Prejudikat gällande fastighetsbeskattning

Fastighetsskatten är en årlig skatt som tillfaller kommunerna.  År 2025 fastställdes ca 2,4 miljarder euro i fastighetsskatt för sammanlagt över två miljoner fastighetsägare. Trots fastighetsbeskattningens schematiska natur dyker det ur denna mängd upp frågor att avgöras på grund av besvär. Liknande rättsfrågor kan upprepas i ett flertal ärenden.

Fastighetsskatten grundar sig på en skatteprocent och fastighetens beskattningsvärde. Fastighetens beskattningsvärde fastställs separat för marken och byggnaderna. Värderingen görs med tillämpning av lagen om värdering av tillgångar vid beskattningen (värderingslagen). En fastighets beskattningsvärde fastställs schematiskt och från byggnadernas återanskaffningsvärde görs ett årligt åldersavdrag enligt vad som föreskrivs i värderingslagen. I praktiken innebär en större åldersavdragsprocent ett lägre beskattningsvärde och ett lägre skattebelopp. I värderingslagen föreskrivs också om ett maximalt beskattningsvärde för fastigheter, som grundar sig på det gängse värdet för fastigheten.

Fastighetsskatteärendena i högsta förvaltningsdomstolen år 2025

Högsta förvaltningsdomstolen har under året 2025 avgjort 27 fastighetsskatteärenden. Av dem har omkring 40 procent gällt åldersavdrag för byggnader. Åldersavdragen har även tidigare varit föremål för ändringssökande. Temat för ändringssökandet har varit framför allt fastighetens gängse värde som maximalt belopp för beskattningsvärdet och den tillämpade skatteprocenten.

Av de under året 2025 avgjorda fastighetsskatteärendena beviljades besvärstillstånd i 13 ärenden medan det avslogs i 11 ärenden. Tre ärenden gällde extraordinärt ändringssökande i ett fastighetsskatteärende. Sammanlagt fem prejudikat gällande fastighetsskatt har publicerats. Av dem gällde två åldersavdrag (HFD 2025:6 och HFD 2025:38). Därtill gavs sju opublicerade beslut, av vilka fem gällde åldersavdrag.

I alla beslut som getts år 2025 gällande fastighetsskatt har ändringssökanden varit den skattskyldiga. Bland prejudikaten har besvären i två fall godkänts, avslagits i ett ärende och i två fall upphävdes och återförsändes ärendet till Skatteförvaltningen för ny behandling. I alla de opublicerade ärenden där ett beslut har getts i huvudsaken har besvären godkänts.

HFD 2025:38 – frågan om en byggnads åldersavdrag har ofta behandlats i rättspraxis

En byggnads beskattningsvärde är återanskaffningsvärdet minskat med det årliga åldersavdraget. Om åldersavdragen föreskrivs i 30 § 1 mom. i värderingslagen. Till exempel för bostadshus och kontorsbyggnader samt andra med dem jämförliga byggnader av sten tillämpas ett åldersavdrag om en procent (1 punkten). Ett avdrag om fyra procent däremot tillämpas på butiks-, lager-, fabriks-, verkstads-, ekonomi- och andra med dem jämförliga byggnader av sten (2 punkten).

Alla fastighetsskattepliktiga byggnadstyper har inte nämnts i bestämmelsen, vilket naturligtvis leder till tolkning och gränsdragningar i synnerhet mellan de två ovan nämnda grupperna. För att bestämma åldersavdraget och skattevärdet måste alla byggnader placeras i någon av kategorierna enligt bestämmelsen. Högsta förvaltningsdomstolen har i flera beslut tagit ställning till om en byggnad bättre passar in i kategorin bostadshus och kontorsbyggnader eller i kategorin butiks-, lager-, fabriks-, verkstads-, ekonomi- och andra med dem jämförliga byggnader.

Högsta förvaltningsdomstolen har tidigare ansett att åldersavdrag enligt den ovan nämnda 2 punkten ska tillämpas på en flygterminal (HFD 24.4.2018 liggarnummer 1941, kort referat), bowlinghall (HFD 26.10.2021 liggarnummer H3724, kort referat), metrostationsbyggnad (HFD 2021:79) och en brandstation (HFD 2023:94). I de här besluten har HFD fäst uppmärksamhet bland annat vid byggnadernas huvudsakliga användningssyfte, konstruktion, bruksslitage, behov av ombyggnad och tekniska krav.

Även prejudikatet HFD 2025:38 gällde tillämpningen av åldersavdrag, denna gång för centralsjukhusbyggnader. I prejudikatet framhävs att den ovan nämnda 1 punkten med lägre åldersavdrag inte är avsedd som huvudregel och 2 punkten med högre åldersavdrag som undantag, utan att man för varje byggnad separat ska bedöma om den bättre går att jämföra med byggnaderna i punkt 1 eller i punkt 2. I prejudikatet hänvisas till de tidigare publicerade besluten och konstateras att det framgår ur tidigare rättspraxis vilka aspekter som ska beaktas i bedömningen.

Med beaktande av sjukhusbyggnadernas bruksslitage, tekniska krav och olika behov av ombyggnad skulle delbyggnaderna som till sitt användningssyfte och sina tekniska egenskaper var i sjukhusbruk anses bättre jämförbara med butiks-, lager-, fabriks-, verkstads- och ekonomibyggnader än med bostadshus och kontorsbyggnader. I beräkningen av delbyggnadernas beskattningsvärde skulle åldersavdraget enligt 30 § 1 mom. 2 punkten i värderingslagen tillämpas.

HFD 2025:58 – sänkning av en byggnads beskattningsvärde till dess gängse värde

Frågan i prejudikatet HFD 2025:58 var om det var möjligt att separat från det sammanlagda värdet på marken och därpå befintliga byggnader bedöma beskattningsvärdet på en yrkesskolbyggnad och betydelsen av dess gängse värde.

Högsta förvaltningsdomstolen konstaterade att 32 § 1 mom. i värderingslagen och dess förarbeten tyder på att det sammanlagda beloppet av beskattningsvärdena för en fastighets fastighetsskattepliktiga delar ska jämföras med det sammanlagda gängse värdet av dessa delar. I ärendet beaktades därutöver särskilt fastighetsskattens natur som objektskatt där beskattningsvärdet bestäms separat för marken och byggnaderna enligt deras egenskaper. Nämnda bestämmelse skulle tolkas så att byggnadens beskattningsvärde är det på schematiska grunder fastställda gängse värdet som understiger beskattningsvärdet, trots att det sammanlagda gängse värdet av fastighetens skattepliktiga delar är större än deras sammanräknade schematiska beskattningsvärde. I praktiken innebar detta att byggnadens beskattningsvärde kunde bestämmas enligt det maximala beskattningsvärdet det vill säga gängse värdet med att jämföra byggnadens gängse värde och dess förhållande till byggnadens schematiska beskattningsvärde, oberoende av byggnadens och markens gängse värde som en helhet.

Beslutet gällde en tom och ouppvärmd tidigare yrkesskolbyggnad med inneluftsproblem. Byggnaden var i behov av omfattande grundrenovering. Ett rivningstillstånd hade under de ifrågavarande skatteåren beviljats för byggnaden. Byggnadens gängse värde i ägarens besittning ansågs vara noll euro.

Förutom de ovan presenterade prejudikaten har högsta förvaltningsdomstolen år 2025 gett tre andra prejudikat som gäller fastighetsbeskattning.

HFD 2025:6 – en betydande del av byggnaden i annat bruk än det huvudsakliga användningssyftet, HFD 2025:42 – höjd skatteprocent för obebyggd byggplats och HFD 2025:60 – den faktiska användningens inverkan på markens beskattningsvärde

Prejudikatet HFD 2025:6 gällde fastställandet av återanskaffningsvärdet och åldersavdraget för en byggnad, vilket påverkade beskattningsvärdet för en spahotellbyggnad. Av prejudikatet framgår att en byggnad som huvudsakligen var i hotellbruk skulle värderas enligt de närmast tillämpliga det vill säga värderingsgrunderna för kontorslokaler. Efter detta skulle ännu avgöras huruvida en del av spahotellbyggnaden kunde granskas separat från den övriga byggnaden.

Finansministeriet ger årligen en förordning om beräkningsgrunderna för en byggnads återanskaffningsvärde (återanskaffningsförordningen). Enligt 20 § i förordningen beräknas återanskaffningsvärdet om en byggnad har flera användningsändamål enligt det huvudsakliga användningsändamålet. Används dock en betydande del av byggnaden för annat ändamål än det huvudsakliga användningsändamålet, kan byggnadens delar värderas separat. I prejudikatet bedömdes om en västenlig del av byggnaden var i annat än hotellbruk. I så fall kunde den delens beskattningsvärde bestämmas separat.

Existensen av sådana vestibul-, matsals-, tvätt- eller bastuutrymmen som typiskt finns i hotell och som tjänar inkvarteringsändamålen innebär inte i sig att någon del av byggnaden ska anses vara i annat än hotellbruk. I det avgjorda ärendet var det spa som hörde till hotellbyggnaden avskilt från inkvarteringsutrymmena och ämnat för betydligt flera kunder än de som var inkvarterade i byggnaden, varför det kunde värderas separat förutsatt att spadelen stod för en avsevärd del av hela byggnaden. För att byggnadsdelen ska vara avsevärd förutsätts inte att den utgör merparten av byggnaden. Ärendet återförsändes till Skatteförvaltningen för en bedömning av om spadelen utgör en avsevärd del av byggnaden när man beaktar de olika delarnas våningsytor och volym. Ifall detta är fallet ska för spadelen ett separat återanskaffningsvärde bestämmas och dess åldersavdrag räknas separat.

 Prejudikatet HFD 2025:42 gällde frågan om man i beskattningen av marken kunde tillämpa den förhöjda skatteprocenten för obebyggd byggplats. Alla förutsättningar enligt 12 a § i fastighetsskattelagen för att fastställa skatteprocentsatsen för obebyggda byggplatser var i och för sig uppfyllda. Enligt tomtens ägare hade tomten inte under det ifrågavarande skatteåret ännu varit faktiskt byggduglig. Högsta förvaltningsdomstolen ansåg det motiverat att tolka bestämmelserna om förhöjd fastighetsskatt så att man fäster vidare uppmärksamhet vid byggplatsens faktiska byggduglighet och inte endast granskar att de i 12 a § i fastighetsskattelagen uppräknade förutsättningarna uppfylls. Betydelsen av de omständigheter som tomtägaren hade åberopat skulle ändå avgöras separat från fastighetsbeskattningen i samband med en ansökan om befrielse från skatt enligt lagen om skatteuppbörd.

Frågan i prejudikatet HFD 2025:60 var hur beskattningsvärdet för en fastighets mark ska bestämmas i en situation där fastighetens faktiska användning avviker från det användningsändamål som detaljplanen medger och som leder till en högre värdering. Högsta förvaltningsdomstolen konstaterade att fastighetens faktiska användningsändamål i första hand ska beaktas när värdet på marken bestäms inom fastighetsbeskattningen. Det användningsändamål som detaljplanen möjliggör och som leder till en högre värdering kan ges betydelse närmast då byggnaderna är i rivningsskick och hela fastighetens värde bildas främst av marken och byggrätten på den, eller, då en del av fastigheten med bibehållna byggnader kan avskiljas för tillbyggnad enligt detaljplanen. Ytterligare ska man fästa uppmärksamhet vid fastighetsbeskattningens schematiska natur. Det finns skäl att för en enskild fastighets del avvika från värdet utgående från den kommunspecifika tomtpriskartan eller värderingsanvisningen endast när värdet väsentligt avviker från det värde där ovan nämnda aspekter har tagits i beaktande.

Prejudikatens betydelse

Fastighetsbeskattningens schematiska grunder innebär att det till sin natur i grunden är enkelt att fastställa en fastighets skattevärde. Som de ovan presenterade prejudikaten visar uppstår dock tolkningssituationer.

Antalet fastighetsskatteärenden i skatterättelsenämnden har under de senaste åren ökat markant. Åren 2020–2023 behandlade skatterättelsenämnden 163–1331 fastighetsskatteärenden. År 2024 behandlades 7 684 fastighetsskatteärenden när det totala antalet ärenden var 22 843. Under året 2025 behandlades 4 382 fastighetsskatteärenden. Antalet har med andra ord minskat jämfört med året innan med det är fortsättningsvis stort.

Ökningen i antalet fastighetsskatteärenden i skatterättelsenämnden har delvis också märkts i förvaltningsdomstolarna och i högsta förvaltningsdomstolen. Antalet inkomna fastighetsskatteärenden i förvaltningsdomstolarna har åren 2020–2025 varierat mellan 49–331. Antalet fastighetsskatteärenden har i högsta förvaltningsdomstolen under samma tid varit 7–43. Antalet ärenden och deras tema har varierat under åren. Bland de överklaganden som gäller fastighetsskatt ingår också så kallade serieärenden där samma rättsfråga upprepas i flera ärenden.

Domstolarnas beslut riktar sig direkt till det ärende som är under behandling. Det handlar om att ge rättsskydd i det ärende avgörandet gäller. Detta gäller även för högsta förvaltningsdomstolens beslut.

När förvaltningsdomstolens beslut är föremål för ändringssökande förutsätter en behandling av ärendet i högsta förvaltningsdomstolen att besvärstillstånd enligt lagen om rättegång i förvaltningsärenden beviljas. Besvärstillstånd beviljas ofta på den grunden att det med avseende på lagens tillämpning i andra liknande fall eller för en enhetlig rättspraxis är viktigt att ärendet avgörs av högsta förvaltningsdomstolen. Enligt högsta förvaltningsdomstolens arbetsordning (FFS 136/2024) kan som prejudikat publiceras även ärenden som har betydelse för lagtillämpningen i andra likadana fall eller som annars är av allmän betydelse. Fram till slutet av år 2021 publicerade högsta förvaltningsdomstolen även så kallade korta referat på grund av beslutens rättsliga betydelse. De beslut som högsta förvaltningsdomstolen publicerar som prejudikat och tidigare även som korta referat innehåller med andra ord ofta en så kallad prejudikatsgrund som till sin uppgift också har att styra on förenhetliga lagtillämpningen.

I detta sammanhang kan man bland de ovan refererade prejudikaten från år 2025 lyfta fram prejudikatet om ålderstilläggen HFD 2025:38. Som det framgår av beslutsskälen har under de senaste åren flera publicerade beslut om åldersavdrag givits. Det här kan leda till en uppfattning om att utgångspunkten i beskattningen skulle ha varit det för skattetagaren förmånligare mindre åldersavdraget och att man efter besvärsprocesser har kommit fram till ett för den skattskyldiga förmånligare åldersavdrag, en byggnadstyp i sänder. Senast med stöd av prejudikatet HFD 2025:38 är det klart att ingendera åldersavdraget är primärt i lagtillämpningen, utan åldersavdraget ska avgöras utgående från med vilkendera kategorin byggnaden faktiskt är bättre jämförbar.

Trots att nämnda prejudikat egentligen gällde centralsjukhusbyggnader har under året getts opublicerade beslut och bland dem har funnits även kretssjukhus. Sannolikt kommer till exempel åldersavdrag för övriga sjukhus knappast att avgöras separat. Högsta förvaltningsdomstolens publicerade beslut som gäller till exempel centralsjukhus och flygterminaler ska inte uppfattas som gällande endast dem.

Det svåra läget på fastighetsmarknaden de senaste åren och dess regionala differentiering har för sin del lett till att bedömningen allt oftare gällt fastighetens gängse värde i förhållande till det schematiska beskattningsvärdet. Av det ovan refererade prejudikatet HFD 2025:58 framgår hur även byggnadens och markens värdering kan göras separat och hur deras gängse värde påverkar beskattningsvärdet. Förhoppningsvis klargör högsta förvaltningsdomstolens prejudikat rättsläget både i samband med att beskattningen verkställs och i behandlingen av fastighetsskatteärenden i besvärsinstanserna.