Muu päätös 742/2015
Asia Rakennuslupaa koskeva valitus ja valituslupahakemus
Valittaja Kiinteistö Oy Saimaankulma
Päätös, jota valitus koskee
Kouvolan hallinto-oikeus 9.10.2013 nro 13/0502/2
Asian aikaisempi käsittely
Lahden rakennuslupapäällikkö on 16.11.2011 tekemällään päätöksellä hylännyt Kiinteistö Oy Saimaankulman rakennuslupahakemuksen.
Lahden seudun rakennuslautakunta on 24.1.2012 tekemällään päätöksellä (§ 3) hylännyt Kiinteistö Oy Saimaankulman oikaisuvaatimuksen rakennustarkastajan päätöksestä.
Hallinto-oikeuden ratkaisu
Kouvolan hallinto-oikeus on valituksenalaisella päätöksellään hylännyt Kiinteistö Oy Saimaankulman valituksen rakennuslautakunnan päätöksestä.
Hallinto-oikeus on perustellut päätöstään seuraavasti:
Sovelletut oikeusohjeet
Maankäyttö- ja rakennuslain 125 §:n 1 momentin mukaan rakennuksen rakentamiseen on oltava rakennuslupa. Saman pykälän 2 momentin mukaan rakennuslupa tarvitaan myös sellaiseen korjaus- ja muutostyöhön, joka on verrattavissa rakennuksen rakentamiseen, sekä rakennuksen laajentamiseen tai sen kerrosalaan laskettavan tilan lisäämiseen.
Maankäyttö- ja rakennuslain 135 §:n 1 momentin mukaan rakennusluvan myöntämisen edellytyksenä asemakaava-alueella on, että:
1) rakennushanke on voimassa olevan asemakaavan mukainen;
2) rakentaminen täyttää sille 117 §:ssä säädetyt sekä muut tämän lain mukaiset tai sen nojalla asetetut vaatimukset;
3) rakennus soveltuu paikalle;
4) rakennuspaikalle on käyttökelpoinen pääsytie tai mahdollisuus sellaisen järjestämiseen;
5) vedensaanti ja jätevedet voidaan hoitaa tyydyttävästi ja ilman haittaa ympäristölle; sekä
6) rakennusta ei sijoiteta tai rakenneta niin, että se tarpeettomasti haittaa naapuria tai vaikeuttaa naapurikiinteistön sopivaa rakentamista.
Saatu selvitys, arviointi ja johtopäätös
Asiassa on kyse uuden yhdeksänhuoneistoisen asuinkerrostalon rakentamisesta Kymintien yläpuolelle Kiinteistö Oy Saimaankulman ja Kiinteistö Oy Tietoportin omistamien kiinteistöjen välille.
Alueella on voimassa 26.9.1989 vahvistettu asemakaava, jossa hakemuskohteena oleva tontti on osoitettu AL-merkinnällä asuin-, liike- ja toimistorakennusten korttelialueeksi. Tontin ja vastapäisen tontin välinen katualue on osoitettu ka-merkinnällä katualueen osaksi, jolle saa rakentaa viereisten tonttien kellaritiloja kahteen kerrokseen katupinnan alapuolelle ja päällä olevan ulokkeen kantavia rakenteita. Lisäksi katualueella on u2-merkintä, jolla tarkoitetaan uloketta, jonka alikulkukorkeuden on oltava vähintään neljä metriä. Kaksi uloketta on osoitettu niin, että molempien kiinteistöjen rakennusalan piirissä on uloke.
Nyt haetun rakennusluvan mukaan ulokkeille sijoittuva asuinkerrostalo sijoittuisi kiinteistöjen väliin niin, että se olisi kiinni sekä Kiinteistö Oy Saimaankulman että Kiinteistö Oy Tietoportin olemassa olevien rakennusten ulkoseinissä. Kiinteistö Oy Tietoportti on toteuttanut kaavan mukaisen uudisrakennuksen ilman uloketta, ja rakennuksen Kiinteistö Oy Saimaankulmaa vastapäätä olevassa seinässä on ikkunat. Kiinteistö Oy Tietoportti toteaa lausunnossaan, että laajennus tukkisi eteläsivun ikkunat kokonaan.
Voimassa olevassa asemakaavassa sekä korttelin 3043 tontin 1 (Kiinteistö Oy Tietoportti) että korttelin 83 tontin 8 (Kiinteistö Oy Saimaankulma) rakennusalaan sisältyy uloke siten, että rakennusalojen raja sijaitsee Kymintien katualueen puolessa välissä. Rakennusluvan hakija on esittänyt Lahden kaupungin kanssa 28.3.1991 solmitun maanvuokrasopimuksen kyseisen asemakaavan mukaisen Kymintien katualueen ala- ja yläpuolella sijaitsevan maanalaisen tilan ja katualueen yläpuolisen tilan vuokraamisesta. Maanvuokrasopimuksen ehtojen mukaan vuokramiehellä on oikeus rakentaa Kymintien katualueen alapuolelle viereisten tonttien kellaritiloja kahteen kerrokseen ja velvollisuus rakentaa katualueen yläpuolelle viereisten tonttien rakennusten ulokkeita siten, että ulokkeet muodostavat yhtenäisen vähintään kaksikerroksisen rakennusosan Kymintien yli. Valitukseen on liitetty 7.8.1992 allekirjoitettu luovutuskirja, jonka mukaan Kiinteistö Oy Tietoportti, oikeastaan Asunto Oy Saimaankulma, luovuttaa Kymintien katualueen yläpuolisen tilan Asunto Oy Saimaankulmalle, oikeastaan Kiinteistö Oy Tietoportille, ja hyväksyy maanvuokrasopimuksen ehtoineen.
Näin ollen on riidatonta, että rakennusluvan hakija hallitsee rakennuspaikkaa.
Ulokkeelle sijoitettu rakentaminen on sinänsä asemakaavan mukaista. Koska edellä mainittujen rakennuspaikan hallintaa osoittavien asiakirjojen mukaan rakennusluvan hakija myös hallitsee molemmista ulokkeista muodostuvaa aluetta, asemakaava tai rakennuspaikan hallinnan puuttuminen eivät ole esteenä rakennusluvan myöntämiselle.
Asemakaavassa osoitettu rakennusala ei tarkoita, että se täytyy kokonaisuudessaan käyttää rakentamiseen. Kiinteistö Oy Tietoportin tontille on rakennettu lainvoimaisen ja asemakaavan mukaisen rakennusluvan nojalla rakennus, jonka rakennusala ei ulotu ulokkeelle. Toimisto- ja opetuskäytössä olevassa rakennuksessa on ikkunat Kymintien puoleisella seinustalla. Rakennettava rakennus tulisi kiinni Kiinteistö Oy Tietoportin rakennukseen 16,9 metrin matkalta kerrosten 2–4 kohdalla ja alle 3 metrin etäisyydelle viidennen kerroksen ulkoseinästä. Nyt haetun rakennusluvan mukainen rakentaminen johtaisi siihen shikaaninomaiseen lopputulokseen, että Kiinteistö Oy Tietoportin rakennuksen ikkunat peittyisivät edellä mainituilta osin.
Koska rakennusluvan myöntämisen ehtona on hankkeen asemakaavan mukaisuuden lisäksi myös, ettei rakennusta sijoiteta tai rakenneta niin, että se tarpeettomasti haittaa naapuria tai vaikeuttaa naapurikiinteistön sopivaa rakentamista, rakennuslupaa ei ole voitu myöntää. Asian oikeudellisen arvioinnin kannalta ei ole merkitystä sillä, että Kiinteistö Oy Tietoportti on toimittanut rakennuslupahakemusta koskevan huomautuksensa rakennusvalvontaan vasta asetetun määräajan jälkeen.
Käsittely korkeimmassa hallinto-oikeudessa
Kiinteistö Oy Saimaankulma on pyytänyt lupaa valittaa hallinto-oikeuden päätöksestä ja valituksessaan vaatinut, että hallinto-oikeuden ja Lahden seudun rakennuslautakunnan päätökset kumotaan ja rakennuslupahakemus hyväksytään.
Yhtiö on perustellut vaatimuksiaan muun ohella seuraavasti:
Rakennusluvan epääminen aiheuttaa yhtiölle merkittäviä taloudellisia seurauksia ja johtaa hakijan kannalta epätarkoituksenmukaiseen lopputulokseen. Kiinteistö Oy Saimaankulman osakkeenomistajat ovat ostaneet osakkeet Suomen Kulttuurirahastolta, joka omistaa myös viereisen Kiinteistö Oy Tietoportti -yhtiön osakkeet.
Hallinto-oikeus on sinänsä aivan oikein katsonut, että lupahakemus on asemakaavan mukainen. Asemakaava ei siten ole vanhentunut. Kiinteistö Oy Saimaankulma myös hallitsee rakennuspaikkaa. Maankäyttö- ja rakennuslain 135 §:n edellytykset rakennusluvan myöntämiseksi ovat täyttyneet.
Rakennushanke ei johda shikaaninomaiseen lopputulokseen sen johdosta, että Kiinteistö Oy Tietoportti -yhtiön rakennuksen ikkunat osittain peittyisivät. Ulokkeellinen rakentaminen kadun yli on ollut molempien osapuolten tarkoitus. Kuitenkin Kiinteistö Oy Tietoportti on toteuttanut oman rakentamisensa siten, että ikkunoiden sijainti estäisi Kiinteistö Oy Saimaankulmaa toteuttamasta omaa, asemakaavaan perustuvaa laajennushankettaan. Kiinteistö Oy Tietoportin kanta asiaan on muuttunut sen jälkeen, kun se on lunastanut vuokra-alueen, jolle se on oman ulokkeensa toteuttanut.
Kiinteistö Oy Saimaankulman käsityksen mukaan Kiinteistö Oy Tietoportin rakennuksen kyseessä olevat tilat voidaan helposti muuttaa siten, että hakijan laajennusosan suuntaan nyt olevat ikkunat poistetaan käytöstä ja tila muutetaan esimerkiksi avotilaksi, jossa ikkunat ovat kahdella muulla seinällä.
Hallinto-oikeuden päätöksessä on asiavirheitä. Luovutuskirjassa 7.8.1992 Kiinteistö Oy Tietoportti ei ole luovuttajana. Asia on päinvastoin. Kiinteistö Oy Tietoportti on luovutuksensaajana ja Kiinteistö Oy Saimaankulma luovuttajana. Lisäksi Kiinteistö Oy Tietoportti on toteuttanut oman rakennushankkeensa osittain ulokkeellisesti.
Lahden seudun rakennuslautakunta on antanut selityksen, jossa se on lausunut muun ohella seuraavaa:
Kaava mahdollistaa tontilla olevan II-III-kerroksisen rakennuksen korottamisen tai korvaamisen uudisrakentamisella. Katualueen yli ja ali osoitettu rakentaminen kohtaa vastakkaisen puolen tontin ulokkeen ja kellarin. Kaavan tavoitteena oli mahdollistaa kiinteistöjen yhdistäminen ja samalla muodostaa ulokkeilla porttiaihe Kymintielle. Kaava mahdollistaa molemmille tonteille (korttelin 3083 tontti 8 ja korttelin 3043 tontti 1) ulokkeen rakentamisen Kymintien yläpuolelle puoleen väliin katualuetta. Kadun pohjoispuoliselle tontille rakennettuun rakennukseen ei toteutettu uloketta vaan ikkunoita kadulle päin. Jättäessään oman ulokkeen toteuttamatta korttelin 3043 tontin 1 omistaja jätti katualueen osaltaan vapaaksi. Ikkunoiden toteuttamista ei vastustettu. Ulokkeiden rakennusalojen välissä on selkeä rakennusalojen raja, joten sen yli rakentaminen ei kaavan perusteella ole mahdollista ilman molempien rakennusalojen viereisten tonttien suostumusta.
Kiinteistö Oy Saimaankulman rakennus on vuonna 2000 laaditussa Lahden kulttuurihistoriallisesti arvokkaiden kohteiden julkaisussa esitetty säilytettäväksi. Se sisältyy 6.10.2014 lainvoiman saaneen Lahden oikeusvaikutteisen yleiskaavan 2025 yhteydessä hyväksyttyyn keskustaa koskevaan rajaukseen selvityksessä Lahden sodanjälkeisestä rakennusperinnöstä. Hakemuksen kohteena olevaa tonttia ei ole toteutettu asemakaavan mukaisesti eikä asemakaavaa voitaisi pitää enää vuoden 2014 alusta alkaen ajanmukaisena rakennusluvan myöntämiseksi.
Kiinteistö Oy Tietoportti on antanut selityksen, jossa se on vaatinut valituksen hylkäämistä ja lausunut lisäksi muun ohella seuraavaa:
Kiinteistö Oy Saimaankulman (Saimaankulma) rakennus tulisi kiinni Kiinteistö Oy Tietoportin (Tietoportti) rakennuksen seinään niin, että se tukkisi sen eteläsivun ikkunat kokonaan. Rakentaminen aiheuttaisi naapurille merkittävää tarpeetonta haittaa, eikä lupaa siksi voida myöntää. Kyseiset kaksi tonttia kuuluivat sopimusta tehtäessä samalle omistajalle, AsOy Saimaankulmalle (nyt Kiinteistö Oy Saimaankulma). Sen puolestaan omisti Suomen Kulttuurirahasto. Sopimus tehtiin tilanteessa, jossa tonttien omistaja saattoi itse arvioida ja suunnitella katualueen yläpuolella tontteja yhdistävää rakennelmaa molempien tonttien ja rakennusten kannalta. Tarkoituksena tuolloin oli, että katualueen yläpuolelle tuleva yhtenäinen rakennelma palvelisi molempia samaan käyttötarkoitukseen rakennettavia rakennuksia.
Saimaankulma luovutti Tietoportille osan kaupungilta vuokraamastaan alueesta. Asemakaavassa tonttien rakennusalan raja sijaitsee Kymintien katualueen puolessa välissä. Saimaankulman Tietoportille luovuttama alue ei ulotu Kymintien puoleen väliin eikä siis tonttien rakennusalan rajalle.
Saimaankulma luovutti Tietoportille osan ulokkeita koskevasta rakennuspaikasta. Vastoin hallinto-oikeuden päätöksen perusteluja Saimaankulma ei hallitse "molemmista ulokkeista muodostuvaa aluetta".
Hakemuksen mukainen rakentaminen ylittäisi Saimaankulman tontin ulokkeelle kaavassa määrätyn rakennusalan rajan ja ulottuisi Tietoportin puolelle ja sen rakennuksen seinään. Tähän Tietoportti ei anna suostumustaan. Luovutuskirjassa on Tietoportin sitoumus noudattaa vuokrasopimuksen ehtoja. Sillä ei ole tarkoitettu eikä voitu tarkoittaa ulottaa velvoitteita sen yli, mitä osapuolet keskenään olivat sopineet. Tietoportti ei luovutuskirjassa ole sitoutunut rakentamaan uloketta kaavassa merkittyyn rajaan Kymintien puoliväliin asti.
Olosuhteet ovat 28.3.1991 allekirjoitetun vuokrasopimuksen jälkeen olennaisesti muuttuneet. Tietoportti on rakentanut kaavan, lainvoimaisen rakennusluvan ja Saimaankulman kanssa tekemänsä luovutuskirjan mukaisesti oman rakennuksensa. Vuokrasopimusta tehtäessä vallinneet omistussuhteet eivät enää ole voimassa, eikä ajateltu ratkaisu enää ole mielekäs eikä mahdollinen. Lahden kaupunki ei Tietoportin käsityksen mukaan ole esittänyt vaatimusta ulokkeiden toteuttamisesta sopimuksessa kaavaillulla tavalla. Saimaankulma ei myöskään ole sellaista väittänyt. Rakentaminen aiheuttaisi Tietoportille merkittävää haittaa. Se, ettei Saimaankulma voi hyödyntää rakennusoikeuttaan nyt esittämällään tavalla, ei merkitse sitä, etteikö se voisi hyödyntää sitä muulla tavalla.
Kiinteistö Oy Saimaankulma on antanut vastaselityksen.
Korkeimman hallinto-oikeuden ratkaisu
Korkein hallinto-oikeus myöntää valitusluvan ja tutkii asian. Valitus hylätään. Kouvolan hallinto-oikeuden päätöksen lopputulosta ei muuteta.
Perustelut
Maankäyttö- ja rakennuslain 135 §:n 1 momentin 1 kohdan mukaan rakennusluvan myöntämisen edellytyksenä asemakaava-alueella on, että rakennushanke on voimassa olevan asemakaavan mukainen.
Rakennuslupahakemuksen kohteena olevalla alueella on voimassa 26.9.1989 vahvistettu asemakaava. Asemakaavassa hakemuksen kohteena oleva Kiinteistö Oy Saimaankulman omistama korttelin 3083 tontti 8 on osoitettu asuin-, liike- ja toimistorakennusten korttelialueeksi (AL). Kymintien toisella puolella on Kiinteistö Oy Tietoportin omistama korttelin 3043 tontti 1. Kymintie on osoitettu katualueen osaksi, jolle saa rakentaa viereisten tonttien kellaritiloja kahteen kerrokseen katupinnan alapuolelle ja päällä olevan ulokkeen kantavia rakenteita (ka). Lisäksi yhtiöiden omistamien kiinteistöjen väliselle Kymintien katualueella kohdistuu u2-merkintä, jolla tarkoitetaan uloketta, jonka alikulkukorkeuden on oltava vähintään neljä metriä. Kymintien keskellä on sitovaa rakennusalaa osoittava linja, jolla on erotettu Kiinteistö Oy Saimaankulman ja Kiinteistö Oy Tietoportin tonttien välinen rakennusala.
Rakennuslupahakemuksen tarkoittama rakentaminen kohdistuisi Kymintien yläpuoliseen alueeseen siten, että hanke sijoittuisi osaksi alueelle, joka sijaitsee korttelin 3043 tontin 1 puoleisella osalla Kymintietä. Hankkeen toteuttaminen merkitsisi sitä, että Kiinteistö Oy Saimaankulman omistaman korttelin 3083 tontin 8 rakentaminen ei pysyisi tontille merkityn sitovan rakennusalan rajojen sisäpuolella. Rakennushanke ei tämän vuoksi ole asemakaavan mukainen.
Koska hanke on asemakaavan vastainen, on rakennuslupapäällikön tullut hylätä hakemus ja rakennuslautakunnan rakennuslupapäällikön päätöksestä tehty oikaisuvaatimus. Tämän vuoksi ja kun otetaan huomioon korkeimmassa hallinto-oikeudessa esitetyt vaatimukset ja asiassa saatu selvitys, hallinto-oikeuden päätöksen lopputuloksen muuttamiseen ei ole perusteita.
Asian ovat ratkaisseet hallintoneuvokset Kari Kuusiniemi, Hannu Ranta, Tuomas Lehtonen, Mika Seppälä ja Janne Aer. Asian esittelijä Esa Hakkola.