KHO:2021:49

Kunnan rakennuslupaviranomainen oli myöntänyt rakennusluvan asuinkerrostalon rakentamiseen asemakaava-alueelle. Rakennusluvan yhteydessä oli myönnetty maankäyttö- ja rakennuslain 175 §:n mukainen vähäinen poikkeaminen asemakaavasta siten, että uudisrakennus ylitti asemakaavassa tontille osoitetun rakennusalan 1,1–2,9 metrillä.

Rakennuspaikkana olevan tontin ja sen viereisen tontin väliselle rajalle oli asemakaavassa osoitettu kadulta yhteinen ajoyhteys neljälle samassa korttelissa sijaitsevalle tontille. Mainitun ajoyhteyden toteuttamiseksi oli rakennuspaikkana olevan tontin alueelle sittemmin perustettu kahta tonttia palveleva kulkuyhteysrasite. Rakennusluvan mukainen uudisrakennus sijoittui asemakaavan mukaisen rakennusalan ylittäviltä osin kokonaan mainitulle rasitealueelle.

Rakennuspaikkana olevalle tontille sijoittuva kulkuyhteysrasite oli kiinteistönmuodostamislain mukainen kiinteistörasite, jonka perustamisedellytykset sekä alue, johon rasite kohdistui, oli ratkaistu mainitun lain mukaisessa rasitetoimituksessa. Kiinteistörekisteriin merkittyä rasitetta ei voitu rakennuslupapäätöksellä tai sen yhteydessä myönnettävällä vähäisellä poikkeamisella muuttaa tai poistaa, vaan rakennuspaikkaan kohdistuvat muiden kiinteistöjen rasiteoikeudet oli otettava rakennusluvasta päätettäessä huomioon rakennuspaikan hallintaa ja käyttöä koskevina rajoituksina.

Kulkuyhteyttä varten varattuun rasitealueeseen kohdistui rasiteoikeuden haltijoiden käyttöoikeus, eikä mainittu alue siten ollut rakennuspaikan haltijan yksinomaisessa hallinnassa. Rakennuslupahakemuksen mukainen uudisrakennus ulottui tässä tapauksessa kulkuyhteyttä varten varatulle rasitealueelle enimmillään 2,9 metrillä. Kun otettiin huomioon, että rasitealueen leveys katualueen kohdalla oli enimmillään noin seitsemän metriä, uudisrakennus olisi kaventanut merkittävästi kulkuyhteydelle varattua aluetta ja vaikeuttanut sen käyttämistä. Näin ollen rakennuksen sijoittamisesta lupahakemuksessa esitetyllä tavalla osittain asemakaavassa osoitetun rakennusalan ulkopuolelle oli myös katsottava aiheutuvan tarpeetonta haittaa rasiteoikeuden haltijoina oleville naapurikiinteistöille. Sillä, että rakennusluvan myöntämisen yhteydessä oli lähtökohtaisesti mahdollista hyväksyä rakennusalan ylittämistä koskeva vähäinen poikkeaminen asemakaavasta, ei ollut tässä tapauksessa merkitystä, koska vähäisellä poikkeamisella ei kuitenkaan voitu muuttaa kiinteistörekisteriin merkityn rasitteen sisältöä.

Kysymyksessä ollut rakennushanke ei edellä mainitut seikat huomioon ottaen täyttänyt maankäyttö- ja rakennuslain 81 §:n 3 momentissa ja 135 §:n 1 momentissa tarkoitettuja rakennusluvan myöntämisen edellytyksiä, eikä edellytyksiä rakennuslupahakemuksen hyväksymiselle ollut siten ollut.

Maankäyttö- ja rakennuslaki 81 § 3 momentti, 125 § 1 momentti, 135 § 1 momentti, 175 §

Kiinteistönmuodostamislaki 2 § 1 kohta, 154 § 1 momentti (1159/2005), 157 § 1 momentti, 158 § 1 momentti

Päätös, jota valitus koskee

Turun hallinto-oikeus 13.6.2019 nro 19/0151/1

Asian aikaisempi käsittely

Salon kaupungin tarkastusinsinööri on Rakennus-Järvi Oy:n perustettavan yhtiön lukuun jättämästä hakemuksesta 24.11.2017 myöntänyt rakennusluvan asuinkerrostalon rakentamiseen Salon kaupungin Armfeltin kaupunginosan korttelin 9 tontilla 15 (kiinteistötunnus 734-3-9-15) sijaitsevalle rakennuspaikalle.

Salon rakennus- ja ympäristölautakunta on 14.2.2018 hylännyt A:n, B:n ja heidän asiakumppaninsa sekä Asunto Oy Peisankulman tarkastusinsinöörin päätöksestä tekemät oikaisuvaatimukset.

Hallinto-oikeuden ratkaisu

Turun hallinto-oikeus on valituksenalaisella päätöksellään hylännyt Asunto Oy Peisankulman sekä A:n, B:n ja heidän asiakumppaninsa valitukset rakennus- ja ympäristölautakunnan päätöksestä sekä mainittujen muutoksenhakijoiden vaatimukset oikeudenkäyntikulujen korvaamisesta.

Hallinto-oikeus on perustellut päätöstään seuraavasti:

Sovellettavat säännökset

Maankäyttö- ja rakennuslain 135 § 1 momentin mukaan rakennusluvan myöntämisen edellytyksenä asemakaava-alueella on, että rakennushanke on voimassa olevan asemakaavan mukainen. Lisäksi edellytyksenä on, ettei rakennusta sijoiteta tai rakenneta niin, että se tarpeettomasti haittaa naapuria tai vaikeuttaa naapurikiinteistön sopivaa rakentamista.

Saman lain 175 §:n mukaan kunnan rakennusvalvontaviranomainen voi lain 171 §:ssä säädetyin edellytyksin ja rajoituksin myöntää rakennusluvan, kun kysymys on vähäisestä poikkeamisesta rakentamista koskevasta säännöksestä, määräyksestä, kiellosta tai muusta rajoituksesta. Poikkeamista ei kuitenkaan saa 171 §:n mukaan myöntää, jos se muun muassa aiheuttaa haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle tai alueiden käytön muulle järjestämiselle.

Rakennuspaikka ja sen kaavoitustilanne

Rakennuspaikkana on Armfeltin kaupunginosan korttelissa 9 sijaitseva kooltaan 1 428 m2:n suuruinen tontti 15. Kortteliin sijoittuu tontin 15 lisäksi viisi muuta tonttia, joista A ym. omistavat tontin 16 ja Asunto Oy Peisankulma tontin 14. Kortteli rajoittuu Hämeentiehen, Turuntiehen, Perttelinkatuun ja Helenankatuun.

Alueella on voimassa vuonna 2012 lainvoimaiseksi tullut asemakaava. Helenankatuun rajoittuva tontti 15 on osa asemakaavan asuinkerrostalojen korttelialuetta (AK-65). Tontin rakentamistehokkuus on e=2.0 ja sallittu kerrosluku V u 2/3. Kaavamääräyksen mukaan merkityn rakennusoikeuden lisäksi saa rakentaa kokonaan maanpinnan alapuolelle sijoittuvaa tilaa asuntojen autopaikkoja varten. Autopaikoista on sijoitettava maan alle vähintään 1 autopaikka jokaista asuinkerrosalan 100 m2:ä kohti tehokkuuslukuun e=1.7 asti ja sen ylittävältä osalta vähintään 1 autopaikka kerrosalan 35 m2:ä kohti.

Korttelin Helenankadun puolelle on osoitettu katualueen rajan osa, jonka kohdalta ei saa järjestää ajoneuvoliittymää lukuun ottamatta kahta kaavassa erikseen osoitettua ajoyhteyttä. Ajoyhteys tonteille 16, 3, 15 ja 14 (kaavan mukaiset tonttinumerot 2, 3, 5 ja 11) on osoitettu Helenankadulta tonttien 14 ja 15 väliselle rajalle (ajo). Kaikkien tonttien alueelle on osoitettu tila maanalaista pysäköintiä varten (ma-LP-2) ja tontteja 16, 3, 15, 14 palveleva maanalaisiin tiloihin johtava ajoluiska on sijoitettu tonttien 15 ja 16 alueelle.

Rakennushanke

Hankkeessa on kysymys kerrosalaltaan 2 439,5 m2:n suuruisen asuinkerrostalon rakentamisesta. Rakennus sijoittuu Helenankadun varteen kadun suuntaisesti ja se ylittää kaavan mukaisen rakennusalan asemapiirroksen mukaan Asunto Oy Peisankulman eli tontin 14 suuntaan 7,6 metrin matkalla 2,9 metriä ja 3,6 metrin matkalla 1,1 metriä eli yhteensä noin 26 m2. Etäisyys viimeksi mainitun yhtiön asuinrakennukseen on ylityksen jälkeen vähimmillään noin 7,7 metriä.

Asuinkerrostalon kellariin on sijoitettu maanalainen autojen säilytystila. Tilaan on järjestetty ajoyhteys luiskalla Helenankadulta.

Rakennusluvan yhteydessä on myönnetty maankäyttö- ja rakennuslain 175 §:n mukaisina vähäisinä poikkeamisina asemakaavasta edellä todettu rakennusalan ylitys sekä maanalaiseen autojen säilytystilaan johtavan ajoluiskan sijoittuminen Helenankadulle kaavan ajoneuvoliittymäkieltoalueelle.

Oikeudellinen arviointi

Kysymys on asuinkerrostalon rakentamisesta kortteliin, jonka maankäyttö on ratkaistu koko korttelin osalta samalla asemakaavalla. Asiassa ei ole edes väitetty, että rakennuslupahakemuksesta kuulemisessa ei olisi noudatettu maankäyttö- ja rakennuslain sekä -asetuksen mukaista menettelyä. Rakennusluvan myöntäminen on oikeusharkintaa, joten lupa on myönnettävä, mikäli sen myöntämisen oikeudelliset edellytykset ovat olemassa. Asemakaava tai rakennuspaikan olosuhteet eivät ole edellyttäneet, että ennen rakennusluvan myöntämistä olisi erikseen neuvoteltava tai tehtävä sopimuksia naapurikiinteistöjen omistajien kanssa. Valituksen kohteena oleva oikaisupäätös ei ole lainvastainen sillä perusteella, että asian esittelyssä olisi mahdollisesti virheellisesti annettu kuva naapuritonttien omistajien sopimushaluttomuudesta. Asiassa ei ole myöskään ilmennyt, että yhdenvertaisen kohtelun periaatetta olisi korttelin eri tonttien omistajien osalta loukattu.

Valituksissa on katsottu, että tontille 15 myönnetty rakennuslupa on voimassa olevan asemakaavan vastainen koska se estää tai vaikeuttaa korttelin muiden tonttien kulkuyhteyksien ja maanalaisen autopaikoitustilan järjestämistä asemakaavassa esitetyllä tavalla. Asemakaavassa on korttelin kaikille tonteille osoitettu maanalainen tila pysäköintiä varten. Osassa tonteista autopaikat on kaavan mukaan sijoitettava maan alle suhteessa tiettyä asuinkerrosalaa kohti ja osalla tonteista siltä osin kuin käytetty rakennusoikeus ylittää tietyn tehokkuusluvun. Asemakaavassa on myös rajoitettu ajoneuvoliittymän järjestämistä korttelia ympäröiviltä kaduilta ja erikseen osoitettu näiltä kaduilta kaksi ajoyhteyttä, joista toinen palvelee paitsi tonttia 15, myös tonttien 14, 16 ja 3 ajoneuvoliikennettä.

Vaikka asemakaavassa on korttelin tonttien yhteisiä ajoneuvoliittymää ja ajoyhteyttä koskevia ratkaisuja, kaavassa ei ole kuitenkaan määrätty, että korttelin maanalainen pysäköinti olisi toteutettava sen tonttien yhteisenä tilana. Sen sijaan kaavassa on osoitettu korttelin neljän tontin yhteinen ajoyhteys tonttien 15 ja 14 väliselle rajalle, joten olennaista asiassa on, että tontille 15 myönnetyn rakennusluvan mukainen rakentaminen ei estä tämän ajoyhteyden toteutumista. Tontin 15 asuinkerrostalon rakennusluvan mukainen rakennusalan ylitys kaventaa kaavan mukaista ajoyhteyttä, mutta asemapiirroksen mukaan tontin 15 uudisrakennuksen ja tontin 16 asemakaavan mukaisen rakennusalan ja sillä olevan rakennuksen väliin jää noin 7,7 metriä, joten tontin 15 rakennusluvan mukainen rakentaminen ei ole esteenä kaavan mukaiselle tontteja 14, 16 ja 3 palvelevan ajoyhteyden käyttämiselle. Tontin 15 asemapiirroksen mukaiset pihajärjestelyt mahdollistavat luiskan ja myös maanpäällisten ajoyhteyksien toteuttamisen korttelin muiden tonttien myöhemmin rakentuessa. Tontille 15 myönnetty rakennuslupa ei ole muiltakaan osin esteenä korttelin muiden tonttien asemakaavan mukaiselle rakentamiselle. Rakennushanke on voimassa olevan asemakaavan mukainen rakennusluvassa muilta osin kuin lupapäätöksessä myönnettyjen vähäisten poikkeamisten osalta.

Asunto Oy Peisankulma on lisäksi katsonut, että tontin 15 uudisrakennus sijoittuu liian lähelle yhtiön asuinkerrostaloa ja heikentää siten asuntojen näkymiä ja viihtyisyyttä. Kysymys on kuitenkin kaupunkiympäristöstä, jossa uudisrakentaminen väistämättä vaikuttaa muun muassa naapurirakennusten ikkunoista avautuviin näkymiin. Sekä tontin 15 uudisrakennuksen että Asunto Oy Peisankulman vastakkaiset päädyt ovat portaittaiset, joten rakennusten etäisyys niiden pääikkunoiden kohdalla selvästi ylittää 8 metriä.

Poikkeukset rakennusalan ylityksen sekä maanalaiseen autojen säilytystilaan johtavan luiskan sijoituksen osalta ovat vähäisiä eikä niillä ole merkittävää vaikutusta naapurin asemaan. Kysymys on siten sellaisista vähäisistä poikkeamisista, jotka eivät aiheuta haittaa kaavan toteuttamiselle eikä alueiden käytön muulle järjestämiselle. Asia on voitu ratkaista maankäyttö- ja rakennuslain 175 §:n mukaisena vähäisenä poikkeamisena rakennuslupa-asiaa käsiteltäessä.

Kun otetaan huomioon mitä edellä on hankkeen asemakaavan mukaisuudesta todettu sekä muukin rakennushankkeesta ja rakennuspaikan olosuhteista saatu selvitys, tontin 15 rakennusta ei sijoiteta niin tai tonttia muutenkaan rakenneta niin, että se tarpeettomasti haittaa naapuria tai vaikeuttaa naapurikiinteistöjen sopivaa rakentamista.

Rakennus- ja ympäristölautakunnan päätöstä ei ole syytä muuttaa.

Oikeudenkäyntikulut

Valitukset on hylätty. Tähän nähden ei ole kohtuutonta, että A asiakumppaneineen ja Asunto Oy Peisankulma joutuvat pitämään oikeudenkäyntikulunsa vahinkonaan.

Asian ovat ratkaisseet hallinto-oikeuden jäsenet Kari Hartzell, joka on myös esitellyt asian ja Tuomo Knaapi.

Käsittely korkeimmassa hallinto-oikeudessa

1. Asunto Oy Peisankulma on pyytänyt lupaa valittaa hallinto-oikeuden päätöksestä ja valituksessaan vaatinut, että hallinto-oikeuden ja rakennus- ja ympäristölautakunnan päätökset kumotaan ja rakennusluvan täytäntöönpano kielletään. Salon kaupunki ja rakennusluvan hakija on velvoitettava korvaamaan yhtiön oikeudenkäyntikulut.

Yhtiö on vaatimustensa tueksi viitannut asiassa aiemmin lausumaansa sekä esittänyt lisäksi muun ohella seuraavaa:

Rakennusluvan valmistelussa on tapahtunut virhe, koska yhtiölle ei ole annettu mahdollisuutta vastineen antamiseen hankkeen pääsuunnittelijan 27.12.2017 kaupungille toimittamasta asiakirjasta. Myös rakennushankkeen lähtö- ja mitoitustiedoissa on ollut epäselvyyttä.

Rakennusluvassa on myönnetty rakennuspaikalle oma autopaikoitusjärjestely maanalaisine paikoituksineen. Rakennusluvan yhteydessä myönnetyt poikkeamiset tontin ajoliittymäkiellosta ja rakennusalasta eivät ole vähäisiä asemakaavan tarkoittaman, usean tontin muodostaman liikenteellisen kokonaisuuden kannalta. Samaa rakennuspaikkaa koskevassa aiemmassa poikkeamisasiassa on todettu, että asemakaavan ydinajatuksena on korttelin neljän tontin yhteinen pysäköinti. Asemakaava ei mahdollista korttelin tonteille omien maanalaisten autopaikoitustilojen rakentamista sallitun rakennusoikeuden ja vaaditun autopaikka- ja liikennekokonaisuuden puitteissa.

Uudisrakennus sijoittuu vähäisenä poikkeamisena myönnetystä rakennusalan ylityksestä johtuen alle kahdeksan metrin etäisyydelle Asunto Oy Peisankulman omistaman rakennuksen pääikkunoista ja haittaa siten yhtiön asuinkerrostalon näkymiä. Ahtaasta rakentamistavasta ja näkymien menettämisestä aiheutuu rakennuspaikan rajanaapureille kohtuutonta haittaa.

Rakennuspaikkana olevalle kiinteistölle on vuonna 2017 perustettu kulkuyhteys tonttien 734-3-9-3 ja 734-3-9-16 hyväksi. Rakennuslupa on kuitenkin myönnetty siten, että uudisrakennus ylittää asemakaavassa osoitetun rakennusalan ja sijoittuu osittain rasitealueelle. Rakennuspaikalle jäävä alle kolmen metrin levyinen ajoliittymä ei riitä asemakaavan mukaiseen liikenteeseen. Poikkeamisilla on siten välitön vaikutus tonttien ajoyhteyksiin huoltoon ja turvallisuuteen ja poikkeamiset vaikeuttavat asemakaavan toteuttamista.

2. A ja B ovat pyytäneet lupaa valittaa hallinto-oikeuden päätöksestä ja valituksessaan vaatineet, että hallinto-oikeuden ja rakennus- ja ympäristölautakunnan päätökset kumotaan ja rakennusluvan täytäntöönpano kielletään. Salon kaupunki ja rakennusluvan hakija on velvoitettava korvaamaan muutoksenhakijoiden oikeudenkäyntikulut.

A ja B ovat vaatimustensa tueksi viitanneet asiassa aiemmin lausumaansa sekä esittäneet lisäksi muun ohella seuraavaa:

Rakennusluvan valmistelussa on tapahtunut virhe, koska muutoksenhakijoille ei ole annettu mahdollisuutta vastineen antamiseen hankkeen pääsuunnittelijan 27.12.2017 kaupungille toimittamasta asiakirjasta. Myös rakennushankkeen lähtö- ja mitoitustiedoissa on ollut puutteita ja epätarkkuutta.

Vuonna 2012 voimaan tulleen asemakaavan mukaan rakennuspaikkana olevan tontin ja sen viereisten tonttien ajoliikenne maantasossa sekä ajo yhteiseen maanalaiseen pysäköintitilaan on johdettava Helenankadun kautta. Asemakaavan mukainen kulkuyhteysrasite tonttien 734-3-9-3 ja 734-3-9-16 hyväksi on perustettu rakennuspaikkana olevalle kiinteistölle vuonna 2017. Rakennuslupaan liittyvän asemapiirroksen mukaan osa uudisrakennuksesta kuitenkin sijoittuu rasitealueelle. Kulkurasitealueelle ei ole mahdollista sijoittaa uudisrakennusta eikä kiinteistötoimituksessa perustetun rasitteen käyttämisestä annettuja määräyksiä voida rakennusluvalla muuttaa.

Rakennusluvan yhteydessä on myönnetty poikkeamisia asemakaavasta, jotka koskevat uudisrakennuksen kellariin johtavan liittymän sijaintia ja tontin rajalla olevaa ajoliittymäkieltoa sekä rakennusalan ylitystä. Myönnetyillä poikkeamisilla on merkittävä vaikutus tonttien ajoyhteyksiin, huoltoon ja turvallisuuteen, eivätkä ne ole vähäisiä usean tontin muodostaman liikenteellisen kokonaisuuden kannalta. Samaa rakennuspaikkaa koskevassa aiemmassa poikkeamisasiassa on todettu, että asemakaavan ydinajatuksena on korttelin neljän tontin yhteinen pysäköinti. Asemakaavan mukaan muutoksenhakijoiden tontin 16 maanpäällinen ajo sekä ajo maanalaiseen autopaikoitustilaan sijoittuvat rakennuspaikkana olevalla tontilla olevalle rasitealueelle.

Salon rakennus- ja ympäristölautakunta on antanut selityksen, jossa on viitattu lautakunnan asiassa aiemmin lausumaan, vaadittu valitusten ja oikeudenkäyntikulujen korvaamista koskevien vaatimusten hylkäämistä sekä esitetty lisäksi muun ohella seuraavaa:

Rakennuslupa on asemakaavan mukainen. Poikkeamana asemakaavasta käsitellyt rakennusalan ylitys ja maanalaisen kulun sijainti on voitu kokonaisuus huomioiden tulkita vähäisiksi.

Kulkuyhteyttä varten varattu rasitealue noudattaa uudisrakennuksen kohdalla asemakaavan rakennusalueen rajaa ja on tällä kohdalla yhteneväinen asemakaavassa kulkuun varatun alueen kanssa. Näin ollen uudisrakennuksen sijoittuminen rakennusalueen ulkopuolelle ja samalla rasitealueelle on tutkittu rakennusluvan yhteydessä vähäisenä poikkeamisena. Poikkeaminen ei aiheuta haittaa asemakaavan toteuttamiselle tai alueiden käytön muulle järjestämiselle. Rakennusta ei sijoiteta niin, että se tarpeettomasti haittaa naapuria tai vaikeuttaa naapurikiinteistön sopivaa rakentamista.

Rakentaminen vähäisessä määrin rasitealueelle on tässä tapauksessa mahdollista, kun otetaan huomioon, ettei rasitteen alkuperäinen tarkoitus vaikeudu tarpeettomasti. Uudisrakennuksen sijoittuminen vähäisessä määrin rasitealueelle ei estä rasitteen käyttöä. Mikäli rakennusluvan

perusteella toteutettu rakentaminen haittaa rasitteen käyttöä, asia ratkaistaan rasitetoimituksessa tai riita-asiana käräjäoikeudessa.

Rakennus-Järvi Oy on antanut selityksen, jossa on viitattu yhtiön asiassa aiemmin lausumaan, vaadittu valitusten ja oikeudenkäyntikulujen korvaamista koskevien vaatimusten hylkäämistä sekä esitetty lisäksi muun ohella seuraavaa:

Kaavassa on osoitettu korttelin neljän tontin yhteinen ajoyhteys tonttien 15 ja 14 väliselle rajalle. Tontille 15 myönnetyn rakennusluvan mukainen rakentaminen ei estä tämän ajoyhteyden toteutumista.

Kulkuoikeutta koskevalla rasitteella ei ole itsenäistä merkitystä arvioitaessa sitä, onko rakennuslupapäätöksessä voitu vähäisesti poiketa asemakaavan mukaisesta rakennusalueesta. Rakennuslupapäätöksen yhteydessä myönnetty poikkeaminen on perustunut siihen, että poikkeaminen ei aiheuta haittaa kaavan toteuttamiselle eikä alueiden käytön muulle järjestämiselle. Kaavan toteutumisen kannalta on merkityksellistä se, että poikkeamisella ei estetä kaavan mukaisen kulkuyhteyden rakentamista siinä vaiheessa, kun naapurikiinteistöillä ryhdytään toteuttamaan kaavan mukaista suunnitteluratkaisua. Asemakaavassa suunnitellun kulkuyhteyden vähäisestä kaventumisesta huolimatta jäljelle jäävä kulkuyhteys on riittävän leveä ja toimiva.

Kulkurasite on perustettu rakennuspaikkana olevan tontin alueella asemakaavan suunnitteluratkaisun mukaiseksi, eikä rasitteen olemassaolo nosta sitä asemakaavaa korkeammaksi suunnitteluvälineeksi. Rasitteen sijainti ja ulottuvuus kiinteistön 734-3-9-15 alueella kattaa kiinteistön kaakkoisrajan ja kaavan mukaisen rakennusalueen välisen alueen kokonaisuudessaan. Koska rasitteen tarpeellisuus on toimituksessa perustettu vain asemakaavoituksessa tehtyyn suunnitteluratkaisuun, ei rasitteelle tule rakennuslupaharkinnassakaan antaa tästä suunnitteluratkaisusta irtaantuvaa itsenäistä merkitystä. Uudisrakennuksen sijoittuminen vähäisessä määrin rasitealueelle ei estä rasitteen käyttöä eikä rasitteen alkuperäinen tarkoitus vaikeudu tarpeettomasti.

Asunto Oy Peisankulma on antanut vastaselityksen.

A ja B ovat antaneet vastaselityksen.

Korkeimman hallinto-oikeuden ratkaisu

Korkein hallinto-oikeus myöntää Asunto Oy Peisankulmalle sekä A:lle ja B:lle valitusluvan ja tutkii asian.

1. Hallinto-oikeuden päätös kumotaan pääasian osalta. Salon rakennus- ja ympäristölautakunnan päätös kumotaan ja Rakennus-Järvi Oy:n rakennuslupahakemus hylätään.

Oikeudenkäyntikulujen korvaamista koskevan ratkaisun osalta valitukset hylätään. Hallinto-oikeuden päätöksen lopputulosta ei tältä osin muuteta.

2. Vaatimukset oikeudenkäyntikulujen korvaamisesta hylätään.

3. Lausuminen täytäntöönpanon kieltämistä koskevista vaatimuksista raukeaa.

Perustelut

1. Ratkaisu valituksiin

1.1 Rakennushankkeen kuvaus

Asiassa on kysymys rakennusluvasta, joka koskee kerrosalaltaan 2 439,5 neliömetrin suuruisen asuinkerrostalon rakentamista Salon Armfeltin kaupunginosan korttelissa 9 sijaitsevalle tontille 15. Rakennuspaikkana oleva tontti on pinta-alaltaan 1 428 neliömetriä.

Tontti 15 sijaitsee alueella voimassa olevassa asemakaavassa osoitetulla asuinkerrostalojen korttelialueella (AK-65). Tontin rakentamistehokkuus on e=2.0 ja sallittu kerrosluku V u 2/3. Kaavamääräyksen mukaan merkityn rakennusoikeuden lisäksi saa rakentaa kokonaan maanpinnan alapuolelle sijoittuvaa tilaa asuntojen autopaikkoja varten. Autopaikoista on sijoitettava maan alle vähintään 1 autopaikka jokaista asuinkerrosalan 100 m2:ä kohti tehokkuuslukuun e=1.7 asti ja sen ylittävältä osalta vähintään 1 autopaikka kerrosalan 35 m2:ä kohti.

Tontti 15 rajautuu Helenankatuun. Asemakaavassa koko korttelin 9 lenankadun puoleiselle rajalle on osoitettu katualueen rajan osa, jonka kohdalta ei saa järjestää ajoneuvoliittymää lukuun ottamatta kahta kaavassa erikseen osoitettua ajoyhteyttä. Ajoyhteys korttelin 9 tonteille 16, 3, 15 ja 14 (kaavan mukaiset tonttinumerot 2, 3, 5 ja 11) on osoitettu Helenankadulta tonttien 14 ja 15 väliselle rajalle (ajo). Kaikkien tonttien alueelle on osoitettu tila maanalaista pysäköintiä varten (ma-LP-2). Tontteja 16, 3, 15 ja 14 palveleva maanalaisiin tiloihin johtava ajoluiska on sijoitettu tonttien 15 ja 16 alueelle.

Tontin 15 kaakkoisosaan on perustettu tonttien 3 ja 16 hyväksi kiinteistönmuodostamislain mukainen rasite kulkuyhteyttä varten asemakaava-alueella. Rasite on merkitty kiinteistörekisteriin 31.10.2017. Rasitealue kattaa pituudeltaan koko tontin 15 kaakkoisrajan ja ulottuu Helenankadun puoleisella tontin osalla leveydeltään tontin kaakkoisrajasta asemakaavassa osoitettuun rakennusalan rajaan. Rasitealueen leveys Helenankadun puoleisella tontin osalla on enimmillään noin seitsemän metriä.

Rakennusluvan yhteydessä on maankäyttö- ja rakennuslain 175 §:ssä tarkoitettuina vähäisinä poikkeamisina hyväksytty asemakaavassa osoitetun rakennusalan ylittäminen sekä maanalaiseen autojen säilytystilaan johtavan ajoluiskan sijoittuminen Helenankadulle asemakaavan ajoneuvoliittymäkieltoalueelle. Uudisrakennus ylittää asemapiirroksen mukaan asemakaavassa osoitetun rakennusalan rajan tontin 14 suuntaan 1,1–2,9 metrillä.

1.2 Kysymyksenasettelu korkeimmassa hallinto-oikeudessa

Korkeimmassa hallinto-oikeudessa on Asunto Oy Peisankulman sekä A:n ja B:n valituksista ratkaistavana, onko rakennusluvan yhteydessä voitu myöntää vähäisinä poikkeamisina asemakaavasta edellä todettu rakennusalan ylitys sekä maanalaiseen autojen säilytystilaan johtavan ajoluiskan sijoittuminen Helenankadulle kaavan ajoneuvoliittymäkieltoalueelle. Asiassa on erityisesti ratkaistavana, mikä merkitys rakennusluvan myöntämisedellytysten kannalta on sillä, että uudisrakennus sijoittuu osittain kulkuyhteyttä varten varatulle rasitealueelle.

1.3 Sovellettavat oikeusohjeet

Maankäyttö- ja rakennuslain 125 §:n 1 momentin mukaan rakennuksen rakentamiseen on oltava rakennuslupa.

Maankäyttö- ja rakennuslain 81 §:n 3 momentin mukaan rakennuslupaa ei saa myöntää, jollei rakennusluvan hakija hallitse koko rakennuspaikkaa tai jos rakennusluvan myöntäminen vaikeuttaa korttelin muun osan käyttöä kaavan osoittamaan tarkoitukseen.

Maankäyttö- ja rakennuslain 135 §:n 1 momentin mukaan rakennusluvan myöntämisen edellytyksenä asemakaava-alueella on, että:

1) rakennushanke on voimassa olevan asemakaavan mukainen;

2) rakentaminen täyttää sille 117 §:ssä säädetyt sekä muut tämän lain mukaiset tai sen nojalla asetetut vaatimukset;

3) rakennus soveltuu paikalle;

(---)

6) rakennusta ei sijoiteta tai rakenneta niin, että se tarpeettomasti haittaa naapuria tai vaikeuttaa naapurikiinteistön sopivaa rakentamista.

Maankäyttö- ja rakennuslain 175 §:n mukaan kunnan rakennusvalvontaviranomainen voi 171 §:ssä säädetyin edellytyksin ja rajoituksin myöntää rakennusluvan, kun kysymys on vähäisestä poikkeamisesta rakentamista koskevasta säännöksestä, määräyksestä, kiellosta tai muusta rajoituksesta.

Kiinteistönmuodostamislain 2 §:n 1 kohdan mukaan kiinteistö käsittää siihen kuuluvan alueen lisäksi kiinteistölle kuuluvat rasiteoikeudet.

Kiinteistönmuodostamislain 154 §:n 1 momentin (1159/2005) mukaan kiinteistön hyväksi voidaan perustaa toisen rekisteriyksikön alueelle pysyvänä rasitteena oikeus muun ohella kulkuyhteyttä varten tarvittavaan alueeseen asemakaava-alueella.

Kiinteistönmuodostamislain 157 §:n 1 momentin mukaan rasitteen perustaminen ei saa vaikeuttaa asemakaavan toteuttamista. Rasite on muutoinkin perustettava siten, että sen tarkoitus saavutetaan mahdollisimman edullisesti ja että rasitteesta tai sen käyttämisestä ei aiheudu ympäristölle tarpeetonta haittaa eikä kenellekään suurempaa vahinkoa tai haittaa kuin on välttämätöntä.

Kiinteistönmuodostamislain 158 §:n 1 momentin mukaan toimituksessa on määritettävä alue, johon perustettu rasite kohdistuu.

1.4 Oikeudellinen arviointi ja lopputulos

Rakennuspaikkana olevan tontin 15 ja tontin 14 väliselle rajalle on asemakaavassa osoitettu korttelin neljän tontin yhteinen ajoyhteys. Mainitun ajoyhteyden toteuttamiseksi on tontin 15 alueelle perustettu tontteja 3 ja 16 palveleva kulkuyhteysrasite, joka on merkitty kiinteistörekisteriin 31.10.2017. Rasitealue ulottuu leveydeltään tontin 14 rajasta asemakaavassa osoitetun rakennusalan rajaan, joten rakennusluvan mukainen uudisrakennus sijoittuu rakennusalan ylittäviltä osin rasitealueelle.

Rakennuspaikalle sijoittuva kulkuyhteysrasite on kiinteistönmuodostamislain mukainen kiinteistörasite, jonka perustamisedellytykset sekä alue, johon rasite kohdistuu, on ratkaistu mainitun lain mukaisessa rasitetoimituksessa. Kiinteistörekisteriin merkittyä rasitetta ei voida rakennuslupapäätöksellä tai sen yhteydessä myönnettävällä vähäisellä poikkeamisella muuttaa tai poistaa, vaan rakennuspaikkaan kohdistuvat muiden kiinteistöjen rasiteoikeudet on otettava rakennusluvasta päätettäessä huomioon rakennuspaikan hallintaa ja käyttöä koskevina rajoituksina.

Kulkuyhteyttä varten varattuun rasitealueeseen kohdistuu rasiteoikeuden haltijoiden käyttöoikeus, eikä mainittu alue siten ole rakennuspaikan haltijan yksinomaisessa hallinnassa. Rakennuslupahakemuksen mukainen uudisrakennus ulottuu tässä tapauksessa kulkuyhteyttä varten varatulle rasitealueelle enimmillään 2,9 metrillä. Kun otetaan huomioon, että rasitealueen leveys Helenankadun puoleisella tontin osalla on enimmillään noin seitsemän metriä, uudisrakennus kaventaisi merkittävästi kulkuyhteydelle varattua aluetta ja vaikeuttaisi sen käyttämistä. Näin ollen rakennuksen sijoittamisesta lupahakemuksessa esitetyllä tavalla osittain asemakaavassa osoitetun rakennusalan ulkopuolelle on myös katsottava aiheutuvan tarpeetonta haittaa rasiteoikeuden haltijoina oleville naapurikiinteistöille. Sillä, että rakennusluvan myöntämisen yhteydessä on lähtökohtaisesti mahdollista hyväksyä rakennusalan ylittämistä koskeva vähäinen poikkeaminen asemakaavasta, ei ole tässä tapauksessa merkitystä, koska vähäisellä poikkeamisella ei kuitenkaan voida muuttaa kiinteistörekisteriin merkityn rasitteen sisältöä.

Kysymyksessä oleva rakennushanke ei edellä mainitut seikat huomioon ottaen täytä maankäyttö- ja rakennuslain 81 §:n 3 momentissa ja 135 §:n 1 momentissa tarkoitettuja rakennusluvan myöntämisen edellytyksiä, eikä edellytyksiä rakennuslupahakemuksen hyväksymiselle näin ollen ole ollut. Turun hallinto-oikeuden päätös pääasiaratkaisun osalta ja Salon rakennus- ja ympäristölautakunnan päätös on tämän vuoksi kumottava ja Rakennus-Järvi Oy:n rakennuslupahakemus hylättävä.

Asian tultua edellä mainituilla perusteilla ratkaistuksi, lausuminen muista valitusperusteista ei ole tarpeen.

Asian laatuun nähden ja kun otetaan huomioon hallintolainkäyttölain (586/1996) 74 §, hallinto-oikeus on voinut hylätä Asunto Oy Peisankulman sekä A:n, B:n ja heidän asiakumppaninsa oikeudenkäyntikulujen korvaamista koskevat vaatimukset. Hallinto-oikeuden päätöksen lopputuloksen muuttamiseen tältä osin ei ole perusteita.

2. Asian laatuun nähden ja kun otetaan huomioon hallintolainkäyttölain (586/1996) 74 §, Asunto Oy Peisankulmalle tai A:lle ja B:lle ei ole velvoitettava maksettavaksi korvausta oikeudenkäyntikuluista korkeimmassa hallinto-oikeudessa.

3. Asian tultua tällä päätöksellä ratkaistuksi ei täytäntöönpanoa koskevista vaatimuksista ole tarpeen lausua.

Asian ovat ratkaisseet oikeusneuvokset Riitta Mutikainen, Kari Tornikoski, Jaakko Autio, Robert Utter ja Veronica Storträsk. Asian esittelijä Petri Hellstén.