KHO:2014:80

Rakennuslupa oli myönnetty kerrosalaltaan 571 neliömetrin suuruiselle 9 asuntoa käsittävälle ryhmäkodille. Samalle tontille oli aikaisemmin rakennettu kerrosalaltaan 658 neliömetrin suu³ruinen 12 asuntoa käsittävä vanhusten palvelutalo. Rakennuspaikka sijaitsi maankäyttö- ja rakennuslain 213 §:n 1 momentin nojalla asemakaavana voimassa olevassa 1.12.1992 vahvistetussa rakennuskaavassa osoitetulla rivitalojen ja muiden kytkettyjen asuinrakennusten korttelialueella (AR). Asemakaavamääräysten mukaan merkintä (AR) tarkoitti rivitalojen ja muiden kytkettyjen asuinrakennusten korttelialuetta. Asemakaavassa oli tontin kohdalla merkintä e=0.3 so50%. Kaavamääräysten mukaan puolet rakennusoikeudesta saatiin käyttää sosiaalitointa palvelevien tiloja varten. Tämän katsottiin tarkoittavan sitä, että sosiaalitointa palvelevan rakentamisen osuus ei saanut ylittää 50 prosenttia rakennusten kokonaiskerrosalasta.

Rakennushankeilmoituksen mukaan ryhmäkodin huoneistoala oli yhteensä 508 neliömetriä, ja asuntotilojen pinta-ala yhteensä 232 neliömetriä. Asiakirjoista ilmeni, että sekä vanhustentalo että ryhmäko³ti kä³sittävät pääasiassa itsenäiseen asumiseen tarkoitettuja vuokra-asuntoja. Ryhmäkodin asukkaiden tueksi asuntoryhmän yhteyteen oli suunniteltu yhteis- ja palvelutiloja, joissa asumispalveluhenkilöstö oli paikalla ympärivuorokautisesti. Suunnitellussa hankkeessa oli siten osaksi kysymys sosiaalitointa palvelevasta rakentamisesta. Alueen asemakaavassa oli erikseen sallittu myös sosiaalitointa palvelevien tilojen rakentaminen. Kun otettiin myös huomioon selvitys tontille aikaisemmin rakennetun kerrosalaltaan 658 neliömetrin suu³ruisen vanhusten palvelutalon ja valituksenalaisen kerrosalaltaan 571 neliömetrin suuruisen ryhmäkodin asuintilojen laajuudesta ja asumisen itsenäisyydestä, rakennusten yhteenlaskettua kerrosalaa ei voitu niin suurelta osin laskea asemakaavamääräyksen tarkoittamaksi sosiaalitoimen tiloiksi, että asemakaavassa määrätystä 1 425 kerrosalaneliömetrin suuruisesta rakennusoikeudesta tulisi ryhmäkodin rakentamisen jälkeen käytetyksi yli puolet. Suunniteltu rakentaminen ei näin ollen ollut asemakaavan vastaista.

Maankäyttö- ja rakennuslaki 50 §, 58 § 1 momentti ja 138 § 1 momentti 1 kohta

Ks. myös KHO 2014:42 ja KHO 2014:43

Päätös, josta valitetaan

Rovaniemen hallinto-oikeus 13.2.2013 nro 13/0058/1

Asian aikaisempi käsittely

Tornion, Keminmaan ja Tervolan rakennustarkastaja on 13.7.2012 tekemällään päätöksellä (§ 69) myöntänyt asumispalvelusäätiö A:lle rakennusluvan yhdeksän asuntoa käsittävälle, kerrosalaltaan 571 neliömetrin suuruiselle ryhmäkodille sekä samana päivänä tekemällään päätöksellä (§ 70) rakennusluvan neljä asuntoa käsittävälle, kerrosalaltaan 196 neliömetrin suuruiselle rivitalolle Tervolan kirkonkylän asemakaavan korttelissa sijaitsevalla tontilla 1.

Tornion, Keminmaan ja Tervolan ympäristölautakunta on 21.8.2012 tekemällään päätöksellä (§ 94) hylännyt B:n ja C:n oikaisuvaatimuksen rakennustarkastajan päätöksistä.

B ja C ovat valittaneet ympäristölautakunnan päätöksestä Rovaniemen hallinto-oikeuteen ja valituksessaan vaatineet, että ympäristölautakunnan päätös kumotaan ja hankkeen sijoituspaikaksi valitaan jokin muu, tarkoitukseen paremmin sopiva paikka. Rakennuslupa on myönnetty tontille, joka on käyttötarkoitukseen selkeästi liian pieni. Asumisyksikkö tarvitsee rakennuspaikaksi alueen, jossa on tilaa toimia myös pihapiirissä rajanaapureita häiritsemättä. Palveluasunnot ja asumisyksikkö myös tarvitsevat todellisuudessa enemmän tilaa paikoitusalueelle. Asumisyksikkö tulee toteutuessaan aiheuttamaan ongelmia alueen omakotiasujille liian läheisen sijaintinsa vuoksi.

Ympäristölautakunta on antanut valituksen johdosta lausunnon.

Asumispalvelusäätiö A on antanut selityksen.

Asumispalvelusäätiö A on vuonna 1995 perustettu valtakunnallinen säätiö, jonka perustivat kolmetoista Suomen suurinta vammaisjärjestöä. Tavoitteena oli parantaa vammaisten mielenterveyskuntoutujien mahdollisuuksia asua itsenäisesti tavanomaisissa asuinympäristöissä.

Asumispalvelusäätiö A rakentaa Tervolaan 13 vuokra-asuntoa kehitysvammaisille. Asukkaiden asumisen tueksi asuntoryhmän yhteydessä on yhteis- ja palvelutiloja, joissa asumispalveluhenkilöstö on paikalla ympärivuorokautisesti. Tervolan kunta on varautunut tuottamaan asumispalvelut omana toimintanaan. Tarvittavat sosiaali- ja terveydenhuollon palvelut asukkaat saavat avohoidon palveluina.

Tervolan kunta on osoittanut kysymyksessä olevan rakennuspaikan, jonka valintaan on vaikuttanut palveluiden läheisyys ja asukkaiden mahdollisuus osallistua mahdollisimman itsenäisesti arkipäiväänsä liittyviin toimiin, muun muassa kauppa- ja asiointiasioidensa hoitamiseen. YK:n vammaissopimus korostaa, että vammaisilla on samat ihmisoikeudet ja perusvapaudet kuin muilla ihmisillä.

B ja C ovat antaneet vastaselityksen.

Hallinto-oikeuden ratkaisu

Rovaniemen hallinto-oikeus on valituksenalaisella päätöksellään, sikäli kuin nyt on kysymys, B:n ja C:n valituksesta ku³mon³nut ym³päristölautakunnan ja rakennustarkastajan päätökset ryhmäkodin rakentamista koskevilta osin.

Hallinto-oikeus on perustellut päätöstään valituksenalaiselta osalta seuraavasti:

Sovellettavat säännökset

Maankäyttö- ja rakennuslain 50 §:n mukaan alueiden käytön yksityiskohtaista järjestämistä, rakentamista ja kehittämistä varten laaditaan asemakaava, jonka tarkoituksena on osoittaa tarpeelliset alueet eri tarkoituksia varten ja ohjata rakentamista ja muuta maankäyttöä paikallisten olosuhteiden, kaupunki- ja maisemakuvan, hyvän rakentamistavan, olemassa olevan rakennuskannan käytön edistämisen ja kaavan muun ohjaustavoitteen edellyttämällä tavalla.

Lain 58 §:n 1 momentin mukaan rakennusta ei saa rakentaa vastoin asemakaavaa (rakentamisrajoitus). Muiden ympäristön muutostoimenpiteiden kohdalla asemakaava on otettava huomioon siten kuin jäljempänä säädetään.

Lain 138 §:n 1 momentin 1 kohdan mukaan rakennusluvan myöntämisen edellytyksenä asemakaava-alueella on, että rakennushanke on voimassa olevan asemakaavan mukainen.

Asian oikeudellinen arviointi

Valittajien mielestä kyseessä oleva rakennuspaikka ei ole rakennusten käyttötarkoitus huomioon ottaen sovelias suunnitellun hankkeen toteuttamiseksi.

Kysymyksessä oleva rakennuspaikka sijaitsee asemakaava-alueella ja se on asemakaavassa osoitettu rivitalojen ja muiden kytkettyjen asuinrakennusten korttelialueeksi (AR). Tontilla on rakennusoikeutta noin 1947 kerrosalaneliömetriä ja kaavamääräysten mukaan puolet rakennusoikeudesta saadaan käyttää sosiaalitointa palvelevia tiloja varten (so50%). Kaavassa on osoitettu ohjeellisia rakennusaloja kolmelle rakennukselle.

Kaavamääräyksestä tai kaavaselostuksesta ei käy yksiselitteisesti ilmi, millaista rakentamista edellä mainitulla so50% kaavamääräyksellä tarkoitetaan. Valtuuston rakennuspaikan luovutusehtoja koskevan päätöksen 12.6.2012 § 45 mukaan rakennuspaikka tulee käyttää yleishyödylliseen kaavan mukaiseen käyttötarkoitukseen. Kyseessä olevan rakennuspaikan vuokrausta koskevan valtuuston päätöksen 12.7.2012 § 53 mukaan asumispalvelusäätiö A on valmistellut erityisryhmille tarkoitetun rivitalon rakentamista. Tervolan kunnan sosiaali- ja terveyslautakunta on antanut kokouksessaan 1.9.2010 § 103 asumispalvelusäätiö A:n avustus- ja korkotukilainahakemukselle puoltavan lausunnon, jonka mukaan yhteistoiminta tulevan asumisyksikön kohdalla kunnan yleisten sekä sosiaali- ja terveyspalveluiden suhteen on luontevaa ja mahdollista. Lausunnon mukaan suurin tarve on ohjatulle asumiselle ja toiseksi suurin autetulle asumiselle.

Tervolan kunta on varautunut järjestämään asumispalvelut suunnitelluissa asumisyksiköissä ja järjestettävässä palvelutoiminnassa olisi ensisijaisena kunnan oma toiminta. Lisäksi asukkaiden asumisen tueksi asuntoryhmän yhteyteen on suunniteltu yhteis- ja palvelutiloja, joissa asumispalveluhenkilöstö olisi paikalla ympärivuorokautisesti. Kyseessä olevassa rakennushankkeessa on kysymys sosiaalitoimen ja asumispalvelusäätiö A:n yhteishankkeesta ja se liittyy siis sosiaalitoimen palvelujen toteuttamiseen.

Edellä lausuttu sekä asumispalvelusäätiö A:n toiminnan tavoite huomioon ottaen rakennushankkeen tarkoituksena voidaan pitää sosiaalipalveluiden järjestämistä. Näin ollen kyseessä olevat rakennukset sekä tontilla nyt sijaitseva vanhusten palvelutalo on kaikki katsottava sosiaalitointa palveleviksi tiloiksi. Lautakunnalla on ollut asiassa eri käsitys.

Tontilla on rakennusoikeutta noin 1 947 kerrosalaneliömetriä. Tontille on aiemmin rakennettu vanhusten palvelutalo, jonka kerrosala on noin 658 neliömetriä. Mikäli rakennushanke toteutettaisiin, rakennusoikeutta tulisi käytetyksi sosiaalitointa palvelevien rakennusten rakentamiseen yhteen³sä noin 1 425 kerrosalaneliömetriä eli yli puolet tontin rakennusoikeudes³ta, mikä on vastoin edellä mainittua asemakaavamääräystä. Lautakunnan päätös on tältä osin ollut lainvastainen. Mikäli rakennustarkastajan pää³töksellä 16.7.2012 § 70 myönnetty rakennuslupa rivitalon rakentamiseksi toteutetaan, rakennusoikeudesta tulisi käytetyksi edellä mainittuun tarkoitukseen noin 854 kerrosalaneliömetriä. Tältä osin hanke ei ole asemakaavan vastainen. Mikäli ainoastaan ryhmäkodin rakentaminen toteutettaisiin, rakennusoikeutta tulisi käytetyksi yhteensä (§ 69) noin 1 229 kerrosalaneliömetriä, jolloin tontille myönnetystä rakennusoikeudesta tulisi käytetyksi enemmän kuin puolet kyseessä olevaan tarkoitukseen. Tästä syystä lautakunnan ja rakennustarkastajan päätökset on ku³mottava hallinto-oikeuden ratkaisussa mainitulta osin (69 §). Näissä oloissa ryhmäkodin rakentaminen kyseessä olevalle rakennuspaikalle vaatii maankäyttö- ja rakennuslain 171 §:n mukaisen kunnan myöntämän luvan poiketa asemakaavan osoittamasta kaavamääräyksestä tai kaavamuutoksen.

Asian ovat ratkaisseet hallinto-oikeuden jäsenet Pirkko Wesslin-Nenonen, Marja-Riitta Tuisku ja Aila Kovala. Asian esittelijä Anu Granat.

Asian käsittely korkeimmassa hallinto-oikeudessa

1. Asumispalvelusäätiö A on valituksessaan vaatinut, et³tä hallinto-oi³keu³den päätös kumo³taan ja ympäristölautakunnan päätös ryhmäkodin rakentamisesta saate³taan voi³maan.

Hallinto-oikeus on virheellisesti katsonut kaikki tontilla olevat rakennukset sosiaalitointa palveleviksi. Kerrosalaltaan 654 neliömetrin suuruista vanhusten palvelutaloa tulisi pitää pääosin normaalina vuokra-asuntoja käsittävänä rakennuksena.

Kehitysvammaisille tarkoitettu kerrosalaltaan 571 neliömetrin suuruinen ryhmäkoti on luonteeltaan vuokra-asumista. Näin olen asemakaavassa määrätty rakennusoikeus ei ylity.

Rakennuspaikka on asemakaavassa osoitettu rivitalojen ja muiden kytkettyjen asuinrakennusten korttelialueeksi, jollaisia suunnitellut rakennukset luonteeltaan ovat. Asumispalvelusäätiö A on vuokrannut tontin kunnalta 42 vuodeksi. Jo lähes valmiin rakennusprojektin keskeyttämisestä aiheutuisi huomattavat vahingot. Kunnanvaltuusto on päättäessään tontin vuokraamisesta samalla katsonut, ettei tontille suunniteltu rakennusprojekti ole kunnan kaavamääräysten vastainen.

2. Tornion, Keminmaan ja Tervolan ympäristölautakunta on valituksessaan vaatinut, et³tä hallinto-oi³keu³den päätös kumo³taan ja ympäristölautakunnan päätös ryhmäkodin rakentamisesta saate³taan voi³maan.

Rakennuspaikka sijaitsee asemakaavassa osoitetulla rivitalojen ja muiden kytkettyjen asuinrakennusten korttelialueella (AR). Tontilla on rakennusoikeutta 1 947 kerrosalaneliömetriä. Kaavamääräysten mukaan puolet rakennusoikeudesta saadaan käyttää sosiaalitiloja palvelevia tiloja varten. Rakennuspaikalla sijaitsee kerrosalaltaan 658 neliömetrin suuruinen vanhusten palvelutalo.

Rakennusvalvonta on virheellisesti luokitellut rakennukset rakennusluokkaan "muualla luokittelemattomat sosiaalitoimen rakennukset." Kyseiseen rakennusluokitukseen kuuluvat tilastokeskuksen ohjeistuksen mukaisesti pääasiassa päiväkäyttöiset sosiaalitoimen rakennukset, joissa ei yleensä ole vuodepaikkoja yöpymistä varten. Näin myös edellä mainittu vanhusten palvelutalo on virheellisesti luokiteltu. Asuinrakennustiloiksi määritellään sellaiset rakennukset, joissa on asuintilaa yli puolet rakennusalasta.

Rakennuspaikalle suunnitellut rakennukset ja sillä sijaitseva vanhusten palvelutalo ovat pääosin asumiseen tarkoitettuja rakennuksia, joissa asuintiloja on yli puolet rakennusten kerrosalasta.

3. Tervolan kunnanhallitus on valituksessaan vaatinut, et³tä hallinto-oi³keu³den päätös kumo³taan ja ympäristölautakunnan päätös ryhmäkodin rakentamisesta saate³taan voi³maan.

Tervolan kunnanhallituksen valitus on saman sisältöinen kuin ympäristölautakunnan valitus.

B ja C ovat antaneet valitusten johdosta selityksen.

Kyseessä oleva palvelutalo on alusta alkaen toiminut päivittäisissä askareissa apua tarvitsevien vanhusten asuinpaikkana. Siellä ovat työskennelleet sosiaalipalvelun alaiset työntekijät. Osa asukkaista on itsenäisesti toimeentulevia. Osa asukkaista tulee siirtymään huonokuntoisuudestaan johtuen kysymyksessä olevaan ryhmäkotiin.

Rakentaminen on tapahtunut B:n ja C:n kodin välittömään läheisyyteen selkeästi kaavamääräyksistä huolimatta. Rakentamiseen on haettu rakennusluvat vasta jälkeen päin.

Asumispalvelusäätiö A on antanut vastaselityksen.

Kehitysvammaisille tarkoitettu asuntoryhmä rakennetaan asumista varten siten, että asukkaiden tueksi järjestetään asumispalvelut ympärivuorokautisesti. Lähtökohtana on asuminen eikä sosiaalipalvelujen tuottaminen. Asukkaat hallitsevat asuntojaan vuokrasopimuksen perusteella.

Vaikka tulevat asukkaat tarvitsevat paljon toisen apua, ohjausta ja neuvontaa vuorokauden eri aikoina, järjestetään sosiaali- ja terveystoimen palvelut asukkaille avopalveluina. Avuntarve ei tarkoita laitosasumista. Koska asukkaat ovat vaikeavammaisia, joilla on muun muassa kommunikointiin ja vuorovaikutukseen liittyviä ongelmia, on asuntoryhmän yhteydessä yhteistiloja yhteisöllisyyden ja sosiaalisuuden tukemiseksi sekä palveluja runsaan avun järjestämiseksi.

Tornion, Keminmaan ja Tervolan ympäristölautakunta on antanut vastaselityksen.

Vanhusten palvelutalossa on normaaleja vuokra-asuntoja. Rakennuksen käyttötarkoitus on asuminen. Myös valituksenalaiset hankkeet ovat käyttötarkoituksiltaan asuinrakennuksia, joissa yli puolet kerrosalasta on asuntoja.

Ympäristöministeriön oppaassa "Asemakaavamerkinnät ja -määräykset" todetaan, että ulkopuolisten käyttöön tarkoitettujen palveluiden, pysyvää henkilökuntaa edellyttävien palvelujen tai muuten tavanomaiseen sosiaali- ja terveydenhuollon palveluihin verrattavissa olevien palvelujen sijoittaminen asuinrakennusten korttelialueelle edellyttää toiminnan luonnetta osoittavaa kaavamääräystä. Toisaalta oppaassa todetaan, että vanhusten ja muu palveluasuminen voidaan yleensä sijoittaa asuinrakennusten korttelialueelle, vaikka kaavassa ei olekaan tätä koskevaa merkintää.

Nykyinen kehitysvammaisten asumisyksikkö S toimii käyttötarkoitukseltaan rivitaloksi luokitellussa rakennuksessa asemakaava-alueen (AR) korttelissa.

Asumispalvelusäätiö A:n rakennuspaikkaa koskevassa kaavaselostuksessa on mahdollistettu sosiaali- ja terveydenhuollon palveluihin verrattavissa olevan palvelun sijoittaminen tontille. Tontilla on 50 prosentin merkintä juuri sen vuoksi, että mahdollistettaisiin erityisasuntojen saaminen tontille lähelle muita kunnan palveluja.

Rakennusvalvonta on korjannut ympäristölautakunnan valituksessa tarkoitetut rakennusluokitukset maistraatin kanssa siten, että kaikki rakennukset kuuluvat luokkaan rivitalot eikä str-rakennukset.

Tervolan kunnanhallitus on antanut vastaselityksen.

Vanhusten palvelutalo ei poikkea muita kunnan alueella olevista rakennuksista. Asuintavasta riippumatta kuntalaisilla on palveluedellytykset täytettyään oikeus saada muun muassa kunnan tarjoamia kotipalveluja. Työntekijätarve määräytyy asukkaiden tarpeiden mukaan kaikissa muissakin kunnan alueella olevissa asuinhuoneistoissa.

Rakennuspaikalle suunnitellut rakennukset ja sillä sijaitseva vanhusten palvelutalo ovat pääasiassa asumiseen tarkoitettuja rakennuksia, joissa asuintiloja on yli puolet rakennusten kerrosalasta. Näin ollen ne ovat asemakaavan mukaisia.

Korkeimman hallinto-oikeuden ratkaisu

Rovaniemen hal³linto-oikeuden päätös kumotaan sekä Tornion, Keminmaan ja Tervolan ympäristölautakunnan päätös saatetaan myös valituksenalaiselta osaltaan voimaan.

Perustelut

Ratkaistavana oleva oikeuskysymys

Asiassa on valitusten johdosta ratkaistava, onko hallinto-oikeuden päätöksellä kumottu ryhmäkodin rakennuslupa asemakaavan vastainen. Tällöin on erityisesti kysymys asemakaavan rivitalojen ja muiden kytkettyjen asuinrakennusten korttelialueella (AR) olevan asemakaavamääräyksen (so50%) merkityksestä.

Sovellettavat oikeusohjeet

Maankäyttö- ja rakennuslain 50 §:n mukaan alueiden käytön yksityiskohtaista järjestämistä, rakentamista ja kehittämistä varten laaditaan asemakaava, jonka tarkoituksena on osoittaa tarpeelliset alueet eri tarkoituksia varten ja ohjata rakentamista ja muuta maankäyttöä paikallisten olosuhteiden, kaupunki- ja maisemakuvan, hyvän rakentamistavan, olemassa olevan rakennuskannan käytön edistämisen ja kaavan muun ohjaustavoitteen edellyttämällä tavalla.

Lain 58 §:n 1 momentin mukaan rakennusta ei saa rakentaa vastoin asemakaavaa (rakentamisrajoitus). Muiden ympäristön muutostoimenpiteiden kohdalla asemakaava on otettava huomioon siten kuin jäljempänä säädetään.

Lain 135 §:n 1 momentin 1 kohdan mukaan rakennusluvan myöntämisen edellytyksenä asemakaava-alueella on, että rakennushanke on voimassa olevan asemakaavan mukainen.

Tosiseikat

Kysymyksessä oleva rakennuspaikka sijaitsee maankäyttö- ja rakennuslain 213 §:n 1 momentin nojalla asemakaavana voimassa olevassa 1.12.1992 vahvistetussa Tervolan kirkonkylän rakennuskaavassa osoitetulla rivitalojen ja muiden kytkettyjen asuinrakennusten korttelialueella (AR). Asemakaavamääräysten mukaan merkintä (AR) tarkoittaa: "Rivitalojen ja muiden kytkettyjen asuinrakennusten korttelialue."

Kysymyksessä olevaa tonttia koskevan asemakaavamääräyksen mukaan tontin tehokkuusluku on siis e = 0,3. Tontin pinta-ala on 2 650 neliömetriä ja rakennusoikeus 1947 kerrosalaneliömetriä. Tontille on aikaisemmin rakennettu kerrosalaltaan 658 neliömetrin suuruinen vanhusten palvelutalo.

Valituksenalaisessa asiassa on kysymys yhdeksän asuntoa käsittävän kerrosalaltaan 571 neliömetrin suuruisen ryhmäkodin rakentamisesta samalla tontille. Valitukset eivät koske hallinto-oikeuden päätöstä siltä osalta kuin tontille myönnetty lupa kerrosalaltaan 196 neliömetrin suuruisen rivitalon rakentamiseen on jäänyt voimaan.

Asumispalvelusäätiö A on vuokrannut kysymyksessä olevan tontin Tervolan kunnalta 42 vuodeksi. Asumispalvelusäätiö A on vammaisjärjestöjen vuonna 1995 perustama säätiö, jonka tarkoituksena on rakentaa Tervolaan kehitysvammaisille 13 vuokra-asuntoa, joista valituksenalaiseen ryhmäkotiin tulee 9 asuntoa, ja 4 asuntoa rivitaloon, josta nyt ei ole kysymys. Asuntojen yhteydessä on yhteis- ja palvelutiloja. Asumispalveluhenkilöstö on paikalla ympäri vuorokauden.

Oikeudellinen arviointi ja lopputulos

Valituksenalaisen tontin nro 1 kohdalla asemakaavassa on merkintä e=0.3 so50%. Kaavamääräysten mukaan puolet rakennusoikeudesta saadaan käyttää sosiaalitointa palvelevien tiloja varten. On tulkinnanvaraista, mitä merkinnällä so50 % tarkoitetaan.

Rakennuslupapäätöksen 13.7.2012 (§ 69) kohdassa "rakentamistoimenpide" on mainittu "Ryhmäkodin rakentaminen (9 asuntoa)." Kohdassa "käyttötarkoitus" on mainittu "Muualla luokittelemat str."

Rakennuskaavakarttaa 22.2.1991 koskevan rakennuskaavan muutoksen selostuksen kohdassa 3.3. "Kokonaismitoitus", mainitaan: "Jurvanojan eteläpuolinen alue on osoitettu rivitalojen korttelialueeksi, jolle sallitaan myös sosiaalitointa palvelevien tilojen rakentaminen erityisasuntojen saamiseksi. Alue on kunnan omistuksessa."

Hallinto-oikeus on ottanut kaavamääräystä tulkitessaan huomioon myös kunnanvaltuuston rakennuspaikan luovutusehtoja koskevan päätöksen 12.6.2012 § 45, jonka mukaan rakennuspaikka tulee käyttää yleishyödylliseen kaavan mukaiseen käyttötarkoitukseen. Rakennuspaikan vuokraus³ta koskevan kunnanvaltuuston päätöksen 12.7.2012 § 53 mukaan asumispalvelusäätiö A on valmistellut erityisryhmille tarkoitetun rivitalon rakentamista.

Muussa kuin kaavoitusmenettelyssä tehtyjä kun³nal³lisia päätöksiä ei sel³laisenaan voida ottaa huomioon asemakaavamääräyksen sisältöä tulkintaan. Sanotuilla päätöksillä voi kuitenkin olla merkitystä itse rakennushankkeen tarkoitusta arvioitaessa, koska asiassa on kysymys kunnan sosiaalitoimen ja asumispalvelusäätiö A:n yhteishankkeesta, joka liittyy sosiaalitoimen palvelujen toteuttamiseen.

Tontille on aikaisemmin rakennettu kerrosalaltaan 658 neliömetrin suu³ruinen vanhusten palvelutalo. Mikäli tämä rakennus ja valituksenalainen kerrosalaltaan 571 neliömetrin suuruinen ryhmäkoti katsotaan kokonaisuudessaan sosiaalitointa palveleviksi rakennuksiksi, rakennusoikeutta tulisi käytetyksi tähän tarkoitukseen yhteensä 1 229 kerrosalaneliömetriä, jolloin tontille myönnetystä rakennusoikeudesta tulisi käytetyksi enemmän kuin puolet kyseessä olevaan tarkoitukseen.

Ympäristöministeriön oppaassa "Asemakaavamerkinnät ja -määräykset" mainitaan, että vanhusten tai muu palveluasuminen voidaan yleensä sijoittaa asuinrakennusten korttelialueelle, vaikka kaavassa ei olekaan tätä koskevaa merkintää. Vaikka opas ei ole oikeudellisesti sitova, puoltaa siinä omaksuttu kanta tulkintaa, jonka mukaan kaavamerkintä so50% tarkoittaa sitä, että lähtökohtaisesti ilman kaavamerkintääkin mahdolliseen palveluasumiseen kuulumattoman sosiaalitointa palvelevan rakentamisen osuus ei saa ylittää 50 prosenttia rakennusten kokonaiskerrosalasta. Korkein hallinto-oikeus katsoo, että kysymyksessä olevaa kaavamerkintää on tulkittava tällä tavoin.

Asiakirjoissa olevan selvityksen mukaan tontille aikaisemmin rakennetussa vanhusten palvelutalossa on 12 asuinhuoneistoa. Valituksenalaiseen ryhmäkotiin on suunniteltu 9 asuntoa. Rakennushankeilmoituksen 14.5.2012 mukaan ryhmäkodin kerrosala on 571 neliömetriä, huoneistoala yhteensä 508 neliömetriä, ja asuntotilojen pinta-ala yhteensä 232 neliömetriä. Asiakirjoista ilmenee, että sekä vanhustentalo että ryhmäko³ti kä³sittävät pääasiassa itsenäiseen asumiseen tarkoitettuja vuokra-asuntoja.

Ryhmäkoti palvelee ensisijaisesti asumista. Lähtökohtaisesti se on sijoitettavissa asemakaavassa asumiseen varatulle alueelle. Ryhmäkodin asukkaiden tueksi asuntoryhmän yhteyteen on suunniteltu yhteis- ja palvelutiloja, joissa asumispalveluhenkilöstö on paikalla ympärivuorokautisesti. Suunnitellussa hankkeessa on siten osaksi kysymys sosiaalitointa palvelevasta rakentamisesta. Alueen asemakaavassa on erikseen sallittu myös sosiaalitointa palvelevien tilojen rakentaminen. Kun otetaan myös huomioon asiakirjoissa oleva selvitys tontille aikaisemmin rakennetun kerrosalaltaan 658 neliömetrin suu³ruisen vanhusten palvelutalon ja valituksenalaisen kerrosalaltaan 571 neliömetrin suuruisen ryhmäkodin asuintilojen laajuudesta ja asumisen itsenäisyydestä, rakennusten yhteenlaskettua kerrosalaa ei voida niin suurelta osin laskea asemakaavamääräyksen tarkoittamaksi sosiaalitoimen tiloiksi, että asemakaavassa määrätystä 1 425 kerrosalaneliömetrin suuruisesta rakennusoikeudesta tulisi ryhmäkodin rakentamisen jälkeen käytetyksi yli puolet. Suunniteltu rakentaminen ei näin ollen ole asemakaavan vastaista.

Näillä perusteilla ja kun otetaan huomioon hallinto-oikeudessa ja korkeimmassa hallinto-oikeudessa esitetyt vaatimukset ja asiassa saatu selvitys, hallinto-oikeuden päätös on valituksenalaiselta osin kumottava ja ympäristölautakunnan päätös vastaavalta osin saatettava voimaan.

Asian ovat ratkaisseet presidentti Pekka Vihervuori sekä hallintoneuvokset Kari Kuusiniemi, Matti Pellonpää, Mika Seppälä ja Liisa Heikkilä. Asian esittelijä Leo Kaasinen.