Muu päätös 3206/2017
Asia Poikkeamista rakentamisessa koskeva valitus
Valittaja Rakennus-Järvi Oy perustettavan yhtiön Asunto Oy Salon Armfeltinkruunun lukuun
Päätös, jota valitus koskee
Turun hallinto-oikeus 31.10.2016 nro 16/0238/1
Asian aikaisempi käsittely
Salon kaupunginhallitus on 14.3.2016 tekemällään päätöksellä (§ 87) myöntänyt Rakennus-Järvi Oy:lle perustettavan Asunto Oy Salon Armfeltinkruunun lukuun luvan poiketa Salon kaupungin 3. kaupunginosan (Armfelt) korttelin 9 tontilla 15 asemakaavasta autopaikoituksen sijoittamiseksi kokonaisuudessaan maanpinnan tasolle. Kaupunginhallitus on myöntänyt poikkeamisen seuraavin ehdoin:
1. Tontille 15 tulee sijoittaa kaikki asuntorakentamisen edellyttämät autopaikat niin, että kaavan mukaiset pinta-alavaatimukset oleskelulle ja viheralueille toteutuvat asemakaavamääräysten mukaisesti.
2. Maanalaisen autopaikoituksen rakentaminen tulee olla mahdollista asemakaavan mukaisesti tulevaisuudessa ja ajoluiskan rakentaminen tähän tilaan on mahdollistettava asemakaavassa "ajo"-merkinnällä osoitetulla alueella, tontin 15 puolella. Tätä koskeva rasite tulee asettaa samanaikaisesti rakennusluvan hyväksymisen kanssa.
3. Kulkuyhteys myös maantasossa Helenankadun kautta Turuntien puoleiselle tontille 16 tulee olla mahdollista ajoluiskan rakentamisen jälkeen. Tätä koskeva rasite tulee asettaa samanaikaisesti rakennusluvan hyväksymisen kanssa.
4. Tonteille 16 ja 3 johtavia rasitealueita tontilla 15 saa väliaikaisesti käyttää pysäköintiin. Siinä tapauksessa, että ajoluiska rakennetaan asemakaavan osoittamalla tavalla ja/tai ajo halutaan järjestää tonteille 16 ja 3 maantasossa rasitealueen kautta, on tontilta 15 poistuville autopaikoille osoitettava korvaava sijainti joko omalta tontilta tai tontin alle rakennettavasta maanalaisesta autopaikoituksesta.
Hallinto-oikeuden ratkaisu
Turun hallinto-oikeus on, siltä osin kuin nyt on kysymys, valituksenalaisella päätöksellään A:n, B:n ja C:n sekä Asunto Oy Peisankulman valituksista kumonnut kaupunginhallituksen päätöksen ja hylännyt poikkeamishakemuksen.
Hallinto-oikeus on perustellut päätöstään seuraavasti:
Poikkeamisen oikeudellisten edellytysten arviointi
Sovellettavat säännökset
Maankäyttö- ja rakennuslain mukaan rakennusta ei saa rakentaa vastoin asemakaavaa (rakentamisrajoitus).
Kunta voi erityisestä syystä myöntää poikkeuksen tässä laissa säädetyistä tai sen nojalla annetuista rakentamista tai muuta toimenpidettä koskevista säännöksistä, määräyksistä, kielloista ja muista rajoituksista.
Poikkeaminen ei saa aiheuttaa haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle tai alueiden käytön muulle järjestämiselle.
Asiassa saatu selvitys
Hankkeessa on kysymys uuden asuinkerrostalon rakentamisesta Salon keskustaan. Rakennuspaikkana on Armfeltin kaupunginosan korttelissa 9 sijaitseva kooltaan 1 428 m2 suuruinen tontti 15. Kortteliin sijoittuu tontin 15 lisäksi viisi muuta tonttia, jotka kaikki ovat tontin 15 rajanaapureita. Kortteli rajoittuu Hämeentiehen, Turuntiehen, Perttelinkatuun ja Helenankatuun.
Alueella on voimassa vuonna 2012 lainvoimaiseksi tullut asemakaava. Tontti 15 sijaitsee asemakaavan asuinkerrostalojen korttelialueella (AK-65) ja sen rakentamistehokkuus on e=2.0. Kaavamääräyksen mukaan merkityn rakennusoikeuden lisäksi saa rakentaa kokonaan maanpinnan alapuolelle sijoittuvaa tilaa asuntojen autopaikkoja varten. Autopaikoista on sijoitettava maan alle vähintään 1 autopaikka jokaista asuinkerrosalan 100 m2 kohti tehokkuuslukuun e=1.7 asti ja sen ylittävältä osalta vähintään 1 autopaikka kerrosalan 35 m2 kohti. Autopaikkoja on rakennettava vähintään seuraavasti:
1) Asunnot: yksi autopaikka kerrosalan 70 m2 kohti. Autopaikkoja on aina kuitenkin oltava vähintään 1 autopaikka asuntoa kohti.
2) Toimistot, liikehuoneistot ja niihin verrattavat: yksi autopaikka kerrosalan 50 m2 kohti.
Edelleen kaavamääräyksen mukaan tontin pinta-alasta vähintään 10 % tulee istuttaa. Leikki- ja oleskelutilaksi on lisäksi rakennettava vähintään 10 m2 jokaista asuinhuoneistoalan 100 m2 kohti ja pensaita jokaista 15 m2 kohti. Olemassa olevia puita ei ilman pakottavaa syytä saa kaataa. Asemakaavassa nykyisille tonteille 15 ja 16 on osoitettu korttelin neljän tontin maanalaisiin tiloihin johtava ajoluiska.
Poikkeamislupahakemus koskee kerrostalon autopaikkojen sijoittamista kokonaisuudessaan maantasoon. Hakemuksen mukaan maantasoon on tarkoitus sijoittaa yhteensä 26 autopaikkaa, mikä vastaa rakennettavaan rakennukseen tulevien asuntojen määrää. Asemapiirroksen mukaan tontille 15 rakennetaan kaksi autotallia, joissa kummassakin on viisi autopaikkaa. Lisäksi pihalle on osoitettu neljä muuta autopaikkaa. Loput autopaikat on tarkoitus sijoittaa rakennuksen ensimmäiseen kerrokseen. Autotalli nro 2 sekä pihalle rakennettavat autopaikat on tarkoitus sijoittaa välittömästi asemakaavassa osoitetun maanalaisiin tiloihin johtavan ajoluiskan viereen ja alueelle, jonka kautta pääasiallinen ajoyhteys nykyiselle tontille 16 on asemakaavassa osoitettu. Autotallit sijoittuvat osittain myös tontille osoitetun rakennusalan ulkopuolelle, istutettavalle alueen osalle sekä leikki- ja oleskelualueeksi osoitetulle alueen osalle (le-2).
Kaupunginhallitus on poikkeamispäätöksessään todennut, että voimassa olevan asemakaavan lähtökohtana on ollut yhtenäinen toteutus korttelin 9 tonteilla 15 ja 16, sekä maanalaisen pysäköinnin toteuttaminen kysymyksessä olevalla korttelialueella. Jotta kortteli saataisiin rakennettua mahdollisimman tehokkaasti, kaava laadittiin niin, että kyseisten tonttien rakentaminen voitaisiin suunnitella yhtenä kokonaisuutena, vaikka toteutus tapahtuisikin vaiheittain. Kaavaratkaisussa tontin 16 puolelta ei ole ajoneuvoliittymää, vaan liikenne ohjataan tonteille tontin 15 puolelta. Rakennusoikeuden määrä johtaa myös niin suureen autopaikkojen tarpeeseen, ettei rakentamista olisi mahdollista toteuttaa ilman erityisjärjestelyjä. Sen vuoksi kaavassa on vaatimuksena autopaikkojen sijoittaminen pääasiassa maan alle, jolloin tonttien piha-alueet muodostavat yhtenäisen oleskelualueen korttelin sisälle. Päätöksessä on edelleen todettu, että asemakaavan hyväksymisen jälkeen maanomistusolosuhteet ovat kuitenkin muuttuneet, eikä edellytyksiä tonttien yhteiseen toteutukseen ole tällä hetkellä olemassa. Tontin 15 rakentaminen erillisenä yksikkönä aiheuttaa sen, että kaavallista perusratkaisua joudutaan tarkastelemaan uudella tavalla. Mikäli kaavan sallima maksimirakennusoikeus haluttaisiin käyttää kokonaan, ainoa vaihtoehto olisi asemakaavan muuttaminen ja koko korttelirakenteen toiminnan uudelleen arviointi. Hakija on kuitenkin suostunut vähentämään rakennusoikeuden käyttöä niin, että pysäköinti voitaisiin toteuttaa maan tasossa ja pihajärjestelyt kyettäisiin tekemään tyydyttävällä tavalla.
Oikeudellinen arviointi
Rakennuspaikalla on voimassa vuonna 2012 lainvoiman saanut asemakaava. Kysymyksessä on siten varsin tuore asemakaava. Asemakaavan keskeisenä tavoitteena on ollut ydinkeskusta-alueella sijaitsevan korttelin huomattava rakentamistehokkuuden lisääminen, joka on vastaavasti edellyttänyt tontteja 2 (nyk. 16), 3, 5 (nyk. 15) ja 11 (nyk. 14) koskevia kaavamääräyksiä kulkuyhteyksien, piha-alueiden sekä maanalaisen pysäköinnin yhteisjärjestelyistä. Poikkeamislupahakemuksen mukainen autopaikkojen sijoittaminen kokonaisuudessaan maantasoon asemakaavasta poiketen merkitsee asemakaavan ydinajatuksena olleesta korttelialueen neljän tontin yhteisestä maanalaisesta pysäköinnistä luopumista.
Kysymys siitä, voidaanko autopaikat sijoittaa kokonaisuudessaan maantasoon, tulee arvioida laajempaa aluetta koskevan asemakaavan muuttamisesta säädetyssä järjestyksessä. Tällöin asemakaavan tarkoitus ja sisältövaatimusten täyttyminen muutoksen johdosta, esimerkiksi terveellisen, turvallisen ja viihtyisän elinympäristön sekä liikenteen järjestämisen osalta, voidaan arvioida uudelleen ottaen lisäksi huomioon maanomistajien tasapuolisen kohtelun vaatimus.
Poikkeaminen aiheuttaa haittaa asemakaavan toteuttamiselle ja alueiden käytön muulle järjestämiselle. Poikkeamisluvan myöntämiselle ei ole ollut oikeudellisia edellytyksiä, joten kaupunginhallituksen päätös on kumottava. Asian näin päättyessä ei ole tarpeen lausua muista valitusperusteista.
(---)
Hallinto-oikeuden soveltamat oikeusohjeet
Maankäyttö- ja rakennuslaki 58 § 1 momentti, 171 § (132/1999) 1 momentti ja 172 § (132/1999) 1 momentti 1 kohta
Hallintolainkäyttölaki 74 §
Asian ovat ratkaisseet hallinto-oikeuden jäsenet Hannamaija Falck ja Veronica Storträsk. Esittelijä Salla Pieniniemi.
Käsittely korkeimmassa hallinto-oikeudessa
Rakennus-Järvi Oy on valituksessaan vaatinut, että hallinto-oikeuden päätös kumotaan ja kaupunginhallituksen päätös saatetaan voimaan.
Vaatimuksensa perusteiksi Rakennus-Järvi Oy on uudistanut aikaisemmin lausumansa ja esittänyt muun ohella seuraavaa:
Salon kaupunginhallitus on päätöksessään käyttänyt sille kuuluvaa harkintavaltaa perustellusti eikä poikkeaminen päätöksessä mainitut edellytykset huomioon ottaen edellytä laajempaa aluetta koskevan asemakaavan muuttamista. Siitä, kun kaava on valmisteltu ja suunniteltu, on kulunut lähes 10 vuotta ja olosuhteet ja ympäristö ovat Salossa muuttuneet tänä aikana merkittävästi.
Kyseessä oleva kaava-alue käsittää kuusi tonttia. Näistä neljällä tontilla on jo olemassa oleva ja uusi tai hyväkuntoinen rakennuskanta. Missään näistä ei ole maanalaista paikoitusta eikä niiden rakentamisen aikana ole myöskään varauduttu sellaisen tekemiseen. Mahdollinen rakentaminen lähivuosien tai jopa vuosikymmenien aikana tulisi siis käytännössä kohdistumaan hakijan omistamaan tonttiin 734-3-9-15 sekä tonttiin 734-3-9-16, jotka ovat kyseessä olevan kaava-alueen keskimmäiset tontit.
Poikkeamisluvassa on hyväksytty se, että paikoitus voidaan järjestää ei-maanalaisena eli käytännössä samoin kuin korttelin muun rakennuskannan osalta on tehty ja samalla on myös edellytetty, että rakentamisessa tulee varautua mahdollisesti tulevaisuudessa tehtävään maanalaiseen paikoitusjärjestelyyn. Kaava-alueen olemassa oleva rakennuskanta huomioon ottaen poikkeamispäätöksellä ei aiheuteta haittaa kaavan toteutumiselle eikä sen tarkoitukselle.
Salon kaupunginhallitus on antamassaan selityksessä todennut muun ohella, että asemakaavan ydinajatuksena on ollut Salon elinvoiman lisääminen keskeisellä kaupunkialueella keskustan kaupunkirakennetta uudistamalla. Kaavan lainvoimaisuuden tuoreus on osa pitkällistä kaavaprosessia valituksineen. Poikkeamisen myöntämisellä autopaikoituksen järjestämiseksi kokonaisuudessaan maantasoon kiinteistöllä 734-3-9-15 on haluttu mahdollistaa uudisrakentaminen, Salon kaupunkikuvan uudistuminen sekä keskusta-alueen kehittäminen, kuten voimassa olevan asemakaavan tavoitteena on ollut. Maanalaista pysäköintiä koskeva kaavamääräys on kiinteistöllä 734-3-9-15 tiukempi kuin naapurikiinteistöllä. Poikkeamisella on osittain tasapainotettu tilannetta naapurikiinteistöön verrattuna.
A, B ja C ovat antamassaan selityksessä vaatineet, että valitus hylätään. Poikkeamisluvan myöntämisellä estettäisiin heidän tonttinsa asemakaavan mukainen uudisrakentaminen ja saatettaisiin korttelin rakentamismahdollisuudet vuosikausiksi epäselviksi. Rakennemuutokseen vetoaminen ei voi olla perusteena asemakaavan autopaikkavaatimuksien lieventämiselle ottaen huomioon asemakaavan hyväksymisen jälkeen myöhemmin voimaan tullut keskustan osayleiskaava.
Asunto Oy Peisankulma on antamassaan selityksessä vaatinut, että valitus hylätään. Kaupungin ydinkeskusta ei kehittyisi poikkeamislupahakemuksen mukaisella tavalla, koska se vaikeuttaisi olennaisesti naapuritonttien käyttöä ja jopa estäisi niiden asemakaavan mukaista rakentamista.
Rakennus-Järvi Oy on antanut vastaselityksen, jossa se on lausunut muun ohella, että poikkeamispäätös ei estä tontin 734-3-9-16 rakentamista kaavan mukaisella tavalla eli maanalainen pysäköinti on mahdollista toteuttaa kyseessä olevalla kiinteistöllä rakentamisen yhteydessä. Samoin maanalainen pysäköinti on mahdollista toteuttaa myös koko korttelissa 9.
Korkeimman hallinto-oikeuden ratkaisu
Korkein hallinto-oikeus on tutkinut asian. Valitus hylätään. Hallinto-oikeuden päätöstä ei muuteta.
Perustelut
Kun otetaan huomioon edellä ilmenevät hallinto-oikeuden päätöksen perustelut ja perusteluissa mainitut oikeusohjeet sekä korkeimmassa hallinto-oikeudessa esitetyt vaatimukset ja asiassa saatu selvitys, hallinto-oikeuden päätöksen muuttamiseen ei ole perusteita.
Asian ovat ratkaisseet presidentti Pekka Vihervuori sekä oikeusneuvokset Hannu Ranta, Mika Seppälä, Janne Aer ja Kari Tornikoski. Asian esittelijä Vesa Manninen.