KHO:2022:4

Rakennuslautakunta oli hakemuksesta perustanut rakennusrasitteet, jotka liittyivät pientalon rakentamiseen asemakaava-alueella. Perustetut rasitteet oikeuttivat hakijana olleen tontin haltijan muun ohella ulottamaan tontin rajalle sijoitettavan rakennuksen katon ja routaeristyksen pysyvästi rasitetun tontin puolelle.

Lautakunnan päätöksestä ilmeni, ettei rakennusrasitteiden perustaminen ollut perustunut asianosaisten väliseen sopimukseen vaan siihen, että rasitteiden oli katsottu olevan tarpeen asemakaavan mukaisen rakentamisen toteuttamiseksi. Koska rakennusrasitteiden perustaminen ilman asianosaisten välistä sopimusta oli mahdollista ainoastaan maankäyttö- ja rakennuslain 159 §:n 1 momentissa yksilöityjen rasitetyyppien osalta, joista nyt ei ollut kysymys, lautakunta ei ollut voinut päättää rasitteiden perustamisesta ilman, että asianosaiset olivat niistä kirjallisesti sopineet.

Rakennusrasitteet olivat tyyppipakkoperiaatteen alaisia, eikä muita kuin maankäyttö- ja rakennusasetuksen 80 §:ssä mainittuja rasiteoikeuksia voitu rakennusrasitteina perustaa. Tyyppipakkoperiaatteesta seurasi, että rasitteiden perustamisen lähtökohtana olevasta rasitesopimuksesta oli käytävä riittävän yksilöidysti ilmi, minkä sisältöisten rasitteiden perustamisesta asianosaisten kesken oli sovittu.

Asiassa esitetystä selvityksestä ei ilmennyt, että asianosaiset olisivat edellä mainitulla tavalla yksilöidysti sopineet rakennuslautakunnan päätöksessä mainituista rasitteista. Rakennusrasitteiden perustamiselle ei näin ollen ollut edellytyksiä.

Maankäyttö- ja rakennuslaki 158 § 1 ja 2 momentti ja 159 § 1 momentti

Maankäyttö- ja rakennusasetus 80 §

Päätös, jota muutoksenhaku koskee

Pohjois-Suomen hallinto-oikeus 25.5.2020 nro 20/0336/1

Asian aikaisempi käsittely

Oulun rakennuslautakunta on 31.10.2018 (§ 123) Rakennusliike X:n hakemuksesta perustanut asemakaavan edellyttämät rasitteet, joissa tontti 564 79-134-7 on oikeutettu tontti ja tontti 564-79-134-6 on rasitettu tontti seuraavasti:

1. pysyvä sietorasite rakennuksen katon ulottamiseksi rasitetun tontin puolelle

2. pysyvä sietorasite rakennuksen routaeristyksen ulottamiseksi noin kahden metrin alueelle rasitetun tontin puolelle

3. pysyvä sietorasite pintavesipainauman rakentamiseksi noin kahden metrin päähän tonttirajasta

4. tilapäinen rakennusrasite käyttää rasitettua tonttia noin kahden metrin alueella rakennuksen rakentamiseen siihen saakka, kunnes kohdissa 1 ja 2 mainitut rasitteet on rakennettu ja kohdassa 3 tarkoitettu pintavesipainauma on rakennettu

5. antaa oikeuden sijoittaa suoja-aita rasitetulle tontille noin kahden metrin päähän tonttirajasta siksi, kunnes kohdissa 1–3 mainitut rasitteet on rakennettu

6. määrää, että rakennustöiden aloittamisesta ja suoja-aidan rakentamisesta on ilmoitettava rasitetun tontin haltijoille neljä viikkoa ennen rakentamisen aloittamista

7. määrää, että rasitettu tontti on rakennustöiden jälkeen saatettava sellaiseen tilaan, mitä tontti on ollut ennen rakennustöiden aloittamista

8. perii toimituskustannukset Rakennusliike X:ltä 265 € + 3 x 140 €, yhteensä 685 euroa.

Rakennuslautakunnan päätöksen mukaan tontin 6 haltijat ovat vastustaneet rasitehakemusta. Kun osapuolet eivät ole päässeet asiassa sopimukseen, rasitteen perustamisharkinta on saatettu rakennuslautakunnan päätettäväksi.

Rakennuslautakunnan päätöksen perusteluissa on muun ohella todettu, että pyydettyjen rasitteiden perustaminen on tarpeellista, jotta tontti 7 voidaan asemakaavan mukaisesti rakentaa. Koska tontin 7 rakentaminen edellyttää tontin 6 alueen käyttämistä rakennusvaiheessa, on tilapäisen rakennusrasitteen perustaminen tarpeellista määräaikaisesti siihen saakka, kunnes tontin 7 rakennuksen routaeristeet ja tonttirajan yli menevä katto on rakennettu ja tontti 6 kunnostettu käyttöä edeltäneeseen tilaan.

Hallinto-oikeuden ratkaisu

Hallinto-oikeus on valituksenalaisella päätöksellään hylännyt tontin 6 haltijoiden A:n ja B:n rakennuslautakunnan päätöksestä tekemän valituksen sekä oikeudenkäyntikulujen korvaamista koskevan vaatimuksen.

Hallinto-oikeus on perustellut päätöstään seuraavasti:

Sovellettavat oikeusohjeet

Maankäyttö- ja rakennuslain 149 a §:n mukaan rakennusvalvontaviranomainen voi hakemuksesta antaa naapuria kuultuaan luvan naapurin alueen käyttämiseen hakijalle välttämättömän rakennustyön tai muun toimenpiteen tekemiseksi, jollei tästä aiheudu naapurille muuta kuin tilapäistä ja vähäistä haittaa tai häiriötä. Hakijan on toimenpiteen jälkeen kunnostettava naapurin alue ja saatettava se käyttöä edeltäneeseen tilaan.

Maankäyttö- ja rakennuslain 158 §:n 1 momentin mukaan tonttia tai rakennuspaikkana olevaa kiinteistöä varten voidaan perustaa toista kiinteistöä rasittava pysyvä oikeus rakennuksen tai rakennelman käyttämiseen tai niihin verrattavaan toimenpiteeseen (rakennusrasite). Rasitteen perustaminen edellyttää, että asianosaiset sopivat siitä kirjallisesti. Rakennusrasite voidaan perustaa kunnan tai sen laitoksen tarpeita varten taikka yhdyskuntateknistä rakentamista varten siinäkin tapauksessa, että rasiteoikeus ei liity tonttiin tai rakennuspaikkana olevaan kiinteistöön.

Mainitun pykälän 2 momentin mukaan rakennusrasite saadaan perustaa, jos sillä edistetään tarkoituksenmukaista rakentamista tai kiinteistön käyttöä, rasite on tarpeellinen rasiteoikeuden haltijalle eikä siitä aiheudu huomattavaa haittaa rasitetulle kiinteistölle. Asemakaavan edellyttämä rasite voidaan perustaa, jollei sen perustaminen ole kaavan voimaantulon jälkeen muuttuneiden olosuhteiden vuoksi ilmeisen tarpeetonta tai rasitetulle kiinteistölle kohtuutonta.

Mainitun pykälän 3 momentin mukaan jollei rasitteen perustaminen pysyvänä oikeutena ole tarkoituksenmukaista, voidaan erityisestä syystä perustaa määräaikainen rakennusrasite, joka on voimassa määrättyyn päivään tai tapahtumaan saakka.

Edelleen mainitun pykälän 4 momentin mukaan rakennusrasitteen perustamisesta, muuttamisesta ja poistamisesta päättää kunnan rakennusvalvontaviranomainen. Rasitetyypeistä ja rasitteen rekisteröinnistä säädetään asetuksella.

Maankäyttö- ja rakennusasetuksen 80 §:n 8 kohdan mukaan tonttia tai rakennuspaikkana olevaa kiinteistöä varten voidaan perustaa maankäyttö- ja rakennuslain 158, 158 a tai 159 §:ssä tarkoitettuna rakennusrasitteena toista kiinteistöä pysyvästi tai määräajan rasittava oikeus ulottaa rakennuksen katto tai lisäeristyksestä johtuva ulkoseinän osa rasitetun kiinteistön puolelle tai rakentaa katto siten, että vesi valuu rasitetulle kiinteistölle ja johdetaan sen kautta (sietorasite).

Asiassa saatu selvitys sekä hallinto-oikeuden johtopäätös

Valittajat hallitsevat maanvuokrasopimuksen nojalla Oulun kaupungin Ritaharjun kaupunginosassa korttelissa 134 sijaitsevaa tonttia nro 6 (kiinteistötunnus 564-79-134-6). Rakennuslautakunta on valituksenalaisella päätöksellä Rakennusliike X:n hakemuksesta perustanut asemakaavan edellyttämät rasitteet, joissa tontti 564-79-134-7 on oikeutettu tontti ja tontti 564-79-134-6 on rasitettu tontti seuraavasti:

1. pysyvä sietorasite rakennuksen katon ulottamiseksi rasitetun tontin puolelle

2. pysyvä sietorasite rakennuksen routaeristyksen ulottamiseksi noin kahden metrin alueelle rasitetun tontin puolelle

3. pysyvä sietorasite pintavesipainauman rakentamiseksi noin kahden metrin päähän tonttirajasta

5. antaa oikeuden sijoittaa suoja-aita rasitetulle tontille noin kahden metrin päähän tonttirajasta siksi, kunnes kohdissa 1–3 mainitut rasitteet on rakennettu

6. määrää, että rakennustöiden aloittamisesta ja suoja-aidan rakentamisesta on ilmoitettava rasitetun tontin haltijoille neljä viikkoa ennen rakentamisen aloittamista

7. määrää, että rasitettu tontti on rakennustöiden jälkeen saatettava sellaiseen tilaan, mitä tontti on ollut ennen rakennustöiden aloittamista

Oulun kaupungin ja valittajien välisen 30.11.2009 allekirjoitetun maanvuokrasopimuksen kohdan 2.9 mukaan valittajien hallitsemalla tontilla on oikeus johtaa tämän tontin pintavedet korttelin muiden tonttien rajalinjoja pitkin rakennusluvassa tarkemmin osoitettavalla tavalla. Tätä tonttia rasittaa korttelin muiden tonttien oikeus johtaa pintavedet tämän tontin rajalinjoja pitkin rakennusluvassa tarkemmin osoitettavalla tavalla. Maanvuokrasopimuksessa ei ole sovittu muista rasitteista.

Virastopäällikön 23.6.2011 valittajille myöntämän rakennusluvan ehdon mukaan tontilla 6 pintamaa tulee muotoilla tontin 7 läheisyydessä Suomen rakentamismääräyskokoelman osion C2:n mukaisesti kallistumaan rajalta poispäin vähintään kahden metrin matkalla vähintään 150 millimetriä.

Oulun kaupungin ja valittajien välisen 30.6.2011 allekirjoitetun rasitesopimuksen kohdassa 9. on todettu, että kohteena olevaa tonttia nro 6 rasittaa naapuritontin 564-79-134-7 seinä rajalla. Vuokralainen ei saa istuttaa suurikokoisia puita kolmea metriä lähemmäksi tontilla 7 sijaitsevia rakennuksia. Edelleen sopimuksen kohdassa 10. on todettu, että vuokralaisen tulee rakentaa tontin takaosaan sadevesikaivo. Kohdassa on lisäksi muun ohella todettu, että tonttien 6 ja 7 tontinhaltijat hoitavat sadevesien johtamisen omilla tonteillaan. Tontin sadevesiä ei saa johtaa naapuritonttien puolelle kummaltakaan tontilta. Rasitesopimuksen kohdan 11. mukaan sopimuksen kohteena olevaa tonttia rasittaa naapuritontin 7 tontinhaltijan oikeus rakentaa asuinrakennus tontin 6 rajalle asemakaavan mukaisesti. Sopimuksen kohteena olevaa tonttia rasittaa tontin 7 tontinhaltijan oikeus rakentaa ja huoltaa julkisivut tontin 6 puolelta.

Kysymyksessä olevat tontit 134-6 ja 134-7 sijaitsevat alueella voimassa olevan kaupunginvaltuuston 18.2.2008 hyväksymän Ritaharjun asemakaavan mukaisella erillispientalojen korttelialueella (AO-7). Korttelialuetta 134 koskee kolmiomerkintä (rit), jossa on annettu korttelialueella noudatettavia määräyksiä. Määräysten mukaan rakennukset ovat harjakattoisia ja rakennuksissa on oltava julkisivupinnasta ulkonevat avoräystäät. Kysymyksessä olevalle tontille 134-7 rakennettava rakennus on kaavan mukaan rakennettava tontin 134-6 rajaan kiinni.

Oulun kaupungin hallinto-oikeudelle antamassa lausunnossa on pintavesipainaumaa koskevan rasitteen (kohta 3) osalta todettu, että välittömästi rakennusta ympäröivä maanpinta tontilla on muotoiltava rakennuksesta poispäin viettäväksi, jolloin rasite koskee tälle alueelle satavaa vettä. Rasitteella ei ole muutettu rasitesopimuksen mukaista sopimusta siitä, että tontin 7 katolta tulevat hulevedet on johdettava tontille 7 rakennettaviin sadevesikaivoihin.

Kun otetaan huomioon kysymyksessä olevaa tonttia 7 koskevat asemakaavamerkinnät ja -määräykset ja kun Oulun kaupungin ja valittajien välisen 30.6.2011 allekirjoitetun rasitesopimuksen kohdan 11 mukaan sopimuksen kohteena olevaa tonttia rasittaa naapuritontin 7 tontinhaltijan oikeus rakentaa asuinrakennus tontin 6 rajalle asemakaavan mukaisesti, valittajien on katsottava kirjallisesti suostuneen valituksenalaisen päätöksen mukaisten rasitteiden perustamiseen. Näin ollen ja kun otetaan huomioon, että rasitteilla toteutetaan asemakaavan mukaista rakentamista ja niitä on pidettävä tarpeellisina eikä rasitteista voida katsoa aiheutuvan rasitetulle kiinteistölle huomattavaa haittaa, rasitteet on voitu perustaa maankäyttö- ja rakennuslain 158 §:n perusteella. Rakennuslautakunnan päätöstä ei ole valituksessa esitetyillä perusteilla syytä kumota.

Asian ovat ratkaisseet hallinto-oikeuden jäsenet Martti Raunio, Anne-Mari Keskitalo ja Kaisa Hiltunen, joka on myös esitellyt asian.

Käsittely korkeimmassa hallinto-oikeudessa

A ja B ovat pyytäneet lupaa valittaa hallinto-oikeuden päätöksestä ja valituksessaan vaatineet, että hallinto-oikeuden ja rakennuslautakunnan päätökset kumotaan ja Rakennusliike X:n rakennusrasitteiden perustamista koskeva hakemus hylätään. Oulun kaupunki on velvoitettava korvaamaan A:n ja B:n oikeudenkäyntikulut korkoineen.

Vaatimusten tueksi on esitetty muun ohella seuraavaa:

Rakennusrasitteen perustaminen edellyttää, että asianosaiset sopivat siitä kirjallisesti. A ja B eivät tässä tapauksessa ole kirjallisesti suostuneet rakennuslautakunnan päätöksellä perustettuihin rasitteisiin.

A:n ja B:n ja kaupungin välisessä 30.11.2009 allekirjoitetussa vuokrasopimuksessa ei ole sovittu rasitteista, jotka mahdollistavat tontin 7 rakennuksen sijoittamisen siten, että rakennuksen perustukset voidaan sijoittaa muutoksenhakijoiden hallitseman tontin 6 puolelle. Rasitesopimuksen 30.6.2011 mukaan tonttia 6 rasittaa naapuritontin 7 oikeus rakentaa asuinrakennus tontin 6 rajalle asemakaavan mukaisesti, mutta rasitesopimuksessa ei ole sovittu siitä, että tontin 7 asuinrakennuksen katon räystäät ja routaeristeet saisivat ulottua tontin 6 puolelle.

Ainoastaan asemakaavassa edellytetty rakennusrasite voidaan perustaa, vaikka asianosaiset eivät siitä sovikaan. Nyt kysymyksessä olevia rakennusrasitteita ei ole mahdollista perustaa ilman tontinhaltijan suostumusta.

Oulun rakennuslautakunta on antanut selityksen, jossa on vaadittu valituslupahakemuksen ja valituksen sekä oikeudenkäyntikulujen korvaamista koskevan vaatimuksen hylkäämistä.

Rakennusliike X on antanut selityksen, jossa on vaadittu valituslupahakemuksen ja valituksen hylkäämistä.

A ja B ovat antaneet vastaselityksen.

Korkeimman hallinto-oikeuden ratkaisu

Korkein hallinto-oikeus myöntää valitusluvan ja tutkii asian.

1. Hallinto-oikeuden päätös pääasian osalta ja rakennuslautakunnan päätös kumotaan sekä Rakennusliike X:n rakennusrasitteiden perustamista koskeva hakemus hylätään.

Oikeudenkäyntikulujen korvaamista koskevan ratkaisun osalta valitus hylätään. Hallinto-oikeuden päätöksen lopputulosta ei tältä osin muuteta.

2. A:n ja B:n vaatimus oikeudenkäyntikulujen korvaamisesta hylätään.

Perustelut

1. Ratkaisu valitukseen

Sovellettavat säännökset

Asemakaavassa edellytetty rasite voidaan maankäyttö- ja rakennuslain 159 §:n 1 momentin mukaan perustaa, vaikka asianosaiset eivät siitä sovikaan:

1) väestönsuojan, autopaikoituksen ja jätehuollon tilojen järjestämiseksi rakennukseen;

2) kulkuyhteyden järjestämiseksi rakennukseen muuta kiinteistöä tai yleistä jalankulkua varten, jollei asemakaavan tai tonttijaon toteuttaminen muutoin ole kohtuullisesti järjestettävissä; sekä

3) kiinteistöjen rajalla olevien rakennusosien tukemiseksi naapurikiinteistöön tai yhteisen seinän rakentamiseksi.

Maankäyttö- ja rakennusasetuksen 80 §:n mukaan tonttia tai rakennuspaikkana olevaa kiinteistöä varten voidaan perustaa maankäyttö- ja rakennuslain 158, 158 a tai 159 §:ssä tarkoitettuna rakennusrasitteena toista kiinteistöä pysyvästi tai määräajan rasittava oikeus:

1) käyttää rasitetulla kiinteistöllä olevan rakennuksen tai tukimuurin perustusta rasiteoikeuden haltijan kiinteistölle rakennettavan rakennuksen tai tukimuurin perustamiseen sekä ulottaa rakennuksen tai tukimuurin perustus rasitetulle kiinteistölle (perustusrasite);

(---)

8) ulottaa rakennuksen katto tai lisäeristyksestä johtuva ulkoseinän osa rasitetun kiinteistön puolelle tai rakentaa katto siten, että vesi valuu rasitetulle kiinteistölle ja johdetaan sen kautta (sietorasite);

(---).

Tosiseikat ja oikeudellinen arviointi

Tonttia 564-79-134-7 (tontti 7) hallitseva Rakennusliike X on 7.9.2018 päivätyllä hakemuksella pyytänyt mainitun tontin rakentamisen liittyvien tonttiin 564-79-134-6 (tontti 6) kohdistuvien rasitteiden perustamista hakemuksessa tarkemmin yksilöidyllä tavalla. Hakemuksessa on todettu, että mikäli tontin 6 haltijat eivät suostu haettuihin rasitteisiin, rasitteet haetaan pakkomääräysrasitteina.

Rakennuslautakunnan päätöksen 31.10.2018 (§ 123) mukaan tontin 6 haltijat ovat vastustaneet rasitehakemusta. Kun osapuolet eivät ole päässeet asiassa sopimukseen, rasitteen perustamisharkinta on saatettu rakennuslautakunnan päätettäväksi. Lautakunnan päätöksen perusteluissa on muun ohella todettu, että asemakaava ei voi toteutua tontin 7 osalta, ellei tonttia 6 rasiteta kaavamääräysten mukaisesti. Alueella on voimassa uudehko, vuonna 2008 lainvoimaiseksi tullut asemakaava, eivätkä olosuhteet alueella ole muuttuneet kaavan voimaantulon jälkeen.

Lautakunnan päätöksestä ilmenee, ettei rakennusrasitteiden perustaminen tässä tapauksessa ole perustunut asianosaisten väliseen sopimukseen vaan siihen, että rasitteiden on katsottu olevan tarpeen asemakaavan mukaisen rakentamisen toteuttamiseksi. Kun kuitenkin otetaan huomioon, että rakennusrasitteiden perustaminen ilman asianosaisten välistä sopimusta on mahdollista ainoastaan maankäyttö- ja rakennuslain 159 §:ssä yksilöidyissä tilanteissa, joista nyt ei ole kysymys, lautakunta ei ole voinut päättää rasitteiden perustamisesta ilman, että asianosaiset ovat niistä kirjallisesti sopineet.

Rakennusrasitteet ovat tyyppipakkoperiaatteen alaisia. Tämä merkitsee sitä, ettei muita kuin maankäyttö- ja rakennusasetuksen 80 §:ssä mainittuja rasiteoikeuksia voida rakennusrasitteina perustaa. Tyyppipakkoperiaatteesta myös seuraa, että rasitteiden perustamisen lähtökohtana olevasta rasitesopimuksesta on käytävä riittävän yksilöidysti ilmi, minkä sisältöisten rasitteiden perustamisesta asianosaisten kesken on sovittu. Oulun kaupungin ja A:n ja B:n välisestä maanvuokrasopimuksesta 30.11.2009, rasitesopimuksesta 30.6.2011 tai muustakaan asiassa esitetystä selvityksestä ei tässä tapauksessa ilmene, että asianosaisten kesken olisi kirjallisesti ja yksilöidysti sovittu rakennuslautakunnan päätöksessä mainituista rasitteista.

Asian arvioinnissa on vielä otettava huomioon, että rakennuslautakunnan päätöksen kohdassa 3 sietorasitteena perustetun pintavesipainauman rakentamisesta on asiassa esitetyn selvityksen perusteella määrätty tonttia 6 koskevassa rakennusluvassa. Kysymys ei tältä osin ole sellaisesta maankäyttö- ja rakennusasetuksen 80 §:ssä tarkoitetusta rasitetyypistä, joka voitaisiin perustaa rakennusrasitteena.

Rakennuslautakunnan päätöksen kohdassa 4 tilapäisenä rakennusrasitteena perustetun oikeuden osalta on kysymys maankäyttö- ja rakennuslain 149 a §:ssä tarkoitetun oikeuden myöntämisestä naapurin alueen käyttämiseen. Kysymys ei kuitenkaan tältäkään osin ole sellaisesta maankäyttö- ja rakennusasetuksen 80 §:ssä tarkoitetusta rasitetyypistä, joka voitaisiin perustaa rakennusrasitteena.

Lopputulos

Rakennusliike X:n hakemien rakennusrasitteiden perustamiselle ei edellä todetut seikat huomioon ottaen ole ollut maankäyttö- ja rakennuslain 158 §:n mukaisia edellytyksiä. Tämän vuoksi ja kun otetaan huomioon korkeimmassa hallinto-oikeudessa esitetyt vaatimukset ja asiassa saatu selvitys, hallinto-oikeuden päätös pääasiaratkaisun osalta ja rakennuslautakunnan päätös on kumottava ja Rakennusliike X:n hakemus hylättävä.

Oikeudenkäyntikulut hallinto-oikeudessa

Asian laatuun nähden ja kun otetaan huomioon hallintolainkäyttölain (586/1996) 74 §, hallinto-oikeus on voinut hylätä A:n ja B:n oikeudenkäyntikulujen korvaamista koskevan vaatimuksen. Hallinto-oikeuden päätöksen lopputuloksen muuttamiseen tältä osin ei ole perusteita.

2. Oikeudenkäyntikulut korkeimmassa hallinto-oikeudessa

Asian laatuun nähden ja kun otetaan huomioon oikeudenkäynnistä hallintoasioissa annetun lain 95 §, A:lle ja B:lle ei ole määrättävä maksettavaksi korvausta oikeudenkäyntikuluista korkeimmassa hallinto-oikeudessa.

Asian ovat ratkaisseet presidentti Kari Kuusiniemi sekä oikeusneuvokset Kari Tornikoski, Tuomas Kuokkanen, Jaakko Autio ja Robert Utter. Asian esittelijä Petri Hellstén.