². Alue on suurelta osin alavaa korkeustasojen vaihdellessa +1 ja +7 välillä. Merenpinnan korkeusvaihteluiden ja aaltovaikutuksen vuoksi alueen maanpinta tulee rakentaa vähintään tasoon +3,3 rantaviivan pengerryksiä tai porrastuksia lukuun ottamatta.

Kaavaselostuksen mukaan Koivusaareen syntyy oma vahva identiteetti, joka heijastuu sekä alueen korttelirakenteessa että yksittäisissä asuinrakennuksissa ja asunnoissa. Nauhamaiset rantaviivaa myötäilevät asuin­rakennukset muodostavat suojaisen muurin yhteispihoille ja nauhojen arkkitehtuurilla luodaan alueen julkisivu merelle. Osayleiskaavan mahdollistama rakentaminen muuttaa kaupunkikuvaa lähiympäristössään merkittävästi. Merkittävin muutos on avoimen vesialueen muuttuminen rakennetuksi. Kaupunkirakennetta on suunniteltu tiivistettäväksi myös Lauttasaaren puolella. Katajaharjussa Katajaharjun länsipuolisissa asuinkortteleissa näkymät muuttuvat nykyistä rakennetummiksi.

Alueella tehdyissä tutkimuksissa on kaavaselostuksen mukaan todettu maaperässä alemman ohjearvon ylittäviä öljy- ja metallipitoisuuksia ja pohjavedessä on todettu kohonneita metalli-, öljy-, VOC- ja PAH-pitoisuuksia. Jätetäytön alueet on alustavasti suunniteltu kunnostettaviksi massanvaihdoilla. Muilla osa-alueilla kunnostustarve arvioidaan tarkempien maankäyttösuunnitelmien avulla riskiarvioinnin perusteella. Ruopattavilla alueilla tulee varautua haitta-ainepitoisten sedimenttien käsittelytarpeeseen.

Osayleiskaavan vaikutuksista luontoon on kaavaselostuksessa todettu, että Koivusaaren ainoat luonnontilaisina säilyneet, arvokkaisiin kasvillisuus- ja kasvistokohteisiin kuuluvat saaren eteläkärjen niitty- ja somerikkorannat ja niiden yläpuolinen kivikkoinen tervalepikko ja suojeltu merenrantaniitty säilytetään. Rakentamisesta vesistölle ja eläimistölle aiheutuvia haittoja pyritään vähentämään veden virtaukseen ja vaihtuvuuteen sekä eläimistön elinolosuhteisiin suotuisasti vaikuttavalla vesistö­rakentamisella.

Osayleiskaavaa koskevat selvitykset

Koivusaaren osayleiskaavaa laadittaessa ovat olleet käytettävissä muun ohella seuraavat lausunnot ja selvitykset: Uudenmaan elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskuksen lausunnot Koivusaaren osayleiskaavaehdotuksesta (11.3.2013 ja 11.8.2014), Selvitys meritäyttöjen vaikutuksesta virtausolosuhteisiin, Koivusaaren, Hanasaaren, Lehmislahden alue (Suomen Ympäristövaikutusten Arviointikeskus Oy, 1.2.2001), Koivusaaren osayleiskaava-alueen virtausmalliselvitys ja sen päivitys (Suomen Ympäristövaikutusten Arviointikeskus Oy, 22.10.2012 ja 8.10.2014), Koivusaaren asemakaava-alueen virtausmalliselvitys (Suomen ympäristövaikutusten Arviointikeskus Oy 8.10.2014), Koivusaari – maisemalliset ja ympäristölliset näkökohdat (Kaupunkisuunnitteluvirasto, 2000:6), Koivusaari – kaupunkimaisemalliset tavoitteet (Kaupunkisuunnitteluvirasto, 17.8.2007), Koivusaaren osayleiskaavan meluselvitys (Ramboll 2014), Länsiväylän kattamisen ilmanlaatuvaikutusten arviointi Katajaharjussa (Ilmatieteenlaitos, 27.6.2008), Koivusaari, Maaperän pilaantuneisuuden ja puhdistustarpeen arviointi (Finnish Consulting Group 28.10.2010), Pohja- ja rantarakennesuunnitelma, yleissuunnittelu (WSP Finland Oy, 2.4.2014), Koivusaaren osayleiskaavan meriluontoon liittyvät selvitykset: kalat, pohjaeläimet, kutualueet (Alleco Oy 26.11.2012), ja Koivusaaren rantojen vesiluonnon suunnitelma - "Vellamon puutarhat" (Alleco Oy, 14.7.2011).

Oikeudellinen arviointi ja asian lopputulos

(---)

Selvitysten riittävyys ja kaavan vaikutusten arviointi

Kaavaa laadittaessa on oltava käytettävissä riittävät selvitykset, jotta niiden perusteella voidaan arvioida kaavan sisällön lainmukaisuutta maankäyttö- ja rakennuslain kannalta. Selvitysten riittävyyttä arvioitaessa on otettava huomioon muun muassa kaava-alueen laajuus, kaavan tarkoitus ja alueelta aiemmin laaditut selvitykset. Osayleiskaavaa laadittaessa on ollut käytettävissä muun ohella maantäyttöjen, rakentamisen ja liikenteen järjestämisen ympäristö- ja maisemavaikutuksia koskevia selvityksiä. Selvitysten perusteella osayleiskaavaan sisältyy pilaantuneiden sedimenttien ja maa-alueiden selvittämistä ja kunnostamista koskevia määräyksiä. Hallinto-oikeus katsoo, että kaavaan liittyvät edellä mainitut selvitykset ovat olleet riittäviä ja ne on tehty riittävän laajalta alueelta, kun otetaan huomioon yleiskaavan tarkoitus ja ohjaustarkkuus. Selvitysten perusteella voidaan arvioida kaavan sisältövaatimusten täyttymistä.

Hallinto-oikeus toteaa, että Koivusaareen osayleiskaavassa esitetyn rakentamisen toteuttaminen edellyttää asemakaavan laatimista. Vesistörakentaminen ja siihen liittyvät täytöt ja ruoppaukset edellyttävät ympäristölupaa ja vesilain mukaista lupaa. Lupamenettelyissä arvioidaan toiminnoista aiheutuvat haitat ja otetaan huomioon niiden ehkäiseminen.

Selvitysten perusteella on arvioitu kaavan vaikutuksia muun ohella seudun kaupunki- ja yhdyskuntarakenteeseen, virkistysalueverkostoon, maisemaan ja kaupunkikuvaan, luontoon, veden virtaukseen ja vaihtuvuuteen, liikenteeseen ja veneilyyn. Valituksessa esitetty vaatimus siitä, että kaavaa laadittaessa olisi tullut selvittää, miten kaavassa osoitettu rakentaminen vaikuttaa kaavan vaikutusalueella sijaitsevien kiinteistöjen arvoon, on lakiin perustumaton.

Koivusaaren maankäyttö ja sen maisemavaikutukset

Kaavaselostuksen mukaan osayleiskaavan tavoitteena on luoda Koivusaarelle oma merellinen identiteetti. Kaavaratkaisu ei ole lainvastainen sillä perusteella, että suunniteltu maankäyttö poikkeaa tehokkuudeltaan ja mitoitukseltaan läheisen Lauttasaaren maankäytöstä.

A:n Katajaharjun alueella omistaman kiinteistön rantaviiva sijaitsee noin 140 metrin etäisyydellä Koivusaaren uudesta rantaviivasta Vaskilahdensalmen vastakkaisella rannalla. Koivusaaren lähimmät 4–5-kerroksiset asuinrakennukset sijoittuvat istutettavan alueen taakse noin 170 metrin etäisyydelle A:n kiinteistön rantaviivasta.

Osayleiskaavassa Koivusaareen osoitettu maankäyttö muuttaa maisemaa sekä mereltä että ympäröiviltä maa-alueilta katsottuna. Maisemavaikutuksia on selvitetty ja havainnollistettu muun muassa kaupunkisuunnitteluviraston 17.8.2007 päivätyssä Koivusaari – kaupunkimaisemalliset tavoitteet -työraportissa (luonnos). Vuorovaikutusraportin (7.4.2011, täydennetty 21.10.2014) mukaan eniten maisema muuttuu Katajaharjun edustalta, jossa myös A:n kiinteistö sijaitsee. Kaavaselostuksessa on todettu, että Katajaharjussa Katajaharjuntien länsipuolisissa asuinkortteleissa näkymät muuttuvat nykyistä rakennetummaksi. Nykyinen pitkähkö merinäkymä supistuu ja muodostuvan lahden toista reunaa rajaa rantapuiston takana Koivusaaren itäpuolinen uusi 4–5-kerroksinen kaupunkijulkisivu. Edellä mainittuun työraporttiin sisältyy havainnekuva sekä nykyisestä näkymästä Lauttasaaresta Koivusaareen päin että tilanteesta, jossa Koivusaaren Länsiväylän pohjoispuolelle on rakennettu kerrostaloja. Työraportin mukaan maisema kestää uusia elementtejä ilman, että sen erityispiirteet häviävät.

Valittajan kiinteistölle aiheutuvan maisemavaikutuksen merkittävyyttä arvioitaessa on otettava huomioon, että kokonaisuutena kyse on lähellä Helsingin keskustaa sijaitsevasta rakennetusta kaupunkiympäristöstä. Koivusaaren läpi kulkee jo nyt moottoritie ja Lauttasaaresta Koivusaareen päin katsottaessa maisemassa näkyy osittain korkeastikin rakennettu Keilaniemi. Kun tämän lisäksi otetaan huomioon A:n omistaman kiinteistön etäisyys suunnittelualueesta, hallinto-oikeus katsoo, ettei kaavaratkaisun maisemavaikutus aiheuta maanomistajalle maankäyttö- ja rakennuslain 39 §:n 4 momentissa tarkoitettua kohtuutonta haittaa siinäkään tapauksessa, että Koivusaareen osoitettu rakentaminen peittää vastaselityksessä esitetyllä tavalla nykyisin A:n kiinteistöltä avautuvan avomerinäkymän.

Lopputulos

Osayleiskaavaa laadittaessa on valituksenalaisilta osin otettu riittävästi huomioon maankäyttö- ja rakennuslain 39 §:n 1 momentissa, oikeastaan 2 momentissa, tarkoitetut yleiskaavan sisältövaatimukset. Valituksissa ei ole osoitettu sellaisia seikkoja, joiden perusteella kaavan hyväksymistä koskevaa päätöstä voitaisiin pitää yleiskaavan sisältövaatimusten vastaisena tai muutoin lainvastaisena. Hallinto-oikeus voi tutkia valituksen johdosta vain sen, onko osayleiskaavan hyväksymistä koskevassa päätöksessä kuntalain 90 §:ssä tarkoitettuja virheellisyyksiä siltä osin kuin päätöksestä on valitettu. Hallinto-oikeuden toimivaltaan ei kuulu tutkia kaavapäätöksen tarkoituksenmukaisuutta.

Kaupunginvaltuuston päätös, jolla Koivusaaren osayleiskaava on hyväksytty, ei ole lainvastainen, ja valitukset on tämän vuoksi hylättävä.

Oikeudenkäyntikulut

Hallinto-oikeus katsoo asian lopputulos huomioon ottaen, ettei ole kohtuutonta, että A joutuu pitämään oikeudenkäyntikulunsa vahinkonaan.

Hallinto-oikeuden soveltamat oikeusohjeet

Perusteluissa mainitut ja

Kuntalaki (365/1995) 90 § (1375/2007)

Maankäyttö- ja rakennuslaki 204 §

Hallintolainkäyttölaki 74 §

Asian ovat ratkaisseet hallinto-oikeuden jäsenet Markku Setälä, Taina Pyysaari ja Riikka Valli-Jaakola, joka on myös esitellyt asian.

Käsittely korkeimmassa hallinto-oikeudessa

A on valituksessaan vaatinut, että Helsingin hallinto-oikeuden ja Helsingin kaupunginvaltuuston päätökset kumotaan. Helsingin kaupunki on velvoitettava korvaamaan A:n oikeudenkäyntikulut korkoineen.

Vaatimustensa tueksi A on esittänyt muun ohella seuraavaa:

Koivusaaren osayleiskaavan suunnittelualue ulottuu välittömästi Katajaharjun ranta-alueen ja A:n omistaman kiinteistön edustalle. Kaavan tavoitteena on rakentaminen, joka mitoitukseltaan ja tehokkuudeltaan poikkeaa huomattavasti Lauttasaaren länsirannan matalasta ja väljästä rakentamistavasta. Maisemavaikutukset kohdistuisivat erityisen voimakkaina Katajaharjun länsipuolisiin asuinkortteleihin, joiden merinäkymä menetettäisiin kaavan toteutumisen seurauksena.

Kaavan toteuttaminen edellyttää mittavia vesi- ja maanrakennustöitä, jotka muuttavat alueen maiseman ohella alueen ympäristöä poikkeuksellisella tavalla. Ruoppauksilla ja täytöillä on sekä rakentamisen aikaisia että ilmeisen pysyviä vaikutuksia pohjaeläimistöön ja kaloihin. Rakentamisesta johtuva samentuminen, muutokset veden vaihtuvuuteen sekä ravinteiden lisääntyminen heikentäisivät vesiympäristön laatua.

Kaupunkimaisessa ympäristössä voidaan ennakoida tapahtuvan rakentamista ja maankäytön muutoksia. Tämä ei kuitenkaan vähennä tarvetta selvittää vaikutusten merkittävyyttä jo olevan maankäytön kannalta. Vaikutusten arviointi on suoritettava myös vaikutusalueen kiinteistöjen käyttöön kohdistuvien muutosten ja rajoitusten ja niistä aiheutuvien muun muassa taloudellisten vaikutusten näkökulmasta. Vaikutuksia on tarkasteltava kokonaisuutena.

Kaavan vaikutusten riittävää selvittämistä ei tule siirtää asemakaavoituksen yhteyteen tavalla, joka estää maankäytön vaihtoehtojen tarkastelun maankäyttö- ja rakennuslain tarkoittamalla tavalla yleiskaavavaiheessa. Kaavaa laadittaessa on myös tarpeellisessa määrin selvitettävä suunnitelman ja tarkasteltavien vaihtoehtojen toteuttamisen vaikutukset, mukaan lukien yhdyskuntataloudelliset, sosiaaliset, kulttuuriset ja muut vaikutukset. Riittävä maankäytön selvittäminen ja arviointi edellyttää yleensä ainakin mahdollisten maankäytön muutosten ja olevan tilanteen välistä vaikutusten vertailua. Selvitykset on tehtävä koko siltä alueelta, jolla kaavalla arvioidaan olevan olennaisia vaikutuksia. Tässä tapauksessa kaavan vaikutuksia varsinkaan Katajaharjun ranta-alueen kiinteistöihin ei ole selvitetty riittävästi.

Kaavan mahdollistama rakentaminen muuttaa olosuhteita jo rakennettujen kiinteistöjen ympäristössä poikkeuksellisen voimakkaalla tavalla. Kaavan kohtuullisuuden arviointi edellyttää tällaisessa tapauksessa myös taloudellisten vaikutusten ja niiden rajoittamismahdollisuuksien huolellista arviointia.

Valituksenalainen osayleiskaava aiheuttaisi A:n kiinteistölle haitallisten maisema- ja ympäristömuutosten muodostamasta kokonaisuudesta johtuen olennaista käyttöarvon ja taloudellisen arvon alentumista. Valituksenalainen kaava ei täytä yleiskaavalle asetettuja sisältövaatimuksia ja aiheuttaa vaikutusalueen maanomistajille ja muille oikeuden haltijoille kohtuutonta haittaa.

Helsingin kaupunginhallitus on antanut selityksen, jossa se on muun ohella esittänyt valituksen hylkäämistä.

A on antanut vastaselityksen.

Korkeimman hallinto-oikeuden ratkaisu

1. Korkein hallinto-oikeus on tutkinut asian. Valitus hylätään. Helsingin hallinto-oikeuden päätöksen lopputulosta ei muuteta.

2. A:n vaatimus oikeudenkäyntikulujen korvaamisesta hylätään.

Perustelut

1. Osayleiskaavan toteuttamisesta ei asiassa esitetyn selvityksen perusteella aiheudu A:lle hänen kaava-alueen ulkopuolella Katajaharjun alueella sijaitsevan kiinteistönsä käyttöä rajoittavia vaikutuksia. Kysymys on lähellä Helsingin keskustaa sijaitsevasta kaupunkiympäristöstä, joten pelkästään kaavan toteuttamiseen liittyviä maisemavaikutuksia, tai sitä, että maisemavaikutukset yleisemmin voivat vaikuttaa kiinteistöjen arvoon kaava-alueen ulkopuolisella alueella, ei voida pitää maankäyttö- ja rakennuslain 39 §:n 4 momentissa tarkoitettuna kohtuuttomana haittana maanomistajalle. Maanomistajalle aiheutuvaa haittaa arvioitaessa on lisäksi otettava huomioon, että osayleiskaava-alueelle sijoittuva metroasema sekä muut alueelle jatkosuunnittelun myötä toteutuvat palvelut tulevat osaltaan hyödyttämään myös kaava-alueen ulkopuolisia alueita kuten Katajaharjun aluetta.

Tämän vuoksi ja kun muutoin otetaan huomioon edellä ilmenevät hallinto-oikeuden päätöksen perustelut ja perusteluissa mainitut oikeusohjeet sekä korkeimmassa hallinto-oikeudessa esitetyt vaatimukset ja asiassa saatu selvitys, hallinto-oikeuden päätöksen lopputuloksen muuttamiseen ei ole perusteita.

2. Asian näin päättyessä ja kun otetaan huomioon hallintolainkäyttölain 74 §, A:lle ei ole määrättävä maksettavaksi korvausta oikeudenkäyntikuluista korkeimmassa hallinto-oikeudessa.

Asian ovat ratkaisseet oikeusneuvokset Kari Kuusiniemi, Riitta Mutikainen, Hannu Ranta, Mika Seppälä ja Kari Tornikoski. Asian esittelijä Petri Hellstén.

 
Julkaistu 10.3.2017