KHO:2014:54

Yhdyskuntalautakunta oli hyväksynyt yhtä tonttia koskevan asemakaavan muutoksen, jolla yksi tontti oli jaettu kahdeksi tontiksi. Samassa korttelissa oli useita tontteja, jotka vastasivat pinta-alaltaan asemakaavamuutoksen kohteena ollutta tonttia.

Vain yhtä tonttia koskeneen kaavamuutoksen puitteissa ei ollut mahdollista varmistua siitä, että näillä muilla tonteilla olisi myöhemmin mahdollista sallia vastaava täydennysrakentaminen ja laatia sen mukainen kokonaisasemakaava maanomistajien yhdenvertaisen kohtelun vaatimukset täyttäväksi. Vuonna 1988 kaavoituksen tueksi täydennysrakentamismahdollisuuksien näkökulmasta laadittu selvitys ei itsessään ollut sellainen oikeusvaikutteinen yleispiirteinen suunnitelma, jonka tuella kaavan muuttaminen vain yhden korttelin osalta olisi ollut mahdollista. Kaava-aineiston perusteella ei siten ollut mahdollista arvioida, täyttikö asemakaava maankäyttö- ja rakennuslain 54 §:ssä tarkoitetut sisältövaatimukset. Tämän vuoksi hallinto-oikeuden ja yhdyskuntalautakunnan päätökset kumottiin selvitysten puutteellisuutta koskeneella valitusperusteella.

Maankäyttö ja rakennuslaki 9 §

Päätös, josta valitetaan

Hämeenlinnan hallinto-oikeus 8.6.2012 nro 12/0310/2

Asian aikaisempi käsittely

Tampereen yhdyskuntalautakunta on 15.2.2011 (§ 54) hyväksynyt asemakaavan muutoksen, jolla jaetaan 1 827 m²:n suuruinen Tampereen kaupungin Ruotulan kaupunginosan korttelin 4863 tontti 8 tonteiksi 23 ja 24. Samalla on hyväksytty sitova tonttijako.

Hallinto-oikeuden ratkaisu

Hämeenlinnan hallinto-oikeus on valituksenalaisella päätöksellään hylännyt A:n valituksen yhdyskuntalautakunnan päätöksestä.

Hallinto-oikeus on perustellut päätöstään muun ohella seuraavasti:

---

Sovellettavat oikeusohjeet

Maankäyttö- ja rakennuslain 9 §:n mukaan kaavan tulee perustua riittäviin tutkimuksiin ja selvityksiin. Kaavaa laadittaessa on tarpeellisessa määrin selvitettävä suunnitelman ja tarkasteltavien vaihtoehtojen toteuttamisen ympäristövaikutukset, mukaan lukien yhdyskuntataloudelliset, sosiaaliset, kulttuuriset ja muut vaikutukset. Selvitykset on tehtävä koko siltä alueelta, jolla kaavalla voidaan arvioida olevan olennaisia vaikutuksia.

Maankäyttö- ja rakennuslain 54 §:n 2 momentin mukaan asemakaava on laadittava siten, että luodaan edellytykset terveelliselle, turvalliselle ja viihtyisälle elinympäristölle, palvelujen alueelliselle saatavuudelle ja liikenteen järjestämiselle. Rakennettua ympäristöä ja luonnonympäristöä tulee vaalia eikä niihin liittyviä erityisiä arvoja saa hävittää. Kaavoitettavalla alueella tai sen lähiympäristössä on oltava riittävästi puistoja tai muita lähivirkistykseen soveltuvia alueita.

Maankäyttö- ja rakennuslain 54 §:n 3 momentin mukaan asemakaavalla ei saa aiheuttaa kenenkään elinympäristön laadun sellaista merkityksellistä heikkenemistä, joka ei ole perusteltua asemakaavan tarkoitus huomioon ottaen. Asemakaavalla ei myöskään saa asettaa maanomistajalle tai muulle oikeuden haltijalle sellaista kohtuutonta rajoitusta tai aiheuttaa sellaista kohtuutonta haittaa, joka kaavalle asetettavia tavoitteita tai vaatimuksia syrjäyttämättä voidaan välttää.

Maankäyttö- ja rakennuslain 57 §:n 2 momentin mukaan jos jotakin aluetta tai rakennusta on maiseman, luonnonarvojen, rakennetun ympäristön, kulttuurihistoriallisten arvojen tai muiden erityisten ympäristö³arvojen vuoksi suojeltava, asemakaavassa voidaan antaa sitä koskevia tarpeellisia määräyksiä (suojelumääräykset). Suojelumääräysten tulee olla maanomistajalle kohtuullisia.

Maankäyttö- ja rakennuslain 60 §:n 1 momentin mukaan kunnan tulee seurata asemakaavojen ajanmukaisuutta ja tarvittaessa ryhtyä toimen³piteisiin vanhentuneiden asemakaavojen uudistamiseksi.

Kaavamuutoksen sisällöstä saatu selvitys

Alueella on voimassa 19.1.1950 vahvistettu asemakaava numero 140, jossa suunnittelualue on osoitettu asunto- tai liikerakennusten korttelialueeksi. Asemakaavamuutoksella jaetaan 1 827 m²:n suuruinen Tampereen kaupungin Ruotulan kaupunginosassa sijaitseva tontti numero 4863-8 kahdeksi pientalotontiksi. Tontti jaetaan tonteiksi nro 4863-23 ja 24. Tonttijako laaditaan sitovana ja kaavan yhteydessä. Muodostuvista pientalotonteista toinen sijoittuu Yli-Huikkaantien varteen ja toinen niin sanottu kirvesvarsitontti korttelin sisäosaan.

Kaavaselostus sisältää arvioita kaavan vaikutuksista ihmisten elinympäristöön, kaupunkikuvaan ja rakennettuun ympäristöön.

Asemakaavassa on annettu määräyksiä uudisrakennusten ulkoasusta ja sijoittamisesta tontilla. Jaettavalla tontilla (4863-8) sijaitsevaa rakennusta koskevat seuraavat kaavamääräykset:

"Alueen perinteen kannalta edustava rakennus (sr-46). Rakennuksessa suoritettavissa korjaus- ja muutostöissä on otettava huomioon ulkoasun ominaispiirteet ja kaupunkikuvalliset vaatimukset. Mikäli rakennus korvataan uudisrakennuksella, tulee suunnittelussa kiinnittää erityistä huomiota rakennuksen sopeutumiseen ympäristöönsä.

Rakennusala ennen merkinnän osoittamaa vuosilukua (vr-1/2009) valmistunutta rakennusta varten. Jos olemassa oleva rakennus puretaan, ei uudisrakennusta saa sijoittaa tälle rakennusalalle."

Kaavaselostuksessa on täsmennetty, että kaavan mukainen sr-46 -merkintä toteaa rakennuksen arvot ja turvaa tämän rakennuksen ominaispiirteiden säilymisen korjaus- ja muutostöitä tehtäessä. Määräys ei kuitenkaan estä rakennuksen purkamista. Edelleen kaavaselostuksessa on todettu, että jälleenrakennuskauden rakennustavan esimerkkejä on säilynyt Tampereella kohtuullisen runsaasti. Esimerkiksi kaava-alueen eteläpuolella Suopuistikon ympärillä on kohtalaisen yhtenäinen jälleenrakennuskauden talojen ympäristö. Nyt kysymyksessä oleva kaava-alue on kuitenkin jo hieman eriytynyt tästä alueesta.

Kaavaselostuksen mukaan Ruotulan kaupunginosan rakennuskanta on suureksi osaksi 1950-luvun jälleenrakennuskaudelta. Alueen rakennuskanta on säilynyt kohtalaisen yhtenäisenä. Suunnittelualueen kortteli nro 4863 on säilyttänyt hyvin 1950-luvun yhtenäisen ilmeensä, talot ovat puolitoistakerroksisia ja harjakattoisia. Yli-Huikkaantien länsipuolella on muutama 1970-luvun yksikerroksinen ja tasakattoinen rakennus. Julkisivumateriaaleina lähiympäristön rakennuksissa on käytetty puuta ja rappausta sekä 1970-luvun talojen osalta tiiltä. Tontilla numero 4863-8 on vuonna 1955 rakennettu puolitoistakerroksinen puuverhoiltu asuin³rakennus. Tontilla kasvaa runsaasti isoja lehti- ja havupuita.

Pirkanmaan maakuntamuseon edustajat sekä kaavamuutoksenhakija ovat tehneet yhteisen katselmuksen tontilla sijaitsevassa vanhassa rakennuksessa. Museon perinnerakennusmestarin mukaan rakennus ei ole hyväkuntoinen, mutta ei myöskään huonokuntoinen, purkukuntoinen tai mitenkään korjauskelvoton.

Pirkanmaan maakuntamuseo on 28.4.2010 antamassaan lausunnossa todennut, että museolla ei ole ollut huomautettavaa tontin jakamisesta olettaen, että tontilla nykyisin sijaitseva asuinrakennus säilytetään ja huomioidaan täydennysrakentamisessa. Kaavamääräykset eivät turvaa Yli-Huikkaantie 66:n hyvin säilyneen ja korjauskelpoisen 1950-luvun rakennuksen säilymistä. Kaupunginosan syntyvaiheisiin liittyvä rakennus olisi historiallisen kertovuutensa ansiosta huomattavasti arvokkaampi osa ympäristöään verrattuna samaan henkeen rakennettuun uudisrakennukseen. Maakuntamuseo suosittelee, että Tampereen kaupunki tulevaisuudessa laatisi koko kaupungin kattavan aluetasoisen inventoinnin jälleenrakennuskauden rakennetuista ympäristöistä. Maakuntamuseon 13.9.2010 päivätyn lausunnon mukaan kaava mahdollistaa kulttuurihistoriallisten arvojen tuhoamisen tavalla, joka ei ole maankäyttö- ja rakennuslain 54 §:n mukaista.

Yhdyskuntalautakunnan kokouspöytäkirjan selosteen mukaan kaupungin kaavoituksesta vastaavien ja maakuntamuseon sekä rakennusvalvonnan kesken käytiin neuvottelu 1.12.2010 jälleenrakennuskauden rakennusten inventointitarpeesta, jossa yhteydessä todettiin, että yksittäiselle jälleenrakennuskauden talolle ei voida merkitä (purkamisen estävää) suojelumääräystä ja että inventointiin tarvitaan isompi alue. Kaavoituksesta vastaavan näkemyksen mukaan rakennuksen määrääminen suojeltavaksi sellaisella merkinnällä, joka ei salli uudisrakentamista, aiheuttaa maankäyttö- ja rakennuslain 54 §:n 3 momentissa mainittua kohtuutonta haittaa maanomistajalle, joka kaavalle asetettavia tavoitteita tai vaatimuksia syrjäyttämättä voidaan välttää.

Suunnittelualueella voimassa olevan Tampereen kantakaupungin yleiskaavan kaavaselostuksessa on muun muassa todettu, että Tampereen kaupunginvaltuuston (10.11.1994) hyväksymänä suunnittelun päämääränä on kaupunkirakenteen täydentäminen ja tiivistäminen säilyttäen kantakaupungin puistomainen ja viihtyisä ympäristö.

Muun muassa Ruotulaa koskevassa Alueraportti 1988 -nimisessä selvityksessä on tutkittu lisä- ja täydennysrakennusten sijoittamisen ja tonttien jakamisen mahdollisuuksia. Nyt kysymyksessä oleva tontti 4863-8 sisältyy selvityksen perusteella laadittuun luetteloon tapauksista, joissa tonttijako tai täydennysrakentaminen voitaisiin toteuttaa.

Hallinto-oikeuden johtopäätökset

Asemakaavan ajanmukaisuus, kaava-alueen koko ja selvitysten riittävyys

Kysymyksessä olevalle alueelle aikaisemmin vahvistettu asemakaava on toteutunut merkittäviltä osiltaan kaavan mukaisesti. Asemakaava ei ole maankäyttö- ja rakennuslain 60 §:n tarkoittamalla tavalla vanhentunut yksinomaan sen vuoksi, että se on vahvistettu vuonna 1950.

Tonttien koot ja muodot kysymyksessä olevalla alueella poikkeavat paljon toisistaan. Kun otetaan huomioon nyt esillä olevan asemakaavan muutoksen tarkoitus ja merkitys sekä kaavoitettavan alueen ympäristön toteutunut maankäyttö, niin tämä yhden tontin käsittävä asemakaavan muutosalue muodostaa tarkoituksenmukaisen kaavoituksellisen kokonaisuuden. Yhdyskuntalautakunnan päätös ei ole lainvastainen sillä valitusperusteella, että kaavan muutosta ei ole laadittu koko korttelin alueelle.

Kaavamuutoksen kaupunkikuvallisia vaikutuksia on selvitetty ja vaikutuksia arvioitu laajasti ja monipuolisesti. Kaava-asiakirjoihin sisältyvän selvityksen perusteella on mahdollista riittävästi arvioida maankäyttö- ja rakennuslain 54 §:n edellytysten täyttyminen.

Edellä kerrottu huomioon ottaen alueen rakennetun ympäristön arvoja selvitettäessä on otettu riittävästi huomioon kaavan tehtävä ja tarkoitus, aikaisemmin tehdyt selvitykset sekä muut selvitysten tarpeellisuuteen vaikuttavat seikat. Kaava perustuu mainituilta osin riittäviin tutkimuksiin ja selvityksiin siten, että selvitysten nojalla on ollut mahdollista arvioida suunnitelman toteuttamisen merkittävät välittömät ja välilliset vaikutukset muun ohella rakennettuun ympäristöön. Kaavapäätös ei ole tältä osin selvitysten riittämättömyyden vuoksi lainvastainen.

Kaavaa laadittaessa on huomioitu paitsi kysymyksessä olevaa kaava-aluetta koskevat selvitykset, myös aikaisemmin tehtyjä useaa kaupunginosaa koskevia selvityksiä. Kaava ei ole lainvastainen pelkästään sen vuoksi, että museovirasto on lausunnossaan suositellut laajemman alueen käsittävän rakennusinventoinnin laatimista.

Tontin jakaminen ja rakennuksen suojeluarvo

Tampereen kaupungin tavoitteena on tiivistää olemassa olevaa kaupunkirakennetta. Nyt kysymyksessä oleva asuinalue ei ole säilynyt täysin alkuperäisessä muodossaan eikä ole Tampereen kaupungin alueella ainutlaatuinen. Kun vielä otetaan huomioon se, että kaavan mahdollistama uudisrakentaminen sijoittuu korttelin sisäosiin, kysymyksessä olevan tontin jakaminen ei tehtyjen selvitysten mukaan merkitse rakennettuun ympäristöön liittyvien erityisten arvojen hävittämistä. Kaavamääräyksillä voidaan riittävästi turvata alueen ominaispiirteiden säilyminen.

Yhdyskuntalautakunnan hyväksymää lainmukaista asemakaavan muutosta ei voida kumota sillä perusteella, että toisenlaiset tonttijakoratkaisut olisivat valittajan käsityksen mukaan alueella suunnittelullisesti tarkoituksenmukaisempia.

Alueella olevien tonttien erilaisista muodoista ja koosta saatu selvitys huomioon ottaen valituksenalainen asemakaavamuutos ei ole vastoin maanomistajien tasapuolista kohtelua.

Jaettavalla tontilla sijaitseva rakennus edustaa aikakautensa tyypillistä rakentamista. Rakennus ei kuitenkaan ole ainutlaatuinen tai muutoin erityisen merkittävä eikä sitä mainita alueelta tehdyissä selvityksissä. Samalla alueella on jo voinut rakentaa tyylillisesti erilaisia rakennuksia eikä alueen muihin rakennuksiin kohdistu suojeluvelvoitetta. Kaavan muutoksen sisältämillä kaavamääräyksillä on riittävässä määrin huolehdittu siitä, että korttelin kadunvarren kaupunkikuva ei heikkene. Rakennuksen määrääminen suojeltavaksi sellaisella merkinnällä, joka ei salli uudisrakentamista, olisi näissä olosuhteissa vastoin maanomistajien tasapuolisen kohtelun periaatetta ja aiheuttaisi lisäksi maankäyttö- ja rakennuslain 54 §:n 3 momentissa tarkoitettua kohtuutonta haittaa maanomistajalle.

Oikeudenkäyntikulut

Asian näin päättyessä A:lle ei tule korvausta oikeudenkäyntikuluistaan.

Sovelletut oikeusohjeet

Kuntalaki 90 §

Maankäyttö- ja rakennuslaki 9 §, 42 § 1 momentti, 54 § 1–3 momentti, 57 §, 60 §, 62 §, 63 §, 65 §, 78 §, 79 § ja 204 §

Maankäyttö- ja rakennusasetus 24 §, 25 §, 27 §, 30 § ja 39 §

Hallintolainkäyttölaki 74 §

Asian ovat ratkaisseet hallinto-oikeuden jäsenet Heikki Jukarainen, Paula Pihlava ja Elina Tanskanen, joka on myös esitellyt asian.

Käsittely korkeimmassa hallinto-oikeudessa

A on valituksessaan vaatinut, että hallinto-oikeuden ja yhdyskuntalautakunnan päätökset kumotaan. Tampereen kaupunki on velvoitettava korvaamaan A:n oikeudenkäyntikulut.

A on perustellut vaatimuksiaan muun ohella seuraavasti:

Asemakaava sijaitsee korttelissa, joka on yksi Tampereen parhaiten jälleenrakennuskauden ilmeen ja luonteen säilyttäneitä kortteleita. Korttelin liki kaikki rakennukset pohjautuvat alueen omiin tyyppipiirustuksiin Huikas I, II ja III. Alueen tontit ovat isokokoisia ja erityisesti korttelin 4863 rakennukset pohjoispäässään sijoittuvat tien varteen, jättäen korttelin sisäosan avoimeksi, puistomaiseksi tilaksi. Maakuntamuseo on lausunnossaan todennut, että rakennusten sijoittelu ja tonttien väljyys vaikuttavat keskeisesti siihen, että alueella on säilynyt hyvin jälleenrakennuskauden omakotialueiden kaavoitustyyli ja henki.

Korttelin voimassaoleva asemakaava on pääosin 1950-luvun alusta. Kantakaupungin uudemmassa yleiskaavassa ei mainita jälleenrakennuskauden alueita, jolloin on tulkittu, että aiempi vuoden 1988 yleiskaava on voimassa näiltä osin ohjeena. Alueelle on laadittu alueraportti 1988 Uusikylä, Ruotula, Huikas, Takahuhti, Pappila (Tampereen kaupungin kaavoitusviraston julkaisu 1a/1990).

Alue on säilynyt yhtenäisenä. Kyseisen korttelin 19 tontilla on 15 alkuperäistä rintamamiestaloa. Yhtään rintamamiestaloa ei korttelista ole vielä purettu. Nyt yksittäin tehtävät tonttijaot ja vanhojen rakennusten purkaminen uhkaa alueen arvoa ja maanomistajat tulevat kohdelluksi epätasa-arvoisesti. Maakuntamuseo on tätä kaavaa koskevissa lausunnoissaan todennut: "Ongelmallisinta on, että erittäin merkittävällä tavalla kaupungin kehitykseen vaikuttaneita jälleenrakennuskauden alueita kaavoitetaan Tampereella tontti kerrallaan, vailla näkemystä ilmiön ja alueiden kokonaistilanteesta." Maakuntamuseo on suositellut, että kaupunki laatisi koko kaupungin kattavan aluetasoisen inventoinnin jälleenrakennuskauden rakennetuista ympäristöistä.

Kaavamuutos sallii vanhan rakennuksen purkamisen. Alueen luonne ja arvo muodostuvat kuitenkin myös tonttien väljyydestä, maltillisesta rakennusoikeudesta ja rakennetun ympäristön samankaltaisuudesta. Nyt tonttijaon seurauksena tontilla olevaa rakennusoikeutta on tarkoitus kasvattaa 48 prosenttia. Muutos tuo vanhalle asuma-alueelle uusien asuma-alueiden tehokkuuden ja kaavoitustyylin vailla suunnitelmallista kokonaisuutta. Vaikka kaava-alueessa on kyse yhden tontin jakamisesta, on sillä kyseisessä korttelissa maanomistajien tasapuolisen kohtelun vaatimuksen kautta laajemmat vaikutukset, sillä vastaavassa tilanteessa on useita tontteja. Tämän yksittäistä tonttia koskevan kaavamuutoksen seurauksena päätetään käytännössä koko korttelin tulevaisuudesta. Maanomistajien tasapuolisen kohtelun vaatimuksesta seuraa, että myös muilla maanomistajilla tulee olla mahdollisuus vastaaviin muutoksiin. Kaavassa muutosten vaikutuksia on kuitenkin tarkasteltu lähinnä yhtä tonttia koskevina. Laajempaa, tuoretta inventointia ei ole olemassa. Nyt yhtä tonttia koskien, vanhalle arvokkaalle alueelle sovelletaan uusien omakotialueiden tehokkuutta ja rakentamistyyliä, ilman, että vaikutuksia olisi suunnittelullisesti analysoitu laajemmalla alueella tai rakennusoikeuden määrää tarkasteltu samassa asemassa olevien naapureiden kesken.

Nyt valituksen kohteena olevassa kaavassa ollaan jakamassa yhtä tonttia niin sanotun kirvesvarsimallin tontiksi, jossa uusi rakennuspaikka muodostuisi tontin perälle. Samalla tontin rakennusoikeutta nostettaisiin 310 m²:stä 460 m²:iin. Rakennustehokkuus nousisi 0,17:stä 0,25:een. Tontin tämänhetkinen rakennettu tehokkuus on vain 0,09. Samankaltaisia pitkänomaisia tontteja naapurustossa on kolme muuta, jotka samoin perustein voitaisiin jakaa kahdeksi tontiksi ja rakennusoikeutta lisätä. Näillä tonteilla tällä hetkellä yleisesti käytetty rakennustehokkuus on noin 0,1.

Kyseinen kortteli on kaavoitettu omakotialueeksi 1950-luvulla. Tontit ovat valtaosin isoja ja useimmilla tonteilla vain osa rakennusoikeudesta on käytetty. Alueraportti vuodelta 1988, jossa on tarkasteltu viiden lähikaupunginosan jälleenrakennuskauden alueen suojeluarvoa ja maankäyttöä, on nostanut Yli- ja Ali-Huikkaantien varret luokkaan "jälleenrakennuskauden alue, jolla suojeluarvoja, alueen ominaispiirteet on säilytettävä." Kyseisen korttelin kohdalta erityisesti mainitaan korttelin täydennysrakentamisesta "koska korttelin rakennuskanta on verrattain yhtenäinen ja tonttien koot vaihtelevat, täydennysrakentaminen tulisi toteuttaa vain koko korttelille laadittavan asemakaavamuutoksen kautta."

Alueraportissa on selkeästi todettu alueen sisältävän suojeluarvoja, eikä selvityksissä ole konkreettisesti osoitettu, että alueen arvo olisi merkittävällä tavalla jo tehdyn lisärakentamisen seurauksena laskenut. Maakuntamuseo on todennut, että alueella on säilynyt hyvin jälleenrakennuskauden omakotialueiden kaavoitustyyli ja henki ja toteaa, että kaava on maankäyttö- ja rakennuslain 54 §:n 2 momentin vastainen.

Tampereelta puuttuu kattava aluetasoinen inventointi jälleenrakennuskauden rakennetuista ympäristöistä, jonka perusteella voitaisiin tarkemmin arvottaa kyseinen alue. Tämän hetkisellä selvitystiedolla ei voi tehdä lopullisia johtopäätöksiä alueen suojeluarvosta ja selvitykset eivät ole riittäviä maankäyttö- ja rakennuslain 9 §:n mukaisesti, eikä asemakaavasta voida todeta täyttääkö se maankäyttö- ja rakennuslain 54 §:n 2 momentin vaatimukset.

Vaikka kaavan kohteena on tällä erää vain yksi tontti, on sillä maanomistajien yhdenvertaisuuden vuoksi paljon laajemmat vaikutukset. Käytännössä uusi rakennustehokkuus ja vanhojen rakennusten purkaminen muuttaa koko korttelin luonteen ja tuhoaa korttelin jälleenrakennuskauden piirteet. Pelkillä kaavamääräyksillä, jotka ohjaavat julkisivupintoja ja rakennusten ominaispiirteitä, ei alueen luonteen säilymistä voida taata, kun rakennustehokkuus nostetaan uusien asuinalueiden tasolle. Kaavoittamalla kokonaisuutena voidaan suunnittelullisesti tarkastella rakentuvaa ympäristöä laajemmin. Tuolloin voidaan arvioida myös rakennusten purkamisen vaikutus rakennettuun ympäristöön.

Koska kyse on viranomaisen virheellisestä päätöksestä, on kaupunki velvoitettava korvaamaan kohtuulliset oikeudenkäyntikulut.

Tampereen kaupunginhallitus on antanut selityksen, jossa se on viitannut asiassa aikaisemmin esittämäänsä ja esittänyt lisäksi muun ohella seuraavaa:

Yhdyskuntalautakunnan päätös ei ole lainvastainen. Asemakaavan muutosalue muodostaa tarkoituksenmukaisen kaavoituksellisen kokonaisuuden. Alueraportissa vuodelta 1988 on muun ohella tutkittu täydennysrakentamisen mahdollisuuksia ja nyt puheena oleva tontti on mainittu mahdollisena jaettavana tonttina. Korttelissa on jo aiemmin suoritettu tonttijakoja.

A on antanut vastaselityksen.

B:lle ja C:lle on lähetetty asemakaavan muutoksen kohteena olevan tontin omistajina tiedoksi A:n valitus, Tampereen kaupungin selitys ja A:n vastaselitys.

Korkeimman hallinto-oikeuden ratkaisu

1. Korkein hallinto-oikeus oikaisee hallinto-oikeuden päätökseen liitetyn muutoksenhakuohjauksen kuulumaan siten, että valituksen tekeminen korkeimpaan hallinto-oikeuteen edellyttää valituslupaa.

2. Korkein hallinto-oikeus myöntää valitusluvan ja tutkii asian. Hämeenlinnan hallinto-oikeuden ja Tampereen yhdyskuntalautakunnan päätökset kumotaan selvitysten puutteellisuutta koskevalla valitusperusteella.

3. A:n oikeudenkäyntikulujen korvaamista koskeva vaatimus hylätään.

Perustelut

1. Muutoksenhakuohjauksen oikaisu

Maankäyttö- ja rakennuslain 188 §:n 5 momentin mukaan hallinto-oikeuden päätökseen, joka koskee oikeusvaikutteisen yleiskaavan alueella olevaa asemakaavaa ja jolla valitus on jätetty tutkimatta tai jolla ei ole muutettu valituksen kohteena ollutta viranomaisen päätöstä siltä osalta, johon valitus kohdistuu, saa hakea muutosta valittamalla vain, jos korkein hallinto-oikeus myöntää valitusluvan.

Hallinto-oikeus on hylännyt A:n valituksen. Asiakirjoista saatavan selvityksen mukaan asemakaava-alue sijaitsee ympäristöministeriön 12.12.2000 vahvistamassa Tampereen kantakaupungin yleiskaavassa pientalovaltaiseksi asuinalueeksi (AP) varatulla alueella. Tämän vuoksi hallinto-oikeuden päätöksen muutoksenhakuohjaus on korjattava sellaiseksi, että valittaminen hallinto-oikeuden päätöksestä korkeimpaan hallinto-oikeuteen edellyttää valituslupaa, ja asia on käsiteltävä valituslupahakemuksena.

2. Valtuuston päätöksen lainmukaisuus

2.1 Sovellettavat oikeusohjeet

Maankäyttö- ja rakennusasetuksen 1 §:n 1 momentin mukaan maankäyttö- ja rakennuslain 9 §:ssä tarkoitettuja kaavan vaikutuksia selvitettäessä otetaan huomioon kaavan tehtävä ja tarkoitus, aikaisemmin tehdyt selvitykset sekä muut selvitysten tarpeellisuuteen vaikuttavat seikat. Selvitysten on annettava riittävät tiedot, jotta voidaan arvioida suunnitelman toteuttamisen merkittävät välittömät ja välilliset vaikutukset muun ohella kaupunkikuvaan, maisemaan, kulttuuriperintöön ja rakennettuun ympäristöön.

2.2 Laaditut selvitykset ja kaavan sisältö

Täydennysrakentamista ja alueen rakennetun ympäristön arvoja koskevat selvitykset

Tampereen kaupungin kaavoitusviraston raportissa 1/1990 "Alueraportti 1988" on selvitetty täydennysrakentamisen mahdollisuuksia Uusikylän, Ruotulan, Huikkaan, Takahuhdin ja Pappilan alueilla. Arkkitehtitoimisto Elmar Badermannin laatimassa selvityksessä on tutkittu etenkin lisä- ja täydennysrakennusten sijoittumisen ja tonttien jakamisen mahdollisuudet. Selvityksen liitteessä 15 a nyt esillä olevaan kortteliin on esitetty viidelle tontille toista rakennusta tonttien takaosaan. Täydennyskaavoitusta ei ole pidetty tarpeellisena.

Pirkanmaan maakuntamuseo on 19.11.2009 antamassaan lausunnossa viitannut kaavamuutoksen kohteena olevaa tonttia koskevassa rakennuslupa-asiassa vuonna 2007 antamaansa lausuntoon. Lausunnossaan museo on tuolloin todennut, että jälleenrakennuskauden miljöö on Yli-Huikkaantien varressa säilynyt monin kohdin, myös siinä korttelissa, jossa tontti sijaitsee. Tontin on todettu säilyttäneen ulkoiset piirteensä lähes alkuperäisinä ja olevan varsin hyvä oman aikakautensa rakennustavan esimerkki. Rakennusluvan myöntämistä ei tuolloin ole puollettu. Maakuntamuseon marraskuussa 2009 suorittama maastokatselmus ei ole antanut aihetta aiemman kannan muuttamiseen. Valmisteltavassa kaavassa tulee selkeästi ilmaista nykyisen rakennuksen arvot ja rakennuksen ominaispiirteiden säilyminen tulee turvata riittävin suojelumääräyksin. Yli-Huikkaantien pohjoispäässä on 1950-luvun rakennuskannan lomassa joitakin 1970–1980 lukujen rakennuksia, mutta tontteja ei ole juurikaan jaettu. Rakennusten sijoittelu ja tonttien väljyys vaikuttavat keskeisesti siihen, että alueella on uudisrakentamisesta huolimatta säilynyt jälleenrakennuskauden omakotialueiden kaavoitustyyli ja -henki. Yli-Huikkaantie 66:n nykyiselle tontille on kuitenkin mahdollista kaavoittaa toinenkin asuinrakennus, mikäli sen sijoitteluun ja mittakaavaan suhteessa tontin nykyiseen rakennukseen ja ympäröivään alueeseen kiinnitetään erityistä huomiota asemakaavaa ja rakennustapaohjeita laadittaessa.

Maakuntamuseo on 28.4.2010 antamassaan lausunnossa kiinnittänyt huomiota siihen, ettei kaava turvaa tontilla olevan vanhan rakennuksen säilymistä. Museo on todennut, että mikäli säilyttämisen arvoisiksi katsottujen kokonaisuuksien reuna-alueiden muutoksiin ei kiinnitetä huomiota, arvokkaiden alueiden kehitys on hallitsematonta. Perimmäinen ongelma näissä kysymyksissä on usein se, että alueita kaavoitetaan tontti kerrallaan vailla kokonaisnäkemystä tiettyjen ilmiöiden ja alueiden kokonaistilanteesta. Museo on suositellut, että kaupunki tulevaisuudessa laatisi koko kaupungin kattavan aluetasoisen inventoinnin jälleenrakennuskauden rakennetuista ympäristöistä, jonka yhteydessä määriteltäisiin eri alueiden rajaukset, arvot ja kehitysmahdollisuudet. Museo on todennut, ettei kaava turvaa kiinteistön arvoja, eikä ole maankäyttö- ja rakennuslain 54 §:n mukainen.

Alueella voimassa oleva asemakaava ja asemakaavan muutos

Alueella, jota asemakaavan muutos koskee, on voimassa 19.1.1950 vahvistettu asemakaava numero 140, jossa alue on varattu asunto- tai liikerakennusten korttelialueeksi. Asemakaavan muutoksella 1 827 m²:n suuruinen korttelin 4863 tontti 8 jaetaan kahdeksi pientalotontiksi. Muodostuvista pientalotonteista Yli-Huikkaantien varteen jäävä tontti on jo rakennettu. Toinen tontti on rakentamaton ja se sijaitsee korttelin sisäosassa.

Asemakaavassa on annettu määräyksiä uudisrakennusten ulkoasusta ja sijoittamisesta tontilla. Jaettavalla tontilla (4863-8) sijaitsevaa rakennusta koskevat seuraavat asemakaavamääräykset:

Rakennusala ennen merkinnän osoittamaa vuosilukua (vr-1/2009) valmistunutta rakennusta varten. Jos olemassa oleva rakennus puretaan, ei uudisrakennusta saa sijoittaa tälle rakennusalalle."

2.3 Oikeudellinen arviointi ja lopputulos

Asiakirjoissa olevan selvityksen perusteella Ruotulan kaupunginosan kaavamuutoksen kohteena olevaa osaa voidaan pitää edustavana esimerkkinä 1950-luvun jälleenrakentamiskauden rakennetuista ympäristöistä. Asiakirjoissa ei ole laaja-alaisempaa selvitystä Tampereen säilyneistä jälleenrakennuskauden ympäristöistä. Kaavamuutoksen perustana on ollut lähinnä vuonna 1988 laadittu selvitys, jonka tarkoituksena on ollut selvittää täydennysrakentamisen mahdollisuuksia muun ohella Ruotulan kaupunginosan alueella. Mainitussa selvityksessä on tutkittu alueen rakennuskantaa ja mainittu hyvin säilyneet alueet, joilla on vain selvityksessä vanhaksi luokiteltua ennen vuotta 1960 valmistunutta rakennuskantaa. Lisäksi on lueteltu vuonna 1985 laaditussa selvityksessä mainitut suojelukohteet. Esillä oleva Ruotulan kaupunginosan kortteli 4863 kuuluu niihin harvoihin kortteleihin, joissa täydennysrakentamista on pidetty mahdollisena ilman tarkempia selvityksiä. Selvityksen mukaan tyylin säilyminen yhtenäisenä edellyttää kuitenkin uuden ja vanhan rakennuksen rakennustyylien yhtenäisyyttä.

Kaavamuutos koskee vain yhtä tonttia ja sillä mahdollistetaan edellä mainitussa vuoden 1988 selvityksessä tarkoitettu täydennysrakentaminen tällä tontilla. Kortteli 4863 käsittää useita pinta-alaltaan kaavamuutoksen kohteena olevaa tonttia vastaavia tontteja. Vain yhtä tonttia koskevan kaavamuutoksen puitteissa ei ole mahdollista varmistua siitä, että näillä tonteilla on myöhemmin mahdollista sallia vastaava täydennysrakentaminen ja laatia kokonaisasemakaava näin maanomistajien yhdenvertaisen kohtelun vaatimukset täyttäväksi. Vuonna 1988 kaavoituksen tueksi täydennysrakentamismahdollisuuksien näkökulmasta laadittu oikeusvaikutukseton selvitys ei itsessään ole sellainen yleispiirteinen suunnitelma, jonka tuella kaavan muuttaminen vain yhden korttelin osalta olisi mahdollista.

Edellä lausutuin perustein kaavan perustana olevien selvitysten perusteella ei ole mahdollista arvioida, täyttääkö asemakaava maankäyttö- ja rakennuslain 54 §:ssä tarkoitetut kaavan sisältövaatimukset. Tämän vuoksi hallinto-oikeuden ja yhdyskuntalautakunnan päätökset on kumottava selvitysten puutteellisuutta koskevalla valitusperusteella. Kun otetaan huomioon, että muihin A:n täällä esittämiin, pääosin kaavan sisältövaatimuksia koskeviin, valitusperusteisiin ei ole mahdollista ottaa kantaa ilman asianomaista selvitystä, korkein hallinto-oikeus ei lausu muista A:n esittämistä valitusperusteista.

3. Oikeudenkäyntikulut

Hallintolainkäyttölain 74 §:n 1 momentin mukaan asianosainen on velvollinen korvaamaan toisen asianosaisen oikeudenkäyntikulut kokonaan tai osaksi, jos erityisesti asiassa annettu ratkaisu huomioon ottaen on kohtuutonta, että asianosainen joutuu pitämään oikeudenkäyntikulunsa vahinkonaan. Mitä asianosaisesta on säädetty, voidaan soveltaa myös päätöksen tehneeseen hallintoviranomaiseen. Harkittaessa julkisen asianosaisen korvausvelvollisuutta on pykälän 2 momentin mukaan otettava erityisesti huomioon, onko oikeudenkäynti aiheutunut viranomaisen virheestä.

Koska oikeudenkäynnin ei ole katsottava johtuneen viranomaisen virheestä, on A:n vaatimus oikeudenkäyntikulujen korvattavaksi määräämisestä hylättävä.

Asian ovat ratkaisseet hallintoneuvokset Matti Pellonpää, Sakari Vanhala, Riitta Mutikainen, Hannu Ranta ja Mika Seppälä. Asian esittelijä Esa Hakkola.