Muu päätös 2384/2025

Asia

Ranta-asemakaavan hyväksymistä koskeva valituslupahakemus ja valitus

Muutoksenhakijat

A, B, C, D ja E

Päätös, jota muutoksenhaku koskee

Hämeenlinnan hallinto-oikeus 14.2.2024 nro 258/2024

Korkeimman hallinto-oikeuden ratkaisu

1. F:n vaatimus oikeudenkäyntikulujen korvaamisesta hallinto-oikeudessa jätetään tutkimatta.

2. Korkein hallinto-oikeus myöntää muutoksenhakijoille valitusluvan ja tutkii asian niiden valitusperusteiden osalta, jotka koskevat Lopen kunnanvaltuuston päätöksellä hyväksytyn ranta-asemakaavamuutoksen yhteiskäyttöisiä lähivirkistysalueita (VL-1/yk ja VL-2/yk) ja yhteiskäyttöistä uimaranta-aluetta (VV-1/yk) sekä matkailua palvelevien rakennusten korttelialuetta (RM-1) kaavamääräyksineen.

Korkein hallinto-oikeus kumoaa hallinto-oikeuden päätöksen siltä osin kuin hallinto-oikeus on hylännyt muutoksenhakijoiden valituksen. Lopen kunnanvaltuuston päätös kumotaan siltä osin kuin sitä ei ole kumottu jo hallinto-oikeuden päätöksellä.

3. Lopen kunta velvoitetaan korvaamaan muutoksenhakijoiden oikeudenkäyntikulut korkeimmassa hallinto-oikeudessa oikeudenkäyntikuluvaatimus enemmälti hyläten 300 eurolla.

F:n vaatimus oikeudenkäyntikulujen korvaamisesta korkeimmassa hallinto-oikeudessa hylätään.

4. Muilta osin muutoksenhakijoiden valituslupahakemus hylätään. Korkein hallinto-oikeus ei siten anna ratkaisua valitukseen muilta osin.

Asian tausta

(1) Lopen kunnanvaltuusto on päätöksellään 7.11.2022 (§ 67) hyväksynyt Laakasalon leirintäalueen ranta-asemakaavan muutoksen.

(2) Hallinto-oikeus on muutoksenhaunalaisella päätöksellään hylännyt muutoksenhakijoiden vaatimuksen katselmuksen järjestämisestä. Hallinto-oikeus on hyväksynyt muutoksenhakijoiden valitukset osittain ja kumonnut Lopen kunnanvaltuuston päätöksen siltä osin kuin kaava on hyväksytty kiinteistön Ö alueelle sekä seuraavan kaavamääräyksen osalta: ”Häiriöitä aiheuttamaton telttailu on sallittu koko alueella.” Hallinto-oikeus on hylännyt muutoksenhakijoiden valitukset muilta osin.

(3) Hallinto-oikeus on vaatimukset enemmälti hyläten velvoittanut Lopen kunnan korvaamaan oikeudenkäyntikulujen korvauksena E:lle ja C:lle yhteensä 300 euroa viivästyskorkoineen sekä A:lle, B:lle, C:lle ja D:lle yhteensä 300 euroa viivästyskorkoineen. Hallinto-oikeus on hylännyt F:n oikeudenkäyntikuluvaatimukset.

(4) Hallinto-oikeus on, siltä osin kuin korkein hallinto-oikeus on myöntänyt asiassa valitusluvan, perustellut päätöstään muun ohella seuraavasti:

Yhteiskäyttöalueet

(5) Hallinto-oikeuden on valitusten perusteella ratkaistava, onko ranta-asemakaavan muutos lainvastainen sillä perusteella, että valittajien kiinteistöjen hyväksi osoitettujen yhteiskäyttöalueiden pinta-alaa on pienennetty tai käyttöoikeus on poistettu kokonaan. Yhteiskäyttöistä urheilualuetta lukuun ottamatta jäljempänä tarkemmin yksilöidyt oikeudet on muodostettu maankäyttö- ja rakennuslain 75 §:n mukaisiksi rasitteiksi, jotka on rekisteröity vuonna 2022.

(6) Hallinto-oikeus on todennut, että maanomistajalla on lähtökohtaisesti oikeus laatia omistamilleen alueille haluamansa sisältöinen ranta-asemakaava. Kaavan sisältöä koskevaa harkintavaltaa rajoittavat kuitenkin maankäyttö- ja rakennuslaista ilmenevät kaavan sisältövaatimukset, kuten muille maanomistajille aiheutuvan kohtuuttoman haitan kielto. Kaavamuutoksen kohtuuttomuutta arvioidaan ensisijaisesti suhteessa voimassa olevan kaavan sisältöön. Maankäyttö- ja rakennuslaissa säädetyt ranta-asemakaavan sisältövaatimukset eivät automaattisesti edellytä yhteiskäyttöalueiden osoittamista, eivätkä rasitteeksi muodostetut oikeudet yhteiskäyttöalueisiin myöskään ehdottomasti estä yhteiskäyttöalueiden poistamista kaavasta.

(7) Kiinteistön Z alueelle sijoittuvilla kortteleilla on oikeus käyttää voimassa olevan kaavan mukaista yhteiskäyttöistä uimaranta-aluetta (VV-yk) sekä yhteiskäyttöisiä lähivirkistysalueita (VL-yk), jotka sijoittuvat kaavamuutosalueen länsiosaan Kaartjärven rantaan jatkuen kapeana kaistaleena kaavamuutosalueen keskiosiin. Yhteiskäyttöalueet on kaavan keskiosan kapeaa kaistaletta lukuun ottamatta jätetty lähes ennalleen, mutta kiinteistöllä Z on oikeus käyttää ainoastaan uimaranta-alueen pohjoispuolella sijaitsevaa rantaan rajoittuvaa yhteiskäyttöistä lähivirkistysaluetta (VL-1/yk). Kyseisen lähivirkistysalueen pinta-ala on pienentynyt siten, että käyttöoikeus kohdistuu reilun 60 metrin pituiselle ranta-alueelle.

(8) Voimassa olevia ranta-asemakaavoja tarkastelemalla ilmenee, että alueelle on omarantaisten lomarakennuspaikkojen sijasta muodostettu useita ei-oma-rantaisia lomarakennusten ja matkailupalveluiden korttelialueita, joille on varmistettu rannan virkistyskäyttömahdollisuudet kuten uiminen ja saunominen yhteiskäyttöalueiden avulla. Tämän tarpeen ei voida katsoa poistuneen. Kaavaselostuksessa on esitetty laskelma, jossa yhteiskäyttö­alueiden tarvetta on arvioitu jakamalla rantaviivan pituus keskimääräisillä korttelikohtaisilla käyttäjämäärillä. Mainittua laskelmaa voidaan pitää hyväksyttävänä, eikä se vaaranna maanomistajien yhdenvertaista kohtelua.

(9) Tähän nähden ja kun otetaan huomioon, että valittajat omistavat kaava-alueen jatkeeksi sijoittuvat kiinteistöt Z ja Å, joista viimeksi mainitulla on omaa rantaviivaa noin 20–30 metriä, kaavaratkaisu ei ole kohtuuton sillä perusteella, että yhteiskäyttöön tarkoitettuja alueita on pienennetty ja yhteiskäyttöoikeuksia järjestelty kaavamuutoksen hakijana olevan maanomistajan kannalta tarkoituksenmukaisemmalla tavalla. Kun otetaan huomioon, että valittajien kiinteistöillä Å ja Ä on omaa rantaa toisin kuin kiinteistöllä Y, kaava ei ole yhdenvertaisen kohtelun vastainen sen vuoksi, että kiinteistön Y hyväksi on kaavassa osoitettu enemmän yhteiskäyttöisiä virkistysalueita kuin muutoksenhakijoiden kiinteistöjen hyväksi.

Matkailua palvelevien rakennusten korttelialue

(10) Kaavamuutoksella voimassa olevien ranta-asemakaavojen erillään olevat matkailupalvelukorttelit sekä loma-asuntokortteli, yhtä toteutettua rakennuspaikkaa lukuun ottamatta, yhdistetään yhdeksi yhtenäiseksi matkailua palvelevien rakennusten korttelialueeksi (RM-1).

(11) Kaavaselostuksesta ja voimassa olevista ranta-asemakaavoista on pääteltävissä, että rakentamiseen varatun alueen pinta-ala kasvaa noin hehtaarilla, mutta kokonaisrakennus­oikeus pysyy suurin piirtein samana. Lähtökohtaisesti alueen pääkäyttötarkoitus ei muutu aiempaan verrattuna. Voimassa olevissa kaavoissa matkailuvaunujen pitämisestä tai telttailusta ei ole kuitenkaan tarkempia määräyksiä. Rakentamiseen varatun alueen pinta-alan kasvu huomioon ottaen on selvää, että alueelle voidaan sijoittaa aiempaa enemmän matkailuun ja leiriytymiseen liittyviä toimintoja. Tämän myötä asiakkaiden ja liikenteen määrä alueella voi kasvaa. Kun kuitenkin otetaan huomioon korttelialueen pinta-ala ja korttelin muun rakentamisen vaikutus matkailuvaunujen enimmäismäärään sekä korttelin ja loma-asutuksen väliin sijoitetut viheralueet, sallittua 124 asuntovaunupaikkaa ei voida pitää sillä tavalla ylimitoitettuna, että alueen käyttämisestä kaavassa osoitettuun tarkoitukseen ennalta arvioiden aiheutuisi maankäyttö- ja rakennuslain 54 §:n 3 momentissa tarkoitettua elinympäristön laadun merkityksellistä heikentymistä tai kohtuutonta rajoitusta taikka sellaisia haittavaikutuksia, joita olisi pidettävä viihtyisän elinympäristön luomista koskevan asemakaavan sisältövaatimusten vastaisina.

(12) Kaavasta ja kaavamääräyksistä ilmenee korttelin enimmäisrakennusoikeus, suurin sallittu kerrosluku ja ohjeelliset rakennuspaikat lomarakennuksille sekä alue pysäköintiä varten. Kaavamerkintöjä ja -määräyksiä ei voida pitää puutteellisina sen vuoksi, ettei matkailua palvelevien rakennusten taikka matkailuvaunujen ja telttojen sijoittamisesta RM-1-korttelissa ole määrätty sitovammin. Kaavamerkintöjen selityskohdan mukaan rakennusoikeus on ilmoitettu neliömetreinä. Hallinto-oikeuden käsityksen mukaan kysymys on ilmeisestä kirjoitusvirheestä. Kun korttelikohtaisissa kaavamääräyksissä rakennusoikeuden määrä on ilmoitettu kerrosalaneliömetreinä, kaavaa ei voida pitää rakennusoikeuden osalta oikeusvaikutuksiltaan epäselvänä.

(13) Korttelin itäosaan Laakasalontien varteen on osoitettu kahdeksan ohjeellista enintään 750 m²:n suuruista tonttia/rakennuspaikkaa asuinrakennuksille. Rakennuspaikkojen pinta-alat ovat valituksessa kerrotuin tavoin pienempiä kuin alueen muilla yhteisrantaisilla lomarakennuspaikoilla, jolloin kerrosalan määrä suhteessa pinta-alaan kasvaa melko korkeaksi. Hallinto-oikeuden näkemyksen mukaan rakennuspaikat eivät kuitenkaan vastaa olosuhteiltaan muita alueen yhteisrantaisia rakennuspaikkoja, koska ne sijoittuvat matkailupalvelujen alueen yhteyteen melko kauaksi rannasta. Kaava ei tältä osin loukkaa maanomistajien yhdenvertaisen kohtelun periaatetta. Kaavaa ei valituksessa väitetyin tavoin voida rakennuspaikkojen numeroimattomuuden vuoksi pitää epäselvänä, koska kaavamääräysten mukaan kaavassa osoitettujen rakennuspaikkojen lukumäärää ei saa ylittää. Kaavamääräyksiä ja merkintöjä ei ohjeellisten rakennuspaikkojen osalta voida muutoinkaan pitää sillä tavalla epäselvinä, että ne voisivat johtaa kaavan kumoamiseen.

Asian ovat ratkaisseet hallinto-oikeuden jäsenet Ria Savolainen, Maria Jokinen ja Maria Kuusinen, joka on myös esitellyt asian.

Vaatimukset ja selvitykset korkeimmassa hallinto-oikeudessa

(14) Muutoksenhakijat ovat pyytäneet lupaa valittaa hallinto-oikeuden päätöksestä ja valituksessaan vaatineet, että hallinto-oikeuden ja Lopen kunnanvaltuuston päätökset kumotaan. Muutoksenhakijat ovat vaatineet, että korkein hallinto-oikeus järjestää asiassa katselmuksen. Muutoksenhakijat ovat lisäksi vaatineet, että heidän oikeudenkäynti­kulunsa korvataan hallinto-oikeuden osalta siellä vaaditulla määrällä sekä korkeimman hallinto-oikeuden osalta 1 000 eurolla.

(15) Muutoksenhakijat ovat valituksessaan viitanneet hallinto-oikeudessa esittämäänsä ja lausuneet vaatimustensa tueksi muun ohella seuraavaa:

Yhteiskäyttöalueet

(16) Yhteiskäyttöiset lähivirkistysalueet ja niiden käyttöoikeudet on määritelty vuoden 1991 rantakaavassa ja siihen tehdyissä muutoksissa. Maanomistussuhteiden muuttumista ei voida pitää sellaisena olosuhde­muutoksena, jonka perusteella voimassa olevan ranta-asemakaavan etuisuuksia voitaisiin poistaa kaava-alueen ulkopuolisilta kortteleilta. Kiinteistön X omistaja on ollut ostaessaan alueen vuonna 2015 tietoinen kaavatilanteesta ja siitä, että hän on hankkinut omistukseensa maa-alueen, jota rasittavat ulkopuolisten korttelien oikeudet yhteiskäyttöalueisiin.

(17) Kaavamuutoksella aiheutetaan kohtuutonta haittaa kiinteistön Z omistajille. Maanomistajia ei ole kaavamuutoksessa kohdeltu yhdenvertaisesti. Erityisen painavaa syytä ei ole esitetty sille, että lähivirkistysalueiden käyttöoikeudet on osittain osoitettu vain kiinteistön X korttelin RM-1 ja kiinteistön Y korttelin RA-1/7 virkistyskäyttöön.

(18) Kiinteistö Z ei rajoitu Kaartjärveen. Kaavaselostuksessa on tältä osin virheellistä tietoa. Kiinteistön Z rakennusoikeus on moninkertainen verrattuna kiinteistön Y rakennusoikeuteen.

(19) Kaavamuutos on lainvastainen, koska kiinteistön Y korttelille RA-1/7 on kaavamuutoksessa osoitettu käyttöoikeus kaikkiin rantaan rajoittuviin yhteiskäyttöalueisiin, kun taas kiinteistön Z kortteleilla 2, 2A ja 3 on käyttöoikeus vain VL-1/yk-alueeseen, johon myös korttelilla RA-1/7 on käyttöoikeus. Voimassa olevassa kaavassa kaikilla mainituilla kortteleilla on oikeus käyttää ranta-alueella sijaitsevia yhteiskäyttöalueita.

(20) Kaavamuutoksen mukainen VL-1/yk-alue on muihin yhteiskäyttöalueisiin verrattuna kapea ja siten myös pinta-alaltaan huomattavasti pienempi kuin VL-2/yk-alue tai VV-2/yk-alue. Koska VL-1/yk-alue on osoitettu myös kiinteistön X korttelin RM-1 ja kiinteistön Y korttelin RA-1/7 käyttöön, alue on osoitettu kaavamuutoksessa esitetyn laskentatavan perusteella noin 300 henkilön käyttöön.

(21) A, B, C ja D omistavat kiinteistön Å, joka rajoittuu Kaartjärveen. Kyseisellä kiinteistöllä ei ole yhteiskäyttöistä lähivirkistysaluetta. Vaikka kiinteistöillä Z ja Å on tällä hetkellä samat omistajat, tällä seikalla ei ole merkitystä asian arvioinnissa. Kiinteistöjen maanomistusolosuhteet voivat muuttua. Yhteiskäyttöisten lähivirkistysalueiden käyttöoikeudet ovat korttelikohtaisia.

Matkailua palvelevien rakennusten korttelialue

(22) Matkailua palvelevien rakennusten korttelialue RM-1 ei sovi muuhun ympäristöön. Matkailuvaunujen sijoittaminen alueelle ja telttailun salliminen eivät vastaa korttelialueen pääkäyttötarkoitusta. Alueelle ei voida osoittaa 124 matkailuvaunupaikkaa ilman, että loma-asuntoalueen viihtyisyys heikkenee. Kaava-asiakirjoihin ei sisälly selvitystä siitä, miten korttelialueelle olisi sijoitettavissa 124 matkailuvaunua ja 124 pysäköintipaikkaa.

(23) Maanomistajien yhdenvertainen kohtelu olisi edellyttänyt kaavamääräystä, jonka mukaan RM-1-korttelialue muodostaa yhden rakennuspaikan. Ohjeelliset rakennuspaikat lomarakennuksille eivät ilmene kaavasta ja kaavamääräyksistä. Matkailua palvelevien rakennusten korttelialueella ei voida sallia kaavamääräyksen mukaista vakituiseen asumiseen käytettävän rakennuksen rakentamista. Tämä vaarantaa maanomistajien yhdenvertaisen kohtelun. RM-1-aluetta koskevat kaavamääräykset ovat kokonaisuutena epäselvät.

(24) Lopen kunnan lausuman mukaan hallinto-oikeuden päätöstä on pidettävä oikeana yhteiskäyttöalueiden ja RM-1-korttelialueen ja sen kaavamääräysten osalta. Kunta on todennut lausumassaan muutoin muun ohella seuraavaa:

Yhteiskäyttöalueet

(25) Asiassa on selvitetty riittävästi ja arvioitu asianmukaisesti kaavamuutoksen vaikutukset. Muutoksenhakijat ovat virheellisesti esittäneet, ettei kaavamuutokselle yhteiskäyttöalueiden osalta ole ollut laillista oikeutta tai erityisen painavaa syytä. Asiaa ei tule arvioida toisin, vaikka yhteiskäyttöalueet on perustettu rasitetoimituksessa. Voimassa olevat rasitteet estävät alueen käytön sellaiseen toimintaan, joka estää tai haittaa rasitteiden käyttöä. Rasitteet otetaan huomioon myös alueen rakentamisessa.

Matkailua palvelevien rakennusten korttelialue

(26) Kaavamuutoksen myötä RM-1-korttelialue on yhtenäisempi, ja eri toiminnot voidaan sijoittaa alueelle tarkoituksenmukaisemmin. Rakentamiseen varatun alueen pinta-ala kasvaa noin hehtaarilla, mutta kokonaisrakennusoikeus pysyy suurin piirtein samana. Alueen pääkäyttötarkoitus tai maankäytölliset vaikutukset eivät muutu olennaisesti aiempaan verrattuna. Kaavan sisältö ja tarkoitus ovat selvät. Asemakaava ohjaa riittävällä tavalla maankäyttöä alueella.

(27) F on antanut lausuman, jossa hän on yhtynyt Lopen kunnan lausumaan sekä vaatinut muutoksenhakijoiden valituslupahakemuksen ja valituksen hylkäämistä sekä muutoksenhakijoiden velvoittamista yhteisvastuullisesti korvaamaan hänen oikeudenkäyntikulunsa hallinto-oikeudessa ja korkeimmassa hallinto-oikeudessa viivästyskorkoineen.

(28) G, H ja I, J ja K ja L eivät ole varatusta mahdollisuudesta huolimatta toimittaneet lausumaa.

(29) Muutoksenhakijat ovat antaneet vastaselityksen, jossa on todettu muun ohella seuraavaa:

Yhteiskäyttöalueet

(30) Voimassa olevan kaavan mukaiset ranta-alueen yhteiskäyttöalueet ovat kiinteistön Z käytön kannalta olennaisia ja tarpeellisia, minkä vuoksi alueille on haettu ja saatu kiinteistönmuodostamislain 154 a §:n mukaiset käyttöoikeudet. Ranta-alue ei ole tasalaatuista. Kaavamuutoksen myötä kiinteistöllä Z ei olisi mahdollisuutta venepaikkoihin. Kaavamuutoksen mukaisella VV-yk-alueella, jolla nykyisin on muun ohella laituri, ranta on syvempää kuin VL-yk-alueilla. Syvin osa rantaa on alueella, johon kiinteistöllä Z ei olisi käyttöoikeutta. Tällä osalla rantaa on olennainen merkitys, ja sen pitäisi olla kaikkien käytössä.

Matkailua palvelevien rakennusten korttelialue

(31) RM-1-aluetta koskevat määräykset ovat epäselviä ja tulkinnanvaraisia. Kaava ei ohjaa riittävästi rakentamista ja eri toimintojen sijoittamista alueelle. Asiakirjoista ei ilmene, mihin perustuu se, että 25 k-m²:n rakennusoikeuden käyttö vähentäisi asuntovaunupaikkojen määrää yhdellä. Kaavaselostuksessa ei ole tarkkaa rakennusoikeuslaskelmaa.

Välipäätös

(32) Korkein hallinto-oikeus on 29.4.2025 päättänyt katselmuksen järjestämisestä.

Katselmus

(33) Korkein hallinto-oikeus on 2.6.2025 järjestänyt valituksenalaisen ranta-asemakaavamuutoksen alueella katselmuksen. Katselmuksella tehtiin havaintoja yhteiskäyttöisten lähivirkistysalueiden ja uimaranta-alueen, matkailua palvelevien rakennusten korttelialueen sekä energiahuollon alueen ominaispiirteistä, sijainnista ja alueiden rajauksista.

(34) Katselmuksesta laadittu pöytäkirja on lähetetty asianosaisille tiedoksi ja liitetty asiakirjoihin.

Korkeimman hallinto-oikeuden ratkaisun perustelut

1. Vaatimuksen tutkimatta jättäminen

(35) F ei ole hakenut muutosta hallinto-oikeuden päätökseen, jolla hänen vaatimuksensa oikeudenkäyntikulujen korvaamisesta on hylätty. Valitusajan päättymisen jälkeen esitetty vaatimus hallinto-oikeudessa aiheutuneiden oikeudenkäyntikulujen korvaamisesta on siten jätettävä tutkimatta.

2. Yhteiskäyttöalueet ja matkailua palvelevien rakennusten korttelialue

2.1 Kysymyksenasettelu

(36) Asiassa on kysymys siitä, onko kunnanvaltuuston päätös ranta-asemakaavamuutoksen hyväksymisestä lainvastainen yhteiskäyttöisten lähivirkistysalueiden (VL-1/yk ja VL-2/yk) ja yhteiskäyttöisen uimaranta-alueen (VV-1/yk) käyttöoikeuksien sekä matkailua palvelevien rakennusten korttelialueen RM-1 ja sen kaavamääräysten osalta.

2.2 Sovellettavat säännökset

(37) Maankäyttö- ja rakennuslain 9 §:n 1 momentin mukaan kaavan tulee perustua kaavan merkittävät vaikutukset arvioivaan suunnitteluun ja sen edellyttämiin tutkimuksiin ja selvityksiin. Kaavan vaikutuksia selvitettäessä otetaan huomioon kaavan tehtävä ja tarkoitus.

(38) Saman pykälän 2 momentin mukaan kaavaa laadittaessa on tarpeellisessa määrin selvitettävä suunnitelman ja tarkasteltavien vaihtoehtojen toteuttamisen ympäristövaikutukset, mukaan lukien yhdyskuntataloudelliset, sosiaaliset, kulttuuriset ja muut vaikutukset. Selvitykset on tehtävä koko siltä alueelta, jolla kaavalla voidaan arvioida olevan olennaisia vaikutuksia.

(39) Maankäyttö- ja rakennuslain 54 §:n 2 momentin mukaan asemakaava on laadittava siten, että luodaan edellytykset terveelliselle, turvalliselle ja viihtyisälle elinympäristölle, palvelujen alueelliselle saatavuudelle ja liikenteen järjestämiselle. Rakennettua ympäristöä ja luonnonympäristöä tulee vaalia eikä niihin liittyviä erityisiä arvoja saa hävittää. Kaavoitettavalla alueella tai sen lähiympäristössä on oltava riittävästi puistoja tai muita lähivirkistykseen soveltuvia alueita.

(40) Saman pykälän 3 momentin mukaan asemakaavalla ei saa aiheuttaa kenenkään elinympäristön laadun sellaista merkityksellistä heikkenemistä, joka ei ole perusteltua asemakaavan tarkoitus huomioon ottaen. Asemakaavalla ei myöskään saa asettaa maanomistajalle tai muulle oikeuden haltijalle sellaista kohtuutonta rajoitusta tai aiheuttaa sellaista kohtuutonta haittaa, joka kaavalle asetettavia tavoitteita tai vaatimuksia syrjäyttämättä voidaan välttää.

(41) Saman pykälän 4 momentin mukaan, jos asemakaava laaditaan alueelle, jolla ei ole oikeusvaikutteista yleiskaavaa, on asemakaavaa laadittaessa soveltuvin osin otettava huomioon myös mitä yleiskaavan sisältövaatimuksista säädetään.

(42) Maankäyttö- ja rakennuslain 73 §:n 1 momentin mukaan laadittaessa yleiskaavaa tai asemakaavaa (ranta-asemakaava) pääasiassa loma-asutuksen järjestämiseksi ranta-alueelle on sen lisäksi, mitä yleis- tai asemakaavasta muutoin säädetään, katsottava, että:
1) suunniteltu rakentaminen ja muu maankäyttö sopeutuu rantamaisemaan ja muuhun ympäristöön;
2) luonnonsuojelu, maisema-arvot, virkistystarpeet, vesiensuojelu ja vesihuollon järjestäminen sekä vesistön, maaston ja luonnon ominaispiirteet otetaan muutoinkin huomioon; sekä
3) ranta-alueille jää riittävästi yhtenäistä rakentamatonta aluetta.

(43) Maankäyttö- ja rakennuslain 75 §:n 1 momentin mukaan ranta-asema­kaavassa voidaan osoittaa alueita kaava-alueen sisäistä tarvetta varten (yhteiskäyttöalue). Yhteiskäyttöalueiden toteuttaminen ja ylläpito kuuluu niille kiinteistöille, joiden käyttöä varten yhteiskäyttöalueet on kaavassa osoitettu. Oikeus muun kuin kulkuyhteyttä varten osoitetun yhteiskäyttöalueen käyttämiseen perustetaan kiinteistötoimituksessa kiinteistönmuodostamislain 154 a §:n mukaisena rasitteena.

(44) Maankäyttö- ja rakennuslain nimike on muutettu lailla 752/2023 alueidenkäyttölaiksi. Samassa yhteydessä on muutettu eräitä maankäyttö- ja rakennuslain säännöksiä. Laki 752/2023 on tullut voimaan 1.1.2025. Lain toisen siirtymäsäännöksen mukaan mainitun lain voimaan tullessa vireillä oleva asia käsitellään loppuun soveltaen mainitun lain voimaan tullessa voimassa olleita säännöksiä, jollei jäljempänä toisin säädetä. Koska siirtymäsäännöksistä ei ranta-asemakaavojen osalta ole säädetty toisin, asiaan sovelletaan edellä selostettuja maankäyttö- ja rakennuslain säännöksiä.

(45) Kiinteistönmuodostamislain 154 a §:n 1 momentin mukaan ranta-asemakaava-alueella olevan kiinteistön hyväksi perustetaan toisen rekisteriyksikön alueelle rasitteena muu kuin kulkuyhteyttä koskeva oikeus maankäyttö- ja rakennuslain 75 §:ssä tarkoitetun yhteiskäyttöalueen käyttämiseen niitä kiinteistöjä varten, joiden käyttöön alue on kaavassa osoitettu.

2.3 Asiassa saatua selvitystä

(46) Lopen kunnanvaltuuston päätöksellä hyväksytyn ranta-asemakaavamuutoksen alue käsittää, hallinto-oikeuden osittainen kaavan kumoamispäätös huomioon ottaen, Lopen kunnassa Laakasalon niemellä Kaartjärven ranta-alueella sijaitsevat kiinteistöt X ja Y. Kaava-alueen pinta-ala on noin 6,7 hehtaaria. Ranta-asemakaavan muutos on laadittu mainittujen kiinteistöjen omistajien aloitteesta.

(47) Kiinteistön X omistaa F ja kiinteistön Y omistavat G sekä H ja I. A, B, C ja D omistavat kiinteistön Z, joka rajautuu kiinteistöön X.

(48) Kaavaselostuksen mukaan ranta-asemakaavamuutoksen tavoitteena on selkeyttää kaava-alueella voimassa olevat ranta-asemakaavat määräyksineen yhdistämällä ne yhdeksi kaava-alueeksi. Tavoitteena on samoin selkeyttää kaava-alueen käyttöä ja käyttöoikeuksia niin, että kaava-alueen pääkäyttötarkoituksen mukaisia matkailu-, leirintä- ja loma-asumispalveluja voidaan kehittää pitkällä tähtäimellä ja kestävällä pohjalla sekä päivittää kaavamääräykset vastaamaan tämän päivän vaatimuksia ja tulevia tarpeita.

(49) Kaava-alueella ei ole voimassa yleiskaavaa. Kaava-alueella on voimassa vuonna 1991 laadittu rantakaava sekä vuosina 2008, 2010 ja 2011 laaditut ranta-asemakaavan muutokset. Vuonna 1991 laadittu rantakaava ja vuoden 2010 ranta-asemakaavan muutos kohdistuvat myös kiinteistön Z alueelle.

(50) Vuonna 1991 hyväksytyssä rantakaavassa kiinteistöjen X, Y ja Z alueelle on osoitettu matkailupalvelujen ja loma-asuntojen korttelialueita. Rantakaava-alueen rakennuspaikkojen yhteiseen käyttöön on osoitettu yhteiskäyttöinen uimaranta-alue, yhteiskäyttöinen urheilualue ja yhteiskäyttöinen lähivirkistysalue.

(51) Vuonna 2008 hyväksytyssä ranta-asemakaavan muutoksessa on muodostettu kiinteistön X alueelle sijoittuvat kaksi yhteisrantaisten loma-asuntojen korttelialuetta ja yhteiskäyttöinen lähivirkistysalue. Kiinteistön Y alue on osoitettu yhteisrantaisten loma-asuntojen korttelialueeksi.

(52) Vuonna 2010 hyväksytyssä ranta-asemakaavan muutoksessa kiinteistön X alueelle on muodostettu matkailua palvelevien rakennusten korttelialue ja kiinteistön Z alueelle matkailua palvelevien rakennusten ja yhteisrantaisten loma-asuntojen korttelialueita. Kiinteistöjen X, Y ja Z alueelle sijoittuvien kortteleiden 2, 2A, 3, 5, 4, 4A ja 7 käyttöön on osoitettu kaksi yhteiskäyttöistä lähivirkistysaluetta (VL-yk) ja yhteiskäyttöinen uimaranta-alue (VV-yk), jotka sijoittuvat kaava-alueen länsiosaan Kaartjärven rantaan. Toinen yhteiskäyttöisistä lähivirkistysalueista jatkuu kapeana alueena kaava-alueen sisäosiin. Yhteiskäyttöisille lähivirkistysalueille (VL-yk) saa kaavamääräyksen mukaan rakentaa oleskelua, uintia ja veneilyä palvelevia rakenteita ja laitteita sekä pelikenttiä. Yhteiskäyttöiselle uimaranta-alueelle (VV-yk) saa kaavamääräyksen mukaan rakentaa oleskelua, veneilyä ja uintia palvelevia laitteita ja rakenteita sekä yhden enintään 60 k-m²:n suuruisen saunarakennuksen ja yhden enintään 30 k-m²:n suuruisen savusaunarakennuksen erikseen osoitetuille rakennusaloille (rs).

(53) Vuonna 2011 hyväksytyssä ranta-asemakaavan muutoksessa on muodostettu kiinteistön X alueelle sijoittuva matkailua palvelevien rakennusten korttelialue.

(54) Kiinteistöille X, Y ja Z on perustettu maankäyttö- ja rakennuslain 75 §:n mukainen oikeus (52) kohdassa todettujen yhteiskäyttöisten lähivirkistysalueiden (VL-yk) ja yhteiskäyttöisen uimaranta-alueen (VV-yk) käyttämiseen kiinteistön X alueella rasitteena. Rasitteet on rekisteröity vuonna 2022.

(55) Kysymyksessä olevassa ranta-asemakaavamuutoksessa Kaartjärven ranta-alueet kaava-alueen länsiosassa on osoitettu yhteiskäyttöisiksi lähivirkistysalueiksi (VL-1/yk ja VL-2/yk) sekä yhteiskäyttöiseksi uimaranta-alueeksi (VV-1/yk).

(56) Yhteiskäyttöinen lähivirkistysalue VL-1/yk sijaitsee yhteiskäyttöisistä lähivirkistysalueista ja yhteiskäyttöisestä uimaranta-alueesta muodostuvan alueen pohjoispäässä. Kaavamääräyksen mukaan kyseinen yhteiskäyttöinen lähivirkistysalue on tarkoitettu kiinteistöjen X, Y ja Z korttelialueiden RM-1, RA-1/7, RA-1/2, RA-1/2A ja RM/3 yhteiseen käyttöön oleskelua, virkistäytymistä ja uintia varten. Katselmuksella tehdyn havainnon mukaan kyseisen yhteiskäyttöisen virkistysalueen ranta on matala.

(57) Yhteiskäyttöinen uimaranta-alue VV-1/yk sijaitsee yhteiskäyttöisten lähivirkistysalueiden VL-1/yk ja VL-2/yk välissä. Kyseinen yhteiskäyttöinen uimaranta-alue on kaavamääräyksen mukaan tarkoitettu kiinteistöjen X ja Y korttelialueiden RM-1 ja RA-1/7 käyttöön oleskelua, virkistystä, uintia ja telttailua varten. Alueelle saa rakentaa pienen kioskin, pukusuojia tai vastaavia kevyitä rakennelmia matkailupalveluja, uintia ja virkistystä varten sekä yhden enintään 60 k-m²:n suuruisen saunarakennuksen ja yhden enintään 30 k-m²:n suuruisen savusauna­rakennuksen. Katselmuksella on todettu, että yhteiskäyttöiselle uimaranta-alueelle on rakennettu jo aiemmin kaksi saunarakennusta.

(58) Yhteiskäyttöinen lähivirkistysalue VL-2/yk sijaitsee yhteiskäyttöisistä lähivirkistysalueista ja yhteiskäyttöisestä uimaranta-alueesta muodostuvan alueen eteläpäässä jatkuen kapeana kaistaleena kaava-alueen eteläosassa. Kyseinen yhteiskäyttöinen lähivirkistysalue on kaavamääräyksen mukaan tarkoitettu kiinteistöjen X ja Y korttelialueiden RM-1 ja RA-1/7 yhteiseen käyttöön oleskelua ja virkistystä varten. Alueelle saa rakentaa oleskelua, uintia ja veneilyä palvelevia rakenteita ja laitteita. Katselmuksella tehdyn havainnon mukaan kyseisen yhteiskäyttöisen lähivirkistysalueen rantaa käytetään veneiden säilyttämiseen.

(59) Kaavaselostuksessa on perusteena yhteiskäyttöoikeuksien määrittelemiselle todettu, että yhteiskäytön tarpeeseen vaikuttaa eniten ranta-alueen käyttäjämäärä ja korttelialueiden käyttötarkoitus. Kaavaselostuksen mukaan kiinteistön X osalta käyttäjien laskennallinen enimmäismäärä on 2 henkilöä/matkailuautopaikkamäärä eli noin 240 henkilöä. Kiinteistön Z osalta loma-asuntojen käyttäjämäärä on laskettu rakennuspaikkojen rakennusoikeuden perusteella laskentakaavalla noin 40 k-m²/henkilö tai 4 henkilöä/rakennuspaikka eli yhteensä noin 53 henkilöä.

(60) Kaavaselostuksen mukaan kiinteistöllä Z on oma 1 800 neliömetrin ranta-alue yhteiskäyttöisenä voimassa olevassa ranta-asemakaavassa. Kiinteistön Z yhteiskäyttöosuus rantaviivasta on noin 80 metriä, josta noin 60 metriä on kiinteistön X omistuksessa. Kaavaselostuksen mukaan ranta-alue muodostaa yhtenäisen, mutta eriytetyn yhteiskäyttöalueen molemmille kiinteistöille X ja Z.

(61) Ranta-asemakaavamuutoksessa kaava-alueen keskiosaan on osoitettu matkailua palvelevien rakennusten korttelialue (RM-1). Kaavamääräysten mukaan korttelialueelle saa rakentaa erilaisia, enintään 1½-kerroksisia majoitusrakennuksia ja muita matkailua palvelevia rakennuksia ja rakenteita sekä sijoittaa asuntovaunu- ja telttapaikkoja. Majoitus- ja huoltorakennuksia saa rakentaa yhteensä enintään 2 500 k-m² ja muita matkailua palvelevia yhteistila- ja liikerakennuksia enintään 600 k-m². Korttelialueella saa olla enintään 124 asuntovaunupaikkaa. Majoitustilojen rakentaminen vähentää asuntovaunupaikkojen suurinta sallittua lukumäärää yhdellä (1) jokaista korttelialueelle rakennettavaa 25 k-m² kohti. Rakennuspaikoille, jotka ovat kooltaan enintään 750 m², saa rakentaa enintään 100 k-m² asuinrakennuksen varasto- ja taloustiloineen. Kaavassa osoitettujen rakennuspaikkojen lukumäärää ei saa ylittää. Rakennusten runkosyvyys saa olla enintään 12 metriä. Korttelialue voidaan aidata enintään 150 cm korkealla, maaseutumaiseen ympäristöön sopivalla puu- tai pensasaidalla. Korttelialueen pinta-alasta vähintään 10 prosenttia tulee säilyttää korttelialueiden RM-1 ja RA-1/7 yhteiskäytössä yhtenäisenä, luonnontilaisena tai istutettuna viher-, puutarha- ja puistoalueena. Korttelialueelle saa rakentaa rakenteita uusiutuvan energian tuotantoa, kuten aurinkopaneeleita ja maalämpöä sekä niihin tarvittavia teknisiä huoltotiloja varten niin, etteivät ne heikennä pohjaveden laatua.

(62) Kaava-alueen keskiosassa RM-1-korttelialueen vieressä oleva kiinteistö Y on merkitty ranta-asemakaavamuutoksessa yhteisrantaisten loma-asuntojen korttelialueeksi (RA-1/7). Kaavamääräyksen mukaan rakennuspaikalle saa sijoittaa yhden enintään kaksiasuntoisen lomarakennuksen ja tarpeellisia talousrakennuksia. Yhteenlaskettu kerrosala rakennuspaikalla saa olla enintään 160 k-m². Kiinteistöllä on ollut sama käyttötarkoitus jo vuoden 2008 ranta-asemakaavassa.

(63) Ranta-asemakaavamuutoksessa Laakasalontien pohjoispuolelle kaava-alueen koillisosaan on osoitettu energiahuollon alue (EN/u). Kaava-alueen koillis-, itä- ja eteläreunaan muodostuu lähivirkistysalue (VL-2), joka on tarkoitettu häiriöitä aiheuttamattomaan virkistykseen ja ulkoiluun.

2.4 Oikeudellinen arviointi ja johtopäätös

Yhteiskäyttöalueet

(64) Muutoksenhakijoiden kiinteistön Z kortteleilla 2, 2A ja 3 on oikeus käyttää vuonna 2010 hyväksytyn ranta-asemakaavamuutoksen mukaista kahta yhteiskäyttöistä lähivirkistysaluetta (VL-yk) sekä yhteiskäyttöistä uimaranta-aluetta (VV-yk). Kyseiset yhteiskäyttöalueet sijaitsevat Kaartjärven ranta-alueella ja pääosin kiinteistön X alueella. Muutoksenhakijoiden kiinteistön Z hyväksi on kiinteistönmuodostamislain 154 a §:n 1 momentin nojalla perustettu rasitteena oikeus kyseisten yhteiskäyttöalueiden käyttämiseen.

(65) Kysymyksessä olevassa ranta-asemakaavamuutoksessa edellä mainitut yhteiskäyttöalueet on kaavan keskiosan kapeaa kaistaletta lukuun ottamatta säilytetty lähes ennallaan. Kaavamuutoksessa kiinteistölle Z on osoitettu käyttöoikeus yhteiskäyttöalueiden pohjoisosaan VL-1/yk-alueelle, eikä kiinteistölle ole osoitettu käyttöoikeutta muihin voimassa olevan kaavan mukaisiin kysymyksessä oleviin yhteiskäyttöalueisiin.

(66) Korkein hallinto-oikeus toteaa, että ranta-asemakaavan muutoksella ei voida poistaa kiinteistörekisteriin merkittyjä rasitteita. Käyttöoikeuden poistavan kaavamuutoksen voimaantulon jälkeen on kuitenkin mahdollista hakea rasitteen poistamista, minkä vuoksi kaavamuutos voi johtaa käyttöoikeutta koskevan rasitteen poistamiseen.

(67) Kaavamuutos ei ole lainvastainen pelkästään sillä perusteella, että siinä on muutettu tai poistettu voimassa olevan kaavan mukaisia rasitteena rekisteröityjä oikeuksia yhteiskäyttöalueiden käyttämiseen. Arvioitaessa käsiteltävänä olevan ranta-asemakaavamuutoksen lainmukaisuutta yhteiskäyttöalueiden käyttöoikeuksien osalta ratkaisevaa on, voidaanko kaavamuutoksen katsoa aiheuttavan kohtuutonta haittaa kiinteistön Z maanomistajille, joiden kiinteistölle osoitettuja käyttöoikeuksia on poistettu voimassa olevan ranta-asemakaavan mukaisiin oikeuksiin verrattuna. Kaavaratkaisun kohtuuttomuutta on siten arvioitava suhteessa voimassa olevaan kaavaan. Voimassa olevat ranta-asemakaavamuutokset ovat silloisten maanomistajien yhdessä laatimia, mikä lähtökohtana korostaa maanomistajien tasapuolisen kohtelun vaatimusta.

(68) Kiinteistöt X ja Y käsittävälle kaava-alueelle sekä kiinteistölle Z on aiemmilla ranta-asemakaavoilla muodostettu useita yhteisrantaisten loma-asuntojen ja matkailua palvelevien rakennusten korttelialueita, joille on varmistettu rannan virkistyskäyttömahdollisuudet yhteiskäyttöalueiden avulla. Ranta-alueen yhteiskäyttöalueet mahdollistavat uinnin, veneilyn ja muun ranta-alueella tapahtuvan virkistäytymisen. Toisin kuin kaavaselostuksessa on esitetty, kiinteistöllä Z ei ole omaa vesistöön rajoittuvaa rantaviivaa. Ranta-alueen yhteiskäyttöalueilla ja niiden laajuudella on katsottava olevan olennainen merkitys arvioitaessa kaavamuutoksen lähtökohtia ja tavoitteita kiinteistön Z ja kaava-alueen kiinteistöjen kannalta.

(69) Käyttöoikeudet ranta-alueen yhteiskäyttöalueisiin on kaavaselostuksessa määritelty tämän päätöksen (59) kohdassa selostetulla tavalla matkailuautopaikkojen määrään ja rakennusoikeuteen perustuvalla laskelmalla. Kaavaselostuksessa ei ole tehty käyttäjämääriin perustuvaa laskelmaa kiinteistön Y osalta, jolle on kaavamuutoksessa osoitettu oikeus käyttää kaikkia kysymyksessä olevia yhteiskäyttöalueita. Korkein hallinto-oikeus toteaa, että kyseisen kiinteistön korttelin RA-1/7 rakennusoikeus on huomattavasti vähäisempi kuin kiinteistön Z kortteleiden 2, 2A ja 3 rakennusoikeus. Kun otetaan huomioon kiinteistölle Y osoitettu oikeus ranta-alueen yhteiskäyttöalueiden käyttämiseen sekä ranta-alueen käyttöoikeuden merkitys matkailupalvelujen ja yhteisrantaisten loma-asuntojen kannalta, kiinteistön Z kortteleiden 2, 2A ja 3 käyttöoikeuden vähentämistä kaavamuutoksen mukaisesti ei voida perustaa pelkästään kaavaselostuksen mukaisiin käyttäjämäärälaskelmiin.

(70) Kiinteistön Z oikeutta Kaartjärven ranta-alueella olevien yhteiskäyttöalueiden käyttämiseen on kaavamuutoksella vähennetty niin, että käyttöoikeus kohdistuu vain osaan yhdestä yhteiskäyttöalueesta 60 metrin pituiselle ranta-alueelle, kun voimassa olevan kaavan mukaan kiinteistöllä on oikeus kaikkien kolmen yhteiskäyttöalueen käyttämiseen yhteensä noin 350 metrin pituisella ranta-alueella. Kaavamuutos vähentää siten olennaisella tavalla kiinteistön Z rasitteena perustettua oikeutta yhteiskäyttöalueisiin supistamalla käyttävissä olevan ranta-alueen noin yhteen kuudesosaan rantaviivan pituudella laskettuna.

(71) Lisäksi ranta-alueen yhteiskäyttöalueet ovat ominaisuuksiltaan ja käytettävyydeltään erilaisia. Kiinteistölle Z osoitetulla yhteiskäyttöisellä lähivirkistysalueella (VL-1/yk) ranta on matala. Kaavamääräykset eivät mahdollista veneilyä palvelevien rakenteiden rakentamista kyseiselle VL-1/yk-alueelle. Ranta-alueella jo olemassa oleva venevalkama sijaitsee kaavamuutoksen mukaisella yhteiskäyttöisellä lähivirkistysalueella (VL-2/yk), jonka käyttämiseen kiinteistölle Z ei ole osoitettu oikeutta. Kiinteistöllä Z ei ole käyttöoikeutta myöskään kaavamuutoksen mukaiseen yhteiskäyttöiseen uimaranta-alueeseen (VV-1/yk).

(72) Korkein hallinto-oikeus katsoo, että ranta-asemakaavamuutosta laadittaessa olisi tullut selvittää tarkemmin, mikä vaikutus yhteiskäyttöoikeuksien osoittamisella kaavamuutoksen mukaisesti on kiinteistölle Z sekä muille alueen kiinteistöille. Yhteiskäyttöalueiden käyttöoikeuksien jakaminen kaavassa osoitetulla tavalla ei siten ole perustunut maankäyttö- ja rakennuslain 9 §:n mukaisiin riittäviin selvityksiin ja vaikutusten arviointeihin. Tällöin ei ole myöskään mahdollista arvioida, aiheuttaako kaavamuutos maankäyttö- ja rakennuslain 54 §:n 3 momentissa tarkoitettua kohtuutonta haittaa maanomistajille.

Matkailua palvelevien rakennusten korttelialue

(73) Kysymyksessä olevassa ranta-asemakaavamuutoksessa matkailua palvelevien rakennusten korttelialueen (RM-1) rakentamiseen varatun alueen pinta-ala kasvaa voimassa olevaan kaavaan verrattuna. Kokonaisrakennusoikeus pysyy kuitenkin suurin piirtein samana. Kaavamääräyksen mukaan korttelialueelle saa rakentaa erilaisia, enintään 1½-kerroksisia majoitusrakennuksia ja muita matkailua palvelevia rakennuksia ja rakenteita sekä sijoittaa asuntovaunu- ja telttapaikkoja. Kaavaselostuksen mukaan korttelialueen RM-1 sisäiset toiminnot on kaavassa sijoitettu pääosin sijainniltaan ohjeellisina.

(74) Kaavamääräykset mahdollistavat 124 asuntovaunupaikan sijoittamisen RM-1-korttelialueelle, mitä voidaan pitää alueen kokoon nähden melko suurena määränä. Kaavassa ei määrätä asuntovaunupaikkojen sijoittamisesta tarkemmin. Kaavamääräys, jonka mukaan majoitustilojen rakentaminen vähentää asuntovaunupaikkojen suurinta sallittua lukumäärää yhdellä jokaista korttelialueelle rakennettavaa 25 k-m²:n majoitusrakennusta kohti, jättää epäselväksi, miten ja mihin rakennusoikeus RM-1-korttelialueella tällöin sijoittuu.

(75) Kaavaselostuksen mukaan ohjeellinen tonttijako ja rakennuspaikkojen maksimimäärä näytetään kaavakartalla ja rakennusoikeuden jakautuminen kaavamääräyksissä. Kaavakarttaan on merkitty Laakasalontien eteläpuolelle seitsemän rakennuspaikkaa vierekkäin. Näiden rakennuspaikkojen voidaan päätellä tarkoittavan kaavamääräyksen mukaisia enintään 100 k-m²:n suuruisia asuinrakennuksia varasto- ja taloustiloineen. Kaavassa ei kuitenkaan määrätä muiden rakennusten sijoittamisesta. Toisaalta kaavamääräyksissä on todettu, ettei kaavassa osoitettujen rakennuspaikkojen lukumäärää saa ylittää. Edellä todettu kaavamääräys viittaa lisäksi vakituisen asuinrakennuksen rakentamiseen, mikä ei vastaa sitä, että kysymys on matkailua palvelevien rakennusten korttelialueesta. Kaavamääräyksiä voidaan pitää näiltä osin tulkinnanvaraisina ja epäselvinä.

(76) Korkein hallinto-oikeus toteaa, että matkailua palvelevien rakennusten korttelialueen aluevaraus mahdollistaa lähtökohtaisesti erilaiset matkailua palvelevat maankäytölliset ratkaisut ja joustavuuden eri toimintojen sijoittamisessa. RM-1-korttelialueen kaavamääräykset ovat kuitenkin edellä mainitulla tavalla tulkinnanvaraiset siltä osin, miten lisärakentaminen alueelle kokonaisuudessaan sijoittuu ja miten asuntovaunupaikkoja sekä majoitusrakennuksia koskevaa niin sanottua muuntokerrointa on tarkoitus käytännössä toteuttaa. Kaavamääräysten epäselvyyden vuoksi ei ole mahdollista arvioida, täyttääkö ranta-asemakaavamuutos RM-1-korttelialueen osalta maankäyttö- ja rakennuslain 54 §:ssä tarkoitetut kaavan sisältövaatimukset.

Johtopäätös

(77) Kun otetaan huomioon, mitä edellä on lausuttu ranta-alueen yhteiskäyttöalueisiin ja matkailua palvelevien rakennusten korttelialueen kaavamääräyksiin liittyen, Lopen kunnanvaltuuston päätös ranta-asemakaavamuutoksen hyväksymisestä on kuntalain 135 §:ssä tarkoitetulla tavalla lainvastainen.

(78) Ranta-alueen yhteiskäyttöalueet ja matkailua palvelevien rakennusten korttelialue muodostavat olennaisen osan kaavamuutosalueesta, minkä vuoksi kaavamuutoksen hyväksymistä koskevaa päätöstä ei voida kumota vain osittain.

(79) Hallinto-oikeuden päätös on tämän vuoksi kumottava siltä osin kuin hallinto-oikeus on hylännyt muutoksenhakijoiden valituksen, ja kunnanvaltuuston päätös on kumottava myös siltä osin kuin sitä ei ole jo kumottu hallinto-oikeuden päätöksellä.

3. Oikeudenkäyntikulut korkeimmassa hallinto-oikeudessa

(80) Korkeimman hallinto-oikeuden ratkaisun lopputulos huomioon ottaen olisi kohtuutonta, jos muutoksenhakijat joutuisivat itse vastaamaan kokonaan oikeudenkäyntikuluistaan. Tämän vuoksi Lopen kunta on oikeudenkäynnistä hallintoasioissa annetun lain 95 §:n 1 momentin nojalla velvoitettava korvaamaan muutoksenhakijoiden oikeudenkäyntikulut korkeimmassa hallinto-oikeudessa edellä ratkaisuosasta ilmenevällä tavalla.

(81) Asian näin päättyessä ja kun otetaan huomioon oikeudenkäynnistä hallintoasioissa annetun lain 95 §, F:lle ei ole määrättävä maksettavaksi korvausta oikeudenkäyntikuluista korkeimmassa hallinto-oikeudessa.

4. Valituslupahakemuksen hylkääminen muilta osin

(82) Oikeudenkäynnistä hallintoasioissa annetun lain 111 §:n 1 momentin mukaan valituslupa on myönnettävä, jos:
1) lain soveltamisen kannalta muissa samanlaisissa tapauksissa tai oikeuskäytännön yhtenäisyyden vuoksi on tärkeätä saattaa asia korkeimman hallinto-oikeuden ratkaistavaksi;
2) asian saattamiseen korkeimman hallinto-oikeuden ratkaistavaksi on erityistä aihetta asiassa tapahtuneen ilmeisen virheen vuoksi; tai
3) valitusluvan myöntämiseen on muu painava syy.

Sen perusteella, mitä muutoksenhakijat ovat esittäneet ja mitä asiakirjoista muutoin ilmenee, asian saattamiseen korkeimman hallinto-oikeuden ratkaistavaksi ei muilta osin ole valitusluvan myöntämisen perustetta.

Asian ovat ratkaisseet oikeusneuvokset Eija Siitari, Mika Seppälä, Anne Nenonen, Joni Heliskoski ja Tero Leskinen. Asian esittelijä Anna Soininen.