KHO 10.9.2026/2285

Asia

Poikkeamista rakentamisessa koskeva valituslupahakemus ja valitus

Muutoksenhakijat

A ja hänen kymmenen asiakumppaniaan

Päätös, jota muutoksenhaku koskee

Turun hallinto-oikeus 23.12.2024 nro H2325/2024

Korkeimman hallinto-oikeuden ratkaisu

Korkein hallinto-oikeus myöntää A:lle asiakumppaneineen valitusluvan ja tutkii asian.

Hallinto-oikeuden päätös sekä Paraisten kaupungin rakennus- ja ympäristölautakunnan päätös ja kaavoituspäällikön päätös kumotaan ja poikkeamishakemus hylätään.

Paraisten kaupunki velvoitetaan korvaamaan muutoksenhakijoiden oikeudenkäyntikulut hallinto-oikeudessa ja korkeimmassa hallinto-oikeudessa vaatimukset enemmälti hyläten yhteensä 3 000 eurolla viivästyskorkoineen. Viivästyskorko määräytyy korkolain 4 §:n 1 momentissa tarkoitetun korkokannan mukaisesti siitä lukien, kun kuukausi on kulunut korkeimman hallinto-oikeuden tämän päätöksen antamisesta.

Asian tausta

Paraisten kaupungin kaavoituspäällikkö on 30.6.2022 (§ 60) myöntänyt B:lle ja C:lle luvan poiketa maankäyttö- ja rakennuslain 72 §:n mukaisesta rantojen suunnittelutarpeesta johtuvasta rakentamisrajoituksesta pienvenesataman (kaksi laituria, yhteensä 80 venepaikkaa), varastorakennuksen (1 000 k-m²), veneiden huoltorakennuksen (500 k-m²) ja uuden majoitusmökin (50 k-m²) rakentamiseksi kiinteistölle Strandtorp ja vesialueelle Strandtorpin vesi Paraisten Sydmossa.

Paraisten rakennus- ja ympäristölautakunta on 17.8.2022 (§ 106) lähialueen kiinteistönomistajien oikaisuvaatimusten johdosta kumonnut kaavoituspäällikön päätöksen.

Turun hallinto-oikeus on 28.9.2023 antamallaan päätöksellä kumonnut rakennus- ja ympäristölautakunnan päätöksen ja palauttanut asian lautakunnalle uudelleen käsiteltäväksi, koska lautakunta ei ollut perustellut päätöstään hallintolain edellyttämällä tavalla.

Rakennus- ja ympäristölautakunta on 16.11.2023 (§ 151) hylännyt oikaisuvaatimukset.

Hallinto-oikeus on valituksenalaisella päätöksellään hylännyt A:n ja hänen asiakumppaneidensa valituksen ja vaatimuksen oikeudenkäyntikulujen korvaamisesta.

Päätöksensä perusteluissa hallinto-oikeus on katsonut, ettei hakemuksen mukainen kotisatamatoiminta ja siihen liittyvä pienimuotoisena pidettävä majoitustoiminta ole ristiriidassa hyvin laajaa aluetta koskevan maakuntakaavan matkailun ja virkistyksen kehittämistarpeet tunnistavan kaavamääräyksen kanssa. Rakennushanke ei siten merkittävässä määrin nykyistä enempää rajoita alueen käyttöä muun ohella virkistykseen. Rakentamisen soveltuminen ympäristöön ja maisemaan on ratkaistavissa rakennuslupavaiheessa. Huolto- ja varastorakennukset sijoitetaan hakemuksen mukaan rakennuspaikkana olevan kiinteistön taustamaastoon varsin etäälle Vitstensuddenin loma-asumisesta. Kun otetaan huomioon rakennuspaikkana olevan kiinteistön maapinta-ala, kotisatamatoimintaan liittyvä pysäköinti ja huoltoliikenne rakennuspaikalla ovat järjestettävissä rakennusjärjestyksessä edellytetysti rakennusluvassa tarkemmin esitettävällä tavalla. Ajoneuvoliikenne alueella tulee lisääntymään, mutta se ei saadun selvityksen mukaan olennaisesti poikkea alueen nykyisestä liikenteestä. Tieyhteyden käyttämiseen liittyvät kehittämistarpeet on järjestettävissä yksityistielain mukaisessa menettelyssä. Rakennushankkeessa ei muodostu uutta rakennuspaikkaa, eikä rakentaminen siten varaa rakentamatonta rantaa. Rakennuspaikka on tavanomaisesta loma-asuntokäytöstä poiketen ollut aikaisemmin vammaispalveluja tarjonneen kuntayhtymän henkilökunnan ja asukkaiden virkistyskäytössä.

Hallinto-oikeus on todennut, että poikkeamisharkinnassa on otettu huomioon edellä todetut rakennuspaikan olosuhteet, eikä päätös ole vastoin maanomistajien yhdenvertaista kohtelua. Asiaa kokonaisuutena arvioiden hallinto-oikeus on katsonut, ettei rakentaminen aiheuta haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle tai alueiden käytön muulle järjestämiselle. Poikkeaminen ei myöskään johda vaikutuksiltaan merkittävään rakentamiseen eikä muutoinkaan aiheuta merkittäviä haitallisia ympäristö- tai muita vaikutuksia.

Asian ovat ratkaisseet hallinto-oikeuden jäsenet Tiina Forsten ja Satu Lehto, joka on myös esitellyt asian.

Vaatimukset korkeimmassa hallinto-oikeudessa

Muutoksenhakijat ovat pyytäneet valituslupaa ja vaatineet, että hallinto-oikeuden sekä rakennus- ja ympäristölautakunnan päätökset kumotaan. Lisäksi on vaadittu, että rakennus- ja ympäristölautakunta velvoitetaan korvaamaan muutoksenhakijoiden oikeudenkäyntikulut hallinto-oikeudessa 9 497,48 eurolla sisältäen arvonlisäveron ja korkeimmassa hallinto-oikeudessa erikseen esitettävän laskun mukaisesti viivästyskorkoineen.

Paraisten kaupungin lupalautakunta on vaatinut, että valitus ja vaatimus oikeudenkäyntikulujen korvaamisesta hylätään. Lautakunta on katsonut, ettei ole kohtuutonta, että muutoksenhakijat vastaavat itse omista kuluistaan.

B:lle ja C:lle on varattu tilaisuus lausuman antamiseen.

Muutoksenhakijat ovat antaneet vastauksen ja toimittaneet erittelyn oikeudenkäyntikuluistaan. Oikeudenkäyntikulujen määrä korkeimmassa hallinto-oikeudessa on 4 159,14 euroa.

Lupalautakunnalle on varattu tilaisuus lausua eritellystä oikeudenkäyntikuluvaatimuksesta.

Korkeimman hallinto-oikeuden ratkaisun perustelut

Kysymyksenasettelu

Korkeimmassa hallinto-oikeudessa on ratkaistavana, onko ranta-alueen suunnittelutarpeesta poikkeamiselle ollut maankäyttö- ja rakennuslaissa säädetyt edellytykset.

Muutoksenhakijoiden mukaan poikkeamisen edellytykset eivät täyty. Rakennushankkeen toteuttaminen edellyttää kaavallista selvitystä. Huomattava osa Paraisten kaupungin alueella toimivista yksityisistä venesatamista sijaitsee alueella, jolla on voimassa asema- tai ranta-asemakaava.

Lupalautakunta katsoo, että poikkeamiselle on ollut maankäyttö- ja rakennuslain mukaiset edellytykset. Laki ei edellytä, että poikkeamishakemuksen mukainen hanke olisi toteutettava aina asemakaavalla huolimatta siitä, että Paraisten alueella on laadittu asemakaavoja pienvenesatamille.

Sovellettava oikeusohjeet

Asiassa sovellettavaksi tulevan maankäyttö- ja rakennuslain 72 §:n 1 momentin mukaan meren tai vesistön ranta-alueeseen kuuluvalle rantavyöhykkeelle ei saa rakentaa rakennusta ilman asemakaavaa tai sellaista oikeusvaikutteista yleiskaavaa, jossa on erityisesti määrätty yleiskaavan tai sen osan käyttämisestä rakennusluvan myöntämisen perusteena.

Maankäyttö- ja rakennuslain 171 §:n (196/2026) 1 momentin mukaan kunta voi erityisestä syystä hakemuksesta myöntää poikkeamisen mainitussa laissa säädetystä tai sen nojalla annetusta rakentamista tai muuta toimenpidettä koskevasta säännöksestä, määräyksestä, kiellosta tai muusta rajoituksesta. Pykälän 2 momentin 1 kohdan mukaan poikkeamista ei kuitenkaan saa myöntää, jos se aiheuttaa haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle tai alueiden käytön muulle järjestämiselle.

Asiassa esitetty selvitys

Paraisten kaupungin Ålönsaaren luoteisosassa, Nultovikenin rannassa sijaitseva rakennuspaikka muodostuu 5,62 hehtaarin suuruisesta maa-alueesta ja 1,14 hehtaarin suuruisesta vesialueesta. Kiinteistöllä on rantaviivaa noin 90 metriä. Rakennuspaikalla sijaitsee ennestään 105 k-m²:n suuruinen omakotitalo, kolme majoitusrakennusta kooltaan 26 k-m², 30 k-m² ja 30 k-m², 65 k-m²:n suuruinen talousrakennus ja 85 k-m²:n suuruinen saunarakennus, jossa on myös kokoontumistila.

Poikkeamishakemukseen liitetyn asemapiirustuksen mukaan rakennuspaikan rantaan on tarkoitus rakentaa kaksi laituria, joiden pituudet ovat 80 ja 40 metriä. Laitureihin tulee yhteensä 80 venepaikkaa. Lisäksi rantaan rakennetaan 10 metrin pituinen veteen johtava veneramppi. Kiinteistön länsiosaan noin 200 metrin etäisyydelle rantaviivasta rakennetaan uusi 500 k-m²:n suuruinen huoltorakennus. Huoltorakennuksen läheisyyteen on tarkoitus rakentaa 1 000 k-m²:n suuruinen varastorakennus, jonka yhteyteen on suunniteltu pysäköintialue. Uusi 50 k-m²:n suuruinen vuokramökki sijoittuisi lähelle kiinteistön itärajaa noin 150 metrin etäisyydelle rantaviivasta. Rantaviivan ja majoitusrakennusten väliselle alueelle on asemapiirustuksessa merkitty kaksi pysäköintialuetta.

Poikkeamishakemuksen mukaan rakennettavia laitureita käytetään kotisatamatoimintaan ja avoimia varastorakennuksia veneiden talvisäilytykseen. Luvanhakijat ovat hakemusvaiheessa antamassaan vastineessa todenneet, että veneiden pesut, huollot ja korjaukset tehdään huoltorakennuksessa tai sen läheisyydessä. Veneiden on tarkoitus liikkua pääasiassa vesiteitse, mutta veneitä tullaan siirtämään myös tietä pitkin. Mökkejä on tarkoitus vuokrata veneilijöille ja muille matkailijoille.

Hankekiinteistö on aiemmin ollut Kårkullan kuntayhtymän omistuksessa ja toiminut kuntayhtymän asiakkaiden kesänviettopaikkana. Muutoksenhakijoiden mukaan alue on toiminut kymmeniä vuosia kuntayhtymän kehitysvammaisten asiakkaiden ja heidän hoitajiensa kesälomavietto- ja virkistyspaikkana. Kiinteistörekisteritietojen mukaan luvanhakijat ovat ostaneet kiinteistön kuntayhtymältä vuonna 2022. Esitetyn selvityksen perusteella kiinteistöllä ei ole harjoitettu aiemmin pienvenesatamatoimintaa.

Alueella on voimassa vuonna 2021 hyväksytty Varsinais-Suomen luonnonarvojen ja -varojen vaihemaakuntakaava. Rakennuspaikka sijaitsee laajan MRV-varauksen alueella. Kaavamääräyksen mukaan kyseessä on maa- ja metsätalousvaltainen alue, jolla on erityisiä matkailun ja virkistyksen kehittämistarpeita. Alueita voidaan osoittaa maa- ja metsätalouden lisäksi loma-asumiseen ja matkailutoiminnoille. Alueita voidaan käyttää myös harkitusti haja-asutusluonteiseen pysyvään asutukseen. Kaavamerkintää koskevan suunnittelumääräyksen mukaan olemassa olevien alueiden täydennykseksi ja laajennukseksi voidaan yksityiskohtaisemmassa suunnittelussa osoittaa pääasiallista käyttötarkoitusta kohtuuttomasti haittaamatta loma-asutusta, matkailua ja virkistyskäyttöä palvelevia toimintoja, sekä maisema- ja ympäristönäkökohdat huomioon ottaen muun muassa uutta pysyvää asutusta ja, erityislainsäädännön ohjaamana, myös muita toimintoja. Rakennuspaikan kohdalle on maakuntakaavassa merkitty virkistyskohde (V), jolla osoitetaan valtakunnallisesti, maakunnallisesti tai seudullisesti merkittävät ulkoilu-, retkeily-, urheilu- ja muut virkistysalueet.

Rakennuspaikan lähiympäristö on pääosin kaavoittamatonta. Rakennuspaikan eteläpuolella on voimassa yleiskaavoja ja ranta-asemakaavoja kuten vuonna 1986 hyväksytty Stormälö-Lillmälön osayleiskaava ja vuonna 2005 hyväksytty Stormälön ranta-asemakaava.

Oikeudellinen arviointi ja johtopäätös

Rakennushankkeessa on kysymys pienvenesataman ja siihen liittyvien
veneiden huolto- ja varastorakennusten sekä majoitusrakennuksen rakentamisesta.

Alueella ei ole voimassa asemakaavaa tai sellaista oikeusvaikutteista yleiskaavaa, jossa on erityisesti määrätty yleiskaavan tai sen osan käyttämisestä rakennusluvan myöntämisen perusteena. Rakennushankkeen toteuttaminen on siten vaatinut maankäyttö- ja rakennuslain 171 §:n mukaisen poikkeamisen lain 72 §:n mukaisesta rakentamisrajoituksesta.

Poikkeamisen myöntäminen edellyttää, että sille on esitetty maankäyttö- ja rakennuslain 171 §:n 1 momentin mukainen erityinen syy, eikä siitä aiheudu pykälän 2 momentissa tarkoitettuja seurauksia. Poikkeamisen myöntäminen edellyttää tapauskohtaista kokonaisharkintaa. Poikkeamispäätöksellä ei voida sallia sellaista rakentamista, jota ei voitaisi osoittaa kaavassa.

Rakennuspaikka on voimassa olevassa vaihemaakuntakaavassa osoitettu maa- ja metsätalous-, retkeily- ja virkistysalueeksi (MRV) ja virkistyskohteeksi (V). Korkein hallinto-oikeus toteaa, että maakuntakaavaa ei ole maankäyttö- ja rakennuslain mukaisessa maankäytön suunnittelujärjestelmässä tarkoitettu sitovasti ohjaamaan yksittäisiä rakennushankkeita eikä maakuntakaava poista suunnittelutarvetta ranta-alueelta.

Suunniteltu rakennushanke sijoittuu veneilyreittinä ja lomakohteena tunnetun Airiston merialueen läheisyyteen lahden rannalle. Rakennuspaikan lähiympäristössä sijaitsee pääasiassa loma-asutusta. Hankekiinteistö on pinta-alaltaan suhteellisen laaja, mutta rantaviivaa on vain noin 90 metriä. Molemmat laiturit sijoittuisivat lähelle naapurikiinteistöjen rajoja.

Poikkeamislupa on myönnetty yhteensä yli 1 500 kerrosneliömetrin uudisrakentamiselle ja suhteellisen suuren venekapasiteetin laitureille kiinteistölle, jonka aiempi käyttö on ollut eri luonteista ja mittakaavaltaan huomattavasti pienimuotoisempaa. Sekä auto- että veneliikennemäärät tulevat pienvenesatamatoiminnan vuoksi olennaisesti lisääntymään. Esitetyn selvityksen mukaan rakennuspaikalle johtava yksityistie vaatii kehittämis- ja kunnostustoimia, jotka eivät ole yksin poikkeamisluvan hakijoiden toteutettavissa, koska yksityistien kunnossapito ja kehittäminen järjestetään yksityistielain mukaisessa menettelyssä. Korkein hallinto-oikeus toteaa, että liikenteen lisääntyminen edellyttää toimivia ja turvallisia liikenneyhteyksiä, minkä vuoksi venesatamaan johtavan tieyhteyden käyttökelpoisuudella on merkitystä poikkeamista koskevassa kokonaisharkinnassa.

Poikkeamisluvan myöntämistä puoltavana tekijänä ei voida pitää sitä, että lähistöllä on ennestään lähialueen loma-asukkaiden käytössä olevat yhteislaiturit. Nämä laiturit ovat pienempiä ja käyttötarkoitukseltaan erilaisia kuin suunnitellun pienvenesataman laiturit käytön rajoittuessa lähialueen loma-asukkaiden veneiden säilytykseen.

Kun otetaan huomioon pienvenesatamahankkeen laajuus, sen poikkeaminen kiinteistön aiemmasta käyttötarkoituksesta ja kiinteistöllä harjoitetun toiminnan luonteen muuttuminen sekä lähiympäristön loma-asutus, hanke edellyttää kaavallista tarkastelua. Poikkeamisen myöntäminen aiheuttaa haittaa kaavoitukselle ja alueiden käytön muulle järjestämiselle. Maankäyttö- ja rakennuslain 171 §:ssä säädettyjä oikeudellisia edellytyksiä haetun poikkeamisen myöntämiselle ei siten ole. Hallinto-oikeuden, rakennus- ja ympäristölautakunnan sekä kaavoituspäällikön päätökset on kumottava ja poikkeamishakemus hylättävä.

Oikeudenkäyntikulut

Korkeimman hallinto-oikeuden ratkaisun lopputulos huomioon ottaen olisi kohtuutonta, jos muutoksenhakijat joutuisivat itse vastaamaan kokonaan oikeudenkäyntikuluistaan. Tämän vuoksi Paraisten kaupunki on oikeudenkäynnistä hallintoasioissa annetun lain 95 §:n 1 momentin ja 100 §:n nojalla velvoitettava korvaamaan muutoksenhakijoiden oikeudenkäyntikulut hallinto-oikeudessa ja korkeimmassa hallinto-oikeudessa viivästyskorkoineen edellä ratkaisuosasta ilmenevällä tavalla.

Asian ovat ratkaisseet oikeusneuvokset Eija Siitari, Kari Tornikoski, Anne Nenonen, Jaakko Autio ja Tero Leskinen. Asian esittelijä Anna Soininen.