Muu päätös 148/2014

Kiinteistön luovutusta Jyväskylässä koskeva kunnallisasia

Antopäivä: 23.1.2014
Taltionumero: 148
Diaarinumero: 1210/3/12
ECLI-tunniste: ECLI:FI:KHO:2014:T148

Asia Kunnallisasiaa koskeva valitus

Valittaja Jyväskylän kaupunki/Jyväskylän kaupungin Tilapalvelu -liikelaitoksen johtokunta

Päätös, jota valitus koskee

Hämeenlinnan hallinto-oikeus 14.3.2012 nro 12/0164/3

Asian aikaisempi käsittely

Jyväskylän kaupungin Tilapalvelu -liikelaitoksen johtokunta on 19.4.2011 (§ 39) päättänyt hyväksyä kauppakirjan, jolla Jyväskylän kaupunki myy Jyväskylän kaupungin 1. kaupunginosan korttelissa nro 9 sijaitsevan tontin nro 14 rakennuksineen ja liittymineen SRV Yhtiöt Oyj:lle perustettavan yhtiön tai yhtiöiden lukuun 207 091 euron kauppahintaan.

Jyväskylän kaupungin Tilapalvelu -liikelaitoksen johtokunta on 31.5.2011 (§ 52) tekemällään päätöksellä hylännyt Ahti Vielman edellä mainittua päätöstä koskevan oikaisuvaatimuksen.

Hallinto-oikeuden ratkaisu

Hämeenlinnan hallinto-oikeus on valituksenalaisella päätöksellään Vielman valituksesta, jonka se on tutkinut kaikilta osiltaan, kumonnut johtokunnan valituksenalaiset päätökset 19.4.2011 (§ 39) ja 31.5.2011 (§ 52), velvoittanut Jyväskylän kaupungin korvaamaan Vielman oikeudenkäyntikuluista 300 euroa laillisine korkoineen ja hylännyt Jyväskylän kaupungin oikeudenkäyntikuluvaatimukset.

Hallinto-oikeus on perustellut päätöstään siltä osin kuin korkeimmassa hallinto-oikeudessa on kysymys seuraavasti:

Tilapalvelu -liikelaitoksen johtokunnan ja SRV Yhtiöt Oyj:n oikeudenkäyntiväitteet

(---)

Kiinteistön kaupan esisopimuksen hyväksyessään kaupunki on sitoutunut sopimuksessa mainittujen edellytysten täyttyessä tekemään kiinteistön kaupan SRV Yhtiöt Oyj:n kanssa. Esisopimuksen oikeusvaikutukset ovat yksityisoikeudellisia ja rajoittuvat sopimusosapuolten väliseen oikeussuhteeseen. Yksityisoikeudellisella sopimuksella ei voida rajoittaa kaupungin toimielimien julkisoikeudellisiin säännöksiin ja määräyksiin perustuvaa toimivaltaa. Kiinteistön kauppaan mahdollisesti sisältynyt valtiontuki on annettu vasta Tilapalvelu -liikelaitoksen johtokunnan hyväksyttyä 19.4.2011 kiinteistön myyntiä koskevan lopullisen kauppakirjan. Kaupunginvaltuuston 10.12.2007 §:n 184 kohdalla tekemä päätös esisopimuksen hyväksymisestä ei näin ollen estä tutkimasta Vielman valituksessaan esittämiä kauppahinnan suuruuteen ja väitettyyn valtiontukeen kohdistuvia valitusperusteita.

Tilapalvelu -liikelaitoksen johtokunnan ja SRV Yhtiöt Oyj:n väitteet siitä, ettei hallinto-oikeus voisi tutkia valitusta näiltä osin, on hylättävä aiheettomina.

(---)

Tilapalvelu -liikelaitoksen johtokunnan toimivalta

Tilapalvelu -liikelaitoksen johtokunnan päättämässä kaupassa ei ole ollut kyse kaupunkirakennepalveluiden ja liiketoiminnan johtosäännön

4 §:ssä tarkoitetusta asemakaavan ja tonttijaon toteuttamista varten tarvittavien alueiden myymisestä, koska kauppaa ei ole tehty sen vuoksi, että asemakaavan tai tonttijaon toteuttaminen olisi edellyttänyt tontin olevan SRV Yhtiöt Oyj:n omistuksessa.

Jyväskylän kaupungin liikelaitosten johtosäännön 3 §:n mukaan Tilapalvelu -liikelaitoksen johtokunnan tehtäviin kuuluu päättää muun muassa toimialaansa liittyvistä rakennettujen kiinteistöjen, tonttien ja määrä­alojen ostamisesta ja myymisestä sekä kehittämistoimenpiteistä silloin, kun kaupan arvo on alle 1 miljoona euroa.

Edellä selostetusta liikelaitosten johtosäännön määräyksestä ei ilmene, että siinä tarkoitettaisiin rakennetulla kiinteistöllä jotakin muuta kuin mitä kyseisellä ilmaisulla tarkoitetaan tavanomaisessa kielenkäytössä. Rakennetuiksi kiinteistöiksi kutsutaan aivan yleisesti myös sellaisia kiinteistöjä, joiden pinta-alasta noin 1/3 on rakennettu ja joilla olevien rakennusten myyntiarvo on vähäinen.

Kysymyksessä olevan tontin myyntihinnaksi on SRV Yhtiöt Oyj:n kanssa esisopimuksesta käydyissä neuvotteluissa sovittu 207 091 euroa. Kaupunki on esisopimuksen valmistelussa tekemiensä selvitysten ja laskelmien perusteella arvioinut kauppahinnan vastaavan kiinteistön käypää arvoa. Kaupunginvaltuusto on hyväksynyt edellä mainitun kauppahinnan päättäessään 10.12.2007 (§ 184) hyväksyä kiinteistön kaupan esisopimuksen. Nämä kaupungin hallinnossa syntyneet kannanotot huomioon ottaen ei ole perusteita katsoa, että valtuuston hyväksymän liikelaitosten johtosäännön 3 §:ssä tarkoitetuksi kaupan arvoksi olisi tässä tapauksessa katsottava yli miljoona euroa.

Kysymyksessä olevassa kiinteistön kaupassa on edellä todetun perusteella ollut kyse liikelaitosten johtosäännön 3 §:ssä tarkoitetusta alle miljoonan euron arvoisesta rakennetun kiinteistön kaupasta eikä rakentamattoman rakennustontin myynnistä. Tilapalvelu -liikelaitoksen johtokunta on näin ollen ollut toimivaltainen päättämään valituksen kohteena olevasta kiinteistön kaupasta.

Esisopimuksen ehtoja ja voimassaoloa koskevat valitusperusteet

Kaupunginvaltuuston 10.12.2007 §:n 184 kohdalla hyväksymässä esi­sopimuksessa Jyväskylän kaupunki ja SRV Yhtiöt Oyj ovat sitoutuneet tiettyjen edellytysten täyttyessä tekemään Jyväskylän kaupungin 1. kaupunginosan korttelissa nro 9 sijaitsevan tontin nro 14 myyntiä koskevan sopimuksen. Esisopimuksella ei ole eikä ole voitukaan rajoittaa kaupungin viranomaisten lakiin ja valtuuston hyväksymiin johtosääntöihin perustuvaa toimivaltaa päättää kaupungin omistaman kiinteän omaisuuden myynnistä. Kaupunki on näin ollen voinut päättää puheena olevan kiinteistön myynnistä riippumatta siitä, onko se ollut esisopimuksen perusteella velvollinen tekemään lopullisen kaupan. Valituksessa väitetty poikkeaminen esisopimuksen ehdoista ei ole edellyttänyt asian käsittelyä valtuustossa. Tilapalvelu -liikelaitoksen johtokunnan toimivalta päättää kiinteistön myynnistä ei ole perustunut esisopimukseen vaan valtuuston myöhemmin hyväksymään johtosääntöön, jolla se on siirtänyt kiinteistöjen myyntiä koskevaa toimivaltaansa Tilapalvelu -liikelaitoksen johtokunnalle.

Tilapalvelu -liikelaitoksen johtokunta on näin ollen voinut päättää kysymyksessä olevan kiinteistön myynnistä riippumatta siitä, onko kaupunki ollut esisopimuksen ehtojen perusteella velvollinen tekemään lopullisen kaupan SRV Yhtiöt Oyj:n kanssa. Tilapalvelu -liikelaitoksen johtokunnan päätös ei siten ole valituksessa esitetyillä esisopimuksen ehtoihin ja voimassaoloon sekä niiden esittelyyn liittyvillä perusteilla lainvastainen eikä virheellisessä järjestyksessä syntynyt.

Valtiontukea koskevat valitusperusteet

Valtiontukia koskevat oikeusohjeet

Euroopan unionin toiminnasta tehdyn sopimuksen 107 artiklan 1 kohdan (entinen Euroopan yhteisön perustamissopimuksen 87 artiklan 1 kohta) mukaan, jollei perussopimuksissa toisin määrätä, jäsenvaltion myöntämä taikka valtion varoista muodossa tai toisessa myönnetty tuki, joka vääristää tai uhkaa vääristää kilpailua suo­simalla jotakin yritystä tai tuotannonalaa, ei sovellu sisämarkkinoille, siltä osin kuin se vaikuttaa jäsenvaltioiden väliseen kauppaan.

Saman sopimuksen 108 artiklan 3 kohdan (entinen Euroopan yhteisön perustamissopimuksen 88 artiklan 3 kohta) mukaan komissiolle on annettava tieto tuen myöntämistä tai muuttamista koskevasta suunnitelmasta niin ajoissa, että se voi esittää huomautuksensa. Jos komissio katsoo, että tällainen suunnitelma ei 107 artiklan mukaan sovellu sisämarkkinoille, se aloittaa 2 kohdassa tarkoitetun menettelyn viipymättä. Jäsenvaltio, jota asia koskee, ei saa toteuttaa ehdottamiaan toimenpiteitä, ennen kuin menettelyssä on annettu lopullinen päätös.

Saman sopimuksen 108 artiklan 4 kohdan mukaan komissio voi antaa niitä valtion tukimuotoja koskevia asetuksia, jotka neuvosto on 109 artiklan mukaisesti määrittänyt sellaisiksi, jotka voidaan vapauttaa tämän artiklan 3 kohdassa määrätystä menettelystä.

Komissio on antanut asetuksen (EY) N:o 1998/2006 niin sanotusta vähämerkityksisestä tuesta. Asetuksessa on määritelty ne edellytykset, joiden täyttyessä tukitoimenpidettä on pidettävä vähämerkityksisenä tukena. Asetuksen mukaan tuen, joka ei ylitä 200 000 euron enimmäismäärää kolmen vuoden jakson aikana, ei katsota täyttävän kaikkia perustamis­sopimuksen 87 artiklan 1 kohdan perusteita eikä siihen näin ollen sovelleta perustamissopimuksen 88 artiklan 3 kohdan mukaista ilmoitusvelvollisuutta. Asetuksessa on lisäksi säädetty tietyistä menettelytavoista, joita on noudatettava kyseisten tukitoimenpiteiden osalta.

Edellä mainitun asetuksen artiklan 3 mukaan, jos jäsenvaltio aikoo myöntää yritykselle vähämerkityksellistä tukea, sen on ilmoitettava yritykselle kirjallisesti aiotusta tuen määrästä (bruttoavustuksesta) ja siitä, että tuki on luonteeltaan vähämerkityksellistä. Jäsenvaltion on myös saatava ennen tuen myöntämistä kyseiseltä yritykseltä ilmoitus muista vähämerkityksellisistä tuista, jotka on saatu kahden edellisen ja kuluvan verovuoden aikana.

Komissio on antanut tiedonannon julkisten viranomaisten tekemiin maa-alueita ja rakennuksia koskeviin kauppoihin sisältyvistä tuista (EYVL C 209, 10.7.1997).

Tiedonannossa komissio on kuvannut menettelyn, jota noudattaen jäsenvaltiot voivat myydä maa-alueita ja rakennuksia niin, että ne vapautuvat ilmoitusvelvollisuudesta.

Tiedonannon II osaston 1 kohdan ensimmäisessä alakohdassa todetaan, että maa-alueiden ja rakennusten myynti riittävästi julkistetulla, huutokauppaan verrattavalla avoimella tarjouskilpailulla, jolle ei aseteta ehtoja ja jossa hyväksytään paras tai ainoa tarjous, tapahtuu jo määritelmällisesti markkinahintaan, eikä siihen siten sisälly valtion tukea.

Saman kohdan a) alakohdan mukaan tarjous on "riittävästi julkistettu", jos se on kohtuullisen pitkän ajan kuluessa (kaksi kuukautta tai enemmän) julkistettu useita kertoja valtakunnallisessa lehdistössä, kiinteistöalan lehdissä tai muissa soveliaissa julkaisuissa ja välittäjien keskuudessa, jotka palvelevat monia mahdollisia ostajia, niin että se on saatettu kaikkien mahdollisten ostajien tietoon.

Saman kohdan b) alakohdan mukaan tarjouskilpailulle ei ole asetettu ehtoja, jos kuka tahansa ostaja, riippumatta siitä harjoittaako hän liiketoimintaa tai riippumatta harjoitetun liiketoiminnan luonteesta, voi yleensä hankkia maa-alueet ja rakennukset ja käyttää niitä omiin tarkoituksiinsa. Rajoituksia voidaan asettaa yleisen häiriön ehkäisemiseksi, ympäristön suojelemiseksi tai puhtaasti keinottelutarkoituksessa tehtyjen tarjousten torjumiseksi. Maa-alueiden ja rakennuksien käyttöä koskevat kaupunki- ja aluesuunnittelurajoitukset, joita jäsenvaltion lainsäädännössä asetetaan kiinteistön omistajalle, eivät merkitse ehtojen asettamista.

Saman kohdan c) alakohdassa on todettu, että jos myynnin edellytyksenä on, että tulevan omistajan on otettava vastuulleen muita kuin jäsenvaltion yleisestä lainsäädännöstä, suunnitteluviranomaisten päätöksistä tai ympäristön tai kansanterveyden suojelusta ja säilyttämisestä aiheutuvia erityisvelvoitteita julkisten viranomaisten tai yleensä yleisen edun vuoksi, voidaan katsoa, että tarjoukselle ei ole asetettu ehtoja edellä esitetyssä merkityksessä, ainoastaan jos kaikki mahdolliset ostajat kykenisivät täyttämään saman velvoitteen riippumatta siitä, harjoittavatko he liiketoimintaa ja riippumatta harjoitetun liiketoiminnan luonteesta.

Tiedonannon II osaston 2 kohdan a) alakohdan ensimmäisessä kappaleessa todetaan, että jos julkiset viranomaiset eivät aio käyttää edellä II osaston 1 kohdassa kuvattua menettelyä, sen, ettei kyse ole valtiontuesta, voisi osoittaa vain yhden tai useamman riippumattoman arvioijan riippumaton arvio ennen myyntineuvotteluja, markkina-arvon vahvistamiseksi yleisesti hyväksyttyjen markkinoiden tunnuslukujen ja arviointinormien mukaisesti. Näin määritelty markkinahinta on vähimmäisostohinta, josta voidaan sopia myöntämättä valtion tukea.

Tiedonannon II osaston 2 kohdan a) alakohdan viidennen kappaleen mukaan markkina-arvolla tarkoitetaan hintaa, jolla maa-alueet ja rakennukset voitaisiin arvostuspäivänä myydä halukkaan myyjän ja riippumattoman ostajan välisellä yksityisellä sopimuksella, kun omaisuus on julkisesti tarjolla markkinoilla, markkinaolot sallivat laillisen myynnin ja myyntineuvotteluihin käytettävä aika on tavanomainen omaisuuden luonteen huomioon ottaen.

Tiedonannon II osaston 2 kohdan c) alakohdan mukaan erityisvelvoitteita, jotka liittyvät maa-alueisiin ja rakennuksiin eivätkä ostajan tai ostajan taloudelliseen toimintaan, voidaan liittää kauppaan yleisen edun vuoksi, jos jokaiselta mahdolliselta ostajalta vaaditaan niiden täyttämistä ja jokainen periaatteessa pystyisi ne täyttämään riippumatta siitä, harjoittaako hän liiketoimintaa tai riippumatta harjoitetun liiketoiminnan luonteesta. Riippumattomien arvioijien on arvioitava erikseen tällaisen velvoitteen aiheuttama taloudellinen haitta, ja se voidaan ottaa huomioon kauppahinnasta sovittaessa.

Asiassa esitetty selvitys

Jyväskylän kaupunki on Keskisuomalaisessa, Helsingin Sanomissa ja Rakennuslehdessä 8.3.2007 julkaistulla ilmoituksella pyytänyt tarjouksia Jyväskylän kaupungin 1. kaupunginosan korttelissa nro 9 sijaitsevan tontin nro 14 kehittämisestä ja ostamisesta. Ilmoituksessa on kerrottu tontilla sijaitsevan suojeltu peruskorjausta edellyttävä Alvar Aallon suunnittelema Valtiontalo-rakennus pinta-alaltaan noin 3 700 m². Lisäksi tontille voidaan rakentaa arviolta 12 000 krm²:n suuruinen uudisrakennus. Parhaaksi arvioitu tarjous tulee toimimaan asemakaavoituksen pohjana. Tarjouskilpailun yhteydessä pyydetään ideoita myös koko korttelin toiminnallisten ja liikenteellisten kulkuyhteyksien kehittämiseksi. Ilmoituksessa on todettu kaupungin edellyttävän tarjouksen tekijöiltä referenssejä ja resursseja vastata vaativasta keskustan kiinteistökehityshankkeesta. Ilmoituksen mukaan kehittämis- ja ostotarjoukset tuli jättää 20.6.2007 mennessä.

Tarkemmat tiedot tarjouskilpailun kohteesta, tarjousmenettelyn kulusta, tarjouksen sisältöä koskevista vaatimuksista ja muista tarjouskilpailuun liittyvistä seikoista on kerrottu tarjoajille 7.3.2007 päivätyssä kilpailu­ohjelmassa. Kilpailuohjelmassa on kerrottu kaupungin hakevan tarjouskilpailulla laadukasta keskustan kiinteistön kehittämisratkaisua, jonka elementit muodostuvat uudisrakennusmassasta Jyväskylän kaupungin 1. kaupunginosan korttelissa 9 sijaitsevalle tontille nro 14 sekä samalla kiinteistöllä sijaitsevan Valtiontalon peruskorjauksesta. Lisäksi tarjouksissa tuli esittää toiminnallisia ja liikenteellisiä ideoita Jyväskylän kaupungin 1. kaupunginosan korttelin 9 kehittämiseksi. Kilpailuohjelman mukaan kilpailuun voivat osallistua rakennuttajat, rakennusliikkeet, kiinteistönkehittäjät, arkkitehtitoimistot tai muut vastaavat, joilla on riittävä asiantuntemus ja voimavarat hankkeen laadukkaaksi toteuttamiseksi.

Jyväskylän kaupunki on saanut määräajassa tarjoukset SRV Yhtiöt Oyj:ltä ja Skanska Talonrakennus Oy:ltä, jonka tarjous ei kuitenkaan sisältänyt varsinaista ostotarjousta eikä myöskään vaadittua kehittämissuunnitelmaa. SRV Yhtiöt Oyj:n tarjouksessa on todettu kauppahinnan osalta, että nykyisten suojelupäätösten noudattaminen ja nykyisten suunnitelmien mukainen itsenäisen kokonaisuuden rakentaminen omalla riskillä eivät mahdollista korkeampaa kauppahintaa Jyväskylän kaupungille maksettavan maanpäällisen pysäköinnin paikoitusmaksun lisäksi. SRV Yhtiöt Oyj:n ja kaupungin välillä myöhemmin käydyissä neuvotteluissa on kuitenkin päädytty kiinteistön silloista tasearvoa vastaavaan 207 091 euron kauppahintaan. Kaupunginvaltuuston kiinteistönkaupan esisopimuksen hyväksymistä koskevassa asiassa 10.12.2007 tekemän päätöksen § 184 esittelytekstissä kauppahintaa on perusteltu ostajalle siirtyville Valtiontalon peruskorjausriskeillä ja vastuilla. Esittelytekstin mukaan riskit Valtiontalon peruskorjauksessa ovat erittäin suuret ja muodostuvat ennen kaikkea rakennuksen perustusten ja rungon tuennasta sekä pohjavesiolosuhteista. Lisäksi Valtiontalo on suojeltu kulttuurihistoriallisesti huomattavien rakennusten suojelusta annetun lain nojalla. Ympäristökeskuksen tekemän suojelupäätöksen mukaan rakennuksen suojelu on suoritettava osittain entisöiden, mikä on huomattavasti vaativampaa kuin tavanomainen rakennussuojelu. Esittelytekstissä on vielä todettu, että kauppahintaan vaikuttavat myös Valtiontalon pohjaratkaisu ja sen tehottomuus, joka johtuu muun muassa rakennuksen entisöitävistä liikenne­tiloista, käytävistä, portaikoista ja juhlasalista sekä sokkeloisista kellaritiloista.

Tilapalvelu -liikelaitoksen ISS Proko Oy:ltä tilaamassa Valtiontalon peruskorjauksen kustannusarviossa 9.10.2007 peruskorjauksen tavoitehinnaksi on ilmoitettu 8 526 000 euroa ilman arvonlisäveroa.

Tilapalvelu -liikelaitoksen johtokunnan päätöksellään 19.4.2011 (31 §, oikeastaan 39 §) hyväksymän kiinteistön kauppakirjan kaavoitustilannetta koskevan selosteen mukaan kaupan kohteena olevalla alueella on vahvistettu asemakaava, joka on tullut voimaan 28.6.2000 ja jossa kaupan kohteena oleva tontti on osoitettu yleisten rakennusten korttelialueeksi merkinnällä Y-I. Kaavamääräyksen mukaan tontille saa sijoittaa liike- ja toimistotilaa. Tontin rakennusoikeus on 10 500 k-m². Tontilla sijaitsee Alvar Aallon suunnittelema niin sanottu Valtiontalo-rakennus, joka on suojeltu kulttuurihistoriallisesti huomattavien rakennusten suojelusta annetun lain nojalla. Kauppakirjan ehtojen 5. kohdan mukaan kaupunki jatkaa tontin nro 14 osalta asemakaavan muutosprosessin valmistelua ja pyrkii myötävaikuttamaan siten, että tulevassa asemakaavassa tontin rakentamattomalle osalle on mahdollista toteuttaa liike-, toimisto- ja asuinrakennuskäyttöön tarkoitettu rakennettuun ympäristöön soveltuva uudisrakennus niiden periaatteiden mukaisesti, joista on sovittu tässä kauppakirjassa ja SRV Yhtiöt Oyj:n ja kaupungin välillä 30.6.2008 allekirjoitetussa kiinteistönkaupan esisopimuksessa. Asemakaavan muutosta viedään eteenpäin kaupan kohteena olevan tontin osalta ja tarvittaessa erikseen korttelin muiden tonttien osalta.

Johtopäätökset

Kunnan tulee noudattaa päätöksenteossa laillisia menettelyjä ja siten omaisuutta myydessään ottaa huomioon muun ohella Euroopan unionin valtiontukimääräysten ja -säännösten vaikutus. Euroopan yhteisöjen oikeuden soveltamiskäytännössä on vakiintuneesti katsottu, että myös kun­nan myöntämä tuki voi olla perustamissopimuksen 87 artiklan 1 kohdassa (nykyisin Euroopan unionin toiminnasta tehdyn sopimuksen 107 artikla 1 kohta) tarkoitettua valtiontukea.

Valtiontalon suojelua koskevat velvoitteet ja niiden täyttämisestä ostajalle aiheutuvat kustannukset ja riskit vaikuttavat epäilemättä olennaisesti siihen, mitä markkinoilla ollaan valmiita maksamaan kyseisestä kiinteistöstä. Kiinteistön arvoa nostavat puolestaan sen sijainti Jyväskylän keskustassa ja sillä jo voimassa olevassa asemakaavassa osoitettu käyttämätön rakennusoikeus sekä laadittavassa asemakaavassa annettava lisä­rakennusoikeus, joka mahdollistaisi noin 12 000 krm²:n kokoisen uudis­rakennuksen rakentamisen liike-, toimisto- ja asuinkäyttöön.

Komissio on julkisten viranomaisten tekemistä maa-alueiden ja rakennusten kauppoihin sisältyvistä tuista antamassaan tiedonannossa antanut jäsenvaltioille ohjeet menettelytavoista, joita noudattaen jäsenvaltiot voivat myydä maa-alueita ja rakennuksia niin, että kyse ei ole valtiontuen myöntämisestä. Jyväskylän kaupungin 1. kaupunginosan korttelissa 9 sijaitsevan tontin nro 14 myymiseksi ja kehittämiseksi järjestettyä tarjouskilpailua koskeva ilmoitus on julkaistu edellä mainitussa komission tiedonannossa tarkoitetuissa soveliaissa julkaisuissa. Asiakirjoista ei kuitenkaan ilmene, että tarjouskilpailua koskevaa ilmoitusta olisi komission tiedonannon edellyttämällä tavalla julkaistu useita kertoja ja lehdistön lisäksi sellaisten kiinteistönvälittäjien keskuudessa, jotka palvelevat monia mahdollisia ostajia. Tarjouspyynnössä esitettyjen kiinteistön kehittämistä koskevien ehtojen vuoksi tarjouksen tekeminen on käytännössä ollut mahdollista vain liiketoimintaa kiinteistö- ja rakennusalalla harjoittaville, eikä kyse siten ole ollut tarjouskilpailusta, jolle ei ole asetettu ehtoja. Kiinteistön markkina-arvosta ei myöskään ole hankittu ulkopuolisen, puolueettoman asiantuntijan arviota. Hallinto-oikeudelle toimitetut ulkopuolisen asiantuntijan arviot koskevat vain Valtiontalon peruskorjauskustannuksia. Kiinteistön myynnissä ei siten ole noudatettu komission viranomaisten tekemistä maa-alueiden ja rakennusten kauppoihin sisältyvistä tuista antamassa tiedonannossa selostettuja menettelyjä, eikä mahdollisen tuen ilmoitusvelvollisuutta siten voida sulkea pois näillä perusteilla.

Edelleen asiassa ei ole noudatettu vähämerkityksellisestä tuesta annetussa komission asetuksessa EY N:o 1998/2006 yksilöityjä menettelyjä, joita noudattaen Euroopan unionin toiminnasta tehdyn sopimuksen 108 artiklan 3 kohdan mukaista ilmoitusvelvollisuutta ei ole. Mahdollisen tuen ilmoitusvelvollisuutta ei voida sulkea pois tälläkään perusteella.

Kaupungin järjestämän tarjouskilpailun merkitystä kiinteistön käyvän arvon osoittajana heikentää edellä mainittujen seikkojen lisäksi se, että kauppakirjassa mainittuun kauppahintaan on päädytty vasta kaupungin ja SRV Yhtiöt Oyj:n välisten neuvottelujen perusteella eikä tarjousmenettelyssä jätetyn ostotarjouksen perusteella. Tilapalvelu -liikelaitoksen johtokunnan valituksenalaisen päätöksen perusteluissa kauppahintaa on perusteltu myös kaupungin tekemällä laskelmalla sellaisen vaihtoehdon kustannuksista, jossa kaupunki peruskorjaa Valtiontalon kustannuksellaan, myy tai vuokraa sitä sekä myy rakentamattoman tontin osan. Laskelmassa käytetyistä peruskorjauskustannuksista on hankittu luotettavana pidettävä arvio ulkopuoliselta asiantuntijalta. Tilapalvelu -liikelaitoksen valituksenalaisen päätöksen perustelujen mukaan laskelmassa käytetyt rakentamattoman tontinosan rakennusoikeuden myyntihinta ja arvio Valtiontalon arvosta peruskorjattuna perustuvat rakennusoikeuden käypään hintaan sekä käypään vuokratasoon ja käypään tuottovaatimukseen Jyväskylän keskustassa. Näistä laskelman perusteista ei ole esitetty ulkopuolisen riippumattoman asiantuntijan arviota, eikä kaupungin toimittamissa asiakirjoissa ole muutakaan sellaista selvitystä, jonka perusteella laskelman oikeellisuutta olisi mahdollista arvioida. Vielman valituksessa on esitetty olennaisesti korkeampia arvioita rakennusmaan käyvästä arvosta Jyväskylän keskustassa.

Asiakirjoista ei näin ollen ole saatavissa sellaista selvitystä, jonka perusteella kiinteistön käypä arvo olisi luotettavasti arvioitavissa. Näin ollen asiassa ei ole arvioitavissa, onko kauppa tehty ja missä määrin käypää arvoa alhaisempaan hintaan. Tämän johdosta myöskään Euroopan unionin valtiontukimääräysten ja -säännösten soveltuvuutta kauppaan ei voida sulkea pois sillä perusteella, ettei myyntihintaan ole sisältynyt tukea.

Jotta tukea pidettäisiin Euroopan unionin toiminnasta tehdyn sopimuksen tarkoittamana valtiontukena, on tuella lisäksi oltava potentiaalinen vaikutus jäsenvaltioiden väliseen kauppaan. Tältä osin asiassa on merkityksellistä, harjoittaako tuensaaja taloudellista toimintaa ja toimiiko tuensaaja markkinoilla, joilla käydään jäsenvaltioiden kauppaa. Edellä todetun perusteella on sinänsä mahdollista, että puheena olevan kiinteistön myynti rakennusalan yritykselle sisältää Euroopan unionin toiminnasta tehdyssä sopimuksessa tarkoitettua valtiontukea.

Kiinteistön myyntiä koskevaa Tilapalvelu -liikelaitoksen johtokunnan päätöstä tehtäessä ei ole selvitetty mahdollisen valtiontuen olemassaoloa ja tukimääräysten ja -säännösten soveltamisen edellytyksiä, eikä tällaista selvitystä ole asiakirjoista saatavissa.

Mikäli kiinteistön myyntihinta sisältää valtiontukea, on tuesta ennen sen täytäntöönpanoa ilmoitettava Euroopan unionin komissiolle. Tällaista ilmoitusta ei ole tehty.

Tilapalvelu -liikelaitoksen johtokunnan päätöstä tehtäessä ei siten ole luotettavasti selvitetty kiinteistön käypää arvoa eikä valtiontukimääräysten ja -säännösten mahdollista soveltuvuutta. Päätöstä tehtäessä ei myöskään ole noudatettu menettelyä, jota noudattaessa ilmoitusvelvollisuutta ei ole. Näin ollen ja kun Jyväskylän kaupungin on valtiontukiviranomaisena huolehdittava valtiontukea koskevien määräysten ja säännösten noudattamisesta, Tilapalvelu -liikelaitoksen johtokunnan päätös on syntynyt kuntalain 90 §:n 2 momentissa tarkoitetulla tavalla virheellisessä järjestyksessä.

Muut valitusperusteet

Koska Tilapalvelu -liikelaitoksen päätökset kumotaan valtiontukimääräysten ja -säännösten noudattamiseen liittyvän valmisteluvirheen perusteella, lausunnon antaminen kunnan toimialaa ja päätösten muuta sisällöllistä lainmukaisuutta koskevista Vielman valitusperusteista on tarpeetonta.

Oikeudenkäyntikulut

Hallinto-oikeuden ratkaisun lopputulos huomioon ottaen olisi kohtuutonta, jos Vielma joutuisi pitämään oikeudenkäyntikulunsa vahinkonaan kokonaisuudessaan. Vielma ei ole esittänyt eriteltyä selvitystä oikeudenkäynnin vuoksi tekemistään toimenpiteistä ja niihin käytetystä ajasta. Hallinto-oikeus arvioi asian laatuun nähden kohtuulliseksi korvaukseksi valituksen ja selitysten laatimisesta 300 euroa. Korvauksen määrässä on otettu huomioon, että Vielman oikeudenkäynnin vuoksi tekemästä työstä merkittävä osa kohdistuu sellaisiin valitusperusteisiin, jotka eivät ole menestyneet hallinto-oikeudessa.

Hallinto-oikeuden päätöksen lopputulos huomioon ottaen Jyväskylän kaupungin oikeudenkäyntikuluvaatimukselle ei ole perustetta.

Sovelletut oikeusohjeet

Perusteluissa mainitut

Hallintolainkäyttölaki 74 § ja 75 § 2 momentti

Oikeudenkäymiskaari 21 luku 14 § 1 momentti

Käsittely korkeimmassa hallinto-oikeudessa

Tilapalvelu -liikelaitoksen johtokunnan valitus ja sen täydennys

Jyväskylän kaupungin Tilapalvelu -liikelaitoksen johtokunta (jäljempänä Tilapalvelu) on valituksessaan vaatinut, että korkein hallinto-oikeus kumoaa valituksenalaisen hallinto-oikeuden päätöksen siltä osin kuin siinä on hyväksytty Vielman vaatimukset valtiontukea koskevilla perusteilla. Tilapalvelu on edelleen vaatinut, että Vielma määrätään korvaamaan Tilapalvelun oikeudenkäyntikulut hallinto-oikeudessa ja korkeimmassa hallinto-oikeudessa laillisine korkoineen.

Tilapalvelu on perustellut vaatimuksiaan muun ohella seuraavasti:

Kysymyksessä olevan kiinteistön myyntihintaan ei ole sisältynyt tai edes voinut sisältyä kiellettyä valtiontukea. Kaupan kohteena olleen kiinteistön myyntihinta on määräytynyt avoimen ja syrjimättömän tarjouskilpailun tuloksena. Hinta on jo määritelmällisesti markkinaehtoinen. Tämä todetaan nimenomaisesti komission tiedonannossa. Tiedonannossa on kuvattu menettelytavat, joilla jäsenvaltiot voivat myydä maa-alueita ja rakennuksia siten, että kyse ei ole valtion tuen myöntämisestä.

Kun hinta on määräytynyt avoimen tarjouskilpailun tuloksena, riippumattoman asiantuntijan arviota ei tarvita eikä sellaisella ole merkitystä. Siltä osin kuin hallinto-oikeuden päätöksessä on nostettu esiin riippumattoman asiantuntijalausunnon puuttuminen, päätös on virheellinen.

Tarjouskilpailusta on ilmoitettu kolmella ilmoituksella ja kahdella lehtiartikkelilla valtakunnallisessa lehdistössä, minkä lisäksi tarjouskilpailu on saatettu suorilla yhteydenotoilla kaikkien hankkeen kannalta keskeisten toimijoiden tietoon, välittäjät mukaan lukien. Asiasta on laadittu kaksi lehtiartikkelia Helsingin Sanomissa (2.1.2007) ja Keskisuomalaisessa (10.3.2007) sekä tiedotettu Jyväskylän kaupungin internet-sivuilla. Valtiontukisäännösten edellyttämä avoimuus on toteutunut.

Tarjouskilpailussa on saatu vain yksi ostotarjous, jonka perusteella neuvotteluja kiinteistön myynnistä on kilpailuohjelmassa todetuin tavoin käyty. Yhteydenottoja tuli runsaasti, mutta ostotarjouksen kohteesta jätti vain SRV Yhtiöt Oyj (jäljempänä SRV). Kauppahinta on Tilapalvelun ja SRV:n välisissä neuvotteluissa noussut tarjoukseen kirjatusta määrästä. Hinta ei voi sisältää valtion­tukea.

Hallinto-oikeus on lausunut otsikon "hallinto­-oikeuden ratkaisu ja perustelut" alla kattavasti Vielman muistakin valitusperusteista ja todennut ne vääriksi. Tältä osin valittaja yhtyy hallinto-oikeuden näkemykseen.

Myyntiin ryhtymisestä päättäminen ja myytävä kohde

Jyväskylän kaupunginvaltuusto päätti vuonna 2006 ryhtyä valmistelemaan Valtiontalon kiinteistön myyntiä. Samalla valtuusto linjasi, ettei kiinteistölle ryhdytä rakentamaan konsertti­taloa ja kaupunginjohtaja nimesi ohjausryhmän valmistelemaan kiinteistön myyntiä.

Keväällä 2007 myynnistä julkaistiin luovutus- ja tarjouskil­pailu. Kilpailuohjelmassa ilmoitettiin, että tontti 1-9-14 ja sillä sijaitseva Valtiontalo-rakennus myydään kaupungin asettamien tavoitteiden mukaisesti kilpailumenettelyn kautta. Kiinteistö käsitti pinta-alaltaan 3 806 m2:n suuruisen tontin, jolla sijaitsee mittavan peruskorjauksen tarpeessa oleva Alvar Aallon suunnittelema Valtiontalo sekä rakentamatonta alaa. Kysymyksessä on ollut yksi kokonaisuus, jolla on yksi kiinteistötunnus. Rakennusoikeuden kilpailu­ohjelmassa arvioitu määrä on noin 12 000 kerros­neliömetriä.

Valtiontalo on määrätty suojeltavaksi valtioneuvoston päätöksellä 15.10.1992 ja Keski-Suomen ympäristökeskuksen päätöksellä 5.2.1999, jonka ympäristöministeriö on päätöksellään vahvistanut 26.5.2000. Rakennusta ei saa purkaa. Se tulee kunnostaa suojelupäätösten määräysten mukaisesti Museoviraston valvonnassa.

Jyväskylän kaupungilla ei ole ollut osoittaa varoja rakennuksen kunnostamiseen. Tämän vuoksi on päädytty hakemaan kohteelle ostaja, joka ottaa korjauskustannukset ja -velvoitteet vastuulleen. Ajatuksena oli, että kaupunki vapautuu mittavasta korjausvelvoitteesta, vastuiden ja velvoitteiden siirtyessä uudelle omistajalle. Tarjouskilpailussa pyydettiin ehdotuksia muun muassa Valtiontalon tulevasta käytöstä.

Yhden ostotarjouksen lisäksi rakennusliike Skanska teki yhteistoimintaan tähtäävän tarjouksen. Tarkoituksena oli kuitenkin luovuttaa kiinteistö ostajalle peruskorjaus- ja entisöintivelvoitteineen, mikä tuotiin selvästi esiin kilpailuohjelmassa.

SRV sitoutui ostotarjouksessaan peruskorjaamaan ja entisöimään Valtiontalon. Tarjouksen jättöajankohdan (2007) arvion mukaan peruskorjauksesta aiheutuva investointi on ollut 7 850 000 euroa ja kiinteistölle rakennettavan uudisrakennuksen investointi 23 900 000 euroa. Tämän lisäksi tarjouksessa todetaan, että arvioissa on otettu huomioon osoitettavista autopaikoista Jyväskylän kaupungille maksettava maanpäällisen pysäköinnin mukainen paikoitusmaksu, joka on sisällytetty edellä mainittuihin arvioihin. Tarjouksen mukaan suojelupäätösten noudattaminen ja nykyisten suunnitelmien mukaisen itsenäisen kokonaisuuden rakentaminen omalla riskillä ei mahdollista korkeampaa kauppahintaa paikoitusmaksun lisäksi. Tarjouksessa kiinteistöstä ei sitouduttu maksamaan varsinaista ostohintaa vastattavaksi otettujen kustannusten päälle. Asiasta käytyjen neuvottelujen lopputuloksena hinta nousi 207 091 euroon.

Kaupunginvaltuusto päätti 10.12.2007 hyväksyä SRV:n tarjouksen.

Vielma 10 muun valtuutetun kanssa jätti päätöksestä eriävän mielipiteen.

Päätös tarjouskilpailun ratkaisusta on lainvoimainen. Päätöksessä todettiin kauppahinnaksi 207 091 euroa ja että ostaja ottaa peruskorjauskulut vastatakseen. Kuluja käsiteltiin esisopimusta hyväksyttäessä lisäperusteluna kauppahinnalle. Kauppahinta sisälsi korjausvastuut ja riskit. Valtuustossa kysymys on ollut ainoan tarjouksen hyväksymisestä. Mainittujen velvoitteiden vastattavaksi ottamisella on päätöksen esittelytekstissä todettu olevan huomattava miinusmerkkinen taloudellinen vaikutus ostajalle.

Yksikään SRV:n kilpailijoista ei jättänyt tarjousta tontin luovutuskilpailussa eikä tehnyt väitettä siitä, että kilpailutus olisi tehty väärin tai että kilpailussa jätetty ainoa tarjous olisi tullut hylätä. Yksikään kilpailija ei ole esittänyt väitettä markkinoita vääristävästä valtiontuesta. Valtuustolle esiteltiin, miten asia oli valmisteltu ja kilpailutus toteutettu. Tilapalvelun johtokunnalla on kauppakirjaa hyväksyessään ollut käytettävänään sama aineisto kuin valtuustolla esisopimusta hyväksyessään.

Tarjouskilpailuun liittynyt ilmoitusmenettely

Ilmoitus tarjouskilpailusta on julkaistu kolmesti eri lehdissä 8.3.2007, Keskisuomalaisessa, Helsingin Sanomissa ja Rakennuslehdessä. Ilmoituksissa on viitattu kilpailuohjelmaan, joka on sisältänyt tarkemmat tiedot. Määräaika tarjousten tekoon on päättynyt 20.6.2007. Aikaa ilmoitusten ja määräajan välillä on ollut yli kolme kuukautta. Tarjouskilpailusta on uutisoitu Helsingin Sanomissa 2.1.2007 ja Keskisuomalaisessa 10.3.2007. Tarjouskilpailusta on ilmoitettu toistuvasti komission niin sanotussa maakauppatiedonannossa vaadituin tavoin.

Asiassa on lisäksi otettu suora yhteys kaikkiin hankkeen kannalta relevantteihin toimijoihin, yhteensä 18 rakennusalan ja kiinteistökehityshankkeiden kannalta merkitykselliseen tahoon. Valituksen liitteessä mainituille tahoille on lähetetty tarjouspyyntöaineisto CD-muodossa maaliskuussa 2007. Lisäksi on otettu puhelimitse yhteyttä kiinteistönkehitysyrityksiin pääkaupunkiseudulla.

Kilpailu on saatettu välittäjienkin tietoisuuteen komission tiedonannossa vaadituin tavoin suorin kontaktein. Varsinaista myyntitoimeksiantoa ei ole annettu, koska kysymyksessä oli tarjouskilpailulla myynti. Yhteydenotot on tehty sekä globaalisti toimivaan Catella Property Oy:öön että valtakunnallisesti toimineeseen Nova Group Oy:öön. Kummankin toimialana on liikekiinteistöjen välitystoiminta ja kehittäminen.

Tiedot asian valmisteluun liittyvistä päätöksistä on myös julkaistu tavanomaisen käytännön mukaisesti Jyväskylän kaupungin internet-sivuilla. Asiaa on käsitelty Jyväskylän kaupunginvaltuuston 11.12.2006 kokouksen yhteenvetotiedotteessa. Kaikkia asian kannalta merkityksellisiä päätösasiakirjoja ei enää ole internetissä ajan kulumisesta johtuen. Ne ovat kuitenkin olleet tapahtuma-aikaan kaupungin verkkosivuilla.

Valtiontukiarviointi

Niin sanotun markkinataloustoimijaperiaatteen mukaan kysymys ei ole valtiontuesta, jos julkinen taho toimii samoin kuin yksityinen markkinatoimija vastaavassa tilanteessa. Unionin tuomioistuimen mukaan valtion tai kunnan maa-alueiden tai rakennusten myyntiin yritykselle voi sisältyä valtiontukea erityisesti silloin, kun myynti ei tapahdu markkina-arvoon eli hintaan, johon normaalissa kilpailutilanteessa toimiva yksityinen sijoittaja olisi voinut päätyä. Sen selventämiseksi, milloin valtion tai kunnan omaisuuden myynnissä ei voida katsoa muodostuneen valtiontukea, komissio on antanut tiedonannon (97/C 209/03) julkisten viranomaisten tekemiin maa-alueita ja rakennuksia koskeviin kauppoihin sisältyvistä tuista.

Komission tiedonannon johdannon mukaan komission pyrkimyksenä on kuvailla yksinkertainen menettely, jolla jäsenvaltiot voivat myydä maa-alueita ja rakennuksia niin, että kyse ei ole valtiontuen myöntämisestä. Lisäksi tiedonannossa on luetteloitu tilanteet, jolloin myyjällä on kaupan osalta ilmoitusvelvollisuus komissiolle. Tiedonannossa mainitut menettelyt eivät kuitenkaan ole ainoita, joiden perusteella maa-alueiden ja rakennusten myynnin markkinaehtoisuuden voi osoittaa.

Unionin tuomioistuin on asiassa C-239/09, Seydaland Agrarbetriebe GmbH & Co. KG, antamassaan tuomiossa (38 ja 39 kohta) nimenomaisesti todennut, että myyntihinnan markkinaehtoisuuden voi osoittaa myös muulla tavoin. Jonkin tiedonannon yksittäisen kriteerin puute ei merkitse automaattisesti sitä, että kysymys on valtiontuesta. Olennaista on hinnan markkinaehtoinen määrittäminen.

Tiedonannon II osan 1 kohdassa kuvataan periaatteet, jotka koskevat myyntiä tarjouskilpailulla. Kysymyksessä olevan kiinteistön myynnistä on järjestetty tarjouskilpailu, jonka tuloksena myyntihinta on määräytynyt. Hinnan markkinaehtoisuutta tulee arvioida tiedonannon määräysten mukaan. Riippumattoman arvioijan hinta-arvion puuttumisella ei ole merkitystä. Tarjousten vähimmäismäärää ei ole asetettu. Myös yksi tarjous on riittävä. Menettely kokonaisuutena huomioon ottaen markkinaehtoisuuden vaatimukset ovat asiassa toteutuneet eikä valtiontukea ole myönnetty.

Tiedonannon II osan 1 kohdan a alakohdassa kuvataan tarkemmin sitä, mitä tarjouskilpailun riittävällä julkistamisella tarkoitetaan. Edellä mainitut tarjouskilpailua koskevat julkaisut ja yhteydenotot on tehty tiedonannon mukaisen aikarajan kuluessa. Potentiaalisille tarjoajille on annettu riittävä aika harkita tarjouksen tekoa. Tieto tarjouskilpailun perustana olevista päätöksistä on myös julkaistu Jyväskylän kaupungin verkko­sivuilla normaalin käytännön mukaisesti. Tieto on saatettu kaikkien mahdollisten ostajien tietoon.

Asetetut ehdot ovat kaikki olleet tiedonannon II osan 1 kohdan b alakohdan nojalla sallittuja tai sellaisia, joita ei pidetä lainkaan ehtojen asettamisena. Tarjouskilpailussa on vaadittu, että ostaja sitoutuu peruskorjaamaan ja entisöimään kiinteistöllä olevan Valtiontalo-rakennuksen. Lisäksi on edellytetty ideoita kysymyksessä olevan korttelin kehittämiseksi toimivaan ja vetovoimaiseen suuntaan. Edelleen vaatimuksena on esitetty, että ostajalla on riittävä asiantuntemus ja voimavarat hankkeen laadukkaaseen toteuttamiseen. Yleisenä vaatimuksena on ollut, että tarjoajalla on ollut kokemusta vaativista kiinteistökehityshankkeista ja että tarjoaja on vakavarainen.

Vaatimukset ovat olleet tiedonannossa tarkoitettuja rajoituksia, joiden asettaminen ei ole merkinnyt ehtojen asettamista. Vaatimukset ovat olleet tiedonannon mukaisia maa-alueiden ja rakennuksien käyttöä koskevia kaupunki- ja aluesuunnittelurajoituksia, joita jäsenvaltion lainsäädännössä asetetaan kiinteistön omistajalle. Ehdot ovat myös omiaan torjumaan keinottelutarkoituksessa tehtyjä tarjouksia. Vaatimukset ovat seuranneet suoraan lainsäädännöstä tai viranomaismääräyksistä tai ne on annettu keinottelutarkoituksessa tehtyjen tarjousten välttämiseksi. Julkisen omaisuuden luovuttamisen yhteydessä on varmistuttava, että ostajalla on kyky ottaa vastattavakseen peruskorjaus- ja entisöintivastuut.

Valtiontalo on suojeltu rakennus, joka on sitä koskevien suojelupäätösten mukaan peruskorjattava ja entisöitävä. Rakennus on määrätty hoidettavaksi ja korjattavaksi niin, että korjaukset ovat sen arkkitehtonista arvoa ja alkuperäistä asua palauttavia. Suojelumääräysten ja rakennuksen kunnon vuoksi kohteen korjaaminen edellyttää sekä suunnittelijoilta että korjaajilta korkeinta mahdollista ammattitaitoa. Ammattitaitoa ja kokemusta koskevat vaatimukset ovat seuranneet lainsäädännön rakennussuojelua ja rakennusmääräysten noudattamista koskevista vaatimuksista. Myyjällä on ollut velvollisuus vaatimusten asettamiseen tältä osin. Ostajalta on edellytetty laatukriteerien täyttymistä, ei tiettyä oikeushenkilömuotoa tai liiketoiminnan harjoittamista. Myös muunlaiset toimijat kuin rakennusliikkeet ovat voineet vapaasti tehdä tarjouksia, kunhan ostajalla on ollut kyky ottaa peruskorjausvelvoite kannettavakseen.

Valtiontalo on rakennussuojelulain (60/1985) ja sen nojalla valtion omistamien rakennusten suojelusta annetun asetuksen (480/1985) mukaisesti suojeltu ja kuuluu Museoviraston ylläpitämään rakennusperintörekisteriin. Rakennussuojelulailla suojellun kohteen ulkoasua ja sisätiloja koskevat yksityiskohtaiset suojelumääräykset tekevät korjauksista haastavia. Suojelumääräysten mukaiset korjaukset tehdään aina Museoviraston hyväksymällä tavalla ja sen valvonnassa. Rakennussuojelulaki on korvattu uudella lailla rakennusperinnön suojelusta (498/2010). Ostajaa koskevat tähän liittyvät vaatimukset korostuivat tarjouskilpailussa ja johtivat käytännössä siihen, että mahdollisia tarjoajia oli täysin rajoittamatonta tarjouskohdetta vähemmän. Tilapalvelulla ei ole ollut vaihtoehtoja korjausvelvoitteen asettamisen suhteen.

Kehitysideoiden esittämistä koskeva vaatimus ei ole ollut tarjouskilpailun ehto. Sillä ei rajoitettu tarjouskilpailuun osallistuvien piiriä. Ideoiden sisällölle ei myöskään asetettu vaatimuksia. Ideoiden esittäminen on ollut mahdollista kenelle tahansa. Ostajan myötävaikuttamista alueen kehittämiseen on voitu vaatia, koska myytävä kiinteistö sijaitsee keskellä Jyväskylän kaupunkia, johon kiinteistö itsessään myös välittömästi vaikuttaa.

Tarjouspyynnössä on todettu, että kiinteistön luovutus toteutetaan kiinteistön kauppana, joka sisältää luovutettavan rakennuksen ja tontin sekä asemakaavan mukaiset oikeudet, velvoitteet ja rasitteet. Ehtona on ollut, että ostaja ottaa vastattavakseen rakennuksen peruskorjauksen suojeluhistorian edellyttämään kuntoon. Velvoite osoittaa, että kauppahinta on muodostunut osaksi siitä, mitä ostaja on ottanut vastattavakseen. Kyse on rahallisesta arvosta, joka on kilpailuohjelmassa julkistettu kaikille osallistumista harkitseville yhtäläisin ehdoin.

Hallinto-oikeuden arviot johtokunnan päätöksentekomenettelystä

Hallinto-oikeuden päätöksessä on todettu, että kiinteistön myyntiä koskevaa päätöstä tehtäessä ei ole luotettavasti selvitetty mahdollisen valtiontuen olemassaoloa. Johtokunnalle on kuitenkin esitelty sama materiaali, mikä on ollut valtuuston käytettävissä sen päättäessä esisopimuksen hyväksymisestä. Valtuuston päätös, jossa SRV on valittu ostajaksi, on ollut johtokunnan päätöskohdan liitteenä ja osana päätöksen perusteluja. Lähtökohtana on ollut, että menettely on toteutettu asianmukaisesti tarjouskilpailulla valtiontukisäännöksiä noudattaen.

Päätöksenteon valmistelu on ollut riittävää, kun myynti perustuu komission tiedonannossa esitettyyn menettelyyn ja valtion­tukisäännösten huomioimiseen. Päätöksenteolta ei edellytetä erityistä varmistelua tältä osin ja se on ollut asianmukainen.

Kun asia on valmisteltu noudattamalla menettelyä, johon valtiontukiriskit eivät lähtökohtaisesti kohdistu, ei johtokunnalla ole ollut syytä käsitellä myynnin valmistelua sen enempää. Johtokunnan päätöksen liite­aineiston perusteella on ollut selvää, ettei valtiontukiongelmaa ole.

Vielman oikaisuvaatimukseen 31.5.2011 annetun päätöksen liitteenä sekä varsinaisessa esittelytekstissä esitettyinä lisäperusteluina johto­kunnan päätökselle on ollut asiaa koskeva Asianajotoimisto Castrén & Snellman Oy:n lausunto. Lausunnon mukaan kauppaan ei ole noudatetun menettelyn johdosta voinut sisältyä valtiontukea.

Hallinto-oikeus ei ole ottanut kantaa siihen, onko toimenpide ollut valtiontukea tai määritellyt valtiontukea, jos sitä olisi katsottu myönnetyn. Menettely on erikoinen. Komission valtiontuki­sääntöjen soveltamista kansallisissa tuomioistuimissa koskevan tiedonannon 8 kohdan mukaan ensimmäinen kysymys, joka kansallisten tuomioistuinten ja mahdollisten kantajien on ratkaistava soveltaessaan perustamissopimuksen 87 ja 88 artiklaa (nykyisin SEUT 107 ja 108 artikla), on se, onko kyseinen toimenpide todella perustamissopimuksessa tarkoitettua tukea. Tiedonannon 10 kohdan mukaan kansallisilla tuomioistuimilla on komission tavoin toimivalta tulkita valtiontuen käsitettä. Toisaalta tiedonannon mukaan kansallisten tuomioistuinten tulee myös määritellä tuen määrä, jos ne katsovat valtiontukea asiassa annetun.

Hallinto-oikeus ei ole analysoinut valtiontuen olemassaoloa tai määritellyt sen määrää. Hallinto-oikeus on ainoastaan todennut, että valtiontuki­säännösten soveltuvuutta kauppaan ei voida sulkea pois sillä perusteella, ettei myyntihintaan ole sisältynyt tukea. Tiedonannon vaatimalla tavalla ei ole arvioitu sitä, onko toimenpide ollut valtiontukea ja miltä osin. Päätöstä ei ole perusteltu hallintolainkäyttölain 53 §:ssä tarkoitetulla tavalla.

Jos hallinto-oikeus kumoaa viranomaisen päätöksen valtiontukiperusteella, päätöksen perusteena tulee olla, että asiassa on myönnetty SEUT 107 artiklassa tarkoitettua valtiontukea. Tätä ei ole osoitettu. Tukea ei ole annettu.

Valtiontalon peruskorjausta ei ole voitu lykätä rakennuksen ilmeisen sortumisvaaran vuoksi. Tilapalvelu ja SRV ovat saattaneet loppuun kiinteistökaupan ja sen täytäntöönpanoon on talon kunnosta johtuen ryhdytty. Valtiontalo on valituksen tekemisen hetkellä huputettuna ja peruskorjattavana, jotta se ei vaaranna ympäristössä liikkuvien turvallisuutta. Ostaja ei voi saada saannolleen lainhuutoa ennen kuin päätös on saanut lainvoiman.

Olisi kohtuutonta, jos Tilapalvelu joutuisi kärsimään oikeudenkäynti­kulut vahinkonaan. Oikeudenkäynti on aiheutunut ilmeisen perusteettomista vaatimuksista, jotka valittajan vastapuoli on asiassa esittänyt.

Tilapalvelu on toimittanut korkeimpaan hallinto-oikeuteen valituksen täydennyksen, jossa on esitetty muun ohella seuraavaa:

Valtiontalon kiinteistön hinnoittelun lähtökohdat ovat pysyneet samana kaupungin päätöksenteossa vuodesta 1994 lähtien. Kiinteistön arvostustapa on ollut yhtäläinen sitä ostettaessa ja myytäessä. Korkeimpaan hallinto-oikeuteen on toimitettu ote kaupunginhallituksen pöytäkirjasta 7.11.1994 (§ 993). Apulaiskaupunginjohtaja Vielman johdolla valmisteltu Valtiontalon kiinteistön hankintaprosessi vuonna 1994 on perustunut identtisiin lähtökohtiin kiinteistön nolla-arvosta. Jo tuolloin selvisi, että suojellun rakennuksen peruskorjaamiskustannusten vuoksi kiinteistöllä ei käyttämätön rakennusoikeus huomioon ottaen ollut taloudellista tuottoarvoa kaupungille. Ostettaessa kiinteistöä kaupungille ja perusteltaessa hankintahintaa sekä sittemmin siitä luovuttaessa vuosina 2007 ja 2011 kiinteistön arvoksi on arvioitu lähtökohtaisesti 0 euroa eri asiantuntijalausuntojen perusteella.

Hallinto-oikeus on tutkinut kunnallisvalituksen myös siltä osin, kuin siinä on väitetty kilpailutuksen olleen riittämätön ja kauppahinnan muodostuneen alihintaiseksi. Hallinto-oikeus on katsonut, että mahdollinen kielletty tuki on annettu vasta lopullisen kaupan yhteydessä ja tutkinut valituksen myös kilpailutuksen ja hinnan arvioinnin osalta.

Valtiontuki voi siirtyä saajalleen ja toteutua vasta, kun omaisuus luovutetaan. Oikeus kunnallisvalitukseen nyt mainituilla perusteilla olisi kuitenkin tullut todeta menetetyksi. Valitusoikeus kilpailutuksen lopputuloksen suhteen ei voi säilyä ikuisesti. Merkitystä ei tule antaa sille, milloin päätöksen mahdolliset oikeusvaikutukset toteutuvat. Valitusoikeus ja valitusperusteet tulee kytkeä siihen, mistä seikoista päätöksessä tosiasiassa on päätetty kaupunkia sitovasti ja lopullisesti.

Tilapalvelun johtokunnalla ei ole lainvoimaisen esisopimuksen jälkeen ollut velvollisuutta tutkia kilpailutuksen toteuttamistapaa, vaikka se onkin kaupan valmistelutoimet itselleen selvittänyt. Sen sijaan muita esi­sopimuksen ehtoja sen on tullut tutkia selvittäessään kiinteistökaupan tekemisen edellytyksiä.

Ahti Vielman selitys

Vielma on antanut selityksen, jossa on uudistettu asiassa aikaisemmin esitetty, vaadittu valituksen hylkäämistä perusteettomana sekä Tilapalvelun määräämistä korvaamaan Vielman oikeudenkäyntikulut korkeimmassa hallinto-oikeudessa laillisine korkoineen. Selityksessä on lisäksi esitetty muun ohella seuraavaa:

Hallinto-oikeuden kumoama päätös perustuu Jyväskylän kaupungin ja SRV Yhtiöt Oyj:n välillä tehtyyn esisopimukseen, joka on rauennut 31.12.2010. Tilapalvelu -liikelaitoksen johtokunnalla ei ollut päätöksensä perusteeksi käytettävissä voimassa olevaa valtuuston hyväksymää hintaa ja kilpailuttaminen olisi tullut suorittaa vanhentumisenkin vuoksi uudelleen.

Tilapalvelu -liikelaitoksen johtokunnalle ei valtuuston hyväksymissä uusissa johtosäännöissä ole delegoitu päätösvaltaa kiinteistöjen kauppojen osalta enempää kuin sillä jo oli valtuuston hyväksyessä esisopimuksen. Yli miljoonan euron kiinteistökaupat eivät kuulu johtokunnan päätösvaltaan. Valtuustoon myynti on viety päätettäväksi, koska johtokunnan ja kaupunginhallituksen päätösvalta ei riittänyt usean miljoonan euron arvoiseksi tiedetyn kiinteistön myyntiin lahjanluontoisella 207 091 euron kauppahinnalla ja siksi, että esittelijät luulivat virheellisesti, että valtuustolla olisi valta sopia rakennusliikkeen kanssa asemakaavamuutoksen sisällöstä.

Asiaa ei ole valmisteltu, esitelty ja päätetty Tilapalvelu -liikelaitoksen johtosäännön 3 §:n mukaisesti. Johtokunnan olisi tullut todeta, että valtuuston hyväksymä esisopimus on rauennut. Johtokunta on kuitenkin hyväksynyt kaupan ja viitannut esisopimukseen ja sen lainvoimaisuuteen.

Kiinteistön myyntihinta ei ole määräytynyt avoimen ja syrjimättömän tarjouskilpailun jälkeen. Esisopimus oli rauennut ja säädösten mukaista kilpailuttamista valituksenalaisen päätöksen osalta ei ole suoritettu. Hintaa ei ole määritelty markkinaehtoisesti.

SRV:n tarjouksesta 20.6.2007 ilmenee, ettei yhtiö tarjonnut euroakaan. Tarjouksessa todetaan, että suojelusäännösten noudattaminen ja suunnitelmien mukaisen itsenäisen kokonaisuuden rakentaminen omalla riskillä ei mahdollista korkeampaa kauppahintaa paikoitusmaksun lisäksi. Pysäköintipaikat kuuluvat rakentamiseen ja sisältyvät rakentamiskustannuksiin, jotka rakennuttaja maksaa. Maksu ei ole korvausta kaupan kohteena olevasta kiinteistöstä, eikä se tule kaupungille.

Varojen osoittaminen kaupungin talousarviossa on poliittinen harkintaratkaisu. Sillä ei ole merkitystä kysymyksessä olevan päätöksen laillisuuden kannalta. Sen sijaan se, että kaupunki käytännössä lahjoittaisi noin 10 miljoonan euron omaisuuden, jolla SRV Yhtiöt Oyj rahoittaisi Valtiontalon peruskorjauksen, on oikea syy kumota tehty päätös.

SRV:n tarjouksen mukaan peruskorjaus maksaa 7 850 000 euroa eli noin 2 100 euroa/kem2 (7 875 000:3 700). Uudisrakennusin­vestoinnin määräksi SRV on tarjouksessaan ilmoit­tanut autopaikkakustannuksineen 23 900 000 euroa eli noin 1 900 euroa/kem2 (23 900 000: 12 500). Peruskorjauksen jälkeen SRV voi hyödyntää rakennusta eri tavoin ja saada takaisin investoimansa rahat. Kaupunki on ollut tietoinen myyntipäätöstä tehdessään siitä, mitä Valtiontalon peruskorjaus maksaa. Alihintainen kauppa osoittaa piittaamattomuutta kaupungin edusta ja tietämättömyyttä kiinteistöjen markkinahinnoista, kaavoituksesta, kiinteistökehittämisestä sekä lainsäädännöstä.

Kaupunki ei ole antanut toimeksiantoa välittäjille. Muutenkaan ei ole esitetty näyttöä myyntiyrityksistä näiden tahojen kautta. Catella Property Oy on jäävi antamaan lausuntoa asiassa. Sillä on kiinteistökehitystehtävä Jyväskylässä samassa korttelissa 9 ja samalla kaavamuutosalueella, johon Valtiontalon kulmaus sisältyy. Nova Group Oy:n menettelytavat ovat puolestaan olleet julkisuudessa esillä. Yhteydenotto yhtiöihin ei merkitse sitä, että kilpailu olisi saatettu myös välittäjien tietoisuuteen.

Tilapalvelun johtokunta on ylittänyt toimivaltansa, kun se on päättänyt myydä noin 10 miljoonan euron arvoisen kiinteistön 207 091 eurolla. Kiinteistön markkina-arvoon vaikuttavat kaupungin tarjouspyynnössä ja esisopimuksen hyväksymisen yhteydessä annettu lainvastainen lupaus muuttaa kiinteistön käyttötarkoitus liike-, toimisto- ja asuintarkoituksiin ja nostaa rakennusoikeuden määrä 16 500 kem2:iin. Myytävän kiinteistön arvo muodostuu seuraavaksi: rakennus­oikeus (tyhjä osa, 12 500 kem2 x 660 euroa/kem2 = noin 8,2 Meur), rakennusoikeus (rakennettu osa, 4 000 kem2 x 450 €/kem2 = noin 1,8 Meur) ja Valtiontalo-rakennus (0 euroa) eli yhteensä noin 10,0 miljoonaa euroa.

Jyväskylän kaupungin keskustassa on yksityisten välillä viime vuosina tehty suuremmallakin yksikköhinnalla (eur/kem2) maakauppoja ja yhtiömuotoisia maan myyntejä kuin mistä nyt on kysymys. Laskelmassa oleva yksikköhinta (660 euro/kem2) aivan kaupungin keskustassa Kirkkopuiston reunalla ei ole markkinahintaa korkeampi. Lutakon kaupunginosassa noin 600 metrin päässä Kirkkopuistosta rakennusliikkeet pitävät julkisessa markkinoinnissaan tontin maapohjan markkinaehtoisena hintana 1 000 euroa/huoneisto-m2. Tämä vastaa noin 850 euroa/kem2, mikä on huomattavasti korkeampi yksikköhinta kuin edellä käytetty.

Kaupungin ei tarvitse subventoida tai avustaa ostajaa. Peruskorjaus maksaa SRV:n tarjouksen mukaan noin 2 100 euroa/kem2 eli vain noin 200 euroa/kem2 enemmän kuin vastaava uudisrakentaminen autopaikkamaksuineen. Peruskorjausaste on noin 110 prosenttia. Paljon suurempaankin peruskorjausasteeseen markkinahinta antaisi taloudellisen mahdollisuuden. Ydinkeskustassa oleva, uutta vastaavaan kuntoon peruskorjattu rakennus on markkina-arvoltaan vastaavalla paikalla olevan uudisrakennuksen markkina-arvon mukainen.

Liike-, toimisto- ja asuintarkoituksiin rakennettujen uudisrakennuksien huonetiloista käydään markkinaehtoista kauppaa Jyväskylän keskustassa noin 4 700 euroa/huoneisto-m2, mikä vastaa noin 3 900 euroa/kem2. Kun vanhan osan peruskorjaushintaan 2 100 euroa/kem2 lisätään sen osan maapohjan markkinaehtoisena hintana käytettävä 450 euroa/kem2, kuluiksi muodostuu yhteensä 2 550 euroa/kem2. Siis 3 900 - 2 550 = 1 350 euroa/kem2 alhaisempi kuin keskustan uudisrakennusten markkinahinta.

Rakennuksen peruskorjauksesta mahdollisesti SRV:lle kertyvää voittomahdollisuutta eli noin 5,0 miljoonaa euroa (3 700 kem2 x 1 350 euroa/kem2) ei ole otettu laskelmissa huomioon lahjanluonteisella kauppahinnalla SRV:lle myönnetyn kielletyn valtiontuen lisäyksenä. Tämä nostaisi valtiontuen noin 14,9 miljoonaan euroon. Laskelma osoittaa, ettei peruskorjaus ole markkinahintaan nähden ainakaan taloudellinen rasite SRV:lle, vaan mahdollisuus tehdä hyvä taloudellinen tulos.

Kaupunki ei ole luotettavalla tavalla arvioinut kiinteistön markkinahintaa, vaan on pitänyt lähinnä asemakaavallisen ideakilpailun, jossa on pyritty löytämään kaupunkikuvaan hyvin sopivia ehdotuksia tontille rakennettavista rakennuksista. Samassa yhteydessä on pyydetty idean esittäjältä ostohintaa. Tällaista myyntimenettelyä, jossa ostajalle on asetettu useita EU-säädösten vastaisia ehtoja, ei voi pitää lain edellyttämänä markkinahinnan määräytymisenä.

Kaupunki ei määritellyt myyntihintaa ulkopuolisen asiantuntijan avulla, eikä EU-säädökset täyttävällä tarjouskilpailulla. Tarjouskilpailu on ollut tarjoajia rajaava kilpailuohjelmassa ja tarjouspyynnössä olleiden ehtojen vuoksi. Kaupunki on halunnut kaupunkikuvan ja -rakenteen kannalta uusia ideoita ja laadukkaita luonnoksia. Tätä osoittaa kaupungin lupaus, että paras suunnitelma valitaan ja sen esittäjän kanssa tehdään kauppa. Myyntihinnalla ei ole ollut merkitystä.

Tontin ostajan asioiden kytkeminen ja ehtojen asettaminen myyntiin on EU-säädösten vastaista. Kaupunki on asettanut ostajalle ehtoja asiantuntemuksen, liiketoiminnan harjoittamisen, laadukkaan rakentamisen kyvyn, referenssien ja resurssien suhteen sekä ostajan ja muun viranomaisen esimerkiksi rakennusvalvontaviranomaisen välisiä asioita, kuten rakennuksen kunnossapito ja kunnostus tietyllä tavalla. Kaupunki on lisäksi asettanut ostotarjoukselle ehtoja myös myynnin kohteena olevan tontin ulkopuolisia, koko korttelin kehittämisideoiden esittämisestä.

Jälkeenpäin hankitut lausunnot Rakli ry:ltä ja Catella Property Oy:ltä eivät korjaa menettelyn virheellisyyksiä. Lausunnonantajilla on oma intressi asiassa. Asianajotoimisto Castrén & Snellman on avustanut kaupunkia valitusasiassa. Sen lausuntoa on luonnehdittava asianajotehtäväksi.

SRV Yhtymä Oyj harjoittaa laajaa kilpailunalaista liiketoimintaa rakennus- ja kiinteistöalalla ja markkinoilla, jolla yleisestikin käydään kauppaa jäsenvaltioiden välillä. EU-säädökset koskevat kyseessä olevaa maakauppaa. Kielletyn valtiontuen määrä on oikein määritetyn kiinteistön markkinaehtoisen myyntiarvon ja kauppahinnan erotus. Edellä on osoitettu, että kiinteistön markkinaehtoinen myyntihinta kaupungin lupauksilla on 10 miljoonaa euroa. Kaupunki on lainvastaisesti antanut kiellettyä valtiontukea yhtiölle 9,8 miljoonaa euroa.

Vielman vaatimukset muutoksenhakuprosessissa eivät ole olleet perusteettomia. Näin ollen Tilapalvelu -liikelaitoksen vaatimus oikeudenkäynti­kulujen korvaamisesta on perusteeton.

SRV Yhtiöt Oyj:n selitys

SRV Yhtiöt Oyj on Tilapalvelun valituksesta ja Vielman selityksestä antamassaan selityksessä vaatinut hallinto-oikeuden valituksenalaisen päätöksen kumoamista, viitannut Tilapalvelun valituksessa esitettyyn sekä esittänyt muun ohella seuraavaa:

Kiinteistökauppaan johtanut menettely ei ole ollut lainvastainen tai sisältänyt kiellettyä valtiontukea. Menettely on vakiintuneen oikeuskäytännön mukainen. Kiinteistökauppa on solmittu esisopimuksen voimassa ollessa. Kauppahinta on määräytynyt tarjouskilpailun ja sen jälkeen käydyn neuvottelun perusteella.

Tilapalvelun vastaselitys ja vastaselityksen täydennys

Tilapalvelu on antanut asiassa vastaselityksen, jossa se on kiistänyt Vielman selityksessään esittämät vaatimukset ja väitteet perusteettomina sekä esittänyt muun ohella seuraavaa:

Siltä osin kuin Vielma on selityksessään viitannut hallinto-oikeudessa käsiteltyihin muihin kuin valtiontukea koskeviin väitteisiin, asiaa ei tule korkeimmassa hallinto-oikeudessa tutkia. Päätös on tältä osin tullut lainvoimaiseksi. Tilapalvelu viittaa kuitenkin hallinto-oikeuden päätöksen perusteluihin ja uudistaa hallinto-oikeudelle antamassaan selityksessä esitetyt seikat tältä osin.

Johtosääntöjen toimivaltakysymykset rakentuvat kiinteistökaupoissa kiinteistön kauppakirjassa mainittuun kauppahintaan, ei niiden arvoon tulevaisuudessa tai niiden arvoon lisättynä peruskorjauskustannuksilla. Kiinteistön myynti on perustunut kilpailutukseen, jossa markkinatoimijat ovat vahvistaneet käsityksen, että kiinteistön arvo on käytännössä nolla.

Valituksessa mainittuja välittäjiä koskevilla väitteillä ei ole merkitystä hinnan markkinaehtoisuuden kannalta. Välittäjien lausunnot osoittavat hämmennystä, jonka hallinto-oikeuden ratkaisu on alan toimijoissa herättänyt. Kaupungin noudattama menettely on ollut tavanomainen ja tarkoituksenmukainen tapa saattaa myyntikohde laajalti ostajien tietoon.

Vielman mukaan kiinteistön kauppa ei ole enää voinut perustua vuonna 2007 toteutettuun kilpailutukseen, vaan kilpailutus oli vanhentunut ja kaupungilla olisi ollut velvollisuus suorittaa Valtiontalon peruskorjaus itse.

Esisopimuksen raukeaminen ja kilpailutuksen voimassaolo ovat kaksi eri asiaa. Kilpailutus päättyy joko tarjouskilpailun voittajan valintaan tai päätökseen siitä, että kilpailutus keskeytetään. Jos tarjouskilpailun voittaja valitaan, valinta sitoo kaupunkia, eikä tehdystä päätöksestä voi vetäytyä. Myös tähän liittyen esitetty väite esisopimuksen raukeamisesta on perusteeton.

Mitkään säännökset eivät velvoita kaupunkia pitämään suojeltua kohdetta omistuksessaan ja huolehtimaan sen kunnostamisesta itse. Kaupunki voi päättää myydä korjauksen tarpeessa olevan kohteen, kunhan se tehdään markkinahinnalla.

Valtiontuki on noussut esiin tilanteessa, jossa kiinteistön arvo laskee vuosittain ja ylläpidon edellyttämät kustannukset nousevat vuosittain. Väitteet kielletystä tuesta tulevat taholta, joka haluaisi kaupungin budjetoivan kohteeseen ja toteuttavan kiinteistöllä muunlaisia ratkaisuja.

Hallinto-oikeus on sekoittanut vaihtoehtoiset kiinteistön myyntiin tähtäävät valmistelutoimet. Komission tiedonannon mukaan valmistelussa voidaan noudattaa joko kilpailutusta tai arviointimenettelyä. Lisäksi, jos kauppahinnan katsotaan sisältävän valtiontukea, kansallisen tuomioistuimen tehtävänä on määritellä tukielementti ja sen määrä.

Olennaista asian arvioinnin kannalta on markkinasijoittajaperiaatteen vaatimusten toteuttaminen, ei kaikkien komission tiedonannon yksityiskohtien toteuttaminen. Vaikka jokainen yksityiskohta ei toteutuisi, ei se vielä osoita kauppahinnan sisältäneen valtiontukea. Unionin tuomioistuimen oikeuskäytännön mukaan komission tiedonannon mukainen menettely on vain yksi tapa osoittaa periaatteen vaatimusten toteutuminen.

Vastaselitys on lähetetty tiedoksi SRV Yhtiöt Oyj:lle ja Vielmalle.

Tilapalvelu on toimittanut asiassa vastaselityksen täydennyksen, jossa on esitetty seuraavaa:

Unionin yleinen tuomioistuin on asiassa T-268/08 28.2.2012 antamansa tuomion 71–73 kohdassa vahvistanut, ettei asiantuntijalausunto ole tarpeen tilanteessa, jossa omaisuuden myynnistä on järjestetty avoin ja syrjimätön tarjouskilpailu.

Mainittu tuomio vahvistaa sen Tilapalvelun esiin tuoman seikan, ettei asiassa ole ollut tarpeen hankkia asiantuntijalausuntoa kohteen hinnasta, koska kohteen myynnistä on järjestetty avoin ja syrjimätön tarjouskilpailu. Hallinto-oikeuden päätöksessä on virheellisesti viitattu asiantuntijalausunnon tarpeellisuuteen. Mainittu tuomio tukee sitä, että hallinto-oikeuden päätös tulee kumota.

Vielman toimittama lisäselvitys

Vielma on toimittanut korkeimpaan hallinto-oikeuteen lisäselvityksenä Jyväskylän kaupunginhallituksen päätöksen 2.5.2005 (§ 238) sekä Jyväskylän taloustoimikunnan raportin vuodelta 2005.

Korkeimman hallinto-oikeuden ratkaisu

1. Korkein hallinto-oikeus on tutkinut asian. Valitus hylätään. Hallinto-oikeuden päätöksen lopputulosta ei muuteta.

2. Jyväskylän kaupungin Tilapalvelu -liikelaitoksen ja Ahti Vielman oikeudenkäyntikulujen korvaamista koskevat vaatimukset hylätään.

Perustelut

1. Pääasia

1.1 Sovelletut oikeusohjeet

Kuntalain 90 §:n 2 momentin mukaan kunnallisvalituksen saa tehdä sillä perusteella, että:

1) päätös on syntynyt virheellisessä järjestyksessä;

2) päätöksen tehnyt viranomainen on ylittänyt toimivaltansa; tai

3) päätös on muuten lainvastainen.

Saman pykälän 3 momentin mukaan valittajan tulee esittää 2 momentissa tarkoitetut valituksen perusteet ennen valitusajan päättymistä.

Euroopan unionin toiminnasta tehdyn sopimuksen (SEUT) 107 artiklan 1 kohdan (entinen Euroopan yhteisöjen perustamissopimuksen 87 artiklan 1 kohta) mukaan, jollei perussopimuksissa toisin määrätä, jäsenvaltion myöntämä taikka valtion varoista muodossa tai toisessa myönnetty tuki, joka vääristää tai uhkaa vääristää kilpailua suosimalla jotakin yritystä tai tuotannonalaa, ei sovellu sisämarkkinoille, siltä osin kuin se vaikuttaa jäsenvaltioiden väliseen kauppaan.

SEUT 108 artiklan 3 kohdan (entinen Euroopan yhteisöjen perustamissopimuksen 88 artiklan 3 kohta) mukaan komissiolle on annettava tieto tuen myöntämistä tai muuttamista koskevasta suunnitelmasta niin ajoissa, että se voi esittää huomautuksensa. Jos komissio katsoo, että tällainen suunnitelma ei 107 artiklan mukaan sovellu sisämarkkinoille, se aloittaa 2 kohdassa tarkoitetun menettelyn viipymättä. Jäsenvaltio, jota asia koskee, ei saa toteuttaa ehdottamiaan toimenpiteitä ennen kuin menettelyssä on annettu lopullinen päätös.

1.2 Komission tiedonannot

Komissio on antanut tiedonannon julkisten viranomaisten tekemiin maa-alueita ja rakennuksia koskeviin kauppoihin sisältyvistä tuista (EYVL C 209, 10.7.1997, jäljempänä maakauppatiedonanto). Tiedon­annossa komissio on kuvannut menettelyn, jota noudattaen jäsenvaltiot voivat myydä maa-alueita ja rakennuksia niin, että ne vapautuvat ilmoitusvelvollisuudesta. Tiedonannon II.1 kohta koskee myyntiä tarjouskilpailulla. Siltä varalta, että julkiset viranomaiset eivät aio käyttää II.1 kohdassa kuvattua menettelyä, on tiedonannon II.2 kohdassa kuvattu vaihtoehtoinen, ilman tarjouskilpailua tapahtuvaa myyntiä koskeva menettely, joka edellyttää yhden tai useamman arvioijan arvioita ennen myyntineuvotteluita.

Komissio on antanut tiedonannon valtiontukisääntöjen soveltamisesta kansallisissa tuomioistuimissa (2009/C 85/01). Tiedonannon päätarkoituksena on antaa kansallisille tuomioistuimille ja kolmansille tietoja saatavilla olevista oikeussuojakeinoista sekä ohjeistusta valtiontukisääntöjen käytännön soveltamisesta.

1.3 Asian rajaus

Korkeimman hallinto-oikeuden ratkaistavana on Jyväskylän kaupungin Tilapalvelu -liikelaitoksen johtokunnan (jäljempänä Tilapalvelu) valituksesta, onko kysymyksessä oleva kiinteistön lopullista kauppaa koskeva Tilapalvelun päätös tehty noudattaen unionin valtiontukisäännöistä johtuvia menettelytapoja, joilla varmistetaan, että kauppaan ei sisälly valtiontukea, ja onko päätöstä siksi pidettävä lainmukaisena.

1.4 Oikeudellinen arviointi

1.4.1 Kaupan kohteen hinnanmuodostumiseen johtanut menettely

Unionin tuomioistuimen vakiintuneen oikeuskäytännön mukaan kansallisilla tuomioistuimilla ja komissiolla on toisiaan täydentävät ja erilliset tehtävät valvoa sitä, noudattavatko jäsenvaltiot niille SEUT:n valtion­tukiartikloissa asetettuja velvoitteita. Kansallisen tuomioistuimen velvollisuutena on muun ohella varmistaa, ettei velvoitetta ilmoittaa valtiontuista etukäteen komissiolle ole rikottu (esimerkiksi asia C-368/04, Trans­alpine Ölleitung, 37 ja 38 kohta viittauksineen).

SEUT 108 artiklan 3 kohdan mukainen ilmoitusvelvollisuus koskee valtiontuen myöntämistä tai muuttamista tarkoittavaa suunnitelmaa. Edellä perustelujen kohdassa 1.2 mainitun komission maakauppatiedonannon jäsenvaltioille suunnatuissa yleisissä ohjeissa on kuvattu menettelyt, joilla voidaan myydä maa-alueita ja rakennuksia niin, ettei kyse ole valtiontuen myöntämisestä, jolloin ilmoittamisvelvollisuuttakaan ei jäsenvaltiolla ole. Yksin maakauppatiedonannossa kuvattujen menettelyiden noudattamatta jättämisestä ei kuitenkaan vielä seuraa, että kysymys olisi unionin oikeudessa kielletystä valtiontuesta.

Hallinto-oikeuden päätöksessä mainituilla perusteilla kysymyksessä olevaa kilpailutusmenettelyä ei ole julkistettu maakauppatiedonannon II.1 kohdassa edellytetysti. Kilpailuttamismenettelyn ei voida katsoa muutoinkaan arvioiden olleen riittävän julkinen ja avoin. Tilapalvelun kuvaamat suorat yhteydenotot yksittäisiin alan toimijoihin eivät korvaa yleistä, kaikille alan toimijoille suunnattua valtakunnallista ilmoittelua. Kilpailutusmenettelyn vähäisen julkistamisen vuoksi kaikki alan relevantit toimijat eivät välttämättä ole olleet kilpailutusmenettelystä tietoisia. Tämä on saattanut osaltaan johtaa vain vähäiseen kiinnostukseen kilpailutusmenettelyä kohtaan.

Asiassa ei siten kaikilta osin ole noudatettu komission maakauppatiedonannon II.1 kohdassa tarkoitettua tai muutoinkaan riittävän julkista ja avointa kilpailutusmenettelyä. Myöskään maakauppatiedonannon II.2 kohdan mukaisia vaihtoehtoisia, ilman tarjouskilpailua tapahtuvaa myyntimenettelyä koskevia edellytyksiä ei ole asiassa noudatettu.

Asiassa tulee vielä arvioitavaksi, onko kauppahinnan kuitenkin katsottava jollakin muulla perusteella määräytyneen niin sanotun yksityinen sijoittaja -arviointiperusteen mukaisesti, jolloin taloudellista etua koskeva valtiontukiedellytys on poissuljettavissa.

Myytävällä kiinteistöllä sijaitsevan Valtiontalon kunto, rakennuksen suojelua koskevat velvoitteet, niiden täyttämisestä omistajalle aiheutuvat kustannukset ja rakennuksen peruskorjaamiseen liittyvät riskit vaikuttavat olennaisesti kiinteistön arvoon ja tekevät myytävästä kohteesta erityislaatuisen. Jyväskylän ydinkeskustassa sijaitsevan kiinteistön myyntiä ja kehittämistä koskevassa tarjouskilpailuilmoituksessa on muun ohella todettu, että parhaaksi arvioitu ehdotus tulee toimimaan asemakaavoituksen pohjana. Toisin kuin kilpailuohjelmasta, julkaistusta tarjouskilpailuilmoituksesta ei kuitenkaan ilmene, että esisopimus kaupasta laaditaan tarjouksen jälkeen käytävien neuvottelujen perusteella kilpailun parhaaksi arvioidun ehdotuksen tekijän kanssa.

Valtiontalon peruskorjauskustannuksista on esitetty ulkopuolinen arvio, jota on käytetty osana sellaista vaihtoehtoa koskevaa laskelmaa, missä kaupunki peruskorjaa Valtiontalon omalla kustannuksellaan. Saman laskelman perusteet, jotka koskevat rakentamattoman tontinosan rakennus­oikeuden myyntihintaa ja Valtiontalon arvoa peruskorjattuna, ovat kuitenkin jääneet asiassa sillä tavoin selvittämättömiksi, ettei laskelman oikeellisuutta ole mahdollista objektiivisesti arvioida.

Kun edellä mainittujen seikkojen lisäksi otetaan huomioon kiinteistönkaavoitukseen kaupantekohetkellä liittyneiden epävarmuustekijöiden mahdolliset vaikutukset kiinteistön arvonmääräytymiseen, noudatetun kiinteistön arvonmääräytymismenettelyn perusteella ei voida varmuudella todeta, ettei kauppa ole alihintainen ja ettei se siten sisällä SEUT 107 artiklan 1 kohdassa tarkoitettua taloudellista hyötyä ostajalle.

Tämän vuoksi ja kun lisäksi otetaan huomioon hallinto-oikeuden valituksenalaisen päätöksen perusteluista ilmenevät muita tukiedellytyksiä koskevat seikat, unionin valtiontukimääräysten ja -säännösten soveltuvuutta kauppaan ei voida sulkea pois.

1.4.2 Valtiontukisääntöjen soveltamista koskevan tiedonannon merkitys ja päätöksen perusteluvelvollisuus

Tilapalvelu on valituksessaan vedonnut siihen, ettei hallinto-oikeus ole päätöksessään ottanut lopullista kantaa kaupan sisältämään valtiontukeen eikä määritellyt tuen mahdollista määrää. Tältä osin Tilapalvelu on viitannut valtiontukisääntöjen soveltamista kansallisissa tuomioistuimissa koskevaan komission tiedonantoon ja katsonut, ettei hallinto-oikeus ole perustellut valituksenalaista päätöstään hallintolainkäyttölain 53 §:ssä tarkoitetulla tavalla.

Valituksen perusteluissa on viitattu muun ohella tiedonannon valtiontuen tunnistamiseen liittyviin kohtiin 8 ja 10. Tiedonannon kohta 36, jonka mukaan kansallisen tuomioistuimen on selvitettävä tuen määrä, koskee sääntöjen vastaisen tuen takaisinperintää, josta nyt ei ole kysymys.

Nyt tarkoitetussa komission tiedonannossa on annettu ohjeistusta valtiontukisääntöjen käytännön soveltamisesta. Kohdan 99 mukaan kyseinen tiedonanto ei velvoita kansallisia tuomioistuimia eikä vaikuta niiden riippumattomuuteen. Se ei myöskään vaikuta jäsenvaltioiden eikä luonnollisten tai oikeushenkilöiden yhteisön lainsäädännön mukaisiin oikeuksiin ja velvollisuuksiin.

Kansallisen tuomioistuimen tehtävästä ja velvollisuuksista SEUT:n valtiontukiartikloissa asetettuja velvoitteita koskevassa valvonnassa on lausuttu tarkemmin edellä perustelujen kohdassa 1.4.1.

Hallinto-oikeus on valituksenalaisen päätöksensä perusteluissa esittänyt soveltamansa oikeusohjeet sekä asiassa esitetyn selvityksen sisältäen asian lopputulokseen välittömästi vaikuttavat tosiseikat. Valituksenalaisesta päätöksestä käyvät hallintolainkäyttölain 53 §:ssä tarkoitetulla tavalla ilmi ne seikat ja selvitykset, jotka ovat vaikuttaneet ratkaisuun, ja se, millä oikeudellisella perusteella ratkaisuun on päädytty. Hallinto-oikeus on voinut mainitsemillaan kuntalain 90 §:n 2 momentissa tarkoitettua menettelyvirhettä koskevilla perusteilla kumota Tilapalvelu -liikelaitoksen johtokunnan valituksenalaiset päätökset 19.4.2011 (39 §) ja 31.5.2011 (§ 52).

1.4.3 Johtopäätös

Edellä esitetyillä perusteilla ja kun otetaan huomioon korkeimmassa hallinto-oikeudessa esitetyt vaatimukset ja asiassa saatu selvitys, hallinto-oikeuden päätöksen lopputuloksen muuttamiseen ei ole perusteita.

2. Oikeudenkäyntikulut

Asian laatuun nähden ja kun otetaan huomioon hallintolainkäyttölain 74 §, Vielmalle ei ole määrättävä maksettavaksi korvausta oikeudenkäyntikuluista korkeimmassa hallinto-oikeudessa.

Asian näin päättyessä ja kun otetaan huomioon hallintolainkäyttölain 74 §, Jyväskylän kaupungille ei ole määrättävä maksettavaksi korvausta oikeudenkäyntikuluista korkeimmassa hallinto-oikeudessa.

Asian ovat ratkaisseet hallintoneuvokset Irma Telivuo, Eija Siitari, Alice Guimaraes-Purokoski, Outi Suviranta ja Janne Aer. Asian esittelijä Mia Ekman.

 
Julkaistu 23.1.2014