KHO:2014:143

Ympäristölautakunta oli kieltänyt yhtiötä käyttämästä asemakaavassa erillispientalojen korttelialueeksi (AO/s) osoitetulla korttelialueella sijaitsevaa tonttia majoitustoimintaan. Asemakaavamääräysten mukaan alueelle oli sallittua sijoittaa myös työ- ja palvelutiloja enintään 50 prosenttia tontin käytetystä rakennusoikeu³desta. Kiinteistön käyttötarkoituksen muuttamiselle asemakaavan mukaisesta käyttötarkoituksesta ei ole haettu lupaa.

KHO totesi, että kiinteistöllä harjoitettavan toiminnan sallittavuutta asemakaavan kannalta arvioitaessa ratkaisevia olivat toiminnan tyypilliset vaikutukset. Vaikutusten kannalta se, että puheena oleva kiinteistön käyttö perustui vuokrasuhteisiin eikä omistusasumiseen, tai se, että kysymys oli liiketoiminnasta, ei sellaisenaan ollut ratkaisevaa. Olennaista oli sen sijaan se, että kysymys oli omakotialueelle epätyypillisistä lyhytkestoisista majoitusjaksoista, osin loma-asuntokäytöstä. Tontille majoittuvat henkilöt olivat alueella vieraina toisin kuin alueella pysyvästi asuvat omakotiasukkaat. Tämä merkitsi naapuruston kannalta muun muassa pysyvään asutukseen nähden heikompaa sosiaalista kontrollia. Kaavoituksessa käytetään asumiselle ja matkailupalveluille eri merkintöjä niiden erilaisten vaikutusten vuoksi. Kiinteistöllä harjoitettu toiminta ei asiassa saadun selvityksen perusteella vastannut kaavan pääkäyttötarkoituksen mukaista omakotiasumista. Kyseinen ranta-alueella sijaitsevan kiinteistön laajamittainen vuokraaminen loma-asuntokäyttöön ei liioin vastannut vaikutuksiltaan kyseisessä asemakaavassa nimenomaisesti sallittua pienimuotoisten työ- ja palvelutilojen sijoittamista asuntotonteille. Kiinteistöllä harjoitettu toiminta oli näin ollen asemakaavan ja voimassa olevan rakennusluvan vastaista.

Maankäyttö- ja rakennuslaki 58 §, 125 § ja 182 § 1 momentti

Päätös, josta valitetaan

Kouvolan hallinto-oikeus 7.10.2013 nro 13/0500/2

Asian aikaisempi käsittely

Kotkan ympäristölautakunta on 17.1.2013 tekemällään päätöksellä³ (§ 8) kieltänyt A Oy:tä käyttämästä Kotkan kaupungin Tiutisen kaupunginosan korttelissa 4 sijaitsevaa tonttia 5, osoite Seurakuja 6, majoitustoimintaan. Kielto on määrätty tulemaan voimaan välittömästi.

Ympäristölautakunta on päätöksensä perusteluissa todennut muun ohella, että kiinteistön tosiasiallinen käyttö on erilaista kuin mihin rakennuslupa on myönnetty. Naapureiden yhteydenotoista on käynyt ilmi, että kiinteistön käyttäjät vaihtuvat jatkuvasti. Sama johtopäätös voidaan tehdä yrityksen internet-sivuilta, joilta varaukset ovat tehtävissä ja luettavissa. Väestörekisteristä ja maistraatista 8.1.2013 tarkistettujen tietojen mukaan kiinteistöllä ei asu kukaan pysyvästi eikä tilapäisesti. Kiinteistö ei ole asemakaavan ja rakennusluvan tarkoittamassa omakotiasumiskäytössä. Kyse on kunkin käyttäjän osalta muutaman päivän varauksista. Kyse on tosiasiassa majoitustoiminnasta.

Kiinteistölle ei ole haettu käyttötarkoituksen muutoslupaa. Kyseessä on niin olennainen käyttötarkoituksen muutos, että tämä edellyttäisi poikkeamisluvan ja rakennusluvan hakemista.

A Oy on valittanut ympäristölautakunnan päätöksestä Kouvolan hallinto-oikeuteen ja vaatinut päätöksen kumoamista ja sen täytäntöönpanon kieltämistä, kunnes asia on lainvoimaisesti ratkaistu. Lisäksi yhtiö on vaatinut, että ympäristölautakunta velvoitetaan korvaamaan yhtiön oikeudenkäyntikulut laillisine viivästyskorkoineen.

Yhtiö on todennut valituksensa perusteluissa muun ohella, että kiinteistön rakennuksia vuokrataan täysin normaaleilla huoneenvuokrasopimuksilla. Maakaaren sääntely ja perustuslain 15 §:ssä ilmaistu omaisuuden suoja perustuvat yksityisen omaisuuden vapaaseen vallintaan. Erityisten oikeuksien perustaminen kiinteistöön on omistajan vapaasti toteutettavissa, ellei lainsäädäntö sitä erikseen rajoita. Myöskään maankäyttö- ja rakennuslaista ei ole löydettävissä sääntelyä, joka muodostaisi perusteet ympäristölautakunnan päätökselle.

Kiinteistö sijaitsee erillispientalojen korttelialueella, kaavamerkintä AO/s. Voimassa olevassa asemakaavassa tai sen kaavamääräyksissä ei ole mitenkään määritelty erillispientalojen korttelialueella sallittuja asumismuotoja. Mitään määräystä vuokra³-asumisen kieltämisestä ei kaavamääräyksissä ole. Myöskään mitään määräystä siitä, kuinka pitkiä vuokrasuhteiden tulee olla, ei asemakaavassa ole. Omistusasuminen tai vuokralla asuminen – riippumatta asumisen kestosta – ovat kaikki majoittumista. Ympäristölautakunnan antama kielto on jo sen johdosta kohtuuton kieltäessään muutoksenhakijalta kiinteistön käytön kokonaan. Muutoksenhakija on osakeyhtiö, eikä oikeushenkilönä voi rekisteröidä itseään omistamansa kiinteistön vakituiseksi asujaksi.

Väite kiinteistön rakennusten rakennusluvan vastaisesta käytöstä on täysin perusteeton. Rakennusluvissa ei ole mitään rajoituksia siitä, että kyseisiä rakennuksia ei saisi vuokrata. Vuokrasuhteeseen perustuva asuminen kiinteistöllä ei ole olennainen käyttötarkoituksen muutos. Kiinteistöllä ei harjoiteta mitään palvelu- tai liiketoimintaa, vaan asunnonvuokraajat asuvat kiinteistöllä täysin omatoimisesti vuokrasuhteen keston ajan. Asumisen käytännön toteutus ei poikkea mitenkään muustakaan omakotiasumisesta, vaikka kyseessä onkin vuokrasuhteeseen perustuva asuminen. Vaatimuksella poikkeamisluvan ja rakennusluvan hakemisesta olennaiselle käyttötarkoituksen muutokselle ei ole perustetta. Päätöksen antaminen on ollut myös perustuslain 2 §:n, 22 §:n ja 107 §:n vastaista.

Samalla asemakaava-alueella harjoitetaan hyvin monipuolisesti liiketoimintaa. Siinäkin tapauksessa, että kyseisellä kiinteistöllä harjoitettaisiin majoituspalvelujen tarjoamista, olisi se sallittava kuntalaisten yhdenvertaisen kohtelun vaatimuksesta. Kotkan alueella mökkien ja asuntojen vuokraamista harjoitetaan eri puolilla kaupunkia.

Kotkan ympäristölautakunta on antanut valituksen johdosta lausunnon.

Kotkan kaupungin 39 kaupunginosan Tiutinen asemakaava on vahvistettu 18.2.1993. Nyt kyseessä olevan korttelin 4 osalta asemakaavassa on merkintä AO/s. Merkintä tarkoittaa erillispientalojen korttelialuetta, jolla ympäristö säilytetään. Erikseen on määrätty, että AO/s-merkitylle alueelle on sallittua sijoittaa myös työ- ja palvelutiloja enintään 50 prosenttia tontin käytetystä rakennusoikeu³desta ja että tontille saa rakentaa muun muassa työtiloja ja varastoja. Kotkan kaupungin kaupunkisuunnittelun mukaan asemakaavamääräys ei kuitenkaan tarkoita laajamittaista ja ympärivuorokautista toimintaa, jollai³sesta nyt esillä olevassa majoitustoiminnassa on kyse. Kaavamääräyksel³lä tarkoitetaan kodin yhteydessä tapahtuvaa pienimuotoista toimintaa (om³pelimo, kotiparturi, toimisto ja niin edelleen). Yhtiö ei voi siten tälläkään asemakaavamääräyksellä perustella kiinteistöllä harjoittamaansa majoitustoimintaa.

A Oy on antanut vastaselityksen.

Koska alueen käyttötarkoitus ei ole puhtaasti asumisluonteinen, alueella on siedettävä myös muunlaista toimintaa. Ympäristölautakunta on tulkinnut asumistarkoituksen sisältöä suppeasti. Yhtiö on viitannut useisiin korkeimman hallinto-oikeuden ratkaisuihin sekä yhteen Uudenmaan lääninoikeuden ratkaisuun. Valituksenalainen päätös on kohtuuton ja suhteellisuusperiaatteen vastainen. Muutoksenhakijalle ei ole annettu maankäyttö- ja rakennuslain 182 §:n mukaista kehotusta virheen oikaisemiseen määräajassa.

Hallinto-oikeuden ratkaisu

Kouvolan hallinto-oikeus on valituksenalaisella päätöksellään, sikäli kuin nyt on kysymys, hylännyt yhtiön valituksen ympäristölautakunnan päätöksestä sekä vaatimuksen päätöksen täytäntöönpanon kieltämisestä ja oikeudenkäyntikulujen korvaamisesta.

Hallinto-oikeus on perustellut päätöstään valituksenalaiselta osalta seuraavasti:

Pääasiaan sovellettavat oikeusohjeet

Maankäyttö- ja rakennuslain 58 §:n 1 momentin mukaan rakennusta ei saa rakentaa vastoin asemakaavaa (rakentamisrajoitus). Muiden ympäristön muutostoimenpiteiden kohdalla asemakaava on otettava huomioon siten kuin jäljempänä säädetään. Pykälän 2 momentin mukaan asema-kaava-alueelle ei saa sijoittaa toimintoja, jotka aiheuttavat haittaa kaavassa osoitetulle muiden alueiden käytölle. Asemakaava-alueelle ei saa myöskään sijoittaa toimintoja, jotka ovat haitallisten tai häiriöitä aiheuttavien ympäristövaikutusten estämistä tai rajoittamista koskevien asemakaavamääräysten vastaisia.

Maankäyttö- ja rakennuslain 125 §:n 1 momentin mukaan rakennuksen rakentamiseen on oltava rakennuslupa. Pykälän 2 momentin mukaan rakennuslupa tarvitaan myös sellaiseen korjaus- ja muutostyöhön, joka on verrattavissa rakennuksen rakentamiseen, sekä rakennuksen laajentamiseen tai sen kerrosalaan laskettavan tilan lisäämiseen. Pykälän 3 momentin mukaan muuta kuin edellä säädettyä rakennuksen korjaus- ja muutostyötä varten tarvitaan rakennuslupa, jos työllä ilmeisesti voi olla vaikutusta rakennuksen käyttäjien turvallisuuteen tai terveydellisiin oloihin. Pykälän 4 momentin mukaan rakennuksen tai sen osan käyttötarkoituksen olennaista muuttamista varten tarvitaan rakennuslupa. Luvanvaraisuutta harkittaessa otetaan huomioon käyttötarkoituksen muutoksen vaikutus kaavan toteuttamiseen ja muuhun maankäyttöön sekä rakennukselta vaadittaviin ominaisuuksiin.

Maankäyttö- ja rakennuslain 180 §:n 1 momentin mukaan jos rakennustyöhön tai muuhun toimenpiteeseen ryhdytään tai se toteutetaan vastoin tämän lain tai sen nojalla annettuja säännöksiä tai määräyksiä taikka myönnetyn luvan tai viranomaishyväksynnän vastaisesti, rakennustarkastajalla tai rakennusvalvontaa suorittavalla kunnan muulla viranhaltijalla on oikeus kirjallisesti annettavalla määräyksellä keskeyttää työ. Pykälän 2 momentin mukaan rakennustyön keskeyttämisestä on viipymättä ilmoitettava kunnan rakennusvalvontaviranomaiselle. Rakennusvalvontaviranomainen päättää, pysytetäänkö työn keskeyttäminen voimassa. Päätöstä on muutoksenhausta huolimatta noudatettava, jollei valitus³viranomainen toisin määrää.

Maankäyttö- ja rakennuslain 182 §:n 1 momentin mukaan jos joku ryhtyy toimiin tämän lain tai sen nojalla annettujen säännösten tai määräysten vastaisesti taikka lyö laimin näihin perustuvan velvollisuutensa, kunnan rakennusvalvontaviranomainen sekä asianomainen ministeriö markkinavalvontaviranomaisena voi päätöksellään velvoittaa niskoittelijan määräajassa oikaisemaan sen, mitä on tehty tai lyöty laimin.

Majoitus- ja ravitsemistoiminnasta annetun lain 1 §:n 1 momentin mukaan kyseinen laki koskee majoitustoiminnan ja ravitsemistoiminnan harjoittamista. Pykälän 2 momentin 1 kohdan mukaan kyseisessä laissa tarkoitetaan majoitustoiminnalla ammattimaisesti tapahtuvaa kalustettujen huoneiden tai muiden majoitustilojen tarjoamista tilapäistä majoitusta tarvitseville asiakkaille.

Pääasiassa saatu selvitys, oikeudellinen arviointi ja johtopäätökset

Asiassa on erimielisyyttä siitä, harjoitetaanko päätöksessä tarkoitetulla kiinteistöllä majoitustoimintaa.

Muutoksenhakija omistaa kiinteistön 285-39-4-5, joka sijaitsee Tiutisen kaupunginosassa, korttelissa 4, tontilla 5, osoitteessa Seurakuja 6. Kiinteistö sijaitsee asemakaava-alueella. Asemakaavassa kortteli 4 on osoitettu merkinnällä AO/s erillispientalojen korttelialueeksi, jolla ympäristö säilytetään. Asemakaavamääräysten mukaan AO/s-merkitylle alueelle on sallittua sijoittaa myös työ- ja palvelutiloja enintään 50 prosenttia tontin käytetystä rakennusoikeu³desta ja tontille saa rakentaa muun muassa työtiloja ja varastoja.

Kotkan kaupungin rakennusvalvonta on tehnyt kyseistä kiinteistöä koskevan rakennuslupapäätöksen 22.6.2011 § 488, jonka tarkoittamat toimenpiteet sisältävät omakotitalon laajennuksen, piharakennuksen ja varaston rakentamisen sekä vanhan piharakennuksen purkamisen. Kiinteistön käyttötarkoitusta ei ole muutettu asemakaavan tarkoittamasta käyttötarkoituksesta tällä tai aiemmilla kiinteistöä koskevilla rakennusluvilla.

Valituksenalaisen päätöksen mukaan naapureiden yhteydenotoissa on viitattu kiinteistöllä harjoitettavaan majoitustoimintaan. Asiassa on esitetty tulosteita muutoksenhakijan internet-sivuista, joilla muutoksenhakija on tarjonnut kyseisellä kiinteistöllä sijaitsevaa kohdetta vuokramökkinä vuokrattavaksi. Valituksenalaisen päätöksen mukaan muutoksenhakijalla on ilmoituksia myös ulkomaisilla internet-sivuilla. Muutoksenhakijan internet-sivujen mukaan Seurakujan vuokramökki on yksi yrityksen kolmesta Kymenlaaksossa sijaitsevasta vuokrattavasta rantamökistä. Sivuilla on verkkovarausmahdollisuus ja mahdollisuus tarkastella mökin varaustilannetta. Sivujen mukaan mökit ovat täysin kalustettuja ja varusteltuja muun muassa keittiö- ja ruokailuvälineiden osalta. Mökkejä vuokrataan esimerkiksi kokouspaikoiksi ja kokousten yhteyteen ilmoitetaan olevan mahdollista tilata ruokailupalveluja. Sivujen mukaan mökeille on lisäpalveluna vuokrattavissa moottorivene ja öljylämmitteinen merivesipalju. Myös liinavaatteiden ja matkasänkyjen tilaaminen on mahdollista. Mökkeihin on mahdollista tilata loppusiivous. Sivujen mukaan kaikkien mökillä majoittuvien henkilöiden on mökille saapu³essaan täytettävä matkustajailmoitus. Muutoksenhakijan mukaan kohdetta vuokraavat varsin usein yritykset ja vuokrasuhteiden kesto vaihtelee useimmiten muutamista päivistä muutamiin viikkoihin vuokralaisen tarpeen mukaan.

Valituksenalaisessa päätöksessä todetaan, että väestörekisteristä ja maistraatista 8.1.2013 tarkistettujen tietojen mukaan kiinteistöllä ei asu kukaan pysyvästi eikä tilapäisesti.

Edellä mainitun perusteella hallinto-oikeus pitää selvitettynä, että kyse on ammattimaisesti tapahtuvasta kalustettujen huoneiden tai muiden majoitustilojen tarjoamisesta tilapäistä majoitusta tarvitseville asiakkaille. Kiinteistöä käytetään siten elinkeinotoimintana harjoitettavaan majoitustoimintaan.

Asiassa jää vielä arvioitavaksi, onko kyseessä rakennusten käyttötarkoituksen olennainen muuttaminen.

Asemakaavamääräysten mukaan AO/s-merkitylle alueelle on sallittua sijoittaa myös työ- ja palvelutiloja enintään 50 prosenttia tontin käytetystä rakennusoikeu³desta, joten alueen käyttötarkoitus ei ole puhtaasti asumisluonteinen. Kaavamääräyksel³lä tarkoitetaan asumisen yhteydessä tapahtuvaa pienimuotoista toimintaa. Asumiselle ja matkailupalveluille on asemakaavassa omat kaavamerkinnät.

Asiassa saadun selvityksen perusteella tässä tapauksessa on kyse laajamittaisesta ja ympärivuorokautisesta majoitusliiketoiminnasta. Toiminta ei ole asemakaavan sallimaa työ- tai palvelutilojen sijoittamista omakotiasumisen yhteyteen. Tontin käyttötarkoitus on muuttunut olennaisesti asemakaavassa osoitetusta käyttötarkoituksesta. Tällainen käyttötarkoituksen muutos vaatii maankäyttö- ja rakennuslain mukaan rakennusluvan, jota ei ole myönnetty. Ympäristölautakunta on siten voinut kieltää kiinteistön käytön majoitustoimintaan.

Yhdenvertaisuus

Suomen perustuslain 6 §:n 1 momentin mukaan ihmiset ovat yhdenvertaisia lain edessä.

Hallintolain 6 §:n mukaan viranomaisen on kohdeltava hallinnossa asioivia tasapuolisesti sekä käytettävä toimivaltaansa yksinomaan lain mukaan hyväksyttäviin tarkoituksiin. Viranomaisen toimien on oltava puolueettomia ja oikeassa suhteessa tavoiteltuun päämäärään nähden. Niiden on suojattava oikeusjärjestyksen perusteella oikeutettuja odotuksia.

Suomen perustuslain yleiseen yhdenvertaisuussäännökseen sisältyy mielivallan kielto ja vaatimus samanlaisesta kohtelusta samanlaisissa tapauksissa. Se merkitsee vaatimusta yhdenvertaisuudesta lain soveltamisessa. Viranomaisen tulee soveltaa lakia tekemättä muita eroja kuin laista ilmenee.

Lainvastainen toiminta jossain toisaalla ei oikeuta ketään vastaavaan lainvastaiseen toimintaan. Siten sillä seikalla, että Kotkan alueella muutkin harjoittavat mahdollisesti samankaltaista asuntojen ja mökkien vuokrausta, ei ole merkitystä tämän asian arvioinnin kannalta. Ympäristölautakunnan päätöksellä ei ole osoitettu loukatun yhdenvertaisuusperiaatetta.

Täytäntöönpanon kieltäminen

Valitus on hylätty. Asiassa annettu ratkaisu huomioon ottaen ei ole syytä kieltää päätöksen täytäntöönpanoa.

Oikeudenkäyntikulut

Hallintolainkäyttölain 74 §:n 1 momentin mukaan asianosainen on velvollinen korvaamaan toisen asianosaisen oikeudenkäyntikulut kokonaan tai osaksi, jos erityisesti asiassa annettu ratkaisu huomioon ottaen on kohtuutonta, että tämä joutuu pitämään oikeudenkäyntikulunsa vahinkonaan. Mitä tässä pykälässä säädetään asianosaisesta, voidaan soveltaa myös päätöksen tehneeseen hallintoviranomaiseen. Pykälän 2 momentin mukaan harkittaessa julkisen asianosaisen korvausvelvollisuutta on otettava erityisesti huomioon, onko oikeudenkäynti aiheutunut viranomaisen virheestä.

Asiassa annettu ratkaisu huomioon ottaen ei ole kohtuutonta, että muutoksenhakija joutuu pitämään oikeudenkäyntikulunsa vahinkonaan.

Asian ovat ratkaisseet hallinto-oikeuden jäsenet Helena Asikainen, Taina Pyysaari ja Jari Mäki-Runsas. Asian esittelijä Ville Niiniviita.

Asian käsittely korkeimmassa hallinto-oikeudessa

A Oy on valituksessaan vaatinut, että hallinto-oikeuden ja ympäristölautakunnan päätökset kumotaan ja ympäristölautakunnan päätöksen täytäntöönpano kielletään. Lisäksi yhtiö on vaatinut, että ympäristölautakunta velvoitetaan korvaamaan yhtiön oikeudenkäyntikulut korkeimmassa hallinto-oikeudessa laillisine viivästyskorkoineen.

Yhtiö on esittänyt muun ohella, että hallinto-oikeuden päätöksen ja yhtiön käsityksen mukaan keskeinen kysymys koskee sitä, poikkeaako kyseisen kiinteistön käyttö olennaisesti asemakaavassa osoitetusta käyttötarkoituksesta.

Kysymyksessä oleva kiinteistö on asemakaavassa erillispientalojen korttelialueella (AO/s), jonne on sallittua sijoittaa työ- ja palvelutiloja 50 prosenttia tontin käytetystä rakennusoikeudesta. Alueen käyttötarkoitus ei siten ole puhtaasti asumisluonteinen. Rakennuksen vuokraamista lomakäyttöön ei voida katsoa asemakaavasta olennaisesti poikkeavaksi toiminnaksi.

Korkeimman hallinto-oikeuden ratkaisussa KHO 1991 A 72 katsottiin, ettei rakennuksen käyttötarkoitus muuttunut olennaisesti, kun asemakaavan mukaisella omakotirakennusten ja muiden enintään kaksiasuntoisten asuinrakennusten korttelialueella sijaitseva omakotitalo haluttiin muuttaa psykiatristen potilaiden kuntoutuskodiksi.

Ratkaisussa KHO 2011:53 ympärivuotisesti viikko-osuuksin käytettävää rakennusta oli pidettävä asuinrakennuksena eikä majoitusrakennuksena. Rakennusta käytettiin ainoastaan lomanviettoon.

Ratkaisussa KHO 11.7.1995 taltionumero 2876 katsottiin, ettei omakotialueella kellarikerroksessa harjoitettava sälekaihtimien ja rullaverhojen valmistus- ja myyntitoiminta merkinnyt rakennuksen käyttämistä olennaisesti toiseen tarkoitukseen kuin rakennuslupa osoitti.

Korkeimman oikeuden ratkaisussa KKO 1992:9 asunnon käyttämisen kunnan ryhmäperhepäivähoitoon ei katsottu poikkeavan olennaisesti normaalista asuinhuoneiston käyttötarkoituksesta.

Valituksenalaisessa asiassa rakennuksen käyttö on tosiasiallisesti verrattavissa normaaliin asumiseen. Asuminen muodostuu vaihtelevan pitkistä ajanjaksoista, joista sovitaan kiinteistön omistajan kanssa.

Suomessa on tuhansia mökkejä, joita vuokrataan vaihteleviksi ajanjaksoiksi. Suomessa on tilastotietojen mukaan vuonna 2002 yövytty erilaisissa vuokramökeissä yhteensä 5,8 miljoonaa yötä. Luku ei sisällä lomakyliä.

Sillä seikalla, että kyse on ammattimaisesti tapahtuvasta majoitustilojen tarjoamisesta, ei ole rakennusvalvonta-asiassa merkitystä. Kiinteistöä käytetään vähemmän kuin sen ympärivuotinen käyttötarkoitus sallisi. Valituksenalaisesta käytöstä ei aiheudu haittaa. Käyttötarkoituksen muutos ei ole maankäyttö- ja rakennuslain säännösten tarkoittamalla tavalla olennainen.

Kotkan ympäristölautakunta on antanut valituksen johdosta lau³sun³non.

Yhtiö on viitannut valituskirjelmässään useisiin korkeimman hallinto-oikeuden ratkaisuihin, joista vain yksi sivuaa nyt esillä olevaa asiaa (KHO 11.7.1995 taltionumero 2876). Siinä on kysymys juuri sellaisesta ammattimaisesta toiminnasta, jonka voimassa oleva asemakaava AO/s-merkintöineen sallisi Kotkan Tiutisissa, eli pienimuotoisesta sälekaihtimien ja rullaverhojen valmistamisesta ja myymisestä omakotitalon kellarikerroksessa muun osan talosta ollessa normaalissa asumiskäytössä.

Nyt kysymyksessä olevassa tapauksessa kiinteistö kokonaan ja kaikkine rakennuksineen on tarkoitettu ympärivuotiseen majoitustoimintaan.

Yhtiön omat markkinointitoimet osoittavat edellä mainitun. Kiinteistöä kaikkine tiloineen on tarjottu jatkuvasti sekä koti- että ulkomaisilla nettisivuilla majoitustarkoitukseen. Netissä oleva julkinen varauslista osoittaa varauksia olevan tällä hetkellä ainakin elokuulle 2014 saakka.

Lisäksi on korostettava, että väestörekisteritietojen mukaan kiinteistöllä ei edelleenkään asu kukaan pysyvästi eikä tilapäisesti.

Yhtiö on pyrkinyt antamaan majoitustoiminnasta sellaisen kuvan, että kyse on normaalista asumisesta. Kyse on ammattimaisesta majoitustoiminnasta ja kokonaisvaltaisesta liiketoiminnasta.

Voimassa oleva asemakaava sallii kiinteistölle työ- ja palvelutiloja enintään 50 prosenttia tontin käytetystä rakennusoikeudesta. Yhtiö on kuitenkin käyttänyt tontin käytetyn rakennusoikeuden kokonaan majoitustoimintaan. Normaalia asumiskäyttöä ei ole.

Rakennuksen pienen osan käyttäminen majoitustoimintaan sinänsä saattaisikin olla kaavan sallimaa toimintaa, mutta tosiasiallisen toiminnan ero sallittuun on merkittävä. Kiinteistön käyttötarkoituksen muutos on olennainen, ei millään muotoa vähäinen.

Yhtiö on pyrkinyt nostamaan esille oman asiansa ikään kuin sillä olisi ennakkotapausarvoa koko valtakunnan loma-asumisen järjestämisen kannalta. Yhtiö ei kuitenkaan ole tehnyt eroa asemakaava-alueilla ja asemakaava-alueiden ulkopuolella sijaitsevien kohteiden välillä. Valituskirjelmässä tarkoitetut maatilamatkailukohteet ja maaseudun vuokrakesämökit sijaitsevat asemakaava-alueiden ulkopuolella. Oikeuskäytännössä on jo otettu yhdenmukainen kanta siihen, että mainitunlainen toiminta on sallittua.

Nyt esillä oleva asia on tullut vireille naapureiden aloitteesta. Naapurit ovat muun ohella puhelimitse ja sähköpostitse välittäneet tietoa yhtiön omistaman kiinteistön tosiasiallisesta käytöstä ja siitä aiheutuneesta haitasta ja häiriökäyttäytymisestä.

Alueen tontit ovat enimmäkseen postimerkkitontteja, ja rakennusten väliset etäisyydet ovat pieniä. Pihapiirit ovat tiiviitä. Niin ollen naapuruston välinen yhteiselo on tiivistä, yhdessä tekeminen tavanmukaista.

Voimassa olevan asemakaavan määräysten näkökulmasta ja toisaalta naapuruston yhtenevän kokemuksen ja näkemyksen mukaan ympärivuotinen majoitustoiminta ei sovi tämänkaltaiselle alueelle.

Valitus oikeudenkäyntikuluvaatimuksineen tulisi hylätä perusteettomana ja aiheettomana. Ympäristölautakunta harkitsee uhkasakon asettamista yhtiölle.

A Oy on antanut vastaselityksen.

Ratkaisut, joihin yhtiö on viitannut, ovat kaikki olennaisia. Puheena olevaan tapaukseen sovelletaan samoja maankäyttö- ja rakennuslain säännöksiä kuin esimerkiksi kuntoutuskoteihin. Kyseisen rakennuksen käyttö vaihtelee normaalista asumisesta vapaa-ajan viettoon, joka sekin on normaalia rakennuksen käyttöä.

Suomessa on noin 200 000 rakennusta, joissa ei ole kukaan kirjoilla. Sillä seikalla, että rakennuksessa ei ole ketään kirjoilla, ei ole oikeudellista merkitystä asiassa.

Yhtiö on puuttunut havaittuihin häiriökäyttäytymisiin. Tämän jälkeen tietoon ei ole tullut häiriökäyttäytymistä. Yhtiön käytössä on oma laituri. Yhtiön kiinteistölle ei ole kuljettu muiden kiinteistöjen kautta. Autopaikkoja ei ole merkitty alueelle, joten autoja ei ole voitukaan pysäköidä muiden autopaikoille.

Naapureista vain yksi asuu kiinteistöllään. Alue on muutoinkin muuttotappion seurauksena muuttunut hiljaisemmaksi kuin se oli alkuperäisenä kalastaja-asuinalueena.

A Oy on myöhemmin toimittanut asiassa lisäkirjelmiä ja professori Ari Ekroosin lausunnon.

Korkeimman hallinto-oikeuden ratkaisu

1. Korkein hallinto-oikeus on tutkinut asian. Valitus hylätään. Kouvolan hallinto-oikeuden päätöksen lopputulosta ei muuteta.

2. A Oy:n oikeudenkäyntikulujen korvaamista koskeva vaatimus hylätään.

3. Lausuminen ympäristölautakunnan päätöksen täytäntöönpanon kieltämistä koskevasta vaatimuksesta raukeaa.

Perustelut

1. Kysymyksessä olevan tontin sijainti, käyttötarkoitus ja lupahistoria ilmenevät hallinto-oikeuden päätöksestä. Ympäristölautakunta on kieltänyt yhtiön tontin käyttämisen majoitustoimintaan katsoen sen poikkeavan rakennusluvan mukaisesta ja asemakaavassa sallitusta käyttötarkoituksesta.

Yhtiön tontti sijaitsee asemakaavassa merkinnällä AO/s erillispientalojen korttelialueeksi osoitetulla alueella. Erillispientalotontin pääkäyttötarkoitus on omakotiasuminen. Kaava sallii kuitenkin myös pienimuotoisten työ- ja palvelutilojen sijoittamisen tontille siten kuin hallinto-oikeuden päätöksessä selostetusta asemakaavamääräyksestä ilmenee. Asiassa on ratkaistava, voidaanko mainitulla kiinteistöllä sen asemakaavassa osoitetun käyttötarkoituksen rajoissa harjoittaa liiketoiminnan luonteista majoitustoimintaa.

Arvioitaessa kiinteistöllä harjoitettavan toiminnan sallittavuutta asemakaavan ja maankäyttö- ja rakennuslain säännösten kannalta ratkaisevia ovat toiminnan tyypilliset vaikutukset. Rakentamisen sijainnin ohjauksen ja käyttötarkoitusmääräysten avulla osoitetaan yhteiskunnan eri toiminnoille sopivat alueet, joissa toiminta ei aiheuta häiriötä muille. Tämän järjestelmän olennainen edellytys on se, että tiettyyn käyttötarkoitukseen varatulla alueella myös toiminnan vaikutukset pysyvät tasolla, joka vastaa käyttötarkoituksen yleistä luonnetta.

Vaikutusten kannalta se, että puheena oleva kiinteistön käyttö perustuu vuokrasuhteisiin eikä omistusasumiseen, tai se, että kysymys on liiketoiminnasta, ei sellaisenaan ole ratkaisevaa. Olennaista on sen sijaan se, että kysymys on omakotialueelle epätyypillisistä lyhytkestoisista majoitusjaksoista, osin loma-asuntokäytöstä. Tontille majoittuvat henkilöt ovat alueella vieraina toisin kuin alueella pysyvästi asuvat omakotiasukkaat. Tämä merkitsee naapuruston kannalta muun muassa pysyvään asutukseen nähden heikompaa sosiaalista kontrollia. Kuten hallinto-oikeus on todennut, kaavoituksessa käytetään asumiselle ja matkailupalveluille eri merkintöjä niiden erilaisten vaikutusten vuoksi. Kiinteistöllä harjoitettu toiminta ei asiassa saadun selvityksen perusteella vastaa kaavan pääkäyttötarkoituksen mukaista omakotiasumista. Kyseisen ranta-alueella sijaitsevan kiinteistön laajamittainen vuokraaminen loma-asuntokäyttöön ei liioin vastaa vaikutuksiltaan kyseisessä asemakaavassa nimenomaisesti sallittua pienimuotoisten työ- ja palvelutilojen sijoittamista asuntotonteille. Kiinteistöllä harjoitettu toiminta on näin ollen asemakaavan ja voimassa olevan rakennusluvan vastaista.

Tämän vuoksi ja kun lisäksi otetaan huomioon edellä ilmenevät hallinto-oikeuden päätöksen perustelut ja siinä mainitut oikeusohjeet sekä korkeimmassa hallinto-oikeudessa esitetyt vaatimukset ja asiassa saatu selvitys, hallinto-oikeuden päätöksen lopputuloksen muuttamiseen ei ole perusteita.

2. Asian näin päättyessä ja kun otetaan huomioon hallintolainkäyttölain 74 §, A Oy:lle ei ole määrättävä maksettavaksi korvausta oikeudenkäyntikuluista korkeimmassa hallinto-oikeudessa.

3. Asian tultua tällä päätöksellä ratkaistuksi ei täytäntöönpanon kieltämistä koskevasta vaatimuksesta ole tarpeen lausua.

Asian ovat ratkaisseet hallintoneuvokset Kari Kuusiniemi, Hannu Ranta, Tuomas Lehtonen, Mika Seppälä ja Liisa Heikkilä. Asian esittelijä Leo Kaasinen.