Muu päätös 708/2018

Asia Kunnallisasiaa koskeva valitus

Valittaja Scandinavian Berry Oy, Ristijärvi

Päätös, jota valitus koskee

Pohjois-Suomen hallinto-oikeus 3.11.2015 nro 15/0385/1

Asian aikaisempi käsittely

Ristijärven kunnanvaltuusto on 7.5.2014 (§ 17) hyväksynyt kunnan ja Scandinavian Berry Oy:n välisen muutetun lunastusvuokrasopimuksen, oikeastaan muutetun lunastussopimuksen, joka koskee 1,6 hehtaarin suuruista aluetta Saukkovaaran matkailukeskusalueesta ja rakennuksia. Valtuusto on lisäksi valtuuttanut kunnanhallituksen laatimaan kauppakirjan yhtiön kanssa, kun lunastussopimuksen ehdot täytetään ja kauppahinta on kokonaan tullut maksetuksi. Kunnanjohtajalle on myönnetty oikeus teknisten korjausten tekemiseen edellä mainittuihin asiakirjoihin.

Hallinto-oikeuden ratkaisu

Pohjois-Suomen hallinto-oikeus on A:n ja asiakumppaneiden sekä B:n ja asiakumppaneiden valituksista kumonnut valtuuston valituksenalaisen päätöksen.

Hallinto-oikeus on siltä osin kuin korkeimmassa hallinto-oikeudessa on kysymys perustellut päätöstään seuraavasti:

Perustelut

(- - -)

Euroopan unionin valtiontukisäännösten ja -määräysten noudattaminen

Sovellettavat oikeusohjeet

Euroopan unionin toiminnasta tehdyn sopimuksen (SEUT) 107 artiklan 1 kohdan mukaan, jollei perussopimuksissa toisin määrätä, jäsenvaltion myöntämä taikka valtion varoista muodossa tai toisessa myönnetty tuki, joka vääristää tai uhkaa vääristää kilpailua suosimalla jotakin yritystä tai tuotannonalaa, ei sovellu sisämarkkinoille, siltä osin kuin se vaikuttaa jäsenvaltioiden väliseen kauppaan. Artiklan 2 ja 3 kohdassa määritellään sisämarkkinoille soveltuvat tuet.

Saman sopimuksen 108 artiklan 3 kohdan mukaan komissiolle on annettava tieto tuen myöntämistä tai muuttamista koskevasta suunnitelmasta niin ajoissa, että se voi esittää huomautuksensa. Jos komissio katsoo, että tällainen suun³nitelma ei 107 artiklan mukaan sovellu sisämarkkinoille, se aloittaa 2 kohdassa tarkoitetun menettelyn viipymättä. Jäsenvaltio, jota asia koskee, ei saa toteut³taa ehdottamiaan toimenpiteitä ennen kuin menettelyssä on annettu lopullinen päätös.

Saman sopimuksen 109 artiklan mukaan neuvosto voi artiklasta ilmenevin tavoin muun ohella vahvistaa ne edellytykset, joilla 108 artiklan 3 kohtaa sovelletaan, sekä ne tukimuodot, joihin tätä menettelyä ei sovelleta.

Neuvoston asetuksella (EY) N:o 994/98 komissiolle on annettu valtuus säätää asetuksella kynnyksestä, jonka alittaviin tukitoimenpiteisiin ei sovelleta edellä mainittua ilmoitusmenettelyä.

Komissio on antanut asetuksen (EY) N:o 1998/2006 niin sanotusta vähämerkityksisestä tuesta (De Minimis -asetus). Asetuksessa on määritelty ne edellytykset, joiden täyttyessä tukitoimenpidettä on pidettävä vähämerkityksisenä tukena. Asetuksen 2 artiklan 1 kohdan mukaan tukitoimenpiteiden ei katsota täyttävän kaikkia perustamissopimuksen 87 artiklan 1 kohdan perusteita eikä niihin näin ollen sovelleta perustamissopimuksen 88 artiklan 3 kohdan mukaista ilmoitusvelvollisuutta, jos ne täyttävät tämän artiklan 2–5 kohdassa vahvistetut edellytykset. Artiklan 2 kohdan mukaan yhdelle yritykselle myönnettävän vähämerkityksellisen tuen kokonaismäärä ei saa olla yli 200 000 euroa minkään kolmen verovuoden jakson aikana. Tätä enimmäismäärää sovelletaan riippumatta vähämerkityksellisen tuen muodosta ja tarkoituksesta sekä siitä, rahoitetaanko jäsenvaltion myöntämä tuki kokonaan tai osittain yhteisön varoista.

Komissio on antanut tiedonannon julkisten viranomaisten tekemiin maa-alueita ja rakennuksia koskeviin kauppoihin sisältyvistä tuista (EYVL C 209, 10.7.1997). Tiedonannossa komissio on kuvannut menettelyn, jota noudattaen jäsenvaltiot voivat myydä maa-alueita ja rakennuksia niin, että ne vapautuvat ilmoitusvelvollisuudesta.

Tiedonannon mukaan jäsenvaltiot vapautuvat ilmoitusvelvollisuudesta, jos myynti tapahtuu tarjouskilpailulla, jolle ei aseteta ehtoja tai jos myynti tapahtuu riippumattoman asiantuntijan arvioon perustuvaan markkinahintaan.

Tosiseikasto

Kunnanhallituksen lausuntojen mukaan Saukkovaaran matkailuliiketoiminnan myyntiä on valmisteltu Kainuun Edun kanssa neuvottelumenettelyllä ja Kainuun Edun esittämän Invest In Kainuu FDI-prosessin toimenpiteiden mukaisesti. Kunnanjohtajan päätöksen 30.1.2013 (§ 1) selostusosion mukaan Ristijärven kunta ja Kainuun Etu ovat neuvotelleet ja valmistelleet kesäkuusta 2012 alkaen Saukkovaaran myyntitoimia. Kainuun Etu on kilpailuttanut matkailukeskuksen liiketoimintojen myyntioperaattorin osana Invest In Kainuu seurantaprojektia, jossa myyntityö toteutetaan. Kilpailutuksen perusteella myyntityön toteuttajaksi on valittu Christie + Co Helsinki. Tavoitteena on sopivien investoijien, sijoittajien ja toimijoiden löytäminen neuvottelumenettelyperusteisella toimintatavalla. Kunta tekee päätökset Saukkovaaran matkailukeskuksen lopullisesta kaupasta ja maanvuokrasopimuksesta, jos neuvottelujen tuloksena löytyy kuntaa ja yrittäjää tyydyttävä ratkaisu.

Valtuuston valituksenalaista päätöstä koskevasta pöytäkirjanotteesta ilmenee, että lunastussopimuksen taustalla ovat neuvottelut Scandinavian Berry Oy:n ja kunnan välillä. Valtuusto oli 16.4.2014 (§ 10) hyväksynyt kokouksessa esitetyin muutoksin kunnan ja Scandinavian Berry Oy:n välisen lunastussopimuksen. Kunnanhallituksen päätettyä 28.4.2014 palauttaa asian päätöksenteossa tapahtuneen muotovirheen vuoksi valtuustolle uudelleen käsiteltäväksi valtuusto on valituksenalaisella päätöksellään hyväksynyt muutetun lunastussopimuksen.

Valtuuston hyväksymän muutetun lunastussopimuksen kohdan 1.3 Sopimuksen ja kaupan kohde mukaan kunta sitoutuu myymään maapohjineen Scandinavian Berry Oy:lle (yritys) määräalat ja niillä sijaitsevat rakennukset kalusteineen sen jälkeen, kun niiden omistusoikeus on tämän sopimuksen tarkoittamalla tavalla siirtynyt yritykselle. Sopimuksen ja kaupan kohteena ovat:

1) Saukkovaaran hotellirakennus, ravintola ja suksivuokraamo, jotka sijaitsevat Ristijärven kunnan Ristijärven kylässä Aholan tilasta RN:o 279:8 erotettavalla noin 10 400 neliömetrin suuruisella määräalalla ja

2) neljä lomamökkiä, jotka sijaitsevat Aholan tilasta RN:o 279:8 erotettavalla noin 1 700 neliömetrin suuruisella määräalalla.

Hissin yläasema jää pois lunastettavasta alueesta siten, että rajalinja kulkee 3 metriä hissin keskilinjoista molemmin puolin ja hissin yläpäässä rajalinja kulkee 1 metrin päässä vastapainosta rakennukseen päin. Yritys sitoutuu vuokraamaan tässä kohdin kuvatut toimitilat ja määräalat lunastusajaksi ja lunastamaan ne sanotun ajan kuluessa.

Sopimuksen kohdan 2.2 Vuokra-aika mukaan yritys vuokraa määräalan rakennuksineen 1.6.2014–31.12.2016 väliseksi ajaksi. Sopimuksen kohdan 2.3 Vuokranmaksu mukaan vuokra, joka on 100 euroa vuokra-ajalta, kuitataan maksetuksi sen jälkeen, kun yritys on maksanut kokonaan kohdassa 3.2 mainitun lunastushinnan. Sopimuksen kohdan 2.4 Käyttömaksut, ylläpito, perusparannukset ja laajentaminen mukaan yritys huolehtii kaikista kiinteistöillä ja määräalalla olevien rakennusten ja niihin liittyvän irtaimiston käyttöön liittyvistä kustannuksista (lämmitys, sähkö, jätehuolto, vesi- ja jätevesi, kiinteistöhuolto, koneiden ja laitteiden huolto jne.) ja kiinteistä perusmaksuista koskien sähköliittymiä. Kunta huolehtii ja vastaa kustannuksista 31.5.2014 saakka. Yritys vastaa kustannuksista 1.6.2014 alkaen. Yrityksellä ei ole oikeutta vuokrasuhteen aikana saada korvauksia suorittamistaan töistä johtuvista kustannuksista, eikä myöskään vuokrasuhteen päättyessä saada korvausta sopimuksen arvoa nostaneista perusparannuksista, laajennuksista tai muista töistä, hankinnoista tai korvaushankinnoista, ellei niistä ole tässä sopimuksessa erikseen sovittu. Sopimuksen kohdan 2.5 Vahinkotapahtumat ja vakuutukset mukaan kunta vakuuttaa kohteen sen lunastusaikana.

Sopimuksen kohdan 3.1 Lunastuksen suorittaminen ja omistusoikeuden siirto mukaan yrityksellä on velvollisuus lunastaa määräala ja määräalalla sijaitsevat rakennukset kalusteineen sekä sähkö- ja kunnallistekniset liittymät omakseen lunastuskauden aikana vuokrasopimuksen alkamisesta kohdassa 3.2 mainitulla lunastushinnalla määräaikaan mennessä. Sen jälkeen, kun yritys on maksanut kokonaisuudessaan kaikki tähän sopimukseen perustuvat kunnan saatavat, tämän sopimuksen kohteen omistusoikeus siirretään yritykselle erillisen luovutuskirjan allekirjoittamisella (kauppakirjalla). Yrityksellä on aina oikeus maksaa lunastushinta sovittua aikaisemmin. Sopimuksen kohdan 3.2 Lunastushinta ja sen maksaminen mukaan lunastushinta on 40 000 euroa. Siihen lisätään kaikki lämpöpumppujen asennuksesta aiheutuneet kulut. Arvio kuluista sopimusta tehtäessä on enintään 15 000 euroa. Yritys maksaa lunastushintaa 1 000 euroa kuukaudessa. Yritys maksaa lunastuksen loppuhinnan, josta maksetut kuukausierät vähennetään, viimeistään 31.12.2016 mennessä.

Oikeudellinen arviointi

Valtuuston hyväksymällä lunastussopimuksella Ristijärven kunta vuokraa Scandinavian Berry Oy:lle sopimuksessa tarkoitetut määräalat rakennuksineen 31.12.2016 saakka ja sitoutuu myymään vuokratun alueen rakennuksineen yhtiölle sopimuksessa sovitulla hinnalla. Valtuusto on siten päättänyt määräalojen ja niillä olevien rakennusten vuokrauksesta ja myynnistä.

Kunnalla on kunnanhallituksen lausunnossa esiin tuodulla tavalla lähtökohtaisesti tietyin edellytyksin oikeus harkintavaltansa rajoissa vuokrata ja myydä omistamiaan kiinteistöjä myös ilman tarjouskilpailun järjestämistä tai asiantuntijan arvion hankkimista kiinteistön arvosta. Kunnan tulee kuitenkin noudattaa päätöksenteossaan laillisia menettelyjä ja siten kiinteää omaisuuttaan erityisesti yritykselle vuokratessaan ja myydessään ottaa huomioon muun ohella Euroopan unionin valtiontukimääräysten ja -säännösten vaikutus.

Valtiontukisäännöt koskevat vain toimenpiteitä, joissa muodossa tai toisessa on kysymys valtion varojen luovuttamisesta. Unionin oikeuden soveltamiskäytännössä on vakiintuneesti katsottu, että kunnan myöntämä tuki voi olla SEUT 107 artiklan 1 kohdassa tarkoitettua valtiontukea. Toiseksi tuen olemassaolon arvioinnissa on määritettävä, onko edunsaaja saanut sellaista taloudellista etua, jota se ei olisi saanut normaaleissa kilpailuolosuhteissa (esimerkiksi asia C-39/94, La Poste, 60 kohta) tai tavanomaisilla markkinaehdoilla (esimerkiksi asia C-256/97, DM Transport, 22 kohta). Tuen on myös oltava valikoivaa ja vaikutettava siten tiettyjen yritysten ja niiden kilpailijoiden väliseen tasapainoon. Lopulta tuella on oltava ainakin potentiaalinen vaikutus jäsenvaltioiden väliseen kilpailuun ja kauppaan.

Asiassa on kysymys kunnan omistamien määräalojen ja niillä sijaitsevien rakennusten vuokrauksesta ja myynnistä. Scandinavian Berry Oy saattaa saada taloudellista hyötyä, jota se ei normaalisti saisi, mikäli se vuokraa ja ostaa kunnan omistamat määräalat rakennuksineen markkinahintaa alhaisempaan hintaan. Kysymyksessä on mahdollisesti SEUT 107 artiklan 1 kohdassa tarkoitettu tukitoimenpide.

Kunnanhallituksella kysymyksessä olevasta kaupasta päättäessään on ollut harkintavaltaa asiassa eikä kysymys ole ollut sellaisesta yleisestä toimenpiteestä, joka koskisi erotuksetta kaikkia jäsenvaltioiden yrityksiä kaikilla talouden aloilla. Näin ollen unionin valtiontukisäännösten soveltuminen asiaan ei ole suljettavissa pois sillä perusteella, että mahdollista tukea ei olisi pidettävä SEUT 107 artiklan 1 kohdassa tarkoitetulla tavalla valikoivana.

Kaupparekisteristä saatavien tietojen mukaan Scandinavian Berry Oy:n toimialana on elintarviketeollisuus sekä hedelmien, marjojen ja vihannesten vähittäis- ja tukkukauppa. Toimialana on myös ravintola-, hotelli- ja matkailuliiketoiminta. Yhtiön aputoiminimeksi on rekisteröity Saukkovaara. Aputoiminimen toimialana on majoitus- ja ravintolatoiminta sekä matkailuun liittyvä toiminta. Mahdollisen tuen potentiaalisen kilpailuvaikutuksen arvioimiseksi ei ole ratkaisevaa merkitystä sillä, kuka tuen saaja on. Riittää, että tämä harjoittaa taloudellista toimintaa ja toimii markkinoilla, joilla käydään jäsenvaltioiden välistä kauppaa. Kun otetaan huomioon Scandinavian Berry Oy:n edellä mainittu toimiala ja asiassa muuten saatu selvitys, ei unionin valtiontukisäännösten soveltuminen asiaan ole suljettavissa pois sillä perusteella, että potentiaalista kilpailuvaikutusta koskeva SEUT 107 artiklan 1 kohdassa tarkoitettu tukiedellytys ei täyty.

Asiassa on vielä arvioitava, onko unionin valtiontukisäännösten soveltuminen asiaan suljettavissa pois sillä perusteella, että määräalojen vuokraus ja myynti olisi ollut markkinaehtoinen.

Kunnanhallituksen valitusten johdosta antamien lausuntojen mukaan aikaisempien Saukkovaaran matkailuliiketoiminnan myyntitoimenpiteiden lisäksi kauppahinnan perustana ovat tonttimaan hinta paikkakunnalla, rakennusten heikko kunto ja myytävän alueen pieni koko (1,6 ha) verrattuna aikaisempaan myyntiin. Vuosien 2005–2012 myyntineuvottelujen kohteena on ollut useista tiloista ja määräaloista muodostuva noin 26,7 hehtaarin suuruinen alue ja myynnissä on ollut Saukkovaaran alueen ravintola, majoitus- ja matkailuliiketoiminta-alueet, rakennukset, rakenteet ja laskettelurinteet. Myytävien rakennusten kunto on ollut välttävä. Yritys on ollut tietoinen siitä, että se joutuu toteuttamaan peruskorjaukset omalla kustannuksellaan ja rakentamisen maanvuokralain 5 luvun määräysten perusteella. Lisäperusteluna kauppahinnalle on käytetty Saukkovaaran ja Ristijärven Matkailun Master Planin yhteydessä Pöyry Oy:n kunnalle antamaa laskentapohjaa tulevaisuuden toimenpiteiksi. Kunnan kustannukset vuositasolla Saukkovaaran majoitus-, suksivuokraamo- ja ravintolarakennuksista ovat olleet 20 000–30 000 euroa. Kunnassa myynnissä oleva tonttimaa on hinnaltaan kohtuullista [hinnaltaan] 1–5 euroa/neliömetri. Rakennusten kunto, vuosittaisten käyttökustannusten määrä ja vaadittavat kunnostustoimet huomioon ottaen valituksissa esitetyille väitteille yritystuesta ei kunnanhallituksen lausuntojen mukaan ole perusteita.

Asiakirjoista ilmenee, että Ristijärven kunnanvaltuusto oli 15.10.2008 myynyt perustettavalle yhtiölle Saukko Holidays Oy:lle / (---) mainitun yhtiön tekemän ostotarjouksen perusteella Saukkovaaran laskettelukeskuksen toimintoihin liittyvät rakennukset ja laitteet lukuun ottamatta huoltorakennusta 100 000 eurolla. Kauppa ei lopulta toteutunut. Saukkovaarasta on tehty 12 000 euron ostotarjous vuonna 2010, 25 000 euron tarjous keväällä 2012 ja 10 000–15 000 markan tarjous syksyllä 2012. Kunta on hylännyt vuoden 2010 ja syksyn 2012 tarjoukset. Kevään 2012 tarjouksentekijä vetäytyi kaupanteosta.

Valittajien vastaselityksissään esittämän selvityksen mukaan rakentamattomien tonttien myyntihinnat Saukkovaaralla ovat olleet keskimäärin 4 euroa/neliömetri. Valtuuston päätöksessä tarkoitetun 1,6 hehtaarin suuruisen rakennetun alueen neliöhinnaksi muodostuu lunastushinnan perusteella laskettuna 2,5 euroa/neliömetri.

Kysymyksessä olevan alueen vuokraus ja myynti ei ole tapahtunut tarjouskilpailun perusteella vaan neuvottelumenettelyllä. Asiakirjoista ei ilmene, että lunastussopimusta valmisteltaessa olisi myöskään hankittu hinta-arviota vuokratun ja myydyn kohteen arvosta. Kohteen käypää hintaa ei voida luotettavasti arvioida Saukkovaaran alueesta tehtyjen aikaisempien tarjousten tai vuonna 2008 toteutuneen ja sittemmin peruuntuneen kaupan kauppahinnan perusteella. Kunnanhallituksen tonttien myyntihintojen osalta esittämä selvitys ei osoita vuokrauksen ja myynnin tapahtuneen käypään hintaan, kun otetaan huomioon valittajien vastaselityksissään tonttien myyntihinnoista Saukkovaaralla esittämä selvitys sekä se, että vuokraus ja myynti on käsittänyt myös määräaloilla olevat rakennukset. Kunnanhallituksen lausunnoissa viitatussa Pöyry Oy:n laskentapohjassa on arvioitu Saukkovaaran myynnin/vuokrauksen erilaisten vaihtoehtojen kustannusvaikutuksia kunnan kannalta, eikä mainittu selvitys osoita vuokratun ja myydyn omaisuuden arvoa. Kunnan ylläpitokustannusten määrällä ei ole merkitystä arvioitaessa vuokratun ja myydyn alueen käypää arvoa. Kun määräalojen ja niillä olevien rakennusten käypää arvoa ei ole selvitetty, yhtiön vastattavaksi jäävien peruskorjauskustannusten merkitystä asiassa ei ole tässä vaiheessa mahdollista arvioida.

Asiakirjoista ei edellä todettu huomioon ole saatavilla selvitystä, jonka perusteella vuokraus ja myynti voitaisiin todeta markkinaehtoiseksi. Näin ollen unionin valtiontukisäännösten soveltuminen asiaan ei ole suljettavissa pois silläkään perusteella, ettei Scandinavian Berry Oy vuokrauksen ja kaupan myötä voisi saada taloudellista hyötyä, jota se ei normaalisti saisi.

Asiakirjoista saatavan selvityksen perusteella valtiontukimääräysten ja -säännösten mahdollista soveltuvuutta ei siten voida sulkea pois. Päätöstä tehtäessä ei ole myöskään noudatettu edellä selostetussa tiedonannossa mainittua tai De Minimis -asetuksessa säädettyä menettelyä, joita noudatettaessa ilmoitusvelvollisuutta komissiolle ei ole. Valtuuston on valtiontukiviranomaisena ollut huolehdittava valtiontukea koskevien määräysten ja säännösten noudattamisesta. Edellä todettu huomioon ottaen valtuuston päätös lunastussopimuksen hyväksymisestä on syntynyt virheellisessä järjestyksessä.

Muut valitusperusteet

Valtuuston päätöksen tultua kumotuksi edellä mainitulla valtiontukea koskevien määräysten ja säännösten noudattamatta jättämistä koskevalla perusteella asiassa ei ole tarpeen lausua muista valituksissa esitetyistä perusteista.

Hallinto-oikeuden soveltamat oikeusohjeet

Perusteluissa mainitut

Kuntalaki (365/1995) 90 § (1375/2007)

Asian ovat ratkaisseet hallinto-oikeuden jäsenet Aino Oksala, Pirjo Jalonen ja Kaisa Hagman. Esittelijä Renne Pulkkinen.

Käsittely korkeimmassa hallinto-oikeudessa

Scandinavian Berry Oy (jäljempänä myös yhtiö) on valituksessaan vaatinut, että hallinto-oikeuden päätös kumotaan siltä osin kuin valitukset on Euroopan unionin valtiontukilainsäädäntöön ja -määräyksiin liittyen hyväksytty ja valtuuston päätös pysytetään voimassa.

Yhtiö on viitannut asiassa aiemmin esittämäänsä ja lisäksi lausunut muun ohella seuraavaa:

Saukkovaaran laskettelukeskuksen alue on vuosikymmeniä sitten jäänyt Kainuun muiden vastaavien keskusten varjoon. Kunta on monesti joutunut sen liiketoiminnan pelastajaksi. Vähäinen majoituskapasiteetti ei ole mahdollistanut toiminnan kehittämistä. Luonnonlumen varassa toimivan laskettelukeskuksen siirtyminen keinolumeen edellyttäisi miljoonainvestointeja.

Alue on ollut kunnalla avoimesti myynnissä. Valtuusto on myynyt perustettavalle yhtiölle vuonna 2008 laskettelukeskuksen toimintoihin liittyvät rakennukset ja laitteet lukuun ottamatta huoltorakennusta 100 000 eurolla. Kauppa ei ole lopulta toteutunut. Saukkovaarasta on tehty 12 000 euron tarjous vuonna 2010 sekä 25 000 euron ja 10 000–15 000 euron tarjoukset vuonna 2012, jotka on hylätty tai tarjoaja on vetäytynyt kaupasta. Tämän jälkeen markkinat ovat käytännössä kuolleet.

Vuoden 2008 tarjouksen kohteena ollutta aluetta ei voi verrata nyt luovutuksen kohteena olleeseen alueeseen. Finanssikriisin jälkeen Suomen talous on ollut laskusuhdanteessa ja kiinteistöjen hinnat ovat laskeneet. Samanaikaisesti kohteen rakennusten kunto ja arvo on laskenut. Peruskorjauskustannusten arvolla on siten merkitystä rakennusten ja kaupan kohteen arvon määrityksessä.

Myynnissä olleella alueella ei ole arvoa alun perin tarkoitetussa käytössä. Yhtiön tosiasiallisesti harjoittama toiminta liittyy marjojen jalostamiseen. Vuokra-alueen hyödyntäminen on ollut vajaakuntoisten rakennusten käyttöä kausiluontoisesti marjankerääjien majoitukseen. Tarjouksen mukainen ja markkinaehtoinen hinta on määräytynyt tämän käyttöhyödyn mukaisesti. Tällainen vähäinen, kausittainen ja paikallinen toiminta ei vääristä kilpailua eikä vaikuta jäsenvaltioiden väliseen kauppaan.

Hallinto-oikeuteen valituksen tehneiden mukaan kunta myy alueelta asuntotontteja 3,7–4,6 euroa/m². Kauppa ei kuitenkaan käy. 4,15 euron keskihinnalla 1,6 hehtaarin maapohjan hinnaksi tulisi enintään 66 400 euroa. Laskelma on teoreettinen, koska se perustuu kunnallistekniikalla varustettujen kaavatonttien arvoon, eikä valituksen kohteena olevalla alueella ole sellaisia. Kunnan kaava-alueella vuodesta 2013 myynnissä olleista tonteista on myyty yksi eikä sillekään ole rakennettu.

Hallinto-oikeus ei ole perustellut päätöstään laskelmalla. Päätös perustuu oletukseen siitä, että kohteen todellinen arvo olisi ollut de minimis -tuen raja-arvon suuruisen summan liian pieni eli vähintään 240 000 euroa. Hallinto-oikeus ei ole osoittanut, että näin olisi.

Hallinto-oikeuden päätös on virheellinen ja loukkaa riittämättömästi perusteltuna yhtiön oikeussuojaa. Hinta on määräytynyt todellisilla markkinoilla. Laskelmin ei voida osoittaa kohteen arvon ylittäneen de minimis -tuen raja-arvoa. Yksikään elinkeinonharjoittaja ei ole kokenut tulleensa kilpailullisesti loukatuksi eikä ole valittanut tai kannellut päätöksestä.

Päätös käytöstä poistetun ja kymmenen vuotta turhaan myynnissä olleen kiinteistön vuokrauksesta ja myynnistä ei sisällä SEUT 107 artiklan 1 kohdassa tarkoitettua valtiontukea tai ainakaan sen määrä ei ylitä de minimis -tuen raja-arvoa. Yhtiö ei ole saanut muita julkisia tukia.

Scandinavian Berry Oy on toimittanut valituksensa täydennykseksi OP-Kiinteistökeskus Kainuu Oy:n 23.2.2016 päivätyn arviokirjan.

Ristijärven kunta on valituksen johdosta antamassaan selityksessä vaatinut valituksen hyväksymistä ja lausunut muun ohella seuraavaa:

Saukkovaaran laskettelukeskuksen toiminta ei ole 1990-luvulta lähtien ollut onnistunutta, koska siellä toimineet yritykset ovat menneet konkurssiin tai muuten lopettaneet toimintansa. Vuosien 2010–2012 tarjousten alhainen hintataso on johtunut rakennusten huonosta kunnosta. Perustettavana olleen venäläisyhtiön toteutumatta jäänyt tarjous syksyltä 2008 on poikennut siitä reaalitasosta, mitä kohteesta muutoin on tarjottu. Historiatietojen valossa kohteen kaupallinen arvo on vähäinen, ja Skandinavian Berry Oy:n tarjous on ollut riidattomasti korkein, mitä kohteesta on ollut mahdollista saada.

Julkisten ostotarjousten historia kohteesta on sellainen, ettei niillä saada aikaan hintakilpailua. Kohdetta realisoineet konkurssipesät eivät myöskään ole saaneet kilpailua aikaan. Kohde on kuluneen 25 vuoden aikana osoittautunut laskettelukeskuksena kilpailukyvyttömäksi. Edellä mainitusta johtuen Scandinavian Berry Oy on eri toimialalla toimiva eivätkä sen liiketoiminnat ole matkailuliiketoimialalle tarkoitettuja.

Hallinto-oikeus ei ole perustellut päätöstään laskelmalla, mitä kohtuudella olisi voinut edellyttää. Asiaa ei voida vertailuperusteisestikaan ratkaista yhtiön valituksessa kuvatuilla tonttihinnoilla. Vuoden 2008 tarjous ei ole vertailukelpoinen. Kauppahinta on ollut kohteen laatu huomioon ottaen käypä eikä ole sisältänyt de minimis -säännön vastaista tukea. Kaupan kohteen arvon pitäisi olla vähintään 240 000 euroa ylittääkseen de minimis -rajan. Hallinto-oikeuden päätös on virheellinen. Pelkillä väitteillä tai hypoteettisilla olettamuksilla ei voida todeta kaupan kohteen sisältävän tukea.

A asiakumppaneineen on valituksen ja selityksen johdosta antamassaan selityksessä viitannut hallinto-oikeudessa esittämäänsä ja lisäksi lausunut muun ohella seuraavaa:

Markkina-arvoa ei voida määrittää, jos kohdetta ei laiteta avoimesti myyntiin. Yritysten tasa-arvon vuoksi myynti olisi tullut suorittaa muutoin kuin esiin astuneen yrittäjän kanssa hiljaisesti neuvotellen. Myöskään marginaaliryhmille hiljaisin neuvotteluin suunnattu markkinointi ei ole avointa myyntiä.

Myyntihintaan vaikuttavia tekijöitä ovat rakennettujen kiinteistöjen ja maapohjan lisäksi myös muun muassa yrityslainan antaminen lunastussopimuksen muodossa, kunnan maksamat vakuutusmaksut, asfaltoinnit, sähköliittymät ja kunnan työntekijöiden työpanokset alueelle. Maapohjan arvoa kunnan parhaalta paikalta ei tulisi myöskään väheksyä viereisten tonttihintojen perusteella. Yhtiön toimittamasta OP-Kiinteistökeskus Kainuun Oy:n suorittamasta arviosta eivät tule esille kiinteistössä tehdyt pinta- tai putkiremontit. Scandinavian Berry Oy on itse poistanut kiinteistöllä olevat rakennukset talvikäytöstä eikä se ole harjoittanut majoitustoimintaa talvella 2015–2016. Kunta on selityksessään liioitellut konkurssien määrää.

B asiakumppaneineen ei ole antanut selitystä valituksen ja selityksen johdosta.

Scandinavian Berry Oy on antanut selitysten johdosta vastaselityksen.

Korkeimman hallinto-oikeuden ratkaisu

Korkein hallinto-oikeus on tutkinut asian. Valitus hylätään. Hallinto-oikeuden päätöksen lopputulosta ei muuteta.

Perustelut

Valtuuston päätöksen 7.5.2014 tekohetkellä voimassa olleessa komission tiedonannossa julkisten viranomaisten tekemiin maa-alueita ja rakennuksia koskeviin kauppoihin sisältyvistä tuista (EYVL C 209, 10.7.1997, jäljempänä maakauppatiedonanto) on kuvattu menettely, jolla maa-alueiden ja rakennusten myynti voi tapahtua niin, ettei kysymys ole valtiontuen myöntämisestä. Maakauppatiedonannon II.1 kohta koskee myyntiä tarjouskilpailulla ja II.2 kohta myyntiä ilman tarjouskilpailua. Unionin tuomioistuimen ja tätä vastaavan korkeimman hallinto-oikeuden oikeuskäytännön mukaan ei kuitenkaan ole mahdotonta, että muillakin menetelmillä voidaan päästä tulokseen, joka osoittaa todellisia markkina-arvoja vastaavia hintoja (ks. asia C-239/09 Seydaland EU:C:2010: 778, 35 ja 39 kohta sekä asia C-39/14 BVVG EU:C:2015:470 sekä KHO 2012:105).

Maakauppatiedonannossa kuvatun menettelyn noudattamatta jättämisestä ei siten yksin seuraa, että kysymys olisi kielletystä valtiontuesta, koska unionin valtiontukisääntöjä sovelletaan vain toimenpiteisiin, jotka täyttävät kaikki SEUT 107 artiklan 1 kohdan mukaiset edellytykset.

Esillä olevassa asiassa ei ole järjestetty tarjouskilpailua eikä asiakirjoista käy ilmi, että kunta olisi ennen neuvottelujen käymistä Scandinavian Berry Oy:n kanssa ja lunastussopimusta valmisteltaessa hankkinut riippumattoman asiantuntijan arvion lunastussopimuksen kohteen arvosta taikka ryhtynyt muihin asianmukaisiin toimenpiteisiin maa-alueen todellisen markkinahinnan määrittämiseksi.

Kunnan hallinto-oikeudessa esille tuomissa lunastussopimuksen kohteen hinnan määräytymiseen liittyvissä seikoissa on sellaisia, jotka vaikuttavat kohteen käypää arvoa alentavasti. Kyseiset seikat ja muut kunnan esille tuomat selvitykset eivät kuitenkaan yksinään tarkasteltuina osoita kohteen arvoa. Kun valtuuston päätöksestä tai muistakaan asiakirjoista ei käy ilmi, että maapohjan ja rakennusten käypää arvoa olisi pyritty kyseistä päätöstä tehtäessä määrittelemään, ei saatavilla ole selvitystä, jonka perusteella olisi arvioitavissa, onko lunastus tehty käypään arvoon. Tämän johdosta myöskään unionin valtiontukimääräysten ja -säännösten soveltuvuutta ei voida sulkea pois.

Kun otetaan huomioon SEUT 108 artiklan 3 kohdan säännöksistä seuraava valtiontukivalvonnan ennakollinen luonne, ei Scandinavian Berry Oy:n vasta korkeimmassa hallinto-oikeudessa esittämää OP-Kiinteistökeskus Kainuun Oy:n 23.2.2016 päivättyä arviota lunastussopimuksen kohteen käyvästä arvosta voida pitää riittävänä korjaamaan sitä menettelyllistä puutetta, ettei valtuuston päätöstä valmisteltaessa ole selvitetty lunastussopimuksen kohteena olevan kiinteistön käypää arvoa.

Scandinavian Berry Oy on korkeimmassa hallinto-oikeudessa esittänyt, ettei SEUT 107 artiklan 1 kohdassa tarkoitettu kilpailu- ja kauppavaikutus täyty yhtiön marjojen jalostamiseen ja marjankerääjien majoitukseen liittyvän toiminnan vähäisyyden, kausittaisuuden ja paikallisuuden vuoksi.

Korkein hallinto-oikeus toteaa, ettei kilpailun vääristymisen tai vaikutuksen kauppaan tarvitse olla merkittävää tai olennaista. Kauppavaikutuksen osalta ei ole tarpeen määrittää, että tuki todella vaikuttaa jäsenvaltioiden väliseen kauppaan, vaan ainoastaan, että tuki on omiaan vaikuttamaan kauppaan. Tuen voidaan katsoa pystyvän vaikuttamaan jäsenvaltioiden väliseen kauppaan, vaikka tuensaaja ei ole suoraan mukana rajat ylittävässä kaupassa. Myöskään tuen suhteellisen pieni määrä tai tukea saavan yrityksen suhteellisen pieni koko ei sellaisenaan sulje pois mahdollisuutta siitä, että tuki saattaa vaikuttaa jäsenvaltioiden väliseen kauppaan. Käytännössä kilpailuvaikutusta koskevan edellytyksen täyttymiseksi on riittävää, että tuki mahdollistaa yritykselle vahvemman kilpailuaseman ylläpitämisen kuin mikä olisi ollut mahdollista ilman tukea.

Lunastussopimuksen mukaan toimitilat maapohjineen on vuokrattu ja lunastettu pääasiassa marjanpoimijoiden majoitustoimintaan, marjojen ja luontaistuotteiden jalostukseen sekä normaaliin majoitustoimintaan marjanpoimintakauden ulkopuolella. Kun otetaan huomioon edellä todettu, Scandinavian Berry Oy:n kaupparekisterin mukainen toimiala, lunastussopimuksen koskeminen vain yhtä yritystä ja se, että paikallisen yrityksen tukeminen voi vaikeuttaa muiden alan toimijoiden sijoittautumista alueelle, ei asiassa ole arvioitavissa, että kysymys olisi puhtaasti paikallisesta vaikutuksesta eivätkä kilpailu- ja kauppavaikutusta koskevat edellytykset saattaisi täyttyä.

SEUT 107 ja 108 artiklan soveltamisesta vähämerkitykselliseen tukeen annetussa komission asetuksessa (EU) N:o 1407/2013 yksilöityjä menettelyjä ei ole noudatettu. Mahdollisen tuen ilmoitusvelvollisuutta ei siten voida sulkea pois myöskään kyseisellä perusteella.

Hallinto-oikeuden päätöksestä käyvät hallintolainkäyttölain 53 §:ssä tarkoitetulla tavalla ilmi ne seikat ja selvitykset, jotka ovat vaikuttaneet ratkaisuun, ja se, millä oikeudellisella perusteella ratkaisuun on päädytty.

Tämän vuoksi ja kun muutoin otetaan huomioon edellä ilmenevät hallinto-oikeuden päätöksen perustelut ja siinä mainitut oikeusohjeet sekä korkeimmassa hallinto-oikeudessa esitetyt vaatimukset ja asiassa saatu selvitys, hallinto-oikeuden päätöksen lopputuloksen muuttamiseen ei ole perusteita.

Asian ovat ratkaisseet oikeusneuvokset Niilo Jääskinen, Eija Siitari, Alice Guimaraes-Purokoski, Outi Suviranta ja Maarit Lindroos. Asian esittelijä Hannamaria Nurminen.