KHO:2026:24

Kaupungille oli myönnetty lupa purkaa jälleenrakennuskauden asuinkerrostalo, joka kuului osana valtakunnallisesti merkittävään rakennettuun kulttuuriympäristökohteeseen (RKY-kohde) Karjasillan jälleenrakennuskauden asuinalue.

Korkein hallinto-oikeus viittasi ratkaisun lähtökohtana vakiintuneeseen aikaisempaan oikeuskäytäntöön, jonka mukaan maankäyttö- ja rakennuslain mukaisen purkamislupajärjestelmän tarkoituksena ei ole ollut uudentyyppisen rakennusten purkamista rajoittavan lupajärjestelmän luominen, vaan sen varmistaminen, että rakennuksen suojelua koskeva asia voidaan ratkaista kohtuullisessa ajassa maankäyttö- ja rakennuslain, nykyään alueidenkäyttölain, säännösten vaatimukset täyttävällä kaavaratkaisulla tai rakennusperinnön suojelemisesta annetun lain mukaisella suojelupäätöksellä. Jollei rakennusta asemakaavalla tai rakennusperinnön suojelemisesta annetun lain nojalla päätetä kohtuullisessa ajassa suojella tai tällainen asia ei ole tullut kohtuullisessa ajassa vireille, eikä muutakaan toimenpidettä rakennuksen suojelemiseksi tai kaavan muuttamiseksi ole vireillä, rakennuksen purkamiselle ei ole maankäyttö- ja rakennuslain 139 §:n 1 momentissa säädettyjä esteitä.

Aluetta koskien oli vuodesta 2014 lähtien ollut vireillä asemakaavan muutos, jonka keskeisimpänä tarkoituksena oli tukea RKY-alueen säilymistä ja kehittymistä. Kaupungin oli siten katsottava pyrkivän ratkaisemaan rakennuksen suojelua koskevan asian alueidenkäyttölain säännösten vaatimukset täyttävällä kaavaratkaisulla. Asiassa oli kuitenkin arvioitava myös sitä, oliko asemakaavan muutos ollut vireillä niin kauan, että purkamislupa oli tullut kaavanmuutoksen vireilläolosta huolimatta myöntää.

Arvioitaessa kohtuullista aikaa rakennuksen suojelukysymyksen asemakaavalliseen ratkaisemiseen oli otettava huomioon, että alueidenkäyttölain mukaiset sisältövaatimukset täyttävän asemakaavan laatiminen noin 70 hehtaarin suuruiselle ja noin 500 pientaloa sisältävälle kulttuuriympäristöltään arvokkaalle alueelle asetti erityisiä vaatimuksia sekä kaavan perusteena olevien selvitysten tekemiselle että varsinaisen kaavaratkaisun sisällölle. Asemakaavan muutos oli tullut vireille noin yhdeksän vuotta ennen päätöstä purkamisluvan myöntämisestä, eli asemakaavan muutos oli ollut vireillä jo suhteellisen pitkään. Kaavan muutoksen laatiminen ei ollut kuitenkaan pysähtynyt. Kaavan laatimista oli edistetty aktiivisesti huomattavan osan siitä ajasta, jonka kuluessa kaupunki oli suunnitellut rakennuksen purkamista. Purkamislupa-asiaa ratkaistaessa oli ollut tiedossa, että tavoitteena oli saada kaava hyväksymiskäsittelyä varten valmiiksi seuraavan vuoden loppuun mennessä.

Korkein hallinto-oikeus katsoi, että näissä olosuhteissa suojelukysymyksen asemakaavalliseen ratkaisemiseen kuluneen ajan ei voitu katsoa purkamislupapäätöksen tekohetkeen mennessä muodostuneen kohtuuttomaksi, kun kaavan laatiminen oli edennyt jo varsin pitkälle. Asiaa ei ollut arvioitava toisin sillä perusteella, että sittemmin oli käynyt ilmi, että asemakaavaehdotuksen valmistuminen oli viivästynyt alkuperäisestä tavoiteaikataulusta.

Asiassa saadun selvityksen perusteella RKY-alueen kulttuuriympäristöllinen arvo muodostui alueen jälleenrakennuskauden yhtenäisestä kaupunkikuvasta, ja kysymyksessä oleva rakennus edusti aikakauden alkuperäistä rakennuskantaa ja alueen kulttuuriperintöä.

Korkein hallinto-oikeus katsoi, että näissä oloissa purkamisluvan myöntäminen asemakaavan muutoksen ollessa vireillä saattaisi merkitä maankäyttö- ja rakennuslain 139 §:n 1 momentissa tarkoitettujen rakennettuun ympäristöön sisältyvien perinne-, kauneus- tai muiden arvojen hävittämistä tai haitata kaavoituksen toteuttamista. Edellytyksiä purkamisluvan myöntämiselle ei ollut.

Maankäyttö- ja rakennuslaki (132/1999) 57 § 2 momentti, 118 §, 127 § 1 momentti ja 139 § 1 momentti

Ks. ja vrt. KHO 2020:158, KHO 2021:82 ja KHO 2021:185

Päätös, jota muutoksenhaku koskee

Pohjois-Suomen hallinto-oikeus 31.3.2025 nro 451/2025

Korkeimman hallinto-oikeuden ratkaisu

Korkein hallinto-oikeus myöntää A:lle valitusluvan ja tutkii asian.

Hallinto-oikeuden päätös muutoksenhakijan valituksen hylkäämisestä ja Oulun rakennuslautakunnan päätös purkamisluvan myöntämisestä kumotaan ja Oulun kaupungin purkamislupahakemus hylätään.

Asian tausta

(1) Oulun rakennuslautakunta on 18.10.2023 (§ 102) myöntänyt Oulun kaupungille luvan Karjasillan kaupunginosassa kiinteistöllä 564-13-10-17 sijaitsevan asuinkerrostalon purkamiseen.

(2) Lautakunnan päätöksen perustelujen mukaan rakennusta ei ole suojeltu alueella voimassa olevassa asemakaavassa. Rakennuksen korjaamiselle ei ole taloudellisia edellytyksiä. Rakennuksessa on asbestia, PAH-yhdisteitä sekä kosteus- ja mikrobivaurioita. Lisäksi tontin maaperä on saastunut lämmitysöljystä. Elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskuksen lausunnon mukaan kohteessa on riskiperusteinen puhdistustarve. Riskiarvion perusteella rakennusta ei voida ottaa asuinkäyttöön. Asuinkäytön edellyttämän rakennuksen ja maaperän puhdistamisen ja korjaamisen kustannukset vastaisivat käytännössä uudelleen rakentamista ja tulisivat selvästi purkamista ja uudelleen rakentamista kalliimmaksi.

(3) Hallinto-oikeus on muutoksenhaun kohteena olevalla päätöksellään hylännyt muiden ohella A:n valituksen lautakunnan päätöksestä.

(4) Hallinto-oikeuden päätöksen perusteluissa on todettu, että purkamislupajärjestelmän tarkoituksena ei ole ollut uudentyyppisen rakennusten purkamista rajoittavan lupajärjestelmän luominen, vaan sen varmistaminen, että rakennuksen suojelua koskeva asia voidaan ratkaista kohtuullisessa ajassa ensisijaisesti maankäyttö- ja rakennuslain säännösten vaatimukset täyttävällä kaavaratkaisulla. Karjasillan jälleenrakennuskauden alueen asemakaavamuutos on tullut vireille 17.6.2014. Hallinto-oikeuden päätöksen perustelujen mukaan kun otetaan huomioon asemakaavan vireilletulosta kulunut aika, asemakaavan muutoksen vireilläoloa ja kaupungin asiassa sen jälkeen kaavoituksen edistämiseksi tekemiä toimenpiteitä ei voida kaavamuutoksen laajuudesta ja siihen liittyvistä erityispiirteistä sekä valtakunnallisesti merkittävän rakennetun kulttuuriympäristön (RKY-alue) arvoista esitetystä huolimatta enää tässä tilanteessa pitää riittävänä osoituksena kaupungin pyrkimyksestä ratkaista rakennusten suojelua koskeva asia kohtuullisessa ajassa maankäyttö- ja rakennuslain säännösten vaatimukset täyttävällä kaavaratkaisulla. Edellä todettuun nähden ja kun kysymyksessä olevaa rakennusta ei ole suojelu myöskään rakennusperinnön suojelemisesta annetun lain mukaisesti eikä tällaista asiaa ole vireillä, rakennuksen purkamiselle ei ole maankäyttö- ja rakennuslain 139 §:n 1 momentissa säädettyjä esteitä.

Asian ovat ratkaisseet hallinto-oikeuden jäsenet Markus Haho, Renne Pulkkinen ja Saija Mustola (eri mieltä), joka on myös esitellyt asian.

Vaatimukset ja selvitykset korkeimmassa hallinto-oikeudessa

(5) A on pyytänyt valituslupaa ja vaatinut, että hallinto-oikeuden päätös ja lautakunnan päätös purkamisluvan myöntämisestä kumotaan lainvastaisina.

(6) A on perustellut kantaansa viitaten hallinto-oikeudessa vähemmistöön jääneen jäsenen äänestyslausuntoon. Kyseinen jäsen oli katsonut, että kaupungin kaavoituksen edistämiseksi tekemiä toimenpiteitä voidaan pitää riittävänä osoituksena kaupungin pyrkimyksestä ratkaista rakennusten suojelua koskeva asia kohtuullisessa ajassa maankäyttö- ja rakennuslain säännösten vaatimukset täyttävällä kaavaratkaisulla ja että purkamisluvan myöntäminen voi siten tässä vaiheessa merkitä maankäyttö- ja rakennuslain 139 §:n 1 momentissa tarkoitettujen rakennettuun ympäristöön sisältyvien arvojen hävittämistä ja aiheuttaa haittaa kaavoituksen toteuttamiselle.

(7) A on lisäksi todennut, että rakennuksen purkaminen tuhoaa Karjasillan jälleenrakennuskauden arvokkaan asuinalueen, joka on valtakunnallisesti merkittävä rakennettu kulttuuriympäristö. Rakennus on edelleen korjattavissa.

(8) Oulun rakennuslautakunta on vaatinut valituksen hylkäämistä.

(9) Oulun kaupungille on varattu tilaisuus lausuman antamiseen.

(10) Muutoksenhakija on antanut vastauksen. Kaupungin rakennuslautakunta on ollut esteellinen ratkaisemaan purkamislupa-asian, jossa kaupunki on hakijana.

Korkeimman hallinto-oikeuden ratkaisun perustelut

Kysymyksenasettelu

(11) Asiassa on ratkaistavana, ovatko maankäyttö- ja rakennuslain 139 §:n 1 momentissa tarkoitetut edellytykset purkamisluvan myöntämiselle RKY-alueella sijaitsevan rakennuksen purkamiseen täyttyneet tilanteessa, jossa aluetta koskeva asemakaavan muutos on ollut purkamislupahakemusta ratkaistaessa jo pidemmän ajan vireillä.

Sovellettavat oikeusohjeet

(12) Maankäyttö- ja rakennuslain (132/1999) 57 §:n 2 momentin mukaan, jos jotakin aluetta tai rakennusta on maiseman, luonnonarvojen, rakennetun ympäristön, kulttuurihistoriallisten arvojen tai muiden erityisten ympäristöarvojen vuoksi suojeltava, asemakaavassa voidaan antaa sitä koskevia tarpeellisia määräyksiä (suojelumääräykset).

(13) Maankäyttö- ja rakennuslain (132/1999) 118 §:n mukaan rakentamisessa, rakennuksen korjaus- ja muutostyössä ja muita toimenpiteitä suoritettaessa samoin kuin rakennuksen tai sen osan purkamisessa on huolehdittava siitä, ettei historiallisesti tai rakennustaiteellisesti arvokkaita rakennuksia tai kaupunkikuvaa turmella.

(14) Maankäyttö- ja rakennuslain (132/1999) 127 §:n 1 momentin mukaan rakennusta tai sen osaa ei saa ilman lupaa purkaa asemakaava-alueella tai alueella, jolla on voimassa saman lain 53 §:ssä tarkoitettu rakennuskielto asemakaavan laatimiseksi.

(15) Maankäyttö- ja rakennuslain (132/1999) 139 §:n 1 momentin mukaan purkamisluvan myöntämisen edellytyksenä on, ettei purkaminen merkitse rakennettuun ympäristöön sisältyvien perinne-, kauneus- tai muiden arvojen hävittämistä eikä haittaa kaavoituksen toteuttamista.

Asiassa saatu selvitys

(16) Rakennuslautakunnan myöntämä purkamislupa koskee Karjasillan kaupunginosassa kiinteistöllä 564-13-10-17 osoitteessa Rehulantie 7 sijaitsevaa Oulun kaupungin omistamaa asuinkerrostaloa. Kaksikerroksinen puukerrostalo, jonka alakerrassa on alun perin sijainnut myös liikehuoneisto, on rakennettu vuosien 1955 ja 1959 välisenä aikana.

(17) Asiakirjoista ilmenee, että Oulun yhdyskunta- ja ympäristöpalvelut on alkuvuonna 2018 suunnitellut rakennuksen myymistä. Kesäkuussa 2018 yhdyskuntalautakunta on päättänyt purkamisluvan hakemisesta ja purkamislupaa on haettu, mutta asian käsittely on keskeytynyt alueella 20.10.2020–19.10.2022 voimassa olleeseen rakennuskieltoon. Nyt kysymyksessä oleva purkamislupahakemus on tehty lokakuussa 2022 määräaikaisen rakennuskiellon päätyttyä.

(18) Karjasillan jälleenrakennuskauden asuinalue, jonka keskiosissa rakennus sijaitsee, on valtakunnallisesti merkittävä rakennettu kulttuuriympäristö (RKY 2009). Alueen kuvauksen mukaan Karjasillan pientaloalue on poikkeuksellisen laaja ja yhtenäisenä säilynyt jälleenrakennuskauden asuinalue. Karjasilta kuvastaa esimerkillisellä tavalla sodan jälkeistä rakentamisvaihetta ja sen yhtenäiseen kaupunkikuvaan ja funktionaalisuuteen liittyviä arkkitehtuuri-ihanteita. Katunäkymiä hallitsevat yhtenäisten rakennusrivien lisäksi kadunvarsiaidat ja runsas kasvillisuus.

(19) Rakennus sijaitsee alueella voimassa olevassa, vuonna 1980 vahvistetussa asemakaavassa yhdistettyjen liike- ja asuinkerrostalojen korttelialueeksi (ALK) osoitetulla alueella. Rakennusta ei ole asemakaavassa osoitettu suojeltavaksi, eikä sitä ole suojeltu myöskään rakennussuojelulain tai rakennusperinnön suojelemisesta annetun lain nojalla.

(20) Karjasillan jälleenrakennuskauden asuntoalueen asemakaavan muutos on tullut vireille 17.6.2014 Oulun kaupungin aloitteesta. Vuonna 2014 nähtävillä olleen osallistumis- ja arviointisuunnitelman mukaan muutostyön tavoitteena on ensisijaisesti tukea Karjasillan valtakunnallisesti merkittävän kulttuuriympäristön säilymistä ja kehittymistä, mutta myös tarkastaa asemakaavan ajantasaisuus muilta osin. Oulun kaavoitusjohtajan hallinto-oikeudelle antamasta lausumasta ilmenee, että kaavamuutosalueen laajuus on noin 70 hehtaaria, ja alueella on noin 500 pientaloa.

(21) Asemakaavan muutosta varten on vuonna 2014 laadittu Karjasillan rakennetun ympäristön inventointi. Kaavoituksen aloituskokous on pidetty 3.3.2021. Kaavaa varten on laadittu hulevesi- ja luontoselvitykset vuonna 2021 ja puustokartoitus vuosina 2021–2022. Asemakaavan muutosalueella on ollut rakennuskielto ajalla 20.10.2020–19.10.2022. Rakennuslautakunnan purkamislupapäätöksestä ilmenee, että asemakaavamuutos on päätöksentekohetkellä ollut kaavaluonnosvaiheessa ja että asemakaavoituksesta saadun tiedon mukaan tavoitteena on ollut saada kaava hyväksymiskäsittelyä varten valmiiksi vuoden 2024 loppuun mennessä. Oulun kaavoitusjohtaja on hallinto-oikeudelle antamassaan lausumassa ilmoittanut, että asemakaavaehdotuksen on tarkoitus valmistua vuoden 2025 aikana.

(22) Karjasillan alue on vuonna 2016 hyväksytyssä ja vuonna 2019 lainvoiman saaneessa Uuden Oulun yleiskaavassa osoitettu kulttuuriympäristön vaalimisen kannalta valtakunnallisesti tärkeäksi alueeksi (RKY 2009). Merkintään liittyvän määräyksen mukaan alueen suunnittelussa ja käytössä tulee edistää kulttuuriperintö- ja maisema-arvojen turvaamista siten, että rakennustaiteellisesti tai kulttuurihistoriallisesti arvokas rakennuskanta säilytetään. Suunniteltaessa alueelle muutoksia on turvattava alueen ominaisluonteen ja erityispiirteiden säilyminen. Rakennuslautakunnan päätöksestä ilmenee, että Oulun kaupunki on vuonna 2019 käynnistänyt kulttuuriympäristöä koskevan teemayleiskaavan laatimisen.

(23) Asian asiakirjoista ilmenee, että Pohjois-Pohjanmaan museo on vuonna 2022 lausunut nyt kysymyksessä olevan rakennuksen olevan jälleenrakennusajan tuote ja osa RKY-alueen kokonaisuutta. Alueella sijaitsevat yksittäiset kohteet luovat koko RKY-alueen arvon. Nyt kysymyksessä oleva rakennus on yksi näistä säilyneistä entisistä liikerakennuksista. Rakennuksen säilyttäminen ja palauttaminen alkuperäiseen asuunsa tukee koko alueen arvon säilymistä. Liiketiloja sisältävät rakennukset jäsentävät koko Karjasiltaa. Kohteen purkaminen heikentäisi alueen RKY-arvoja.

Oikeudellinen arviointi ja johtopäätös

(24) Kaupungin rakennusvalvontaviranomaisena toimivan rakennuslautakunnan jäsenet eivät ole olleet esteellisiä ratkaisemaan kaupungin yhdyskunta- ja ympäristöpalveluiden tekemää, kaupungin omistamaa rakennusta koskevaa purkamislupahakemusta.

(25) Vakiintuneen oikeuskäytännön mukaan (esimerkiksi KHO 2002:73, KHO 2002:74, KHO 2020:158, KHO 2021:82 ja KHO 2021:185) maankäyttö- ja rakennuslain mukaisen purkamislupajärjestelmän tarkoituksena ei ole ollut uudentyyppisen rakennusten purkamista rajoittavan lupajärjestelmän luominen, vaan sen varmistaminen, että rakennuksen suojelua koskeva asia voidaan ratkaista kohtuullisessa ajassa maankäyttö- ja rakennuslain (nykyään alueidenkäyttölain) säännösten vaatimukset täyttävällä kaavaratkaisulla tai rakennusperinnön suojelemisesta annetun lain mukaisella suojelupäätöksellä. Jollei rakennusta asemakaavalla tai rakennusperinnön suojelemisesta annetun lain nojalla päätetä kohtuullisessa ajassa suojella tai tällainen asia ole tullut kohtuullisessa ajassa vireille, eikä muutakaan toimenpidettä rakennuksen suojelemiseksi tai kaavan muuttamiseksi ole vireillä, rakennuksen purkamiselle ei ole maankäyttö- ja rakennuslain 139 §:n 1 momentissa säädettyjä esteitä.

(26) Purkamislupahakemus koskee asemakaavoitetulla alueella sijaitsevaa rakennusta, joten kysymys rakennuksen suojelemisesta tulee ratkaista ensisijaisesti asemakaavalla. Rakennusta ei ole asemakaavassa osoitettu suojeltavaksi. Alueella voimassa olevaa, ennen rakennussuojelulain (60/1985) säätämistä vahvistettua asemakaavaa voidaan pitää rakennusperinnön suojelun huomioon ottamisen kannalta vanhentuneena.

(27) Karjasillan aluetta koskien on vireillä asemakaavan muutos, jonka keskeisimpänä tarkoituksena on tukea Karjasillan RKY-alueen säilymistä ja kehittymistä. Kaupungin on siten katsottava pyrkivän ratkaisemaan rakennuksen suojelua koskevan asian alueidenkäyttölain säännösten vaatimukset täyttävällä kaavaratkaisulla. Tässä tapauksessa on kuitenkin lisäksi arvioitava sitä, onko asemakaavan muutos ollut vireillä niin kauan, että purkamislupa on tullut kaavanmuutoksen vireilläolosta huolimatta myöntää.

(28) Korkein hallinto-oikeus toteaa, että arvioitaessa kohtuullista aikaa rakennuksen suojelukysymyksen asemakaavalliseen ratkaisemiseen on otettava huomioon, että alueidenkäyttölain mukaiset sisältövaatimukset täyttävän asemakaavan laatiminen noin 70 hehtaarin suuruiselle ja noin 500 pientaloa sisältävälle kulttuuriympäristöltään arvokkaalle alueelle asettaa erityisiä vaatimuksia sekä kaavan perusteena olevien selvitysten tekemiselle että varsinaisen kaavaratkaisun sisällölle. Karjasillan aluetta koskeva asemakaavan muutos on ollut vireillä jo vuodesta 2014 lähtien, eli suhteellisen pitkään. Kaavan muutoksen laatiminen ei ole kuitenkaan pysähtynyt. Kaavan laatimista on edistetty aktiivisesti 2020-luvun alkuvuosista lähtien, eli huomattavan osan siitä ajasta, jona kaupunki on suunnitellut rakennuksen purkamista. Kaavaa varten on laadittu vuosina 2021–2022 useita uusia varsin laajoja perusselvityksiä.

(29) Rakennuslautakunnalla on purkamislupa-asiaa lokakuussa 2023 ratkaistessaan ollut tiedossa, että kaupungin asemakaavoituksen tavoitteena on saada kaava hyväksymiskäsittelyä varten valmiiksi vuoden 2024 loppuun mennessä. Korkein hallinto-oikeus katsoo, että näissä olosuhteissa suojelukysymyksen asemakaavalliseen ratkaisemiseen kuluneen ajan ei voida katsoa purkamislupapäätöksen tekohetkeen mennessä muodostuneen kohtuuttomaksi, kun kaavan laatiminen on edennyt jo varsin pitkälle. Asiaa ei ole arvioitava toisin sillä perusteella, että sittemmin on käynyt ilmi, että asemakaavaehdotuksen valmistuminen on viivästynyt alkuperäisestä tavoiteaikataulusta.

(30) Asiassa saadun selvityksen perusteella RKY-alueen kulttuuriympäristöllinen arvo muodostuu alueen jälleenrakennuskauden yhtenäisestä kaupunkikuvasta ja nyt kysymyksessä oleva rakennus edustaa aikakauden alkuperäistä rakennuskantaa ja alueen kulttuuriperintöä. Asiassa esitetyn selvityksen perusteella ei voida päätellä, että rakennuksen suojeluarvot olisi menetetty. Sillä, mitä lautakunta on esittänyt rakennuksen ja maaperän kunnostamisen arvioiduista kustannuksista, ei ole asiassa ratkaisevaa merkitystä.

(31) Korkein hallinto-oikeus katsoo, että näissä oloissa purkamisluvan myöntäminen asemakaavan muutoksen ollessa vireillä saattaisi merkitä maankäyttö- ja rakennuslain 139 §:n 1 momentissa tarkoitettujen rakennettuun ympäristöön sisältyvien perinne-, kauneus- tai muiden arvojen hävittämistä tai haitata kaavoituksen toteuttamista. Edellytyksiä purkamisluvan myöntämiselle ei siten ollut.

(32) Tämän vuoksi hallinto-oikeuden ja rakennuslautakunnan päätökset on kumottava ja haettu purkamislupa hylättävä.

Asian ovat ratkaisseet oikeusneuvokset Eija Siitari, Mika Seppälä, Kari Tornikoski, Jaakko Autio ja Joni Heliskoski. Asian esittelijä Hanna-Maria Schiestl.