Muu päätös 6547/2017

Kunnallisasiaa koskeva valitus, Loimaa (kiinteistöyhtiön osakekannan myynti, alihinta)

Antopäivä: 18.12.2017
Taltionumero: 6547
Diaarinumero: 1398/3/16
ECLI-tunniste: ECLI:FI:KHO:2017:T6547

Asia Kunnallisasiaa koskeva valitus

Valittaja A, Loimaa

Päätös, jota valitus koskee

Turun hallinto-oikeus 24.3.2016 nro 16/0073/1

Asian aikaisempi käsittely

Loimaan kaupunginhallitus on 9.2.2015 päättänyt myydä kaupungin omistamat Kiinteistö Oy Martinhaka -nimisen yhtiön osakkeet vähemmistöosakas Avaintalot Oy:lle 675 000 euron kauppahinnasta.

Kaupunginhallitus on 9.3.2015 päättänyt, että A:n kaupunginhallituksen päätöksestä tekemä oikaisuvaatimus ei anna aihetta päätöksen muuttamiseen.

Hallinto-oikeuden ratkaisu

Turun hallinto-oikeus on hylännyt A:n valituksen kaupunginhallituksen päätöksestä.

Hallinto-oikeus on perustellut ratkaisuaan seuraavasti:

Sovellettavat säännökset

Kunnallisvalituksen saa tehdä sillä perusteella, että päätös on syntynyt virheellisessä järjestyksessä, päätöksen tehnyt viranomainen on ylittänyt toimivaltansa tai päätös on muuten lainvastainen.

Kunta päättää hallintonsa järjestämisestä tässä laissa säädetyllä tavalla. Hallinnon järjestämiseksi valtuusto hyväksyy tarpeelliset johtosäännöt, joissa määrätään kunnan eri viranomaisista sekä niiden toiminnasta, toimivallan jaosta ja tehtävistä.

Loimaan kaupunginvaltuuston hyväksymän hallintosäännön 44 §:n 2.3 kohdan mukaan kaupunginhallitus päättää osakkeiden ja osuuksien myynnistä.

Asiassa saatu selvitys

Asiakirjoista ilmenee, että kaupungin omistamien Kiinteistö Oy Martinhaan osakkeiden myyntiä koskevien neuvottelujen aloittamisesta vähemmistöosakkaan kanssa on päätetty kaupunginhallituksen kokouksessa 8.9.2014. Omistusosuudesta luopuminen on perustunut vuokra-asuntoselvityksen 2014 toimenpide-ehdotuksiin. Vuokra-asuntoselvityksellä 2014 on päivitetty vuonna 2009 laadittua vuokra-asuntoselvitystä.

Kiinteistön käyvästä markkina-arvosta on hankittu Turun Seudun OP-Kiinteistökeskus Oy:n arvio. Arvion ovat allekirjoittaneet 15.10.2014 kaksi keskuskauppakamarin hyväksymää ja auktorisoitua kiinteistöarvioijaa. Arvioinnin kohteena on ollut Kiinteistö Oy Martinhaan koko osakekanta, joka oikeuttaa hallitsemaan kaupungin keskustassa sijaitsevia kahta tonttia ja niillä olevaa kahta noin 40 vuotta vanhaa asuinkerrostaloa. Yhtiön tarkoituksena on vuokrata rakennuksissa olevia 50 asuntoa.

Arviossa on esitetty sekä kauppa-arvomenetelmään että tuottoarvomenetelmään pohjautuvia arvon määrityksiä, jotka arvion mukaan osaltaan tukevat toisiaan. Arvion mukaan kohteen velaton kokonaisarvo on noin miljoona euroa, josta molempien kiinteistöjen osalle tulisi 500 000 euroa. Arviotarkkuus on suuruusluokkaa 15 % kumpaankin suuntaan. Arviossa on todettu, että Loimaan kaupungin omistusosuus yhtiön osakekannasta on 76,6 %. Arvion mukaan siinä ei ole otettu kantaa kiinteistöyhtiön osakekannan omistusosuuksien suhteelliseen arvoon.

Avaintalot Oy on tehnyt kaupungille 675 000 euron suuruisen ostotarjouksen kaupungin omistamista Kiinteistö Oy Martinhaan osakkeista. Tarjouksen mukaan tarjoajan vastuulle siirtyy lisäksi kaupungin omistamiin osakkeisiin kohdistuva osuus Kiinteistö Oy Martinhaan yhtiölainoista.

Kaupunginhallitus on päättänyt myydä Loimaan kaupungin omistamat Kiinteistö Oy Martinhaan osakkeet yhtiössä vähemmistöosakkaana olevalle Avaintalot Oy:lle 675 000 euron kauppahinnasta. Kaupunginhallituksen asiaa koskeva pöytäkirja on laadittu juoksevan pöytäkirjan muotoon niin, että siitä ilmenevät asian valmisteluvaiheet. Neuvottelujen aloittamista koskevan päätöksen esittelytekstin mukaan vuonna 2009 tehdyssä vuokra-asuntoselvityksessä on todettu, että kaupunki omistaa Kiinteistö Oy Martinhaan osakkeista 70 %. Myyntiä koskevan päätöksen esittelytekstin mukaan kiinteistöarvioijan lausunto, jossa on mainittu omistusosuuden olevan 76,6 %, on ollut jäsenten tutustuttavissa sähköisessä kokousjärjestelmässä.

Kaupunginhallituksen hallinto-oikeudelle antaman selvityksen mukaan yhtiön osakepääoma jakaantuu 130 osakkeeseen, joista kaupunki omistaa 100 osaketta (76,92 %). Kaupungin omistusosuuden määrittäminen 76,6 %:ksi on perustunut muun ohella aikaisemmin tehtyjen osakepääoman korotusten huomioon ottamiseen. Kaupunginhallituksen mukaan myös osakkeiden myyntihintaa määritettäessä on käytetty kaupungin omistusosuutena mainittua 76,6 prosenttia. Esittelytekstissä mainittu 70 % on perustunut konsernitilinpäätöksessä käytettyyn kirjanpidolliseen arvoon.

Oikeudellinen arviointi

Asiassa on kysymys kaupungin omistaman osakekannan myynnistä. Loimaan kaupungin hallintosäännössä osakkeiden myyntiä koskeva ratkaisuvalta kuuluu kaupunginhallitukselle. Hallintosäännössä kaupunginhallitukselle siirrettyä osakkeiden myyntiä koskevaa toimivaltaa ei ole rajoitettu miltään osin. Hallintosäännössä ei myöskään ole varattu kaupunginhallitukselle mahdollisuutta yksittäistapauksessa päättää, että osakkeiden myynti saatetaan valtuuston päätettäväksi.

Toimielimen toimivaltaan kuuluu itse arvioida, pitääkö se esitettyä selvitystä käsiteltävänään olevassa asiassa sisällöllisesti riittävänä. Kaupunginhallitus on voinut harkintansa mukaan katsoa, että asiassa on riittävät selvitykset osakkeiden myynnistä ja myyntihinnasta päättämiseen. Asiassa ei ole ilmennyt, että osakkeiden omistuksesta tai omistusosuudesta olisi annettu virheellistä tietoa.

Kunnan omistamien osakkeiden myyntimenettelystä ei ole laissa säännöksiä. Asianomainen toimivaltainen viranomainen, tässä tapauksessa kaupunginhallitus, voi siten sille kuuluvan harkintavallan nojalla päättää, myykö kaupunki omistamansa osakkeet sekä millä kauppahinnalla ja muilla kaupan ehdoilla osakkeet myydään. Myynnissä tulee huomioida hallinnon yleiset periaatteet.

Kaupunginhallitus on voinut harkintansa mukaan myydä osakkeet vähemmistöosakkaalle järjestämättä asiassa tarjouskilpailua tai tarjoamatta osakkeita asuntojen nykyisten asukkaiden ostettaviksi. Kiinteistö Oy Martinhaan arvosta laadittu selvitys ja myyntihinnan muodostumiseen vaikuttaneet muut seikat huomioon ottaen kaupunki ei ole myöskään myynyt osakkeita ilmeiseen alihintaan.

Yhteenveto

Asian valmistelu tai esittely ei ole ollut virheellistä tai puutteellista. Kaupunginhallituksen päätös osakkeiden myynnistä ei ole syntynyt virheellisessä järjestyksessä. Kaupunginhallitus ei ole ylittänyt toimivaltaansa. Kaupunginhallitus ei ole käyttänyt harkintavaltaansa muuhun kuin mihin se on lain mukaan ollut käytettävissä. Päätökset asiassa eivät ole muutenkaan lainvastaisia. Valittaa ei saa tarkoituksenmukaisuusperusteella.

Hallinto-oikeuden soveltamat oikeusohjeet

Kuntalaki (365/1995) 16 § 1 momentti, 90 § 2 momentti (1375/2007)

Kuntalaki 147 §

Loimaan kaupungin hallintosääntö (KV 19.1.2009) 44 § 2.3 kohta

Asian ovat ratkaisseet hallinto-oikeuden jäsenet Ritva Isomoisio, Hannamaija Falck ja Matti Leikkonen. Esittelijä Tiina Forsten.

Käsittely korkeimmassa hallinto-oikeudessa

A on valituksessaan vaatinut, että Turun hallinto-oikeuden ja Loimaan kaupunginhallituksen päätökset kumotaan ja Loimaan kaupunki velvoitetaan korvaamaan valittajan oikeudenkäyntikulut viivästyskorkoineen.

A on esittänyt vaatimustensa tueksi muun ohella seuraavaa:

Loimaan kaupunginhallituksen 9.2.2015 tekemä päätös on lainvastainen, koska se loukkaa yhdenvertaisuus- ja objektiivisuusperiaatetta sekä tasapuolista kohtelua. Lisäksi kaupunginhallituksen päätöksen valmistelussa ja päätöksenteossa on tapahtunut harkintavallan väärinkäyttöä ja päätös on perustunut virheelliseen ja puutteelliseen tietoon kaupan kohteen arvosta.

Yhdenvertaisuus ja tasapuolisuus

Loimaan kaupunki on omistanut vuonna 1978 valmistuneesta vuokratalostaan Kiinteistö Oy Vatrolasta 70 prosenttia. Loimaan kaupunginhallitus päätti kokouksessaan 8.9.2014 (§ 291) muuttaa Kiinteistö Oy Vatrolan asunto-osakeyhtiöksi ja myydä sen jälkeen huoneistot. Kiinteistö Oy Vatrola muutti 11.3.2015 tekemällään päätöksellä nimensä Asunto Oy Kuukanpuistoksi sekä muutti yhtiöjärjestystään huoneistojen myynnin mahdollistamiseksi. Huoneistojen hintatasosta pyydettiin arviot Loimijoen OP-Kiinteistökeskukselta ja Loimaan Kiinteistönotariaatilta. Loimaan kaupunginhallitus vahvisti 25.5.2015 (§ 165) huoneistojen hinnat. Tämän jälkeen Asunto Oy Kuukanpuiston huoneistoja on myyty kaupungin vahvistamalla 893 euron keskineliöhinnalla.

Samassa kaupunginhallituksen kokouksessa 8.9.2014 (§ 292) kaupunginhallitus totesi, että se omistaa 70 prosenttia myös toisesta vuokratalostaan Kiinteistö Oy Martinhakasta. Kaupunginhallitus päätti aloittaa neuvottelut kaupungin omistaman osakekannan myymisestä vähemmistöosakkaalle. Loimaan kaupunginhallituksen kokouksessa 9.2.2015 kaupunki totesi, että kaupungin käyttöön on hankittu Turun Seudun OP-Kiinteistökeskus Oy:n lausunto ja päätti myydä kaupungin omistamat osakkeet vähemmistöosakas Avaintalot Oy:lle 675 000 euron kauppahinnasta. Myyntihinnaksi tuli siis 338,35 euroa neliömetriltä päätöksentekohetken virheellisellä tiedolla, jonka mukaan kaupungin omistusosuus oli 70 prosenttia. Myöhemmin ilmeni, että kaupungin omistusosuus olikin 76,92 prosenttia, jonka perusteella neliöhinnaksi tuli 308 euroa.

Kaupungin päätöksenteon on oltava tasapuolista, yhdenvertaista ja puolueetonta. Asunto Oy Kuukanpuiston myynti täyttää nämä vaatimukset. Kiinteistö Oy Martinhakan osakkeiden tarjoaminen ja myynti yhdelle sen sijaan loukkaa yhdenvertaisuusperiaatetta ja tasapuolista kohtelua. Menettelyn virheellisyyttä osoittaa sekin, että omaisuudesta on pyydetty vain yksi arvio paikkakunnan ulkopuoliselta arvioitsijalta, joka ei ole edes käynyt paikan päällä tutustumassa kohteeseen ja sen kuntoon, ja sen jälkeen omaisuutta on tarjottu vain yhdelle ostajaehdokkaalle varaamatta muille kiinnostuneille edes mahdollisuutta tehdä tarjousta. Myyntipäätöksessä on jätetty selvittämättä muut vaihtoehtoiset ja mahdollisesti parempaan taloudelliseen lopputulokseen johtavat vaihtoehdot, vaikka samanaikaisesti on päätetty toisen huonommassa kunnossa ja vuokratontilla olevan vuokratalon muuttamisesta asuntoyhtiöksi ja osakkeiden myymisestä kiinnostuneille lähes kolminkertaiseen keskineliöhintaan.

Päätöksentekomenettelyn pitää olla oikeassa suhteessa tavoiteltuun päämäärään ja alle käyvän hinnan tapahtuneelle myynnille pitää olla hyväksyttävä peruste. Mikäli kaupunki myy omaisuuttaan alihintaan ilman hyväksyttävää perustetta sekä väärillä ja puutteellisilla tiedoilla, kyse on harkintavallan väärinkäytöstä. Tältä osin viitataan muun muassa ratkaisuun KHO 16.8.2001 taltionumero 2106. Oikeuskäytännössä on annettu merkitystä myös kaupungin aikaisemmalle myyntikäytännölle. Menettely ei saa tukea myöskään kaupungin aikaisemmasta käytännöstä, vaan päinvastoin toisen vuokratalon myyntimenettely tukee kaupunginhallituksen 26.10.2009 antamaa ohjeistusta muuttaa kiinteistöyhtiöt asuntoyhtiöiksi ennen niiden myyntiä.

Virheelliset tiedot valmistelussa ja päätöksenteossa

Kaupungin omaisuuden myynnissä lähtökohta on aina käypä hinta. Käypä hinta on selvitettävä luotettavasti. Mikäli omaisuutta myydään alle käyvän hinnan, sille pitää olla hyväksyttävä peruste. Tässä tapauksessa myytävän omaisuuden käypä hinta on selvitetty puutteellisesti ja virheellisesti ja tästä syystä asian valmistelu ja päätöksenteko ovat perustuneet virheellisiin tietoihin myytävän omaisuuden arvosta.

Valittaja on hallinto-oikeudelle toimitetussa 11.2.2016 päivätyssä vastineessa selvittänyt rakennusmestari B:n laskelmiin vedoten Kiinteistö Oy Martinhakan virheellisen omistusosuustiedon vaikutusta myyntihintaan. Loimaan kaupunki on hallinto-oikeudelle toimittamassaan selvityksessä väittänyt, että osakkeiden kauppahintaa määritettäessä on omistusosuutena käytetty 76,6 prosenttia. Mikään hallinto-oikeudelle toimitettu asiakirja ei kuitenkaan osoita kaupungin väitettä oikeaksi. Sen sijaan kaupunginhallituksen 9.2.2015 tekemän päätöksen pöytäkirja tukee käsitystä, että päätöksentekohetkellä on ollut käsitys 70 prosentin omistusosuudesta.

B:n laskelmissa on osoitettu omistusosuusvirheen merkitys asuntojen neliöhinnoissa. Virhe ei ole merkityksetön. Virheen merkitys on 197 m2. Kaupunki on päätöstä tehdessään olettanut omistavansa 1 995 m2 ja myyvänsä osakkeensa neliöhintaan 338,35 euroa. Todellisuudessa kaupunki onkin myynyt 2 192 m2, jolloin neliöhinnaksi on tullut ainoastaan 308,00 euroa. Virhe on selkeä osoitus huolimattomasta valmistelusta ja sillä on ollut selkeä vaikutus päätöksenteossa.

Loimaan kaupunginhallituksen pöytäkirjassa 8.9.2014 (§ 292) todetaan, että Kiinteistö Oy Martinhakan korjaustarve on kartoitettu ja se on merkittävä. Tätä taustaa vasten kaupungin luopuminen osake-enemmistöstä on järkevä mahdollisuus.

Turun OP-Kiinteistökeskus Oy:n selvityksessä todetaan omistajan investointitarpeeksi 500–800 euroa neliömetriltä kohteen peruskorjauksesta ja hallinnon muuttamisesta aiheutuvaksi kustannukseksi.

Kiinteistö Oy Martinhakan korjauksista vuosilta 1997–2014 on olemassa luotettava selvitys, joka on toimitettu myös hallinto-oikeudelle. Korjaukset on tehty yhtiön omilla varoilla ja ne ovat nostaneet kiinteistön arvoa huomattavasti. Yhtiö on omavarainen ja sen talous on kunnossa.

Kiinteistö Oy Martinhakan pitkäaikainen isännöitsijä vuosilta 1993– 2014 on antanut hallinto-oikeudelle toimitetun kirjallisen lausunnon kiinteistön kunnosta ja tehdyistä korjauksista. Lausunnon mukaan Turun OP-Kiinteistökeskus Oy:n arviolla korjaustarpeesta ei ole asiallista pohjaa lähivuosien peruskorjauskustannusten ollessa korkeintaan 100 euroa neliömetriltä.

Edellä oleva selvitys osoittaa luotettavasti Turun Seudun OP-Kiinteistökeskus Oy:n arviolausunnon virheellisyyden ja puutteellisuuden. Kuten arviossakin todetaan, se on tehty suorittamatta edes katselmusta kohteessa pelkästään kiinteistöstä saatujen teknisten tietojen perusteella sekä vertaamalla asuinhuoneistojen neliöhintoja vuosilta 2009–2014. Virheelliset tiedot kiinteistön investointitarpeesta ovat ratkaisevasti johtaneet harhaan kiinteistön arvon määrityksessä. Luotettavan arvion perustana täytyy olla kohteen katselmus ja tässäkin tapauksessa pelkkä katselmus olisi riittänyt osoittamaan, ettei todellinen investointitarve ole 500–800 euroa neliömetriltä, mikä olisi ratkaisevasti vaikuttanut siihen, että arvioitsijan hintanäkemys olisi ollut täysin toinen. Loimaan kaupunginhallitus on tehnyt myyntipäätöksensä nimenomaan Turun Seudun OP-Kiinteistökeskus Oy:n arviolausunnon perusteella.

Arviolausunnossa kiinteistön vuokratuoton todetaan olevan 143 640 euroa vuodessa. Alhainen vuokratuotto johtuu ainoastaan siitä, että omistaja on menettelyllään jättänyt vuokratason selkeästi käypää vuokratasoa alhaisemmaksi. Tästä johtuen nykyistä vuokratuottoa ei voi pitää luotettavana perusteena arvioitaessa kiinteistön todellista tuottoarvoa. Erikoista on, että kaupunki on itse laiminlyönyt vuokrien korottamisen käypään tasoon ja tällä laiminlyönnillä se mahdollisesti perustelee kiinteistön alhaista myyntihintaa.

Kiinteistön todellisen tuottoarvon selvittämiseksi valittaja on pyytänyt laskelman kiinteistön käyvästä vuokratasosta. Loimaan Kiinteistönotariaatti on laatinut 23.2.2016 päivätyn arviolausunnon, jonka mukaan käypään vuokratasoon perustuva vuokratuotto vuodessa olisi 314 400 euroa. Arviolausunto on toimitettu myös hallinto-oikeudelle.

Turun Seudun OP-Kiinteistökeskus Oy:n vertailututkimus huoneistojen hinnoista vuosilta 2009–2014 on täysin oikea. Keskineliöhinta on siis 954–1 130 euroa neliömetriltä. Sen sijaan mitään perustetta tukkualennukselle ei ole olemassa.

Koska Turun Seudun OP-Kiinteistökeskus Oy:n arviolausunto huoneistojen kunnosta ja investointitarpeesta on virheellinen, valittaja toimittaa myöhemmin uuden arviolausunnon kiinteistön ja huoneistojen käyvästä arvosta.

A on toimittanut lisäselvityksenä Loimaan Kiinteistönotariaatti Oy:n arviolausunnon Kiinteistö Oy Martinhakasta.

Loimaan kaupunginhallitukselle on toimitettu tiedoksi edellä mainittu arviolausunto.

Loimaan kaupunginhallitus on antanut selityksen ja vaatinut, että valitus hylätään.

Kaupunginhallitus on 8.9.2014 (§ 292) päättänyt neuvottelujen aloittamisesta kaupungin omistaman osakekannan myymisestä vähemmistöosakkaalle. Myyntiä on valmisteltu asianmukaisesti ja kaupunginhallitukselle on saatettu tiedot neuvottelujen etenemisestä osana asian valmistelua. Kaupunginhallitus on käsitellyt omistusosuudesta luopumista erikseen myös osana Vuokra-asuntoselvityksen 2014 valmistelua kokouksissaan 6.10.2014 (§ 343) ja 15.12.2014 (§ 435).

Kaupunginhallituksella on ollut käytettävissään ulkopuolisen kiinteistöarvioitsijan arvio kiinteistön arvosta. Arviossa on käytetty 76,6 prosentin omistusosuutta. Kaupunginhallituksen aiemmin 8.9.2014 (§ 292) käsittelyn yhteydessä esillä ollut 70 prosenttia on tarkoittanut kaupungin oman tilinpäätöksen mukaista omistusosuutta. Kaupunginhallituksella on kokonaisuudessaan ollut asiaan liittyvät tarvittavat tiedot ja päätöksen tarkoituksenmukaisuuden arviointiperusteet päätöstä 9.2.2015 (§ 44) tehtäessä. Päätös ei ole syntynyt virheellisessä järjestyksessä.

Loimaan kaupungin hallintosäännön 44 §:n 2.3 kohdan mukaan kaupunginhallitus päättää osakkeiden ja osuuksien myynnistä. Kaupungin­hallituksen päätös 9.2.2015 (§ 44) on lainmukainen ja sen tekeminen on kuulunut kaupunginhallituksen toimivaltaan.

A on antanut vastaselityksen.

Loimaan kaupunki ei ole lainkaan ottanut kantaa korkeimmalle hallinto-oikeudelle esitettyihin väitteisiin ja perusteluihin. Kaupungin kanta on, että sillä on oikeus tehdä haluamiaan päätöksiä, mikäli ne on tehty muodollisesti oikein eikä tarkoituksenmukaisuussyillä voi valittaa. Loimaan kaupunki on perusteluissaan osittain oikeassa, mutta se on unohtanut tai ei ole ottanut huomioon, että kyseessä on laillisuusvalitus, jos päätös loukkaa yhdenvertaisuus- ja objektiivisuusperiaatetta tai tasapuolista kohtelua. Näihin seikkoihin Loimaan kaupunki ei ole ottanut kantaa.

Valittaja on valituksessaan selostanut, miten kaupunki on tehnyt päätökset Asunto Oy Kuukanpuiston ja Kiinteistö Oy Martinhakan myynnistä, miten se on hankkinut arviolausunnon paikalliselta Loimaan Kiinteistönotariaatilta Asunto Oy Kuukankulman myyntiin, mutta turkulaiselta välittäjältä arvion Kiinteistö Oy Martinhakan myyntiin. Edelleen valittaja on selvittänyt Asunto Oy Kuukankulman myyntihinnan sekä toimittanut arvion Kiinteistö Oy Martinhakan arvosta samalta loimaalaiselta välittäjältä, joka teki arvion myös Asunto Oy Kuukankulmasta. Valittaja esitti myös luotettavan syyn Kiinteistö Oy Martinhakan alhaiselle vuokratuotolle sekä selvityksen virheelliselle tiedolle Kiinteistö Oy Martinhakan korjaustarpeesta. Loimaan kaupunki ei ole näitä väitteitä ja niiden perusteluja millään tavalla kiistänyt eikä edes kommentoinut. Tämä on tulkittava niin, että kaupunki myöntää väitteet perusteluineen oikeiksi.

Koska Loimaan kaupunki ei ole kiistänyt valittajan väitteitä ja perusteluja, korkein hallinto-oikeus joutuu nyt arvioimaan, onko Loimaan kaupunginhallituksen päätöksen valmistelussa ja päätöksenteossa tapahtunut harkintavallan väärinkäyttöä ja onko päätös perustunut virheelliseen ja puutteelliseen tietoon kaupan kohteen arvosta.

Korkeimman hallinto-oikeuden ratkaisu

1. Korkein hallinto-oikeus ei tutki valitusta siltä osin kuin siinä on katsottu kaupunginhallituksen päätöksen olevan yhdenvertaisuusperiaatteen ja tasapuolisen kohtelun periaatteen vastainen.

2. Korkein hallinto-oikeus on muuten tutkinut asian. Valitus hylätään. Hallinto-oikeuden päätöksen lopputulosta ei muuteta.

3. A:n vaatimus oikeudenkäyntikulujen korvaamisesta hylätään.

Perustelut

1. Tutkimatta jättäminen

A on vasta korkeimmassa hallinto-oikeudessa eli valitusajan päättymisen jälkeen vedonnut siihen, että kaupunginhallituksen päätös on yhdenvertaisuusperiaatteen ja tasapuolisen kohtelun periaatteen vastainen. Kun otetaan huomioon, että valittajan tulee kuntalain (365/1995) 90 §:n 3 momentin mukaan esittää mainitun pykälän 2 momentissa tarkoitetut valituksen perusteet ennen valitusajan päättymistä, valitus on tältä osin jätettävä tutkimatta.

2. Valituksen hylkääminen

2.1 Sovellettavat oikeusohjeet

Kuntalain (365/1995) 90 §:n 2 momentin mukaan valituksen saa tehdä sillä perusteella, että:

1) päätös on syntynyt virheellisessä järjestyksessä;

2) päätöksen tehnyt viranomainen on ylittänyt toimivaltansa; tai

3) päätös on muuten lainvastainen.

Kuntalain (365/1995) 16 §:n 1 momentin mukaan kunta päättää hallintonsa järjestämisestä mainitussa laissa säädetyllä tavalla. Hallinnon järjestämiseksi valtuusto hyväksyy tarpeelliset johtosäännöt, joissa määrätään kunnan eri viranomaisista sekä niiden toiminnasta, toimivallan jaosta ja tehtävistä.

Loimaan kaupungin hallintosäännön 44 §:n 2 kohdan "Taloudenhoito ja rahoitus" 2.3 alakohdan mukaan kaupunginhallitus päättää osakkeiden ja osuuksien myynnistä.

2.2 Asiassa saatu selvitys

Asiakirjoista ilmenee, että kaupungin omistamien Kiinteistö Oy Martinhaka -nimisen yhtiön osakkeiden myyntiä koskevien neuvottelujen aloittamisesta vähemmistöosakkaan kanssa on päätetty kaupunginhallituksen kokouksessa 8.9.2014. Omistusosuudesta luopuminen on perustunut vuokra-asuntoselvityksen 2014 toimenpide-ehdotuksiin. Vuokra-asuntoselvityksellä 2014 on päivitetty vuonna 2009 laadittua vuokra-asuntoselvitystä.

Kiinteistö Oy Martinhakan osakekannan käyvästä markkina-arvosta on hankittu Turun Seudun OP-Kiinteistökeskus Oy:n arvio. Arvion on 15.10.2014 allekirjoittanut kaksi keskuskauppakamarin hyväksymää ja auktorisoitua kiinteistöarvioijaa. Arvioinnin kohteena on ollut Kiinteistö Oy Martinhakan koko osakekanta, joka oikeuttaa omistamaan ja hallitsemaan kahta Loimaan kaupungin keskustassa sijaitsevaa tonttia ja niillä olevia kahta viisikerroksista noin 40 vuotta vanhaa asuinkerrostaloa. Molemmissa rakennuksissa on 25 asuinhuoneistoa. Yhtiön tarkoituksena on vuokrata näitä 50 asuntoa.

Arviolausunnossa on esitetty sekä kauppa-arvomenetelmään että tuottoarvomenetelmään pohjautuvia arvon määrityksiä, jotka arviolausunnon mukaan osaltaan tukevat toisiaan. Lausunnossa on todettu, että kaikki huoneistot on vuokrattu ja vuoden 2013 toteutunut vuokratuotto ja käyttökorvausveloitukset ovat olleet yhteensä 148 000 euroa. Arviolausunnossa on lisäksi lueteltu tehdyt peruskorjaukset ja todettu, että tulevia peruskorjauksia ovat putkistosaneeraus, viemärien korjaus sekä kattojen uusiminen. Kohteen heikosta kokonaisvuokratasosta ja tulossa olevista korjauksista johtuen velaton kokonaisarvo on noin miljoona euroa, josta molempien kiinteistöjen osalle tulisi 500 000 euroa. Arviotarkkuus on suuruusluokkaa 15 prosenttia kumpaankin suuntaan. Arviossa on otettu huomioon nykytilanne sekä kohteen jalostuksen kautta kohteelle laskettavissa oleva markkinahinta alueen tämän päivän hintatason mukaan. Arviolausunnossa on edelleen todettu, että Loimaan kaupungin omistusosuus yhtiön osakekannasta on 76,6 prosenttia ja että arviolausunnossa ei ole otettu kantaa kiinteistöyhtiön osakekannan omistusosuuksien suhteelliseen arvoon.

Avaintalot Oy on tehnyt kaupungille 675 000 euron suuruisen ostotarjouksen kaupungin omistamista Kiinteistö Oy Martinhakan osakkeista. Tarjouksen mukaan tarjoajan vastuulle siirtyy lisäksi kaupungin omistamiin osakkeisiin kohdistuva osuus Kiinteistö Oy Martinhakan yhtiölainoista.

Kaupunginhallitus on 9.2.2015 päättänyt myydä Loimaan kaupungin omistamat Kiinteistö Oy Martinhakan osakkeet yhtiössä vähemmistöosakkaana olevalle Avaintalot Oy:lle 675 000 euron kauppahinnasta. Kaupunginhallituksen asiaa koskeva pöytäkirja on laadittu juoksevan pöytäkirjan muotoon niin, että siitä ilmenevät asian valmisteluvaiheet. Neuvottelujen aloittamista koskevan päätöksen esittelytekstin mukaan vuonna 2009 tehdyssä vuokra-asuntoselvityksessä on todettu, että kaupunki omistaa Kiinteistö Oy Martinhakan osakkeista 70 prosenttia. Myyntiä koskevan päätöksen esittelytekstin mukaan kiinteistöarvioijan lausunto, jossa on mainittu omistusosuuden olevan 76,6 prosenttia, on ollut jäsenten tutustuttavissa sähköisessä kokousjärjestelmässä.

Kaupunginhallituksen hallinto-oikeudelle antaman selvityksen mukaan yhtiön osakepääoma jakaantuu 130 osakkeeseen, joista kaupunki omistaa 100 osaketta (76,92 prosenttia). Kaupungin omistusosuuden määrittäminen 76,6 prosentiksi on perustunut muun ohella aikaisemmin tehtyjen osakepääoman korotusten huomioon ottamiseen. Kaupunginhallituksen mukaan myös osakkeiden myyntihintaa määritettäessä on käytetty kaupungin omistusosuutena mainittua 76,6 prosenttia. Esittelytekstissä mainittu 70 prosenttia on perustunut konsernitilinpäätöksessä käytettyyn kirjanpidolliseen arvoon.

Valittaja on toimittanut korkeimmalle hallinto-oikeudelle Loimaan Kiinteistönotariaatti Oy:ltä hankkimansa arviolausunnon, jossa kohteen kokonaisarvoksi on keskimääräisiä neliöhintoja käyttäen arvioitu 2 249 500 euroa. Lausunnon mukaan arvio perustuu katselmukseen. Hallinto-oikeudelle on jo aikaisemmin toimitettu samalta yhtiöltä hankittu arviolausunto käyvästä vuokratasosta Loimaan keskikaupungin alueella, mikä valittajan mukaan osoittaa, että alhainen vuokratuotto johtuu ainoastaan siitä, että peritty vuokrataso on selkeästi käypää vuokratasoa alhaisempi.

2.3 Oikeudellinen arviointi

Korkein hallinto-oikeus katsoo hallinto-oikeuden päätöksessä mainituilla perusteilla, että Loimaan kaupunginhallituksen päätös ei valmistelun tai esittelyn virheellisyyden tai puutteellisuuden vuoksi ole syntynyt virheellisessä järjestyksessä.

Valittajan mukaan Loimaan kaupunki on valituksenalaisella päätöksellään tarjouskilpailua järjestämättä päättänyt myydä Kiinteistö Oy Martinhaka -nimisen yhtiön osakkeet vähemmistöosakkaalle Avaintalot Oy:lle alihintaan ilman hyväksyttävää perustetta ja siten käyttänyt väärin harkintavaltaansa.

Korkein hallinto-oikeus toteaa, että kuntalaissa tai muussakaan lainsäädännössä ei ole nimenomaisia säännöksiä siitä, minkälaisen menettelyn jälkeen, millä hinnalla ja kenelle kunta saa myydä omaisuuttaan. Harkintavaltaa rajoittavat kuitenkin yleiset hallinto-oikeudelliset periaatteet, kuten harkintavallan väärinkäytön kielto.

Kunnalla on siten lähtökohtaisesti itsehallintoonsa perustuen laaja harkintavalta päättää, järjestääkö se omaisuutensa myynnistä tarjouskilpailun vai ei ja kenelle omaisuus myydään sekä millä hinnalla omaisuutta myydään. Perittävän hinnan osalta yleisenä lähtökohtana on käyvän hinnan periaate. Kunnan omaisuuden myymistä ilmeiseen alihintaan ilman tähän oikeuttavaa perustetta voidaan pitää harkintavallan väärinkäyttönä.

Loimaan kaupunki on hankkinut puolueettoman arvioijan eli Turun Seudun OP-Kiinteistökeskus Oy:n arviolausunnon kyseisen kiinteistöyhtiön osakekannan markkina-arvosta. Arviolausunnossa on esitetty perusteltuja sekä kauppa-arvomenetelmään että tuottoarvomenetelmään pohjautuvia arvioita kyseisen kiinteistöyhtiön osakekannan käyvästä markkina-arvosta. Valittajan korkeimmassa hallinto-oikeudessa esittämä 19.5.2016 päivätty Loimaan Kiinteistönotariaatti Oy:n arviolausunto puolestaan pohjautuu arvioon kohteen kokonaisarvosta keskimääräisiä neliöhintoja käyttäen, jolloin lähtökohtana on ollut Kiinteistö Oy Martinhakan muuttaminen asunto-osakeyhtiöksi ja asunto-osakkeiden myyminen sen jälkeen.

Korkein hallinto-oikeus toteaa, että sitä, että omaisuutta ei ole myyty siitä mahdollisesti saatavissa olevaan enimmäishintaan, ei voida suoraan pitää osoituksena omaisuuden myymisestä ilmeiseen alihintaan. Se, että kaupunki mahdollisesti olisi voinut saada omaisuudestaan paremman hinnan, jos Kiinteistö Oy Martinhaka olisi ensin muutettu asunto-osakeyhtiöksi ja asunto-osakkeet myyty sen jälkeen, ei myöskään merkitse sitä, että osakekannan myynti olisi tapahtunut ilmeiseen alihintaan. Loimaan kaupungin on hankkiessaan puolueettoman, ulkopuolisen arvioijan arviolausunnon katsottava riittävästi selvittäneen kiinteistöyhtiön osakekannan käypää markkina-arvoa. Kun otetaan huomioon kaupungin hankkimassa arviolausunnossa todettu ja asiassa muutoin esitetty selvitys, asiassa ei ole tullut ilmi, että kaupungin omistama osa kyseisen kiinteistöyhtiön osakekannasta olisi myyty ilmeiseen alihintaan.

Kaupunginhallitus on harkintansa mukaan voinut myydä omistamansa osakekannan vähemmistöosakkaalle järjestämättä myynnistä tarjouskilpailua tai tarjoamatta asuntoja vuokralaisille ostettaviksi. Loimaan kaupunginhallitus ei päätöstä tehdessään ole käyttänyt harkintavaltaansa muuhun tarkoitukseen kuin mihin se on ollut käytettävissä eikä siten ylittänyt toimivaltaansa. Päätös ei valituksessa esitetyillä perusteilla ole muutoinkaan kuntalain 90 §:n 2 momentissa tarkoitetulla tavalla lainvastainen.

Näillä perusteilla ja kun otetaan huomioon korkeimmassa hallinto-oikeudessa esitetyt vaatimukset ja asiassa saatu selvitys, hallinto-oikeuden päätöksen lopputuloksen muuttamiseen ei ole perusteita.

3. Asian näin päättyessä ja kun otetaan huomioon hallintolainkäyttölain 74 §, A:lle ei ole määrättävä korvausta oikeudenkäyntikuluista.

Asian ovat ratkaisseet oikeusneuvokset Niilo Jääskinen, Alice Guimaraes-Purokoski, Outi Suviranta, Maarit Lindroos ja Taina Pyysaari. Asian esittelijä Riitta Kreula.

 
Julkaistu 18.12.2017