Muu päätös 4404/2020

AsiaAsemakaavan hyväksymistä koskeva valituslupahakemus ja valitus

ValittajaHelsingin kaupunginhallitus

Päätös, jota valitus koskee

Helsingin hallinto-oikeus 9.7.2019 nro 19/0470/5

Asian aikaisempi käsittely

Helsingin kaupunginvaltuusto on päätöksellään 10.10.2018 (§ 288) hyväksynyt Steniuksentie 14 ja 20 asemakaavan muutoksen. Asemakaavan muutos koskee 29. kaupunginosan (Haaga, Etelä-Haaga) korttelin 29088 tonttia 3 ja korttelin 29100 tonttia 1 sekä puisto- ja katualueita.

Hallinto-oikeuden ratkaisu

Hallinto-oikeus on, toimitettuaan asiassa katselmuksen, valituksenalaisella päätöksellään siltä osin kuin nyt on kyse A:n, Asunto Oy Steniuksentie 29–31:n ja Asunto Oy Steniuksentie 12:n sekä Asunto Oy Steniuksentie 25:n valituksista kumonnut kaupunginvaltuuston päätöksen korttelin 29088 osalta.

Hallinto-oikeus on perustellut päätöstään seuraavasti:

Sovellettavat oikeusohjeet

Maankäyttö- ja rakennuslain 50 §:n mukaan alueiden käytön yksityiskohtaista järjestämistä, rakentamista ja kehittämistä varten laaditaan asemakaava, jonka tarkoituksena on osoittaa tarpeelliset alueet eri tarkoituksia varten ja ohjata rakentamista ja muuta maankäyttöä paikallisten olosuhteiden, kaupunki- ja maisemakuvan, hyvän rakentamistavan, olemassa olevan rakennuskannan käytön edistämisen ja kaavan muun ohjaustavoitteen edellyttämällä tavalla.

Maankäyttö- ja rakennuslain 54 §:n 1 momentin mukaan asemakaavaa laadittaessa on maakuntakaava ja oikeusvaikutteinen yleiskaava otettava huomioon siten kuin siitä samassa laissa säädetään.

Maankäyttö- ja rakennuslain 54 §:n 2 momentin mukaan asemakaava on laadittava siten, että luodaan edellytykset terveelliselle, turvalliselle ja viihtyisälle elinympäristölle, palvelujen alueelliselle saatavuudelle ja liikenteen järjestämiselle. Rakennettua ympäristöä ja luonnonympäristöä tulee vaalia eikä niihin liittyviä erityisiä arvoja saa hävittää. Kaavoitettavalla alueella tai sen lähiympäristössä on oltava riittävästi puistoja tai muita lähivirkistykseen soveltuvia alueita.

Maankäyttö- ja rakennuslain 54 §:n 3 momentin mukaan asemakaavalla ei saa aiheuttaa kenenkään elinympäristön laadun sellaista merkityksellistä heikkenemistä, joka ei ole perusteltua asemakaavan tarkoitus huomioon ottaen. Asemakaavalla ei myöskään saa asettaa maanomistajalle tai muulle oikeuden haltijalle sellaista kohtuutonta rajoitusta tai aiheuttaa sellaista kohtuutonta haittaa, joka kaavalle asetettavia tavoitteita tai vaatimuksia syrjäyttämättä voidaan välttää.

Maankäyttö- ja rakennuslain 57 §:n 1 momentin mukaan asemakaavassa voidaan antaa määräyksiä, joita kaavan tarkoitus ja sen sisällölle asetettavat vaatimukset huomioon ottaen tarvitaan asemakaava-aluetta rakennettaessa tai muutoin käytettäessä (asemakaavamääräykset). Asemakaavamääräykset voivat koskea muun ohella haitallisten ympäristövaikutusten estämistä tai rajoittamista. Saman pykälän 2 momentin mukaan, jos jotakin aluetta tai rakennusta on maiseman, luonnonarvojen, rakennetun ympäristön, kulttuurihistoriallisten arvojen tai muiden erityisten ympäristöarvojen vuoksi suojeltava, asemakaavassa voidaan antaa sitä koskevia tarpeellisia määräyksiä (suojelumääräykset).

Asemakaava-alue, asemakaavan tavoite ja suunnittelualueen kaavallinen tilanne

Kaava-alue muodostuu kahdesta eri osasta, entisen pelastuskoulun (entinen Haagan kansakoulu) tontista sekä Pääkaupungin turvakoti ry:n tontista, jotka sijaitsevat Etelä-Haagassa Steniuksentien varrella. Turvakodin tonttia koskevaan muutosalueeseen sisältyy myös puisto- ja katualuetta. Suunnittelualueen pinta-ala on 8 704 m2.

Kaavaselostuksen mukaan entisen kansakoulun tontilla kaavamuutoksen tavoitteena on mahdollistaa vuonna 1928 valmistuneen, tällä hetkellä tyhjillään olevan, koulurakennuksen muuttaminen asuinkäyttöön sekä täydentävien asuinrakennusten sijoittaminen tontille. Lisäksi tavoitteena on suojella historiallisesti ja rakennustaiteellisesti merkittävän koulurakennuksen julkisivut ja arvokkaimmat sisätilat. (---) Kaavaratkaisu edesauttaa kaupungin strategisten tavoitteiden toteutumista siten, että alueen tunnistettavaa identiteettiä vahvistetaan ja täydennysrakentamista edistetään. Kaavaratkaisu mahdollistaa täydennysrakentamisen sijoittamisen valmiiseen kaupunkirakenteeseen olemassa olevan infrastruktuurin piiriin.

Uudenmaan vuonna 2006 vahvistetussa maakuntakaavassa suunnittelualue on taajamatoimintojen aluetta. Uudenmaan vuonna 2014 vahvistetussa 2. vaihemaakuntakaavassa kaava-alue on tiivistettävää aluetta.

Asemakaavan muutosta laadittaessa ohjeena olleessa vuonna 2007 voimaan tulleessa Helsingin yleiskaava 2002:ssa suunnittelualue on kerrostalovaltaista aluetta ja kulttuurihistoriallisesti, rakennustaiteellisesti ja maisemakulttuurin kannalta merkittävää aluetta.

Kaavaselostuksen mukaan Steniuksentie 14 (tontti 29088/3) on voimassa olevassa vuonna 1952 vahvistetussa asemakaavassa yleisen rakennuksen tontti. (---)

Kaavamuutoksen pääasiallinen sisältö

Kaavamuutoksessa kortteli 29088 on merkitty asuinkerrostalojen korttelialueeksi (AK). Steniuksentien varteen on merkitty rakennusalat kahdelle IV(2/3)-kerroksiselle 950 k-m2:n suuruiselle asuinkerrostalolle, joiden ylimmän kerroksen tilojen tulee olla kadunpuolella vähintään 2,5 metriä sisäänvedettyjä rakennuksen julkisivusta. Lisäksi tontin pohjoisrajalle on merkitty rakennusala (1/3)IV-kerroksiselle 900 k-m2:n suuruiselle kerrostalolle. Tontin Steniuksentien vastaiselle rajalle on merkitty säilytettävä tukimuuri. Kaavamääräyksen mukaan, mikäli muuria joudutaan rakennustöiden aikana purkamaan, tulee se rakentaa uudestaan alkuperäisen kaltaisesti.

Korttelissa 29088 sijaitseva vanha koulurakennus on merkitty kaupunkikuvallisesti, rakennustaiteellisesti ja kulttuurihistoriallisesti arvokkaaksi rakennukseksi (sr-2). Suojelumerkintään liittyvän kaavamääräyksen mukaan rakennusta tai sen osaa ei saa purkaa, eikä siinä tai sen arvokkaissa sisätiloissa saa tehdä sellaisia korjaus-, muutos- tai lisärakentamistöitä, jotka heikentävät rakennuksen tai sen arvokkaiden sisätilojen rakennustaiteellisia, historiallisia tai kaupunkikuvallisia arvoja tai muuttavat arkkitehtuurin ominaispiirteitä. Rakennuksen arvokkaisiin säilytettäviin sisätiloihin luetaan porrashuone sekä kolmannen kerroksen aulatila ja juhlasali koristemaalauksineen. Korjaamisen lähtökohtana tulee olla rakennuksen alkuperäisten tai niihin verrattavien rakenteiden, rakennusosien (julkisivujen, vesikaton, ikkunoiden, ulko-ovien, kaiteiden tms.) ja niiden yksityiskohtien, materiaalien ja värien säilyttäminen. Rakennuksen arvokkaissa sisätiloissa korjaamisen lähtökohtana tulee olla alkuperäisen huonejaon sekä rakennusosien (portaan kaiteiden, peiliovien ja ripapatterien tms.) ja niiden yksityiskohtien, materiaalien ja värien säilyttäminen. Mikäli rakennusosia joudutaan pakottavista syistä uusimaan, se tulee tehdä alkuperäistoteutuksen mukaisesti. Hankkeeseen ryhtyvän on liitettävä rakennushistoriaselvitys rakennuslupahakemukseen. Korjaus-, muutos- ja lisärakentamistyöt tulee dokumentoida.

(---)

AK-korttelialueita koskien on annettu muun ohella seuraavia kaavamääräyksiä: Rakennusten ja rakenteiden liittymiseen maastoon ja piha-alueisiin tulee kiinnittää erityistä huomiota. Rakennusten tulee arkkitehtuuriltaan, materiaaleiltaan, kattomuodoltaan, väritykseltään ja yksityiskohdiltaan sopia olemassa olevaan rakennuskantaan. Parvekkeita ei saa sijoittaa kadunpuoleisille julkisivuille, ranskalaisia parvekkeita voidaan käyttää. Vesikaton yläpuolelle ei saa sijoittaa teknisiä laitteita tai muita rakennelmia. Pihakansi tulee rakentaa viihtyisäksi leikki- ja ulko-oleskelualueeksi miljööseen sopivin istutuksin, kalustein ja korkeatasoisin pintamateriaalein. Pihakantta ei saa asfaltoida, eikä sille saa sijoittaa autopaikkoja. Rakentamatta jäävät tontinosat, joita ei käytetä kulkuteinä, leikkipaikkoina tai pysäköimiseen, on istutettava. Tontteja ei saa rajata aidoin lukuun ottamatta tontin 29088/3 pohjoisrajaa. Lisäksi tontilla 29088/3 kattomuodon tulee olla harjakatto tai yksi- tai kaksilappeinen pulpettikatto. Katemateriaalin tulee olla tiiltä tai konesaumattua peltiä. Kattomuodon ja -kulman tulee olla sama kaikissa uudisrakennuksissa. Kattojen tulee olla väritykseltään tiilenpunaisia, vaalean harmaita tai vihertäviä. Uudisrakennusten julkisivujen tulee olla vaaleaksi rapattuja. Ulko-ovien ja -ikkunoiden pintarakenteen tulee olla puuta. Ulkoparvekkeita ei saa tukea maasta. Tontilla 29088/3 sijaitsevaan vanhaan koulurakennukseen voidaan sijoittaa myös lähipalvelu-, majoitus-, kahvila-, ravintola-, myymälä-, työ-, harraste-, näyttely-, juhla- sekä kokoontumistiloja. Mikäli rakennus muutetaan pääosin asuinkäyttöön, tulee juhlasali varata asukkaiden yhteiskäyttöön.

Kaava-alueen rakennus- ja kulttuurihistoriallisia arvoja koskeva selvitys sekä kaupunginmuseon lausunto

Kaavaselostuksen mukaan Haagan identiteetti puutarhamaisesti rakennettuna kaupunginosana on säilynyt läpi poikkeuksellisen kerrostuneen kaavahistorian. Haagan kansakoulu on yksi harvoista säilyneistä Haagan kauppalan aikaisista rakennuksista. Steniuksentie ja Kylätie ovat alueen ainoita säilyneitä Haagan huvilayhdyskunnan aikaisia tielinjauksia.

Steniuksentie 14, rakennushistoriallinen selvitys (Ark.tsto Lehto Peltonen Valkama Oy, 2016). Selvityksen mukaan Haagan kansakoulun julkisivut ovat säilyneet pääosin alkuperäisessä ja vuoden 1948 laajennuksen asussaan. Pihalla ei ole tehty suuria muutoksia. Steniuksentien sekä koillispäädyn tukimuurit vaikuttavat alkuperäisiltä ja säilyneiltä. Lounaispäädyn tukimuurista osa saattaa olla vuoden 1948 laajennuksen ajoilta. Koulurakennus on rakennustaiteellisesti ja historiallisesti, niin paikallis- kuin kaupunkisuunnittelun historian kannalta, merkittävä rakennus. Koulu sijaitsee mäen päällä, hallitsevalla ja aikoinaan hyvin näkyvällä paikalla.

Etelä-Haagan katutilat – analyysi täydennysrakentamisperiaatteiden pohjaksi (Häkkänen, Asemakaavoitus, Läntinen yksikkö 2017). Selvityksen mukaan Etelä-Haagassa toteutunut tonttitehokkuus on suurimmaksi osaksi 0,5–1,0 välillä. Steniuksentie on keskellä Etelä-Haagaa kallioiden välissä mutkitteleva rauhallinen, idyllinen sekä suojaisa katu lyhyillä näkymillä. Korkeuserojen vaihtelu on tärkeä osa katutilan luonnetta. Steniuksentien rakennuskanta yhdistettynä kallioiseen maastoon edustaa kenties tyypillisintä haagalaista katutilaa. Tien varrella on kirjo rakennuksia aina 1920-luvulta 2010-luvulle saakka, mutta suurin osa asuinkerrostaloista on 1950- ja 60-luvuilla rakennettuja. Steniuksentiellä on useita Saara Tilanterän 1950-luvun lopulla suunnittelemia rakennuksia, jotka muodostavat kadun ympäristöstä yhtenäisen kokonaisuuden. Rakennukset ovat pääasiassa kolmi–nelikerroksisia ja harjakattoisia. Katua pohjoiseen jatkaessa vastaan tulee Jussi Paatelan 1920-luvun klassismia edustava Haagan kauppalan aikainen koulurakennus.

Kaupunginmuseon 24.3.2017 päivätystä lausunnosta ilmenee, että Haagan kansakoulu Steniuksentie 14 on kaupunginosainventoinnissa vuonna 1998 arvotettu huomattavan arvokkaaksi kohteeksi. Koulu on sekä arkkitehtonisesta, ympäristöllisestä sekä historiallisesta näkökulmasta arvoluokan 1 kohde. Inventoinnin mukaisesti rakennuksen arkkitehtuuri on huolellisesti detaljoitua 1920-luvun klassismia, rakennuksessa on arvokkaita koristeltuja sisätiloja. Kohteella on historiallista arvoa Haagan kauppalan aikaisena koulurakennuksena. Kaupunkikuvassa rakennus muodostaa dominantin Kylätien katusuoran päätteenä, mikä tulee kaavamuutoksessa huomioida. Koulupihaan kuuluvat elementit, kiviaita ja kadunvarren istutukset ovat tärkeitä miljöön elementtejä, jotka tulee säilyttää tai uusia alkuperäisen mukaisesti. Kaavamuutoksessa tulee huomioida tavoite katutilan väljyydestä, joka puutarhakaupungin perinteitä ylläpitävässä ympäristössä on tärkeää. Sen katukuvaan eivät kuulu kadun molemmin puolin tontinrajaan rakennetut vastakkaiset rakennukset.

Kaupunginmuseon 18.12.2017 päivätyn lausunnon mukaan kaavaehdotuksen suojelumääräykset turvaavat vanhan kansakoulun rakennushistoriallisten arvojen säilymisen ja mahdollistavat julkisen käytön, joka parhaiten ylläpitää kohteen arvoja. Täydennysrakentaminen tarjoaa mahdollisuuden koulurakennuksen huolelliseen kunnostukseen ja käyttöön saamiseen. (---) Kaavassa esitetyt uudisrakentamisen materiaalit ja rakennusmuodot on määritelty rakennusten sovittamiseksi ympäristöön, mikä tulee rakennuslupavaiheessa vielä varmistaa. Steniuksenkadun varren tontinosat tulee istuttaa, osin puin ja pensain. Kaupunginmuseo puoltaa kaavaehdotusta.

Oikeudellinen arviointi

Valituksissa on esitetty, että kaavaratkaisussa ei niin sanotun koulutontin 29088 osalta oteta huomioon yleiskaava 2002:een sisältyviä alueen rakennettua kulttuuriympäristöä koskevia määräyksiä. A sekä Asunto Oy Steniuksentie 29–31 ja Asunto Oy Steniuksentie 12 ovat lisäksi esittäneet, että kaavamuutos on rakennetun ympäristön vaalimista koskevan asemakaavan sisältövaatimuksen vastainen. A:n valituksen mukaan kaavamuutoksen kielteiset seuraukset ovat Steniuksentiellä ja Kylätiellä asuinympäristön ja varsinkin vastapäisten talojen asukkaiden kannalta kohtuuttomia.

Asemakaavan muutosta laadittaessa ohjeena olleessa yleiskaavassa kaavamuutosaluetta koskee kulttuurihistoriallisesti, rakennustaiteellisesti ja maisemakulttuurin kannalta merkittävää aluetta koskeva merkintä. Yleiskaava 2002:n kaavaselostuksen mukaan yleiskaavan vaikutukset kohdistuvat arvokkaiden alueiden rajautumiseen tai miljööseen kokonaisuutena. Yleiskaavan kulttuurihistoriallista arvoa osoittavien aluemerkintöjen keskeisenä tavoitteena on osoittaa, mitkä ovat Helsingin rakennetun ympäristön ominaispiirteet ja keskeiset arvot ja kuinka nämä integroidaan kaupunkisuunnitteluun.

Katselmuksen perusteella voidaan todeta, että hyvin lähelle vastapäätä Steniuksentien nykyisiä rakennuksia sijoittuvat uudet rakennukset heikentäisivät jossain määrin elinympäristön viihtyvyyttä. Tämä seikka ei kuitenkaan yksistään tee kaavamuutosta lainvastaiseksi.

Hallinto-oikeuden toimittamassa katselmuksessa tehtyjen havaintojen perusteella Steniuksentiellä ja sen lähiympäristössä vallitseva rakentamistapa on väljää. Rakennukset on tyypillisesti sijoitettu ainoastaan kadun toisella puolella kiinni kadunvarteen. Steniuksentiellä ei ole kadun molemmin puolin tontinrajaan rakennettuja vastakkaisia rakennuksia. Tontilla 3 sijaitsevalla entisellä koulurakennuksella on suhteellisen hallitseva asema sekä Steniuksentien että Kylätien katunäkymässä, koska se sijaitsee maastollisesti ylempänä eikä se ole muiden rakennusten lähietäisyydeltä ympäröimä.

Koulurakennuksen suojeluarvo perustuu arkkitehtonisten ja historiallisten arvojen lisäksi myös ympäristöllisiin arvoihin. Valituksenalaisen kaavamuutoksen toteutuessa rakennushistoriallisesti arvokkaan koulurakennuksen ympäristö tulisi olennaisesti muuttumaan, kun samalle tontille rakennetaan kolme asuinkerrostaloa, jotka peittäisivät koulurakennuksen näkyvyyden Steniuksentieltä sekä Kylätieltä katsottuna lähes kokonaan. Koulurakennuksen suojeluarvojen on kuitenkin katsottava edellyttävän sen näkyvyyden ja siis avoimen piha-alueen säilyttämistä asemakaavassa nyt osoitettua enemmän. Kaavamuutos myös mahdollistaa koulutontille suunniteltujen kerrostalojen sijoittamisen lähes kiinni Steniuksentiehen, minkä johdosta rakentaminen poikkeaisi tällä kohdin Steniuksentiellä ja sen lähiympäristössä vallitsevasta rakennusten sijoittelusta. Tämän on ainakin jossain määrin katsottava heikentävän alueen nykyisiä, rakennetun ympäristön arvoja.

Aluetta koskevan yleiskaava 2002:n merkinnän perusteella lähtökohtana on Steniuksentien ja sen lähialueen kehittäminen siten, että alueen arvot ja ominaisuudet säilyvät. Lisäksi lähtökohtana tulee olla suojellun koulurakennuksen arkkitehtonisten, historiallisten ja ympäristöllisten arvojen säilyminen. Hallinto-oikeus katsoo, että asemakaavaratkaisu, joka mahdollistaa kaavamuutoksessa osoitetun rakentamisen tontille 3, ei täytä maankäyttö- ja rakennuslain 54 §:ssä asemakaavan laatimiselle asetettua vaatimusta rakennetun ympäristön säilyttämisestä eikä ota riittävällä tavalla huomioon yleiskaavan alueen arvojen ja ominaisuuksien säilyttämistä koskevia määräyksiä. Näin ollen kaavaratkaisu on korttelin 29088 osalta lainvastainen.

(---)

Lopputulos

Asemakaavamuutos on korttelin 29088 osalta edellä esitetyillä perusteilla lainvastainen ja kaupunginvaltuuston asemakaavamuutoksen hyväksymistä koskeva päätös on tältä osin kumottava. Valituksissa ei ole esitetty sellaisia perusteita, joiden mukaan kaavapäätöstä olisi nimenomaisesti entistä Haagan kansakoulua koskevien määräysten osalta pidettävä asemakaavan sisältövaatimusten vastaisena. Koska asemakaavan kumoaminen ainoastaan kortteliin osoitetun uuden rakentamisen osalta merkitsisi sellaista asemakaavan muuttamista, johon hallinto-oikeudella ei ole toimivaltaa, päätös on edellä todetun mukaisesti kumottava koko korttelin osalta.

Hallinto-oikeuden soveltamat oikeusohjeet

Perusteluissa mainitut ja

Kuntalaki 135 §

Asian ovat ratkaisseet hallinto-oikeiden jäsenet Markku Setälä, Ilkka Hartikainen ja Annamari Laakkonen, joka on myös esitellyt asian.

Käsittely korkeimmassa hallinto-oikeudessa

Helsingin kaupunginhallitus on pyytänyt lupaa valittaa hallinto-oikeuden päätöksestä ja valituksessaan vaatinut, että hallinto-oikeuden päätös kumotaan siltä osin kuin hallinto-oikeus on kumonnut kaupunginvaltuuston päätöksen ja päätös saatetaan kokonaisuudessaan voimaan.

Vaatimusten tueksi on esitetty muun ohella seuraavaa:

Asemakaavamuutos ei ole rakennetun ympäristön vaalimista koskevan sisältövaatimuksen vastainen. Steniuksentien vanha koulurakennus suojellaan asemakaavan muutoksella. Asemakaavan muutosaluetta ei ole määritelty merkittäväksi rakennetuksi ympäristöksi, maakunnallisesti arvokkaaksi kulttuuriympäristöksi tai arvoympäristöksi, eikä se ole RKY-aluetta. Alueen suojeluarvojen ei voi katsoa sitovan suunnittelua siinä määrin, että yleiskaavan ohjausvaikutus edellyttäisi nykytilan säilyttämistä muuttumattomana.

Alueella asemakaavamuutoksen laatimisajankohtana voimassa olleessa Helsingin yleiskaava 2002:ssa muutosalue on kerrostalovaltaista aluetta. Aluetta koskee yleiskaavamerkintä kulttuurihistoriallisesti, rakennustaiteellisesti ja maisemakulttuurin kannalta merkittävä alue. Merkintää koskevan kaavamääräyksen mukaan aluetta kehitetään siten, että alueen arvot ja ominaisuudet säilyvät.

Helsingin uudessa yleiskaavassa asemakaavan muutosalue on asuntovaltaista aluetta A3. Aluetta kehitetään pääasiassa asumisen, puistojen, virkistys- ja liikuntapalvelujen sekä lähipalvelujen käyttöön. Uuden yleiskaavan Kulttuuriympäristöt -teemakartan mukaan Haagan alueelle on osoitettu kulttuurihistoriallinen merkintä. Merkintä ei ole oikeusvaikutteinen. Koko yleiskaava-aluetta koskee kaavamääräys, jonka mukaan suunnittelussa tulee ottaa huomioon maakunnallisesti ja paikallisesti merkittävät maisema-alueet ja kulttuuriympäristöt ja niiden ominaispiirteet sekä muinaismuistolain nojalla suojellut kohteet. Suunnittelussa on sovitettava yhteen kaavassa osoitettu maankäyttö sekä maisema- ja kulttuuriympäristöarvot.

Yleiskaavassa 2002 Helsingin asuntorakentamistavoitteet ovat olleet huomattavasti alimitoitetut ja kaava on tältä osin vanhentunut. Helsingin kaupunginvaltuuston 27.9.2017 hyväksymässä kaupunkistrategiassa 2017−2021 (Maailman toimivin kaupunki) kaupungin kasvun haasteisiin vastataan toimivilla asuntomarkkinoilla. Asuntotuotantotavoite vuosille 2019–2021 on 7 000 asuntoa. Helsingin osuus MAL-sopimuksen Helsingin seudun asuntotuotantotavoitteesta vuosille 2016–2019 on ollut 24 000 asuntoa.

Asemakaava-alue sijoittuu Raide-Jokerin varrelle ja sen vaikutusalueelle. Alue tukeutuu raideliikenteeseen ja sitä on valtakunnallisten alueidenkäyttötavoitteiden mukaan tiivistettävä. Korttelin käyttötarkoituksen muuttaminen koulutoiminnan loputtua yleisten rakennusten korttelialueesta asuinkerrostalojen korttelialueeksi tukee valtakunnallisten alueidenkäyttötavoitteiden toteuttamista.

Asemakaavamuutoksen keskeinen lähtökohta on koulurakennuksen suojeleminen ja uudisrakentamisen sovittaminen olemassa olevaan rakennuskantaan ja ympäristöön. Asemakaavassa on riittävästi säilytetty koulurakennuksen näkyvyyttä ja avointa piha-aluetta. Steniuksentien varren uudisrakennusoikeus on jaettu kahteen pienempään rakennusmassaan, jotka on sijoitettu lomittain Steniuksentien toisella puolella olevien rakennusten kanssa, jotta eri puolilla katua sijaitsevien rakennusten vastakkaisuudelta vältyttäisiin mahdollisimman hyvin. Uudisrakennusalat sijaitsevat lähellä tontin reunoja, jotta koulurakennuksen itäjulkisivun ja pääsisäänkäynnin eteen jäisi riittävästi vanhaa rakennusta kunnioittavaa tilaa, ja jotta asukaspysäköinti on mahdollista sijoittaa pihakannen alle rakennusalojen väliin. Koulun pihaa reunustava kivimuuri Steniuksentien varressa on suojeltu kaavamääräyksellä. Tontin kaakkoiskulmaan sekä kulkuyhteyden molemmin puolin on kaavassa määrätty istutettavaksi jalopuut, joiden istutuksen aikaiselle koolle on asetettu vähimmäismitat.

Tontin pohjoisosaan osoitettu kolmas rakennusala sijaitsee selvästi kauempana Kylätiestä kuin koulurakennus, jotta koulurakennus muodostaisi edelleen dominantin Kylätien katusuoran päätteenä. Päätenäkymää peittävät nykyiselläänkin viereisen tontin Kylätien puoleiset piharakennukset ja aitarakennelmat. Täydennysrakennuksen vesikaton ylimmän kohdan korkeusasemaa on myös rajoitettu niin, että koulurakennus jää sitä korkeammaksi. Koulurakennuksen eteläpuolella Kylätien puistomainen näkymä jää entiselleen.

Toisin kuin hallinto-oikeuden päätöksessä todetaan, koulurakennuksen näkyvyys ei Steniuksentieltä katsottuna peity lähes kokonaan. Koulurakennuksen kaupunkikuvallinen asema pysyy täysin nykyisellään Kylätieltä lännen ja etelän suunnasta katsottaessa ja osittain idästä ja pohjoisesta katsottaessa.

AK-korttelialuetta koskevan kaavamääräyksen mukaan rakennusten tulee arkkitehtuuriltaan, materiaaleiltaan, kattomuodoiltaan, väritykseltään ja yksityiskohdiltaan sopia olemassa olevaan rakennuskantaan. Kaikille täydennysrakennuksille on kaavaehdotuksessa määritetty vesikaton ylimmän kohdan korkeusasema. Steniuksentien varrella olevien rakennusten ylimmän kerroksen pinta-ala on rajattu kahteen kolmasosaan normaalikerroksesta ja sen tulee lisäksi olla 2,5 metriä sisäänvedetty rakennuksen kadun puoleisesta julkisivusta.

Asemakaavaratkaisut Etelä-Haagan alueella eivät perustu systemaattiseen ratkaisuun, jossa rakennukset aina rajautuisivat katuun vain toisella puolella katua, vaan alueelta löytyy kaikkia erilaisia variaatioita rakennusten ja kadun välisestä suhteesta. Alueelle eri vuosikymmeninä laaditut asemakaavat ovat osaltaan luoneet oman ajallisen kerroksensa Etelä-Haagan rakenteeseen, ja alueen nykytilanne on kokoelma vuosisataista kaupunkirakenteen muutosta.

A on antanut selityksen, jossa on vaadittu valituksen hylkäämistä. A on lisäksi vaatinut, että hallinto-oikeuden päätöksellä tutkimatta jätetyt hallintokantelun luonteiset vaatimukset tutkitaan uudelleen, mikäli asiassa myönnetään valituslupa. Hallinto-oikeus on virheellisesti hylännyt A:n valituksen kortteliin 29100 liitettävän puistoalueen osalta.

Selityksessä on valituksen osalta esitetty muun ohella seuraavaa:

Asemakaava on rakennetun ympäristön vaalimista koskevan sisältövaatimuksen vastainen eikä ota huomioon yleiskaavan määräystä alueen kehittämisestä siten, että alueen arvot ja ominaisuudet säilyvät. Kaupungin valituksen mukaan Helsingin yleiskaava 2002 on vanhentunut, mikä on vastoin kaupungin aikaisempia kannanottoja. Asemakaavan aikaisemmissa käsittelyvaiheissa kaupunki ei ole myöskään vedonnut uuteen yleiskaavaan tai sen liiteaineistoihin. Kortteliin 29088 osoitettu lisärakennusoikeus on 2 800 k-m2, mikä on merkityksetön määrä verrattuna Etelä-Haagan alueelle aikaisemmin kaavoitettuun noin 50 000 k-m2:n uuteen rakennusoikeuteen.

Koulurakennuksen näkyvyys ja vapaa tila sen ympärillä ei säily asemakaavamuutoksessa. Asemakaavamuutoksen jälkeen koulurakennus näkyy Steniuksentieltä vain korttelin uusien rakennusten välistä. Koulurakennus menettää myös Kylätieltä pohjoisen suunnasta asemansa maisemallisena dominanttina korttelin pohjoisosaan tulevan uudisrakennuksen vuoksi.

Kaavakartalta mitattuna asemakaavassa kortteliin 29088 Steniuksentien varteen osoitetut rakennusalat peittävät vastapäisten korttelien julkisivuista noin 40 prosenttia, joten rakennukset eivät sijoitu lomittain. Asemakaavan mukaiset uudet nelikerroksiset rakennukset nousevat maaston korkeuserojen takia kerrosta korkeammalle kuin olemassa olevat rakennukset ja vain noin 11 metrin etäisyydelle niistä. Etelä-Haagan alueella ei nykyisin ole vastaavaa kohtaa, jossa vastakkaisten rakennusten katujulkisivujen etäisyys olisi näin pieni.

Asunto Oy Steniuksentie 29–31 ja Asunto Oy Steniuksentie 12 ovat antaneet selityksen, jossa on vaadittu valituslupahakemuksen ja valituksen hylkäämistä. Helsingin kaupunki on velvoitettava korvaamaan yhtiöiden oikeudenkäyntikulut laillisine viivästyskorkoineen.

Selityksessä on esitetty muun ohella seuraavaa:

Asemakaavakortteli 29088 ja sillä sijaitseva vanha koulurakennus ovat paikallisesti merkittävää kulttuuriympäristöä, jota tulee vaalia kaavoituksessa. Tätä osoittaa asemakaavassa koulurakennukselle esitetty suojelumääräys. Rakennuksen suojeluarvot edellyttävät koulun näkyvyyden ja piha-alueen avoimuuden säilyttämistä asemakaavaa laajemmin. Kortteliin osoitettu täydennysrakentaminen ei sovellu alueella vallitsevaan rakennuskantaan. Koulurakennus sijaitsee kalliolla Steniuksentien korkeimmalla kohdalla. Asemakaavassa osoitettu uudisrakentaminen peittää koulurakennuksen näkyvyyden täysin idästä ja pohjoisesta katsoen.

Oikeudenkäynti on johtunut Helsingin kaupungin virheellisestä asemakaavapäätöksestä, joten on kohtuutonta, jos yhtiöt joutuvat pitämään oikeudenkäyntikulut vahinkonaan.

Asunto Oy Steniuksentie 25 on antanut selityksen, jossa on vaadittu valituslupahakemuksen ja valituksen hylkäämistä ja esitetty muun ohella seuraavaa:

Asemakaavamuutoksen alkuperäinen tavoite oli antaa rakennusoikeutta sille urakoitsijalle, joka korjaa vanhan koulurakennuksen. Valitusvaiheessa asemakaavamuutoksen tavoite on muuttunut Helsingin uudesta yleiskaavasta tuleviin tavoitteisiin, vaikka uusi yleiskaava ei ollut voimassa asemakaavamuutoksen valmisteluaikana.

Asemakaavamuutoksessa ei ole noudatettu Etelä-Haagan alueella toteutettua väljää rakennustapaa. Vanhan koulurakennuksen ja samaan kortteliin tulevan uudisrakennuksen etäisyys toisistaan olisi vain 9 metriä. Vanhan koulurakennuksen näkyvyys Steniuksentieltä poistuu ajoporttia lukuun ottamatta kokonaan.

Helsingin kaupunginhallitus on antanut vastaselityksen. Asunto Oy Steniuksentie 29–31:n ja Asunto Oy Steniuksentie 12:n oikeudenkäyntikuluvaatimus on hylättävä.

Korkeimman hallinto-oikeuden oikeuskäytännön mukaan uusi yleiskaava voidaan ottaa selvitysaineistona huomioon yleiskaavan ohjausvaikutusta arvioitaessa. Vastaavasti maankäytön muutosten vaikutuksia arvioitaessa voidaan ottaa huomioon maankäyttöön liittyvien tavoitteiden muuttuminen. Keskenään ristiriitaisten asemakaavan sisältövaatimusten punninnassa avoimen näkymän suojeleminen ei ole riittävä peruste säilyttää alue muuttumattomana, kun kyse on tiivistyvästä kaupungista ja Raide-Jokerin vaikutusalueesta.

Katselmus

Korkein hallinto-oikeus on 26.10.2020 toimittanut katselmuksen asemakaavamuutoksen alueella korttelin 29088 tontilla 3 ja sen ympäristössä.

Katselmuksesta laadittu pöytäkirja on liitetty asiakirjoihin ja lähetetty tiedoksi katselmukseen kutsutuille.

Korkeimman hallinto-oikeuden ratkaisu

1. Korkein hallinto-oikeus ei tutki A:n esittämiä vaatimuksia hallinto-oikeuden päätöksen muuttamiseksi.

Korkein hallinto-oikeus myöntää Helsingin kaupunginhallitukselle valitusluvan ja tutkii asian.

2. Hallinto-oikeuden päätös kumotaan muutoksenhaun kohteena olevilta osin. Helsingin kaupunginvaltuuston päätös saatetaan siten voimaan myös korttelin 29088 tontin 3 osalta.

3. Asunto Oy Steniuksentie 29–31:n ja Asunto Oy Steniuksentie 12:n vaatimus oikeudenkäyntikulujen korvaamisesta hylätään.

Perustelut

1.Tutkimatta jätetyiltä osin

A ei ole hakenut valituslupaa hallinto-oikeuden päätöksestä. Hänen Helsingin kaupunginhallituksen valituksesta antamassaan selityksessä esittämät vaatimukset hallinto-oikeuden päätöksen muuttamiseksi on siten jätettävä tutkimatta.

2. Pääasiaratkaisu

Kysymyksenasettelu korkeimmassa hallinto-oikeudessa

Asiassa on Helsingin kaupunginhallituksen valituksesta ratkaistavana, onko asemakaavaa laadittaessa riittävällä tavalla otettu huomioon maankäyttö- ja rakennuslain 54 §:n 1 momentin mukaisesti yleiskaavan määräys alueen arvojen ja ominaisuuksien säilyttämisestä ja täyttääkö asemakaava lain 54 §:n 2 momentin mukaisesti rakennetun ympäristön säilyttämistä koskevan sisältövaatimuksen.

Sovellettavat oikeusohjeet

Maankäyttö- ja rakennuslain 42 §:n 1 momentin mukaan yleiskaava on ohjeena laadittaessa ja muutettaessa asemakaavaa sekä ryhdyttäessä muutoin toimenpiteisiin alueiden käytön järjestämiseksi.

Maankäyttö- ja rakennuslain 54 §:n 1 momentin mukaan asemakaavaa laadittaessa on maakuntakaava ja oikeusvaikutteinen yleiskaava otettava huomioon siten kuin siitä edellä tässä laissa säädetään.

Maankäyttö- ja rakennuslain 57 §:n 1 momentin mukaan asemakaavassa voidaan antaa määräyksiä, joita kaavan tarkoitus ja sen sisällölle asetettavat vaatimukset huomioon ottaen tarvitaan asemakaava-aluetta rakennettaessa tai muutoin käytettäessä (asemakaavamääräykset). Asemakaavamääräykset voivat koskea muun ohella haitallisten ympäristövaikutusten estämistä tai rajoittamista. Saman pykälän 2 momentin mukaan, jos jotakin aluetta tai rakennusta on maiseman, luonnonarvojen, rakennetun ympäristön, kulttuurihistoriallisten arvojen tai muiden erityisten ympäristöarvojen vuoksi suojeltava, asemakaavassa voidaan antaa sitä koskevia tarpeellisia määräyksiä (suojelumääräykset).

Kuntalain 135 §:n 2 momentin mukaan kunnallisvalituksen saa tehdä sillä perusteella, että

1) päätös on syntynyt virheellisessä järjestyksessä;

2) päätöksen tehnyt viranomainen on ylittänyt toimivaltansa; tai

3) päätös on muuten lainvastainen.

Tosiseikat

Asemakaava-alue ja sen sijainti

Valitus koskee entisen Haagan kansakoulun tonttia 3 Etelä-Haagassa osoitteessa Steniuksentie 14. Tontti rajautuu länsipuolella Kylätiehen. Kaavamuutoksen tavoitteena on kaavaselostuksen mukaan mahdollistaa vuonna 1928 valmistuneen, tällä hetkellä tyhjillään olevan koulurakennuksen muuttaminen asuinkäyttöön, suojella historiallisesti ja rakennustaiteellisesti merkittävän koulurakennuksen julkisivut ja arvokkaimmat sisätilat sekä sijoittaa tontille täydentäviä asuinrakennuksia Tontti on voimassa olevassa vuonna 1952 vahvistetussa asemakaavassa yleisen rakennuksen tontti eikä siihen tällä hetkellä kohdistu suojelumääräyksiä.

Kaavaselostuksen mukaan Steniuksentie 14 sijaitsee noin 670 metrin päässä Huopalahden rautatieasemasta ja noin 600 metrin päässä nykyisen runkolinjabussin 550 ja tulevan Raide-Jokerin lähimmistä pysäkeistä.

Alueen yleispiirteinen kaavoitus

Alueella asemakaavamuutosta hyväksyttäessä voimassa olleessa oikeusvaikutteisessa Helsingin yleiskaava 2002:ssa asemakaava-alue on ollut kerrostalovaltaista aluetta, jota kaavamääräyksen mukaan kehitetään asumisen, virkistyksen ja julkisten palvelujen käyttöön sekä ympäristöhaittoja aiheuttamattomaan toimitilakäyttöön sekä alueelle tarpeellisen yhdyskuntateknisen huollon ja liikenteen käyttöön.

Joukkoliikenteen kehämäisen runkolinjan asemineen (Jokeri, bussi tai raitiotie) linjaus on osoitettu asemakaava-alueen viereen. Alueelle kohdistuu merkintä kulttuurihistoriallisesti, rakennustaiteellisesti ja maisemakulttuurin kannalta merkittävä alue. Kaavamääräyksen mukaan aluetta kehitetään siten, että alueen arvot ja ominaisuudet säilyvät.

Alueella on tullut 5.12.2018, eli valituksenalaisen asemakaavan muutoksen hyväksymisen jälkeen, voimaan kaupunginvaltuuston 26.10.2016 hyväksymä oikeusvaikutteinen Helsingin uusi yleiskaava. Siinä valituksen kohteena oleva alue on asuntovaltaista aluetta (A3), jonka korttelitehokkuus on pääasiassa e=0.4–1.2. Yleiskaavan Kulttuuriympäristöt -teemakartan mukaan Haagan aluetta koskee merkintä Helsingin kulttuurihistoriallisesti, rakennustaiteellisesti ja maisemakulttuurin kannalta merkittävät alueet. Koko yleiskaava-aluetta koskevan määräysten mukaan valtakunnallisesti arvokkaat maisema-alueet ja valtakunnallisesti merkittävät rakennetut kulttuuriympäristöt on otettava oikeusvaikutteisina huomioon Kulttuuriympäristöt -teemakartalta. Lisäksi suunnittelussa tulee ottaa huomioon maakunnallisesti ja paikallisesti merkittävät maisema-alueet ja kulttuuriympäristöt ja niiden ominaispiirteet sekä muinaismuistolain nojalla suojellut kohteet. Suunnittelussa on sovitettava yhteen kaavassa osoitettu maankäyttö ja maisema- ja kulttuuriympäristöarvot.

Ympäristöministeriön 8.11.2006 vahvistamassa Uudenmaan maakuntakaavassa suunnittelualue on taajamatoimintojen aluetta. Ympäristöministeriön 30.10.2014 vahvistamassa Uudenmaan 2. vaihemaakuntakaavassa suunnittelualueelle on osoitettu tiivistettävän alueen merkintä.

Asemakaavamuutoksen pääasiallinen sisältö

Kaavamuutoksessa korttelin 29088 tontti 3 on merkitty asuinkerrostalojen korttelialueeksi (AK). Steniuksentien varteen on merkitty rakennusalat kahdelle IV(2/3)-kerroksiselle 950 k-m2:n suuruiselle asuinkerrostalolle, joiden ylimmän kerroksen tilojen tulee olla kadunpuolella vähintään 2,5 metriä sisäänvedettyjä rakennuksen julkisivusta. Lisäksi tontin pohjoisrajalle on merkitty rakennusala (1/3)IV-kerroksiselle 900 k-m2:n suuruiselle kerrostalolle. Tontin Steniuksentien vastaiselle rajalle on merkitty säilytettävä tukimuuri. Kaavamääräyksen mukaan, mikäli muuria joudutaan rakennustöiden aikana purkamaan, tulee se rakentaa uudestaan alkuperäisen kaltaisesti.

Tontilla 3 sijaitseva vanha koulurakennus on merkitty kaupunkikuvallisesti, rakennustaiteellisesti ja kulttuurihistoriallisesti arvokkaaksi rakennukseksi (sr-2). Suojelumerkintään liittyvän kaavamääräyksen mukaan rakennusta tai sen osaa ei saa purkaa, eikä siinä tai sen arvokkaissa sisätiloissa saa tehdä sellaisia korjaus-, muutos- tai lisärakentamistöitä, jotka heikentävät rakennuksen tai sen arvokkaiden sisätilojen rakennustaiteellisia, historiallisia tai kaupunkikuvallisia arvoja tai muuttavat arkkitehtuurin ominaispiirteitä. Rakennuksen arvokkaisiin säilytettäviin sisätiloihin luetaan porrashuone sekä kolmannen kerroksen aulatila ja juhlasali koristemaalauksineen. Korjaamisen lähtökohtana tulee olla rakennuksen alkuperäisten tai niihin verrattavien rakenteiden, rakennusosien (julkisivujen, vesikaton, ikkunoiden, ulko-ovien, kaiteiden tms.) ja niiden yksityiskohtien, materiaalien ja värien säilyttäminen. Rakennuksen arvokkaissa sisätiloissa korjaamisen lähtökohtana tulee olla alkuperäisen huonejaon sekä rakennusosien (portaan kaiteiden, peiliovien ja ripapatterien tms.) ja niiden yksityiskohtien, materiaalien ja värien säilyttäminen. Mikäli rakennusosia joudutaan pakottavista syistä uusimaan, se tulee tehdä alkuperäistoteutuksen mukaisesti. Hankkeeseen ryhtyvän on liitettävä rakennushistoriaselvitys rakennuslupahakemukseen. Korjaus-, muutos- ja lisärakentamistyöt tulee dokumentoida.

Rakennus- ja kulttuurihistoriallisia arvoja koskeva selvitys

Asemakaavaselostuksen mukaan Haagan identiteetti puutarhamaisesti rakennettuna kaupunginosana on säilynyt läpi poikkeuksellisen kerrostuneen kaavahistorian. Haagan kansakoulu on alueella yksi harvoista säilyneistä Haagan kauppalan aikaisista rakennuksista ja sillä on historiallista arvoa Haagan kauppalan aikaisena koulurakennuksena. Kaupunkikuvassa rakennus muodostaa dominantin Kylätien katusuoran päätteenä.

Haagan rakennukset ja arvotus (Helsingin kaupunkisuunnitteluviraston julkaisuja 1998:4). Raportin kohdealue sisältää muun muassa Etelä-Haagan pääosan ja se käsittää rakennuskulttuuri-inventoinnin sekä rakennusten arvottamisen. Selvityksen mukaan Haagan ala-aste (Steniuksentie 14) on arvioitu arkkitehtonisesti ja historiallisesti 1-luokan kohteeksi ja ympäristöllisesti 3-luokan kohteeksi.

Steniuksentie 14, rakennushistoriallinen selvitys (Ark.tsto Lehto Peltonen Valkama Oy, 2016). Selvityksen mukaan Haagan kansakoulun julkisivut ovat säilyneet pääosin alkuperäisessä ja vuoden 1948 laajennuksen asussaan. Pihalla ei ole tehty suuria muutoksia. Steniuksentien sekä koillispäädyn tukimuurit vaikuttavat alkuperäisiltä ja säilyneiltä. Koulurakennus on rakennustaiteellisesti ja historiallisesti, niin paikallis- kuin kaupunkisuunnittelun historian kannalta, merkittävä rakennus. Koulu sijaitsee mäen päällä, hallitsevalla ja aikoinaan hyvin näkyvällä paikalla.

Etelä-Haagan katutilat – analyysi täydennysrakentamisperiaatteiden pohjaksi (Häkkänen, Asemakaavoitus, Läntinen yksikkö 2017). Selvityksen mukaan Etelä-Haagassa toteutunut tonttitehokkuus on suurimmaksi osaksi 0,5–1,0 välillä. Steniuksentie on keskellä Etelä-Haagaa kallioiden välissä mutkitteleva rauhallinen, idyllinen sekä suojaisa katu lyhyillä näkymillä. Korkeuserojen vaihtelu on tärkeä osa katutilan luonnetta. Steniuksentien rakennuskanta yhdistettynä kallioiseen maastoon edustaa kenties tyypillisintä haagalaista katutilaa. Tien varrella on kirjo rakennuksia aina 1920-luvulta 2010-luvulle saakka, mutta suurin osa asuinkerrostaloista on 1950- ja 60-luvuilla rakennettuja. Rakennukset ovat pääasiassa kolmi–nelikerroksisia ja harjakattoisia. Selvityksen mukaan Etelä-Haagan katutiloissa on useita tunnistettavia piirteitä mutta toisaalta maaston vaihtelevuus, ympäristön yllätyksellisyys sekä rakennuskannan epäyhdenmukaisuus luovat haagalaisen tunnelman, joten yksiselitteisten ominaispiirteiden tiivistäminen on vaikeaa. Alueen rakennusten ominaisuuksista selvityksessä todetaan muun ohella, että ne on sijoitettu usein rinteiden reunoille ja hieman irti kadusta, kadun ja rakennuksen väliin jäävän istutetun viheralueen leveys vaihtelee paljon, mutta on usein noin neljä metriä ja että rakennusten suhde katuun on usein erilainen kadun eri puolilla.

Kaupunginmuseon 24.3.2017 päivätystä lausunnosta ilmenee, että Haagan kansakoulu Steniuksentie 14 on kaupunginosainventoinnissa vuonna 1998 arvotettu huomattavan arvokkaaksi kohteeksi. Koulu on sekä arkkitehtonisesta, ympäristöllisestä sekä historiallisesta näkökulmasta arvoluokan 1 kohde. Kohteella on historiallista arvoa Haagan kauppalan aikaisena koulurakennuksena. Kaupunkikuvassa rakennus muodostaa dominantin Kylätien katusuoran päätteenä, mikä tulee kaavamuutoksessa huomioida. Koulupihaan kuuluvat elementit, kiviaita ja kadunvarren istutukset ovat tärkeitä miljöön elementtejä, jotka tulee säilyttää tai uusia alkuperäisen mukaisesti. Kaavamuutoksessa tulee huomioida tavoite katutilan väljyydestä, mikä puutarhakaupungin perinteitä ylläpitävässä ympäristössä on tärkeää. Alueen katukuvaan eivät kuulu kadun molemmin puolin tontinrajaan rakennetut vastakkaiset rakennukset.

Kaupunginmuseon 18.12.2017 kaavaehdotuksesta antaman lausunnon mukaan kaavaehdotuksen suojelumääräykset turvaavat vanhan kansakoulun rakennushistoriallisten arvojen säilymisen ja mahdollistavat julkisen käytön, joka parhaiten ylläpitää kohteen arvoja. Täydennysrakentaminen tarjoaa mahdollisuuden koulurakennuksen huolelliseen kunnostukseen ja käyttöön saamiseen. Kaavassa esitetyt uudisrakentamisen materiaalit ja rakennusmuodot on määritelty rakennusten sovittamiseksi ympäristöön, mikä tulee rakennuslupavaiheessa vielä varmistaa. Steniuksenkadun varren tontinosat tulee istuttaa, osin puin ja pensain. Kaupunginmuseo puoltaa kaavaehdotusta.

Asemakaavaselostuksen mukaan tontilla sijaitsevalle vanhalle koulurakennukselle ei sellaisenaan ole löytynyt taloudellisesti toteuttamiskelpoista uusiokäyttöä ja rakennus on ollut useita vuosia tyhjillään.

Oikeudellinen arviointi

Hallinto-oikeus on kumonnut asemakaavan korttelin 29088 tontin 3 osalta Helsingin yleiskaavan 2002 ohjausvaikutuksen ja asemakaavan rakennetun ympäristön suojelemista koskevan sisältövaatimuksen vastaisena. Korkeimman hallinto-oikeuden on Helsingin kaupunginhallituksen valituksen johdosta ratkaistava, onko asemakaava kumotuilta osin lainvastainen hallinto-oikeuden päätöksessä mainituilla perusteilla.

Asemakaavan sisältöä ohjaavat oikeudellisesti sitovasti yleispiirteiset kaavat ja maankäyttö- ja rakennuslain 54 §:ssä säädetyt sisältövaatimukset. Kaupunginvaltuustolla on mahdollisuus painottaa kaavan erilaisia sisältövaatimuksia haluamallaan tavalla, kunhan kaikki sisältövaatimukset otetaan punninnassa laissa edellytetyllä painoarvolla huomioon. Korkein hallinto-oikeus toteaa, ettei sen toimivaltaan kuulu ratkaista, olisiko jokin muu vaihtoinen maankäyttöratkaisu mahdollisesti tarkoituksenmukaisempi.

Kaupunginvaltuuston hyväksyessä asemakaavamuutoksen 10.10.2018 alueella on ollut oikeusvaikutteisena yleiskaavana voimassa Helsingin yleiskaava 2002, joka yleispiirteisenä kaavana on ohjannut asemakaavoitusta. Kaupunginvaltuusto oli kuitenkin jo vuonna 2016 eli ennen asemakaavan muutoksen hyväksymistä hyväksynyt alueelle uuden oikeusvaikutteisen yleiskaavan, joka on tullut voimaan asemakaavamuutoksen hyväksymisen jälkeen. Uusi yleiskaava voidaan selvitysaineistona ottaa osaltaan huomioon arvioitaessa sitä, onko asemakaavamuutos yleiskaavan ohjausvaikutuksen vastainen.

Asemakaavaa laadittaessa ohjeena olleessa yleiskaava 2002:ssa kaavamuutosaluetta on koskenut merkintä kulttuurihistoriallisesti, rakennustaiteellisesti ja maisemakulttuurin kannalta merkittävästä alueesta. Merkinnän tavoitteena on ollut osoittaa Helsingin rakennetun ympäristön ominaispiirteet, joihin on erityisesti panostettava alueita kehitettäessä. Asemakaavan laatimisen jälkeen voimaan tulleessa Helsingin uudessa yleiskaavassa aluetta koskee oikeusvaikutukseton merkintä Helsingin kulttuurihistoriallisesti, rakennustaiteellisesti ja maisemakulttuurin kannalta merkittävä alue, jota koskevan määräyksen mukaan suunnittelussa on sovitettava yhteen kaavassa osoitettu asuntovaltaisen alueen maankäyttö sekä maisema- ja kulttuuriympäristöarvot.

Saadun selvityksen mukaan Haagan vanha kansakoulu on arkkitehtonisesti, ympäristöllisesti ja historiallisesti arvokas rakennus, jonka suojeluarvot ovat paikallisia. Luokituksessa on käytetty kolmea luokkaa 1–3, jossa 3 tarkoittaa alinta luokitusta. Rakennus on kaupungin rakennuskulttuuri-inventoinnissa arvioitu arkkitehtonisesti ja historiallisesti 1-luokan kohteeksi. Rakennuksen ympäristöllisenä arvona on inventoinnissa todettu sen asema kaupunkikuvassa, joka muodostaa dominantin Kylätien katusuoran päätteenä. Rakennus on ympäristöllisesti arvioitu 3-luokan kohteeksi.

Koulurakennus on asemakaavassa merkitty suojelluksi rakennukseksi merkinnällä sr-2, jota koskevan kaavamääräyksen mukaan koulurakennus, sen julkisivu ja arvokkaimmat sisätilat on säilytettävä. Rakennuksen itsensä rakennustaiteelliset ja -historialliset arvot on siten otettu huomioon maankäyttö- ja rakennuslain 54 §:n 2 momentin mukaisesti.

Saadun selvityksen mukaan tontin sijainti yleispiirteisissä kaavoissa osoitetulla rakentamisen tiivistettävällä alueella ja toisaalta suojeltavan rakennuksen säilyttäminen edellyttävät käytännössä, että tontille osoitetaan samalla lisää rakennusoikeutta.

Katselmuksella tehtyjen havaintojen perusteella koulurakennuksen näkyvyys Steniuksentieltä katsottuna rajoittuu nykyisin etelän suunnasta katsottuna koulurakennuksen tontin kohdalle ja pohjoisen suunnasta mäkeä noustaessa vajaan 100 metrin etäisyydelle. Asemakaavamuutoksessa osoitetut uudet asuinrakennukset Steniuksentien varressa peittävät koulurakennuksen näkyvyyden lukuun ottamatta rakennusten väliin jäävää kapeaa, noin 15 metrin levyistä kulkuväylää, josta rakennus olisi asemakaavamuutoksen toteuduttua edelleen nähtävissä. Koulurakennuksen tontin länsipuolella Kylätiellä pohjoisen suunnasta tultaessa asemakaavamuutoksessa osoitettu uusi asuinrakennus peittäisi noin puolet koulurakennuksen pohjoispäädystä. Muista suunnista katsottuna koulurakennuksen näkyvyys Kylätiellä säilyisi asemakaavamuutoksesta huolimatta ennallaan.

Asemakaavamuutoksen mukainen lisärakentaminen Steniuksentien varteen heikentää koulurakennuksen nykyistä näkyvyyttä lähinnä Steniuksentieltä. Koulurakennuksen näkyvyys kaupunkikuvassa Kylätien katusuoralla säilyy suurelta osin ennallaan huolimatta asemakaavamuutoksella osoitetusta lisärakennusoikeudesta. Ottaen lisäksi huomioon, että inventoinneissa ja selvityksissä koulurakennuksen ympäristöllisenä arvona on lähinnä korostettu rakennuksen näkyvyyttä Kylätien katusuoralla sekä sen, että rakennuksen ympäristöllinen arvo on laaditussa inventoinnissakin arvioitu alhaisemmaksi kuin rakennuksen arkkitehtoninen ja historiallinen arvo, korkein hallinto-oikeus arvioi, ettei koulurakennuksen suojeluarvojen säilyminen vaarannu, vaikka rakennuksen laajempi näkyvyys alueella nykyisestä jossain määrin heikkenee.

Etelä-Haagan alueella valituksen kohteena olevan alueen ympäristössä oleva rakennuskanta on eri-ikäistä ja tyyliltään vaihtelevaa. Katselmuksella tehtyjen havaintojen ja aluetta koskevan katutila-analyysin mukaan rakennukset alueella on sijoitettu usein hieman irti kadusta, kadun ja rakennuksen väliin jäävän istutetun viheralueen leveys vaihtelee, ja että rakennusten suhde katuun on usein erilainen kadun eri puolilla. Yleiskaavaan 2002 tai Helsingin uuteen yleiskaavaan sisältyvä kaavamääräys kulttuurihistoriallisesti, rakennustaiteellisesti ja maisemakulttuurin kannalta merkittävästä alueesta ei tarkemmin yksilöi, mitkä yksittäiset arvot alueella on säilytettävä.

Asemakaavassa osoitettujen uudisrakennusten sijoittelu lähelle Steniuksentietä tontin vastapäisten rakennusten sijaitessa kiinni Steniuksentien katualueessa poikkeaa Etelä-Haagan alueella pääosin noudatetusta käytännöstä rakennusten rajautumisesta katualueeseen vain toisella puolella katua. Asemakaavamuutoksessa poikkeama tästä käytännöstä koskee kahta asuinrakennusta. Yleiskaavan suojelumääräyksen ei käytettävissä olevien selvitystenkään valossa voi katsoa ehdottomasti kaikissa tilanteissa edellyttävän, että alueella rakennukset sijoittuvat ainoastaan kadun toisella puolella kiinni kadunvarteen.

Steniuksentien varteen asemakaavassa osoitetut uudet rakennusalat sijoittuvat varsin lähelle katualuetta. Kun asemakaava-aluetta vastapäätä Steniuksentien toisella puolella olevat rakennukset on myös sijoitettu varsin lähelle katualuetta, syntyy asemakaavan mukaisesta rakentamisesta lyhyellä matkalla Steniuksentietä katukuilumainen kaventuminen.

Kun kuitenkin otetaan huomioon lähialueella toteutunut rakennusten sijoittuminen, ei vaikutelmaa voida pitää täysin poikkeuksellisena Steniuksentien yleisilmeestä.

Asemakaavamuutoksessa Steniuksentien rakennusten väliin jää säilytettäväksi määrätty kiviaita ja kapea kaistale istutettavaa aluetta. Rakennusten sijoittelussa on myös pyritty välttämään niiden sijoittamista täysin vastakkain. Kun otetaan huomioon, että rakennusten rajautumista katualueeseen vain toisella puolella katua ei ole määrätty yksiselitteisesti yleiskaavassa eikä tämä ole myöskään vanhan Haagan kauppalan ja Huopalahden kunnan alueen muodostamalla Etelä-Haagan alueella kaavoitusperiaatteena yleiskaavassa tai muuallakaan nimenomaisesti todettu eikä sitä myöskään ole täysin kattavasti noudatettu, korkein hallinto-oikeus katsoo, ettei asemakaava tältäkään osin ole yleiskaavan ohjausvaikutuksen vastainen eikä heikennä alueen rakennetun ympäristön arvoja siten, että asemakaava olisi tältä osin maankäyttö- ja rakennuslain mukaisten asemakaavan sisältövaatimusten vastainen.

Korkein hallinto-oikeus toteaa lisäksi, että asemakaavan mukainen lisärakentaminen muuttaa väistämättä lähinaapuruston maisemakuvaa. Asuinrakentamiseen tarkoitetussa korttelissa rakentamisen lisääminen ja siitä aiheutuva vastakkaisten rakennusten asunnoista avautuvien näköalojen menetys ja valoisuuden väheneminen eivät kuitenkaan merkitse maankäyttö- ja rakennuslain 54 §:n 2 momentin mukaista elinympäristön merkityksellistä heikkenemistä asemakaavan sisältövaatimuksen vastaisesti.

Yhteenveto ja lopputulos

Asemakaavamuutos ei ennalta arvioiden heikennä rakennetun ympäristön arvoja tai elinympäristöä maankäyttö- ja rakennuslain 54 §:ssä asemakaavalle säädettyjen sisältövaatimusten vastaisesti.

Asemakaavamuutoksessa on otettu riittävästi huomioon oikeusvaikutteinen yleiskaava, eikä kaavapäätös ole rakennetun ympäristön vaalimista ja siihen liittyvien erityisten arvojen hävittämiskieltoa koskevan asemakaavan sisältövaatimuksen vastainen. Kaupunginvaltuusto on voinut harkintavaltansa puitteissa hyväksyä asemakaavamuutoksen korttelin 29088 osalta. Hallinto-oikeuden päätös on tämän vuoksi kumottava korttelia 29088 koskevilta osin ja kaupunginvaltuuston päätös myös tältä osin saatettava voimaan.

3. Oikeudenkäyntikuluja koskeva vaatimus

Asian laatuun nähden ja kun otetaan huomioon oikeudenkäynnistä hallintoasioissa annetun lain 126 §:n 2 momentin nojalla asiassa sovellettava hallintolainkäyttölain 74 §, Helsingin kaupunkia ei ole velvoitettava maksamaan korvausta Asunto Oy Steniuksentie 29–31:n ja Asunto Oy Steniuksentie 12:n oikeudenkäyntikuluista korkeimmassa hallinto-oikeudessa.