KHO:2015:144

Rakennushankkeessa oli kysymys kuuden kattoikkunan tekemisestä kerrostalon julkisivun puolelle. Kerrostalo, joka sijaitsi kaupungin keskustassa, oli valmistunut vuonna 1926. Kerrostalon katolla oli julkisivun puolella kolme kattolyhtyikkunaa. Katto oli muutamaa vuotta aikaisemmin palautettu alkuperäiseksi vihreäksi savitiilikatoksi. Uudet kattoikkunat oli suunniteltu rakentaa ikkunasyvennyksinä räystään tuntumaan. Katon lappeelle ikkunoiden eteen avattavat suorakaiteen muotoiset aukot jatkaisivat julkisivun ikkunarivien pystysuoraa linjaa. Aukkojen kohdalle ja kattotiilien kanssa samaan tasoon oli tarkoitus kiinnittää katon väriset näkösuojaritilät. Ritilöiden jako vastaisi katon tiilikatteen jaotusta. Rakennushankkeeseen oli ryhdytty, jotta ullakkoasuntoihin saataisiin riittävästi luonnonvaloa.

Kaupungin rakennusvalvontaviranomainen, jolla oli toimivalta asiassa, oli myöntänyt hanketta varten poikkeuksen asemakaavan suojelumääräyksestä, jossa oli muun ohella kielletty vesikaton rakennustaiteellisen tai kulttuurihistoriallisen arvon tai tyylin tärveleminen.

Korkein hallinto-oikeus toimitti asiassa katselmuksen. Katselmuksessa voitiin todeta, että kerrostalo ja siihen kiinteästi liittyvät viereiset rakennukset muodostivat sinänsä kaupunkikuvallisesti yhtenäisen kokonaisuuden. Viereisten rakennusten kattomateriaali ja katon väritys kuitenkin rikkoivat jossain määrin tätä yhtenäisyyttä. Katselmusta varten yksi kattoikkuna oli avattu rakenteeltaan ja suurelta osin myös väritykseltään lopulliseksi tarkoitettuun asuunsa. Katselmushavaintojen mukaan ikkunat tulisivat selvästi erottumaan kapean merenlahden toisella puolella olevalta vastapäiseltä rantakadulta ja puistokäytävältä. Tämän näkymän merkitystä arvioitaessa oli samalla kuitenkin otettava huomioon, että kerrostalo sijaitsi sivussa näiden sitä vastapäätä olevien kulkuväylien kulkusuuntiin nähden. Muista suunnista ja etenkin pääkatselusuunnaksi miellettävältä vilkasliikenteiseltä kadulta ikkunat eivät sen sijaan päiväsaikaan tulisi juurikaan erottumaan kattorakenteesta.

Poikkeaminen edellyttää tapauskohtaista kokonaisharkintaa. Poikkeamisen ei näissä oloissa katsottu aiheuttavan haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle tai alueiden käytön muulle järjestämiselle eikä se vaikeuttanut rakennetun ympäristön suojelemiselle asetettujen tavoitteiden saavuttamista. Poikkeamiselle oli myös erityinen syy.

Maankäyttö- ja rakennuslaki 58 § 1 momentti, 171 § 1 momentti, 172 § 1 ja 2 momentti

Päätös, josta valitetaan

Helsingin hallinto-oikeus 6.3.2014 nro 14/0143/5

Asian aikaisempi käsittely

Helsingin kaupunkisuunnittelulautakunta on 12.2.2013 tekemällään poikkeamispäätöksellä (§ 32) myöntänyt Asunto Oy Siltarannalle luvan kuuden kattoikkunan rakentamiseen Helsingin 11. kaupunginosan (Kallio) korttelin 297 tontilla 10 (Pitkänsillanranta 7–9) sijaitsevan kerrostalon ullakkoasuntoihin. Poikkeus on myönnetty asemakaavamääräyksestä, jonka mukaan rakennuksessa ei saa tehdä sellaisia korjaus- tai muutostöitä, jotka tärvelevät vesikaton rakennustaiteellista tai kulttuurihistoriallista arvoa tai tyyliä.

Poikkeus on myönnetty ehdolla, että rakentamisessa noudatetaan Arkkitehtitoimisto Antti Voutilainen Oy:n 17.10.2012 päivättyä ullakkoasuntosuunnitelmaa ja Arkkitehtitoimisto Juha Ilosen 26.8.2011 päivättyä kattoikkunasuunnitelmaa.

Asian käsittely hallinto-oikeudessa

Uudenmaan elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskus (ELY-keskus) on valituksessaan Helsingin hallinto-oikeudelle vaatinut, että kaupunkisuunnittelulautakunnan päätös kumotaan.

ELY-keskus on viitannut hankkeesta antamaansa lausuntoon ja perustellut vaatimustaan muun ohella seuraavasti:

Asemakaavassa AK-korttelialueella sijaitseva Asunto Oy Siltarannan omistama rakennus on suojeltu sr-1-merkinnällä. Rakennus kuuluu Helsingin ullakkorakentamisen kaupunkikuvalliset vyöhykkeet -arvioinnissa kaikkein arvokkaimpaan alueeseen U3. Merkintä kohdistuu suppeaan alueeseen kaupungin keskustassa.

Viereisissä rakennuksissa on vastaavanlainen kattorakenne, joka muodostaa yhtenäisen kaupunkikuvan. Myös U3-alueella laajemmin saattaa olla paineita muuttaa kattokokonaisuuksia ullakkorakentamisen vuoksi.

Helsingin kaupunginmuseo ei ole puoltanut esitettyjä suunnitelmia.

Edellä todetun perusteella myönnetty poikkeaminen on sisällöltään sen laatuinen, että siitä aiheutuu maankäyttö- ja rakennuslain 172 §:n 1 momentin 1 kohdassa tarkoitetulla tavalla haittaa kaavan toteuttamiselle. Myönnetty poikkeaminen vaikeuttaa maankäyttö- ja rakennuslain 172 §:n 1 momentin 3 kohdassa tarkoitetulla tavalla rakennetun ympäristön suojelemista koskevien tavoitteiden saavuttamista.

Helsingin kaupunkisuunnittelulautakunta on antanut ELY-keskuksen valituksen johdosta lausunnon, jossa se on vaatinut katselmuksen toimittamista hallinto-oikeudessa. Katselmuksessa voidaan selvittää kaupunkisuunnittelulautakunnan hyväksymän poikkeamisen vaikutus asemakaavan toteuttamiseen, erityisesti sen seikan kannalta, että myönnetty poikkeaminen ei aiheuta asemakaavan sr-1 merkinnän vastaisesti sellaisia muutoksia, jotka tärvelevät rakennuksen, sen julkisivujen, vesikaton tai sisätilojen rakennustaiteellista tai kulttuurihistoriallista arvoa tai tyyliä. Pitkänsillanrannan, Siltasaarenkärjen ja Säästöpankinrannan rakennusrivistö on Kaisaniemen- ja Eläintarhanlahdelta sekä julkisivultaan että kattomaisemaltaan monimuotoinen.

Asunto Oy Siltaranta on antanut ELY-keskuksen valituksen johdosta selityksen, jossa se on muun ohessa yhtynyt kaupunkisuunnittelulautakunnan lausunnossa esitettyyn vaatimukseen katselmuksen toimittamiseksi kohteessa. Selitykseen on liitetty arkkitehti Juha Ilosen lausunto.

ELY-keskus on antanut vastaselityksen.

Hallinto-oikeus on toimittanut asiassa katselmuksen 28.1.2014.

Hallinto-oikeuden ratkaisu

Helsingin hallinto-oikeus on valituksenalaisella päätöksellään kumonnut kaupunkisuunnittelulautakunnan päätöksen.

Hallinto-oikeus on perustellut päätöstään seuraavasti:

Sovellettavat oikeusohjeet

Maankäyttö- ja rakennuslain 58 §:n 1 momentin mukaan rakennusta ei saa rakentaa vastoin asemakaavaa (rakentamisrajoitus).

Maankäyttö- ja rakennuslain 171 §:n 1 momentin mukaan kunta voi erityisestä syystä myöntää poikkeuksen samassa laissa säädetyistä tai sen nojalla annetuista rakentamista tai muuta toimenpidettä koskevista säännöksistä, määräyksistä, kielloista tai muista rajoituksista. Saman pykälän 2 momentin 3 kohdan mukaan kunta ei kuitenkaan saa myöntää poikkeusta, kun kysymys on poikkeamisesta rakennuksen suojelua koskevasta kaavamääräyksestä.

Kevennettyjen rakentamis- ja kaavamääräysten kokeilusta annetun lain 3 §:n mukaan maankäyttö- ja rakennuslain (132/1999) 171 §:n 2 momentin 2–4 kohdassa ja 3 momentissa tarkoitetuissa tapauksissa poikkeuksen rakentamista tai muuta toimenpidettä koskevista säännöksistä, määräyksistä, kielloista ja muista rajoituksista myöntää Helsingissä kunta.

Maankäyttö- ja rakennuslain 172 §:n 1 momentin mukaan poikkeaminen ei saa 1) aiheuttaa haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle tai alueiden käytön muulle järjestämiselle; 2) vaikeuttaa luonnonsuojelun tavoitteiden saavuttamista; eikä 3) vaikeuttaa rakennetun ympäristön suojelemista koskevien tavoitteiden saavuttamista.

Rakennuspaikkaa ja toimenpidettä koskeva selvitys

Kysymyksessä oleva rakennus sijaitsee osoitteessa Pitkänsillanranta 7–9, jossa on voimassa 5.1.1996 vahvistettu asemakaava. Asemakaavan mukaan kyseinen tontti on asuinkerrostalojen korttelialuetta (AK). Tontilla sijaitseva, Asunto Oy Siltarannan omistama seitsemänkerroksinen kerrostalorakennus on arkkitehti Väinö Vähäkallion suunnittelema ja valmistunut vuonna 1926. Talo sijaitsee symmetrisesti keskellä Pitkänsillanrannan 1920–30-luvuilla rakennettua kolmen talon kokonaisuutta.

Rakennus on asemakaavassa suojeltu suojelumerkinnällä sr-1. Merkinnän mukaan kysymyksessä on rakennustaiteellisesti ja kulttuurihistoriallisesti arvokas rakennus. Rakennusta ei saa purkaa eikä siinä saa tehdä sellaisia korjaus- tai muutostöitä, jotka tärvelevät rakennuksen, sen julkisivujen, vesikaton tai sisätilojen rakennustaiteellista tai kulttuurihistoriallista arvoa tai tyyliä. Mikäli rakennuksessa on aikaisemmin suoritettu tällaisia toimenpiteitä, on rakennus korjaus- tai muutostöiden yhteydessä pyrittävä korjaamaan rakennuksen tyyliin hyvin soveltuvalla tavalla.

Rakennus kuuluu Helsingin ullakkorakentamisen kaupunkikuvalliset vyöhykkeet -arvioinnissa alueeseen U3, jossa kattomaisemalla on merkittävä rooli ja / tai se muodostaa rakennustaiteellisesti merkittävän kaupunkinäkymän. Arvioinnissa todetaan, että kadun puoleisiin kattopintoihin ei saa avata uusia ikkuna-aukkoja.

Asunto Oy Siltarannalle on myönnetty 27.4.2010 rakennuslupa kuuden ullakkoasunnon rakentamista varten. Asuntojen riittävän valonsaannin katsottiin toteutuvan pihanpuoleisten ikkunoiden kautta eikä suunnitelmissa ollut ikkunoita kattolappeen kadunpuoleisella osalla. Rakennusaikana pihanpuoleisten ikkunoiden kokoa on jouduttu pienentämään, jolloin niiden kautta tulevan luonnonvalon määrä on laskenut oleellisesti. Rakennuslautakunta on myöntänyt 30.8.2011 rakennusluvan kuuden lapeikkunan rakentamiseksi kattolappeen kadunpuoleiselle osuudelle, minkä päätöksen Helsingin hallinto-oikeus on kumonnut ELY-keskuksen valituksen johdosta.

Asunto Oy Siltaranta on hakenut poikkeamista rakennuksen suojelua koskevista kaavamääräyksistä edellä mainittujen kuuden kattolappeeseen asennettavien lapeikkunoiden rakentamiseksi ullakkoasuntoihin. Asiakirjojen mukaan kattoikkuna-aukkojen yläreunan korkeus on noin 1,8 metriä ja leveys 1,3 metriä. Tiilikatteen tasolle kiinnitetään visiirimäinen näkösuojaritilä. Ritilän jako on katon tiilikatteen mukainen ja sijoitus katetiilien saumajaon mukaan julkisivun ikkunalinjojen jatkeena. Hakemuksen mukaan katon värinen ritilä peittäisi uuden aukotuksen kokonaan sivusuuntaisista näkymistä. Tavoitteena on olla puuttumatta kattomuotoon ja muuttaa sen tyylinmukaista ilmettä mahdollisimman vähän suunnittelemalla rakennuksen hahmoon integroituva, katolta näyttävä ikkuna.

Poikkeamishakemuksesta annetut lausunnot

Helsingin kaupunginmuseo on 28.11.2012 antamassaan lausunnossa muun ohella todennut, että Pitkänsillanranta 5–11 rakennusrivi muodostaa arkkitehtuuriltaan poikkeuksellisen hallitun ja yhtenäisen rakennusryhmän, joka lehmuksin istutettuna rantakatuna muodostaa Helsingin merellistä julkisivua. Ehyen rintaman muodostaville taloille leimallista ovat puhtaaksimuurattua punatiiltä olevat katujulkisivut. Yhtenäinen julkisivujäsentely, rakennusmateriaalit, rakennusosien mittasuhteet sekä räystäslista, kattomuoto ja sen jäsentely liittävät kokonaisuuden kiinteällä tavalla toisiinsa, yhtenäisen kaupunkikuvan ihanteiden mukaisesti. Myös talojen jyrkät alun perin savitiilillä katetut katonlappeet muodostavat yhtenäisen pinnan räystäslistojen katkeamattoman nauhan yläpuolelle. Pitkänsillanrannan puoleisille katonlappeille sijoittuvat sirot, kuparipellistä rakennetut klassistiset kattolyhdyt ovat poikkeuksellisen näyttäviä ja hallittuja ullakonikkunoita, ja ne muodostavat levollisen aiheen yhtenäisen rakennusrivin kattopinnoille. Pitkänsillanranta 7–9 kiinteistössä näitä kattolyhtyjä on kolme kappaletta, viereisten kiinteistöjen kattopinnoilla yhteensä kolme. Tasapainoisesti sijoitetut kattolyhdyt muodostavat rakennusryhmän yhteen sitovan teeman.

Suunnitelmissa esitetty kattoikkunatyyppi on kohteen historiallisen muodon ja ominaisluonteen vastainen. Esitetty alumiiniritilöity kattoikkunamalli erottuu monumentaalisesta, kohteen arkkitehtuurin ominaisluonteelle tärkeästä kattopinnasta tavalla, joka turmelee punnitun rakennushistoriallisen ja kaupunkikuvallisesti arvokkaan kokonaisuuden. Kattoikkunasuunnitelmat ovat kaupunginmuseon kannan mukaan ristiriidassa sr-1 -rakennuskohteen asemakaavan rakennussuojelumerkinnän kanssa. Kaupunginmuseo ei ole puoltanut esitettyjä suunnitelmia.

Kaupunkikuvaneuvottelukunta on lausunnossaan 24.8.2011 muun ohella pitänyt ehdotusta harkittuna ja oivaltavana niin julkisivusommittelun kuin ikkunan periaateratkaisunkin kannalta. Uusien aukkojen häivyttämisen arvioidaan onnistuvan ainakin katsottaessa vilkkaimmin liikennöidyiltä Pitkänsillan ja rautatien suunnilta. Neuvottelukunta on tähdentänyt, että kyseessä on yksittäisen, rakenteilla olevan asuntohankkeen asuttavuuden pelastaminen, ei ullakkorakentamisen kaupunkikuvallista U3-vyöhykettä koskeva ennakkotapaus eikä linjauksen muutos koskien sr-1 -suojelurakennusten käsittelyä. Neuvottelukunta on lausunnossaan katsonut, että syntynyt tilanne on kohtuullisesti ratkaistavissa ehdotetulla tavalla.

ELY-keskus on antanut 18.12.2012 päivätyn lausunnon, jossa on muun ohella todettu, että Asunto Oy Sillanrannan julkisivudetaljointi, muun muassa ylimpien kerrosten ikkunoiden kehysmäinen korostaminen terastirappauksella ja ikkunoihin nähden symmetrisesti sijoitetut kattolyhdyt sekä yhtenäinen laaja kattopinta muodostavat jäsennellyn kokonaisuuden. Mainitulle julkisivutematiikalle on oleellista kattolyhtyjen harkitusti jäsentämä ehyt sekä yhtenäinen kattopinta. Näiden osien ja niiden välisten suhteiden vähäinenkin muuttaminen, kuten uusien aukotusten avaaminen, merkitsee voimakasta puuttumista rakennuksen harkittuihin arkkitehtonisiin detaljeihin sekä kokonaisuuteen ja vaikuttaa kielteisesti arvokkaaseen ja harkittuun kaupunkikuvaan. Kun otetaan huomioon rakennuksen arkkitehtuurinen arvo ja kaupunkikuvallinen merkitys, ELY-keskus katsoo, että lapeikkunoiden rakentaminen merkitsee niin isoa muutosta rakennuksen kokonaisarkkitehtuuriin, että ne tärvelevät rakennuksen rakennustaiteellista ja kulttuurihistoriallista arvoa asemakaavan sr-1 -suojelumääräyksen vastaisesti. Poikkeaminen haittaisi kaavan toteuttamista sekä vaikeuttaisi rakennetun ympäristön suojelemista koskevien tavoitteiden saavuttamista. Poikkeamiseen ei voi suostua.

Katselmuksessa tehdyt havainnot

Hallinto-oikeuden toimittamalla katselmuksella on käyty kolmessa eri asunnossa Asunto Oy Siltarannan ullakkokerroksessa. Yksi valituksenalaisessa päätöksessä tarkoitetuista lapeikkunoista on ollut lopullisessa asussaan nähtävillä, muut viisi lapeikkunaa ovat olleet peitettyinä. Katselmuksella on tehty myös havaintoja ikkuna-aukkojen näkymisestä Pitkänsillanrannassa, Pitkänsillan suunnasta sekä rakennusta vastapäätä Kaisaniemenlahden toiselta rannalta. Pitkänsillanrantaan ikkunat eivät näy, vaan jäävät katon räystään taakse. Pitkänsillan suunnasta lapeikkunoiden ritilä estää ikkunoiden erottumisen muusta kattorakenteesta. Katsottaessa rakennusta Kaisaniemenlahden toiselta rannalta ikkuna-aukko, jota ei ole peitetty, on selvästi näkyvissä eikä säleikkö vähennä ikkunan näkymistä. Suunnitellut ikkunat erottuisivat yhtenäisestä julkisivusta ja poikkeaisivat voimakkaasti olemassa olevista kattolyhdyistä ja rikkoisivat rakennuksen kattolyhtyjen harmonisen sijoittelun. Lisäksi suunnitellut uudet ikkunat heikentäisivät kolmen vierekkäisen rakennuksen yhtenäisen kattolappeen kattolyhtyjen muodostaman rakennusrivin luomaa levollista vaikutelmaa.

Asian oikeudellinen arviointi

Rakennus sijaitsee kaupunkikuvallisesti merkittävällä alueella Helsingin Pitkänsillanrannassa, jossa Pitkänsillanranta 5–11 muodostaa julkisivuiltaan ja kattopinnoiltaan yhtenäisen kokonaisuuden. Asemakaavan suojelumääräys perustuu rakennuksen julkisivujen ja vesikaton rakennustaiteelliseen ja kulttuurihistorialliseen arvoon ja tyyliin. Yhtenäinen julkisivu, kattomuoto ja rakennusmateriaalit ovat oleellinen osa suojeltavan rakennuksen arkkitehtuuria ja suojeltavaa kokonaisuutta. Uusien ikkuna-aukkojen avaaminen rakennuksen kadun puoleisiin kattopintoihin on nimenomaisesti kielletty Helsingin ullakkorakentamisen kaupunkikuvalliset vyöhykkeet arvioinnissa, joka ei ole oikeudellisesti sitova, mutta jota voidaan käyttää taustaselvityksenä poikkeamisen edellytyksiä arvioitaessa.

Kun otetaan huomioon poikkeamishakemuksesta annetut lausunnot sekä katselmuksella tehdyt havainnot, rakennukseen suunnitellut kattoikkunat muuttaisivat rakennuksen arkkitehtuurille tärkeän kattopinnan ilmettä ja suojelumääräyksen tavoitteen vastaisesti tärvelisivät vesikaton ja julkisivun rakennustaiteellista ja kulttuurihistoriallista arvoa ja tyyliä. Jos haettu poikkeaminen myönnettäisiin, se aiheuttaisi paineita hyväksyä myös muita vastaavia hankkeita.

Edellä lausutuilla perusteilla hakemukseen suostuminen aiheuttaisi maankäyttö- ja rakennuslain 172 §:n 1 momentin 1 kohdassa tarkoitettua haittaa kaavan toteuttamiselle ja 3 kohdassa tarkoitetulla tavalla vaikeuttaisi rakennetun ympäristön suojelemista koskevien tavoitteiden saavuttamista. Koska oikeudellisia edellytyksiä myönteiselle poikkeamispäätökselle ei ole ollut, rakennushankkeen aiemmilla vaiheilla ja kohtuussyillä ei ole asiassa merkitystä. Lautakunnan päätös on kumottava.

Asian ovat ratkaisseet hallinto-oikeuden jäsenet Markku Setälä, Tuula Pääkkönen ja Elena Feldman, joka on myös esitellyt asian.

Käsittely korkeimmassa hallinto-oikeudessa

1. Helsingin kaupunginhallitus on valituksessaan vaatinut, että hallinto-oikeuden päätös kumotaan ja kaupunkisuunnittelulautakunnan päätös saatetaan voimaan.

Kaupunginhallitus on perustellut vaatimustaan uudistamalla asiassa aikaisemmin lausumansa ja esittänyt lisäksi muun ohella seuraavaa:

Hallinto-oikeus on päätöksessään viitannut Helsingin ullakkorakentamisen kaupunkikuvalliset vyöhykkeet -arviointiin, jossa on nimenomaisesti kielletty uusien ikkuna-aukkojen avaaminen rakennuksen kadun puoleisiin kattopintoihin. Ohje ei ole poikkeamisharkinnassa oikeudellisesti sitova.

Vesikattoa koskevaa muuttamiskieltoa on tulkittava hankkeen kokonaisarvioinnista lähtien. Kiellettyjä ovat rakennuksen arvoa heikentävät ja julkisivua tärvelevät muutokset. Määräyksen mukaan vesikattoon on mahdollista lisätä siihen alun perin kuuluneiden kattolyhtyjen lisäksi maltillisesti uusia ikkuna-aukkoja, mikäli aukot pystytään suunnittelemaan ja toteuttamaan hienovaraisesti ja suojellun rakennuksen ominaispiirteitä kunnioittaen. Näin on nyt tehty.

Kysymys ei ole alkuperäiseen vesikattoon tehtävästä muutoksesta. Asemakaavamääräyksessä on myös todettu, että mikäli rakennuksessa on aikaisemmin suoritettu rakennuksen arvoa ja tyyliä tärveleviä toimenpiteitä, on rakennus korjaus- tai muutostöiden yhteydessä pyrittävä korjaamaan rakennuksen tyyliin soveltuvalla tavalla. Vuonna 1967 rakennukseen on tehty punainen rullapeltikatto. Se on muutettu vuonna 2012 alkuperäiseksi vihreäksi savitiilikatoksi. Myös vesikattoon tehtävät kattoikkunat ovat siten vesikaton muutostöinä pyrittävä tekemään rakennuksen tyyliin hyvin soveltuvalla tavalla.

Kattoikkunat on suunniteltu siten, että ikkunoiden eteen on kiinnitetty näkösuojaritilä, jonka jako vastaa mitoiltaan katon yksikouruista kankitiiltä. Katon värinen ritilä sijoittuu kattotiilen kanssa samaan tasoon ja peittää uuden aukon kokonaan. Ikkunat integroituvat rakennuksen hahmoon ja näyttävät kattomateriaalilta. Ikkunat on sijoitettu kattolyhtyjen ja julkisivun ikkuna-akselistoa ajatellen johdonmukaisesti. Muutoksella ei puututa kattomuotoon ja muutetaan sen tyylinmukaista ilmettä mahdollisimman vähän.

Kattoikkunat on suunniteltu korkeatasoisesti kansainvälisen rakennussuojelun ja kulttuuriympäristön vaalimisen asiantuntijajärjestön, ICOMOSin, kulttuuriympäristöön suunniteltujen uudisosien periaatteita noudattaen. Kaupunkikuvaneuvottelukunta on katsonut lausunnossaan, että ratkaisu on harkittu ja oivaltava.

Kattoikkunat ovat havaittavissa vain katsottaessa yhdestä suunnasta, Kaisaniemenlahden toiselta rannalta, ei muista suunnista, kuten vilkkaimmin liikennöidyn Pitkänsillan ja rautatien suunnasta. Myös Kaisaniemenlahden toiselta rannalta katsottaessa vesikaton väriin ja pintamuotoon hyvin sopeutetut ikkunaritilä ja ikkuna ovat nähtävissä vain katsottaessa vesikattoa hyvin tarkkaan. Katselukulma, jossa ritilät eivät suojaa aukkoa, on hyvin kapea. Hallinto-oikeuden katselmushavaintoa, jonka mukaan tästä suunnasta katsottuna ikkuna-aukko on selvästi näkyvissä eikä säleikkö vähennä ikkunan näkymistä sekä toteamusta, jonka mukaan ikkunat poikkeavat voimakkaasti olemassa olevista kattolyhdyistä, on siten pidettävä objektiivisesti arvioiden virheellisenä.

Ullakkoasuntojen rakentaminen ei saa olla ristiriidassa suojelutavoitteiden kanssa. Ullakkorakentamisen uusi kerrostuma, joka ottaa huomioon rakennuksen arvon ja tyylin, ei kuitenkaan voi olla näkymätön.

Hallinto-oikeuden päätöksen perustelujen mukaan Pitkänsillanranta 5–11 muodostaa julkisivultaan ja kattopinnaltaan yhtenäisen kokonaisuuden ja suunnitellut ikkunat erottuisivat yhtenäisestä julkisivusta. Naapuriyhtiöiden Pitkänsillanranta (nrot 5 ja 11) rakennusten punaiset peltivesikatot listoineen rikkovat kuitenkin kokonaisuuden, eikä kysymys siten ole kattopinnaltaan yhtenäisestä kokonaisuudesta. Siltasaaren alue muodostuu eri aikoina rakennetuista rakennuksista ja on varsin moni-ilmeinen.

Siltasaarenkärjen rakennuksissa esiintyy lukuisia niihin eri aikakausina toteutettuja erilaisia aukkoja. Laajempaan kattomaisemaan ei näin ollen muodostu poikkeavaa tai häiritsevää elementtiä. Edelleen kattoikkunat ritilöineen eivät riko korttelin yhtenäistä kattopinnan muotoa ja ikkunat on suunnitelmissa sijoitettu kattolyhtyjen ja julkisivun ikkuna-akselistoa ajatellen johdonmukaisesti. Myös olemassa olevista kattolyhdyistä tulee pimeään aikaan valoa.

Rakennuksessa on tehty peruskorjauksen yhteydessä rakennuksen arvot huomioon ottavia ja palauttavia muutoksia: muun muassa porrashuone, hissikorit, kadun puolen vesikatto, kellaritilat ja piha-alueet on entisöity. Asemakaavan suojelumerkintää ja sen tavoitteita on siten toteutettu merkittävältä osin.

Poikkeamispäätös ei aiheuta paineita hyväksyä muita vastaavia hankkeita. Hallinto-oikeus on myös virheellisesti todennut, että rakennushankkeen aiemmilla vaiheilla ei ole asiassa merkitystä. Kaupunginhallitus katsoo, ettei kysymys ole ennakkotapauksesta, joka oikeudellisesti ohjaisi myöhempää poikkeamisharkintaa. Kysymys on yksittäistapauksesta, jo rakennettujen asuinhuoneistojen asuinkäyttöön soveltuvuuden pelastamisesta. Poikkeamiseen asemakaavasta liittyy maankäytöllinen erityinen peruste. Maanomistajien tasapuolinen kohtelu merkitsee sitä, että tosiseikoiltaan samanlaisia tapauksia on kohdeltava tasapuolisesti ja johdonmukaisesti, ellei ole maankäyttöön liittyvää erityistä perustetta poiketa kohtelusta.

Maankäyttö- ja rakennuslain 117 §:n mukaan rakennuksen tulee olla tarkoitustaan vastaava. Kysymyksessä olevat ullakkohuoneistot on rakennettu asuinhuoneiksi 27.4.2010 myönnetyn lainvoimaisen rakennusluvan nojalla. Suunnitelmissa ei ollut ikkunoita katonlappeen kadunpuoleisella osalla, vaan asuntojen riittävän valonsaannin katsottiin toteutuvan pihanpuoleisten ikkunoiden kautta. Kesken rakentamisen kuitenkin todettiin, että myönnetyn luvan mukaisesti rakennettujen asuntojen valaistusolosuhteet eivät ole riittävät. Asuntojen keittiö- ja ruokailutilojen välillinen, rakennusluvan mukainen luonnonvalonsaanti havaittiin riittämättömäksi. Maankäyttö- ja rakennusasetuksen 51 §:n mukaan asuinhuoneen tulee muun ohella saada riittävästi luonnonvaloa.

Hallinto-oikeuden toimittamassa katselmuksessa voitiin todeta, että asuinhuoneistojen alemman tason keittiö- ja ruokailutilat eivät saa, jos niihin ei ole rakennettu kattoikkunoita, riittävästi luonnonvaloa ja tilat jäävät ilman valoa pimeiksi. Tämä ilmenee myös kaupunkisuunnittelulautakunnan päätöksen liitteenä olevista valokuvista. Katselmuksessa huoneistot tuntuivat erittäin epäviihtyisiltä ja suljetuilta. Kadunpuoleiset kattoikkunat ja asuntojen kahteen suuntaan avautuvuus ovat siten välttämättömiä jo rakennettujen asuntojen riittävän luonnonvalon saamiseksi vaatimusten edellyttämällä tavalla. Jos asuntojen ikkunat sijaitsevat pelkästään pihan puolella, ovat asunnot valoisuusolosuhteiltaan epätyydyttäviä eivätkä täytä asuntojen valoisuutta, viihtyisyyttä ja tarkoituksenmukaisuutta koskevia vaatimuksia. Asunnot eivät tällöin sovellu asumiskäyttöön.

Rakentamisen aikana selvitettiin mahdollisuuksia parantaa asuntojen valoisuutta ja asuttavuutta. Ennen kysymyksessä olevan kattoikkunaratkaisun valintaa tutkittiin kadun puolella myös useita muita mahdollisia ikkunavaihtoehtoja ja valaistuskeinoja, jotka eivät arkkitehtoniselta tasoltaan kuitenkaan vastanneet rakennuksen arvoja ja arvokkaan kulttuuriympäristön vaatimuksia. Nyt kysymyksessä oleva ratkaisu on rakennuksen arvojen huomioon ottamisen ja asuntojen asuttavuuden kannalta paras.

Asuntojen pihan puolelle on selvitetty ja tehty kaikki mahdolliset muutokset valoisuuden parantamiseksi. Pihan puoleiset muutokset eivät ole kuitenkaan parantaneet asuntojen alimman tason tilojen asuttavuutta. Pihan puolen kattokorotuksia, ikkunalyhtyjen yhdistämistä ja pihasiipien lisäparvekkeita koskevien muutoslupien seurauksena valoaukot suurenivat huomattavasti pihan puolella. Ikkunat sijaitsevat kuitenkin pihasiipien ja parvikerrosten ylemmillä tasoilla ja niiden muutokset eivät vaikuta alimman tärkeän sisääntulotason tiloihin. Ainoa kohta, jossa lasiaukko on pienentynyt, on viimeinen muutos, jossa uuden ikkunan pinta-ala on pienempi kuin alkuperäisen parvekkeen lasiseinä. Kattoon upotetuilta, sisäkulman parvekkeilta oli toisaalta vain pieni aukko pihalle, jolloin lasiseinän kautta olisi saatu hyvin vähän välillistä valoa asuntoihin.

Hallinto-oikeuden päätöksessä todetaan virheellisesti, että rakennusaikana pihanpuolen ikkunoiden kokoa on jouduttu pienentämään. Kuten edellä on todettu, pihanpuoleisia ikkunoita päinvastoin suurennettiin ja lisättiin rakennusaikana. Helsingin kaupunki on oikaissut tämän asian hallinto-oikeudelle ennen päätöksen antamista.

Maankäyttö- ja rakennuslain 57 §:n mukaan asemakaavan suojelumääräysten tulee olla maanomistajalle kohtuullisia. Vaikka pykälää ei sovelleta poikkeamisharkinnassa, voidaan se ottaa huomioon tulkittaessa kaavan suojelumääräyksiä ja poikettaessa määräyksistä.

Asiaa on siten arvioitava kokonaisuutena ottaen huomioon kaavamääräykset, ikkunaritilöiden ja ikkunoiden sopeutuminen rakennuksen rakennustaiteelliseen ja kulttuurihistoriallisen arvoon ja tyyliin ja se, että ikkunat eivät asemakaavan mukaisesti tärvele mainittuja arvoja ja tyyliä, rakennuksessa jo tehdyt rakennuksen arvot huomioon ottavat ja palauttavat muutokset sekä asian tapauskohtaisuus, jo rakennettujen asuinhuoneistojen soveltuminen tarkoitukseensa, vaatimusten mukainen luonnonvalon saanti ja asuntojen viihtyisyys.

Poikkeaminen asemakaavasta ei edellä todetuin perustein maankäyttö- ja rakennuslain 172 §:n mukaisesti vaikeuta rakennetun ympäristön suojelemista koskevien tavoitteiden saavuttamista eikä aiheuta haittaa kaavan toteuttamiselle.

2. Asunto Oy Siltaranta on valituksessaan vaatinut, että hallinto-oikeuden päätös kumotaan ja kaupunkisuunnittelulautakunnan päätös saatetaan voimaan. Lisäksi yhtiö on vaatinut, että Uudenmaan elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskus (ELY-keskus) on velvoitettava korvaamaan sen oikeudenkäyntikulut laillisine korkoineen.

Yhtiö on perustellut vaatimuksiaan lausumalla muun ohella seuraavaa:

Asiassa on kysymys sen arvioimisesta, aiheuttaisiko kuusi ikkuna-aukkoa Asunto Oy Siltarannan katossa haittaa kaavan toteuttamiselle ja toisaalta vaikeuttaisiko aukot rakennetun ympäristön suojelemista koskevien tavoitteiden saavuttamista.

Poikkeamisharkinnassa tulee ottaa huomioon Asunto Oy Siltarannan nykyinen katto, naapurirakennusten kattopinnat ja näiden muodostama kokonaisuus. Niin ikään huomioon tulee ottaa se, että kattoikkunat on tarkoitus toteuttaa siten, että kattoon ei tule kattolyhtyjä tai muitakaan korotuksia. Kattoon ainoastaan avataan aukot, jotka suljetaan huolellisen arkkitehtisuunnittelun mukaisilla kiinteillä kattoritilöillä. Suunnitellut aukot eivät käytännössä näy kaupunkikuvassa. Hallinto-oikeuskin on todennut päätöksensä perusteluissa, että katselmusta tehtäessä kattoon tehty aukko ei näkynyt Pitkänsillan rantaan eikä liioin katsottaessa rakennusta Kaisaniemenlahden toiselta rannalta.

Huoneistoihin ei tule nykyisellään riittävästi luonnonvaloa. Tämä tilanne on aiheutunut siitä, että pihan puolen ikkunoita jouduttiin pienentämään merkittävästi suunnittelu- ja rakennuslupavaiheessa. Rakennusvalvontaviranomaisten kanssa tehdystä yhteistyöstä huolimatta asuntoja ei ole saatu valoisammiksi. Suurempien asuntojen osalta pääkerroksissa ikkunoiden pinta-ala on vain 2 % lattiapinta-alasta. Tämä suhdeluku on aivan liian pieni. Määräysten mukaan ikkunoiden pinta-alan tulisi olla 9 %.

Hallinto-oikeus on katsonut, että kattoikkunat muuttaisivat rakennuksen arkkitehtuurin tärkeän kattopinnan ilmettä ja suojelumääräyksen tavoitteen vastaisesti tärvelisivät vesikaton ja julkisivun rakennustaiteellisia ja kulttuurihistoriallisia arvoja ja tyyliä. Perustelu ei kestä kriittistä tarkastelua. Asunto Oy Siltarannan ullakkoasuntojen rakentamisen yhteydessä katon verhous on vaihdettu punaisesta pellistä rakennuksen alkuperäistä vastaavaksi vihreäksi tiilikatteeksi. Kateaineen ja katon värin muuttamisen taustalla ja tarkoituksena oli kunnioittaa talon alkuperäistä arkkitehtuuria. Tähän muutokseen saatiin myös kaupungin museon hyväksyntä. Myöskään ELY-keskus ei vastustanut tätä muutosta. Asunto Oy Siltarannan naapuritalojen, joihin hallinto-oikeuden päätöksen perusteluissa viitataan, kattojen värit ovat edelleen punaisia.

Ullakkorakentamisen aikana tehty muutos niin materiaalin kuin katon värinkin osalta on merkittävästi suurempi kuin nyt poikkeamisluvan kohteena olevat kuusi aukkoa olemassa olevaan kattoon. Yksin tästä syystä on perusteetonta arvioida, että edellytyksiä poikkeamisluvan antamiselle esillä olevassa asiassa ei olisi.

Suunnitelman kantavana ideana on asemakaavan edellyttämällä tavalla kunnioittaa aikaisempaa arkkitehtuuria ja toisaalta toteuttaa muutos vaikeuttamatta asemakaavan toteutumista. Suunnitelmissa on noudatettu Venetsian julistuksen periaatteita. Kattoon ei tule kattolyhtyjä, korotuksia tai muitakaan rakennelmia, jotka ulkonevat nykyisestä kattopinnasta. Kattoon tehtävät aukot on suunniteltu myös täytettäväksi kiinteällä kattotiilien värisellä ja kattotiilien jaotuksen mukaisella metallisilla ritilöillä, jotka on suunniteltu häivyttämään sitä näkymää, joka kattoihin tehtävistä aukoista syntyy. Ritilöin peitetty ikkuna on ratkaisuna äärimmilleen vietyä kattopinnan kunnioitusta. Muutokset eivät ole ikkunoiden, vaan kattopinnan näköisiä ja ne erottuvat katosta mahdollisimman vähän.

Hallinto-oikeus on päätöksessään todennut, että aukko näkyisi selvästi vastarannalta. Tämä näkemys ei ole oikea. Katsottaessa vähänkin viistosta kattopintaa aukko ei erotu katosta.

Asemakaavan suojelumääräys ei kategorisesti kiellä tekemästä katon lappeelle ikkunoita. Asiaa arvioitaessa tulee myös ottaa huomioon se, että kysymys on Helsingin kaupungin strategian mukaisesta täydennysrakentamisesta. Asemakaavamääräykset tai muutkaan määräykset eivät kiellä täydennysrakentamista. Näissä olosuhteissa on väistämätöntä, että kattopintoihin tai julkisivuihin voi tulla tarve yksin huoneiston valon saannin aikaansaamiseksi tehdä aukkoja. Jos tarkoituksena olisi, että minkäänlaisia muutoksia julkisivupintoihin ei saisi tehdä, täydentämisrakentaminen pitäisi kieltää kokonaisuudessaan.

Ullakkorakentamisen kaupunkikuvalliset vyöhykkeet -ohje, johon hallinto-oikeus viittaa, ei ole oikeudellisesti sitova normi. Ullakkorakentamista koskevassa alueellisessa poikkeamispäätöksessä 23.2.2009 ei nimenomaisesti kielletä tekemästä uusia ikkunoita.

Poikkeamispäätöstä arvioitaessa niin rakennuslautakunta, kaupunkineuvottelulautakunta kuin kaupunkisuunnitteluvirasto katsoivat, että myönnetyn luvan mukaisella tavalla toteutettuna uudet ikkunat eivät tärvele vesikaton arvoa tai tyyliä. Nämä viranomaiset ovat parhaiten perillä siitä, millaisia vastaavankaltaisia hankkeita kaupungissa on toteutettu. Niin ikään rakennuslautakunnan, kaupunkisuunnittelulautakunnan ja kaupunkisuunnitteluvirastonkin tulee jatkossakin pystyä toteuttamaan yhdenvertaisuusperiaatteen toteutuminen. Poikkeamisluvan tulee olla sopusoinnussa aikaisempien vastaavankaltaisten päätösten kanssa. Vastaavan kaltaisia muutoksia on saanut toteuttaa Asunto Oy Siltarannan naapurustossa.

Poikkeamisharkintaan kuuluu myös tarkoituksenmukaisuusharkinta ja myös esillä olevan kaltaisessa tilanteessa kohtuullisuusharkinta. Hallintolain 6 §:n mukaisen suhteellisuusperiaatteeseen nojalla rakennuksen suojelua koskevia määräyksiä tulee tulkita niin, että rakentamismahdollisuuksia ei saa rajoittaa enempää kuin kaavamääräyksen tarkoituksen toteuttamiseksi on välttämätöntä.

Uudenmaan elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskus (ELY-keskus) on antanut lausunnon, jossa se on katsonut, että hallinto-oikeuden päätöksen lopputulosta ei ole syytä muuttaa. Rakennuksen vesikatto kattolyhtyineen on oleellinen osa sen kokonaisarkkitehtuuria. Naapuritalojen kattojen värimaailmalla tai listoitusten detaljieroavaisuuksilla ei ole merkitystä yhtenäisen kaupunkikuvan kannalta. Olennaista on kattojen muodostama klassisismin periaatteiden mukainen ankaran symmetrinen muotokieli ja yhtenäiseen jäsentelyyn perustuva kaupunkikuva. Malliksi jätetty näkösuojaritilä ei hallinto–oikeuden toimittamassa katselmuksessa häivyttänyt ikkuna-aukkoa Kaisaniemen puiston suunnasta tarkasteltuna.

Helsingin kaupunginhallitus on antanut vastaselityksen. Suunnitellut kattoikkunat ritilöineen eivät riko korttelin yhtenäistä kattopinnan muotoa.

Asunto Oy Siltaranta on antanut vastaselityksen. Kattopintaan suunnitellut uudet ikkuna-aukot ovat hienovaraisia. On sinänsä totta, että katsottaessa kattoikkunaa kohtisuoraan Kaisaniemen puistosta aukot erottuvat kattopinnasta. Tämä näkymäsuunta ei kuitenkaan ole kaupunkikuvan kannalta keskeinen.

Korkein hallinto-oikeus on toimittanut rakennuskohteessa ja sen ympäristössä katselmuksen 3.9.2015. Katselmuksesta laadittu pöytäkirja on liitetty asiakirjoihin ja lähetetty tiedoksi katselmukseen kutsutuille.

Helsingin kaupunginmuseo on toimittanut korkeimmalle hallinto-oikeudelle sopimuksen Museoviraston ja Keski-Uudenmaan maakuntamuseon yhteistyöstä ja työnjaosta kulttuuriympäristön vaalimisessa, josta ilmenee, että Helsingin kaupunginmuseo toimii kulttuuriympäristöviranomaisena Helsingissä ja kuudessa Keski-Uudenmaan kunnassa.

Uudenmaan elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskus (ELY-keskus) on toimittanut lisäselvityksenä pöytäkirjanotteen kaupunkikuvaneuvottelulautakunnan lausunnosta, josta ilmenee, että myös viereiset rakennukset ovat kiinnostuneita ullakkorakentamisesta ja uusien ikkuna-aukkojen avaamisesta Kaisaniemenlahden suuntaan. ELY-keskus on myös esittänyt, että nyt kysymyksessä olevan poikkeamisen myöntäminen johtaisi vaikutuksiltaan merkittävään rakentamiseen ja aiheuttaisi merkittäviä haitallisia ympäristö- ja muita vaikutuksia. Poikkeamispäätös ei siten ole maankäyttö- ja rakennuslain 172 §:n 2 momentin mukaan oikea väline asian ratkaisemiseen.

Asunto Oy Siltaranta on toimittanut lisäselvitystä Venetsian ja Washingtonin julistuksista, joihin valituksissa on viitattu.

Korkeimman hallinto-oikeuden ratkaisu

1. Korkein hallinto-oikeus on tutkinut asian. Helsingin hallinto-oikeuden päätös kumotaan. Helsingin kaupunkisuunnittelulautakunnan päätös saatetaan voimaan. Poikkeamispäätös on voimassa kaksi vuotta tämän korkeimman hallinto-oikeuden päätöksen antamispäivästä lukien.

2. Asunto Oy Siltarannan vaatimus oikeudenkäyntikulujen korvaamisesta hylätään.

Perustelut

1. Pääasia

1.1 Sovellettavat säännökset

Maankäyttö- ja rakennuslain 58 §:n 1 momentin mukaan rakennusta ei saa rakentaa vastoin asemakaavaa (rakentamisrajoitus).

Maankäyttö- ja rakennuslain 171 §:n 1 momentin mukaan kunta voi erityisestä syystä myöntää poikkeuksen mainitussa laissa säädetyistä tai sen nojalla annetuista rakentamista tai muuta toimenpidettä koskevista säännöksistä, määräyksistä, kielloista ja muista rajoituksista. Pykälän 2 momentin 3 kohdan mukaan kunta ei kuitenkaan voi myöntää poikkeamista rakennuksen suojelua koskevasta kaavamääräyksestä.

Kevennettyjen rakentamis- ja kaavamääräysten kokeilusta annetun lain 3 §:n (1257/2010 ja 990/2013) mukaan maankäyttö- ja rakennuslain 171 §:n 2 momentin 3 kohdassa tarkoitetuissa tapauksissa poikkeuksen myöntää Helsingissä kunta.

Maankäyttö- ja rakennuslain 172 §:n 1 momentin mukaan poikkeaminen ei saa: 1) aiheuttaa haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle tai alueiden käytön muulle järjestämiselle; 2) vaikeuttaa luonnonsuojelun tavoitteiden saavuttamista; eikä 3) vaikeuttaa rakennetun ympäristön suojelemista koskevien tavoitteiden saavuttamista.

Maankäyttö- ja rakennuslain 172 §:n 2 momentin mukaan poikkeusta ei saa myöntää, jos se johtaa vaikutuksiltaan merkittävään rakentamiseen tai muutoin aiheuttaa merkittäviä haitallisia ympäristö- tai muita vaikutuksia.

1.2 Kysymyksenasettelu korkeimmassa hallinto-oikeudessa

Asiassa on ratkaistava, onko Helsingin kaupunkisuunnittelulautakunta voinut myöntää Asunto Oy Siltarannalle poikkeuksen asemakaavan suojelumääräyksestä kuuden kattoikkunan rakentamiseksi kerrostalon ullakkoasuntoihin.

Sitä ennen on kuitenkin otettava kantaa siihen, onko hankkeessa kysymys sellaisesta rakentamisesta, johon poikkeusta ei maankäyttö- ja rakennuslain 172 §:n 2 momentin mukaan saa myöntää.

Jos edellä mainittu säännös ei muodosta estettä poikkeuksen myöntämiselle, tämän jälkeen on arvioitava, ovatko poikkeamisen myöntämiseen olemassa maankäyttö- ja rakennuslain 172 §:n 1 momentin 1 ja 3 kohdissa säädetyt edellytykset. Jos mainitut edellytykset täyttyvät, on lopuksi vielä arvioitava, onko poikkeamisen myöntämiseen maankäyttö- ja rakennuslain 171 §:n 1 momentissa tarkoitettu erityinen syy.

1.3 Hankkeesta saatu selvitys

Kysymyksessä oleva Asunto Oy Siltarannan omistama kerrostalo sijaitsee tontilla, jota koskee alueella voimassa olevassa 5.1.1996 vahvistetussa asemakaavassa osoitettu asuinkerrostalojen korttelialueen aluevaraus (AK). Kerrostaloa koskee lisäksi asemakaavan suojelumääräys sr-1. Määräyksen mukaan kysymyksessä on rakennustaiteellisesti ja kulttuurihistoriallisesti arvokas rakennus. Rakennusta ei saa purkaa eikä siinä saa tehdä sellaisia korjaus- tai muutostöitä, jotka tärvelevät rakennuksen, sen julkisivujen, vesikaton tai sisätilojen rakennustaiteellista tai kulttuurihistoriallista arvoa tai tyyliä. Mikäli rakennuksessa on aikaisemmin suoritettu tällaisia toimenpiteitä, on rakennus korjaus- tai muutostöiden yhteydessä pyrittävä korjaamaan rakennuksen tyyliin hyvin soveltuvalla tavalla.

Kerrostalo on seitsemänkerroksinen ja se on valmistunut vuonna 1926. Kerrostalon katolla on julkisivun puolella kolme kattolyhtyikkunaa. Katto on vuonna 2012 palautettu alkuperäiseksi vihreäksi savitiilikatoksi. Yhtiö on hakenut poikkeusta edellä mainitusta rakennuksen suojelua koskevasta kaavamääräyksestä kuuden uuden kattoikkunan rakentamiseksi kerrostalon julkisivun puolelle.

Asiassa saadun selvityksen mukaan uudet kattoikkunat on suunniteltu rakentaa ikkunasyvennyksinä räystään tuntumaan. Katon lappeelle ikkunoiden eteen avattavat suorakaiteen muotoiset aukot jatkaisivat julkisivun ikkunarivien pystysuoraa linjaa. Katon lappeelle aukkojen kohdalle ja kattotiilien kanssa samaan tasoon on tarkoitus kiinnittää katon väriset näkösuojaritilät. Ritilöiden jako vastaa katon tiilikatteen jaotusta.

Rakennushankkeeseen on ryhdytty, jotta ullakkoasuntoihin saataisiin riittävästi luonnonvaloa.

1.4 Muu asiakirjaselvitys

Aluetta on lautakunnan päätöksen tekemisajankohtana koskenut Uudenmaan ympäristökeskuksen 23.2.2009 antama ullakkorakentamista koskeva alueellinen poikkeamispäätös, joka koskee kaikkia Helsingin kaupungin asuinkerrostaloalueita. Päätöksen lupaehdon 4 mukaan rakennustaiteellisesti ja kulttuurihistoriallisesti arvokkaissa rakennuksissa rajoitetaan sellaista ullakkorakentamista, joka aiheuttaa muutoksia vesikattoon tai muulla tavoin heikentäisi rakennuksen arvoa. Ehdon mukaan päätös ei sisällä poikkeamista rakennuksen suojelua koskevista kaavamääräyksistä.

Ullakkorakentamisen alueellisen poikkeamispäätöksen lupaehtoon 4 liittyen Helsingin kaupunkisuunnitteluvirasto, rakennusvalvontavirasto ja kaupunginmuseo ovat laatineet asiakirjan "Helsingin ullakkorakentamisen kaupunkikuvalliset vyöhykkeet". Ohjeessa Pitkänsillanranta ja Säästöpankinranta on sisällytetty alueeseen U3, jonka alueella kattopintoihin ei saa avata uusia ikkuna-aukkoja.

1.5 Korkeimman hallinto-oikeuden toimittama katselmus

Korkeimman hallinto-oikeuden toimittamassa katselmuksessa on tehty havaintoja kahdesta ullakkoasunnosta, kerrostalon julkisivusta ja ympäristöstä. Katselmusta varten yksi kattoikkuna oli avattu rakenteeltaan ja suurelta osin myös väritykseltään lopulliseksi tarkoitettuun asuunsa.

Katselmuksen aikana voitiin havaita, että kerrostalo sijaitsee keskellä Pitkänsillanrannan varrella olevaa kolmen kerrostalon muodostamaa rakennusryhmää. Kyseiset kolme rakennusta on sijoitettu toisiinsa kiinni siten, että ne muodostavat kaupunkikuvallisesti yhtenäisen kokonaisuuden. Nyt kysymyksessä olevan keskimmäisen rakennuksen katto on materiaaliltaan tiiltä ja väriltään vihreä. Sen vieressä olevien rakennusten kattomateriaali on peltiä ja väritys punainen. Mainittu seikka rikkoo jossain määrin edellä mainittua yhtenäisyyttä.

Katselmuksessa tehtiin erityisesti havaintoja ulkona lopulliseen asuunsa avatun ikkuna-aukon näkymisestä päiväsaikaan eri katselukulmista.

Rakennuksen edessä Pitkänsillanrannassa ikkuna-aukko ei näkynyt lainkaan, koska se jäi katon räystään taakse.

Vilkasliikenteisen Pitkänsillan suunnasta tarkasteltuna ikkuna-aukon näkösuojaritilä vähensi merkittävästi ikkuna-aukon erottumista muusta kattorakenteesta. Katselmuksen aikana lopulliseen asuunsa avattuna olleen ikkuna-aukon ritilä poikkesi jonkin verran katon värityksestä, mikä saattoi lisätä ikkunan erottumista kattorakenteesta.

Rakennusta vastapäätä Kaisaniemenlahden toiselta rannalta ikkuna-aukko oli selvästi näkyvissä. Ritilä ei Kaisaniemenranta-nimisen kadun ja sen vieressä kulkevan puistokäytävän eri kohdista tarkasteltuna sanottavasti peittänyt ikkuna-aukkoa. Alue, jolta kaikki kuusi ikkunaa olisivat tällä tavoin nähtävissä vastarannalta, olisi leveydeltään arvion mukaan noin 100–150 metriä. Todettiin myös, että kerrostalo sijaitsi sivussa sitä vastapäätä olevan kadun ja puistokäytävän kulkusuuntiin nähden.

1.6 Oikeudellinen arviointi

Kerrostaloa koskee asemakaavan suojelumääräys, jonka mukaan kysymyksessä on rakennustaiteellisesti ja kulttuurihistoriallisesti arvokas rakennus (sr-1). Suojelumääräyksellä on muun ohella kielletty sellaisten muutostöiden tekeminen, jotka tärvelevät vesikaton rakennustaiteellista tai kulttuurihistoriallista arvoa tai tyyliä.

Asiassa on arvioitava edellä kohdassa 1.2 kuvatuin tavoin, ovatko siinä mainituista oikeusohjeista ilmenevät oikeudelliset edellytykset mainitusta suojelumääräyksestä poikkeamiseen tässä tapauksessa olemassa. Poikkeamisharkinta edellyttää tapauskohtaista kokonaisharkintaa.

ELY-keskus on lisäkirjelmässään katsonut, että hankkeessa olisi kysymys maankäyttö- ja rakennuslain 172 §:n 2 momentissa tarkoitetusta vaikutuksiltaan merkittävästä rakentamisesta. Lainkohdan esitöiden (HE 101/1998 vp) mukaan säännöksessä on kyse eräänlaisesta ehdottomasta luvan myöntämisen esteestä. Esitöiden mukaan merkittävä rakentaminen tarkoittaa ympäristöstään täysin poikkeavaa rakentamista, jollainen voisi olla esimerkiksi kerrostalo pientaloalueella tai suuri varastorakennus asuinalueella. Muut ympäristövaikutukset voivat liittyä esimerkiksi liikenteeseen, meluun, ympäristöpäästöihin ja muihin ympäristöhäiriöihin. Nyt esillä olevasta hankkeesta, jossa on kysymys kuudesta vesikattoon tehtävästä ikkunasyvennyksestä, ei voi aiheutua mainitussa lainkohdassa tarkoitettuja merkittäviä ympäristövaikutuksia.

Helsingin kaupungin laatima ullakkorakentamisen kaupunkikuvallisia vyöhykkeitä koskeva ohje ei ole oikeudellisesti sitova. Ohje on lisäksi tarkoitettu suoraan rakennusluvin alueellisen poikkeamispäätöksen nojalla toteuttavissa olevan rakentamisen ohjaamiseen. Sitä ei siten ole tarkoitettu ohjaamaan harkintaa arvioitaessa edellytyksiä poiketa rakennuksen suojelua koskevasta määräyksestä, mitä alueellinen poikkeuspäätös ei lainkaan koske.

Asunto Oy Siltarannan lisäselvityksessään mainitsemilla Venetsian ja Washingtonin julistuksilla, jotka eivät ole velvoittavaa kansallista oikeutta, ei ole välitöntä oikeudellista merkitystä asian lopputuloksen kannalta.

Rakennus sijaitsee kaupunkikuvallisesti merkittävällä paikalla Helsingin kes³kustassa ja se muodostaa lahden rannassa yhtenäiseksi kokonaisuudeksi julkisivuiltaan miellettävän rakennusryhmän yhdessä kahden samassa rakennusrivissä sijaitsevan rakennuksen kanssa. Kaikkia kolmea rakennusta koskee sama asemakaavan suojelumääräys (sr-1). Nyt kysymyksessä olevaan poikkeamishakemukseen annettava ratkaisu on luonnollisesti otettava huomioon yhtenä tosiseikkana silloin, kun arvioidaan poikkeamisen edellytyksiä samaan rakennusryhmään kuuluvissa rakennuksissa mahdollisesti toteutettaviin vastaavanlaisiin hankkeisiin. Poikkeamisharkinta edellyttää kuitenkin tapauskohtaista kokonaisharkintaa. Tämä piirre korostuu erityisesti kaupunkirakentamisessa. Poikkeamisharkinnan yksittäistapauksellisesta luonteesta myös seuraa, ettei nyt kysymyksessä olevan poikkeamisasian lopputuloksesta voida tehdä yhdenvertaisen kohtelun vaatimuksen nojalla johtopäätöksiä siitä, miten poikkeamisen edellytyksiin tulee suhtautua kaupungin muilla kaava-alueilla ja muissa ympäristöissä.

Poikkeamisen edellytyksiä arvioitaessa on myös otettava huomioon, että puheena oleva kaavamääräys sr-1, toisin kuin esimerkiksi samalla kaava-alueella myös käytetty kaavamääräys sr-2, ei viittaa kaupunkikuvaan kaavamääräyksen suojelemana arvona. Poikkeamisharkinta kohdistuu nyt kysymyksessä olevassa tapauksessa kaavamääräyksellä sr-1 suojeltuun rakennukseen ja siten rakennuksen rakennustaiteellisiin ja kulttuurihistoriallisiin arvoihin. Kaavamääräyksen suojeluarvojen arvioinnissa on kuitenkin rakennuksen itsensä lisäksi otettava huomioon se, miten se liittyy rakennustyyliltään ja historiallisesti viereisiin rakennuksiin.

Uudet ikkuna-aukot on suunniteltu sijoittaa räystään tuntumaan ja siten jonkin verran alemmaksi kuin katolla olemassa olevat kattolyhdyt. Katolle tulevat uudet ikkunat yhdessä kattolyhtyjen kanssa muodostaisivat kuitenkin rakennuksen julkisivun pystysuoriin ikkunalinjoihin nähden symmetrisen jatkumon. Katselmuksella voitiin todeta, että rakennus ja siihen kiinteästi liittyvät viereiset rakennukset muodostavat sinänsä kaupunkikuvallisesti yhtenäisen kokonaisuuden. Viereisten rakennusten poikkeava kattomateriaali ja väritys kuitenkin rikkovat jossakin määrin tätä yhtenäisyyttä.

Katselmuksella tehtyjen havaintojen perusteella voidaan arvioida, että ikkuna-aukot tulisivat selvästi erottumaan tarkasteltaessa rakennusta kohtisuoraan Kaisaniemenlahden toiselta puolelta. Tämän näkymän merkitystä arvioitaessa on samalla kuitenkin otettava huomioon, että rakennus sijaitsee sivussa sitä vastapäätä olevien kulkuväylien kulkusuuntiin nähden. Muista suunnista ja etenkin pääkatselusuunnaksi miellettävältä vilkasliikenteiseltä Pitkäsillalta ikkuna-aukot eivät sen sijaan päiväsaikaan tulisi juurikaan erottumaan kattorakenteesta, koska aukkoihin kiinnitettävät ja katon väriset ritilät peittäisivät näkyvyyttä katsottaessa aukkoja muutoin kuin kohtisuoraan.

Kun otetaan huomioon, mitä edellä on lausuttu suojelumääräyksen (sr-1) sisällöstä, hankkeen toteutustavasta, katselmushavainnoista sekä poikkeamisharkinnan yksittäistapauksellisesta luonteesta, poikkeaminen ei aiheuta maankäyttö- ja rakennuslain 172 §:n 1 momentin 1 kohdassa tarkoittamalla tavalla haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle tai alueiden käytön muulle järjestämiselle.

Rakennusta koskeva suojelumääräys on kattava. Se koskee vesikaton ohella julkisivua ja sisätiloja. Vaikka uusien kattoikkunoiden avaaminen muuttaa jonkin verran vesikaton rakennustaiteellista tyyliä, ei poikkeamisen voida suojelumääräyksen sisältö ja rakennukseen liittyvät rakennustaiteelliset arvot huomioon ottaen katsoa vaikeuttavan maankäyttö- ja rakennuslain 172 §:n 1 momentin 3 kohdan tarkoittamalla tavalla rakennetun ympäristön suojelemista koskevien tavoitteiden saavuttamista. Ikkuna-aukkojen kohdalle kiinnitettävien ritilöiden värin osalta on mahdollista vielä asettaa tarkentavia rakennuslupaehtoja ikkunoiden rakentamista koskevan rakennusluvan myöntämisen yhteydessä.

Helsingin kaupunkisuunnittelulautakunnan päätöksessä on maankäyttö- rakennuslain 171 §:n 1 momentissa tarkoitettuna erityisenä syynä hakemukseen suostumiselle mainittu asuinolojen parantaminen. Asiakirjoista ilmenee, etteivät asunnot täyttäisi ilman kattoikkunoita valoisuudeltaan maankäyttö- ja rakennusasetuksessa ja Suomen rakentamismääräyskokoelmassa asuinhuoneelle asetettuja vaatimuksia. Poikkeaminen on siten edellytyksenä suunniteltujen asuntojen ottamiselle asuinkäyttöön. Kun otetaan huomioon rakennushankkeella tavoiteltava kaupunkirakenteen tiivistäminen, joka asiakirjoista saatavan selvityksen mukaan on kaupungin tavoitteiden mukaista, ja asiassa eri vaiheissa esitetyt vaatimukset, ei erityisen syyn olemassaoloa ole aihetta arvioida toisin kuin Helsingin kaupunkisuunnittelulautakunta.

1.7 Lopputulos

Edellä lausutuilla perusteilla poikkeamisen myöntämiselle on ollut maankäyttö- ja rakennuslain 172 §:n 1 momentin mukaiset oikeudelliset edellytykset sekä maankäyttö- ja rakennuslain 171 §:n 1 momentissa tarkoitettu erityinen syy. Helsingin kaupunkisuunnittelulautakunta on voinut myöntää haetun poikkeuksen. Helsingin hallinto-oikeudella on ollut asiasta toinen käsitys. Hallinto-oikeuden päätös on tämän johdosta kumottava ja kaupunkisuunnittelulautakunnan päätös on saatettava voimaan. Asian käsittelyyn kuluneen ajan vuoksi poikkeamispäätöksen voimassaoloaikaa on kuitenkin pidennettävä.

2. Oikeudenkäyntikulut

Asian laatuun nähden ja kun otetaan huomioon hallintolainkäyttölain 74 §, Asunto Oy Siltarannalle ei ole määrättävä maksettavaksi korvausta oikeudenkäyntikuluista korkeimmassa hallinto-oikeudessa.

Asian ovat ratkaisseet hallintoneuvokset Riitta Mutikainen, Hannu Ranta, Mika Seppälä, Liisa Heikkilä ja Janne Aer. Asian esittelijä Esa Hakkola.